hãy phân tích tác động giá trị đất đai tại khu vực đô thị khi nhà nước phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông

Đây là bài tập lớn môn kinh tế tài nguyên đất của trường Đại học kinh tế quốc dân. Đây là phần bài tập do nhóm sinh viên Đại học kinh tế quốc dân làm ra, các nhóm có thể tham khảo cho phần bài làm của mình.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BÀI TẬP NHÓM

Kinh Tế Đất

Chủ đề: Phân tích tác động giá trị đất đai tại khu vực đô thị khi

nhà nước phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông

Thành viên nhóm 5:

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thanh Lân

Hà Nội, tháng 10/2022

Đề bài: Dựa vào nguyên lý của lý thuyết địa tô, hãy phân tích tác động giá trị đất

đai tại khu vực đô thị khi nhà nước phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông Lấy

ví dụ một dự án cụ thể tại đô thị (gợi ý tại Hà Nội) Qua đó rút ra các vấn đề về chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng Theo anh chị, thời gian tới sửa đổi bổ sung Luật Đất Đai 2013 cần điều chỉnh quy định gì liên quan đến vấn đề này

BÀI LÀM

I TÁC ĐỘNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC ĐÔ THỊ KHI

NHÀ NƯỚC PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG

Địa tô tuyệt đối là địa tô vốn có của đất đai, không phụ thuộc vào điều kiện

vị trí đất đai, trình độ của người sử dụng, mà tùy thuộc vào vai trò của đất đai trong mỗi hoạt động kinh tế - xã hội Theo đó, địa tô tuyệt đối trong mỗi hoạt động kinh

tế - xã hội sẽ khác nhau và thay đổi khi Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất

Địa tô chênh lệch 1 là phần lợi nhuận thu được từ sử dụng đất do lợi thế tự

nhiên mang lại Sự thay đổi các yếu tố làm thay đổi giá trị địa tô chênh lệch 1 thường do xã hội mang lại như: Cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các điều kiện môi trường, phát triển các hoạt động kinh tế - xã hội (Mn có biết địa tô td được phân phối cho ai?)Do vậy, về nguyên tắc, lợi ích mang lại từ địa tô chênh lệch 1 phải được phân phối chung cho xã hội - mà Nhà nước là chủ đại diện Việc điều tiết và phân phối địa tô chênh lệch 1 sẽ tạo ra sự công bằng, bình đẳng về lợi ích giữa những người sử dụng đất

Địa tô chênh lệch 2 là lợi ích mang lại từ đất đai nhưng do người sử dụng

biết cách đầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra Giá trị cao hơn đó chính là phần địa tô chênh lệch 2 mang lại Theo đó, địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về người tạo ra nó, là người sử dụng đất Chính sách phân phối địa tô chênh lệch 2 có vai trò khuyến khích những người người sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả hơn Như vậy, giá trị của mỗi mảnh đất cao hay thấp cũng như giá cả mỗi mảnh đất trên thị trường luôn luôn phụ thuộc và thay đổi theo sự thay đổi của cả các loại địa tô trên

⇒ Tóm lại nguyên tắc điều tiết địa tô như sau: Lợi ích mang lại từ địa tô chênh lệch 1 phải thuộc về Nhà nước; chủ sở hữu thửa đất; và của toàn xã hội Địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về người tạo ra nó là người sử dụng đất

Tựu chung lại, để có thể vận dụng nguyên lý về địa tô vào phân tích thì mn

phải nhớ đó là" đất đai tự nó không tạo ra giá trị mà chính luồng thu nhập từ

đất mang lại giá trị cho đất đai"

Trong quá trình quản lý và sử dụng, con người tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị cho đất đai Sự tác động này từ 2 phía chủ thể: Nhà nước và người sử dụng đất Đất đai khi nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, nó sẽ có giá trị kinh tế cao hơn rất nhiều lần khi ở dạng tài nguyên

Cơ sở hình thành giá trị tăng thêm này là do việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông với mục đích nhằm sử dụng đất đai hiệu quả, mang lại lợi ích lớn nhất trên cùng một mảnh đất Từ đó khi có sự đầu tư nhất định vào mảnh đất thì cũng chính là nguyên nhân làm thay đổi địa tô của đất Các tác động diễn ra như sau: Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông làm thay đổi hoạt động kinh tế diễn ra trên mảnh đất nào đó Từ đó làm thay đổi địa tô tuyệt đối của mảnh đất Đồng thời, các thay đổi địa tô tuyệt đối cũng làm cho thay đổi địa tô chênh lệch I do có sự thay đổi về cảnh quan, môi trường xung quanh, ảnh hưởng đến vị trí tương đối của

bất động sản Và từ hệ thống giao thống tức đã có địa tô chênh lệch I thì người sử

dụng đất đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ tạo ra địa tô chênh lệch II Trong thực tế, sự

thay đổi các yếu tố kể trên sẽ luôn gây tác động lớn đến xu hướng tăng giá trị đất

tại khu vực quanh đó Vì thế rất khó để phân tách rõ sự tác động lên từng loại địa

tô vì giữa các loại địa tô luôn có sự giao thoa lẫn nhau Sự gia tăng giá trị từ loại địa tô này phải xuất phát từ điều kiện phải có của loại địa tô kia và ngược lại Theo

đó, việc thay đổi về địa tô chính là nguồn gốc của sự gia tăng giá trị đất đai do đầu

tư cơ sở hạ tầng giao thông

II MINH HỌA CHO TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT KHI CÓ

CƠ SỞ HẠ TẦNG

A, Ví dụ:

Dự án đường Trường Chinh trước và sau khi thi công mở rộng Tuyến giao thông này kéo dài 2 km từ Ngã tư Sở đến Ngã tư Vọng (Hà Nội), được UBND thành phố phê duyệt năm 2011 và khởi công năm 2013; tổng mức đầu tư 2.560 tỷ đồng

Năm 2016, giá đất dọc theo đường Trường Chinh mua với giá từ 60 – 70 triệu đồng/m2

Sang tới năm 2017, giá đất tại khu vực này tiếp tục vọt lên trên 100 triệu đồng/m2 Cho tới thời điểm hiện tại, khi đã gần hoàn thành đoạn đường này, giá đất mặt đường tại khu vực này đã tăng lên 200 – 300 triệu đồng/m2 Trong khi đó, giá đất trong ngõ cũng tăng lên ngưỡng 100 – 220 triệu đồng/m2

=> Khi có sự đầu tư nhất định vào hệ thống giao thông sẽ làm thay đổi địa tô của đất (hay ở đây chính là địa tô chênh lệch I), Với ví dụ nêu trên Việc mở rộng Tuyến đường Trường Trinh theo nhiều giai đoạn đã chuyển hóa địa tô chênh lệch

II thành địa tô chênh lệch I, khi mỗi lần thu hồi đất là một lần phải tăng gia bồi thường, khi mặt đường tốt hơn trước Mức bồi thường tăng lên khi triển khai quy hoạch không tập trung, dứt điểm không chỉ làm thất thoát địa tô chênh lệch II, còn đầu tư gia tăng địa tô chênh lệch I, và Chính nhà nước lại phải bồi thường theo mức địa tô được tạo ra do chính nhà nước đầu tư Thất thoát kép được tạo ra do quá trình triển khai quy hoạch phát triển các cơ sở hạ tầng giao thông

Chứng minh chênh lệch R1 và R2.

VT

Giá trước bồi thường Giá sau bồi thường

Chênh lệch (lần) Giá thị

trường

Giá BGĐ Giá thị

trường

Giá BGĐ

1 83.600.000 40.000.000 234.000.000 46.200.000 VT2,

VT3, VT4 lên VT1

VT3, VT4 lên VT2

VT4 lên VT3

2 60.480.000 21.200.000 163.800.000 24.592.000 tăng

3.9 lần

3 40.830.000 17.200.000 112.000.000 19.952.000 tăng

5.7 lần

tăng 4.1 lần

4 35.200.000 15.200.000 98.200.000 17.632.000 tăng

6.7 lần

tăng 4.6 lần

tăng 3.2 lần

Khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện mở rộng đường giao thông:

- Nhà nước thu hồi đất của gia đình ông A ở VT1 (bị mất toàn bộ)

- VT2 lên VT1 mới giá trị của mảnh đất tăng 3.9 lần (giá thị trường sau khi bồi thường)

- VT3 lên VT2 mới giá trị của mảnh đất tăng 4.1 lần

- VT4 lên VT3 mới giá trị của mảnh đất tăng 3.2 lần

=> Gia đình nhà ông A bị mất toàn bộ địa tô chênh lệch I là lợi thế tự nhiên do ở mặt tiền đường mang lại, cũng mất toàn bộ địa tô chênh lệch II là phần đất được gd đầu tư xây dựng nhà ở trước đó

Ngân sách nhà nước bị thất thoát, nhất là các công trình nhà nước đầu tư Đất của một số hộ dân được nâng lên VT mới; theo nguyên lý của địa tô, ai đầu tư tạo ra địa tô chênh lệch II, người đó sẽ được hưởng giá trị gia tăng đó Tuy nhiên, nguồn lực tài chính do nhà nước dùng vốn ngân sách để đầu tư nhưng nhà nước lại

để người dân hưởng lợi ( cụ thể là các hộ dân được nâng lên VT mới được hưởng lợi mà không mất gì cả)

=> Nhà nước bồi thường theo mức địa tô được tạo ra do chính nhà nước đầu tư Thất thoát kép được tạo ra do quá trình triển khai quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng giao thông

- Ông B: bị mất một phần đất do thu hồi làm đường giao thông

=> mất 1 phần R2 do thu hồi làm đường, tuy nhiên gđ ông B lại hưởng lợi thế tự nhiên R1 là phần mặt đường do giải phóng mà có Gia đình ông C ngay sau ông B, phần đất của gia đình ông được hưởng 1 phần giá trị của việc đầu tư cơ sở hạ tầng đường giao thông Gia đình ông từ đất trong ngõ nâng lên là đất ở VT2 mới giá trị của mảnh đất tăng lên 4,1 lần

Vị

trí

Giá trước bồi thường Giá sau bồi thường Giá thị trường Giá BGĐ Giá thị trường Giá BGĐ

1 83.600.000 40.000.000 234.000.000 46.200.000

2 60.480.000 21.200.000 163.800.000 24.592.000

3 40.830.000 17.200.000 112.000.000 19.952.000

4 35.200.000 15.200.000 98.200.000 17.632.000

Mặc dù Khoản 2, điều 19 của Luật Đất đai 2013 quy định về việc thu lại giá trị đất đai tăng thêm không do chủ đầu tư/chủ sử dụng đất mang lại, nhưng chưa có quy định nào về các hình thức hay phương thức thực hiện Hiện cũng chưa có cơ chế điều tiết, phân phối một cách hợp lý giá trị tăng lên từ đất khi Nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông

B, Giải pháp:

Nhà nước thực hiện “mô hình biên chỉnh trang” hay “phương pháp giải tỏa kép” là tiến hành giải tỏa thêm diện tích 2 bên phần đất dự kiến thu hồi để xây dựng các công trình hạ tầng Mô hình này được áp dụng đối với công trình xây dựng tuyến đường mới hay chỉnh trang mở rộng thêm con đường hiện hữu Thay vì giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước sẽ giải tỏa rộng ra diện tích hai bên dọc theo trục mới hình thành, tạo ra một quỹ đất dự trữ, vì đây là khu vực có giá trị đất tăng thêm cao nhất Quy mô phần diện tích thu hồi thêm sẽ căn cứ vào thực trạng sử dụng đất ở khu vực thu hồi, tùy theo khả năng nguồn vốn, cũng như số lượng hộ sẽ bị di dời Phần diện tích 2 bên đường sẽ được chia lô để thực hiện bán đấu giá (hoặc giao đất có tiền sử dụng đất, cho thuê đất) Kiến trúc xây dựng ở biên chỉnh trang sẽ khang trang, theo quy hoạch, hạn chế tình trạng nhà siêu mỏng, siêu ngắn Hạn chế của mô hình rất khó áp dụng đối với các khu nội đô đông dân cư

Bổ sung quy định về thuế điều tiết giá trị gia tăng do thay đổi các điều kiện của đất đai: Để điều tiết giá trị tăng lên do thay đổi các điều kiện của đất đai, cần

áp dụng thu thuế sử dụng đất tăng theo sự gia tăng giá trị mảnh đất mà người sử dụng đang chiếm giữ Từ đó có thể điều tiết giá trị địa tô chênh lệch mang lại do Nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng Phần thuế tăng lên hàng năm người sử dụng đất chưa nộp được sẽ ghi nợ đến khi thực hiện mua bán giao dịch về đất sẽ phải thanh toán (Khi số dư nợ tiền thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.)

Những người không có khả năng khai thác có hiệu quả đất đai có giá trị cao,

ở những vị trí đắc địa, có khả năng sinh lợi cao buộc phải chuyển giao đất đai cho người sử dụng đất có hiệu quả để có nguồn thu nộp thuế đất thông qua các phương thức cho thuê đất hoặc bán cho người có khả năng sử dụng hiệu quả hơn Đây chính là biện pháp buộc người dân phải đưa đất đai vào sử dụng, tránh tình trạng đầu cơ đất, chiếm giữ đất đai ở các vị trí có lợi thế Đề xuất bổ sung thêm 01 điều

về điều tiết giá trị tăng (địa tô chênh lệch I) khi thay đổi các điều kiện của đất đai

do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, thay đổi quy hoạch hoặc phát triển các điều kiện kinh tế xã hội mang lại làm giá trị mảnh đất tăng lên Người sử dụng đất sẽ được hưởng thu nhập nhiều hơn từ hoạt động sử dụng hoặc cho thuê đất, do vậy, phải nộp thuế sử dụng đất nhiều hơn tương đương với phần GTGT từ đất

Bổ sung quy định về thuế điều tiết giá trị gia tăng giữa giá mua và giá bán

Đánh thuế luỹ tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tuỳ

theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch: Thời gian giữa hai lần giao dịch càng ngắn thì tỷ suất thuế điều tiết càng cao để điều tiết phần GTGT tập trung cho ngân sách; Thời gian gữa hai lần giao dịch càng cách xa nhau, tỷ lệ thuế điều tiết GTGT giữa hai lần giao dịch càng thấp, do người chiếm giữ đất phải nộp tiền thuế theo giá trị mảnh đất trong thời gian chiếm giữ đất

⇨ Tuy rằng chúng ta đã có điều kiện đủ là 3 giải pháp nêu trên nhưng hiện nay nước ta vẫn thiếu điều kiện cần

+ Ta đều biết chính sách giá đất thực hiện vai trò của giá cả là thước đo giá trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai và là công cụ “dẫn truyền” trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng

+ Trong thực tế, các quy định chính sách về quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn và chưa phản ánh đúng cơ chế hình thành giá đất trên thị trường và vẫn tồn tại cơ chế 02 giá đất Giá đất do Nhà nước quy định luôn

đi sau giá đất trên thị trường Nhưng điều này sẽ được sửa đổi vào luật đất đai tới bằng việc bỏ khung giá đất, điều này sẽ giúp giá đất do nhà nước quy định tiệm cận gần hơn với giá đất thị trường

Ngoài ra, chưa hình thành được hệ thống các dữ liệu và thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường để phục vụ công tác định giá; một số khu vực đã hình thành bản đồ giá trị hoặc bước đầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhưng độ tin cậy là không cao Những vấn đề trên gây khó khăn trong việc định giá đất Đây

là căn nguyên của các vấn đề hệ quả trong mối quan hệ giữa chủ thể về đất đai Thêm vào đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất mang lại sự chênh lệch

về kết quả khá lớn, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị gia tăng lớn (do được hưởng lợi thế thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ

sở hạ tầng) (đề xuất mọi giao dịch mua bán đều phải thực hiện qua ngân hàng, và nghiên cứu công cụ thẩm định giá hàng loạt CAMA)

⇒ Khi đã có đủ các điều kiện thì việc điều tiết giá trị gia tăng tại khu vực đô thị khi nhà nước phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông sẽ trở nên dễ dàng và tránh được những tranh chấp, khiếu kiện về vấn đề đánh thuế khi điều tiết GTGT

III MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT

Trên cơ sở phân tích một số chính sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất trong tại Việt Nam trong những năm qua, một số vấn đề cần tiếp tục quan tâm nghiên cứu gồm:

Thứ nhất, chính sách giá đất liên tục được thay đổi và bổ sung Tuy nhiên,

trong thực tế, các quy định chính sách về quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn và chưa phản ánh đúng cơ chế hình thành giá đất trên thị trường và vẫn tồn tại cơ chế 02 giá đất Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định thường thấp chỉ bằng 30% – 50% giá đất trên thị trường

Ngoài ra, chưa hình thành được hệ thống các dữ liệu và thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường để phục vụ công tác định giá; một số khu vực đã hình thành bản đồ giá trị hoặc bước đầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhưng độ tin cậy là không cao Những vấn đề trên gây khó khăn trong việc định giá đất Đây

là căn nguyên của các vấn đề hệ quả trong mối quan hệ giữa chủ thể về đất đai

Thêm vào đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất mang lại sự chênh lệch về kết quả khá lớn, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị gia tăng lớn (do được hưởng lợi thế thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng)

Đây là hạn chế có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng Có thể khẳng định, chính sách giá đất chưa thực hiện được vai trò của giá cả là thước đo giá trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai và công cụ “dẫn truyền” trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng

Thứ hai, chính sách thu tài chính đất đai: Chính sách thu tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản

đã thực hiện và phản ánh được vai trò trong điều tiết giá trị đất gia nhưng còn hạn chế Mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất còn thấp so với tiềm năng và giá trị đất đai

Các khoản thu từ đất không ổn định, thiếu nhất quán, chưa thật sự đảm bảo tính công bằng giữa các đối tượng nộp thuế Vai trò điều tiết thu nhập của các tổ chức, cá nhân trong xã hội của chính sách tài chính đất đai là chưa phát huy đúng mức Hiện tại, vấn đề quy định về đánh thuế bất động sản (thuế tài sản) là còn khoảng trống và cần nghiên cứu hoàn thiện

Thứ ba, các chính sách điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng trong quá trình

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện thu hồi đất phục vụ quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đạt được hiệu quả, hiệu lực thực thi và tính công bằng giữa người sử dụng đất trước khi thu hồi và sau khi thu hồi đất

Mặc dù chính sách đã có nhiều sửa đổi, hoàn thiện, tăng mức bồi thường và

hỗ trợ có lợi cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nhưng công tác bồi thường

giải phóng mặt bằng cũng còn nhiều vướng mắc, bất cập Đây là nguyên nhân gây

ra phần lớn các vụ khiếu kiện đất đai trong thời gian qua

Thứ tư, đối với các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, cơ chế hợp đồng

xây dựng - chuyên gia (BT) được áp dụng linh hoạt trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước và sử dụng lãng phí quỹ đất

Hiện nay, ở Việt Nam vẫn còn thiếu các công cụ tạo vốn đồng thời đóng vai trò điều tiết giá trị đất gia tăng (ví dụ: Công cụ tái điều chỉnh đất đai, tái hợp thửa…) Đây là vấn đề đặt ra cần nghiên cứu và hoàn thiện trong thời gian tới để tạo nguồn lực tài chính từ đất đai cho quá trình phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng tại các đô thị Việt Nam