phân tích tác động làm gia tăng giá trị đất đai, khi nhà nước thực hiện chính sách chuyển mục đích sử dụng đất

phân tài liệu là là bài tập lớn do nhóm sinh viên của trường Đại học kinh tế quốc dân tự làm, tuy nhiên vẫn còn nhiều thiếu sót, các bạn có thể tham khảo một số phần để cho vào phần bài của mình. Xin cảm ơn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BÀI TẬP NHÓM MÔN: KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT 1

Đề bài

Dựa vào nguyên lý của lý thuyết địa tô, hãy phân tích tác động làm gia tăng giá trị đất đai, khi nhà nước thực hiện chính sách chuyển mục đích sử dụng đất Lấy ví dụ 01 dự

án cụ thể tại tại 01 địa phương Qua đó, rút ra các vấn đề về chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng Theo anh/ chị, thời gian tới sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 cần điều

chỉnh những quy định gì liên quan đến vấn này

Họ và tên các thành viên Nhóm 6:

Giảng Viên: TS Nguyễn Thanh Lân

I Khái niệm địa tô và lịch sử phát triển

1 Khái niệm địa tô

a) Khái niệm

Địa tô là một phần lợi nhuận tăng thêm do kinh doanh đất đai mang lại mà người sử dụng đất phải trả cho người sở hữu đất”

b) Lịch sử hình thành

Lý thuyết địa tô là một trong những vấn đề quan trọng của các học thuyết kinh

tế Tuy nhiên, lý thuyết này chưa được các nhà triết học theo chủ nghĩa trọng thương nghiên cứu Mãi cho tới thế kỷ XVII, XVIII, khi các nhà kinh học cổ điển Anh ra đời như W Petty, A Smith, D Ricardo thì vấn đề địa tô mới bắt đầu được quan tâm nghiên cứu

William Petty ( 1623 - 1687) được coi là người đặt nền móng cho trường phái kinh tế chính trị cổ điển ở Anh, được C Mác ví như cha đẻ của kinh tế chính trị học Ông cũng chính là người đầu tiên đưa ra lý thuyết về địa tô, và sau này được kế thừa bởi Adam Smith và David Ricardo So với trường phái kinh tế chính trị tư sản cổ điển thì C Mác đã phát triển và đưa lý thuyết địa tô đến đỉnh cao:

Ông đã phân biệt địa tô tư bản chủ nghĩa và địa tô phong kiến Cho rằng sự

hình thành quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa là cơ sở hình thành địa tô tư bản chủ nghĩa Địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư còn lại sau khi đã khấu trừ đi phần lợi nhuận bình quân mà các nhà tư bản kinh doanh trong nông nghiệp phải

nộp cho địa chủ C Mác đã phân biệt hai hình thức địa tô: đó là, địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối:

Địa tô chênh lệch là một phần của giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp tạo

ra được biểu hiện thành lợi nhuận siêu ngạch mà địa chủ thu được trên những ruông đất có điều kiện sản xuất thuận lợi Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất bất lợi nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất có điều kiện thuận lợi

Ông phân biệt địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II, khẳng định địa tô chênh lệch I địa chủ chỉ thu được khi cho thuê kinh doanh các mảnh đất có điều kiện

tự nhiên thuận lợi, còn địa tô chênh lệch II lại xuất hiện trên các khu đất đã được thâm canh

Địa tô tuyệt đối cũng là một phần của giá trị thặng dư biểu hiện thành lợi nhuận siêu ngạch mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ để được quyền thuê ruộng đất trong một thời gian Khác với địa tô chênh lệch, loại địa tô này địa chủ thu được trên tất cả các loại ruộng đất sau khi cho thuê kinh doanh

c) Bản chất của địa tô

- Địa tô là quan hệ kinh tế - thể hiện qua thu nhập của người sở hữu ruộng đất;

- Địa tô phản ảnh quan hệ xã hội: Sự tham gia của các giai cấp trong hoạt động sản xuất sử dụng đất

Điều kiện ra đời: Có sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

II Các hình thức địa tô

1 Địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch là phần địa tô thu được ở trên những ruộng đất có lợi thế về điều kiện sản xuất (độ màu mỡ của đất đai tốt hơn, vị trí gần thị trường, gần đường hơn, hoặc ruộng đất để đầu tư để thâm canh)

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt

Thực chất của địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch Nguồn gốc của nó là một phần giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Địa tô chênh lệch gắn với chế độ độc quyền kinh doanh ruộng đất theo lối tư bản chủ nghĩa

Địa tô chênh lệch có hai loại địa tô:

+ Địa tô chênh lệch (I): là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng

đất có độ màu mỡ tự nhiên thuộc loại trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường hoặc gần đường giao thông

+ Địa tô chênh lệch (II): là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh mà

có Thâm canh là việc đầu tư theo tư bản vào một đơn vị diện tích ruộng đất để nâng cao chất lượng canh tác của đất, nhằm tăng độ màu mỡ trên thửa ruộng đó, nâng cao sản lượng trên một đơn vị diện tích

2 Địa tô tuyệt đối

Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà tất cả các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp đều phải nộp cho địa chủ, cho dù ruộng đất là tốt hay xấu Đây là loại địa tô thu trên mọi thứ đất Địa tô tuyệt đối là lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, được hình thành do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp luôn thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản trong công nghiệp, nó là số chênh lệch giữa giá trị nông phẩm và giá

cả sản xuất chung

III Phân tích tác động làm gia tăng giá trị đất đai, khi nhà nước thực hiện chinh sách chuyển mục đích sử dụng đất.

1 Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2 Nguyên nhân chuyển mục đích sử dụng đất

Trong kinh tế đất đai là nguồn tài nguyên thiết yếu là tư liệu sản xuất không thể thay thế Đất đai xuất hiện trọng mọi mặt của đời sống là nền tảng của mọi ngành kinh

tế là huyết mạch của nông nghiệp, là nền tảng của các ngành công nghiệp sản xuất là nguyên liệu của công nghiệp khai thác, là cơ sở của các ngành dịch vụ, Tuy đất là 1

tư liệu sản xuất với nhiều đặc biệt từ tự nhiên xong nó cũng có hạn sử dụng riêng Khi đưa đất đất vào các hoạt động kinh tế xã hội sau một thời gian khai thác và sử dụng do các ảnh hưởng tự nhiên hoặc nhân tạo đất sẽ không còn giữ được các đặc tính ban đầu

và không còn phù hợp với mục đích sử dụng khi đưa vào sử dụng Đó chính là lúc con người thay đổi đổi mục đích sử dụng đất để phù hợp hơn nhằm bảo vệ và sử dụng tài nguyên đất hiệu quả và hợp lý hơn Các tác nhân dẫn đến sự chuyển mục đích sử dụng đất đến cả từ tự nhiên và con người, xong quan trọng hơn cả vẫn là các tác động từ phía con người

Sự gia tăng dân số và tăng trưởng kinh tế đã làm cho lượng cầu về đất tăng mạnh cho các mục đích làm nhà ở, xây dựng các công trình phúc lợi công cộng, cơ sở

hạ tầng giao thông, xây dựng các công nghiệp, khu đô thị, các cơ sở kinh tế khác và bao hàm cả yếu tố do đầu cơ đất đai Trong khi đó cung về đất là có giới hạn, nhu cầu

về đất tăng dẫn đến giá đất trên thị trường tăng Đây cũng là những kết luận của các nhà kinh tế, khi xem xét yếu tố gia tăng giá trị đất đai trong thị trường BĐS Và do những yếu tố trên đã thúc đẩy nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác sang đất

ở Ngoài ra do tâm lý bỏ quê, muốn lên các khu vực trung tâm để sinh sống, lao động

và học tập nên cầu đất đai ở những khu vực trung tâm đặc biệt tăng những năm qua, do vậy giá đất đai (bất động sản) liên tục tăng những năm qua Điều này cũng áp lực để

điều chỉnh quy hoạch, tăng chuyển đổi sang đất ở, công nghiệp và dịch vụ để phù hợp với nhu cầu xã hội

Ngoài ra còn là lý do chuyển đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ những năm qua liên tục tăng, đó là xu thế của những quốc gia đang phát triển, tích cực công nghiệp hóa, hiện đại hóa Nhu cầu phát triển kinh tế từ sử dụng đất phi nông nghiệp trở thành một xu hướng phát triển tất yếu của các quốc gia Nhu cầu chuyển đổi đất đai tạo nên một áp lực rất lớn không chỉ ở các nước đang phát triển mà ở cả các nước rất phát triển Tình trạng trên dẫn đến sự mất cân bằng trong quan hệ cung cầu về đất phi nông nghiệp, giá đất phi nông nghiệp có

độ chênh lớn so với đất nông nghiệp Trong những năm qua, nhất là giai đoạn 2010

-2020, chuyển dịch lao động theo ngành ở nước ta đang diễn ra theo hướng hợp lý và tiến bộ: giảm tỷ trọng lao động nông, lâm, thủy sản (từ 49,5% năm 2010 xuống còn 33,1% năm 2020); tăng tỷ trọng lao động trong khu vực công nghiệp và xây dựng (từ 21% lên 30,8%) và dịch vụ (từ 29,5% lên 36,1%) Chuyển dịch cơ cấu lao động theo ngành đã từng bước phù hợp với chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển kinh tế Sự chuyển dịch lao động từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ đã làm tăng năng suất lao động: ngành nông, lâm, thủy sản giảm 1% lao động thì năng suất tăng 2,1%; ngành công nghiệp - xây dựng tăng 1% lao động làm tăng 8,89% năng suất lao động; tương tự, ngành dịch vụ tăng 1% lao động thì năng suất lao động tăng 16,1%

Và trên đây là một vài lý do cơ bản để thúc đẩy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và còn rất nhiều những lý do khác nữa tác động tới việc chuyển đổi mục đích

sử dụng đất

3 Nguyên nhân dẫn đến tăng giá đất

Giá trị đất tăng phụ thuộc vào một số yếu tố như

+ Sự gia tăng khả năng sản xuất của đất

+ Sự tăng trưởng quy mô dân số và quy mô nền kinh tế

+ Sự phát triển đầu tư của cơ sở hạ tầng

+ Đầu tư tư nhân làm tăng giá trị đất

+ Sự thay đổi các quy định pháp luật sử dụng đất

Theo đó, các yếu tố tác động gia tăng giá trị bao gồm cả yếu tố thuộc về đất đai

và yếu tố bên ngoài đất đai Bên cạnh đó, căn cứ theo các chủ thể tác động, giá trị đất đai tăng thêm có thể là được xác định do Nhà nước và xã hội, người sử dụng đất hoặc

sự đầu tư, cải tạo của nhiều thế hệ người sử dụng đất

Với sự gia tăng trên thì buộc sẽ phải có các tác động của nhà nước, phải có các chính sách, các công cụ như quy hoạch, đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai

để cân bằng lại giá cả giữa hai loại là đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

Bản chất của sự gia tăng giá trị đất:

Đối với một mảnh đất không tính đến sự khác nhau về các yếu tố vị trí và điều kiện thuận lợi và không tính đến sự khác nhau về trình độ của người sử dụng đất, bản thân mảnh đất đó vẫn mang một luồng thu nhập cao hơn so với các hoạt động không

sử dụng đất Luồng giá trị cao hơn đó chính là địa tô tuyệt đối của đất đai

Địa tô tuyệt đối trong mỗi hoạt động kinh tế, xã hội sẽ khác nhau và thay đổi khi nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất

Khi nhà nước thu hồi sau đó chuyển mục đích sử dụng đất, từ mảnh đất với mục đích sử dụng nông nghiệp giá 3 triệu/m2 khi chuyển sang mục đích phi nông nghiệp như đất ở, … thì lập tức giá sẽ là 10 triệu/ m2, đây là địa tô tuyệt đối với mục đích sử dụng khác nhau

Và sau khi quyết định chuyển, các doanh nghiệp có tiền tiếp tục đầu tư xây dựng trên các mảnh đất, bất động sản đó Đó chính là địa tô chênh lệch 2 Địa tô chênh lệch

2 do các nhân người sử dụng đất sử dụng, đầu tư một cách hợp lý, người sử dụng tốt hơn sẽ tạo ra luồng thu nhập từ đất đai cao hơn Giá trị cao hơn đó chính là một phần địa tô chênh lệch 2 mang lại địa tô chênh lệch 2 thuộc về người tạo ra nó, người sử dụng đất

Do điều kiện thuận lợi, độ phì nhiêu khả năng tiếp cận, vị trí, thay đổi thường được thay đổi do cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các môi trường phát triển, hoạt động kinh tế xã hội Địa tô chênh lệch 1 phải phân phối cho toàn xã hội mà nhà nước làm chủ đại diện, việc điều tiết địa tô chênh lệch một sẽ tạo ra sự công bằng bình đẳng cho người sử dụng Sau khi nhà nước đầu tư hạ tầng, kinh tế xã hội dân số khu

vực đó phát triển, các trung tâm gắn kết lại với nhau Bản thân bất động sản đó trở nên thuận lợi hơn trong việc kinh doanh, phát triển thì đó chính là địa tô chênh lệch 1

4 Tác động của việc chuyển đổi

a) Tác động tích cực

Nhờ chuyển mục đích sử dụng đất đai của Nhà nước đã biến nhiều vùng đất chưa phát huy tiềm năng sử dụng hoặc nhờ quy hoạch sử dụng đất đai của Nhà nước

mà một số khu vực đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển sang đất sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng hệ thống đường giao thông, xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao … mang lại giá trị kinh tế cao

b) Tác động tiêu cực

Trên thực tế, có một bộ phận giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản đã lợi dụng việc tiếp cận thông tin về chuyển đổi sử dụng đất của Nhà nước để đồn thổi, thao túng giá đất trên thị trường nhằm mục đích kiếm lời Hiện tượng “sốt đất” cục bộ ở khu vực

Ba Vì (Hà Nội) vào tháng 3, tháng 4 năm 2010 là minh chứng sinh động nhất về tác động của quy hoạch sử dụng đất làm tăng giá trị của đất đai Trên cơ sở thông tin của cuộc triển lãm dự thảo quy hoạch không gian phát triển Hà Nội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050 của Bộ Xây dựng, giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản Hà Nội đã

“thổi” giá đất ở khu vực Ba Vì lên cao hơn gấp nhiều lần so với giá trị thực với mục đích trục lợi Hậu quả là xuất hiện cơn sốt đất cục bộ ở khu vực Ba Vì Sự chênh lệch giữa giá trị thật với giá trị “ảo” của đất đai đã rơi vào túi những nhóm người đầu cơ, kinh doanh bất động sản Không ít người dân bị mất một khoản tiền không nhỏ trong việc đầu tư “mua đất” ở khu vực này do bị giới đầu cơ bất động sản lợi dụng việc tiếp cận thông tin về quy hoạch sử dụng đất (cho dù thông tin này chưa chính thức) để đẩy giá đất lên cao so với giá trị thực

IV Ví dụ thực tế về dự án cụ thể được Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị đất gia tăng

1 Tổng quan dự án khu đô thị Lideco được Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ là đất phi nông nghiệp

Vị trí: Nằm trên đường 32, thị trấn Trạm Trôi, Lideco là một trong những dự án

lớn nhất huyện Hoài Đức do chủ đầu tư là Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm thực hiện Dự án Lideco được khởi công xây dựng vào năm 2007 và hoàn thiện từ năm 2013 với 650 căn biệt thự kiểu Pháp, nhưng đến cuối năm 2013 mới có 400 căn biệt thự tại đây được bàn giao cho khách hàng

Giá: Trước khi Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp ( đất

chuyên trồng lúa ) sang đất ở đô thị thì giá đất nông nghiệp là 162.000 nghìn VNĐ/m2

và sau khi được Nhà nước quy hoạch thành đất ở đô thị và giao cho Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm thực hiện dự án Năm 2013 giá khởi điểm của dự án Lideco

là khoảng 25tr VNĐ/m2 và đến năm 2019 khi có thông tin quy hoạch từ Nhà nước ( Huyện Hoài Đức lên Quận và có quy hoạch đường vành đai 4 đi qua ) thì hiện tại giá của 1 mét vuông đất tại dự án có giá gần 40tr VNĐ/m2, không những thế chủ đầu tư đang tiếp tục hoàn thiện cơ sở hạ tầng và cảnh quan để đến năm 2024 huyện Hoài Đức chính thức lên Quận sẽ mở bán dự án đợt 2

2 Đánh giá tác động làm gia tăng giá trị của đất đai của Nhà nước đến dự án Lideco

Giá trị sử dụng của những mảnh đất trong dự án được nâng cao, Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước bị bỏ hoang thành đất ở đô thị thì giá trị mảnh đất tăng lên gấp chục lần và sau khi Nhà nước giao đất cho Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm, Nhà nước đã thu được một khoản tiền vào ngân sách nhà nước được coi là địa tô chênh lệch 1 Sau khi nhận được đất từ nhà nước, Chủ đầu tư dự án Lideco khởi công xây dựng và đầu tư cơ sở hạ tầng sau đó bán lại cho người có nhu cầu sử dụng Bất Động Sản thì thu được địa tô chênh lệch 2

Hiện nay nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao do sự gia tăng dân số và sự phát triển kinh tế Từ đó xu hướng chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất ở ngày càng tăng cao Do đó, giá trị đất ở có sự thay đổi rất lớn và ngày đang có xu hướng đi lên rất nhiều Việc đầu tư vào các dự án BĐS đang đem lại lợi nhuận lớn cho các chủ đầu tư Khi đất được chuyển thành đất xây dựng nhà ở, trong tương lai thu hút

số lượng lớn dân cư di chuyển đến để sinh sống và từ đó dần lấp đầy toàn bộ Khi đó

sẽ có sự phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ để đáp ứng nhu cầu của người dân Đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam đang phát triển theo hướng Công Nghiệp Hóa - Hiện Đại Hóa, sự thúc đẩy về tăng trưởng kinh tế sẽ khiến các dự án mới sẽ có cơ hội để tận dụng khoa học kỹ thuật, cơ sở vật chất hiện đại nhằm tăng thêm giá trị cho khu vực

Thực tế hiện nay xuất hiện làn sóng xin nhiều đất rồi triển khai các dự án không đúng với mục đích ban đầu sau đó hình thành nên các dự án nhà ở rồi bán để kiếm lợi nhuận cao cho các doanh nghiệp

V Tổng hợp một số Văn bản pháp luật về điều tiết giá trị gia tăng của đất đai và

đề xuất sửa đổi bổ sung luật đất đai 2013 về vấn đề này

Văn bản quy phạm pháp luật Ngày có hiệu lực

Luật

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2010

01/01/2012

Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp

1993

01/01/1994

Nghị định

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn

thi hành Luật Đất đai

01/07/2014

Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất 01/07/2014

Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền

sử dụng đất

01/07/2014

Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về

khung giá đất

19/12/2019

Nghị định 34/2022/NĐ-CP về gia hạn

thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế

thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập

cá nhân và tiền thuê đất trong năm

2022

28/05/2022

Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi

một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất

đai

08/02/2021

Thông tư

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi

Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất

đai

01/9/2021

Thông tư 18/2019/TT-BTNMT quy

định về tiêu chí, chỉ số đánh giá chất

lượng dịch vụ sự nghiệp công sử dụng

ngân sách nhà nước về điều tra, thu

thập thông tin xây dựng, điều chỉnh

khung giá đất

16/12/2019