CHƯƠNG I Chuyên đề tốt nghiệp GVHD TH S Nguyễn Thị Hải Yến MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3 I Các vấn đề chung về bất động sản 3 1 Khái niệm bất động sản 3 2 Nhữ[.]
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Các vấn đề chung về bất động sản
1 Khái niệm bất động sản
Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” xuất phát từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản nằm dưới lòng đất mà còn gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan hoặc gắn liền với đất đai Bất động sản còn bao gồm các vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ, phản ánh phạm vi rộng lớn của tài sản đó trong hệ thống luật pháp.
Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều xác định rằng bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, từng hệ thống pháp luật có những nét đặc thù riêng thể hiện qua quan điểm và tiêu chí phân loại, dẫn đến khung phân biệt rõ ràng hoặc “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm bất động sản và động sản.
Hầu hết các quốc gia đều xem bất động sản (BĐS) là tài sản liên quan chặt chẽ đến đất đai, không thể tách rời khỏi phần đất nền Theo quy định pháp luật, BĐS được xác định dựa trên vị trí địa lý của đất, góp phần làm rõ giá trị và quyền sở hữu của tài sản Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của vị trí địa lý trong việc đánh giá và quản lý bất động sản.
Các quốc gia như Pháp, Nhật Bản, Nga và Đức đều có quy định về quyền sở hữu đất đai trong luật dân sự, với các điều khoản cụ thể như Điều 86 Luật Dân sự Pháp, Điều 130 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 94 và 96 Luật Dân sự Liên bang Nga, cũng như Điều 94 và 96 Luật Dân sự Đức Tuy nhiên, Nga quy định rõ ràng rằng bất động sản phải là “mảnh đất”, không phải là đất đai nói chung, nhằm phân biệt rõ ràng đối tượng của các giao dịch dân sự Việc này thể hiện sự hợp lý trong quy định pháp luật, bởi đất đai là bộ phận của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự.
Các quốc gia có quan niệm khác nhau về tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là Bất Động Sản (BĐS), ví dụ như Pháp, Nhật Bản, Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ đều quy định rằng mùa màng chưa gặt hoặc trái cây chưa bứt khỏi cây vẫn là BĐS, trong khi đã bứt khỏi cây sẽ được coi là động sản Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là BĐS, còn sau khi bứt khỏi thì lại là động sản Tương tự, các quy định này cũng xuất hiện trong Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan cũng có quy định tương tự về tài sản gắn liền với đất đai.
Bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các vật gắn liền với đất đai, đồng thời còn bao gồm các quyền liên quan đến việc sở hữu đất đai Theo Luật Dân sự Đức, khái niệm BĐS không chỉ dừng lại ở đất đai mà còn mở rộng bao gồm các tài sản gắn liền với đất, phản ánh tính đa dạng và toàn diện của lĩnh vực này trong pháp luật quốc tế.
Có hai cách diễn đạt chính về khái niệm “gắn liền với đất đai” Một là miêu tả rõ ràng những tài sản được coi là “gắn liền với đất đai”, tức là bất động sản (BĐS) Hai là không giải thích cụ thể về khái niệm này, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau về các tài sản thuộc diện “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các luật dân sự truyền thống về bất động sản (BĐS) Điều 130 của luật này không chỉ liệt kê các đối tượng như trong các luật truyền thống mà còn cung cấp khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Ngoài ra, luật còn mở rộng phạm vi bao gồm các vật không liên quan đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ, xem chúng là các loại BĐS hợp pháp, góp phần làm rõ hơn về khái niệm và phạm vi của bất động sản trong hệ thống pháp luật Nga.
Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:
Để đảm bảo tính hợp pháp, đất đai phải là đất không thể di dời hoặc có thể di dời nhưng không gây ảnh hưởng đáng kể, chẳng hạn như đất trồng cây cảnh hoặc đất dùng để làm vật liệu xây dựng, không thuộc danh mục bất động sản.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể bao gồm nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng Trong khi đó, các nhà bạt di động của gánh xiếc, lâu đài làm bằng băng đá hay nhà nghỉ di động trên xe lăn không được xem là bất động sản mà thuộc loại động sản hoặc công cụ lao động.
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng bao gồm máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, và các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình Trong khi đó, các tài sản có thể tháo rời nhưng vẫn giữ nguyên giá trị công dụng như máy điều hòa di động, chậu cây cảnh trong vườn treo, tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác không được xem là bất động sản.
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình dịch vụ, vui chơi, thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) …
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khái niệm Bất Động Sản (BĐS) rất rộng và đa dạng, đòi hỏi được quy định rõ ràng trong pháp luật của từng quốc gia Một số tài sản được coi là BĐS tại quốc gia này có thể không được công nhận hoặc xếp vào danh mục BĐS tại quốc gia khác Hiện tại, pháp luật Việt Nam xem xét về BĐS theo một khái niệm mở, chưa có quy định cụ thể về danh mục các tài sản thuộc phạm vi này, gây ra sự chưa rõ ràng trong việc xác định các loại BĐS.
2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những đặc điểm cơ bản nêu ở khái niệm trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau:
Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý và không thể di dời, ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó Vị trí địa lý và xã hội, như nằm mặt đường hoặc gần trung tâm, đều tạo điều kiện thuận lợi làm tăng giá bất động sản Người định giá cần đánh giá chính xác các yếu tố về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng và môi trường kinh tế xã hội xung quanh để xác định giá trị hợp lý Ngoài ra, khả năng dự báo phát triển tương lai của bất động sản ở vị trí đó cũng rất quan trọng và ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản.
Bất động sản có tính lâu bền, liên kết chặt chẽ với sự trường tồn của đất đai không thể bị tiêu hủy, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa hoặc sạt lở Tính lâu bền này đòi hỏi người định giá phải dự báo khả năng sinh lợi trong tương lai của bất động sản, ước tính tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của tài sản để xác định giá trị chính xác.
Tuổi thọ kinh tế của bất động sản là khoảng thời gian mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu, trong khi tuổi thọ vật lý phản ánh thời gian tồn tại của tài sản Bất động sản có tuổi thọ kinh tế cao hơn thường có giá trị cao hơn trên thị trường Do đó, người định giá bất động sản cần có khả năng đánh giá chính xác tuổi thọ kinh tế và ước lượng giá trị sinh lợi trong tương lai để xác định giá trị đúng đắn của bất động sản.
Định giá BĐS
1.Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS
1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch Hiệp hội Định giá Tài sản Australia (AVO), định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên bản chất của bất động sản và mục đích của việc định giá Quy trình này sử dụng dữ liệu thị trường so sánh do các nhà định giá thu thập và phân tích, từ đó đưa ra mức định giá phù hợp dựa trên các hoạt động so sánh tài sản.
Định giá bất động sản là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định bất động sản tại một thời điểm nhất định” Quá trình này bao gồm việc người định giá sử dụng các mô hình toán học để phân tích tất cả các yếu tố liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan Người định giá sau đó xem xét kỹ lưỡng các sự kiện này và cuối cùng đưa ra những quan điểm cá nhân dựa trên phân tích, góp phần xác định giá trị chính xác của bất động sản.
Định giá bất động sản là một quá trình kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học, nhằm xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này phải tính đến các đặc điểm riêng của từng bất động sản và các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường, bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư thay thế Theo GS Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Định giá Tài sản Quốc tế và Giám đốc Công ty Định giá Tài sản Singapore, việc định giá đúng đắn đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về thị trường và khả năng phân tích các yếu tố tác động lẫn nhau.
Định giá bất động sản là quá trình kết hợp giữa khoa học và nghệ thuật để xác định chính xác giá trị của tài sản phù hợp với mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này giúp làm rõ các đặc điểm nổi bật của bất động sản, các nhân tố tiềm ẩn ảnh hưởng đến thị trường và các lựa chọn đầu tư thay thế phù hợp Việc định giá chính xác là yếu tố then chốt trong ra quyết định về mua bán, đầu tư và phát triển bất động sản.
1.2 Sự cần thiết phải định giá BĐS
Trong bối cảnh các giao dịch bất động sản ngày càng diễn ra phổ biến, việc sử dụng bất động sản làm vật trung gian trong các thương vụ trao đổi đã trở nên thường xuyên Chính vì vậy, hoạt động định giá bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong các giao dịch.
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả bất động sản được xác định và biến đổi dưới tác động của các quy luật khách quan cùng nhiều yếu tố khác nhau Giá bất động sản cùng loại ở các thị trường khác nhau hoặc tại cùng thị trường nhưng thời điểm khác nhau thường không giống nhau, do ảnh hưởng của các đặc tính kỹ thuật, kiến trúc phức tạp và tính chất đặc thù từng loại bất động sản Thực tế, giá trị bất động sản còn chịu ảnh hưởng lớn từ mức độ thông tin và kiến thức của người mua và bán, do họ thường không có đủ hiểu biết để đánh giá đúng giá trị thị trường Điều này dễ dẫn đến những thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường khi quyết định đầu tư hoặc bán hàng dựa trên thông tin không chính xác hoặc không đầy đủ.
Việc có sự hỗ trợ và tư vấn từ các nhà định giá giúp đảm bảo rằng giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị trường thực tế Nhờ đó, cá nhân tham gia thị trường bất động sản như mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp hay bảo hiểm sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch Vai trò của người định giá như là một trung gian trung thực nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trên thị trường bất động sản, góp phần nâng cao sự tin cậy và ổn định cho các hoạt động liên quan.
Nhà nước sở hữu khối lượng lớn bất động sản, do đó việc định giá chính xác các tài sản này là yếu tố quyết định để tránh thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại đến người khác Hiện nay, việc định giá tài sản nhà nước chủ yếu do các cán bộ thuộc hệ thống nhà nước thực hiện, như cán bộ từ các sở Tài chính và cán bộ thuế Tuy nhiên, với khối lượng công việc lớn, việc phối hợp với các doanh nghiệp tư vấn định giá trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong công tác định giá tài sản nhà nước.
Việc định giá bất động sản khi thay đổi mục đích sử dụng, chuyển nhượng chủ sở hữu hoặc kiểm tra tài sản rất quan trọng để phù hợp với các mục đích như bảo toàn tài sản, thực hiện giao dịch mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu, đảm bảo các thủ tục thế chấp, tính thuế chính xác, thanh lý tài sản hoặc xác định giá đền bù giải toả Quá trình này giúp đảm bảo tính minh bạch, chính xác và phù hợp với quy định pháp luật, góp phần hỗ trợ các hoạt động liên quan đến bất động sản một cách hiệu quả.
2 Căn cứ và nguyên tắc của định giá BĐS
2.1 Căn cứ định giá BĐS
Khi tiến hành định giá bất động sản chúng ta phải dựa vào một số căn cứ sau:
- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS: đó là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá giá trị bất động sản Việc so sánh các lựa chọn sử dụng thay thế khác nhau giúp xác định phương án tối ưu, mang lại hiệu quả cao nhất cho tài sản tại thời điểm định giá Điều này đảm bảo rằng bất động sản được khai thác một cách hiệu quả, phù hợp với điều kiện thị trường và các mục tiêu phát triển lâu dài.
Dựa trên các yếu tố thay đổi của nền kinh tế, bao gồm chính sách của nhà nước liên quan đến bất động sản, biến động thị trường, cũng như nhu cầu ngày càng thay đổi của người tiêu dùng, tất cả đều tác động trực tiếp đến giá bất động sản Các yếu tố về vật chất và tinh thần của người dân cũng góp phần vào sự biến động của thị trường bất động sản, tạo nên những xu hướng mới phù hợp với điều kiện kinh tế hiện tại.
Việc xác định giá trị BĐS dựa trên sự phù hợp và đóng góp của nó vào quần thể bất động sản trong khu vực là rất quan trọng Đánh giá này dựa trên mối liên hệ giữa mục đích đầu tư hoặc sử dụng BĐS với sự phù hợp của nó trong tổng thể quần thể xung quanh Ngoài ra, các yếu tố như vai trò của các BĐS lân cận và đóng góp của chúng vào việc nâng cao giá trị của BĐS cần định giá cũng được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo đánh giá chính xác và toàn diện.
Các yếu tố cấu thành của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc định giá và đánh giá giá trị tổng thể của bất động sản Việc dựa vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành giúp xác định chính xác hơn về giá trị thực của BĐS, từ đó hỗ trợ các quyết định đầu tư và phát triển phù hợp Hiểu rõ các yếu tố này là nền tảng để xác định đúng giá trị và tối ưu hóa lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản.
Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản, chúng ta đánh giá dựa trên sự tối ưu hóa việc sử dụng tài sản và hiệu quả hoạt động của từng dự án Ngoài ra, yếu tố cạnh tranh còn thể hiện qua mối quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản, nơi mà sự cân đối giữa cung và cầu ảnh hưởng lớn đến giá trị và khả năng sinh lời của các dự án Hiểu rõ về khả năng cạnh tranh giúp nhà đầu tư và môi giới đưa ra những quyết định chính xác, nâng cao hiệu quả đầu tư và phát triển thị trường bền vững.
Trong định giá bất động sản, giá trị của theo thời gian dựa trên các lợi ích hiện tại và tiềm năng lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư Việc dự báo các lợi ích tương lai của bất động sản là yếu tố then chốt giúp xác định chính xác giá trị giá trị của bất động sản trong tương lai, từ đó hỗ trợ nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầu tư sáng suốt.
2.2 Nguyên tắc định giá BĐS
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS
Định giá bất động sản là một quá trình chịu sự ảnh hưởng tác động của nhiều nhân tố:
1 Các nhân tố chủ quan.
1.1 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có nhiều đặc điểm quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình định giá, đòi hỏi người định giá phải chú ý và phân tích kỹ lưỡng để đảm bảo độ chính xác của kết quả Các yếu tố này bao gồm vị trí, diện tích, tình trạng sử dụng đất, và tình trạng pháp lý của bất động sản, tất cả đều ảnh hưởng rõ ràng đến giá trị thị trường Việc hiểu rõ các đặc điểm này giúp nâng cao độ chính xác trong định giá, từ đó đưa ra các quyết định đầu tư và giao dịch hiệu quả hơn.
Vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong xác định giá trị, với các khu vực thuận lợi như gần đường giao thông, gần trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội, hay có cơ sở hạ tầng tốt thường có khả năng sinh lợi cao hơn Bất động sản ở các vị trí đắc địa mang lại thu nhập lớn cho chủ sở hữu, do đó có giá trị cao hơn so với những khu vực xa trung tâm hoặc ít thuận tiện.
Kích thước và diện tích thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bình quân trên mỗi đơn vị diện tích Thửa đất có kích thước và hình thể tối ưu thường mang lại giá trị cao hơn so với các thửa đất cùng diện tích nhưng có kích thước hoặc hình dạng kém thuận lợi Do đó, việc lựa chọn thửa đất có kích thước phù hợp và diện tích hợp lý sẽ giúp tối ưu hóa lợi nhuận và giá trị đầu tư.
Hình thể của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị, đặc biệt khi hai dự án có cùng chi phí xây dựng nhưng khác nhau về kiến trúc Bất động sản sở hữu thiết kế phù hợp với đa số người sử dụng sẽ có giá trị cao hơn, còn những kiến trúc không thân thiện hoặc khó tiếp cận sẽ giảm giá trị của bất động sản đó Vì vậy, lựa chọn kiến trúc phù hợp với nhu cầu thị trường là yếu tố quyết định thành công và tiềm năng sinh lời của bất động sản.
Địa hình của bất động sản ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó; các khu đất bằng phẳng, thuận lợi thường có giá trị cao hơn so với những vùng có địa hình phức tạp, gồ ghề và dễ bị ngập lụt Những vùng dễ chịu ảnh hưởng của thiên tai, gây ra sự cố và bất tiện trong sinh hoạt cũng dẫn đến giảm giá trị của bất động sản Do đó, địa hình phù hợp và an toàn là yếu tố quan trọng khi xem xét đầu tư hoặc mua bán bất động sản.
Tình trạng môi trường xung quanh ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản, tùy thuộc vào mục đích sử dụng của từng loại BĐS Các bất động sản nằm trong khu vực có môi trường trong lành thường có giá cao hơn so với những bất động sản ở khu vực ô nhiễm, ồn ào Chọn vị trí có môi trường tốt không chỉ nâng cao giá trị BĐS mà còn mang lại cuộc sống chất lượng cho cư dân Do đó, yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư bất động sản bền vững và hiệu quả.
Tình trạng pháp lý của bất động sản, bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có, là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị Các quy định về xây dựng kiến trúc trên bất động sản, hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, cũng như các công trình liên quan đều cần được xem xét kỹ lưỡng Thực trạng thế chấp, cho thuê bất động sản và các tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà cũng tác động lớn đến giá trị của bất động sản Những bất động sản có tình trạng pháp lý rõ ràng, minh bạch thường có giá cao hơn so với các bất động sản gặp vướng mắc về pháp lý.
1.2 Trình độ kinh nghiệm của chuyên viên định giá
Trình độ và kinh nghiệm của chuyên viên định giá đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng công tác định giá bất động sản Định giá bất động sản là công việc phức tạp, yêu cầu người thực hiện phải có trình độ chuyên môn vững vàng và được đào tạo bài bản để đảm bảo độ chính xác và tin cậy Ngoài kiến thức chuyên môn, phẩm chất đạo đức của cán bộ định giá cũng ảnh hưởng lớn đến kết quả công việc; chuyên viên định giá cần thẳng thắn, trung thực, khách quan và có chính kiến rõ ràng khi phân tích các yếu tố tác động để đưa ra mức định giá chính xác nhất.
Thông tin về bất động sản và thị trường đóng vai trò quan trọng trong công tác định giá, giúp đảm bảo độ chính xác và khách quan Giá bất động sản cần dựa trên các yếu tố như đặc điểm của chính bất động sản, giá vật liệu xây dựng và giá đất khu vực, đòi hỏi các dữ liệu này phải rõ ràng, cụ thể và đầy đủ Việc cung cấp đủ thông tin giúp quá trình định giá trở nên chính xác hơn, từ đó hỗ trợ các bên liên quan đưa ra quyết định đúng đắn.
1.4 Hệ thống trang thiết bị Định giá BĐS không chỉ dựa trên sự nhìn nhận đánh giá của NVĐG mà nó là một quá trình phân tích đánh giá nên trong quá trình định giá cần phải có sự hỗ trợ của hệ thống các trang thiết bị như máy tính cá nhân, máy vi tính, máy ảnh… Do vậy hệ thống trang thiết bị đầy đủ hiện đại cũng sẽ góp phần làm cho kết quả định giá nhanh và chính xác hơn rất nhiều.
2.1 Các chính sách của nhà nước
Chính sách của nhà nước tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản, ảnh hưởng đáng kể đến quá trình định giá BĐS Các chính sách thắt chặt tín dụng làm giảm hoạt động thế chấp bằng bất động sản, từ đó làm hạn chế hoạt động định giá và làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường bất động sản Hiểu rõ các chính sách này giúp các nhà đầu tư và chuyên gia định giá dự báo chính xác hơn về xu hướng thị trường BĐS.
2.2 Sự quản lý của nhà nước
Nhà nước ban hành các hệ thống tiêu chuẩn về định giá và các văn bản quy định hoạt động định giá để đảm bảo tính thống nhất và chính xác trong quy trình định giá tài sản Ngoài ra, việc quy định khung giá đất theo từng địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát và điều chỉnh hoạt động định giá đất đai phù hợp với đặc thù của từng khu vực Các quy định này nhằm thúc đẩy sự minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quá trình định giá, góp phần ổn định thị trường bất động sản.
2.3 Ảnh hưởng của các BĐS đã được định giá
Việc sử dụng thông tin và kết quả định giá bất động sản đã được xác định là bước quan trọng trong quá trình định giá bất động sản Chính xác trong kết quả định giá đóng vai trò quyết định đến tính chính xác của giá trị các bất động sản trong khu vực đó Nếu kết quả định giá không chính xác, có thể dẫn đến các sai lệch ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình định giá và ra quyết định bất động sản Vì vậy, đảm bảo độ tin cậy của kết quả định giá là yếu tố then chốt giúp nâng cao hiệu quả và độ chính xác của các dự án bất động sản trong thị trường.
Hoạt động định giá bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố thay đổi liên tục, khiến giá trị BĐS cũng biến động theo Để đảm bảo kết quả định giá chính xác và hữu ích, nhà định giá cần phân tích rõ ràng từng yếu tố riêng biệt tác động đến giá trị BĐS Việc hiểu rõ quy mô khảo sát thị trường không chỉ dựa vào các điều kiện tĩnh và hiện tại mà còn phải dự báo xu hướng thay đổi của các yếu tố này Điều này bao gồm xác định chiều hướng, tốc độ, thời hạn, cũng như mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Kinh nghiệm định giá bất động sản ở một số công ty
1 Quy trình định giá của công ty cổ phần Thẩm định giá Hoàng Quân
Quy trình định giá của công ty cổ phần thẩm định giá Hoàng Quân thể hiện qua các bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng là bước quan trọng để bắt đầu quá trình định giá bất động sản Đơn vị kinh doanh cần kiểm tra tính hợp pháp của bất động sản yêu cầu định giá, đảm bảo hồ sơ đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của bất động sản Việc tiếp nhận hồ sơ chặt chẽ giúp xác định tính hợp pháp và giá trị chính xác của bất động sản, đáp ứng các yêu cầu về pháp lý và đảm bảo quyền lợi khách hàng.
Trong trường hợpBĐS không đủ điều kiện pháp lý đơn vị kinh doanh sẽ từ chối nhận định giáBĐS đó.
Sau khi tiếp nhận hồ sơBĐS định giá, nhân viên kinh doanh sẽ giao lại cho cán bộ định giá để xác định giá trịBĐS.
Bước 2: Đo đạc, kiểm tra tình hình thực tế củaBĐS
NĐVĐ phải kiểm tra thực tế của bất động sản định giá, đo đạc, chụp ảnh tài sản để minh họa rõ ràng Đồng thời, họ thu thập thông tin về giá thị trường của tài sản đảm bảo qua các giao dịch thực tế, báo chí, website, trung tâm sàn giao dịch bất động sản Chuyên viên định giá và kiểm soát, cùng với hỗ trợ kinh doanh, sẽ lập phiếu định giá tài sản bảo đảm theo đúng mẫu quy định để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình định giá.
Bước 3: Xác định giá trịBĐS
Khi diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu hoặc sử dụng bất động sản lớn hơn diện tích thực tế, thì diện tích đất được tính giá trị dựa trên diện tích thực tế Ngược lại, nếu diện tích trên chứng từ nhỏ hơn diện tích thực tế, thì giá trị đất sẽ dựa trên diện tích ghi nhận trên chứng từ sở hữu hoặc sử dụng bất động sản Điều này đảm bảo tính chính xác trong định giá đất phù hợp với thực tế và pháp lý.
- Đối với tài sản gắn liền với đất khác: Diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế
Bước 4: Ra chứng thư và báo cáo định giá
Sau khi xác định được giá trị củaBĐS, NVĐG ra chứng thư và báo cáo định giá gửi cho khách hàng.
Công ty cổ phần định giá Hoàng Quân có quy trình định giá ngắn gọn, dễ hiểu, mang lại sự tiện lợi cho khách hàng Tuy nhiên, quy trình này chưa đi vào chi tiết cụ thể và thiếu hướng dẫn rõ ràng, chủ yếu chỉ cung cấp mô tả chung chung về các bước định giá.
2 Quy trình định giáBĐS của Công ty Cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam.
Tại Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam, quy trình này gồm các bước sau đây:
Bước đầu tiên trong quá trình định giá là xác định rõ vấn đề cần giải quyết, vì đây là yếu tố quyết định tới mức độ chính xác của toàn bộ quá trình Việc xác định chính xác vấn đề ban đầu giúp người định giá có thể thực hiện các bước tiếp theo một cách hợp lý và hiệu quả hơn Đây là giai đoạn quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của quá trình định giá, đảm bảo tính chính xác và phù hợp với mục tiêu đã đề ra.
Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau:
Nhận định địa chỉ hành chính: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xã…
Địa chỉ địa chính: kinh độ, vĩ mô, số thửa đất…
Xác định các quyền về bất động sản bao gồm quyền sở hữu hoặc một phần của quyền sở hữu, các hạn chế liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền đi qua, quyền lấn chiếm, cũng như quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung Việc hiểu rõ các quyền này giúp xác định rõ phạm vi sở hữu và quyền hạn của người sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và hạn chế tranh chấp đất đai Ngoài ra, cần chú ý đến các hạn chế và quy định pháp luật về quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính hợp pháp trong quá trình khai thác và phát triển bất động sản.
Để đảm bảo thành công trong quá trình cung cấp dịch vụ, cần thỏa thuận rõ ràng với khách hàng về mức phí dịch vụ, bao gồm việc thống nhất về số tiền phải trả và thời gian hoàn thành dự kiến Việc này giúp hai bên xác định rõ trách nhiệm và tránh những hiểu lầm sau này Cuối cùng, tiến tới ký hợp đồng dịch vụ là bước quan trọng để chính thức hóa các điều khoản đã thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi của cả hai phía.
2.2.2 Lập kế hoạch định giá
Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp là yếu tố quan trọng để hiểu rõ chức năng và đặc tính của tài sản trong quá trình mua bán Hiểu rõ các quyền của tài sản cũng như các đặc điểm của thị trường giúp người đầu tư đưa ra quyết định chính xác Việc phân tích các yếu tố này giúp xác định các đặc điểm của thị trường, từ đó nâng cao khả năng nắm bắt cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong giao dịch bất động sản.
- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh.
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu Các nguồn tài liệu sử dụng được phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất
Trong lĩnh vực bất động sản, các số liệu thống kê, báo cáo kinh tế từ Chính phủ, chính quyền địa phương và các hiệp hội thương mại là nguồn dữ liệu chính Ngoài ra, các chỉ số kinh tế hàng tháng được đăng tải trên các báo và tạp chí cũng đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, dù thu thập từ nguồn nào, tất cả số liệu này đều cần phải được kiểm định để đảm bảo tính đúng đắn và chính xác, phục vụ cho việc phân tích và ra quyết định bất động sản hiệu quả.
Thiết kế chương trình nghiên cứu là bước quan trọng, bao gồm xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu một cách hợp lý Quá trình này cũng đòi hỏi phân biệt rõ các phần việc mà chuyên viên định giá phải thực hiện đích thân và những công việc có thể ủy nhiệm cho người khác để tối ưu hóa hiệu quả nghiên cứu.
Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam cung cấp các mẫu báo cáo định giá chuyên nghiệp, giúp định hướng rõ ràng trong việc vạch ra đề cương báo cáo Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản và phương pháp định giá đã được lựa chọn, các chuyên viên định giá sẽ lựa chọn hình thức trình bày phù hợp để đảm bảo tính chính xác và minh bạch của báo cáo Việc soạn thảo đề cương rõ ràng góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả của quá trình định giá, đáp ứng yêu cầu của khách hàng và các quy chuẩn về định giá tài sản.
Lên chương trình và thời gian biểu công tác là bước quan trọng trong lập kế hoạch, giúp xác định chính xác thời hạn và trình tự các bước cần thực hiện Việc này đảm bảo các công việc được tiến hành theo đúng tiến độ, tối ưu hóa quá trình làm việc và giảm thiểu rủi ro trì hoãn Xác định thời hạn cho phép của từng bước trong tiến trình là yếu tố then chốt để đảm bảo dự án hoàn thành đúng thời gian đã đề ra.
2.2.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Trong khâu này, chuyên viên thẩm định phải trưc tiếp đến khảo sát hiện trường.
Chuyên viên thẩm định bất động sản cần khảo sát và thu thập dữ liệu về vị trí thực tế so với bản đồ địa chính, cùng các mô tả pháp lý liên quan để đảm bảo tính chính xác của đánh giá Việc kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố bên ngoài và bên trong tài sản gồm diện tích đất, kiến trúc, cảnh quanh, cơ sở hạ tầng như hệ thống cấp thoát nước, viễn thông, điện và đường xá là rất quan trọng Ngoài ra, xác định loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu và sửa chữa giúp hình thành bản đánh giá chính xác Trong quá trình khảo sát, chuyên viên cần chụp nhiều loại hình ảnh (toàn cảnh, chi tiết) từ các hướng khác nhau để làm bằng chứng phục vụ công tác định giá bất động sản hiệu quả.
Trong quá trình thu thập tài liệu, việc chọn lọc các nội dung thông tin cơ bản là rất quan trọng Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại tài sản cần định giá, tuy nhiên, chuyên viên định giá phải đảm bảo ghi nhận đầy đủ các thông tin cơ bản của tài sản để hỗ trợ quá trình định giá chính xác và hiệu quả.
Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh: tài liệu về mua bán, chi phí, thu nhập…
Kiểm chứng số liệu thu thập được
Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai.
Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích, công tác phân tích bao gồm:
Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá.
Phân tích tài sản là bước quan trọng giúp xác định các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giá Việc này giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, từ đó đưa ra mức định giá chính xác và phù hợp với thị trường Đánh giá các đặc điểm của tài sản như tính thanh khoản, tuổi đời, tình trạng kỹ thuật và vị trí địa lý góp phần nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá Phân tích tài sản cũng giúp nhà đầu tư và các bên liên quan đưa ra quyết định phù hợp dựa trên các đặc điểm và tính chất riêng biệt của từng tài sản.
Phân tích so sánh: Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…
Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.
2.2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá