Cơ sở lý luận và phương pháp thẩm định giá bất động sản của bà lê thị hằng làm cơ sở để thế chấp tại ngân hàng agribank huyện bát xát tỉnh lào cai

BỘ TÀI CHÍNH Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC QTKD BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG CAO ĐẲNG TÀI CHÍNH QUẢN TRỊ KINH DOANH KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ o0o CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài “ Cơ sở lý luận và phương phá[.]

huyện Bát Xát tỉnh Lào Cai ”

Giảng viên hướng đẫn : CN PHẠM QUẾ SỨNG Sinh viên : DƯƠNG THỊ NHÀN Lớp : TĐ41A

Khoa : THẨM ĐỊNH GIÁ

Hưng Yên - 4/2011

LỜI NÓI ĐẦU

Nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển nhanh chóng, thị trườngvốn ở nước ta mà chủ yếu là thị trường vốn từ các ngân hàng đóng vai trò rấtquan trọng, giữ chức năng tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân Cách thứccung cấp vốn cho nền kinh tế của ngân hàng là cho vay đối với các tổ chức,doanh nghiệp, cá nhân cần vốn để sản xuất, kinh doanh Song việc cho vaycủa ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủ ro do khách hàng mang lại Để hạn chếnhững rủ ro này, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay phải thế chấptài sản của họ mà phổ biến hơn là thế chấp Bất Động Sản Tuy nhiên giá cảBất Động sản hiện nay có nhiều biến động, vì vậy việc định giá thế chấp đang

là nhu cầu cấp bách và mang tính chất thận trọng hơn nữa vì kết quả của quátrình định giá là căn cứ quan trọng để các ngân hàng quyết định lượng vốncho vay Với lý do trên, trong thời gian thực tập tại ngân hàng Agribankhuyện Bát xát em chọn đề tài “ Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động địnhgiá bất động sản thế chấp tại ngân hàng phát Agribank huyện Bát xát tỉnh Làocai ” làm chuyên đề báo cáo tốt nghiệp

Mục tiêu nghiên cứu:

Về mặt lý thuyết, báo cáo làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động định giáBĐS thế chấp tại ngân hàng Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân tích thựctrạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Agribank Bát xát nhằmthấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt còn hạn chế của công tácđịnh giá BĐS thế chấp Từ đó, đề xuất một số giải pháp góp phần nâng caochất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp

Phạm vi nghiên cứu: Báo cáo tập trung vào nghiên cứu hoạt động

định giá BĐS thế chấp của ngân hàng tại địa bàn huyện Bát xát

Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp

thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra, báo cáo

còn xem xét hoạt động thực tiễn của công tác định giá BĐS và tham khảothêm một số công trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này

Kết cấu khóa luận: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham

khảo, khóa luận bao gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân

hàng Agribank Bát xát

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động thế

chấp tại Ngân hàng Agribank Bát xát

Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em khôngtránh khỏi những thiếu sót Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trongkhoa và các bạn sinh viên để bài viết của em được hoàn thiện hơn

Em xin cảm ơn CN Phạm Quế Sứng đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp

đỡ em hoàn thành khóa luận này

Em xin cảm ơn các anh chị trong phòng Định giá và quản lý tài sản Ngân hàng Agribank Bát xát đã tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thànhtốt đề tài này

-Em xin trân thành cảm ơn!

Ở nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đấtđai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sảnkhác do pháp luật quy định.

1.1.2 Khái niệm thế chấp bất động sản

Thế chấp BĐS là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản là BĐSthuộc sở hữu hay quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đốivới bên cho vay (nhận thế chấp) Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụcủa bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trongtrường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thếchấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay

1.2 Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp

1.2.1 Phân loại bất động sản thế chấp.

 Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất

 QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

 Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộctài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ,thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận

 Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thếchấp, nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định vàtrường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũngthuộc tài sản thế chấp.

 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.2.2 Các hình thức thế chấp bất động sản

 Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng

Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay(người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khikhông thực hiện được nghĩa vụ trả nợ Theo hình thức này, khi người đi vaykhông thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với

tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng đểnhờ sự can thiệp của tòa án

Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp màtrong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSD) hoặc sở hữu tài sản để đảm bảo cho món vay Khi người đi vaykhông thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên

cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sựcan thiệp của tòa án nếu có tranh chấp

 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai

Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất.Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiềukhoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứnhất Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thếchấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ) Trongtrường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ củatài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện

Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụngphần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất đượcbảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.

 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chínhvốn vay tạo nên Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sửdụng chính căn hộ đó để thế chấp cho ngân hàng

Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp vàtài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau Ví dụ, người đi vay thếchấp nhà ở để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tưmua một tài sản khác như mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…

- BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với BĐS lànhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàngcho vay, bên bảo lãnh với QSD đất

- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho,chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

- BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền

và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồngbảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết củamình

- BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng

1.3 Định giá bất động sản

1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản

- Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sảnAustralia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị BĐS tại mộtthời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị củaBĐS đó Do đó định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh

mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánhvới tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

- Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đấtđai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa

là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mốiquan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể” Đâycũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hìnhtoán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnhvực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra cácquan điểm cá nhân

- Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giátrị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giátrị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mộtmục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm cuả BĐS vànhững nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thaythế

Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng

6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả củamột BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”

Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là một nghệ thuật haykhoa học về xác định giá trị BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm

cụ thể, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩntrong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư

1.3.2 sự cần thiết của định giá thế chấp.

Việc cho phép thế chấp QSD đất và các tài sản gắn liền với đất đaitrong điều kiện nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việckhai thác tiềm năng của đất đai – nguồn lực quan trọng của nền kinh tế quốcdân

- Định giá thế chấp để ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp đãđưa ra đề nghị vay thế chấp

- Là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro chokhoản vay khi khách hàng không có khả năng trả nợ

- Là cơ sở để khách hàng vay biết mức tiền có thể vay được

- Thông qua hợp đồng thế chấp, ngân hàng, các cơ quan quản lý nhànước và khách hàng vay giải quyết các tranh chấp liên quan đến khoản vay,

xử lý những thất bại của khách hàng vay trong việc thực hiện cam kết vớingân hàng

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp

Thứ nhất: Căn cứ vào các yếu tố thuộc về bản thân BĐS Việc định giá

BĐS phải căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vịtrí không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào công dụng,mục đích sử dụng và khai thác BĐS Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS:

Về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đếnbản thân hiện tại của BĐS Căn cứ vào yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnhhưởng của vị trí:Về địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS nàytrong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khácđóng vai trò như thế nào

Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường Đó là sự cạnh tranh của thị

trường và các yếu tố của nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và pháttriển kinh tế nói chung như khu vực đang mở rộng, trung tâm thì nhu cầuBĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng

Thứ ba: Căn cứ pháp lý Bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến

BĐS, các quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năng BĐS, xu hướng thayđổi của pháp luật, chính sách của địa phương, những quy định của luật phápliên quan đến hoạt động định giá

1.4 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chínhsách của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thayđổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của ngườidân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khuvực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bảnthân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xungquanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá

Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng gópcủa từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS

Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐSđược xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nómang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐSmang lại khi định giá

1.4.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp

Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị

sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quátrình hình thành giá trị, người định giá cần xem xét và vận dụng những quy

luật và nguyên lý kinh tế liên quan Các nguyên tắc cơ bản người định giáviên cần tuân thủ khi định giá BĐS:

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

BĐS được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như BĐS đó đang được sửdụng một cách hợp pháp cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khảnăng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéodài nhất định, liên tục trong một khoảng thời gian

Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá BĐS

 Nguyên tắc cung – cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tươngtác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặcgiảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khôngcùng tăng và cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảmcủa cung và cầu Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một BĐS cụ thể không bao giờ giữnguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật; xã hội vàmôi trường, luôn làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS,thay đổi xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như về quy mô đầu tưBĐS, chất lượng đầu tư BĐS… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nódiễn ra liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việcước tính giá trị thị trường hay định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giátrị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tươnglai của BĐS Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc

“dự báo”

 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một BĐS chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị

và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trongviệc thỏa thuận giá cả và thanh toán.

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương pháp định giáBĐS: định giá BĐS theo chi phí, theo thị trường

 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy thuộcvào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của BĐS mà nó tham gia hợp thành Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó củaBĐS có thể được đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhậpthực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị

Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư

bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và cóhiệu quả nhất của BĐS

 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hútnhiều người tham gia thị trường và sẽ dẫn đến giảm lợi nhuận

Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường

Cạnh tranh giữa cung và cầu; trong nội bộ cung và nội bộ cầu

Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐSvới nhau và giữa BĐS này với BĐS khác Do đó, giá trị của BĐS được hìnhthành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tươnglai, lợi ích dự kiến nhận được từ QSD BĐS của người mua

 Nguyên tắc cân bằng

Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộphận cấu thành của công trình Khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt ở mức cân bằng

sẽ đảm bảo cho giá trị của BĐS ổn định lâu dài

Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm BĐS giảm giá trị

Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạtđược mức hữu dụng cao nhất

 Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó Ngược lại, giátrị của BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS Có hai loạingoại ứng tác động đến giá của BĐS Đó là ngoại ứng tích cực và ngoại ứngtiêu cực

* Phương pháp lợi nhuận

Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá,phụ thuộc vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu thập được trênthị trường

Trên thực tế, việc định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện nay sửdụng chủ yếu ba phương pháp cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phươngpháp chi phí, phương pháp thu nhập.

1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

* Khái niệm

Định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS bằng cách so sánh mộtcách trực tiếp với BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm raBĐS mục tiêu từ giao dịch trước đó

BĐS tương tự với BĐS cần định giá có những đặc điểm cơ bản sau:

- Có đặc điểm vật chất giống nhau

- Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng

- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng

- Có chất lượng tương đương nhau

- Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng

hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây dựng cùng một kiểu, các BĐSliền kề hoặc cùng khu vực, các BĐS thương mại - dịch vụ, tức là các BĐSthường được giao dịch phổ biến trên thị trường

* Đặc điểm

Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán BĐS tương tự trênthị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với BĐS cần định giá

Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán BĐS trên thị trườngphải dựa vào nguyên tắc thỏa mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và ngườimua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩmđịnh thì sẽ có kết quả thẩm định càng chính xác hơn

* Yêu cầu

- Phải có những thông tin liên quan của các BĐS tương tự được muabán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được Nếu không cóthông tin thị trường về việc mua bán các BĐS tương tự thì không có cơ sở để

so sánh với BĐS cần thẩm định

- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với BĐS mụctiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: công suất,kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác…

- Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp

về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và có các nguồn

số liệu được thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, ví dụ như: tạp chí,bản tin giá cả thị trường hàng ngày, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS…Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu

- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thìphương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tínhchất giống nhau ở nhiều mặt

- Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thì trường,mới có thể vận dụng phương pháp định giá thích hợp để đưa ra được mức giá

định giá về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công năng, kiểu dáng và các chi tiết

kỹ thuật khác…

- Kiểm tra các thông tin về BĐS có thể so sánh được để xác định giá trịthị trường của nó làm cơ sở để so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá Thôngthường nên lựa chọn một số BĐS thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánhđược với BĐS mục tiêu cần thẩm định (thường là từ 3-6 BĐS)

- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹthuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấuhơn) của mỗi BĐS so sánh với BĐS cần định giá, sau đó điều chỉnh giá bánBĐS này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với BĐS cần định giá

Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của BĐS cần định giáđược tiến hành như sau:

Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điềuchỉnh giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại

- Ước tính giá trị của BĐS, đối tượng cần định giá trên cơ sở các giábán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

* Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phươngpháp này rất hạn chế

- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.

- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạnchế tính thực tiễn của phương pháp

- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc nhữngBĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu nào cụ thể để so sánh

- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng với nguồn gốc

số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếucủa số liệu đã thu thập được và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả nhữngyếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá

1.5.2 Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán)

* Khái niệm

Phương pháp định giá chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế

và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ramột BĐS tương tự như một vật thay thế

* Yêu cầu

Theo phương pháp này, người định giá cần phải ghi chép đầy đủ, cụ thểđặc điểm của từng BĐS, tuổi đời kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính tỷ

lệ mức độ đã sử dụng của BĐS Người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có

đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phương pháp này

* Nội dung

Trình tự của phương pháp định giá chi phí được tiến hành như sau:

- Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc sửdụng hiện tại là cao nhất, tốt nhất

- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế nhữngcông trình hiện có trên mảnh đất

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựnghiện có trên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó

được chia thành ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bênngoài.

- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc

để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trịhiện tại của công trình

Giá trị công trình = Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) –

tổng giảm giá tích lũy

- Ước tính phần trăm giảm giá của các công trình xây dựng và các chiphí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm

Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình phụ)

* Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí

Nhược điểm

- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thông tin thị trường nên nó

có hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

- Chi phí thực chất không thể bằng giá trị và không tạo ra giá trị Hơnnữa, tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ Ápdụng phương pháp chi phí, với giá định cho rằng chi phí bằng với giá trịnhưng trên thực tế giả định này có thể không đúng

- Việc ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của ngườiđịnh giá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tínhphần giảm giá tích lũy này.

- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thôngthạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng đượcphương pháp thẩm định này

- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báophù hợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị

1.5.3 Phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập)

* Khái niệm

Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập rònghàng năm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập đượcxây dựng trên việc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai

và chủ yếu được áp dụng đối với các BĐS tạo thu nhập

* Cơ sở của phương pháp

Được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo các lợiích tương lai Theo nguyên tắc này người ta cho rằng, về mặt lý thuyết, giá trịthị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cảcác khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biếttrước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS,

nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó

* Nội dung

Trình tự của phương pháp được tiến hành như sau:

- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của BĐS khi ở mứcchiếm hữu đầy đủ

- Tính tổng thu nhập hiệu quả là thu nhập dự báo nhận được từ tất cảcác hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê, do bỏtrống hoặc do không thu được tiền thuê

- Tính thu nhập hoạt động ròng là thu nhập thực tế hay dự báo còn lạisau khi đã trừ đi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khitrừ đi tiền lãi vay thế chấp và khấu hao sổ sách.

- Tính tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số thu nhập của BĐStương tự đã bán trên thị trường hay kỳ vọng đầu tư BĐS của những ngườitham gia thị trường

- Khi phân tích các thương vụ cần tiến hành điều chỉnh nhiều mặt: vịtrí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi

về tiền thuê trong tương lai

- Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tươnglai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham

số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng củanhiều yếu tố chủ quan

1.6 Quy trình định giá bất động sản thế chấp

1.6.1 Xác định vấn đề định giá

- Xác định BĐS cần định giá: trong nội dung này cần xác định đượccác yếu tố về đặc điểm, đặc tính kỹ thuật, kinh tế của bất động sản đó

+ Tìm hiểu các yếu tố về lịch sử, xã hội

+ Các yếu tố về mặt pháp lý như giấy tờ, hồ sơ liên quan đến BĐS

+ Các yếu tố pháp lý bên ngoài như vùng đó được quy hoạch như thế nào, cácgiới hạn về quyền năng của người sử hữu, sử dụng BĐS đó

- Xác định yêu cầu của khách hàng: là những yêu cầu khách hàng đặt ratrong việc định giá mà người định giá cần đáp ứng

- Xác định thời điểm định giá và các cơ sở về giá cả và giá trị sử dụngphục vụ cho quá trình định giá

1.6.2 Lập kế hoạch định giá

- Lên danh mục những công việc phải thực hiện và phải chỉ rõ các kếtquả mang lại, đồng thời phải làm rõ được làm thế nào để thực hiện đượcnhững công việc đó

- Phải xây dựng được thời gian thực hiện mỗi khâu công việc đó

1.6.3 Khảo sát, thu thập thông tin

Để có thể thu thập được các thông tin cần thiết đòi hỏi người định giátrước hết cần phải phân loại được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

- Phải khảo sát thu thập thông tin cơ bản về BĐS cần định giá như: vịtrí, cơ sở hạ tầng nơi BĐS tọa lạc.

- Khảo sát trực tiếp BĐS để làm rõ được đặc điểm, đặc tính của BĐS

- Thu thập các tài liệu làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điềuchỉnh như: các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí

- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liênquan đến QSD đất, QSH công trình trên đất, các quy định về quyền và thờihạn cho thuê

- Các số liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội nơi BĐStọa lạc cũng cần phải thu thập để phục vụ cho quá trình định giá

1.6.4 Phân tích, xử lý thông tin

Dựa trên các tài liệu đã có sẵn cần phải tiến hành các loại phân tích

- Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và

đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng tới BĐS định giá

- Phân tích tài sản: Mục đích của phân tích tài sản là để nhận ra những đặc

điểm, tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có ảnh hưởng tới giá trị của nó

- Phân tích so sánh: Mục đích của phân tích so sánh là lựa chọn và đưa ra các

tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh chothích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ đã xác lập thông tin trên thị trường

1.6.5 Thực hiện xác định giá trị bất động sản cần định giá

Các phân tích trên là căn cứ để người định giá xác định phương phápđịnh giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính bổ sung hoặc thamchiếu Trong khi lựa chọn cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chếcủa mỗi phương pháp Để lựa chọn được phương pháp định giá cần dựa vàothuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích vànguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng Người định giá có thể áp dụngmột hay nhiều phương pháp định giá để ước tính giá trị của BĐS

1.6.6 Lập báo cáo và viết chứng thư định giá

Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người địnhgiá Toàn bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả địnhgiá và các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS

và sử dụng kết quả định giá

Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng vàđược lưu giữ tại văn phòng định giá

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ

I Tổng quan về Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Bát xát, tỉnh Lào cai.

1 Tổng quan về ngân hàng

Tên: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Bát xát,tỉnh Lào cai

Tên giao dịch: Agribank huyện Bát xát

Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nước

Địa chỉ giao dịch: Thị trấn Bát xát, huyện Bát xát

Là chi nhánh NHTM quốc doanh lớn trên địa bàn huyện, có tổ chứcmạng lưới rộng khắp các xã, phường trong toàn huyện với chức năng kinhdoanh tiền tệ, tín dụng trong nông nghiệp, nông thôn và các thành phần kháctrên địa bàn huyện và đang giữ vai trò chủ đạo trên thị trường và tín dụng ởnông thôn

Agribank là ngân hàng đầu tiên của Việt nam có chi nhánh phủ khắp cảnước Là một trong những doanh nghiệp nhà nước, là một tổ chức tài chínhđầu tiên mang tính chiến lược của nền kinh tế nước ta Agribank ra đời làkênh phân phối cũng như kênh huy động tài chính có chức năng chủ yếu làlĩnh vực nông nghiệp và nông thôn, đây là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao nhấttrong nền kinh tế đang phát triển như Việt nam về cả vốn, tài sản, đội ngũ cán

bộ công nhân viên, mạng lưới hoạt động và số lượng khách hàng

Ngân hàng Agribank chi nhánh Bát xát có tiền thân chi nhánh ngânhàng trực thuộc ngân hàng Agribank Lào cai Cũng như các chi nhánh ngânhàng nông nghiệp khác, khách hàng chủ yếu của ngân hàng là các hộ nôngdân sản xuất, các trang trại, các cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp trên địa

bàn huyện Bát xát Qua nhiều năm hoạt động, Agribank Bát xát đã có nhiềuđóng góp to lớn đối với sự phát triển nông nghiệp nông thôn của huyện Đồngvốn của ngân hàng đã đến được với hàng nghìn hộ sản xuất, hộ kinh tế giađình Tuy Bát xát là một huyện đông dân nhưng điều kiện tự nhiên khôngthuận lợi, nhiều đồi núi, đất nông nghiệp hạn hẹp nên môi trường hoạt độngkinh doanh của ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn Do đó, trong những nămqua ngân hàng đã tập trung đa dạng hóa các loại hình huy động vốn, cho vay,điều chỉnh lãi xuất theo từng thời kỳ, tăng cường công tác tuyên truyền quảngcáo, cải tiến tác phong làm việc Nhờ đó đạt được kết quả đáng khích lệ, cânđối cung cầu nguồn vốn, đảm bảo kinh doanh an toàn vững chắc.

Về cơ cấu tổ chức: Chi nhánh có 5 phòng với số cán bộ là 35 người:

2 Kết quả hoạt động tín dụng trong những năm qua

Bảng 1: Cơ cấu nguồn vốn

Đơn vị: tỷ đồng

1- Nguồn vốn huy động 690.78 28.31 1390.7 33.53 1792,1 36.69 2- Nguồn vốn UTĐT 368.9 15.11 790.7 19.06 1164 23.83

4- Nguồn vốn tự có 1356.6 56.26 1678 40.06 1827.2 37.41

Tổng nguồn vốn 2,441.28 100 4,147.4 100 4,884.3 100

* Những tồn tại trong của ngân hàng

- Mặc dù chi nhánh luôn cố gắng trong công tác huy động vốn nhưngtoàn chi nhánh vẫn trong tình trạng mất cân đối về nguồn vốn và sử dụng vốn.

Từ chỗ là đơn vị thừa vốn nhiều năm qua trong những năm gần đây xảy ratình trạng thiếu vốn, thị phần huy động vốn tăng kém so với trước đây, huyđộng vốn bằng ngoại tệ đã triển khai ở tất cả các điểm giao dịch nhưng hiệuquả còn thấp so với các ngân hàng thương mại trên địa bàn

- Dư nợ tín dụng tăng trưởng khá cao nhưng chất lượng tín dụng chưathật ổn định, tỷ lệ nợ quá hạn thấp nhưng chưa đảm bảo vững chắc, một sốkhoản vay tuy chưa tới hạn nhưng tiềm ẩn rủi ro Cho vay vốn bằng ngoại tệrất thấp so với nguồn vốn huy động ngoai tệ tại địa phương

- Tiến trình hiện đại hóa còn chậm so với các ngân hàng thương mại tạiđịa bàn, chưa theo kịp yêu cần phát triển của các nghiệp vụ, các dịch vụ ngânhàng hiện đại do nền kinh tế thị trường đòi hỏi, nhất là các đơn vị huyện

- Công tác cập nhật thông tin, báo cáo thống kê còn hạn chế: báo cáochưa đầy đủ kịp thời, số liệu còn sai sót

- Trình độ năng lực, khả năng giao tiếp, ý thức trách nhiệm của 1 số ítcán bộ nghiệp vụ còn chưa tốt, chưa thực sự đáp ứng yêu cầu đặt ra

* Một số chỉ tiêu

Mạng lưới họat động: nhằm nâng cao hình ảnh của Agribank trong

nhận thức của các khách hàng cũng như thuận tiện trong giao dịch chokhách hàng, trong năm 2010 Ngân hàng đã mở thêm nhiều điểm giao dịchtrực thuộc tại các xã trong huyện, những điểm rút tiền ATM và đang cố gắngtrong việc kết nối người dân vơi ngân hàng ngày càng chặt chẽ

Về nhân sự: Agribank chi nhánh huyện Bát xát đang có kế hoạch

tuyển thêm nhân sự và nâng cao trình độ cho cán bộ nhân viên trong ngânhàng Việc chú trọng nâng cao trình độ nghiệp vụ, chất lượng phục vụ kháchhàng cũng như kỹ năng quản lý là điều mà Agribank Bát xát hướng tới trongnăm 2011

Công nghệ Ngân hàng: Tiếp tục đầu tư để triển khai và nâng cấp

các dự án hiện đại hóa Ngân hàng, Quản lý rủi ro hệ thống, quản trị anninh bảo mật theo ISO 2001

II Tình hình thế chấp, bảo lãnh BĐS trong ngân hàng Agribank huyện Bát xát tỉnh Lào cai

1 Quy trình định giá bất động sản tại ngân hàng Agribank Bát xát

1.1 Trình tự thực hiện

- Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn và vay theo phương thức thế chấpBĐS, cán bộ thẩm định yêu cầu cung cấp các loại hồ sơ và thông tin cần thiếtliên quan tới BĐS theo quy định Lập báo cáo thẩm định nêu rõ ý kiến củamình về việc cho vay hay không cho vay, chịu trách nhiệm ý kiến của mìnhtrước cấp trên và trước pháp luật, chuyển cho tổ thẩm định cùng cấp

- Nhận được báo cáo định giá BĐS của khách hàng vay do cán bộ thẩmđịnh thực, cùng các loại hồ sơ do phòng tín dụng chuyển sang, tổ trưởng thẩmđịnh rà soát, nếu đầy đủ thì ký nhận hồ sơ,nếu thiếu đề nghị bổ sung

- Tổ trưởng thẩm định vào sổ theo dõi và phân công cán bộ thẩm định

- Cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định theo quy định, lập báo cáothẩm định có ý kiến cụ thể, nếu cho vay thì đề xuất mức cho vay, không chovay thì nêu rõ lý do tại sao

Tổ trưởng thẩm định nêu rõ tính hợp lệ, hợp pháp và tính chính xác của báocáo

- Sau khi báo cáo định giá BĐS được giám đốc hoặc phó giám đốcđược phân công phê duyệt, tổ thẩm định chuyển một báo cáo thẩm định choPhó giám đốc để Phó giám đốc hoàn tất các thủ tục còn lại trình lãnh đạo cấptrên quyết định như: ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng đảm bảo nợ vay, cácthông báo có liên quan hoặc phòng thẩm định chuyển hồ sơ kèm báo cáothẩm định lên phòng tín dụng cấp trên

- Lưu hồ sơ vào sổ theo dõi việc định giá BĐS

1.2 Cách thức tiến hành định giá bất động sản