Tiểu luận - quản tri rủi ro - đề tài - Báo Cáo QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY

Quản trị rủi ro MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 3 PHẦN MỞ ĐẦU 4 1 Mục tiêu nghiên cứu 5 2 Đối tượng nghiên cứu 5 3 Phạm vi nghiên cứu 5 4 Phương pháp nghiên cứu 5 5 Kết cấu đề tài 5 PHẦN NỘI D[.]

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 3

PHẦN MỞ ĐẦU 4

1 Mục tiêu nghiên cứu 5

2 Đối tượng nghiên cứu 5

3 Phạm vi nghiên cứu 5

4 Phương pháp nghiên cứu 5

5 Kết cấu đề tài 5

PHẦN NỘI DUNG 6

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 6

1.1 Khái niệm 6

1.2 Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 6

1.2.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên 6

1.2.2 Nhóm các nhân tố kinh tế 7

1.2.3 Nhóm các nhân tố chính trị 8

1.2.4 Các yếu tố xã hội 8

1.3 Các dạng thức của rủi ro trong quá trình kinh doanh BĐS 8

1.4 Quá trình chính của quản trị rủi ro trong kinh doanh BĐS 9

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY 10

2.1 Tổng quan về thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay 10

2.2 Các rủi ro thường gặp trong kinh doanh bất động sản 13

2.2.1 Rủi ro tài chính 13

2.2.2 Rủi ro hàng tồn kho 14

2.2.3 Rủi ro pháp lí 15

2.2.4 Rủi ro hàng hóa thay thế 17

2.2.5 Rủi ro dự báo 17

2.2.6 Rủi ro thông tin 18

3.1 Giải pháp rủi ro tài chính 19

3.2 Giải pháp rủi ro hàng tồn kho 19

3.3 Giải pháp rủi ro pháp lý 19

3.4 Giải pháp rủi ro hàng thay thế 20

3.5 Giải pháp rủi ro dự báo (tránh đầu cơ) 21

3.6 Giải pháp rủi ro thông tin 22

KẾT LUẬN 25

PHẦN MỞ ĐẦU

Bất động sản hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan tâm Có rất nhiều người đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào bất động sản Rất nhiều câu chuyện liên quan đến thị trường bất động sản gần đây khiến biết bao kẻ khóc người cười Nhiều người giàu lên nhanh chóng, nhưng cũng không ít kẻ tuyệt vọng vì mắc vào những bẫy lừa đảo tinh vi Vậy những lợi ích và bất cập mà đầu tư bất động sản mang lại là gì? Tại sao hiện nay lại có nhiều người đổ xô đầu tư vào bất động sản?

Bất động sản là tài sản đặc biệt có giá trị lớn trong nền kinh tế, kinh doanh bất động sản ở nước ta là ngành kinh doanh đặc thù có điều kiện và là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn Tuy nhiên sự hấp dẫn và sinh lợi cao của bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, đặc biệt

là kinh doanh bất động sản luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro Nếu không dành nhiều thời gian để tập trung chuyên sâu cho việc kinh doanh thì khó có thể thành công Nếu tính sai một nước cờ sẽ rất dễ đi đến phá sản

Với những lý do trên, nhóm chúng tôi quyết định chọn đề tài: “ Quản trị rủi ro

trong hoạt động đầu tư bất động sản của các doanh nghiệp Việt Nam trong giai đoạn hiện nay hiện nay”

1 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS

- Phân tích thực trạng quản lý rủi ro trong hoạt động của các công ty kinh doanh BĐS tại Việt Nam

- Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong kinh doanh BĐS nhằm nâng cao chất lượng kinh doanh BĐS

2 Đối tượng nghiên cứu

- Thị trường kinh doanh BĐS tại Việt Nam

- Các công ty kinh doanh BĐS tại Việt Nam

3 Phạm vi nghiên cứu

- Thị trường bất động sản Việt Nam

- Thị trường quản lý bất động sản

Ngoài hai phần mở đầu và kết luận, nội dung tiểu luận gồm 3 phần:

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ

Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Lợi nhuận do đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều nhà đầu

tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản (TTBĐS) sốt trong thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt và ở mức cao Và cũng chính khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng Chính

vì vậy doanh nghiệp đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết để rút

Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá

trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và

vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích thước

thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng

Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS

khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS

Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của BĐS( đối với BĐS là nhà hoặc các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau BĐS nào có kiến trúc phù

hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS

tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS

1.2.2 Nhóm các nhân tố kinh tế

Các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của BĐS

- Nhu cầu của BĐS trên thị trường

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: tình trạng pháp lý của BĐS, các giấy tờ

chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

- Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực

- Đăc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng

- Số lượng các lô, thửa đất

- Mức giá bình quân các lại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

✓ Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam

✓ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

✓ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất

✓ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

✓ Chính sách thuế của nàh nước đối với BĐS

1.2.4 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá BĐS nơi đó cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh hưởng: chất lượng dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…

1.3 Các dạng thức của rủi ro trong quá trình kinh doanh BĐS

• Vật chất: sự khuyết tật về cấu trúc, vật liệu xây dựng…

• Hậu quả: giảm sút về uy tín, danh tiếng, mất mát lợi nhuận…

• Trách nhiệm pháp lý: các sai lầm dân sự, pháp lý, hợp đồng…

• Chính trị: sự can thiệp của chính quyền, sự thừa nhận về pháp luật, các thay đổi trong pháp luật…

• Tài chính: dự báo lạm phát không chính xác, thiếu cơ chế kiểm tra tài chính thích hợp…

• Xã hội: sự kỳ vọng quá cao về lực lượng lao động, nhận thức quá thấp của người dân đại phương…

• Kỹ thuật: sự nâng cao về kỹ thuật công nghệ, các vấn đề liên quan đến bản quyền sở hữu công nghệ…

1.4 Quá trình chính của quản trị rủi ro trong kinh doanh BĐS

Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thể xảy ra cho công

việc quản lý BĐS và nắm được những đặc tính của nó Qua mô tả tính chất, sản phẩm BĐS, tham khảo những chuyên gia, nhà tài trợ, những dữ liệu của những dự án quản lý BĐS đã thực hiện trước đây sẽ là chìa khóa để xác định được những rủi ro

Số lượng rủi ro: ước lượng những rủi ro và sự tương tác giữa chúng để định giá

phạm vi xảy ra Công cụn và kỹ thuật gồm có: quy thành tiền cần bỏ ra, tính toán những nhân tố rủi ro, ước lượng, phỏng đoán và nhờ chuyên gia tư vấn

Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm những bước triển khai việc đối phó với

rủi ro và những mối nguy hại đến dự án

Điều khiển việc đối phó với rủi ro: gồm việc đối phó với rủi ro trong suốt quá

trình dự án được thực thi, hành động như thế nào là đúng, cập nhật những kế hoạch quản trị rủi ro

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG KINH DOANH BĐS CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1 Tổng quan về thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay

Hiện thị trường bất động sản Việt Nam (TT BĐS) đang thu hút các nguồn vốn khá đa dạng Quy mô và giá cả trên TT BĐS luôn có xu hướng tỷ lệ thuận với tốc độ các nguồn vốn đầu tư vào thị trường này Tuy nhiên TT BĐS là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư

- 3 dở dang, 3 sụt giảm

Thị trường bất động sản Việt Nam có thể đúc kết bằng thực trạng dự án dở dang, công trình dở dang, đền bù dở dang; giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và nguồn cầu sụt giảm

Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 13/NQ-CP vào đầu tháng 5 năm

2012 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề Nguyên nhân chính là do những năm qua thị trường phát triển quá tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch,…

Tính đến nay số căn hộ còn tồn tại HN khoảng 21.000 căn, và Tp.HCM khoảng 18.000 căn Trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, như vậy, theo con số này thì

số vốn “chôn” trong bất động sản ở mức khoảng 86.000 tỷ

- Thị trường bất động sản đang chịu sức ép về vốn

Trong thời gian qua có rất nhiều vụ chuyển nhượng dự án BĐS của các nhà đầu

tư trong nước Có thể kể ra: Công ty cổ phần kỹ thuật Việt rao bán cao ốc 10 tầng

trí vàng này ngay lập tức được Công ty CP đầu tư và sản xuất Nam Long Bitexco mua lại Tương tự, Công ty cổ phần thương mại và xây dựng BĐS Hòa Bình cũng

cao ốc văn phòng tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Q.7) cho Công ty Đông Dương với với giá 11,9 triệu USD Tại Đà Nẵng, dự án có quy mô gần 16 ha của tập đoàn

Tuy nhiên, không phải công ty nào khát vốn cũng tìm được đối tác ưng ý Rất nhiều công ty rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan vì triển khai dự án thì không

BĐS vẫn có thói quen dựa vào nguồn vốn quen thuộc là từ kênh ngân hàng, tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư, khách hàng (thông qua hợp đồng góp vốn)… Tuy nhiên, tùy từng thời điểm mới có thể huy động vốn từ các kênh truyền thống này Th ời điểm hiện tại, huy động vốn từ các kênh ấy là không dễ nên nhiều doanh nghiệp phải tìm cách rao bán dự án Đã không ít trường hợp dự án tốt nhưng bị ép giá vì doanh nghiệp không còn tìm được vốn để triển khai trong khi áp lực trả lãi ngân hàng đè nặng

- Chính sách thắt chặt tiền tệ, kiểm soát chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản đã tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản

Nhiều doanh nghiệp, kinh doanh dịch vụ bất động thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, khi thị trường suy thoái, không bán được hàng, không có khả năng trả nợ ngân hàng Chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công, đã làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến

độ thi công của các dự án đang thi công vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng

Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở ra đời đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn Hàng loạt quy định nhằm kiềm chế lạm phát được phát đi từ Nghị quyết 11, qua đó đã thắt chặt tiền tệ đã làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao

Đối với chính sách tài khóa, Chính phủ tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân sách,

rà soát cắt giảm đầu tư công Với nội dung này, nhiều dự án đầu tư của Nhà nước bị đình hoãn, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản

Nhưng "cú sốc" lớn nhất đối với tín dụng bất động sản đó chính là sự ra đởi của Chỉ thị 01/CT của Ngân hàng Nhà nước, trong đó quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011 Hệ quả là tín dụng bất động sản bị siết, nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư cũng rất khó vay tiền để mua nhà, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản

- Chính phủ yêu cầu sớm giải ngân gói 30 nghìn tỷ đồng

Bộ Xây dựng sửa đổi chính sách theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua, sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam Điều này đã khiến cho:

- "Ông lớn" BĐS xin chuyển dự án nhà ở bán sang cho thuê

- Giảm diện tích tối thiểu căn hộ thương mại xuống 25m2

- Giá văn phòng cho thuê thấp kỷ lục

- Bất động sản rẻ cũng không tới được tay người thu nhập thấp

- Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam từ lãi “khủng” sang lỗ nặng

Những khó khăn của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2011 đã kéo dài cho tới hết năm 2012 Mọi khu vực, phân khúc đều trong tình trạng cạn kiệt thanh khoản; nhiều doanh nghiệp phá sản, môi giới BĐS bỏ nghề… Ngay cả việc chủ đầu tư giảm mạnh giá bán, nhiều ưu đãi lớn dành cho người mua cũng chưa vực dậy được niềm tin

Cách đây vài năm, có khoảng 70-90% giao dịch ở nhiều khu vực, phân khúc được tạo nên từ giới đầu cơ nhà đất, nhưng trong năm 2012, giới này đã hoàn toàn đứng ngoài thị trường, nhiều người tìm cách tháo chạy, trong khi đó, rất nhiều người

có nhu cầu mua để ở thì tin rằng giá sẽ còn tiếp tục giảm nhiều nên cũng nằm im chờ đợi

2.2 Các rủi ro thường gặp trong kinh doanh bất động sản

2.2.1 Rủi ro tài chính

Rủi ro tài chính là rủi ro thường gặp nhất trong kinh doanh bất động sản Trong những năm vừa qua tình hình tài chính trong và ngoài nước vô cùng phức tạp Lãi suất cho vay liên tục thay đổi lên xuống Lãi suất đạt đỉnh điểm cao nhất vào năm 2008 khi chạm tới mức 20%/năm nhưng doanh nghiệp vẫn khó vay được mặc dù chính phủ đã

có nhiều chính sách hỗ trợ cho ngành này Cụ thể là các gói kích cầu Căn nguyên chủ yếu của hiện tượng đóng băng bất động sản hiện nay có 3 lí do chính:

- Thứ nhất: Dòng tiền

Ngành bất động sản nước ta khác với các nước rất xa Ở nước ngoài khi các doanh nghiệp thực hiện các dự án bất động sản họ quy hoạch, định hướng cho khoảng 20-30 năm sau Tuy nhiên, tại Việt Nam các nhà đầu tư muốn có dòng tiền nóng Họ đầu tư và càng có dòng tiền thu về càng nhanh càng tốt

Vào thời kì mà thị trường này còn “nóng”, người ta tranh nhau mua nhà để mong nhanh chóng thu lại khoản chênh lệch khi bán lại Đa số người mua nhà lúc bấy giờ là đầu cơ nên đã tạo nên cơn sốt ảo, tạo ra lượng “cầu” ảo rất lớn Khi đó lợi nhuận của ngành này là khổng lồ Bất động sản là kênh đầu tư “hot” nhất trên thị trường Vì vậy, các ngân hàng lúc bấy giờ cũng mạnh dạn cho vay với các quy định vô cùng dễ dãi Tuy nhiên, khi mà nền kinh tế gặp khó khăn, lãi suất ngân hàng cho vay vượt lên tới mức trên 20%/năm và các quy định cho vay cũng siết chặt thì mọi chuyện thay đổi Các bong bóng tài sản tan vỡ, giá bất động sản được kéo về đúng giá trị của nó Nhà đầu tư không thể vay được tiền để tiếp tục dự án, không bán được để thu hồi vốn về thực hiện dự án khác Trong khi lãi suất thì cao ngất ngưởng mà họ vẫn phải trả đều