Chương trình huấn luyện bán hàng - Tổng quan thị trường bđs

Kiến thức chung về bất động sản và kỷ năng trong nghề bất động sản.

CHƯƠNG TRÌNH HUẤN LUYỆN TƯ VẤN VIÊN

CTY TẤC ĐẤT TẤC VÀNG

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC TIÊU HUẤN LUYỆN

1 Nhận thức rõ thị trường BĐS

2 Tiềm năng, cơ hội và thách thức

3 Công cụ và giải pháp để trở thành một bán

hàng chuyên nghiệp.

NỘI DUNG HUẤN LUYỆN

1 Khái niệm BĐS.

2 Phân loại BĐS.

3 Đặc điểm BĐS.

4 Khái niệm thị trường BĐS.

5 Đặc điểm thị trường BĐS.

6 Vai trò và vị trí của thị trường BĐS.

7 Thị trường BĐS Việt Nam quá khứ-hiện tại-tương lai.

8 Thị trường BĐS miền-vùng-khu vực.

9 Công cụ của một nhân viên tư vấn bán hàng BĐS.

10 Giải pháp tư vấn bán hàng BĐS.

KHÁI NIỆM BĐS

Thế nào là một BĐS?

Theo qui định tại điều 174 Bộ luật Dân sự 2005

BĐS là bao gồm:

• Đất đai.

• Nhà công trình xd gắn liền với đất đai, kể cả

tài sản gắn liền với tài sản CT đó.

• Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

• Các tài sản khác do pháp luật qui định

PHÂN LOẠI BĐS

BĐS được chia làm mấy loại?

• Nhóm BĐS có đầu tư xây dựng:

- Nhà ở, công trường, hạ tầng, trụ sở.

• Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng:

- Đất: nông nghiệp, làm muối, nuôi thuỷ sản, đất hiếm, đất chưa sử dụng

• Nhóm BĐS đặc biệt:

- Công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, nghĩa trang.

ĐẶC ĐIỂM BĐS

Đặc điểm của BĐS là gì?

1 Tính cá biệt và khan hiếm.

2 Tính bền vững.

3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau.

4 Tính thích ứng.

5 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.

6 Mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý

xã hội.

KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BĐS

Thế nào là một thị trường BĐS?

• Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch liên

quan đến BĐS thông qua mối quan hệ hàng hoá và tiền tệ.

• Các yếu tố thị trường bao gồm:

- Chủ thể thị trường.

- Khách thể thị trường.

- Giới trung gian thị trường.

ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BĐS

Đặc điểm thị trường BĐS như thế nào?

1 TT BĐS được hình thành qua 4 cấp độ: sơ khởi,

tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.

2 Tính chu kỳ.

3 Tính vùng, tính khu vực và không tập trung.

4 Không hoàn hảo.

5 Mối liên hệ mật thiết đến thị trường vốn và tài

chính.

6 Chịu ảnh hưởng của các chính sách.

VAI TRÒ VÀ VỊ TRÍ CỦA THỊ

TRƯỜNG BĐS

1 TT BĐS là thị trường quan trọng của nền kinh tế, vì thị

trường này liên quan trực tiếp đến 1 lượng tài sản cực lớn.

2 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị

trường QSD đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quí giá thuộc về toàn dân mà Nhà Nước là đại diện sở hữu.

3 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích

thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.

4 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu

bức xúc gia tăng về nhà ở cho nhân dân.

TT BĐS VN QUÁ KHỨ-HIỆN

TẠI-TƯƠNG LAI

1 Từ năm tháng 10/1993: sơ khai ít giao dịch

2 Từ năm 1993 – 1996 : bùng phát mức thấp.

3 Từ năm 1996 – 1998: thị trường đóng băng.

4 Từ năm 1999 – 2004 : bùng phát mức cao.

5 Từ năm 2004 – 2005: thoái trào trầm lắng

6 Từ năm 2006 – 2007 : bùng phát cực cao

7 Từ năm 2007 đến nay: thoái trào và trầm

lắng.

Trước thời kỳ thực hiện đổi mới, trước năm 1986: với nền kinh tế tập trung bao cấp, ruộng đất phải góp chung vào hợp tác xã nông nghiệp theo chế độ sở hữu tập thể Thị trường bất động sản trong giai đoạn này rất mờ nhạt

Giai đoạn 1986 – 1992: Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình thành, gắn với việc Nhà nước giao và cho thuê đất, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc xóa bỏ bao cấp của Nhà nước về nhà và đất đai

Giai đoạn trước 1993: Giai đoạn trước khi Luật đất đai ra đời

01/09/24 Chuyên đề đầu tư BĐS

Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với năm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất được giao đó và xác định đất có giá do Nhà nước quy định

Thị trường BĐS vận hành trong cơ chế tài chính hai giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20% - 40% giá đất trên thị trường

Giai đoạn trước 1993 - 2003:

Giai đoạn thi hành Hiến pháp

đổi mới 1992

Thị trường BĐS “sốt giá” giai đoạn 1994 – 1996

Thị trường BĐS lại tiếp tục “sốt” từ 2001 – 2003

01/09/24 Chuyên đề đầu tư BĐS

Năm 2004, Luật đất đai mới năm 2003 thay thế Luật đất đai cũ 1993 có

hiệu lực thi hành

Loại BĐS nhỏ lẻ ngày càng trở nên khan hiếm do khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động trước đây không còn tồn tại vì quy định mới cấm phân

lô bán nền; Loại BĐS có giá trị cao khó giao dịch: khu vực nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút ngoại trừ loại hình cao ốc văn phòng, nhà ở chung cư cao tầng có chất lượng tốt và vị trí địa lý thuận lợi…vốn vay từ cá ngân hàng thương mại bị ngưng lại

Giai đoạn 2004 - 2006: Giai đoạn

“đóng băng

01/09/24 Chuyên đề đầu tư BĐS

Thị trường bất động sản ở nhiều thành phố lớn đã sôi động trở lại

Vào những tháng cuối năm 2006, đặc biệt là các sự kiện: Việt Nam tổ chức thành công hội nghị diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương (APEC), Việt Nam là thành viên của tổ chức thương mại thế giới (WTO)vào 7/11/2006 và nhận được quy chế thương mại bình thường vĩnh viễn với Mỹ đã làm nền kinh tế Việt Nam có những chuyển biến rõ rệt

Đầu 2007 – đầu 2008: Bắt đầu một thời kỳ

khởi phát mới

01/09/24 Chuyên đề đầu tư BĐS

Nền kinh tế toàn cầu được đánh giá là đang rơi vào suy thoái, do đó, nền kinh tế Việt Nam cũng bị ảnh hưởng không nhỏ, lạm phát ngày càng tăng cao

Quý I – 2008 đến nay: Thị trường BĐS trở về trạng thái “đóng băng”

Nhiều biện pháp kiềm chế lạm phát đã tác động mạnh đến thị trường BDS, gây ảnh hưởng lớn đến việc huy động vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường BĐS

Chính sách tiền tệ 2009, 2011???

Thị trường BĐS quay lại thời kỳ “đóng băng”, các giao dịch BĐS vào thời kỳ này không còn sôi động nữa, giá BĐS giảm đáng kể Và kéo dài đến nay

01/09/24 Chuyên đề đầu tư BĐS

TT BĐS MIỀN-VÙNG-KHU VỰC

1 Miền Bắc:

– Hà Nội - Quảng Ninh - Hải Phòng.

2 Miền Trung:

– Đà Nẳng - Đaklac - Lâm Đồng – Phú Yên - Khánh Hoà - Bình Thuận

3 Miền Nam:

– TP.HCM - Đồng Nai - Bình Dương – Cần Thơ - Bà Rịa Vũng Tàu - Long An

CÔNG CỤ CỦA MỘT NV TVBH BĐS

1 Bìa hồ sơ (folder).

2 Tờ gấp (thư ngỏ).

3 Bản đồ: Vị trí, liên vùng, khu vực

4 Mặt bằng toàn bộ dự án.

5 Tờ rơi (tóm tắc catalogue trên 1 tờ hoặc ½ tờ)

6 Đĩa DVD dự án.

7 Catalogue.

8 Bộ hợp đồng mẩu.

GIẢI PHÁP TƯ VẤN BÁN HÀNG BĐS

1 Yêu sản phẩm.

2 Nhớ sản phẩm.

3 Cách trình bài DA.

4 Nghe khách hàng.

5 Trình bài lại điều khách hàng đang nghỉ.

6 Tư vấn điều mà bạn là khách hàng.

7 Yêu khách hàng.

8 Hãy là một nhà tư vấn thực thụ.

9 Mỗi người một phong cách.

10 Sáng tạo – sáng tạo và sáng tạo.

XIN CẢM ƠN!