Toan bo noi dung luan van Trêng §¹i häc kinh tÕ quèc d©n Khoa BÊt ®éng s¶n vµ kinh tÕ tµi nguyªn LuËn V¡N tèt nghiÖp ®Ò tµi Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n nhµ ë cao tÇng – ct3 t¹i ®êng lª ®øc thä, mü[.]
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Đầu tư được định nghĩa chung nhất là quá trình sử dụng các nguồn lực hiện tại để thực hiện hoạt động nhằm đạt được kết quả và mục tiêu trong tương lai Đây là một chiến lược quan trọng giúp tối ưu hóa nguồn lực, tăng trưởng giá trị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho cá nhân hoặc doanh nghiệp Việc đầu tư có thể bao gồm nhiều hình thức như tài chính, thời gian, hoặc công sức để mang lại lợi ích lâu dài.
Hoạt động đầu tư bất động sản (BĐS) liên kết chặt chẽ với kinh doanh BĐS, vì kinh doanh BĐS chính là hoạt động sinh lợi từ quá trình đầu tư Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hình thành dựa trên nền tảng khái niệm dự án đầu tư và khái niệm kinh doanh BĐS, giúp làm rõ mục tiêu và phạm vi hoạt động trong lĩnh vực này.
Theo Luật đầu tư năm 2005, dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư trên một địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định Đây là khái niệm quan trọng để hiểu rõ về các kế hoạch đầu tư dài hạn, hướng tới thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và quốc gia Việc xác định rõ dự án đầu tư giúp đảm bảo tính khả thi, quản lý rủi ro cũng như tối ưu hóa nguồn lực tài chính cho các hoạt động đầu tư.
Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, hoạt động kinh doanh bất động sản gồm hai lĩnh vực chính: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản đề cập đến việc đầu tư, tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Trong khi đó, kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động hỗ trợ trong lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch của khách hàng.
Ta xem xét dự án đầu tư kinh doanh BĐS được ở một số giác độ sau: [1]
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các hồ sơ tài liệu trình bày chi tiết và có hệ thống các hoạt động cùng chi phí liên quan đến quá trình hình thành bất động sản Mục tiêu của dự án là thực hiện một kế hoạch rõ ràng nhằm đạt được kết quả mong muốn và hoàn thành các mục tiêu đặt ra trong tương lai.
Trong góc độ quản lý, dự án đầu tư bất động sản là công cụ quan trọng để sử dụng hiệu quả vốn, vật tư và lao động nhằm tạo ra các sản phẩm bất động sản chất lượng Các dự án này không chỉ hướng tới mục tiêu tài chính mà còn đóng vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội trong dài hạn Việc quản lý chặt chẽ giúp tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và đảm bảo thành công bền vững của các dự án bất động sản.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là các đề xuất về việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo các bất động sản nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng và nâng cao chất lượng của bất động sản Các dự án được tổ chức theo một kế hoạch chặt chẽ để đảm bảo hiệu quả trong quá trình phát triển Mục tiêu của các dự án này là thúc đẩy sự phát triển bền vững, cải tiến và nâng cao giá trị bất động sản trong một khoảng thời gian xác định, góp phần tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thị trường.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động bỏ vốn nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất, hướng tới cung cấp các dịch vụ bất động sản chất lượng cao Đây là cơ hội tăng giá trị tài sản và sinh lợi cho nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản Việc đầu tư này không chỉ góp phần phát triển hạ tầng mà còn thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế địa phương.
1.1.2 Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Các dự án đầu tư đóng vai trò thiết yếu trong sự phát triển của mỗi quốc gia, trong đó đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giữ vị trí chiến lược và quyết định Đầu tư không chỉ tạo ra nền tảng vật chất hiện đại mới mà còn duy trì hoạt động của cơ sở hạ tầng hiện có, thúc đẩy sự tăng trưởng kinh doanh dịch vụ của doanh nghiệp và quốc gia Đầu tư vào bất động sản và cơ sở hạ tầng luôn được xem là ưu tiên hàng đầu, vì nó đóng vai trò quan trọng trong việc tạo mặt bằng sản xuất và điều kiện thuận lợi để các ngành nghề khác phát triển Trong những năm qua, chính sách thu hút đầu tư của các tỉnh thành tại Việt Nam thường tập trung vào lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng, đây là lĩnh vực được hưởng nhiều chính sách ưu đãi nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và quốc gia.
Dự án đầu tư bất động sản (BĐS) là nguồn cung chủ yếu cho thị trường và góp phần gia tăng tài sản cố định xã hội Để thực hiện các dự án này đòi hỏi nguồn vốn lớn, do đó cần huy động vốn từ nhiều bên trong xã hội như khách hàng có nhu cầu BĐS, ngân hàng, tổ chức tài chính và nhà đầu tư nước ngoài Một dự án BĐS hiệu quả sẽ thu hút các nguồn vốn đầu tư, từ đó chuyển hóa vốn từ giá trị thành hiện vật, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và tối ưu hóa việc sử dụng nguồn vốn xã hội.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không chỉ xây dựng cơ sở hạ tầng mà còn tạo ra không gian cho sinh hoạt, làm việc và nghỉ ngơi, đóng vai trò thiết yếu trong quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Đầu tư vào các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình góp phần ổn định xã hội, giải quyết bài toán nhà ở và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng hội nhập và phát triển, nhu cầu về bất động sản văn phòng dịch vụ tăng cao, đòi hỏi các dự án đầu tư kinh doanh BĐS phải đáp ứng các tiêu chuẩn phù hợp để thúc đẩy quá trình mở rộng và hội nhập quốc tế.
Đầu tư kinh doanh bất động sản theo hình thức dự án đóng vai trò quan trọng trong quản lý, quy hoạch đô thị và thúc đẩy đô thị phát triển đồng bộ, bền vững Hình thức này không chỉ giúp sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm và hợp lý hơn mà còn góp phần tăng thêm ngân sách Nhà nước, hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương.
1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
Hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến các loại tài sản cố định không di chuyển, vì chính tên gọi "bất động sản" đã thể hiện đặc điểm này Theo Điều 181 của Bộ Luật Dân sự, các quy định về bất động sản nhấn mạnh tính cố định và không thể di chuyển của loại tài sản này Do đó, bất động sản có vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh doanh, đầu tư và pháp lý liên quan đến tài sản cố định này.
Bất động sản (BĐS) bao gồm các tài sản không thể di dời, như nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và đất đai nói chung Các tài sản này có vị trí địa lý cố định, không thể chuyển đi, và đều bị giới hạn về không gian và diện tích Mỗi vùng, khu vực có đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, phong tục, tập quán và tín ngưỡng riêng biệt, khiến hoạt động kinh doanh BĐS có tính khu vực và vùng miền rõ rệt.
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
1 2.1 Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu của phân tích tài chính dự án
Tài chính dự án đầu tư là phạm trù quan trọng bao gồm tất cả các mối quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai và thực hiện dự án, bao gồm các hoạt động liên quan đến vốn, thu chi và phân phối lợi nhuận Thuật ngữ này nhấn mạnh tầm quan trọng của quản lý tài chính trong toàn bộ quá trình đầu tư, giúp đảm bảo hiệu quả và bền vững cho dự án Hiểu rõ tài chính dự án đầu tư giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp đưa ra quyết định đúng đắn, tối ưu hóa nguồn vốn và kiểm soát các rủi ro tài chính.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán và đánh giá các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của dự án bất động sản, nhằm cung cấp thông tin chính xác để các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn Việc phân tích này giúp xác định khả năng sinh lời, rủi ro và tính khả thi của dự án, từ đó tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro đầu tư Đánh giá tài chính dự án giúp các nhà đầu tư lựa chọn các cơ hội đầu tư phù hợp, hỗ trợ ra quyết định một cách hiệu quả và chiến lược.
Phân tích tài chính là yếu tố then chốt trong quá trình xây dựng dự án, nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính Quá trình này giúp xác định khả năng sinh lời, tính hiệu quả và tiềm năng phát triển của dự án thông qua các chỉ số tài chính quan trọng Việc phân tích tài chính chính xác giúp các nhà quản lý và nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn, từ đó tối ưu hóa nguồn lực và đảm bảo thành công dài hạn cho dự án.
Xác định rõ nhu cầu vốn và đảm bảo nguồn lực tài chính phù hợp là yếu tố quyết định thành công của dự án đầu tư Việc xác định quy mô vốn, cơ cấu nguồn vốn cùng các nguồn tài trợ phù hợp giúp dự án hoạt động hiệu quả và bền vững Đảm bảo các nguồn lực tài chính được bố trí hợp lý để đáp ứng đầy đủ các giai đoạn của dự án, từ khâu lập kế hoạch đến thi công và vận hành.
Dự toán các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án dưới góc độ hạch toán kinh tế giúp xác định tổng thể các chi phí phát sinh từ khi bắt đầu soạn thảo dự án đến khi triển khai và kết thúc Việc đánh giá này còn bao gồm các lợi ích mà dự án mang lại, nhằm đảm bảo tính khả thi và giá trị thực của dự án Trên cơ sở đó, các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án sẽ được xác định rõ ràng, giúp đưa ra các quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả hơn.
Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính khả thi và bền vững của dự án Mức độ an toàn tài chính được thể hiện qua khả năng huy động nguồn vốn, khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính, khả năng trả nợ và độ an toàn của các kết quả tính toán tài chính Việc phân tích these yếu tố giúp xác định rủi ro tài chính và đảm bảo dự án có khả năng duy trì hoạt động ổn định trong tương lai.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là yếu tố then chốt giúp chủ đầu tư đánh giá khả năng sinh lời của dự án Đồng thời, quá trình này cũng rất quan trọng đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định của Nhà nước và các tổ chức tài trợ vốn, nhằm đảm bảo tính khả thi và rủi ro của dự án Việc phân tích tài chính chính xác giúp đưa ra các quyết định đầu tư chính xác, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của dự án.
Đối với chủ đầu tư, phân tích tài chính dự án cung cấp những thông tin cần thiết để đưa ra quyết định có nên đầu tư hay từ bỏ dự án, nhằm tối đa hóa lợi nhuận Các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận cũng coi phân tích tài chính là yếu tố quan trọng để lựa chọn các phương án đầu tư hợp lý dựa trên chi phí tài chính thấp nhất, nhằm đạt được mục tiêu chính của họ Ví dụ, các dự án phúc lợi xã hội như trường học, y tế, giao thông công cộng cần được phân tích để đảm bảo chi phí thấp nhất vẫn đáp ứng được nhu cầu xã hội mà không đặt mục tiêu lợi nhuận lên hàng đầu.
Phân tích tài chính là yếu tố quan trọng để các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước xem xét và phê duyệt các dự án sử dụng vốn ngân sách Việc đánh giá khả năng sinh lời và hiệu quả tài chính giúp đảm bảo tính khả thi và bền vững của dự án trước khi đưa vào triển khai Do đó, phân tích tài chính đóng vai trò then chốt trong quá trình xem xét, quyết định đầu tư công nhằm đảm bảo sử dụng nguồn vốn nhà nước một cách hiệu quả và có trách nhiệm.
Đối với các cơ quan tài trợ vốn, phân tích tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định cấp vốn cho dự án Một dự án khả thi về tài chính sẽ có khả năng trả nợ tốt và đảm bảo an toàn tài chính cao Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án giúp các nhà đầu tư và tổ chức tài trợ đưa ra quyết định chính xác, giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng thành công.
Phân tích tài chính là nền tảng quan trọng để thực hiện phân tích kinh tế xã hội, giúp đánh giá hiệu quả của các hoạt động kinh tế Cả hai loại phân tích này đều dựa trên việc so sánh giữa các khoản chi phí đã bỏ ra và lợi ích thu hút được, từ đó đưa ra các quyết định đúng đắn và tối ưu hóa nguồn lực Việc phân tích chính xác các khoản chi phí và lợi ích giúp nâng cao khả năng đánh giá tác động kinh tế xã hội của các dự án và hoạt động, đảm bảo sự phát triển bền vững.
1.2.1.4 Yêu cầu Để phân tích tài chính phát huy được vai trò quan trọng thì trong quá trình tiến hành phân tích tài chính dự án cần phải đảm bảo các yêu cầu sau: [5]
Số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao.
Sử dụng phương pháp phân tích phù hợp, hệ thống chỉ tiêu phải phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án
Đưa ra được nhiều phương pháp từ đó lựa chọn phương án tối ưu
1.2.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.2.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư
Tổng mức đầu tư là chi phí dự kiến của dự án xây dựng công trình, được xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư Đây là căn cứ để đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án, đồng thời giúp lập kế hoạch quản lý vốn hợp lý Đối với các công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, tổng mức đầu tư còn phản ánh chi phí tối đa có thể sử dụng để đảm bảo dự án được thực hiện hiệu quả.
Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình là tổng chi phí dự kiến để thực hiện dự án, dựa trên quyết định đầu tư Mức đầu tư này đóng vai trò quan trọng trong việc lập kế hoạch và quản lý vốn của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án theo quy định tại Thông tư 05/2007/TT-BXD Đây là cơ sở quan trọng để đảm bảo hiệu quả và chính xác trong việc phân bổ nguồn lực và kiểm soát chi phí dự án.
Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư phù hợp với nội dung thiết kế cơ sở
Bao gồm các khoản chi phí:
Theo tính chất các khoản chi phí, tổng mức đầu tư có thể phân chia thành các khoản sau: [6]
Chi phí vốn cố định:
Chi phí xây dựng là yếu tố quan trọng bao gồm chi phí thi công các công trình chính và hạng mục phụ trợ, như chi phí tháo dỡ công trình cũ, san lấp mặt bằng, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ và nhà tạm Các khoản chi này cần được tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo ngân sách phù hợp và dự án diễn ra suôn sẻ Việc ước tính chính xác về chi phí xây dựng giúp quản lý tài chính hiệu quả và đảm bảo tiến độ thi công theo kế hoạch đề ra.
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3", TẠI ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ, MỸ ĐÌNH, TỪ LIÊM, HÀ NỘI CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI VÀ DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3"
2.1.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội
2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO), tên giao dịch quốc tế là Hanoi Housing Development and Investment Corporation, được thành lập vào năm 1999 nhằm đáp ứng những yêu cầu đổi mới trong lĩnh vực xây dựng và phát triển nhà ở, đô thị của thành phố Hà Nội Hoạt động chính của HANDICO bao gồm đầu tư phát triển nhà và đô thị, thi công xây lắp, tư vấn thiết kế, cùng với các lĩnh vực kinh doanh khác như sản xuất vật liệu xây dựng, xuất khẩu lao động, thương mại dịch vụ, kinh doanh tài chính và bất động sản.
Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội là thành viên của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội, với lịch sử hình thành từ năm 1970 Trước đây, công ty xuất phát từ đơn vị Thanh niên xung kích Thành phố Hà Nội, được thành lập vào ngày 20-10-1970 Công ty chuyên đầu tư phát triển các dự án bất động sản tại Hà Nội, góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị thủ đô.
Ngày 03 -04- 1993, Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội ra quyết định chuyển đơn vị Thanh niên xung kích thành doanh nghiệp Nhà nước – Công ty Xây dựng Thanh niên Hà Nội Đến năm 2003, UBND Thành Phố Hà Nội chuyển Công ty Xây dựng Thanh niên Hà Nội về Tổng Công ty Đầu Tư và Phát triển Nhà Hà Nội Đến năm 2004, Công ty được đổi tên thành Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà số 25 Đến năm 2007, Công ty tiến hành cổ phần hóa – chuyển Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà số 25 thành “Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội”.
Tên giao dịch: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
Tên giao dịch quốc tế: HA NOI REAL ESTATE INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY
Tên viết tắt: C’LAND Địa chỉ: Số 156 Xã Đàn II-Phường Nam Đồng-Quận Đống Đa-Hà Nội
Tổng số cán bộ trong công ty bao gồm 145 người với trình độ: từ sơ cấp cho tới đại học và trên đại học
Bảng 2.1: Trình độ cán bộ trong công ty
STT Trình độ cán bộ Số lượng người Cơ cấu (%)
(Nguồn: Ban Quản lý dự án C’Land)
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của công ty C’Land
Phòng quản lý xây lắp
Phòng tổ chức lao động
Phòng hành chính quản trị
Phòng tài chính kế toán
Phòng kế hoạch tổng hợp
Ban trợ lý thư kí
Ban quản lý dự án
Xí nghiệp xây dựng số 1
Xí nghiệp xây dựng số 2
Xí nghiệp xây dựng số 3
Xí nghiệp xây dựng số 4
Xí nghiệp xây dựng số 6
Xí nghiệp xây dựng số 7
Xí nghiệp xây dựng số 8
Xí nghiệp xây dựng số 9
Trung tâm TMDV Long Biên
(Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội)
- Chức năng của các phòng ban:
Trợ lý – thư ký đóng vai trò tham mưu, giúp việc cho Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc trong công tác điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty Họ hỗ trợ các nhiệm vụ liên quan đến quản lý, tổ chức, và điều phối các hoạt động kinh doanh nhằm đảm bảo sự vận hành hiệu quả của doanh nghiệp Vai trò của trợ lý – thư ký còn bao gồm việc giúp đỡ trong các công tác liên quan đến hành chính, lập báo cáo và chuẩn bị tài liệu, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và ra quyết định của lãnh đạo công ty.
Phòng quản trị hành chính là bộ phận chịu trách nhiệm tham mưu và hỗ trợ giám đốc công ty trong công tác hành chính và quản trị văn phòng Phòng đảm nhận vai trò quan trọng trong việc tổ chức và duy trì hoạt động hành chính, giúp nâng cao hiệu quả quản lý doanh nghiệp Ngoài ra, phòng còn thực hiện các công việc liên quan đến công tác tổ chức, lưu trữ hồ sơ và hỗ trợ các hoạt động khác phù hợp với phạm vi chức năng nhiệm vụ được giao.
Phòng kinh doanh chịu trách nhiệm tham mưu và hỗ trợ Giám đốc công ty trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm lĩnh vực cho thuê văn phòng và nhà ở Đây là bộ phận chủ chốt giúp công ty mở rộng thị trường, tăng doanh thu và phát triển các dịch vụ liên quan đến bất động sản Phòng kinh doanh đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp với xu hướng thị trường để nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty.
Phòng tài chính kế toán là bộ phận chịu trách nhiệm tham mưu cho giám đốc công ty trong việc thực hiện chế độ hạch toán độc lập và tự chủ tài chính phù hợp với Luật Doanh nghiệp Nhà nước, Luật kế toán, các quy định pháp luật liên quan, cũng như Điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội Phòng còn đảm bảo tuân thủ các quy chế tài chính của Tổng công ty và các quy định tài chính của công ty, góp phần hướng dẫn và kiểm soát hoạt động tài chính, kế toán của doanh nghiệp theo đúng quy định pháp luật.
Phòng kế hoạch tổng hợp đóng vai trò là đơn vị tham mưu và hỗ trợ cho giám đốc trong việc xây dựng các kế hoạch sản xuất, kinh doanh, và các chương trình thực hiện Phòng chịu trách nhiệm triển khai, kiểm tra và điều chỉnh các kế hoạch liên quan đến thị trường, đầu tư, liên doanh liên kết để đảm bảo hoạt động hiệu quả và đạt mục tiêu đề ra.
Phòng quản lý xây lắp chịu trách nhiệm tham mưu cho giám đốc về công tác quản lý dự án xây dựng, lập kế hoạch đầu tư trang thiết bị thi công nhằm đảm bảo hiệu quả công trình Đồng thời, phòng còn đề xuất việc thanh lý các trang bị thi công và nhà xưởng khi không còn phù hợp hoặc sử dụng, giúp tối ưu hóa tài sản của công ty Bên cạnh đó, phòng cũng hỗ trợ lãnh đạo công ty trong công tác sản xuất vật liệu xây dựng, đảm bảo nguồn cung ứng đáp ứng tiến độ thi công và yêu cầu chất lượng.
Phòng tổ chức lao động: Phòng có chức năng tham mưu cho giám đốc công ty về công tác tổ chức, lao động, tiền lương.
Ban quản lý dự án đảm nhiệm chức năng quản lý và tổ chức thực hiện các dự án do công ty làm chủ đầu tư, bao gồm các giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thực hiện dự án, triển khai dự án và bàn giao, đưa công trình vào sử dụng theo đúng các quy định hiện hành.
Các xí nghiệp xây dựng: tiến hành xây dựng các công trình và thực hiện các công việc mà giám đốc giao.
Trung tâm thương mại và dịch vụ Long Biên: kinh doanh dịch vụ thương mại tổng hợp
2.1.1.2 Lĩnh vực, tình hình hoạt động kinh doanh của C'land
Chúng tôi chuyên lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng gồm khu đô thị mới, khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, khu dân cư, văn phòng cho thuê và các dịch vụ công cộng Với kinh nghiệm dày dạn, chúng tôi đảm bảo các dự án phát triển bền vững, phù hợp với quy hoạch và yêu cầu của khách hàng Hiện thực hóa các ý tưởng xây dựng thành công, góp phần vào sự phát triển đô thị và hạ tầng xã hội.
Chúng tôi chuyên xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị, bao gồm cấp thoát nước, chiếu sáng đường phố và hệ thống giao thông Ngoài ra, chúng tôi còn thi công các dự án bưu điện, nông nghiệp, thủy lợi, thể dục thể thao, cũng như các công trình văn hóa, vui chơi giải trí nhằm nâng cao cuộc sống cộng đồng.
Thi công xây lắp đường dây và trạm biến áp, điện chiếu sáng, điện dân dụng
(đường dây đến 35KV, biến áp đến 2500KVA)
Thi công lắp đặt hệ thống điều hòa không khí, thiết bị điện lạnh
Kinh doanh, xuất nhập khẩu vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị chuyên ngành xây dựng, sản xuất, lắp đặt kết cấu khung thép, lắp đặt thang máy
Kinh doanh mua bán nhà, khách sạn, dịch vụ văn hóa, vui chơi giải trí, thể thao là các lĩnh vực phát triển mạnh mẽ Hoạt động đào tạo ngoại ngữ, giáo dục mầm non đến trung học phổ thông, trung cấp, cao đẳng, đại học và sau đại học chỉ được tiến hành sau khi có giấy phép rõ ràng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc tuân thủ các quy định pháp luật trong lĩnh vực giáo dục và kinh doanh đảm bảo sự phát triển bền vững, an toàn cho người tiêu dùng và nhà đầu tư.
Tư vấn về đầu tư và xây dựng, nhà đất, lữ hành và du lịch
Kinh doanh, tư vấn, quản lý bất động sản
Liên doanh liên kết với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để phát triển sản xuất kinh doanh
Tình hình hoạt động và đầu tư kinh doanh các dự án của C'land:
Hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty:
Công ty đã đạt thành tích xuất sắc trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, nổi bật với nhiều công trình đạt huy chương vàng chất lượng cao Các dự án này thể hiện năng lực vượt trội và cam kết đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng hàng đầu trong ngành xây dựng Thành tích này góp phần nâng cao uy tín và vị thế của công ty trên thị trường, khẳng định năng lực thi công và quản lý dự án chuyên nghiệp.
Bảng 2.2: Danh sách các công trình của C’land đạt huy chương vàng chất lượng cao
STT Tên công trình Thời gian thi công Đạt huy chương Đơn vị cấp Năm
Thanh Xuân, Hà Nội 1999 - 2000 Huy chương vàng
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
Tây Hồ, Hà Nội 1999 - 2000 Huy chương vàng
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
Nhà biểu diễn nghệ thuật tổng hợp - Cung
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
Khương Đình, Hà Nội 2000 - 2001 Huy chương vàng
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
Trụ sở Công ty dịch vụ truyền thanh truyền hình Hà Nội
Bộ Xây Dựng và Công đoàn xây dựng Việt Nam
(Nguồn: www.cland.com.vn)
Hiện nay, công ty đang thực hiện đầu tư một số dự án: [19]
Dự án khu đô thị mới tại Xã Tây Tựu
- Vị trí: Xã Tây Tựu, huyện Từ Liêm - Hà Nội
- Thời gian thi công: Năm 2009 - Năm 2012
Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới xã Tây Tựu sẽ phát triển một khu đô thị rộng lớn với diện tích tổng thể lên đến 14ha và diện tích sàn xây dựng lên tới 113.318m2 Với tổng vốn đầu tư xây dựng dự kiến là 794 tỷ đồng, dự án hứa hẹn mang lại sự đột phá về quy mô và quy hoạch tại khu vực Tây Tựu.
Dự án xây dựng trường mầm non tại khu đất NT1
- Vị trí: Khu đô thị mới Xuân Phương huyện Từ Liêm - Hà Nội
- Thời gian thi công: Năm 2009 - Năm 2010
NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3"
2.2.1 Xác định tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn
- Bản vẽ thiết kế cơ sở do Trung tâm Khoa học công nghệ và Môi trường - Tổng công ty tư vấn xây dựng Việt Nam lập 2008.
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng
- Nghị định số 99/2007/NĐ-BXD ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
- Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Công văn 1751/BXD-VP về công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình
- Biểu mức nộp lệ phí thẩm định dự án đầu tư kèm theo thông tư số 109/2000/QĐ-BTC ngày 13 – 11 – 2000 của Bộ Tài Chính
Thông tư 32/2007/TT-BTC ngày 9/4/2007 hướng dẫn thi hành Nghị định 158/2003/NĐ-CP, Nghị định 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004, và Nghị định 156/2005/NĐ-CP ngày 15/12/2005 của Chính phủ về quản lý thuế giá trị gia tăng.
- Thông tư 33/2007/TT-BTC ngày 9/4/2007 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc vốn ngân sách
- Tập suất vốn đầu tư các công trình xây dựng của Viện Kinh Tế Xây dựng thuộc
Năm 2007, Bộ Xây Dựng đã tham khảo suất đầu tư xây dựng các công trình tương tự tại địa phương để đảm bảo tính chính xác và phù hợp với điều kiện thực tế Đồng thời, các văn bản pháp quy hiện hành trong lĩnh vực xây dựng cũng đã được xem xét để tuân thủ các quy định pháp luật Việc này nhằm đưa ra các hướng dẫn cụ thể, chính xác về dự toán xây dựng các công trình trên địa bàn thành phố.
2.2.1.2 Xác định tổng mức vốn đầu tư
Tổng mức vốn đầu tư được chia thành các hạng mục như sau: chi phí vốn cố định, vốn lưu động ban đầu, chi phí dự phòng Trong đó:
Vốn cố định bao gồm các khoản chi phí như xây dựng, thiết bị, bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, cũng như chi phí quản lý dự án, tư vấn và các khoản chi phí khác nhằm đảm bảo sự hoàn thiện và vận hành hiệu quả của dự án.
Chi phí xây dựng: 59.664.540.000 đồng
+ Hạng mục chính = 58.566.000.000 (đồng) Bao gồm: Gia cố nền móng:13.620.000.000 (đồng); phần móng + tầng hầm + kết cấu = 21.792.000.000 (đồng);
+ Hạng mục phụ trợ = 488.000.000 (đồng) Bao gồm tất cả các chi phí cho: sân đường, cây xanh, điện chiếu sáng ngoài nhà, cấp thoát nước ngoài nhà…
+ Chi phí cho lán trại tạm: 590.540.000 (đồng)
Dưới đây là bảng tổng hợp chi phí xây dựng, giúp người đọc dễ dàng nắm bắt các khoản chi phí cần thiết cho dự án Để biết cách tính chi phí xây dựng chính xác, vui lòng tham khảo phụ lục – Bảng 3: hướng dẫn tính chi phí đầu tư xây dựng và thiết bị, đảm bảo tính toán hiệu quả và tối ưu cho dự án của bạn.
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng Đơn vị tính: đồng
STT Tên hạng mục Giá trị
2 Phần móng+tầng hầm+kết cấu 21792000000
II Hạng mục phụ trợ 488000000
Hệ thống ngoài nhà (sân đường, cây xanh, điện chiếu sáng ngoài nhà, cấp thoát nước ngoài nhà) 488000000
III Chi phí lán trại tạm 590540000
IV Tổng hợp chi phí xây dựng 59644540000
(Trích Báo cáo đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng – CT3 tại C’land)
Chi phí thiết bị: 7.520.000.000 đồng
Cụ thể tính toán chi phí xây dựng và chi phí thiết bị xem ở phụ lục - Bảng 3: tính toán chi phí đầu tư xây dựng và thiết bị
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị Đơn vị tính: đồng
STT Tên hạng mục Giá trị
2 Máy phát điện dự phòng 200000000
3 Hệ thống báo cháy tự động và PCCC 1300000000
4 Hệ thống thông tin liên lạc 400000000
5 Hệ thống ĐHKK-Thông gió 2500000000
6 Hệ thống chống sét công nghệ cao 200000000
8 Máy bơm cấp nước sinh hoạt 100000000
9 Tổng hợp chi phí thiết bị 590.540.000
(Trích Báo cáo đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng – CT3 tại C’land)
Chi phí để có đất (không phải bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư vì đất đấu giá đã là đất “sạch”): 19.312.881.000 đồng
Dự án “Nhà ở cao tầng – CT3” do công ty C’land thực hiện đã trúng đấu giá lô đất CT3 với diện tích 1.609,5 m², mức giá trúng thầu là 11.500.000 đồng/m² theo quyết định số 2893/QĐ-UB ngày 23/06/2006 của UBND Thành phố Hà Nội Tổng diện tích đất thực tế được giao là 1.658 m², và số tiền sử dụng đất phải nộp là 19.067.000.000 đồng, tính bằng công thức: 1.658 m² x 11 500.000 đồng/m².
Tiền sử dụng đất mà C’land nộp được chia làm nhiều lần, xuất hiện tiền lãi do nộp chậm tiền sử dụng đất là: 245.881.000 đồng
Vậy chi phí chuyển quyền sử dụng đất = 19.067.000.000 đồng + 245.881.000 đồng = 19.312.881.000 đồng
Chi phí quản lý dự án: 1.007.431.965 đồng
Chi phí quản lý dự án được xác định dựa trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trước thuế VAT Ngoài ra, chi phí này còn được tính bằng cách nhân với hệ số nội suy là 1,6042% Điều này giúp đảm bảo tính chính xác và phù hợp trong việc lập dự toán chi phí dự án.
Chi phí quản lý dự án = (chi phí xây dựng + chi phí thiết bị) x 1,6042%
Ta có: Chi phí quản lý dự án = 61.058.672 727 x 1.6042% = 1.007.431.965 đồng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 3.954.443.509 đồng
Bao gồm các khoản mục chi phí được tổng hợp trong bảng dưới đây Cụ thể cách tính toán xem phụ lục (Bảng 2: Tổng mức đầu tư xây dựng)
Bảng 2.7: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Đơn vị tính: đồng
STT Tên hạng mục Giá trị
1 Chi phí lập dự án đầu tư 233.053.245
4 Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công 64.349.806
5 Thẩm tra tổng dự toán 62.064.759
6 Chi phí thí nghiệm cọc 300.000.000
7 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng 74.775.653
8 Chi phí giám sát thi công 967.807.863
9 Chi phí lựa chọn nhà thầu lắp đặt thiết bị 19.326.400
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 57.377.600
11 Chi phí kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình 338.732.752
12 Chi phí đánh giá tác động môi trường 50.000.000
13 Chi phí tư vấn khác 100.000.000
14 Tổng chi phí tư vấn 3.954.443.509
(Trích: Báo cáo đầu tư xây dựng dự án nhà ở cao tầng – CT3 tại C’land)
Bao gồm các khoản mục chi phí được tổng hợp thành bảng dưới đây Cụ thể cách tính toán xem phụ lục (Bảng 2: Tổng mức đầu tư xây dựng)
Bảng 2.8: Bảng tổng hợp chi phí khác của dự án Đơn vị tính: đồng
STT Tên hạng mục Giá trị
1 Chi phí thẩm tra dự án đầu tư: 14.400.100
2 Lệ phí thẩm định thiết kế cơ sở: 13.091.000
3 Chi phí bảo hiểm công trình: 201.493.620
4 Chi phí bảo hiểm cháy nổ 60.448.086
5 Chi phí phòng chống mối: 300.000.000
6 Chi phí rà phá bom mìn: 50.000.000
7 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán: 163.263.595
10 Chi phí hoà mạng điện, nước, điện thoại, internet: 100.000.000
11 Một số chi phí khác: 100.000.000
(Trích: Báo cáo đầu tư xây dựng dự án nhà ở cao tầng – CT3 tại C’land)
- Lãi vay trong thời gian xây dựng được tính = 5.847.541.739 đồng.
Công ty đã quyết định không tính lãi vay trong thời gian xây dựng vào chi phí khác mà giữ riêng khoản mục này, điều này ảnh hưởng đến việc tính chi phí dự phòng.
Vốn lưu động ban đầu: bằng 0
Chi phí dự phòng dự kiến là 7.396.771.356 đồng, được tính dựa trên 10% tổng các khoản mục bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí tư vấn, chi phí quản lý cùng các chi phí khác.
Cách tính chi phí dự phòng của C’land chưa đầy đủ, vì vẫn còn thiếu 10% của hai khoản mục quan trọng là lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí đất Việc tính toán chính xác các chi phí này là cần thiết để đảm bảo phản ánh đúng thực tế và giúp doanh nghiệp đưa ra các quyết định phù hợp Do đó, các doanh nghiệp cần lưu ý cập nhật đầy đủ các yếu tố này trong quá trình dự phòng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản trị tài chính.
Tổng mức đầu tư của dự án được tính là 106.524.027.000 đồng dựa trên tổng hợp tất cả các khoản mục chi phí Chi tiết cách tính toán và bảng tổng hợp vốn đầu tư theo các khoản mục chi phí được trình bày trong phụ lục: Bảng 2.
Bảng 2.9: Bảng tổng hợp vốn đầu tư của dự án
STT Khoản mục chi phí Giá trị (đồng) Tỉ lệ (%)
4 Chi phí quản lý dự án 1.007.431.965 1,01
7 Lãi vay trong thời gian xây dựng 5.847.541.739 5,49
Công ty C’land đã áp dụng phương pháp cộng chi phí để xác định tổng mức đầu tư dự án, mang lại kết quả khá chính xác Tuy nhiên, quá trình tính toán còn thiếu sót trong việc xử lý các khoản mục chi phí như chi phí dự phòng Một số khoản mục chi phí được tính bằng phương pháp nội suy hệ số, phương pháp này phổ biến nhưng kết quả phụ thuộc nhiều vào trình độ và kinh nghiệm của người thực hiện.
Nguồn vốn được huy động cho dự án từ các nguồn:
Vốn tự có dự kiến có giá trị trên 21 tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư, đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư.
Vốn huy động từ khách hàng đăng ký mua nhà dự kiến chiếm khoảng 40% tổng nguồn vốn của dự án Thời gian khách hàng đăng ký mua căn hộ dự kiến bắt đầu khi dự án khởi công vào Quý II năm 2008 Quá trình huy động vốn sẽ dựa trên nhu cầu thị trường, với các thông số về tỷ lệ khách hàng đăng ký mua theo từng năm và tỷ lệ ứng trước vốn đầu tư được điều chỉnh phù hợp để đảm bảo hiệu quả tài chính cho dự án.
Vốn vay thương mại dự kiến chiếm khoảng 40% tổng nguồn vốn, với lãi suất 1,5%/tháng (tương đương 4,5%/quý) Chủ đầu tư sẽ sử dụng nguồn vốn vay thương mại trong giai đoạn thi công phần ngầm, dựa trên kế hoạch huy động vốn từ khách hàng và nguồn vốn tự có.
Bảng dự kiến cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án:
Bảng 2.10: Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án Đơn vị tính: VNĐ
STT Nguồn vốn Giá trị Tỷ lệ
2 Vốn huy động của khách hàng 42.609.610.800 40%
(Trích: Báo cáo đầu tư xây dựng dự án Nhà ở cao tầng CT3 của công ty C’land)
Sau khi xác định cơ cấu nguồn vốn cho dự án, chúng ta cần xem xét kỹ lưỡng bảng kế hoạch sử dụng vốn, trong đó trình bày chi tiết các khoản mục chi tiêu và phân bổ nguồn vốn hợp lý Việc phân bổ nguồn vốn đúng đắn đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của dự án, góp phần nâng cao tiềm năng thành công Tham khảo phụ lục Bảng 4 để nắm rõ kế hoạch sử dụng vốn một cách đầy đủ và chính xác nhất.
Bảng 2.11: Kế hoạch sử dụng vốn Đơn vị tính: triệu đồng
STT Khoản mục chi phí Giá trị 2008 2009
Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV
C Chi phí quản lý dự án 1.077 135 135 135 135 135 135 135 135
D Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 3.954 1.920 774 203 203 203 203 261 187
G Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 19.312 19.312
Vốn huy động từ doanh thu dự án 61.868 24.167 9.425 9425 9.425 9.425
Lãi suất vay vốn (tháng) 1,5%
Thời hạn vay vốn (tháng) 3
Tiền lãi vay trong thời gian xây dựng 5.848 38 590 1.129 400 650 914 1.113 1.013
(Trích: Báo cáo đầu tư xây dựng dự án “Nhà ở cao tầng – CT3” tại công ty C’land)
2.2.2 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính các luồng tiền của dự án
2.2.2.1 Tính doanh thu của dự án