MỤC LỤC A LỜI MỞ ĐẦU 2 B NỘI DUNG 3 I Cơ sở lý thuyết 3 1 Khái niệm bất động sản liền kề 3 2 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề 3 3 Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề.
Trang 1MỤC LỤC
A LỜI MỞ ĐẦU 2
B NỘI DUNG 3
I Cơ sở lý thuyết 3
1 Khái niệm bất động sản liền kề 3
2 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề 3
3 Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề 4
4 Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 5
4.1 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề 5
4.2 Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 7
II Mô tả và phân tích tình huống 9
III Cơ sở pháp lý 10
IV Giải quyết vấn đề 12
Câu 1: Nêu các căn cứ xác lập ranh giới giữa các bất động sản liền kề? 12
Câu 2: Nhận xét Bản án dân sự sơ thẩm? Nêu rõ căn cứ pháp lý 16
Câu 3: Quan điểm giải quyết vụ việc của nhóm theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành 17
C KẾT LUẬN 21
Tài liệu tham khảo 22
Trang 2A LỜI MỞ ĐẦU
Có thể thấy đất đai giữ một vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống Giátrị của đất đai càng lớn kéo theo đó là một hệ quả tất yếu của các hành vi viphạm quy định về đất đai, tranh chấp đất đai ngày càng phổ biến và mức độphức tạp ngày càng tăng cao Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc ban hànhcác văn bản pháp luật cũng như cố gắng giải quyết tranh chấp nhằm giữ vững ổnđịnh chính trị xã hội Tuy nhiên thực trạng hiện nay, tranh chấp bất động sảnliền kề là vấn đề nổi bật có xu hướng tăng trong việc giải quyết các vụ án dân sự
do tính khó xác định quyền sở hữu của một người đối với bất động sản đó nênviệc xảy ra tranh chấp là khó tránh khỏi Bên cạnh đó, cách thức giải quyết tranhchấp này sao cho thỏa đáng với ý chí của các chủ thể thì càng là điều quan trọnghơn đối với các cơ quan nhà nước xử lí vụ án Vậy nên, nhóm chúng tôi hômnay sẽ giải quyết một vấn đề liên quan đến bất động sản liền kề nằm trong tìnhhuống 5 để nhận thức rõ hơn trong thực tiễn
Trang 3B NỘI DUNG
I Cơ sở lý thuyết
1 Khái niệm bất động sản liền kề
Một bất động sản được phân lập với các bất động sản khác qua ranh giớicủa các bất động sản ấy Tuy nhiên không phải giữa tất cả các bất động sản đềutồn tại một ranh giới, mà chỉ có các bất động sản thuộc bản chất không di rờiđược mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại ranh giới mới có khái niệm bất độngsản liền kề
Như vậy bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và cóthể phải chịu sự hạn chế về quyền với bất động sản khi chúng thuộc bất độngsản không di rời được, cùng loại và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũngnhư pháp lý
Bất động sản liền kề là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữacác bất động sản Và hai bất động sản liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chếbất động sản liền kề khi chúng có chủ sở hữu khác nhau Từ việc xác định cácbất động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hayngười sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản khác Sự hạnchế trên một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất độngsản không thuộc sở hữu của mình
2 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề
Bên cạnh quyền sở hữu tài sản như ta đã biết, Bộ luật dân sự 2015 cònquy định thêm một loại quyền mới là quyền khác đối với tài sản, trong đó cóquyền đối với bất động sản liền kề, cụ thể như sau:
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bấtđộng sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khaithác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất độngsản hưởng quyền)” (điều 245)
Trang 4Quyền này được hiểu là quyền của một bất động sản (A) tác động lên mộtbất động sản liền kề nó (B) để nhằm một mục đích là bảo đảm việc khai thácmột cách bình thường bất động sản được hưởng quyền (A).
3 Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Sau khi ghi nhận được khái niệm chung về quyền đối với bất động sảnliền kề, Bộ luật dân sự 2015 đã ghi nhận những nguyên tắc thực hiện quyền đốivới bất động sản liền kề nhằm đảm bảo thực thi tốt quyền này Trước tiên, phápluật ghi nhận sự tự do ý chí của các chủ thể có liên quan trong việc thực hiệnquyền đối với bất động sản liền kề Theo quy định tại Điều 248 Bộ luật dân sựnăm 2015, pháp luật ưu tiên cho các bên thoả thuận về việc thực hiện quyền đốivới bất động sản liền kề Pháp luật chỉ đưa ra các nguyên tắc nhằm đảm bảo choviệc thực hiện quyền này khi các bên không có thoả thuận hoặc các bên khôngtiến hành thoả thuận được với nhau Khi các bên không có thoả thuận về thựchiện quyền đối với bất động sản liền kề thì thực hiện theo các nguyên tắc sauđây:
Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản
hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền
và bất động sản chịu hưởng quyền Việc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khaithác bất động sản hưởng quyền cần được đặt trong mối liên hệ cụ thể với mụcđích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởngquyền Điều này sẽ đem lại lợi ích hài hoà cho cả bất động sản hưởng quyền vàbất động sản chịu hưởng quyền
Thứ hai, không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng
quyền Nguyên tắc này đưa ra nhằm bảo vệ cho bất động sản chịu hưởng quyền.Thông thường, bất động sản chịu hưởng quyền sẽ phải chịu những thiệt hại nhấtđịnh để bảo đảm cho bất động sản hưởng quyền có thể được khai thác đượcnhững những nhu cầu cần thiết Pháp luật cũng quy định bất động sản chịuhưởng quyền chỉ chịu những thiệt hại hợp lý nhằm phục vụ cho bất động sảnhưởng quyền, ví dụ: nhường lối đi hợp lý, lối cấp, thoát nước thích hợp, Do
Trang 5vậy, khi sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề thì không được lạm dụngquyền này để yêu cầu vượt quá mức cần thiết của việc bảo đảm quyền sử dụngcho bất động sản hưởng quyền
Thứ ba, không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực
hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn Nguyên tắc nàyđược đưa ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hưởng quyền của bất độngsản hưởng quyền Nguyên tắc này đặt ra cho chủ sở hữu bất động sản chịuhưởng quyền hoặc người thứ ba không được có những hành vi gây cản trở việcthực hiện quyền của bất động sản được hưởng quyền hoặc có những hành vinhằm làm cho việc thực hiện quyền đó trở nên khó khăn, phức tạp
4 Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 4.1 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Theo Điều 246 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền đối với bất
động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”
a) Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo địa thế tự nhiên
Đây là một cơ sở hoàn toàn mới trong Bộ luật dân sự năm 2015 mà các
Bộ luật dân sự trước đây chưa từng đề cập đến Trong thực tế, có nhiều nơi địahình theo địa thế tự nhiên cùng với sự tác động của địa hình, khí hậu và thời tiếttheo thời gian dần dần xuất hiện các dấu hiệu để có thể xác lập quyền đối với bấtđộng sản liền kề Ví dụ như một bất động sản ở nơi có địa hình cao, trải qua mưanắng, nước mưa chảy thành dòng qua nhiều bất động sản liền kề khác để rasông, hồ đã làm trôi dạt đất trên dòng chảy và vô tình tạo thành các đường rãnhnước, mương nước tạo thành một hệ thống thoát nước tự nhiên cho bất động sảnnày
b) Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận
Trong quan hệ pháp luật dân sự thì tự do, tự nguyện, cam kết thỏathuận là một nguyên tắc cơ bản đặc trưng được quy định trong khoản 2 Điều 3
Trang 6BLDS 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội
có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.
Nguyên tắc này cho phép các chủ thể đưa ra ý chí, nguyện vọng của mình giaotiếp, thỏa thuận với nhau và đặc biệt phải tuân thủ các quy định của pháp luật vàkhông trái với đạo đức xã hội để đạt được nhu cầu một cách hợp lý Chẳng hạnnhư một chủ sở hữu nhà đạt được thỏa thuận với một người sử dụng bất độngsản liền kề mở một con đường nhằm vận chuyển, tàng trữ ma túy, thì theo phápluật quyền này không có hiệu lực Trong trường hợp một bất động sản bị baobọc bởi nhiều bất động sản khác thì người sử dụng bất động sản hưởng quyềnphải có thỏa thuận với một trong số chủ sở hữu các bất động sản chịu hưởngquyền, điều này không ngoại trừ trường hợp người sử dụng bất động sản hưởngquyền phải thỏa thuận với nhiều chủ sở hữu khác nhau để xác lập quyền đối vớibất động sản liền kề trên nhiều bất động sản khác nhau
c) Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo quy định của luật
Một số quyền phát sinh trong quy định của pháp luật mà không phải do
sự thỏa thuận của các chủ thể Bao gồm:
- Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 247 BLDS 2015: “Quyền đối với bất động sản
liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”.
Căn cứ vào điều luật này thì mọi cá nhân, pháp nhân đều có thể có quyền đối vớibất động sản liền kề, đây là một điểm mới trong BLDS 2015 quy định rõ phạm
vi đối tượng có hiệu lực của quyền Tuy nhiên, không phải tất cả các cá nhân,pháp nhân đều luôn sử dụng một bất động sản vĩnh viễn mà một thời gian sauphải có sự chuyển giao (bán, cho, tặng, ) Thêm nữa, khi chuyển giao bất độngsản chịu hưởng quyền thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm thông báo cho ngườithứ ba về tình trạng quyền đối với bất động sản liền kề mà bất động sản đó phải
Trang 7chịu Quyền đối với bất động sản không thay đổi dù có sự chuyển giao giữa cácchủ sở hữu nên quyền này không gắn liền với hai bất động sản mà phụ thuộcvào chủ sở hữu.
- Xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu
Điều 236 BLDS 2015 quy định: “Người chiếm hữu, người được lợi về
tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ
sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” Vì vậy, khi một người chiếm hữu,
người được lợi về bất động sản trong 30 năm thì pháp luật đương nhiên thừanhận quyền đối với bất động sản liền kề mặc dù bất động sản thuộc sở hữungười khác Sau 30 năm, pháp luật công nhận quyền sở hữu bất động sản với đốitượng này thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ vẫn tiếp tục cho đến khi cócăn cứ chấm dứt quyền này
d) Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo di chúc
Khi một người lập di chúc để lại bất động sản của mình chia chonhững người thừa kế thì người lập di chúc có thể đưa ra yêu cầu về quyền đốivới bất động sản liền kề cho một hoặc nhiều bất động sản Ngoài ra, quyền đốivới bất động sản liền kề xác lâp theo di chúc hay phân chia bất động sản được
quy định tại khoản 3 Điều 254 BLDS 2015: “Trường hợp bất động sản được
chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù” Thực tế khi một bất động sản phân chia thành nhiều
phần cho các chủ sở hữu khác nhau có thể dẫn đến tình trạng một hay nhiều bấtđộng sản con sau khi phân chia không có lối đi ra đường công cộng Vì thế, điềuluật này ra đời là một quy định của pháp luật xác lập quyền đối với bất động sảnliền kề khi phân chia bất động sản Việc tạo lập lối đi này được thực hiện ngaychính trên bất động sản bị phân chia mà không cần thông qua yêu cầu các chủ sởhữu bất động sản liền kề và cũng không có đền bù
Trang 84.2 Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015 thì quyền đối với bất động sảnliền kề chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
“1 Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người”
Một điều kiện quan trọng để xác lập quyền sở hữu đối với bất động sảnliền kề là giữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới mà một ranh giới chỉ có ýnghĩa pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của hai chủ sở hữu vàkhông thuộc tài sản chung Trong trường hợp chúng thuộc khối tài sản chungcủa hai hay nhiều chủ thể độc lập thì các chủ thể có quyền hoặc phần quyềnngang nhau đối với khối tài sản chung Vì vậy, khi bất động sản chịu hưởngquyền và bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu của một người hay nhập thànhmột thì sẽ không tồn tại ranh giới về mặt pháp lý Theo đó, quyền đối với bấtđộng sản liền kề cũng sẽ chấm dứt đối với hai bất động sản này
“2 Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh như cầu hưởng quyền”.
Đến một thời điểm nhất định nào đó, việc sử dụng, khai thác bất độngsản không còn cần đến quyền đối với bất động sản liền kề nữa, thì chủ sở hữubất động sản hưởng quyền có thể từ bỏ quyền này
“3 Theo thỏa thuận các bên”.
Khi bên chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không cần đến quyềnnày để thỏa mãn như cầu khai thác bất động sản của mình nữa cũng như bên chủ
sở hữu bất động sản hưởng quyền cảm thấy quá bất tiện và mất đi nhiều quyềnlợi thì các chủ thể có thể bàn bạc, đưa ra ý chí, nguyện vọng của mình, thỏathuận với nhau để chính thức chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề Vàđương nhiên, việc thỏa thuận phải tuân thủ theo quy định của pháp luật vàkhông trái với đạo đức xã hội, đi kèm theo đó là các bên phải giải quyết hậu quảpháp lý sau thỏa thuận
Trang 9“4 Trường hợp khác theo quy định của luật”
II Mô tả và phân tích tình huống
Nguyên đơn: Ông Phạm Văn H, sinh năm 1959
Bị đơn: Bà Lê Thị Y, sinh năm 1962
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn Ông H trình bày: mấy tháng trước, bà Y (hàng xóm) cất nhà
đã xây bốn cây cột lấn qua bức tường nhà ông Ông H đã yêu cầu bà Y dừng xâycất, không được xâm phạm vào bức tường riêng của ông
Bị đơn trình bày: nhà bà và Ông H nằm trong dãy nhà được xây dựngcách đây hơn 50 năm, theo kiến trúc thời cũ, sử dụng chung một vách tường dày
20 cm Việc này được thể hiện rất rõ trong bản vẽ hiện trạng nhà đất và đượcnhững người sống lâu năm ở đây xác nhận Do vậy, bức tường trên là của chung,mỗi bên nhà được quyền sở hữu một nửa bề dày Bà yêu cầu tòa bác bỏ đơn củaông H và buộc ông phải bồi thường thiệt hại gần 50 triệu đồng vì đã ngăn bà xâynhà
Trong quá trình giải quyết, tòa cũng nhận thấy bức tường giữa hai nhàđược xây đã lâu, bề dày như các bên trình bày, còn nó thuộc của riêng ai thì cầnphải xem xét thêm Do vậy, tòa đã có văn bản đề nghị cơ quan chức năng cungcấp hồ sơ liên quan đến quá trình hợp thức hóa một trong hai căn nhà Tuynhiên, sau đó cơ quan được yêu cầu trả lời rằng hồ sơ bị thất lạc, không tìmthấy
Sau đó tòa đã đi xuống khảo sát thực tế Kết quả đo đạc diện tích của nhà
bà Y (không bao gồm bức tường) đúng với giấy tờ nhà đất của bà Còn diện tíchthực tế nhà ông H so với giấy tờ hụt đúng bằng diện tích bức tường dày 20 cm
Từ kết quả này, tại phiên toà xét xử sơ thẩm, Tòa án đã tuyên “Bức tường trên làcủa ông H”, buộc bà Y phải tháo dỡ 4 cây cột đã xây lấn vào bức tường nhà ông
H, bác yêu cầu phản tố của bà Y
Tình tiết, chi tiết cụ thể đã được nêu trong tình huống, tuy nhiên cần lưu ýchi tiết sau:
Trang 10Thứ nhất, nhà bà và Ông H nằm trong dãy nhà được xây dựng cách đâyhơn 50 năm, theo kiến trúc thời cũ và việc này được thể hiện rất rõ trong bản vẽhiện trạng nhà đất và được những người sống lâu năm ở đây xác nhận
Thứ hai, tòa đã có văn bản đề nghị cơ quan chức năng cung cấp hồ sơ liênquan đến quá trình hợp thức hóa một trong hai căn nhà Tuy nhiên, sau đó cơquan được yêu cầu trả lời rằng hồ sơ bị thất lạc, không tìm thấy
Qua nội dung vụ án có thể thấy hai căn nhà trên được xây dựng theo kiếntrúc khá phổ biến trước đây là nhà phố liền kề, sử dụng tường chung Thôngthường, trong quá trình sử dụng, mỗi nhà có quyền sở hữu một nửa bề dày bứctường Tòa nên khảo sát những căn nhà liên kế tương tự trong cùng dãy Nếu tất
cả có cùng chung kiến trúc và đều có tường chung ngăn cách thì có thể xác địnhđây là bức tường chung Ngoài ra, bản vẽ hiện trạng cũng là một trong cácchứng cứ quan trọng để tòa xem xét trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà và đất không xác định rõ tình trạng của bức tường Bởi vì bản vẽ hiệntrạng là một tài liệu không thể tách rời hồ sơ nhà đất
Do đó việc Toà án yêu cầu bà Y phải tháo dỡ 4 cây cột đã xây và tuyên bốbức tường thuộc về nhà ông H cần phải xem xét lại là đã đủ căn cứ hay chưa
III Cơ sở pháp lý
Hiểu một cách đơn giản, nói đến cơ sở pháp lý chính là nhắc đến các căn
cứ theo pháp luật mà khi đó, ta dùng để luận giải vấn đề, đó có thể là các điềuluật, các nội dung trong các văn bản quy phạm pháp luật mà được lấy làm cơ sởgiải thích, giải quyết vấn đề
Theo điều 175 về ranh giới giữa các bất động sản:
1 Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Trang 11Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2 Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng tới việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu
rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo Điều 176 về mốc giới ngăn cách các bất động sản:
1 Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2 Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc sử dụng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới
và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung., chi phí để xây dựng do bân tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lí do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải
dỡ bỏ.
3 Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền
kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.