Lv ths chuyên ngành luật kinh tế pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 9 1 1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh[.]

MỤC LỤC

Trang

Chương 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở

1.1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh

1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh

1.1.3 Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh

1.2 Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu

1.2.1 Các quan hệ phát sinh trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản và nhu cầu điều

1.2.2 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu

1.2.3 Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

1.2.4 Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản 28

1.2.5 Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản 33

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 372.1 Nội dung quy định về chủ thể giao dịch chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản 372.1.1 Nội dung quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 372.1.2 Nội dung quy định chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 392.1.3 Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật về chủ

thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất

2.2 Nội dung quy định về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng

2.2.1 Nội dung quy định về quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng 402.2.2 Những hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất

2.3 Nội dung quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.3.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 442.3.2 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 452.3.3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 462.3.4 Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật về hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh

51

bất động sản

2.4 Nội dung quy định về thanh toán trong chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản 542.4.1 Về thanh toán tài chính giữa các bên trong giao dịch chuyển

nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư, kinh

2.4.2 Về các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản 562.4.3 Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật về tài

chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh

2.5 Nội dung quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản 642.5.1 Khái niệm trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.5.2 Các loại trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

2.5.3 Những hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật về

trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 72

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam phải dựa trên quan

điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường bất động sản 723.1.2 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

đầu tư kinh doanh bất động sản phải dựa trên sự tổng kết thực tiễn

2.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt trong mối quan hệ hoàn

2.1.4 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

đầu tư kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu của hội

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 763.2.1 Hoàn thiện các quy định về chủ thể giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản 763.2.2 Tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch

3.2.3 Hoàn thiện chính sách thuế để điều tiết thu nhập từ giao dịch

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất

3.2.4 Xây dựng các quy định về hệ thống thông tin về bất động sản

chính xác, đầy đủ, minh bạch và thống nhất trong cả nước 813.2.5 Sửa đổi, bổ sung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất

84

động sản

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

BLDS : Bộ luật dân sự

QSDĐ : Quyền sử dụng đấtSDĐ : Sử dụng đất

UBND Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tài sản quan

trọng của mỗi quốc gia: "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu

sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh

và quốc phòng" [26, Lời mở đầu] Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; song trên thực tế Nhà nướckhông trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất (SDĐ) mà giao đất, cho thuê đất cho tổchức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người SDĐ) vàcông nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong nền kinh tế thị trường định hướng xãhội chủ nghĩa ở nước ta, đất đai muốn trở thành nguồn vốn, nguồn lực to lớn đểphát triển đất nước thì phải được vận động, tham gia trên thị trường thông qua giaodịch về chuyển nhượng QSDĐ Hơn nữa, sự hình thành của thị trường bất động sản(BĐS) góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

ở nước ta Vì vậy, trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các nhà làm luậtViệt Nam đã thiết kế chế định về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyểnnhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng nhằm phúc đáp các yêu cầucủa đời sống kinh tế - xã hội Lĩnh vực pháp luật này ra đời đã có những đóng góp

to lớn trong việc hình thành thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta, từng bước pháthuy vai trò của đất đai là nguồn lực, nguồn vốn để phát triển đất nước; phân phốiđất đai cho các nhu cầu của xã hội tuân theo các quy luật khách quan của kinh tế thịtrường v.v Tuy nhiên, đây là lĩnh vực pháp luật còn khá non trẻ và có những khácbiệt nhất định so với pháp luật về chuyển nhượng đất đai của các nước xác lập chế

độ sở hữu tư nhân về đất đai Do đó, những hạn chế, khiếm khuyết trong xây dựng

và thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS làđiều khó tránh khỏi

Xét ở khía cạnh học thuật, nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐnói chung và chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng đã cómột số công trình tìm hiểu và công bố Tuy nhiên, cùng với thời gian những quy định

về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS được sửa đổi, bổ sung chophù hợp với thực tiễn phát triển đất nước với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013,

Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và Luật Đầu tư kinh doanh BĐS năm 2014 v.v Nên có không ít nội dung trong các công trình này không còn phù hợp hoặc lạc hậu,không còn tính thời sự Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015, LuậtKinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đang được triểnkhai thực hiện trên thực tế Điều này rất cần có những nghiên cứu có hệ thống, đầy

đủ và toàn diện về lý luận và thực tiễn để khắc phục những bất cập, yếu kém; đồngthời, đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS ở nước ta hiện nay

Đây là những lý do cơ bản để học viên lựa chọn đề tài "Pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản" làm

luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS là mộtlĩnh vực quan trọng của pháp luật kinh doanh BĐS Đã có một số công trình khoahọc nghiên cứu về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu là những công trình cụ thể

sau đây: i) Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất

trong giao dịch dân sự và thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường

Đại học Luật Hà Nội; ii) Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện

hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8;

iii) Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới

khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa

Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; v) Đỗ Thị Vân (2001), Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất

động sản; Tạp chí Tài chính, số 3; vi) Nguyễn Tân Thịnh (2003), Chuyển nhượng

và cho thuê bất động sản của Nhà nước, Tạp chí Tài chính, số 10; vii) Bùi Văn

Huyền - Đinh Thị Nga (2011) (sách chuyên khảo), Quản lý nhà nước đối với thị

trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; viii) Phạm Minh

Tuấn (2012), Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam, Luận

văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội; ix) Nguyễn Quang Tuyến

(2015), Những điểm mới cơ bản của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và

khuyến nghị về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, Tạp chí Dân chủ và

Pháp luật, Số chuyên đề về Luật Đầu tư kinh doanh BĐS năm 2014, tháng 11; x)

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại

học Luật Hà Nội; xi) Hoàng Minh Tuấn (2012), Áp dụng pháp luật trong giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà

Nội; xii) Mai Thị Tú Oanh (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra, Tạp chí Nhà nước và

pháp luật số 11 (294); xiii) Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng pháp luật

giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội;

xiv) Nguyễn Thị Hoa (2017), Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, Luận văn thạc sĩ luật học,

Viện Đại học Mở Hà Nội; xv) Đinh Thanh Thảo (2016), Pháp luật về giải quyết

tranh chấp đất đai và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân Quận Bình Thạnh Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội;

-xvi) Trần Đức Thịnh (2017), Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực

tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại

học Mở Hà Nội v.v

Các công trình nêu trên ở phạm vi, mức độ khác nhau đã đề cập, phân tích

về khía cạnh lý luận và thực tiễn của pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư

kinh doanh BĐS hoặc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cũng như thực tiễn giải quyết tranh chấp vềhợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của một số địa phương như quận Bình Thạnh -Thành phố Hồ Chí Minh; thành phố Hòa Bình - tỉnh Hòa Bình; tỉnh Quảng Bình;tỉnh Ninh Bình v.v để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượngQSDĐ nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanhBĐS nói riêng Tuy nhiên, mỗi địa phương do hoàn cảnh, điều kiện, lịch sử cụ thểkhông giống nhau nên việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu

tư kinh doanh BĐS cũng có nhiều điểm khác nhau và có những khó khăn, vướngmắc riêng Mặt khác, có công trình liên quan trực tiếp đến đề tài luận văn; đó làluận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung Tuy nhiên, luận án nàynghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS tạithời điểm năm 2011 Đến nay, nhiều quy định về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu

tư kinh doanh BĐS đã được sửa đổi, bổ sung Vì vậy, tìm hiểu pháp luật về chuyểnnhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và thực tiễn áp dụng ở nước ta vẫncòn dư địa để nghiên cứu và là việc làm cần thiết nhằm cung cấp luận cứ khoa học

để nâng cao hiệu quả áp dụng lĩnh vực pháp luật này trong thời gian tới Trên cơ sở

kế thừa và phát triển những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liênquan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu mộtcách có hệ thống, toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật về chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam

3 Mục đích và phạm vi nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra giải pháp hoàn thiệnpháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và nâng cao hiệuquả thi hành ở nước ta

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiêncứu cụ thể sau đây:

- Phân tích những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trongđầu tư kinh doanh BĐS thông qua việc làm rõ khái niệm, đặc điểm chuyển nhượngQSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng;mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS; kháiniệm, đặc điểm và các yếu tố đảm bảo thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐtrong đầu tư kinh doanh BĐS v.v

- Phân tích thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinhdoanh BĐS và đánh giá thực tiễn thi hành ở nước ta nhằm nhận diện những kết quảđạt được, những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của hạn chế, tồn tại để đề xuất giảipháp khắc phục

- Đưa ra định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và nâng cao hiệu quả thi hành ở nước ta

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn khu trú vào những nội dung cụ thể sau đây:

- Quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐS trong nềnkinh tế thị trường; về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳđẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước

- Các trường phái lý thuyết, luận điểm khoa học về đầu tư kinh doanh BĐSnói chung và chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng vàpháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS

- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm

2014, BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành về chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS

- Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinhdoanh BĐS ở Việt Nam v.v

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh

doanh bất động sản" có phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp và liên quan đến nhiều

lĩnh vực pháp luật khác nhau Tuy nhiên, không khuôn khổ của một bản luận vănthạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu ở một số nội dung cụ thể sau đây:

- Giới hạn về nội dung: i) Luận văn nghiên cứu các quy định của Luật Đất

đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, BLDS năm 2015 và các văn bảnhướng dẫn thi hành về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS; ii) Luậnvăn nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐtrong đầu tư kinh doanh BĐS theo mối quan hệ chiều ngang (giao dịch kinh doanhQSDĐ) giữa các chủ đầu tư kinh doanh BĐS với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Giới hạn về không gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng

QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS giới hạn thực tiễn áp dụng trong phạm vi cả nước

- Giới hạn về thời gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng

QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS với mốc thời gian từ năm 2003 (năm ban hànhLuật Đất đai năm 2003) đến nay

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Cơ sở phương pháp luận của luận văn là phép duy vật biện chứng và duyvật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết yêu cầu của đề tài, luận văn sử dụng một số phương phápnghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phương pháp nghiên cứu hệ thống được sử dụng để xem xét, đánh giá quátrình phát triển của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanhBĐS qua các thời kỳ

- Phương pháp nghiên cứu liên ngành được sử dụng để đánh giá thực trạngpháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS thông qua việcphân tích các quy định về chuyển nhượng QSDĐ; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐcủa Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015; các quy định về đầu tư kinh doanhQSDĐ của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 v.v

- Phương pháp phân tích, phương pháp lập luận lôgic được sử dụng đểnghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tưkinh doanh BĐS.

- Phương pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp đối chiếu, phươngpháp đánh giá được sử dụng để tìm hiểu thực trạng pháp luật về chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và đánh giá thực tiễn áp dụng tại Việt Nam

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp suy luận lôgic được sử dụng để đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và nâng cao hiệu quả áp dụng tại Việt Nam

6 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn là công trình khoa học chuyên sâu về pháp luật chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và thực tiễn áp dụng tại nước ta thể hiện giá trịkhoa học ở các phương diện chủ yếu sau đây:

- Luận văn hệ thống hóa, làm sáng tỏ và góp phần củng cố, hoàn thiện hệthống những vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS

và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS trong nền kinh

tế thị trường ở Việt Nam

- Luận văn phân tích, bình luận những nội dung cơ bản của pháp luật hiệnhành về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS

- Luận văn đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐtrong đầu tư kinh doanh BĐS ở nước ta trên các khía cạnh gồm những kết quả đạtđược, những hạn chế và nguyên nhân

- Luận văn đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyểnnhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS và nâng cao hiệu quả áp dụng ở nước

ta dựa trên các luận cứ khoa học

Luận văn là tài liệu tham khảo có giá trị không chỉ đối với các cán bộ làmnhiệm vụ xây dựng pháp luật; đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về thị trường BĐStrong cả nước mà còn đối với các cơ sở đào tạo luật ở nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văngồm 3 chương:

Chương 1 Những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Chương 2 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng ở Việt Nam

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản và nâng cao hiệu quả áp dụng ở Việt Nam

1.1.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh bất động sản

Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh không thể thiếu được trong nềnkinh tế thị trường Ở nước ta, đầu tư kinh doanh BĐS chính thức được ghi nhậntrong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và được kế thừa trong Luật Kinh doanhBĐS năm 2014 Vậy đầu tư kinh doanh BĐS là gì? Theo Điều 4, Luật Kinh doanh

BĐS năm 2006: "Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi" Như vậy, đầu tư kinh doanh BĐS

bao gồm hai hoạt động chủ yếu: i) Chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập BĐS hàng hóa

để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Hoạt độngnày bao gồm việc đầu tư tạo lập BĐS hàng hóa và phân phối BĐS hàng hóa đến vớingười tiêu dùng; ii) Chủ đầu tư bỏ vốn mua, thuê lại BĐS của tổ chức, cá nhân; sau

đó, bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại nhằm mục đích sinh lợi

Bên cạnh các đặc điểm của đầu tư kinh doanh nói chung, đầu tư kinh doanhBĐS có những đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đầu tư kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Do BĐS là tài sản có giá trị lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn đối với mỗiquốc gia Đầu tư kinh doanh BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của nềnkinh tế Mọi sự đổ vỡ trong đầu tư kinh doanh BĐS gây ra những hậu quả khônlường đối với nền kinh tế mà cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ Châu Á năm 1997

và cuộc khủng hoảng kinh tế tại Hoa Kỳ năm 2007 là những ví dụ điển hình Vìvậy, đầu tư kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Có nghĩa là

không phải mọi tổ chức, cá nhân đều có thể đầu tư kinh doanh BĐS mà chỉ tổ chức,

cá nhân đáp ứng các điều kiện do Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bảnpháp luật có liên quan quy định mới được phép đầu tư kinh doanh BĐS

Thứ hai, đối tượng của đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hàng hóa đặc

biệt Đất đai có giới hạn, không do con người tạo ra, có tính cố định không thể didời và có giá trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn Đối với các BĐS là nhà, công trình xâydựng cũng có thể sử dụng hàng chục, hàng trăm năm, hàng hóa BĐS có tính lâu bền

và khan hiếm Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu được trong mọihoạt động sản xuất - kinh doanh và là địa bàn phân bố các khu dân cư Vì vậy, nềnkinh tế tăng trưởng, bùng nổ dân số thì nhu cầu về BĐS ngày càng tăng cao Cungthường không đáp ứng đủ cầu, giá đất tăng lên, kinh doanh thu được nhiều lợinhuận nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, dễ xảy ra tình trạng " sốt giá" BĐS, tìnhtrạng "bong bóng" BĐS, gây bất lợi xã hội Khi "bong bóng" BĐS vỡ thì giá BĐSgiảm mạnh, thị trường BĐS đóng băng gây phá sản hàng loạt các doanh nghiệp BĐS

Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn Doanh

nghiệp đầu tư phải có nhiều vốn, có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng dễ dànghuy động được nhiều nguồn vốn đầu tư Hơn nữa, việc thu hồi vốn đầu tư BĐSthường chậm, kéo dài, khoảng 6 đến 10 năm, thậm chí trên 20 Do vậy, việc tìm

"giải pháp đẩy nhanh tính thanh khoản" của hàng hóa BĐS là vô cùng cần thiết

Thứ tư, đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, các chủ thể kinh doanh

dễ vay được vốn của các tổ chức tín dụng hơn các lĩnh vực khác Vì là tài sản có giátrị lớn và chủ sở hữu BĐS có thể dễ dàng thế chấp để vay vốn Nhiều tổ chức tíndụng khuyến khích cho vay thế chấp BĐS và có nhiều ưu đãi Theo thống kê, ở cácnước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80%trong tổng lượng vốn cho vay Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS cũng luôn

có nhu cầu vay vốn thế chấp; bởi đầu tư kinh doanh BĐS yêu cầu vốn đầu tư lớn vàdoanh nghiệp có thể thu được những lợi ích tài chính do dùng tiền vay để đầu tư vàchi phí vay tiền thường nhỏ hơn nhiều lợi ích do đầu tư BĐS mang lại Tuy vậy, cần

phải thận trọng đối với việc cho vay thế chấp BĐS, bởi bài học của nước Mỹ vềviệc "cho vay BĐS dưới chuẩn" dẫn đến sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ khiBĐS đồng loạt rớt giá, các khoản cho vay thế chấp BĐS không có khả năng thu hồi.Điều này gây ra hậu quả thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế Mỹ và cho toàn thế giới.

Thứ năm, đầu tư kinh doanh BĐS có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát.

Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao làm cho giá trị BĐS tăng lên Bấtđộng sản lại là tư liệu không thể thiếu trong kinh doanh và đời sống, nên dù kinh tế

có bị suy thoái thì giá trị sử dụng BĐS vẫn được bảo tồn Kinh nghiệm của TrungQuốc cho thấy trong hơn chục năm gần đây, giá cả bình quân của BĐS tăng hàngnăm 15% trong khi tỷ lệ lạm phát bình quân hàng năm chỉ là 12% Kết quả nghiêncứu của Mỹ, Anh và Hồng Kông cho thấy tỷ lệ tăng giá nhà bình quân hàng nămthường gấp đôi tỷ lệ lạm phát cùng kỳ (tăng giá xét từ đầu tư dài hạn)

Thứ sáu, đây là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro

cũng rất nhiều Có những rủi ro mà chủ thể đầu tư rất khó lường trước để đối phónhư: Rủi ro do lạm phát, do cung cầu thay đổi, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, vềlãi suất, về thay đổi chính sách, pháp luật Những rủi ro này sẽ được ngăn chặn,phòng ngừa nếu doanh nghiệp được kinh doanh trong một thị trường BĐS chínhquy, minh bạch, có tổ chức v.v

1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

Mua bán, chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch phổ biến trong nền kinh tế thịtrường Đất đai là một loại BĐS có vai trò là điều kiện để hình thành các BĐS khácnhư nhà ở, công trình xây dựng v.v Các BĐS này hình thành và gắn liền với đấtthành một khối thống nhất không thể tách dời Khi chuyển nhượng nhà ở, công trìnhxây dựng v.v thì bao giờ cũng phải chuyển nhượng đất đai và ngược lại Ở nước ta,

do đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu; pháp luật nghiêmcấm mua bán đất đai mà chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy, giao dịchchuyển nhượng QSDĐ là giao dịch không thể thiếu được trong thị trường BĐS Xét

dưới góc độ pháp luật dân sự, BLDS năm 2005 và Từ điển Luật học do Viện Khoa họcPháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn năm 2006 có đưa ra định nghĩa về chuyển nhượngQSDĐ Tuy nhiên, cho dù trên thực tế chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanhBĐS là giao dịch rất phổ biến nhưng xét dưới góc độ học thuật, các sách, báo pháp lýnước ta dường như chưa đưa ra định nghĩa chính thức về khái niệm này Trên cơ sở,định nghĩa về chuyển nhượng QSDĐ được đề cập trong các công trình trên đây vànghiên cứu nội dung các quy định về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanhBĐS ở các văn bản pháp luật hiện hành, tác giả đưa ra quan niệm về vấn đề này như

sau: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản là sự

thỏa thuận giữa người sử dụng đất với tư cách là chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nhằm mục đích sinh lợi phù hợp với pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh các đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS còn có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất

đai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổchức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người SDĐ).Người SDĐ chỉ được phép chuyển QSDĐ trong thời hạn SDĐ, đúng mục đích sửdụng; được thực hiện giao dịch các quyền lợi, lợi ích chứa đựng trong QSDĐ chứkhông phải bản thân đất đai và nhìn chung là quyền năng bị hạn chế hơn so với muabán chuyển nhượng đất đai

Thứ hai, đất đai không do con người tạo ra và có thể tồn tại vĩnh viễn (có

tính lâu bền, khan hiếm) Do vậy, giá chuyển nhượng QSDĐ không phản ánh giá trị

của hàng hóa QSDĐ mà là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốnđầu tư Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại chỉ mang tính tương đối Đất đai cũng cótính khác biệt nên người chuyển nhượng có lợi thế về sự độc quyền và chuyển nhượng

với giá rất cao Khác với quy luật "cung - cầu" thông thường, giá QSDĐ nhìn chungngày càng tăng vì gia tăng sự đầu tư và nhu cầu đối với đất ngày càng lớn.

Thứ ba, thị trường mua bán, chuyển nhượng QSDĐ mang tính vùng, khu

vực và phân loại sâu sắc Bất động sản là loại hàng hóa cố định về vị trí, không thể

di dời và chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý Ở các vùng đô thị cóquy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động mua bán BĐS sôi động hơn

ở nông thôn Hàng hóa BĐS dư thừa ở vùng này không thể đem bán ở vùng khác.Tương tự như vậy, nhà, đất ở "cung" không đủ "cầu" nên giá đất rất cao; trong khi

đó, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng lại có giá thấp hơn vàkhông sôi động như loại đất ở

Thứ tư, nguồn cung QSDĐ thường thay đổi chậm hơn so với cầu biến động

BĐS Để chuyển nhượng QSDĐ cần phải có thời gian để tạo lập như thực hiện cácthủ tục xin giao đất, thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất v.v Do vậy, khi nhu cầu mua QSDĐ tăng cao nhưng "cung" chưa kịpđáp ứng vì chưa có hàng hóa QSDĐ Mặt khác, là loại hàng hóa có giá trị lớn nênquá trình chuyển nhượng không đơn giản, nhanh chóng như các hàng hóa khác.Thời gian mua bán kéo dài, chi phí cao và cần có sự tư vấn của các tổ chức hànhnghề kinh doanh dịch vụ BĐS chuyên nghiệp

Thứ năm, thị trường chuyển nhượng QSDĐ là một dạng thị trường không

hoàn hảo; thể hiện: Giao dịch có tính khu vực mà mỗi vùng có các điều kiện tựnhiên, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội khác nhau nên giao dịch chuyển nhượngkhông giống nhau; QSDĐ có tính dị biệt, không đồng nhất; thông tin về QSDĐ trênthị trường hạn chế; đất đai không có khả năng tái tạo nên mua bán, chuyển nhượngQSDĐ có tính độc quyền, đầu cơ; giá đất chuyển nhượng không phản ánh đúng giátrị thực của đất; yếu tố "cung - cầu" thường mất cân bằng… Vì vậy, thị trườngchuyển nhượng QSDĐ có tính không hoàn hảo gây khó khăn cho quản lý nhà nướccũng như cho các tổ chức, cá nhân khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

Thứ sáu, thị trường chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào cấp độ phát triển

của thị trường BĐS bao gồm 4 cấp độ: i) Cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả

mọi người đều có thể tạo lập được nhà ở của mình Giai đoạn này chỉ cần có mộtmảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độnày, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai

trò quyết định; ii) Cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây

dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng,không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một

dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơquan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định; iii) Cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giaiđoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệpphát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nàocũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độnày, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc

dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý vềngân hàng đóng vai trò quyết định; iv) Cấp độ tài chính hóa: Khi quy mô của thịtrường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốndài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vayđối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chínhhóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thịtrường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn Trong cấp độ này, thể chế tàichính, chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính lànhững chủ thể có vai trò quyết định

Cấp độ của thị trường BĐS quyết định cách thức, mức độ, số lượng, chấtlượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Tuy vậy, hiện nay ở Việt Nam, cũngnhư các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp "sốc", ápdụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo tiêu chuẩn của các nền kinh tế thịtrường nên thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hóa

Thứ bảy, thị trường chuyển nhượng QSDĐ bị tác động sâu sắc bởi những

thay đổi của thị trường BĐS Thị trường BĐS phát triển minh bạch, đồng bộ thìgiao dịch chuyển nhượng QSDĐ ổn định, cân bằng, cung đáp ứng đủ cầu Ngượclại, thị trường BĐS phát triển méo mó, không cân đối, không ổn định dẫn đến mấtcân bằng cung - cầu, giao dịch chuyển nhượng không an toàn, nhiều rủi ro Tuynhiên, thị trường BĐS thường bị tác động bởi rất nhiều yếu tố nên biến động thấtthường, những cơn sốt "nóng, lạnh" xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảmcủa nền kinh tế, theo chu kỳ Khi thị trường BĐS sôi động thì các giao dịch chuyểnnhượng BĐS diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng Ngược lại, khi thịtrường suy thoái thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chững lại, đóng băng Theothống kê, trong các cấp độ phát triển của thị trường BĐS, đều có chu kỳ dao độngtương tự như nhiều thị trường khác Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4giai đoạn: Phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi

Thứ tám, thị trường chuyển nhượng QSDĐ có mối liên hệ mật thiết với thị

trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐtác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế Khi QSDĐ tham gia lưu thôngtrên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về đất đai được đem ra trao đổi,mua bán, kinh doanh, thực hiện vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư vàmang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Như vậy, thị trường chuyển nhượngQSDĐ là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Đồng thời, thị trường chuyểnnhượng QSDĐ phát triển tốt tạo điều kiện để huy động được nguồn tài chính lớncho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ngoài ra, thị trường chuyểnnhượng QSDĐ còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng, thị trường laođộng và thị trường hàng hóa khác Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lantỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

Thứ chín, thị trường chuyển nhượng QSDĐ chịu sự chi phối của yếu tố

pháp luật Quyền sử dụng đất là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt,các giao dịch về QSDĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã

hội Do đó, các giao dịch về QSDĐ đều chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thốngpháp luật về BĐS Các chính sách, pháp luật luôn có tác động mạnh mẽ đến giaodịch chuyển nhượng QSDĐ Đơn cử việc mở rộng phát triển hàng hóa QSDĐ, ưuđãi về tài chính sẽ tạo điều kiện tăng cung - cầu BĐS, gia tăng số lượng giao dịchchuyển nhượng BĐS Ngược lại, những chính sách thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạmphát… sẽ làm giảm cung - cầu BĐS.

Thứ mười, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thường gắn liền với mua bán,

chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) Bởi đất đai vàcác tài sản gắn liền với đất là một khối thống nhất, gắn bó chặt chẽ không thể táchrời Thông thường các nước trên thế giới đều quy định người có quyền sở hữu,QSDĐ cũng là người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và khi chuyểnnhượng đất thì đồng thời chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất Tuy vậy, so sánhchuyển nhượng QSDĐ với mua bán các tài sản gắn liền đất cho thấy, bên cạnhnhững điểm giống nhau thì còn có những khác biệt nhất định Do đất đai là tài sảnđặc biệt nên việc chuyển nhượng không mang tính tuyệt đối, trọn vẹn, kể cả chuyểnnhượng quyền sở hữu đất, hay quyền sử dụng thì việc khai thác, sử dụng các lợi ích

từ đất cũng chỉ trong những thời gian nhất định Đất đai không do con người tạo ra,tồn tại vĩnh viễn sau nhiều năm (hay nhiều đời người) nên nó sẽ được chuyển giaocho nhiều người khác sử dụng Không ai có thể sở hữu trọn vẹn, sở hữu tuyệt đối

mà chỉ có thể "nhường lại" cho nhau hưởng các quyền, lợi ích vật chất từ đất (quyền

sở hữu, sử dụng) trong những thời gian nhất định và được nhận một khoản tiền theothỏa thuận Đất đai khó xác định được giá trị thực sự, giá đất cũng ngày càng tăng

do nhiều yếu tố Hơn nữa, ở Việt Nam các tổ chức, cá nhân không có quyền sở hữuđất Quyền sử dụng đất bị hạn chế về chủ thể sử dụng, loại đất, thời hạn, quyền,nghĩa vụ và các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cũng bị nhiều hạn chế, phụ thuộcchủ sở hữu Điều đó lý giải tại sao đối với giao dịch QSDĐ, chúng ta dùng thuậtngữ "chuyển nhượng" QSDĐ mà không sử dụng thuật ngữ "mua bán" QSDĐ vềmặt pháp lý cũng như mặt thực tế

Khác với đất đai, đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất do con người

tự tạo ra, bị mất đi sau một thời hạn sử dụng nhất định Việc sở hữu loại BĐS này

có thể trọn vẹn, tuyệt đối Các tài sản này có thể xác định được giá trị thực, xác định

rõ giá cả, con người làm ra ngày càng nhiều và ngày càng phong phú đa dạng Việcmua bán cũng rõ ràng "sòng phẳng" hơn, mang tính thương mại rõ nét hơn vàthường chuyển giao quyền sở hữu tuyệt đối ngay sau khi các bên bàn giao tài sảncho nhau Hàng hóa nhà ở, công trình xây dựng xét ở một mức độ nhất định có thểngày càng phong phú, đa dạng về số lượng, chất lượng do sự phát triển kinh tế và sựcạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong việc tạo lập hàng hóa BĐS Do vậy, vềpháp luật cũng như thực tế thường dùng thuật ngữ "mua bán" để chỉ loại giao dịchmua bán nhà, công trình xây dựng hay các tài sản khác gắn liền với đất

Thứ mười một, ở nhiều nước trên thế giới thừa nhận sở hữu tư nhân đối với

đất, cho phép mua bán đất đai thì thường dùng thuật ngữ "mua bán đất" nhằm thểhiện sự tự do và bảo đảm rõ ràng, chắc chắn quyền lợi của chủ sở hữu đất, chủ sởhữu tài sản "là thiêng liêng, bất khả xâm phạm", chỉ có thể trao đổi thông qua muabán mà không dùng thuật ngữ "chuyển nhượng" Tất nhiên chuyển nhượng QSDĐcũng có những điểm khác biệt nhất định so với mua bán đất đai Đối với chuyểnnhượng QSDĐ thì chủ thể giao dịch chỉ có QSDĐ Quyền chuyển nhượng bị hạnchế, phụ thuộc vào chủ sở hữu đất như: i) Hạn chế về chủ thể chuyển nhượng vànhận chuyển nhượng; ii) Hạn chế về loại đất chuyển nhượng, có nhiều loại đấtkhông được chuyển nhượng; iii) Chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn SDĐ vàđúng mục đích SDĐ; iv) Bắt buộc phải làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng, phải

"xin phép" chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chịu sự kiểm tra,giám sát của chủ sở hữu; v) Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (với chủ

sở hữu đại diện) khi chuyển nhượng QSDĐ Còn đối với mua bán đất thì chủ thểchuyển nhượng chính là chủ sở hữu đất, có toàn quyền sử dụng, định đoạt đất đaikhông bị phụ thuộc, bị ràng buộc bởi chủ thể nào: Được tự do mua bán, chuyểnnhượng đất đai, chịu sự điều tiết của thị trường và ít có sự can thiệp của Nhà nước,

việc đăng ký giao dịch chủ yếu là do nhu cầu của chủ sở hữu đất đai để bảo đảm antoàn trong giao dịch; Được mở rộng về chủ thể mua bán đất đai, mở rộng loại đấtđược mua bán trên thị trường; ít bị giới hạn về thời hạn và mục đích SDĐ; thực hiệncác nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi mua bán đất đai là để tạo nguồn thu chongân sách nhà nước, thực hiện các chính sách xã hội mà không phải là thực hiệnnghĩa vụ với chủ sở hữu; quyền lợi đối với đất đai trên thị trường được bảo đảm hơn

và giảm bớt tranh chấp, khiếu kiện về đất đai Tuy vậy, có thể thấy, dù là chuyểnnhượng QSDĐ hay mua bán đất đai thì cần phải bảo đảm sự thống nhất giữa chuyểnnhượng QSDĐ (mua bán đất đai) với mua bán các tài sản gắn liền với đất Bởichúng là một khối thống nhất không thể tách rời trong giao dịch, việc quy định quánhiều khác biệt giữa giao dịch QSDĐ với tài sản gắn liền với đất sẽ tạo nên mâuthuẫn, phức tạp, thiếu minh bạch làm cản trở các giao dịch BĐS, cản trở đầu tư kinhdoanh BĐS phát triển

1.1.3 Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

Vai trò của chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS được thểhiện ở những điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, thị trường chuyển nhượng QSDĐ là nơi thực hiện tái sản xuất các

yếu tố cho sản xuất - đầu tư kinh doanh BĐS Thị trường cung cấp các thông tin vềcung - cầu BĐS, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS đầu tư phát triển BĐS đểđưa vào lưu thông Thị trường QSDĐ là nơi chuyển hóa vốn từ trạng thái hiện vậtsang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinhdoanh và sự tồn tại phát triển của các doanh nghiệp BĐS Giao dịch chuyển nhượngQSDĐ là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS, tiêu dùng cho sản xuất, kinhdoanh, dịch vụ, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thế chấp… BĐS Các doanhnghiệp và khách hàng mua QSDĐ thường xuyên thực hiện giao dịch mua bán đểđáp ứng nhu cầu của mình Hàng hóa QSDĐ là "đầu ra" của doanh nghiệp nàynhưng lại là "đầu vào" của doanh nghiệp khác Việc mua đi bán lại cũng tạo ra một

khối lượng hàng hóa lưu chuyển từ người này sang người khác không bao giờ cạn.Làm tăng các quan hệ giao dịch, tăng lượng BĐS trong giao dịch và do đó tăng tốc

độ chu chuyển vốn cho đầu tư phát triển

Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phát triển góp phần phân phối tài

nguyên đất đai và lợi ích từ BĐS Giao dịch QSDĐ có khả năng tự động điều tiếtquá trình vận hành của thị trường QSDĐ và phân phối nguồn lực QSDĐ cho các

ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số

lượng của hàng hóa QSDĐ mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của các bên muabán QSDĐ Đất đai không chỉ là tài sản, nguồn lực cho phát triển kinh tế, mà còn là

tư liệu sản xuất, tư liệu sinh hoạt không thể thiếu của các tổ chức, cá nhân Do vậy,giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đã tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu bức thiết, sốngcòn của mọi tổ chức, cá nhân về đất đai, tạo điều kiện cho đất đai được sử dụng vàocác mục đích ngày càng có hiệu quả cao hơn, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, chuyểndịch cơ cấu kinh tế - xã hội

Thứ ba, phát triển giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sẽ góp phần kích thích

sản xuất - đầu tư kinh doanh BĐS phát triển, tạo lập nhiều hàng hóa BĐS cho thịtrường Thúc đẩy kinh doanh thông qua các biện pháp đầu tư vào đất đai, tạo lậpcác công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc đa dạng, phong phú về mẫu mã, chủngloại, nhiều về số lượng, giá cả hợp lý, cạnh tranh để đáp ứng nhu cầu đa dạng củakhách hàng mua BĐS Khắc phục một phần những đặc tính hạn chế của hàng hóaQSDĐ là cố định về vị trí, không thể di dời, diện tích có giới hạn và không có khảnăng tái tạo Bên cạnh đó, phát triển giao dịch chuyển nhượng QSDĐ góp phầntăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Theo thống kê của Tổng cục Thuế - BộTài chính, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ

1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm Mặc dù tỷ lệ này mới chiếmgần 30% các giao dịch chính thức, làm các thủ tục chuyển QSDĐ, nộp thuế theoquy định, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch khôngthực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước Nếu Nhà nước có biện pháp hợp lý,

tăng tỷ lệ các giao dịch chính thức, đúng pháp luật, đổi mới cơ chế giao dịch theogiá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS có thể đóng góp cho nền kinh tế trêndưới 20.000 tỷ đồng.

Thứ tư, thị trường chuyển nhượng QSDĐ có ảnh hưởng lan tỏa tích cực và

có quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác Do có quan hệ liên đới, nhân quả,thị trường chuyển nhượng QSDĐ ngoài sự vận hành của chính mình thì nó còn tácđộng trực tiếp tới các thị trường tài chính tín dụng, xây dựng, thị trường laođộng Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triểnnếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 01 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy cácngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD Khi chuyển nhượng QSDĐ phát triển

sẽ gia tăng các giao dịch thế chấp QSDĐ cho các doanh nghiệp vay vốn đầu tư, chokhách hàng mua BĐS thế chấp chính BĐS mua Việc cho vay thế chấp QSDĐ cótác dụng nhân đôi giá trị sử dụng của BĐS, khai thác vốn nhàn rỗi trong dân cư,tăng vốn cho doanh nghiệp, tìm đầu ra cho các tổ chức tín dụng Đất đai như mộtnguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác, để thu hút vốn đầu tư nước ngoài,

để Nhà nước dùng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hộiphục vụ cho sự phát triển

Thứ năm, thị trường chuyển nhượng QSDĐ phát triển ổn định, lành mạnh

minh bạch, cung đáp ứng đủ cầu sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS hoạt độngđược an toàn trong kinh doanh, hạn chế rủi ro, dự đoán được lợi nhuận Hạn chếđầu cơ, lũng đoạn, sốt giá, độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh… gây cản trở,khó khăn cho đầu tư kinh doanh BĐS và bất ổn định đối với đời sống kinh tế -xãhội Hạn chế các tranh chấp, vi phạm pháp luật trong giao dịch QSDĐ nói riêng vàđầu tư kinh doanh BĐS nói chung

Thứ sáu, thông qua giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường, Nhà

nước tiếp tục đổi mới hoàn thiện quản lý đầu tư kinh doanh BĐS, hoàn thiện phápluật về đầu tư kinh doanh BĐS Qua thực tế giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sẽ bộc

lộ những hạn chế, bất cập của pháp luật, của cơ chế quản lý như hành chính hóa các

quan hệ dân sự, quan hệ thị trường QSDĐ, sự can thiệp không hợp lý của Nhà nước

có thể làm méo mó thị trường QSDĐ Từ đó tiếp tục đổi mới hoàn thiện các hoạtđộng quản lý về đăng ký giao dịch QSDĐ, về quản lý thông tin BĐS, cấp Giấychứng nhận QSDĐ; hoàn thiện các chính sách tài chính về đầu tư kinh doanh BĐS,

về chủ thể kinh doanh, hợp đồng đầu tư kinh doanh BĐS v.v

1.2 Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu

tư kinh doanh bất động sản

1.2.1 Các quan hệ phát sinh trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản và nhu cầu điều chỉnh bằng pháp luật

Thị trường BĐS là thị trường không thể thiếu được trong nền kinh tế thịtrường Cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường khoa học -công nghệ, thị trường BĐS góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta Sự vận hành thông suốt, đồng bộ, công khaiminh bạch và lành mạnh của thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng củanền kinh tế và ngược lại Trong thị trường BĐS, các giao dịch về chuyển nhượngQSDĐ chiếm vị trí quan trọng về tính chất và tỷ lệ cao về số lượng Vì vậy, ở cácnước đều quản lý thị trường BĐS nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐtrong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng bằng pháp luật Việt Nam cũng không phải

là một ngoại lệ; bởi lẽ:

Thứ nhất, đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản

xuất đặc biệt (yếu tố đầu vào) không thể thiếu của mọi hoạt động sản xuất - kinhdoanh, là không gian sinh tồn của loài người Do vậy, bất cứ Nhà nước nào cũngphải quan tâm đến đất đai, xây dựng chính sách, pháp luật phù hợp để quản lý đấtđai, phân bổ đất đai cho các mục tiêu phát triển của đất nước Chuyển nhượngQSDĐ có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ; bởi lẽ,nếu chuyển nhượng QSDĐ bừa bãi, thiếu sự kiểm soát sẽ dẫn đến việc phá vỡ quyhoạch SDĐ; đất nông nghiệp bị chuyển nhượng sai mục đích ảnh hưởng đến sự an

toàn của an ninh lương thực quốc gia hoặc phát sinh hiện tượng "gom đất", đầu cơđất đai kiếm lời v.v Để ngăn ngừa các hậu quả này thì các quan hệ về chuyểnnhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐSnói riêng phải được pháp luật điều chỉnh.

Thứ hai, đất đai là hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, giá trị của

đất đai được kết tinh bởi sức lao động của con người Do vậy, giá cả hàng hóa đấtđai thường không phản ánh đúng giá trị thực của nó mà chỉ phản ánh khả năng thulợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư, dễ xảy ra tình trạng "sốt" giá, tình trạng "bongbóng bất động sản" Để khắc phục điều này, Nhà nước cần ban hành pháp luật nhằmmục đích: i) Bình ổn giá đất, thực hiện định giá đất, thẩm định giá, xây dựng chínhsách tài chính về đất đai; ii) Đảm bảo thu thuế cho ngân sách nhà nước từ hoạt độngchuyển nhượng QSDĐ; iii) Điều tiết các lợi ích thu được từ đất bảo đảm công bằng

xã hội, bảo đảm thị trường chuyển nhượng QSDĐ hoạt động lành mạnh; iv) Xâydựng các chính sách tài chính, tín dụng tạo điều kiện hỗ trợ cho "cung - cầu" hànghóa BĐS Như vậy, vai trò của pháp luật là kiểm soát, bình ổn giá BĐS, điều tiếthợp lý các lợi ích từ BĐS, bảo đảm cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế và ổn định xãhội, không để xảy ra tình trạng "bong bóng bất động sản" gây nguy hại cho nền kinh tế

Thứ ba, đất đai là tài sản có tính khan hiếm, dễ phát sinh tình trạng đầu cơ,

tích tụ đất đai, độc quyền trong kinh doanh QSDĐ Việc xây dựng một hành langpháp lý bảo đảm cho sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp đầu tư kinhdoanh BĐS, thúc đẩy cạnh tranh bình đẳng và có hiệu quả, tạo một môi trường kinhdoanh tốt cho các doanh nghiệp là đặc biệt cần thiết Pháp luật khuyến khích mọidoanh nghiệp đầu tư phát triển, tạo ra nhiều hàng hóa BĐS đa dạng, phong phú đápứng nhu cầu của xã hội

Thứ tư, bên cạnh việc bảo đảm cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp

đầu tư kinh doanh BĐS, thì phải quan tâm bảo đảm sự bình đẳng, sự cạnh tranh vềquyền lợi, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch BĐS, đảm bảo giao dịch thuận lợi,hạn chế tranh chấp Chú trọng bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng

QSDĐ, tránh tình trạng khách hàng "mua" BĐS luôn ở trong thế yếu, bị chèn ép, bịphụ thuộc, không có sự tự do dân chủ, bình đẳng trong giao dịch Bởi thực tế tronggiao dịch, những người nhận chuyển nhượng BĐS (chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân)thường có nhiều hạn chế, bất lợi, thiếu bình đẳng với doanh nghiệp đầu tư kinhdoanh BĐS (bên chuyển nhượng BĐS) như khó khăn trong tiếp cận thông tin BĐS,không được tự do trong thỏa thuận các điều khoản hợp đồng và trong giải quyếttranh chấp BĐS Vì vậy, việc quy định cụ thể, rõ ràng quyền, nghĩa vụ của các bêntrong giao dịch, trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng, kiểm tra, giám sát việcthực hiện hợp đồng để các bên có cơ hội được thực hiện các quyền, nghĩa vụ củamình theo đúng quy định của pháp luật Phải có các biện pháp xử lý nghiêm cáchành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm các bên được bìnhđẳng trong giao dịch, hạn chế tranh chấp, vi phạm liên quan đến chuyển nhượngQSDĐ trong kinh doanh.

Thứ năm, yếu tố đặc biệt quan trọng để bảo đảm sự an toàn pháp lý cho

giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên; đó

là đăng ký chuyển nhượng QSDĐ Việc đăng ký này giúp Nhà nước quản lý chặtchẽ đất đai, nắm được những biến động trong quá trình SDĐ, kịp thời chỉnh lý bản

đồ, hồ sơ địa chính cho phù hợp với thực tiễn Pháp luật quy định về điều kiện, trình

tự thủ tục, thẩm quyền đăng ký giao dịch QSDĐ, thực hiện kê khai đăng ký và cấpgiấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu BĐS và đăng ký giao dịch để bảo đảm giaodịch được thực hiện nhanh chóng, an toàn, bảo đảm các quyền, lợi ích của các bêntrong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện một cách thuận lợi nhất trongkhuôn khổ pháp luật v.v

1.2.2 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu

tư kinh doanh bất động sản

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS là mộtchế định cơ bản của pháp luật kinh doanh BĐS ở nước ta Tìm hiểu nội dung cácquy định về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS, theo tác giả, lĩnh

vực pháp luật này được hiểu như sau: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch này

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS có nhữngđặc điểm cơ bản sau đây:

Một là, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS là

lĩnh vực pháp luật tổng hợp, bao gồm các quy phạm pháp luật đất đai; các quy phạmpháp luật dân sự; các quy phạm pháp luật đầu tư kinh doanh BĐS; các quy phạmpháp luật về kinh doanh v.v

Luật Đất đai quy định các điều kiện, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ; chủthể có quyền chuyển nhượng QSDĐ; trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ v.v

Bộ luật Dân sự quy định các nguyên tắc chung của giao dịch dân sự; hìnhthức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; quyền và nghĩa vụ của các bêntham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ v.v

Luật Doanh nghiệp quy định điều kiện kinh doanh nói chung; vấn đề cấpgiấy phép đăng ký kinh doanh v.v

Luật Kinh doanh BĐS quy định về điều kiện kinh doanh BĐS nói chung vàđầu tư kinh doanh QSDĐ nói riêng; quy định các loại đất được đưa vào kinh doanh;nội dung và mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS v.v

Hai là, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS

bao gồm các quy phạm pháp luật mang tính chất công và các quy phạm pháp luậtmang tính chất tư

Các quy phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanhBĐS mang tính chất công gồm quy định về quản lý nhà nước về chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS, quy định trách nhiệm và quyền hạn của các

cơ quan nhà nước về quản lý nhà nước về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinhdoanh BĐS v.v

Các quy phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinhdoanh BĐS mang tính chất tư gồm quy định về quyền và nghĩa vụ của các bêntrong chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS; quy định về nguyêntắc xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS; quyđịnh về hình thức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinhdoanh BĐS v.v

Ba là, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS

chịu sự chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sởhữu trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

i) Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên pháp luật nghiêm cấm mua bán đấtđai mà chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy, lĩnh vực pháp luật này baogồm các quy định về chuyển nhượng QSDĐ

ii) Không phải mọi tổ chức, cá nhân đều được chuyển nhượng QSDĐ trongđầu tư kinh doanh BĐS mà chỉ tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện về chuyểnQSDĐ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 10 Luật Kinhdoanh BĐS năm 2014 mới được kinh doanh QSDĐ v.v

1.2.3 Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

Tìm hiểu nội dung pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu

tư kinh doanh BĐS, tác giả nhận thấy cấu trúc của lĩnh vực pháp luật này bao gồm:

Thứ nhất, về lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS Pháp luật về kinh doanh

BĐS Việt Nam phân chia hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS thành 02 nhóm:

Một là, đầu tư kinh doanh BĐS bao gồm đầu tư kinh doanh BĐS có sẵn và

đầu tư kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai

Lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS có sẵn gồm các hoạt động mua bán nhà,công trình xây dựng; cho thuê nhà, công trình xây dựng; cho thuê mua nhà, công

trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; chuyển nhượng toàn

bộ hoặc một phần dự án BĐS

Lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai đề cập quyềnđầu tư kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai; điều kiện của BĐS hình thànhtrong tương lai được đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ởhình thành trong tương lai; thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thànhtrong tương lai; quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua BĐS hìnhthành trong tương lai; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS hình thànhtrong tương lai

Hai là, kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm các loại hình: Dịch vụ môi giới

BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS

Đây là các hoạt động hỗ trợ cho đầu tư kinh doanh BĐS Sự tham gia củacác loại dịch vụ mang tính chuyên nghiệp này góp phần thúc đẩy sự phát triển củathị trường BĐS lành mạnh, công khai minh bạch

Thứ hai, về điều kiện kinh doanh QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ trong đầu

tư kinh doanh BĐS là một loại giao dịch cụ thể của đầu tư kinh doanh BĐS Vì vậy,

tổ chức, cá nhân kinh doanh QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện do Luật Kinh doanhBĐS năm 2014 quy định; cụ thể:

Một là, quy định về điều kiện của BĐS nói chung và QSDĐ nói riêng được

đưa vào kinh doanh; cụ thể: "Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đấtphải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c)Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sửdụng đất" (khoản 2 Điều 9)

Hai là, quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh BĐS

(trong đó có kinh doanh QSDĐ); theo đó: "1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độngsản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh

nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quyđịnh tại khoản 2 Điều này; 2 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì khôngphải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của phápluật" (Điều 10).

Thứ ba, các quy định về quản lý nhà nước về kinh doanh QSDĐ Như phần

trên đã đề cập, thị trường BĐS (trong đó có thị trường QSDĐ) có vai trò đặc biệtquan trọng và trực tiếp tác động đến sự tăng trưởng của nền kinh tế Sự phát triểnhay sự đổ vỡ của thị trường BĐS để lại những hậu quả tích cực hay những hệ lụykhôn lường cho nền kinh tế Vì vậy, việc quản lý nhà nước đối với thị trường BĐSnói chung và kinh doanh QSDĐ nói riêng là tất yếu Luật Kinh doanh BĐS năm 2014quy định về nội dung quản lý nhà nước về đầu tư kinh doanh BĐS; chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn của Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tàichính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng nhà nước và Ủy ban nhân dân (UBND)các cấp trong quản lý nhà nước về đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanhQSDĐ nói riêng

Thứ tư, các quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong

đầu tư kinh doanh BĐS; quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS; nguyên tắc kinh doanh QSDĐ; vấn đề côngkhai minh bạch trong kinh doanh QSDĐ; quy định các BĐS (trong đó có QSDĐ)được đưa vào kinh doanh;các hành vi bị cấm trong đầu tư kinh doanh BĐS nóichung và kinh doanh QSDĐ nói riêng v.v

Thứ năm, quy định về phân loại thị trường BĐS Căn cứ vào chủ thể tham

gia, mức độ tham gia và phương thức giao dịch trên thị trường, các chuyên gia phânchia thị trường BĐS thành 3 cấp khác nhau; cụ thể:

Một là, thị trường BĐS cấp 1 Là giao dịch giữa Nhà nước và các doanh

nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS (thông qua giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất

hoặc đấu thầu - Nhà nước bán QSDĐ cho doanh nghiệp) Thị trường cấp 1 là cơ sở,tiền đề cho sự ra đời của thị trường cấp 2 Ở nhiều nước, việc Nhà nước chuyển đấtđai cho các tổ chức, cá nhân được thực hiện thông qua các công ty khai thác Cáccông ty này sẽ chịu trách nhiệm quản lý và chuyển đổi sở hữu theo đúng quy trình

và thủ tục do pháp luật quy định Ở Đức khi bán đất công, Nhà nước thực hiện quyhoạch, xây dựng hạ tầng, phân lô Nhiệm vụ này có thể được giao cho chính quyền

cơ sở hoặc doanh nghiệp phát triển đất đai bán theo giá thị trường Ở Thẩm QuyếnTrung Quốc, việc phát triển đất đai trong đặc khu kinh tế này được giao cho cáccông ty phát triển BĐS thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội; sau đó Nhànước mới giao đất có thu tiền SDĐ cho các doanh nghiệp và người dân

Hai là, thị trường BĐS cấp 2 Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS

sau khi có "đất sạch" sẽ đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, đầu tư cơ sở hạtầng và bán đất có hạ tầng mới xây dựng cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu Đốitượng giao dịch của thị trường cấp 2 là QSDĐ và nhà ở, công trình mới được xâydựng trên đất Một bên chủ thể là các chủ đầu tư xây dựng, phát triển BĐS lớn (chủđầu tư cấp 1)

Ba là, thị trường cấp 3 Là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình

đã được mua, thuê Thị trường giữa những người tiêu dùng BĐS (hộ gia đình, cánhân) với nhau hoặc giữa doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS với người tiêudùng Đối tượng giao dịch giống như thị trường cấp 2, điểm khác biệt chủ yếu làphương thức giao dịch đều là giao dịch nhà, công trình xây dựng đang có sẵn Đặcđiểm của thị trường cấp 3 chủ yếu là có tính cạnh tranh, giao dịch các BĐS đanghiện hữu và chủ thể giao dịch có nhiều loại, khá phân tán, khó kiểm soát

1.2.4 Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.4.1 Yếu tố pháp luật

Muốn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinhdoanh BĐS có hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào mức độ hoàn thiện của hệ thống văn

bản pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS Bản thân cácvăn bản pháp luật đó phải có chất lượng thì mới đảm bảo việc thực hiện pháp luật

có kết quả tốt Vì thế, văn bản pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinhdoanh BĐS phải đảm bảo các tiêu chí sau:

Một là, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất Nội dung các văn bản pháp luật

về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS không trái với Hiến pháp,không chồng chéo, không mâu thuẫn với nhau và không mâu thuẫn với các văn bảnpháp luật có liên quan Nhưng vẫn phải có đặc điểm riêng biệt của chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS Riêng nhưng đều liên quan chặt chẽ với nhau,trong mỗi hoạt động đều có ý nghĩa, tác dụng, ảnh hưởng của hoạt động khác.Thông qua chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS, những quy định

cơ bản của pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật đầu tư kinh doanhBĐS được tuyên truyền đến các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, giới đầu tư đầu tưkinh doanh BĐS và người dân Hoạt động này cung cấp tri thức, sự hiểu biết vềpháp luật, xây dựng tình cảm, thái độ đúng đắn đối với pháp luật, làm cho mọingười nhận thức được quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của họ, hình dung được hành vi

xử sự nào là đúng đắn

Hai là, trách nhiệm tổ chức thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

trong đầu tư kinh doanh BĐS không chỉ của hệ thống chính trị, của doanh nghiệpđầu tư đầu tư kinh doanh BĐS mà còn là trách nhiệm của mọi người dân Lâu naykhi đề cập đến vấn đề thực hiện pháp luật, chúng ta thường coi đó là trách nhiệmcủa các cơ quan hành pháp, tư pháp Thực tiễn tổ chức thực hiện pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS cho thấy, ngoài các cơ quannhà nước, nếu toàn bộ những thành viên khác của hệ thống chính trị đều nêu caotrách nhiệm, có hình thức tổ chức tuyên truyền, giải thích, vận động phù hợp với vaitrò, chức năng của mình thì sẽ đem lại hiệu quả cao hơn trong thực hiện pháp luật

Tổ chức Đảng, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các thành viên của Mặt trận các cấp,nhất là ở cấp cơ sở, phải lồng ghép vấn đề chuyển nhượng QSDĐ nói chung và

chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng vào nội dung chươngtrình, kế hoạch công tác, vào hoạt động thường xuyên của đơn vị và xác định đây làmột chỉ tiêu đánh giá thi đua, như vậy sẽ góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm và

sự đồng thuận của cả xã hội Những hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS với sự tham gia của toàn bộ hệthống chính trị dưới những hình thức phong phú, sinh động sẽ tạo nên dư luận xãhội ủng hộ, đồng tình với những hành vi xử sự đúng đắn, lên án những hành vi xử

sự trái pháp luật, qua đó góp phần định hướng hành vi của công dân xử sự theo yêucầu của pháp luật Tuy nhiên, hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS sẽ không cao nếu mọi người dân không tự giácchấp hành pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư kinh doanh BĐS

Ba là, xử lý nghiêm minh, kịp thời mọi vi phạm pháp luật về chuyển

nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáodục, giải thích, hướng dẫn, tổ chức vận động thực hiện pháp luật có tác dụng nângcao ý thức pháp luật cho các chủ thể Tuy nhiên, vai trò này tác động đến các chủthể không phải lúc nào cũng có kết quả như nhau, trong xã hội vẫn có những người

vi phạm pháp luật Để bảo đảm cho pháp luật được thực hiện đòi hỏi phải xử lýnghiêm minh, kịp thời mọi hành vi vi phạm pháp luật Đó là nội dung yêu cầukhách quan trong tổ chức thực hiện pháp luật, bảo đảm cho pháp luật được thựchiện trong thực tế Các văn bản pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tưkinh doanh BĐS có quy định về khen thưởng và xử lý vi phạm trong lĩnh vực đầu

tư kinh doanh BĐS, tùy theo tính chất, mức độ của vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xửphạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồithường theo quy định của pháp luật

1.2.4.2 Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ,công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đầu tư kinh doanh BĐS là một trongnhững yếu tố quyết định bảo đảm thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐtrong đầu tư kinh doanh BĐS đạt hiệu quả cao Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói

"cán bộ là cái gốc của mọi công việc" [22, tr 269] hoặc "muôn việc thành cônghoặc thất bại, đều do cán bộ tốt hoặc kém" [22, tr 240] Cán bộ, công chức làmnhiệm vụ quản lý nhà nước về đầu tư kinh doanh BĐS phải là người có đủ trình độ,năng lực hoàn thành tốt công việc được giao; đồng thời là người có phẩm chất chínhtrị, đạo đức tốt Thực tiễn đã chứng minh rằng các chủ thể này mà trình độ, năng lựcyếu kém, lại thiếu trách nhiệm, thiếu nhiệt tình trong công việc thì việc thực hiệnpháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS đạt hiệu quả thấp.Phẩm chất chính trị, đạo đức của cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước

về đầu tư kinh doanh BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS Họ phải biết kết hợp giữaquan điểm, đường lối của Đảng, pháp luật, chính sách của Nhà nước với điều kinh

tế - xã hội, điều kiện thực tiễn của đất nước, của từng địa phương để thực hiện phápluật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS Bản thân cán bộ, côngchức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đầu tư kinh doanh BĐS phải là ngườigương mẫu trong chấp hành pháp luật, là người có uy tín, có đạo đức trong cộngđồng thì mới có thể thuyết phục được người khác Như vậy, để bảo đảm thực hiệnpháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS đạt hiệu quả caocần nâng cao kiến thức pháp luật, trình độ chuyên môn, năng lực, kỹ năng nghiệp

vụ, bên cạnh đó còn phải tăng cường giáo dục, rèn luyện phẩm chất chính trị, đạođức, lối sống cho đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đầu

tư kinh doanh BĐS

1.2.4.3 Ý thức pháp luật của các chủ thể trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

Ý thức pháp luật thể hiện sự nhận thức của các chủ thể và thái độ của họ đốivới các quy định của pháp luật Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tưkinh doanh BĐS được thực hiện tốt hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó

ý thức pháp luật của các chủ thể là yếu tố chủ quan có ý nghĩa rất quan trọng Cácchủ thể trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanhBĐS bao gồm: các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền,

tổ chức, đoàn thể, doanh nghiệp và mọi người dân

Trong nhiều trường hợp vi phạm pháp luật, không tuân thủ pháp luật là dotrình độ văn hóa thấp, thiếu hiểu biết pháp luật của một bộ phận nhân dân; nhưngcũng có trường hợp công dân có trình độ văn hóa nhất định, có hiểu biết pháp luậtnhưng đạo đức, nhân cách kém nên vẫn cố tình vi phạm pháp luật hoặc một bộ phậncán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền lợi dụng chức vụ quyền hạn, công việcđược giao để tham nhũng, tiêu cực, trục lợi, thực hiện hành vi trái pháp luật Trongmột xã hội ngày càng phát triển, trình độ văn hóa của nhân dân sẽ ngày càng đượcnâng cao, tạo cơ sở cho việc nâng cao ý thức pháp luật, vì phải có trình độ văn hóanhất định thì mới có thể tiếp thu, nhận thức về pháp luật, xây dựng tình cảm, lòngtin vào pháp luật; qua đó chuyển hóa thành hành vi tích cực thực hiện theo yêu cầucủa pháp luật Sự bảo đảm thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu

tư kinh doanh BĐS không chỉ xuất phát từ ý thức pháp luật của các cơ quan nhànước, cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền, các tổ chức, đoàn thể mà còn từ

ý thức pháp luật của các doanh nghiệp và người dân Do vậy, nâng cao ý thức phápluật của các chủ thể trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong đầu

tư kinh doanh BĐS là một giải pháp hữu hiệu để bảo đảm thực hiện tốt pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS

1.2.4.4 Các đảm bảo về nguồn vốn, cơ sở vật chất

Thực hiện pháp luật nói chung và thực hiện pháp luật về chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng đòi hỏi phải có những chi phí nhấtđịnh Đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS, chúng ta không chỉ có ý thức,

hiểu biết pháp luật về đầu tư kinh doanh BĐS mà phải đầu tư một nguồn vốn xã hộirất lớn trong việc tạo lập BĐS nói chung và QSDĐ nói riêng với tư cách là hànghóa nhằm cung cấp nguồn cung dồi dào cho thị trường BĐS Mặt khác, để quản lýthị trường BĐS có hiệu quả trong điều kiện cách mạng khoa học công nghệ 4.0 đòihỏi Nhà nước phải đầu tư mua sắm trang thiết bị, máy móc hiện đại; xây dựng hệthống cơ sở dữ liệu thông tin về BĐS đầy đủ, thống nhất, đồng bộ và chính xác v.v Muốn vậy cần phải có các đảm bảo về nguồn vốn đầu tư Thực tế đã chứng minhlàm bất cứ điều gì mà thiếu kinh phí, cơ sở vật chất thì khó có thể thực hiện được.Điều này lại càng đúng trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS

1.2.5 Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.5.1 Giai đoạn trước năm 2006

Xét dưới góc độ chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượngQSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng, giai đoạn này được chia ra thành cácphân kỳ cụ thể sau đây:

Thứ nhất, xét về khía cạnh chuyển nhượng QSDĐ.

Một là, thời kỳ trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời Ở thời kỳ này, theo

Hiến pháp năm 1980 "Đất đai… là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 19)

và cụ thể hóa quy định này, Luật Đất đai năm 1987 được ban hành quy định "Đất đaithuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" (Điều 1); "Nghiêm cấm việcmua bán, chuyển nhượng đất đai phát canh thu tô dưới mọi hình thức" (Điều 5)…

Có thể nói ở thời kỳ này pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ dường như chưa hìnhthành Người sở hữu nhà ở, công trình xây dựng được mua bán, chuyển nhượng nhà

ở, công trình xây dựng và người mua nhà ở, công trình xây dựng được SDĐ trên đó

có nhà ở, công trình xây dựng "Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ

ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở

có ngôi nhà đó" (Điều 17 Luật Đất đai năm 1987)

Hai là, thời kỳ sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời Luật Đất đai năm

1993 là đạo Luật tiếp cận những quy luật khách quan của kinh tế thị trường tronglĩnh vực đất đai với những quy định mang tính đột phá dựa trên chế độ sở hữu toàndân về đất đai "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý"(Điều 1), bao gồm quy định về khung giá đất (thừa nhận đất đai có giá): "Nhà nướcxác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giaođất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khithu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theotừng thời gian" (Điều 12); quy định về giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cánhân sử dụng ổn định lâu dài; quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyểnQSDĐ trong thời hạn SDĐ: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" (khoản 2Điều 3) v.v Đây là những cơ sở pháp lý ban đầu rất quan trọng tạo tiền đề cho việchình thành thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta (trong đó có thị trường QSDĐ)

Thứ hai, ở giai đoạn này, nền kinh tế chủ yếu được quản lý theo cơ chế tập

trung quan liêu bao cấp kế hoạch hóa cao độ nên các quy định về đầu tư kinh doanhBĐS nói chung và chuyển nhượng QSDĐ trong đầu tư kinh doanh BĐS nói riêngchưa được ban hành Hay nói cách khác, khung pháp lý xây dựng và hình thành thịtrường BĐS chưa hình thành

1.2.5.2 Giai đoạn từ năm 2006 - nay

Giai đoạn này đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS nóichung và thị trường QSDĐ nói riêng bằng việc ra đời một loạt các đạo luật có liênquan như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Xây dựng năm 2003,BLDS năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tư năm 2005 và đặc biệt

là Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 v.v Các đạo Luật này được ban hành đã từngbước xác lập và hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường BĐS nóichung và thị trường QSDĐ nói riêng Đặc biệt, tại Chương 2 đề cập đến quyền củaNhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước về đất đai của Luật Đất đai năm 2013