Đây là bài tập lớn môn kinh tế tài nguyên đất của trường Đại học kinh tế quốc dân. Đây là phần bài tập do nhóm sinh viên Đại học kinh tế quốc dân làm ra, các nhóm có thể tham khảo cho phần bài làm của mình.
Trang 1ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
HỌC PHẦN: KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT 1
Chủ đề 2: Phân tích các đặc điểm vị trí cố định, tính đa dạng và
đa dụng của đất đai? Rút ra ý nghĩa kinh tế đặt ra từ mỗi đặc điểm đó? Liên hệ thực tế trong đầu tư sử dụng, quản lý đất đai & phát triển BĐS.
Thành viên nhóm:
Trang 2Hà Nội, 09/2022
1 Đặc điểm
1.1 Vị trí cố định
● Vị trí tự nhiên (Vị trí địa lý): Là vị trí của mảnh đất được xác định về mặt tọa độ
(kinh và vĩ độ) được thể hiện trong hồ sơ địa chính, GCNQSDD Có chức năng quản lý về thông tin đất đai, định danh thửa đất
=> Ý nghĩa kinh tế:
+ Mang tính định danh theo quy định của pháp luật, theo quy tắc quản lý nhà nước (Tính kỹ thuật)
+ Quản lý theo đơn vị hành chính cấp cơ sở (xã, phường)
+ Thể hiện trên hệ thống GCN, hồ sơ kỹ thuật thửa đất: Trang thứ 3 trong GCNQSDD
(Hình thành thông qua quá trình đo đạc)
Trang 3Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa, phản ánh tọa độ (chiều dài cạnh…)
● Vị trí tương đối: Mỗi mảnh đất được sử dụng như thế nào, khả năng mang lại
lợi ích và giá trị của mảnh đất đó ra sao không chỉ phụ thuộc vào bản chất thuần túy của tòa nhà đó mà phần lớn do sự phát triển của các yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường xung quanh vị trí nơi mảnh đất hay BĐS đó tọa lạc mang lại Những yếu tố môi trường xung quanh đó đã tạo lập nên cho mỗi mảnh đất một vị trí nhất định, giá trị và lợi ích của chúng gắn liền với từng vị trí cụ thể hay yếu tố
sẽ quyết định không chỉ xác định bởi thước đo địa lý thông thường mà được được đánh giá bởi:
+ Khả năng tiếp cận của mảnh đất:
+ Khoảng cách đến các trung tâm phát triển, các điểm dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục…
=> Yếu tố vị thế của đất đai
=> Tạo lên sức sinh lời - giá trị của đất đai
Trang 4● Vậy ý nghĩa:
Vị trí tự nhiên cố định thay đổi khi liên quan tới các phép đo, cơ sở toàn học liên quan đến yếu tố về mặt kỹ thuật mà cơ quan quản lý nhà nước thực hiện
=> Thay đổi không có ý nghĩa nhiều
- Vị trí tương đối thường xuyên thay đổi, xu hướng thay đổi liên tục theo các hoạt động KT-XH
- Giá trị kinh tế, sức sinh lời của đất đai phụ thuộc phần lớn vào vị trí tương đối
=> Vị trí luôn thay đổi và có giá trị khác nhau
Vị trí tương đối thay đổi khi mà khoảng cách đến các trung tâm thay đổi và khả năng tiếp cận thay đổi Các yếu tố làm thay đổi 2 yếu tố trên sẽ tác động đến vị trí tương đối Do vậy, khi đầu tư kinh doanh hoặc định giá BĐS phải dự tính trước các thay đổi này Đồng thời, đầu tư các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm bằng cách phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật, KT-XH để đưa BĐS tiếp cận gần trung tâm hoặc kéo trung tâm về gần nới BĐS tọa lạc
● Vấn đề đặt ra:
- Định giá đất đai quan tâm đến vị trí tương đối và lợi thế của đất đai
- Định giá: Nguyên tắc dự báo sự thay đổi vị trí trung tâm mà đất đai tọa lạc (2 yếu tố, thời gian)
- Quản lý đất đai: Thực hiện điều tiết lợi ích của đất đai thông qua tác động thay đổi vị trí tương đối đất đai Xác định các yếu tố làm thay đổi, yếu tố do nguồn hoặc nguyên nhân nào gây nên Từ đó xác định được những công cụ điều tiết phù hợp: Thuế BĐS, thuế đất đai
- Các vị trí tương đối của đất đai thay đổi trong điều kiện khoảng cách thay đổi
do vị trí trung tâm do nhà nước xây dựng các TTTM, hoạt động KT-XH => Thuế, phí điều tiết Nhưng nếu các TTTM do doanh nghiệp đầu tư sẽ có các khả năng tiếp cận khác
Trang 51.2 Tính đa dạng và Tính đa dụng của đất đai.
Khái niệm,
biểu hiện
- Có nhiều loại đất, do:
+ Tính chất, kết cấu, vị trí của đất đai: do tự nhiên, tính chất lý hóa của tài nguyên đất ở mỗi địa bàn là khác nhau
+ Tính dị biệt của BĐS
+ Phong phú về chủng loại sinh vật có trong đất -> sự đa dạng về môi trường, sinh thái đất đai
- Sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau
- Trong cùng mục đích sử dụng nhưng công dụng khác nhau
Ý nghĩa
kinh tế
+ Đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của các loại cây quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác
+ Sau khi đất đai được đưa vào vận chuyển sản xuất thì phát triển hình thành thành các công trình BĐS ->
có nhiều loại hình BĐS do các thiết
kế khác nhau
=> Giá trị đất đai/ BĐS ngoài lao động kết tinh còn do tính dị biệt tạo ra -> Dị biệt tạo nên sự khác biệt -> Giá trị gia tăng.
- Ví dụ: mục đích sử dụng đất nông nghiệp ngoài canh tác đất trồng lúa còn
có thể nuôi tôm, ; ngoài nuôi tôm còn hình thành mô hình phát triển sinh thái,
du lịch,
=> Cùng mục đích sử dụng đất nhưng công dụng khác nhau, nên có thể phát triển thành nhiều mô hình sản xuất kinh doanh.
- Ví dụ: Cùng 1 loại đất đất sẽ sử dụng
vào nhiều mục đích, phát triển các công trình bất động sản như: condotel, officetel, shophouse - các bất động sản lai
=> Khuyến khích cho mục đích SDĐ các loại hình thị trường đất đai/ BĐS phát triển.
Vấn đề đặt
ra Đầu tư kinh doanh phải chú ý khai thác tính đa dạng: đặc điểm, sản
phẩm -> điều tiết giá trị đất: thuế SDĐ, thế giá trị gia tăng đất
- Lập quy hoạch, phân bổ sử dụng đất phù hợp:
+ Ưu tiên đất đai cho phát triển sản xuất nông nghiệp để vừa đảm bảo an
Trang 6ninh lương thực quốc gia, vừa thỏa mãn nhu cầu nông sản phẩm cho toàn
xã hội và đáp ứng nhu cầu về nguyên liệu cho công nghiệp
+ Phải cân đối quỹ đất thích hợp cho nhiệm vụ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước
- Vì mục đích sử dụng đất các BĐS đó
là đa công năng: để ở, văn phòng, lưu trú, kinh doanh -> cần có quy định pháp luật cho các mục đích sử dụng đất đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư
2 Liên hệ thực tế
● Lĩnh vực quản lý BĐS:
Trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tỉnh Hưng yên coi phát triển hạ tầng gắn liền với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội là nhiệm vụ trọng tâm Theo đó, Hưng Yên đã xác định cần tận dụng tối đa lợi thế vị trí cửa ngõ Thủ đô Hà Nội, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, hòa nhập hơn nữa với tốc độ phát triển của Thủ đô nói riêng và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ nói chung Một dự án tiêu biểu là Ecopark, đây là khu đô thị sinh thái lớn quy mô gần 500 ha, dự án tọa lạc tại các xã Xuân Quan, Cửu Cao và Phụng Công thuộc huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên Hưng Yên đã phối hợp với thành phố Hà Nội cụ thể hóa bằng quyết tâm triển khai việc kết nối, đồng bộ
hạ tầng giữa Hưng Yên và thủ đô Hà Nội, thông qua dự án tuyến đường Giao thông liên tỉnh Hà Nội – Hưng Yên Đây là một dự án trọng điểm, đồng thời phù hợp với yêu cầu kết nối hạ tầng giữa thủ đô Hà Nội với các tỉnh ngoại vi theo định hướng quy hoạch vùng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050
Năm 2006, Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra toàn diện Ecopark Dự án phải dừng tất cả các hoạt động trong hơn 6 tháng để chấp hành công tác thanh tra Đây là một sự kiện khá đặc biệt trong lịch sử hình thành Ecopark sau đó dự án đã được
Trang 7Thanh tra Chính phủ khẳng định là phù hợp với quy hoạch phát triển vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, phù hợp với Quy hoạch vùng Thủ đô, phù hợp với Quy hoạch tổng thể của tỉnh Hưng Yên và huyện Văn Giang Dự án ra đời sẽ tạo điều kiện để đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa tỉnh Hưng Yên nói riêng và cả nước nói chung
- Vị trí: Nằm ở phía Đông Nam thành phố Hà Nội, trên quy mô gần 500 ha, Ecopark
có một vị trí lý tưởng Được thiên nhiên ưu đãi bao quanh bởi sông Hồng và sông Đuống, trải dài bên bờ sông Bắc Hưng Hải, tạo ra hồ điều hòa với diện tích 100 ha, góp phần tạo nên môi trường và không khí trong lành đặc trưng của Khu đô thị Đây là điểm đặc biệt của dự án mà hầu như chỉ thấy ở các nước phát triển Với Ecopark, con sông Bắc Hưng Hải chảy qua là một ưu thế nổi bật, không chỉ tạo ra bầu không khí trong lành mát mẻ, tạo vẻ đẹp cho cảnh quan thiên nhiên, mà còn là cơ sở để Ecopark xây dựng những công trình điểm nhấn như cầu Bắc Hưng Hải, những điểm du lịch bên sông, các biệt thự sở hữu không gian mở
- Tính đa dạng: Sản phẩm của Ecopark đa dạng với đầy đủ các loại hình: đất nền, biệt thự, nhà phố, shophouse, căn hộ chung cư, khách sạn, văn phòng,… Mỗi loại hình tùy theo vị trí trong khu đô thị sẽ có diện tích và thiết kế khác nhau Dự án bao gồm: đất ở; đất thương mại, du lịch và dịch vụ; đất giao thông đô thị; đất cây xanh mặt nước; đất công trình công cộng
- Tính đa dụng: The Island là sản phẩm biệt thự đảo tại vị trí đắc địa trung tâm khu đô thị xanh Ecopark The Island có quy mô hơn 60,4 ha, trong đó có 30 ha diện tích mặt nước và tọa lạc tại khu phía Tây của Ecopark Tại đây phát triển các khu biệt thự đảo cao cấp trên quần đảo giữa hồ và các khu chung cư như: biệt thự đảo, biệt thự shophouse, chung cư với các công viên thể thao, khách sạn, trường học…
● Lĩnh vực đầu tư, phát triển BĐS:
Các nhà đầu tư đã khai thác rất nhiều giá trị từ “vị trí cố định của đất đai”, biến
nó trở thành bàn đạp để phát biển những BĐS của mình, cũng như mang lại nguồn thu lớn về mặt kinh tế cho doanh nghiệp
Ví dụ như Boutique shophouse Star Avenue được tọa lạc ở vị trí trung tâm kết nối của NovaWorld Phan Thiết, đang mang lại tiềm năng khai thác kinh doanh rất lớn Với vị trí tâm điểm kết nối của Siêu thành phố biển, boutique shophouse Star Avenue
Trang 8được thiết kế để trở thành trung tâm mua sắm, thương mại và dịch vụ quốc tế, hội tụ các thương hiệu đình đám, nổi tiếng Nơi đây hứa hẹn sẽ đón hàng triệu lượt khách mỗi năm và là nơi “check in” mà giới thượng lưu khó lòng bỏ qua
- Tính đa dụng: Vị trí của khu shophouse kết nối thuận tiện với tất cả các tiện ích tại NovaWorld Phan Thiet như cụm khách sạn và khu vui chơi giải trí cao cấp F.E.C (Family Entertainment Center), cụm sân golf PGA độc quyền 36 hố, công viên biển Miami Bikini Beach, trung tâm thể thao đa năng Sport Complex hay tổ hợp công viên giải trí theo chủ đề Nova Dreams Adventure World quy mô 25 ha Đây cũng là điểm nhấn giúp boutique shophouse Star Avenue có thể đón hàng triệu lượt khách mỗi năm, định hình nên tuyến phố thương mại tập trung nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm,
- Tính đa dạng: Ngoài việc đầu tư quy hoạch nhằm đảm bảo chuỗi shophouse tiếp cận nguồn khách tiềm năng với lưu lượng ổn định, nhà phát triển dự án Novaland còn chú trọng thiết kế đa dạng loại hình, diện tích với các mức giá khác nhau Nhà đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn phù hợp khả năng tài chính cũng như mục đích sử dụng
=> Chính vì sự nổi bật trong “vị trí tọa lạc” của mình, BĐS này
đã nhận được nhiều ưu thế về đầu tư và phát triển hơn những BĐS khác nằm ngoài vị trí này
Trang 9ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN NHÓM
Nguyễn Phương Anh 100%
Nguyễn Thị Trà My 100%
Trần Hồng Ngọc 100%
Ngô Thảo Nguyên 100%
Vũ Mai Phương 100%