Cơ cở lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Với quy định mới của Luật Đất đai năm 1993 các quan hệ sở hữu đất đai đã mang trong mình một làn gió mới, một ý nghĩa mới, quyền sử dụng đất đai đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được

Cơ Cở Lý Luận Về Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

1 Khái ni m h p đ ng th ch p quy n s d ng đ t ệ ợ ồ ế ấ ề ử ụ ấ

Theo lý thuyết quyền sở hữu là một phạm trù pháp lí phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những quan hệ về sở hữu trong xã hội Các quy phạm pháp luật

về sở hữu xác nhận các quy định và bảo vệ các quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc ở những quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Tại Việt Nam thì lại có những đặc thù riêng về đất đai, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước là người đại diện của chủ sở hữu Vì vậy tại Việt Nam không tồn tại khái niệm sở hữu tư nhân về đất đai Những chủ sở hữu đất đai chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đối với đất đai

Trong mọi hoạt động cho cuộc sống hàng ngày, mọi chủ thể đều luôn phải tham gia và thực hiện nhiều các loại giao dịch dân sự khác nhau để thực hiện được việc trao đổi các lợi ích cơ bản về vật chất hoặc nhằm thỏa mãn cho những nhu cầu trong hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu dùng sinh hoạt của bản thân Khi những giao dịch dân sự được xác lập tức là nó sẽ có hiệu lực pháp lý thì ngay lúc này sẽ làm phát sinh những quan hệ nghĩa vụ giữa các bên cùng tham gia giao dịch đó Trong các quan hệ nghĩa vụ này, thì bên có quyền (bên cho vay) chỉ có thể được hưởng lợi ích từ quyền đó khi mà bên có nghĩa vụ (bên cho vay) đã thực đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên còn lại Nói theo một cách khá thì quyền dân

sự của chủ thể mang quyền trong các quan hệ nghĩa vụ quân sự thì luôn mang tính chất là trái quyền (bởi bản thân hộ có được hưởng quyền thì lại luôn ở thế bị động

vì phải phụ thuộc vào việc là bên kia có thực hiện nghĩa vụ của mình hay không)

Vì thế, để có thể tác động tới ý thức thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ (bên cho vay) thì ở bên có quyền (bên đi vay) họ phải thường tính đến việc sử dụng một biện pháp nào đó để biện pháp này như một công cụ, một cách thức để buộc bên có nghĩa vụ họ phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình Nếu bên có nghĩa vụ (bên cho vay) không đảm bảo việc thực hiện không đúng hoặc không thực hiện nghĩa vụ đó thì biện pháp bảo đảm đó sẽ được coi như là một sự bảo đảm lợi ích của bên có quyền Biện pháp đó được gọi chung là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Biện pháp bảo đảm là những biện pháp do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hoặc để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng, thực hiện giao dịch Mục đích chính của các biện pháp bảo đảm là nhằm dự phòng rủi ro cho bên có Quyền trong giao dịch dân sự, hạn chế tranh chấp về sau Trong giao dịch dân sự, nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm

bằng nhiều biện pháp khác nhau, trong những biện pháp đó có biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất

Trong Luật đất đai năm 1987 thuật ngữ pháp lý quyền sử dụng đất đã được ghi nhận lần đầu tiên Thuật ngữ pháp lý này tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993 Ở trong Luật Đất đai 1993 tại Điều 2, Điều 3 đã chính thức ghi nhận các quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất ổn định của các hộ gia đình, cá nhân và cho phép những hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Với quy định mới của Luật Đất đai năm 1993 các quan hệ sở hữu đất đai đã mang trong mình một làn gió mới, một ý nghĩa mới, quyền sử dụng đất đai đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai

và được người sở hữu chuyển giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất thực hiện, trở thành quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất Đất đai Kể từ đó đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất vẫn được ghi nhận trong Luật Đất đai 2003

và trong Luật Đất đai 2013 Ngoài ra ở Bộ Luật dân sự 1995 cũng đã xác định quyền sử dụng đất là một loại tài sản thuộc sở hữu của người được giao đất Vì thế, Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 1995 có quy định như sau:

Điều 328 Bộ luật dân sự 1995: Quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

dân sự “Quyền sử dụng đất có thể được dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

Trong các công trình nghiên cứu Giáo trình Luật Dân sự của Trường Đại học Luật

Hà Nội, các tác giả đã cho rằng: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản

để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó Thế chấp tài sản chính là một sự thoả thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó thì bên có nghĩa

vụ phải dùng tài sản của mình là bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền” Theo các quan niệm ấy của các tác giả thì trước khi ta có thể bàn về việc thế chấp tài sản như thế nào để đảm bảo nghĩa vụ thì trước tiên nghĩa

vụ đó phải hiện hữu, tồn tại nghĩa vụ dân sự ấy cần được bảo đảm và được hiện một cách cụ thể, rõ ràng nghĩa vụ ấy là gì? Ai là chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ

đó Trong quan điểm ấy, để có thể đảm bảo cho nghĩa vụ ấy được thực hiện, thì bên

có quyền (bên đi vay) yêu cầu bên có nghĩa vụ (bên cho vay) phải sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để cam kết, ràng buộc đối với nghĩa vụ đó Tài sản dùng để bảo đảm trong quan hệ thế chấp hướng tới hai mục đích, thứ nhất dùng để thúc đẩy bên có nghĩa vụ phải chấp hành nghĩa vụ đã cam kết hoặc trong trường hợp cần thiết tài sản có thể thay thế cho nghĩa vụ đã tổn tại trước đó mà bên có nghĩa vụ đã không thực hiện Tuy nhiên trong khái niệm này thì các tác giả lại không có đề cập tới việc có hay không việc chuyển giao tài sản thế chấp

Ngoài ra thì trong Bộ Luật dân sự 2005, Bộ Luật dân sự 2015 cũng đưa ra những khái niệm về thế chấp như sau:

Điều 342 Bộ Luật dân sự 2005: Thế chấp tài sản

“1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”

Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy đinh:

“ Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Cụ thể trong quan hệ vay tài sản, thế chấp tài sản để có thể bảo đảm nghĩa vụ trả

nợ, có thể hiểu là việc bên vay đem tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho khoản vay vào không chuyển giao tài sản đó cho bên vay.Theo pháp luật Việt Nam, thế chấp tài sản không chỉ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay mà là đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nói chung, mặc dù trên thực tế quy định này chủ yếu được áp dụng cho hợp đồng vay

Bộ luật dân sự 2005 đưa ra khái niệm về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Điều 715 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân

sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”

Theo quy định trên của Bộ Luật dân sự 2005, ta có thể thấy rằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập bên cạnh một quan hệ nghĩa vụ dân sự với nhiệm vụ và chức năng là đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đó của các bên tham gia giao dịch dân sự Trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất luôn có hai bên chủ thể Trong đó bên nhập thế chấp luôn là bên có quyền (bên đi vay) trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

của bên có nghĩa vụ (bên cho vay), bên thế chấp có thể là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ họ được đảm bảo bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cũng có thể là người thứ ba mà không phải bên có nghĩa vụ đó

2 Đ c đi m c a H p đ ng th ch p quy n s d ng đ t ặ ể ủ ợ ồ ế ấ ề ử ụ ấ

Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản Bên cạnh

những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất còn có một

số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về đối tượng thế chấp là một loại tài sản nhưng không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp

Điều 4 Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý ghi nhận nội dung của nguyên tắc được thể hiện:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Người sử dụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất Vì vậy, trong thế chấp quyền sử dụng đất thì tài sản được thế chấp không phải là đất đai (vật) mà là quyền

sử dụng đất (quyền sử dụng vật hay còn gọi là vật quyền) Ở các nước duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì đây chính là điêm khác biệt cơ bản khi xem xét

về đối tượng thế chấp bất động sản Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước nên việc thế chấp quyền sử dụng đất không những chỉ phải tuân theo các quy định về thế chấp tải sản được quy định trong Bộ Luật dân

sự năm 2015 mà còn phải phù hợp với quy định về đất đai được đề cập trong Điều

188 Luật đất đai năm 2013

Thứ hai, về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất, đây không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Trong giao dịch dân sự ký kết HĐTCQSDĐ, bên có tài dùng để thế chấp (bên thế chấp) chỉ chuyển giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sử dụng hợp pháp, chứ không chuyển giao QSDĐ, về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như dùng để khai thác giá trị của QSDĐ Trong thời gian thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thế chấp Khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian ký kết giao dịch và những điều khoản cam

kết, sự thỏa thuận giữa hai bên thì bên thế chấp có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ của mình ở trên cả phương diện pháp lý và thực tế Khi bên thế chấp quyền không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết khi đến hạn thời gian thì họ sẽ không được nhận lại quyền sử dụng đất của mình

Mục địch của việc sử dụng TCQSDĐ là sẽ sử dụng quyền sử dụng đất như là một

“vật” để bảo đảm, tạo ra một tâm lý, cảm giác yên tâm cho bên nhận thế chấp đối với việc hai bên cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp Khi tạm thời giữ các loại giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên nhận thế chấp thì họ không được làm thay đổi chủ để sử dụng đất, cũng như thay đổi các nghĩa vụ của người sử dụng đấy đối với Nhà nước

Thứ ba: về các trình tự, thủ tục về TCQSDĐ được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các loại tài sản khác

Việc thực hiện giao dịch về TCQSDĐ sẽ không giống với các loại giao dịch của tài sản thông thường khác Trong các giao dịch về QSDĐ và giao dịch về TCQSDĐ nói riêng được pháp luật quy định điều kiện rất chặt chẽ; việc TCQSDĐ luôn phải tuân thủ theo các quy định về điều kiện thế chấp tài sản do pháp luật dân

sự đề cập mà còn phải thỏa mãn những điều kiện thế chấp do pháp luật đất đai quy định

Hơn nữa, việc thế chấp QSDĐ không những chỉ tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013 mà còn phải căn cứ vào các điều kiện sau: hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất được quyền thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

Ngoài ra thì giữa HĐTCTS nói chung và HĐTCQSDĐ vẫn có một số điểm khác biệt (đặc điểm riêng) sau đây:

- Về quy định pháp luật điều chỉnh:

HĐTC luôn chịu sự điều chỉnh của nhiều nghành luật khác nhau HĐTC giống như các biện pháp bảo đảm khác để nhằm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa biện pháp thế chấp bằng tải sản khác vì đây là một biện pháp bảo đảm nghĩa

vụ dân sự HĐTCQSDĐ cũng chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng như sự điều chỉnh của BLDS Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là QSDĐ, đây là loại tài sản liên quan đến đất đai nên HĐTCQSDĐ còn phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai

Trong BLDS 2005 cũng đã có những quy định về việc TCQSDĐ như sau:

Khoản 3, Điều 342 BLDS 2005 thế chấp tài sản:

“Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Đồng thời LĐĐ 2013 cũng có quy định cụ thể về điều kiện đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Điều 188 LĐĐ 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192,

193 và 194 của Luật này.

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính .”

Trong thực tế, việc sử dụng TCQSDĐ phần lớn được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ trả nợ cho bên vay trong hợp đồng Nên vì vậy ở một khía cạnh nào đó thì HĐTCQSDĐ còn phải chịu tác động của pháp luật về tín dụng ngân hàng

- Về quy định hình thức của hợp đồng:

Hình thức của hợp đồng được quy định trong BLDS 2005, Nghị định 43/2014/ND-CP như sau:

Căn cứ Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.”

Theo quy định này thì tất cả các HĐTCTS đều phải lập thành văn bản và phải

được chông chứng, chứng thực và đăng ký theo quy đinh của pháp luật đối với

từng trường hợp cụ thể Tuy nhiên trong mội trường hợp thì HĐTCQSDĐ luôn

phải được công chứng và phải có đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực pháp luật

Căn cứ Điều 64 Nghị định 43/2014/ND-CP:

Điều 64 Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất

“1 Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2 Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

- Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:

Tại Điều 401 BLDS 2015 có quy định về hiệu lực của hợp đồng như sau:

“1 Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

2 Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.”

Đối với các HĐTCTS khác mà ở trong đó các bên không có thỏa thuận gì khác về

thời điểm có hiệu lực thì các hợp đồng đó sẽ được coi là có hiệu lực kể từ khi hợp đồng được giao kết (là thời điểm bên ký sau cùng ký vào văn bản của hợp đồng

TCQSDĐ tuy nhiên việc này chỉ áp dụng trong trường hợp việc thế chấp đó không buộc phải được thực hiện công chứng hoặc trong trường hợp thế chấp đó buộc phải

có công chứng ở thời điểm hợp đồng được công chứng.)

Để có thể tìm hiểu sâu và rõ hơn thì chúng ta cần hiểu giao dịch bảo đảm là gì? Giao dịch bảo đảm chính là sự thỏa thuận của các bên về việc lựa chọn một trong các biện pháp đã được pháp luật quy định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Với tính chất tác động dự phòng để ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền sẽ được xử lý để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

Chính phủ cũng đã ban hành quy định về giao dịch bảo đảm như sau:

Ban hành theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Thủ Tướng Chính Phủ về “Giao dịch bảo đảm” có hiệu lực thi hành kể từ ngày 27/01/2007 Tại điểm c, khoản 1, Điều 10 của Nghị định 163/2006 ngày 29/12/2006 có nếu rõ:

“Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp” Như vậy ta có thể thấy rằng khác HĐTCTS thông thường khác với HĐTCQSDĐ

HĐTCQSDĐ chỉ có hiệu lực khi đã thực hiện việc đăng ký và ở thời điểm có hiệu Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thởi điểm đăng ký bởi vì thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này đã có quy định khác pháp luật

3 Ý nghĩa c a H p đ ng th ch p quy n s d ng đ t ủ ợ ồ ế ấ ề ử ụ ấ

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá

nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động, tăng thu nhập cho người sử dụng

68% số người được hỏi cho rằng trong các quyền của người sử dụng đất, thì quyền thế chấp là quan trọng nhất2, họ nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống Nên quyền thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn Khi thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho người nhận thế chấp mà họ vẫn được tiếp tục sinh sống và khai thác, hưởng hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất đó (nếu hoa lợi không thuộc tài sản thế chấp) Như vậy, người sử dụng đất không những bảo đảm được

cuộc sống ổn định mà còn có vốn để phát triển sản xuất kinh doanh, đáp ứng những nhu cầu cấp thiết của cuộc sống

Pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp

để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất; hay hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo được quyền lợi của họ Đây cũng là biện pháp hữu hiệu và thông dụng trong việc bảo đảm trả nợ vốn vay trong các hợp đồng tín dụng

Quả thật, để đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh cũng như đảm bảo cuộc sống sinh hoạt hàng ngày thì quan hệ vay tài sản là quan hệ không thể thiếu Trong nền kinh tế thị trường phát triển năng động, hoạt động sản xuất kinh doanh là hoạt động rất quan trọng Để thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển đòi hỏi phải có đầu tư

và nhu cầu về vốn là cần thiết

Để đáp ứng nhu cầu về vốn, giao dịch bảo đảm được xác lập nhiều nhất là hợp đồng tín dụng Trong những năm gần đây hoạt động tín dụng ngân hàng rất phát triển, đối tượng cấp tín dụng ngày càng được mở rộng Tuy nhiên, hoạt động tín dụng là hoạt động tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao, ngân hàng có thể lâm vào tình trạng khó khăn bất cứ lúc nào bởi vì khách hàng vay không trả tiền hoặc vay với mục đích lừa đảo, đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến phá sản của ngân hàng Hậu quả từ sự đổ vỡ của