i TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LÊ NAM THẮNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIÊU THỤ SẢN PHẨM NHÀ Ở TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, 200[.]
LÝ LUẬN CHUNG VỀ TIÊU THỤ SẢN PHẢM NHÀ Ở
Thị trường sản phẩm nhà ở
1.1.1 Sản phẩm nhà ở và những đặc điểm chủ yếu của sản phẩm nhà ở
Sản phẩm nhà ở bao gồm nhà và đất biệt thự, nhà và đất liền kề, căn hộ chung cư nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu về chỗ ở của người dân Các loại hình nhà ở này được thiết kế phù hợp với từng mục đích sử dụng và điều kiện tài chính của người mua Chính sách phát triển bất động sản tập trung vào việc cung cấp các sản phẩm nhà ở chất lượng cao, đa dạng về kiểu dáng và vị trí, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng.
Thứ nhất, sản phẩm nhà ở có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
Sản phẩm nhà ở là loại hàng hóa có tính lâu bền, đảm bảo sử dụng trong thời gian dài và góp phần vào sự ổn định của cuộc sống Ngoài ra, nhà ở còn mang tính khan hiếm, khi nguồn cung có giới hạn so với nhu cầu ngày càng tăng của thị trường Điều đặc trưng nổi bật của sản phẩm nhà ở chính là tính dị biệt, mỗi căn nhà đều có đặc điểm riêng biệt, phù hợp với sở thích và nhu cầu của từng khách hàng.
Thứ năm, hàng hoá sản phẩm nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Thứ năm, hàng hoá sản phẩm nhà ở chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Thứ sáu: Sản phẩm nhà ở là tài sản có giá trị cao nhờ vào giá trị đất đai lớn và chi phí xây dựng đáng kể, mang lại khả năng sinh lợi cao cho nhà đầu tư Ngoài ra, bất động sản còn giúp tạo vốn mới và đóng vai trò quan trọng trong việc tăng giá trị tài chính cá nhân và doanh nghiệp.
Thứ bảy: Hàng hoá sản phẩm nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước.
1.1.2 Thị trường sản phẩm nhà ở
Thị trường nhà ở là nơi diễn ra các giao dịch về sản phẩm nhà ở dựa trên quan hệ hàng hoá và tiền tệ trong không gian và thời gian nhất định Đây là môi trường nơi người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ nhà ở được giao dịch Khái niệm thị trường nhà ở không chỉ đơn thuần là địa điểm mà còn bao gồm các yếu tố không gian và thời gian liên quan đến các quan hệ giao dịch diễn ra trên thị trường.
1.1.3 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường sản phẩm nhà ở
Hàng hoá sản phẩm nhà ở là loại hàng hoá đặc biệt, khác biệt hoàn toàn so với các loại hàng hoá thông thường Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng biệt, như tính thanh khoản thấp và chu kỳ giao dịch dài hơn Những yếu tố này tạo nên sự phức tạp và đặc thù riêng trong quá trình mua bán nhà ở, đòi hỏi các nhà đầu tư và khách hàng cần có kiến thức chuyên sâu để đưa ra quyết định phù hợp.
Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch.
Thị trường sản phẩm nhà ở chủ yếu là nơi giao dịch các quyền và lợi ích liên quan đến tài sản nhà ở, phản ánh bản chất là thị trường quyền sở hữu và tài sản Đồng thời, thị trường này mang đặc điểm rõ nét về vùng miền và khu vực, ảnh hưởng sâu sắc đến các hoạt động giao dịch và phân phối nhà ở theo từng khu vực địa lý.
Thứ năm, cung về sản phẩm nhà ở phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu giá cả sản phẩm nhà ở
Thứ sáu, thị trường sản phẩm nhà ở là thị trường khó thâm nhập.
Thứ bảy, thị trường sản phẩm nhà ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Thứ tám, thị trường sản phẩm nhà ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Thứ chín, thị trường sản phẩm nhà ở thường đối mặt với các khó khăn và phức tạp trong việc tham gia hoặc rút lui Quá trình này đòi hỏi thời gian dài để đảm bảo tính ổn định và hiệu quả Việc diễn ra các hoạt động này cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và cân nhắc cẩn thận nhằm tránh các rủi ro tiềm ẩn cho thị trường bất động sản.
1.1.4 Cầu và phân loại cầu sản phẩm nhà ở
Cầu sản phẩm nhà ở thể hiện lượng hàng hoá nhà ở mà người tiêu dùng sẵn lòng chấp nhận và có khả năng thanh toán với mức giá cụ thể Nó phản ánh nhu cầu thực tế của thị trường tại các thời điểm khác nhau, giúp xác định mức giá phù hợp để nhà ở được tiêu thụ hiệu quả Hiểu rõ cầu nhà ở là yếu tố quan trọng trong việc lên kế hoạch phát triển dự án, đảm bảo phù hợp với khả năng tài chính của người tiêu dùng và đáp ứng nhu cầu thị trường.
1.1.5 Cung sản phẩm nhà ở ii
Cung sản phẩm nhà ở trên thị trường bao gồm toàn bộ lượng hàng hóa nhà ở sẵn sàng để giao dịch tại một thời điểm cụ thể, với mức giá giới hạn nhất định Đây là khối lượng các căn hộ, căn nhà được cung cấp để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng trên thị trường bất động sản Hiểu rõ về cung nhà ở giúp phân tích xu hướng thị trường và dự báo biến động giá cả trong ngành bất động sản.
1.1.6 Quan hệ cung cầu sản phẩm nhà ở
Khi cung nhỏ hơn cầu, khối lượng hàng hóa cung ứng không đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường, dẫn đến giá cả tăng lên Ngược lại, khi cung bằng cầu, lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu, giá cả thị trường ổn định và cân bằng Trong trường hợp cung lớn hơn cầu, lượng hàng hóa vượt quá nhu cầu, gây giảm giá trên thị trường.
1.1.7 Thực trạng thị trường sản phẩm nhà ở tại Việt Nam
Cơn sốt nhà đất bắt đầu tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh thành trong cả nước Trong giai đoạn này, lượng hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch đã tăng trưởng trung bình gấp 7 lần, phản ánh cơn sốt mạnh mẽ trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Trong những năm trước, số lượng các sản phẩm nhà ở tham gia giao dịch đã tăng gấp 10 lần, phản ánh sự đa dạng mục đích của các giao dịch bất động sản, từ đáp ứng nhu cầu nhà ở và kinh doanh dịch vụ đến mục đích đầu cơ chờ tăng giá Tuy nhiên, vào những năm 1997-1998, ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á khiến giá đất giảm liên tục do các nhà đầu tư bán đất để trả nợ ngân hàng, thị trường bất động sản bị đóng băng và nhiều nhà đầu tư phải phá sản Từ năm 2000 trở đi, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn sau thời kỳ khó khăn.
Năm 2001, nền kinh tế trong nước phục hồi mạnh mẽ, mở ra cơ hội đầu tư mới sau khi Việt Nam ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và sửa đổi Luật Đất đai mở rộng quyền sử dụng đất Chính sách dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà đất đã gia tăng cầu về bất động sản Đây cũng là giai đoạn bắt đầu của quy hoạch và kế hoạch phát triển 2001-2010, thúc đẩy phát triển không gian kinh tế xã hội, đất đai và đô thị đến năm 2010 và 2020, tạo ra giá trị kỳ vọng cho các vùng đất trong quy hoạch Những yếu tố này đã thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin quy hoạch để đầu tư đất đai, tạo ra làn sóng đầu cơ và tăng cầu đột biến trên thị trường nhà đất, đặc biệt tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và các đô thị lớn Cơn sốt đất diễn ra từ cuối 2001 đến cuối 2003, khi dự thảo Luật đất đai mới được thông qua, với quy định kiểm soát cung cầu và thị trường nhà ở, dẫn đến thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng và đóng băng kể từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực và ban hành Nghị định 181/NĐ-CP.
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phảm nhà ở
1.2.1 Yếu tố môi trường vĩ mô
Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc định hình thành công và chiến lược của doanh nghiệp Các yếu tố chính ảnh hưởng bao gồm tốc độ tăng trưởng kinh tế, lãi suất, tỷ giá hối đoái và tỷ lệ lạm phát Hiểu rõ thực trạng nền kinh tế hiện tại và xu hướng tương lai giúp doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược phù hợp để vươn lên và duy trì cạnh tranh trên thị trường.
Môi trường chính phủ, luật pháp và chính trị ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động của doanh nghiệp Các yếu tố như sự ổn định chính trị, chính sách thuế, quy định về quảng cáo, bảo vệ môi trường, luật tiền lương tối thiểu và quy định về ngày làm việc đều tác động đến tiêu thụ và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Những nhân tố này thường xuyên được quan tâm vì chúng định hình khung pháp lý và môi trường chính trị thuận lợi hoặc bất lợi cho doanh nghiệp.
1.2.2 Yếu tố bên trong: iv
Giới thiệu khái quát về Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị 28 1 Giới thiệu về Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị
Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị là doanh nghiệp nhà nước theo mô hình được thành lập theo Quyết định số 90/TTg ngày 07/3/1994 của Thủ tướng Chính phủ Hoạt động kinh doanh của Tổng công ty được quy định theo Điều lệ tổ chức và hoạt động, do Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt Tổng công ty được thành lập dựa trên cơ sở sắp xếp lại Công ty Phát triển nhà và đô thị trực thuộc Bộ Xây dựng cùng một số doanh nghiệp nhà nước thuộc Ủy ban nhân dân các địa phương.
2.2 Các yếu ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm tại khu đô thị mới Đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh v
Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm tại khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh
2.2.1 Giới thiệu khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh
Khu đất dự án tọa lạc tại cửa ngõ phía Tây của thành phố Bắc Ninh, mang đến vị trí chiến lược cho phát triển bất động sản Với quy mô diện tích rộng lớn lên đến 27,23 ha, dự án nằm trung tâm quanh trục đường Lê Thái Tổ, giúp kết nối dễ dàng với các tuyến đường chính Vị trí đắc địa này không chỉ thuận tiện cho giao thông mà còn góp phần nâng cao giá trị sinh lời cho nhà đầu tư và cư dân tương lai.
Phía Bắc giáp đường Nguyễn Cao
Phía Nam giáp đường Bình Than
Phía Đông giáp khu dân cư thôn Bồ Sơn
Phía Tây giáp đồi Khả Lễ
Hiệu quả của dự án
TT Chỉ tiêu Giá trị (đồng)
D Thuế VAT 10% (A - giá trị xây lắp
G Thuế thu nhập doanh nghiệp (C) x 28%
2.2.2 Các yếu tố môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm tại khu đô thị mới Đường Lê Thái
Tổ, thành phố Bắc Ninh
2.2.2.1 Các yếu tô của nền kinh tế quốc dân vi
Kể từ năm 2000, nền kinh tế Việt Nam đã lấy lại đà tăng trưởng mạnh mẽ với tốc độ tăng liên tục qua các năm Trong giai đoạn này, mỗi năm đều chứng kiến mức tăng trưởng cao hơn năm trước, nổi bật với mức tăng 6,79% năm 2000 và tiếp tục đạt 6,89% năm 2001 Điều này thể hiện sự phục hồi và phát triển ổn định của nền kinh tế quốc gia qua hai thập kỷ gần đây.
Trong giai đoạn 2000-2006, tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm dao động từ 7,08% đến 8,44%, với trung bình mỗi năm đạt khoảng 7,5% Nhờ vào mức tăng trưởng ấn tượng này, tổng sản phẩm trong nước đã tăng gấp đôi vào năm 2006 so với năm 2000 Các năm nổi bật trong giai đoạn này bao gồm năm 2004 với mức tăng 7,79%, năm 2005 tăng 8,44%, và năm 2006 tăng 8,17%, phản ánh sự phát triển ổn định và bền vững của nền kinh tế Việt Nam.
Chỉ số giá tiêu dùng và lạm phát
Trong giai đoạn 2004-2006, chỉ số giá tiêu dùng có xu hướng tăng trung bình 8% mỗi năm Năm 2007, giá vàng và dầu mỏ biến động mạnh, đẩy giá nhiều mặt hàng tiêu dùng thiết yếu như lương thực và thực phẩm tăng cao Đến tháng 11/2007, chỉ số giá tiêu dùng đã cao tới 9,5%, dự báo lạm phát hai con số sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sự ổn định và phát triển kinh tế của đất nước Tình trạng lạm phát cao khiến người dân chuyển hướng mua vàng và bất động sản để giữ của cải, gây tác động mạnh đến thị trường vàng và bất động sản trong năm này.
Mục tiêu kinh tế đến 2010
Năm 2010, Tổng sản phẩm trong nước (GDP) theo giá so sánh gấp hơn 2,1 lần so với năm 2000, thể hiện sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế Trong giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm duy trì ở mức 7,5-8%, hướng tới mục tiêu đạt trên 8% trong những năm tới GDP bình quân đầu người năm 2010 theo giá hiện hành ước đạt khoảng 1.050-1.100 USD, phản ánh mức sống ngày càng nâng cao của người dân.
Cơ cấu ngành trong GDP năm 2010: khu vực nông nghiệp khoảng 15 - 16%; công nghiệp và xây dựng 43 - 44%; dịch vụ
Đến năm 2006, dân số Việt Nam đạt khoảng 84 triệu người, với tốc độ tăng trung bình trong 10 năm khoảng 1,35% mỗi năm Trong giai đoạn 1996-2006, Việt Nam thực hiện chính sách kế hoạch hóa gia đình, giúp降低 tỷ lệ tăng dân số và kiểm soát sự gia tăng dân số hiệu quả.
Dân số thành thị ngày càng tăng nhờ vào sự phát triển kinh tế và quá trình công nghiệp hóa, thúc đẩy tốc độ đô thị hóa Sự chuyển dịch này phản ánh rõ nét xu hướng tăng dân số thành thị trong giai đoạn hiện nay Các yếu tố như mở rộng các khu đô thị mới và phát triển hạ tầng đã góp phần làm thay đổi cơ cấu dân số theo thành thị - nông thôn Trong đó, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và thúc đẩy phát triển kinh tế của các khu vực thành thị.
Về cơ cấu theo độ tuổi, Việt Nam là nước dân số trẻ, tỉ lệ dân số dưới 35 tuổi chiểm hơn 65% dân số
2.2.2.1.3 Tình hình chính trị xã hội, luật pháp viii
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006;
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
2.2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường kinh doanh bất động sản tại thành phố Bắc Ninh
Dân số Bắc Ninh năm 2001 ước tính đạt 956.815 người, chiếm 1,22% dân số cả nước và đứng thứ 39/61 tỉnh, thành phố Trong đó, dân số nam là 465 nghìn người, nữ là 492,7 nghìn người, với khoảng 9,8% tập trung ở khu vực thành phố và 90,2% ở khu vực nông thôn Mật độ dân số của Bắc Ninh năm 2001 đạt khoảng 1191,3 người/km², gần gấp 5 lần mật độ trung bình của cả nước và xếp thứ 3 trong các địa phương có mật độ dân số cao nhất.
61 tỉnh, thành phố, chỉ thấp hơn mật độ dân số của Hà Nội và của thành phố Hồ Chí Minh.
Biểu 5 : Dự báo dân số tỉnh Bắc Ninh Đơn vị tính: nghìn người
* Thành tựu và thực trạng phát triển kinh tế của Bắc Ninh
Trong giai đoạn 2001-2005, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của Bắc Ninh đạt 13,9% mỗi năm, gấp 1,8 lần mức trung bình của cả nước Khu vực công nghiệp và xây dựng có mức tăng trưởng ấn tượng, trung bình 19,7% mỗi năm Nhờ đó, Bắc Ninh trở thành một trong những tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế cao nhất trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, đứng thứ hai sau Vĩnh Phúc với mức tăng trưởng 14,4%.
* Các mục tiêu và phương hướng phát triển kinh tế của tỉnh Bắc Ninh đến năm 2020
Nhịp độ tăng trưởng kinh tế (GDP) bình quân hàng năm giai đoạn 2006 - 2010 là 14,2%/năm, giai đoạn 2011 - 2015 là 14%/năm và giai đoạn 2016 - 2020 là 13,5%/năm.
Trong giai đoạn từ năm 2010 đến 2020, mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo tỷ lệ đã được đề ra rõ ràng Cụ thể, ngành công nghiệp dự kiến chiếm 53,5% vào năm 2010 và tăng lên 58,5% vào năm 2020, phản ánh chiến lược thúc đẩy phát triển ngành công nghiệp Đồng thời, tỷ trọng của ngành nông lâm nghiệp giảm mạnh từ 15,2% năm 2010 xuống còn 4,8% vào năm 2020, thể hiện quá trình chuyển dịch cơ cấu sang các lĩnh vực khác Ngược lại, ngành thương mại dịch vụ duy trì mức tăng trưởng ổn định, từ 31,3% năm 2010 lên 36,7% năm 2020, góp phần nâng cao đóng góp của lĩnh vực này vào nền kinh tế quốc gia.
2.2.2.3 Các đối thủ cạnh tranh
Tính đến ngày 12/05/2005, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ra quyết định giao đất và tổ chức đấu giá cho 71 dự án khu dân cư và khu đô thị mới tại thành phố Bắc Ninh Những dự án này đã góp phần thúc đẩy phát triển hạ tầng đô thị, đáp ứng nhu cầu nhà ở và mở rộng không gian sống của cư dân trong khu vực Việc giao đất và đấu giá diễn ra nhằm thu hút đầu tư, nâng cao giá trị bất động sản và thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương Các dự án này thể hiện cam kết của tỉnh Bắc Ninh trong việc quy hoạch đô thị bài bản, phát triển bền vững và phù hợp với quy hoạch tổng thể của tỉnh.
Tại thành phố Bắc Ninh, diện tích đất lớn lên đến 5.018.935 m² với hơn 19.172 lô đất các loại, có thể chứa đến 67.000 người, tương đương 45% dân số dự kiến của thành phố năm 2010, cho thấy thị trường bất động sản nơi đây đang bị “dư cung” lớn Điều này đã tạo ra cuộc cạnh tranh quyết liệt về vị trí, chất lượng khu đô thị và giá bán giữa các dự án Từ đầu năm 2005, tỉnh Bắc Ninh đã tạm dừng việc cấp phép đất mới cho các chủ đầu tư xây dựng khu đô thị, khiến phần lớn các dự án mới tại Bắc Ninh phải tạm dừng hoặc triển khai rất chậm để theo dõi tình hình thị trường.
Hiện nay, tại địa bàn thành phố Bắc Ninh có thể chia làm hai đối tượng khách hàng chính như sau: x
Khách hàng hiện đang sinh sống tại địa bàn thành phố Bắc Ninh:
Khách hàng tại các địa phương gần thành phố Bắc Ninh
GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG TIÊU THỤ SẢN PHẨM TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ
BẮC NINH 3.1 Phương hướng chung về tiêu thụ sản phẩm
Dựa trên phân tích, phương thức kinh doanh dự án tối ưu nhất hiện nay là triển khai nhanh chóng hệ thống hạ tầng tại Khu A và hoàn thiện các thủ tục pháp lý để đưa dự án vào hoạt động, dự kiến hoàn thành chậm nhất vào quý III/2007 Sau khi đạt 70% giá trị tại Khu A, dự án sẽ tiếp tục hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật tại Khu B để mở rộng hoạt động kinh doanh, thúc đẩy tiến độ dự án hiệu quả và đạt hiệu quả cao nhất.
3.2 Giải pháp hoàn thiện sản phẩm
Xin cơ chế cho phép khách hàng tham gia trực tiếp vào quá trình xây dựng nhà ở dưới sự giám sát của chủ đầu tư, đảm bảo tuân thủ các chỉ tiêu xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Điều này góp phần nâng cao quyền lợi của khách hàng và thúc đẩy minh bạch trong quá trình xây dựng Chính sách này giúp đảm bảo chất lượng công trình, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tham gia vào quyết định liên quan đến dự án nhà ở của mình.
Xác định hợp đồng mẫu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án KĐT mới Lê Thái Tổ.
3.3 Chính sách giá cả Đề suất đơn giá kinh doanh dự kiến tại các tuyến đường
1 Đường Nguyễn Cao 4.6 5.0 4.8 Đã có đường xi
3 Đường Lê Thái Tổ 5.6 6.2 5.9 Đã có đường
4 Đường Lý Anh Tông 4.6 5.0 4.8 Đã có đường
8 Hệ thống đường Nội bộ 2.8 3.4 3.1
0 Hệ thống đường Nội bộ 2.0 2.6 2.3
3.4 Lực lượng bán hàng và và cách thức phân phối
Cử 01 nhân viên kinh doanh của Sang giao dịch bất động sản HUD có tâm huyết, có khả năng giao tiếp tốt, giỏi trong chuyên môn bán hàng đến công tác tại dự án.
Tuyển 01 nhân viên kinh doanh chịu khó trong công việc, có khả năng giao tiếp tốt, có chuyên môn, hộ khẩu tại thành phố Bắc Ninh.
GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH TIÊU THỤ SẢN PHẨM TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TIÊU THỤ SẢN PHẨM
TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ THÀNH PHỐ BẮC
2.1 Giới thiệu khái quát về tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị
Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị là doanh nghiệp nhà nước theo mô hình đã được phê duyệt tại Quyết định số 90/TTg ngày 07/3/1994 của Thủ tướng Chính phủ Hoạt động kinh doanh của Tổng công ty được thực hiện theo Điều lệ tổ chức và hoạt động do Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê chuẩn Tổng công ty được thành lập dựa trên cơ sở sắp xếp lại Công ty Phát triển nhà và đô thị thuộc Bộ Xây dựng cùng với một số doanh nghiệp nhà nước khác thuộc ủy ban nhân dân các địa phương.
2.2 Các yếu ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm tại khu đô thị mới Đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh v
2.2.1 Giới thiệu khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh
Khu đất dự án nằm tại cửa ngõ phía Tây của thành phố Bắc Ninh, gần trung tâm trục đường Lê Thái Tổ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối và phát triển Với diện tích rộng 27,23 ha, khu vực này hứa hẹn trở thành khu đô thị đáng sống, mang lại tiềm năng lớn cho các nhà đầu tư và cư dân Vị trí đắc địa của dự án tại cửa ngõ phía Tây cùng quy mô lớn giúp tăng giá trị bất động sản, thu hút lượng lớn người dân và doanh nghiệp đến sinh sống và kinh doanh.
Phía Bắc giáp đường Nguyễn Cao
Phía Nam giáp đường Bình Than
Phía Đông giáp khu dân cư thôn Bồ Sơn
Phía Tây giáp đồi Khả Lễ
Hiệu quả của dự án
TT Chỉ tiêu Giá trị (đồng)
D Thuế VAT 10% (A - giá trị xây lắp
G Thuế thu nhập doanh nghiệp (C) x 28%
2.2.2 Các yếu tố môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm tại khu đô thị mới Đường Lê Thái
Tổ, thành phố Bắc Ninh
2.2.2.1 Các yếu tô của nền kinh tế quốc dân vi
Kể từ năm 2000, nền kinh tế Việt Nam đã lấy lại đà tăng trưởng và duy trì tốc độ tăng trưởng cao qua từng năm Cụ thể, năm 2000, tăng trưởng đạt 6,79%, năm 2001 là 6,89%, cho thấy xu hướng tăng trưởng liên tục và ổn định trong suốt giai đoạn này.
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
Chỉ số giá tiêu dùng và lạm phát
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
Mục tiêu kinh tế đến 2010
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
Cơ cấu ngành trong GDP năm 2010: khu vực nông nghiệp khoảng 15 - 16%; công nghiệp và xây dựng 43 - 44%; dịch vụ
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
Dân số thành thị ngày càng tăng nhờ vào sự phát triển kinh tế và công nghiệp hóa, thúc đẩy quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng Xu hướng này phản ánh rõ rệt sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành phố, góp phần hình thành cấu trúc dân số theo thành thị - nông thôn ngày càng phân hóa rõ nét Sự gia tăng dân số đô thị không những thúc đẩy phát triển kinh tế mà còn đặt ra các thách thức về hạ tầng, dịch vụ xã hội và quản lý dân cư Chính vì vậy, việc điều chỉnh cơ cấu dân số theo thành phố và nông thôn là cần thiết để đảm bảo phát triển bền vững trong tương lai.
Về cơ cấu theo độ tuổi, Việt Nam là nước dân số trẻ, tỉ lệ dân số dưới 35 tuổi chiểm hơn 65% dân số
2.2.2.1.3 Tình hình chính trị xã hội, luật pháp viii
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006;
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
2.2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường kinh doanh bất động sản tại thành phố Bắc Ninh
Dân số Bắc Ninh năm 2001 ước tính đạt 956.815 người, chiếm 1,22% tổng dân số cả nước, đứng thứ 39/61 tỉnh, thành phố của Việt Nam Trong đó, dân số nam là 465 nghìn người, nữ là 492,7 nghìn người, với khu vực thành thị có 93,8 nghìn người (chiếm 9,8%), và khu vực nông thôn chiếm đa số với 863,9 nghìn người (chiếm 90,2%) Mật độ dân số của Bắc Ninh năm 2001 đạt 1.191,3 người/km², gần gấp 5 lần mức trung bình của cả nước, đồng thời là một trong những địa phương có mật độ dân số cao nhất Việt Nam, đứng thứ 3.
61 tỉnh, thành phố, chỉ thấp hơn mật độ dân số của Hà Nội và của thành phố Hồ Chí Minh.
Biểu 5 : Dự báo dân số tỉnh Bắc Ninh Đơn vị tính: nghìn người
* Thành tựu và thực trạng phát triển kinh tế của Bắc Ninh
Trong giai đoạn 2001-2005, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của Bắc Ninh đạt 13,9% mỗi năm, gấp 1,8 lần trung bình cả nước Khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp lớn với mức tăng trưởng trung bình 19,7% mỗi năm, giúp Bắc Ninh trở thành một trong những tỉnh có tốc độ phát triển cao nhất khu vực phía Bắc Trong khu vực kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, Bắc Ninh xếp thứ 2 về tốc độ tăng trưởng sau Vĩnh Phúc với 14,4% trung bình mỗi năm.
* Các mục tiêu và phương hướng phát triển kinh tế của tỉnh Bắc Ninh đến năm 2020
Nhịp độ tăng trưởng kinh tế (GDP) bình quân hàng năm giai đoạn 2006 - 2010 là 14,2%/năm, giai đoạn 2011 - 2015 là 14%/năm và giai đoạn 2016 - 2020 là 13,5%/năm.
Trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tỷ trọng ngành công nghiệp dự kiến tăng từ 53,5% năm 2010 lên 58,5% năm 2020, thể hiện sự phát triển mạnh của lĩnh vực này Ngược lại, tỷ lệ ngành nông lâm nghiệp giảm từ 15,2% xuống còn 4,8% trong giai đoạn này, cho thấy sự chuyển dịch sang các ngành kinh tế có giá trị gia tăng cao hơn Đồng thời, ngành thương mại dịch vụ duy trì mức đóng góp ổn định với tỷ lệ 31,3% năm 2010 và dự kiến đạt 36,7% năm 2020, phản ánh xu hướng phát triển bền vững của lĩnh vực này trong nền kinh tế.
2.2.2.3 Các đối thủ cạnh tranh
Tính đến ngày 12/05/2005, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ra quyết định giao đất và đấu giá thành công cho 71 dự án khu dân cư và khu đô thị mới tại thành phố Bắc Ninh Các dự án này góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, mở rộng quy mô khu dân cư và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân địa phương Tổng diện tích các dự án này đạt mức đáng kể, thể hiện sự quan tâm của tỉnh trong việc quy hoạch và phát triển hạ tầng đô thị bền vững.
Tổng diện tích đất chưa kể dự án của HUD tại Bắc Ninh lên tới 5.018.935 m², bao gồm 19.172 lô đất các loại, có khả năng chứa đến 67.000 người (tương đương 45% dân số dự kiến của thành phố năm 2010), phản ánh sự dư cung lớn trên thị trường bất động sản địa phương Điều này dẫn đến cạnh tranh khốc liệt về vị trí, chất lượng dự án và giá bán, gây trì hoãn hoặc ngừng triển khai các dự án khu đô thị mới từ đầu năm 2005 đến nay Hiện tại, hầu hết các dự án đều đang dừng hoặc triển khai rất chậm để chờ thị trường ổn định hơn, ảnh hưởng lớn đến tình hình phát triển bất động sản tại Bắc Ninh.
Hiện nay, tại địa bàn thành phố Bắc Ninh có thể chia làm hai đối tượng khách hàng chính như sau: x
Khách hàng hiện đang sinh sống tại địa bàn thành phố Bắc Ninh:
Khách hàng tại các địa phương gần thành phố Bắc Ninh
GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG TIÊU THỤ SẢN PHẨM TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ
BẮC NINH 3.1 Phương hướng chung về tiêu thụ sản phẩm
Phương thức kinh doanh dự án tối ưu nhất hiện nay là triển khai nhanh chóng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại Khu A để đưa dự án vào hoạt động, hoàn thiện các thủ tục pháp lý để khả thi kinh doanh trước quý III/2007 Sau khi đạt 70% giá trị tại Khu A, dự án sẽ tiếp tục phát triển hạ tầng kỹ thuật tại Khu B để mở rộng hoạt động kinh doanh hiệu quả.
3.2 Giải pháp hoàn thiện sản phẩm
Chính sách mới tạo điều kiện cho khách hàng tham gia xây dựng nhà ở dưới sự giám sát chặt chẽ của chủ đầu tư, đảm bảo tuân thủ các tiêu chí xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt Cơ chế này giúp nâng cao quyền lợi của khách hàng đồng thời đảm bảo chất lượng và tiến độ dự án theo quy định pháp luật Việc cho phép khách hàng tham gia xây dựng dự án nhà ở không những thúc đẩy sự minh bạch mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình xây dựng và quản lý dự án.
Xác định hợp đồng mẫu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án KĐT mới Lê Thái Tổ.
3.3 Chính sách giá cả Đề suất đơn giá kinh doanh dự kiến tại các tuyến đường
1 Đường Nguyễn Cao 4.6 5.0 4.8 Đã có đường xi
3 Đường Lê Thái Tổ 5.6 6.2 5.9 Đã có đường
4 Đường Lý Anh Tông 4.6 5.0 4.8 Đã có đường
8 Hệ thống đường Nội bộ 2.8 3.4 3.1
0 Hệ thống đường Nội bộ 2.0 2.6 2.3
3.4 Lực lượng bán hàng và và cách thức phân phối