TẤT tần tật KIẾN THỨC, KINH NGHIỆM QUAN TRỌNG MUA bán NHÀ đất (bđs)

KIẾN THỨC QUAN TR ỌNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN BĐS, NHÀ ĐẤT Bất động sản là m ột ngành lớn và ảnh hưởng nhiều tới nền kinh tế Chúng ta có thể thấy các chuyên trang kinh t ế luôn có mục bất động

Trang 1

TẤT TẦN TẬT KIẾN THỨC, KINH NGHI ỆM QUAN TRỌNG MUA BÁN

NHÀ ĐẤT (BĐS)

Mục lục

• 1 KIẾN THỨC QUAN TRỌNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS), NHÀ ĐẤT

o 1.1 Bất động sản là một ngành l ớn và ảnh hư ởng nhiều tới nền kinh tế

o 2.2 B2 Công chứng hợp đồng mua bán BĐS

o 2.3 B3 Nộp hồ sơ vào Phòng một cửa ( VP Đăng Ký Đất Đai)

o 2.4 B4 Lên lại phòng 1 cửa, vào ô đóng thuế đưa biên nhận, sẽ nhận lại một bản kê khai thu ế, qua ng ân hàng đóng xong, quay tr ở lại nộp vào, nếu có sổ rồi thì sẽ được nhận luôn, chưa thì sẽ có giấy hẹn

o 2.5 B5 Nh ận sổ thường thì sau 21 ngày là có sổ

• 3 5 LO ẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ ĐẶC BIỆT QUAN TR ỌNG CẦN KIỂM TRA KHI MUA NHÀ

o 3.1 Quy ho ạch chi tiết tỷ lệ 1/500

o 3.2 Gi ấy phép xây dựng

o 3.3 Gi ấy phép kinh doanh d ự án của sàn giao dịch, đại lý

• 4 CÁCH ĐỌC CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN TRÊN SỔ HỒNG

o 4.1 Ki ểm tra thông tin v ề chủ sở hữu đất

Trang 2

o 4.2 Xem kỹ thông tin v ề nhà đất

o 4.3 Di ện tích m ảnh đất

o 4.4 Th ời hạn sử dụng của mảnh đất

o 4.5 Mục đích sử dụng của mảnh đất

o 4.6 Hình thức sử dụng của mảnh đất

o 4.7 Nguồn gốc khu nhà đất chuẩn bị mua bán

• 5 KINH NGHI ỆM MUA NHÀ Đ ẤT (BĐS) TRÁNH L ỪA ĐẢO VÀ SINH LỢI CAO

o 5.7 Các quan ni ệm về nhà đất có thể thay đổi theo th ời gian

o 5.8 So sánh là cách định giá nhà dễ nhất

o 5.9 Ở thử trước khi mua

• 6 BÍ KÍP MUA NHÀ, ĐẤT VỚI TỪNG LOẠI HÌNH KHÁC NHAU

o 6.1 Đất thổ cư

o 6.2 Nhà ph ố

o 6.3 Nhà trong h ẻm

o 6.4 Mua đất để xây mới

o 6.5 Nhà chung cư

Trang 3

o 7.3 Phí công ch ứng mua bán nhà đ ất

o 7.4 Phí th ẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quy ền sử dụng đất

o 7.5 Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài s ản gắn liền với đất

• 8 NHỮNG LO L ẮNG THƯ ỜNG GẶP ĐỐI VỚI NHỮNG NGƯỜI ĐI MUA ĐẤT LẦN ĐẦU TIÊN

o 8.1 VỊ TRÍ MÔI GIỚI CHỈ TÔI CÓ ĐÚNG LÀ V Ị TRÍ LÔ ĐẤT TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG?

o 8.2 HỢP ĐỒNG CỌC KHÔNG CÔNG CHỨNG THÌ CÓ ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ KHÔNG?

• 9 LÔ ĐẤT TÔI CẦN MUA ĐANG THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG TÔI SẼ MUA BẰNG CÁCH NÀO?

o 9.1 Người mua không vay ngân hàng

o 9.2 Trường hợp người mua vay ngân hàng

• 10 NHỮNG CHIÊU LỪA ĐẢO KHI MUA BÁN NHÀ Đ ẤT (BĐS)

o 10.1 Chiêu lừa đảo Đất dự án giá rẻ

o 10.2 S ổ hồng riêng (SHR), coi ch ừng lầm!

• 11 8 TIÊU CHÍ VÀNG ĐỂ MUA NHÀ ĐẤT SINH LỜI

• 12 GIẢI NGỐ MỐI QUAN H Ệ GIỮA GIÁ BĐS VÀ L ẠM PHÁT

o 12.1 Có 2 lo ại lạm phát:L ạm phát dưới 2 con s ố, gọi là lạm phát vừa phải

o 12.2 L ạm phát trên 2 con số (khoảng 15-20%), g ọi là lạm phát cao

Bài viết này sẽ cung c ấp tất tần tật kiến thức, kinh nghi ệm mua bán nhà đất mà bạn phải nắm vững khi tham gia giao dịch Bất động sản là một ngành lớn trong n ền kinh tế quốc dân S ản phẩm của nó là đất đai và những tài s ản gắn liền với đất đai (nhà cửa, khu vui chơi, các công trình khác ) Việc kinh doanh, mua bán b ất động sản được pháp luật quy định rất chặt chẽ Bởi vậy m uốn mua bán nhà đất, đầu tư BĐS thì trư ớc hết bạn phải nắm được những đặc điểm cơ bản của bất động sản

Trang 4

KIẾN THỨC QUAN TR ỌNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS), NHÀ ĐẤT

Bất động sản là m ột ngành lớn và ảnh hưởng nhiều tới nền kinh tế

Chúng ta có thể thấy các chuyên trang kinh t ế luôn có mục bất động sản đứng cạnh kinh tế vĩ mô, chứng khoán, ngân hàng…

Các ngân hàng khá ưa thích thế chấp bất động sản làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của khách hàng bởi, bất động sản là tài s ản có giá tr ị lớn và có tính an toàn v ề mặt pháp lý

Khi thị trường phát triển các nhà đ ầu tư bất động sản và các nhà môi gi ới bỏ nhiều tỉ vào ngành truy ền thông và qu ảng cáo nên ngành truy ền thông rất thích bất động sản

Ăn, mặc, ở, đi lại, thông tin, giải trí…là những nhu cầu cần thiết của con người thì nhu cầu “ở” đang chiếm vị trí thứ 3…ai sinh ra cũng cần chỗ để ở nên “bất động sản” luôn tồn tại xung quanh bạn

Nguồn thuế đến từ bất động sản rất lớn Khi giao d ịch bất động sản ngư ời bán chịu thuế thu nh ập cá nhân là 2%/t ổng giá trị căn nhà, ví d ụ:

Căn 1 tỷ người bán nộp thuế là 20 triệu Người mua nộp thuế trước bạ là

0,5%/ tổng giá trị căn nhà Ví dụ: Căn 1 t ỷ nộp thuế ra sổ là 5 tri ệu Vậy cơ bản với một giao dịch 1 tỷ, nhà nư ớc thu về 25 triệu rồi Chưa tính nếu hộ kinh doanh đóng thuế môn bài, đóng thuế sử dụng đất… Nếu hàng trăm nghìn giao dịch thì sẽ là một số tiền lớn

Trang 5

Bạn không th ể sở hữu bất động sản

Quy định hiện nay về đất là tài sản quốc gia nên bạn chỉ có thể sử dụng đất và không được sở hữu đất Có 2 loại sổ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ Đỏ), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Sổ Hồng) Có m ột ví d ụ như sau: N ếu bạn đào được 1 hũ vàng nhưng b ạn lại khoe ra b ạn đào đư ợc vàng thì có thể hũ vàng đó b ạn sẽ không đư ợc hưởng 100% vì các cơ quan chức năng sẽ giữ hũ vàng và chia cho bạn 1 phần

Nguyên nhân, đất đai là tài sản nhân dân do nhà nước quản lý và bạn có công phát hiện ra hòm vàng nên b ạn sẽ có 1 phần công trong đó nên b ạn sẽ được chia 1 ph ần của hũ vàng

>>>Xem thêm: Những lưu ý quan tr ọng khi đi mua đ ất

Bất động sản gồm rất nhiều sản phẩm và phân khúc

Bất động sản không ch ỉ đơn thuần là đất và nhà mà bất động sản gồm nhiều sản phẩm khác như: đất nền, nhà ph ố, căn hộ, biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng, mặt bằng thương m ại, nhà xư ởng cho thuê, đất nông nghi ệp, thủy sản…

Bất động sản cũng có nhiều phân khúc kh ác nhau Ví d ụ: Căn h ộ tại Tp Hồ Chí Minh có phân khúc bình dân 10 -15 triệu/m2, phân khúc trung bình 16 -25 triệu/m2, cao cấp 26-45 triệu/m2, phân khúc siêu sang 60 tri ệu trở lên…

Hầu như các đại gia hi ện nay đều sở hữu bất động sản hoặc giàu lên từ bất động sản Lấy một ví dụ cơ bản: một chủ đầu tư đầu tư bất động sản tại 1 khu đất vàng nào đó, chi phí đất, chi phí xây dựng…tầm 2000 tỷ, 1 thời gian sau giá tăng lên 3000 tỷ tức là họ lời 1000 tỷ, trong khi ngành chính của họ

không phải là kinh doanh b ất động sản Ví dụ như bánh kẹo, thủy sản… Đây cũng là điều lý giải sao nhiều doanh nghiệp đang kinh doanh ngoài ngành nhưng vẫn đầu tư bất động sản bởi thời kỳ bất động sản sốt lợi nhuận thu về

từ bất động sản rất cao

Có rất nhiều thứ bạn có thể kinh doanh từ bất động sản

Nếu bạn có mặt bằng kinh doanh tại vị trí đẹp bạn hoàn toàn có th ể làm đư ợc nhiều thứ như bán hàng, cho thuê hay th ậm chí ch ỉ để cho ngư ời ta treo bảng quảng cáo là b ạn có ti ền…Chính điều này khiến cho không ch ỉ bạn mà nhiều giới đầu tư khác thậm chí các ông ch ủ bất động sản lớn và các công ty nư ớc ngoài luôn săn tìm quỹ đất vàng để kinh doanh và cho thuê

Nhiều ngư ời không có đất nhưng lại giỏi kinh doanh có th ể thuê mướn mặt bằng bằng kinh doanh đ ể làm ăn, ho ặc cũng có hình th ức “sửa nhà nát bán giá chênh”, đó cũng là một hình thức kinh doanh và đầu tư bất động sản

Nghề bất động sản là một nghề “đặc biệt”

Nhiều ngư ời nghĩ r ằng nghề bất động sản chỉ đơn thu ần là môi giới cho ngư ời mua và người bán và nhận tiền hoa hồng Thực tế thì nghề bất động sản lớn

Trang 6

hơn khá nhiều, các công ty kinh doanh liên quan t ới nghề bất động sản gồm: dịch vụ môi giới, quảng cáo, đấu giá b ất động sản, định giá b ất động sản, quản lý bất động sản (quản lý tòa nhà, khu đô th ị…), kinh doanh cho thuê b ất động sản…cao cấp hơn là đầu tư bất động sản, xây dựng khu công nghiệp cho các doanh nghi ệp thuê, xây tòa nhà cho công ty thuê, kinh doan h, bán căn hộ,

Xu hướng bất động sản liên quan nhiều tới bản đồ và quy hoạch

Có một giai đoạn, nhiều ngư ời quen bi ết “người trong ngành” có đư ợc thông tin và mua đón đầu các điểm nóng Xu hướng này vẫn còn mặc dù đã bị giảm sút nhiều sau khi các cơ quan quản lý đ ất đai và quy ho ạch công khai quy hoạch tới nhiều người dân

Ví dụ: bạn đang tính đ ầu tư bất động sản, bạn biết mua mi ếng đất trong hẻm giá rẻ và năm sau làm đư ờng trư ớc cửa nhà bạn, bạn thấy đất của bạn tăng giá chóng mặt vì mặt tiền hoặc hẻm lớn Đó là góc độ nhà đầu tư nh ỏ lẻ cá nhân, đứng ở góc độ chủ đầu tư Chủ đầu tư nghe ngóng biết 5-7 năm tới con đường lớn nào mở hoặc quy hoạch các khu vực họ mua đất lớn để phát triển dự án Cơ hội thành công sẽ cao khi hạ tầng phát triển Ví dụ như: Đất Quận 9

hưởng lợi nhiều từ đường cao tốc Tp HCM-Long Thành-Dầu Giây, Metro, đường vành đai 2,3 và các con đường khác Thậm chí sân bay Long Thành xa tút ở Đồng Nai cũng khi ến nhiều nhà đ ầu tư rạo rực tính b ỏ tiền gom đất Quận 9, Nhơn Tr ạch

Môi giới chuyên nghiệp khác gì so v ới “cò đất”

Môi giới chuyên nghiệp là những nhà môi gi ới đư ợc đào t ạo bài bản, có

chứng chỉ hành ngh ề, được thử lửa tại thị trường trư ờng bất động sản thông qua các dự án và còn một số tố chất, kỹ năng khác Khi th ị trường bất động sản phát triển nóng khi ến giao dịch nhi ều, người ngư ời làm môi gi ới, nhà nhà làm môi giới hay chỉ đơn giản bạn ra đầu đư ờng khu ph ố bạn ở là thấy ngay vài các ch ị, các cô đang s ẵn sàng dẫn bạn đi coi nhà n ếu bạn có nhu cầu Điều này khiến cho những người mua nhà và những người đầu tư loạn thông tin Mặt khác, có m ột số môi giới có hành vi không t ốt như tư vấn sai để vụ lợi hay lợi dụng chuộc lợi từ bất động sản khách hàng khi ến khách hàng thiệt hại gây tiếng xấu cho những ngư ời làm bất động sản Đây là hành vi đ áng lên án!

Nghề môi giới bất động sản

Nghề môi giới bất động sản là một nghề thú vị vì thông qua ngh ề này bạn có cơ hội được giao lưu, tiếp xúc với nhiều người giàu có Bạn có cơ hội tham gia các bu ổi event bán hàng, bu ổi công b ố dự án hay ch ỉ đơn thuần là các buổi team building g ắn kết các thành viên trong công ty Ngh ề này bạn sẽ đi nhiều, biết nhiều về bất động sản, giá bán, tâm lý và làm vi ệc với nhiều

Trang 7

ngành ngh ề khác nhau như: Ngân hàng, ch ứng khoán, xây d ựng hay những người làm về báo chí và truyền thông…

Nghề môi giới tuy hấp dẫn nhưng nhiều thử thách, nếu bạn cảm thấy yêu nó thì cơ hội thành công từ nghề này rất cao bởi hoa hồng từ môi giới rất hấp dẫn

Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là cụm từ khá hot trong thời điểm hiện nay Đầu tư bất động sản có nhiều dạng: đầu tư lướt sóng (mua đi bán lại nhanh chóng kiếm lời), đầu tư dài hạn (cho thuê, ch ờ tăng giá lâu dài của khu vực…), đầu tư đảm bảo tài sản tránh cơn bão trượt giá đồng tiền và gửi lãi ngân hàng thấp… Cơ hội đầu tư bất động sản rất tiềm năng bởi bất động sản có nhiều sản phẩm, nhiều phân khúc th ị trường Tùy theo tài chính c ủa bạn và bạn có thể đầu tư như thế nào sao cho kiếm được nhiều tiền là ok! Tất nhiên, để phân tích được các sản phẩm đầu tư bạn cần có thời gian, 1 chút kiến thức và kinh

nghiệm đầu tư nhưng n ếu bạn thực sự yêu thích đầu tư ngành này, cơ h ội của bạn vẫn luôn còn

Có thể gợi ý bạn một số loại hình đầu tư cơ bản hiện nay nhé: Mua đ ất có sổ chờ giá, mua căn h ộ thời mới mở bán, cải tạo nhà nát bán l ại, cho thuê lại khu trọ, xây dựng tòa nhà dịch vụ, tòa nhà cho văn phòng thuê, xây kiot, mua đất xây nhà bán giá chênh, đ ầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, mua đất rồi phân

lô bán nền, mua căn h ộ rồi cho thuê,

Tựu chung lại, muốn dấn thân vào ngành b ất động sản, kiến thức bất động sản của bạn không chỉ là nhà cửa, đất đai đơn thu ần mà còn cần nhiều hơn

thế nữa Cụ thể, bạn hiểu rõ các ki ến thức về luật, thuế, về thị trường, đầu tư, Có như vậy thì làm nhà đầu tư hay môi giới, bạn mới tự tin và dễ thành

công hơn Hy vọng với những kiến thức cơ bản về bất động sản trên, bạn có

được những kiến thức đầu tiên quan trọng khi bước chân vào nghề

>>> Xem thêm: Mối quan hệ giữa vàng, d ầu và đô la

QUY TRÌNH MUA BÁN CHUY ỂN NHƯỢNG CĂN HỘ, NHÀ PHỐ, ĐẤT ĐAI ĐÃ CÓ SỔ HỒNG

Trang 8

đồng đặt cọc

1.4 Các điều cần lưu ý:

* Cần kiểm tra k ỹ các thông tin trên hợp đồng cọc có chính xác không? ( Thông tin người bán/mua, số CMND, thông tin về thửa đất…)

* Đối với người mua cần yêu cầu được xem bản gốc của Sổ hồng/sổ đỏ Kiểm tra tất cả các trang trên sổ, đối chiếu thông tin về người sở hữu với CMND của người bán xem có đúng chính chủ không

* Thỏa thuận thống nhất các chi ph í liên quan giao d ịch ai là người chịu: Thuế trước bạ, Thu ế TNCN, chi phí dịch vụ sang tên (nếu có)…và ai là người chịu trách nhiệm đi sang t ên

* Thời gian ra c ông chứng Hợp đồng mua bán (thông thường là 30 ngày kế từ ngày ký HĐ nhận cọc) Địa điểm Văn phòng Công chứng

*Công chứng sẽ nhận tiền mặt hay chuyển khoản

B2 Công chứng hợp đồng mua bán BĐS

2.1 Các hồ sơ cần mang theo khi ra c ông chứng hợp đồng mua bán

• Đối với bên Bán: CMND (Căn cước) của cả vợ và chồng (nếu đã kết hôn),

Bản chính sổ hồng/sổ đỏ, bản chính Giấy chứng nhận độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn, bản chính hộ khẩu của vợ và chồng (nếu đã kết hôn), rinh theo vợ/chồng (nếu đã kết hôn) hoặc trường hợp vợ/chồng vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền mua bán công chứng trước đó…

• Đối với bên Mua: CMND (Căn cước), hộ khẩu người mua Chỉ cần vợ hoặc

chồng hoặc cả 2 cùng đứng tên Tiền mặt hoặc tiền trong ng ân hàng

2.2 Đưa tất cả hồ sơ cho nhân viên phòng công chứng để soạn thảo HĐMB (thường là có mẫu sẵn, chỉ thay đổi một số thông tin) Nhân viên công chứng sẽ đưa dự thảo HĐMB cho B ên bán và Bên mua cùng xem, n ếu thống nhất thì sẽ in ra 3 b ản Mỗi bên sẽ ký nháy vào từng trang, trang cu ối sẽ ký tên và ghi rõ “Tôi đã đọc, hiểu rõ và đồng ý) Các bên lăn tay

2.3 Nhân viên công chứng sẽ photo c ác hồ sơ liên quan v à chuyển toàn bộ hồ sơ gốc, hợp đồng mua bán đã ký qua cho Công chứng viên ký tên Lúc này Công chứng viên sẽ hỏi vài câu hỏi với 2 bên ví dụ “ cho xe m mặt”; “

anh/chị công chứng cái gi?”; “ đ ọc Tên, ngày tháng năm sinh”., “ hai b ên đã hoàn tất giao dịch tiền chưa?”

Trang 9

Sau khi C ông chứng viên ký vào trang cu ối của HĐMB, nhân viên công

chứng sẽ trả lại toàn bộ hồ sơ gốc cho 2 b ên và chuyển HĐMB đã ký sang cho phòng đóng dấu phát hành Đóng lệ phí trước khi đóng dấu

* Các điều cần lưu ý bên m ua/ bán

- Bên mua: cần kiểm tra kỹ thông tin về bên bán/bên mua, thông tin về bds

trên HĐMB c ó chính xác ko? Sau khi thanh to án toàn bộ số tiền cần lấy : 1 bản HĐMB gốc, 3 hoặc 4 bản sao y công chứng HĐMB, b ản chính sổ hồng/sổ

đỏ BĐS Tuyệt đối ko giao bất kỳ ai nếu ko tin tưởng Chỉ chuyển tiền khi giao dịch mua bán được đảm bảo thực hiện (có thể là 2 bên đã ký và lăn tay mặc dù Công chứng viên chưa phát hành HĐMB ) Trong tr ường hợp giao dịch vụ làm giấy tờ thì cần có biên nhận, giấy ủy quyền cho người làm dịch

vụ (trong đ ó có thông tin về họ tên đầy đủ, CMND c ủa người đó, dịch vụ yêu cầu, giấy tờ bàn giao)

- Bên bán: trong tr ường hợp chưa nhận được đầy đủ số tiền còn lại, yêu cầu

Công chứng viên chưa được phát hành HĐMB cho đến khi thông báo đã thực hiện xong giao d ịch chuyển tiền Sau khi ho àn tất việc công chứng mua bán, làm biên bản bàn giao các hồ sơ cần thiết cho bên mua để thực hiện thủ tục sang tên (bản chính sổ hồng/sổ đỏ) Trong trường hợp nhận tiền mặt thì nên nhận tại ngân hàng hoặc liên hệ trước với ngân hàng (nơi có tài khoản) cử nhân viên hỗ trợ việc kiểm đếm, nhận diện tiền thật/giả (để nhận hỗ trợ này bạn phải đồng ý mở sổ tiết kiệm tại ngân hàng có thời hạn, vài ngày muốn thì tất toán cũng được kệ)

- Trong trường hợp bên bán chịu thuế TNCN và phí làm giấy tờ thì bên mua có thể đề xuất giữ lại số tiền ước tính cho đ ến khi hoàn tất việc đóng thuế (có biên lai)

B3 Nộp hồ sơ vào Phòng một cửa ( VP Đăng Ký Đất Đai)

Chọn ô giải quyết thủ tục sang nhượng, chờ gọi số rồi đưa hợp đồng công chứng và sổ gốc, nhận về 1 phiếu biên nhận, có ghi rõ ngày lên nộp thuế B4 Lên lại phòng 1 cửa, vào ô đóng thuế đưa biên nhận, sẽ nhận lại một bản kê khai thuế, qua ngân hàng đóng xong, quay tr ở lại nộp vào, nếu có sổ rồi thì sẽ được nhận luôn, chưa thì sẽ có giấy hẹn

B5 Nhận sổ thường thì sau 21 ng ày là có sổ

Một số địa phương khác có yêu cầu khác như trích lục địa chính, người mua phải cả vợ và chồng cùng đứng tên

5 LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ ĐẶC BIỆT QUAN TRỌNG CẦN KIỂM TRA KHI MUA NHÀ

Trang 10

Để ngôi nhà có giá trị đầu tư, tránh mua phải dự án ma, hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý, m ắc bẫy đầu cơ,…nhà đ ầu tư cần tĩnh táo kiểm tra 5 lo ại giấy tờ pháp lý dưới đây

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500

Quy hoạch đư ợc áp dụng cho các dự án có di ện tích trên 5ha (trên 2ha đ ối với chung cư) trên cơ s ở quy hoạch chi ti ết tỷ lệ 1/2000 đã đư ợc duyệt

Giấy phép xây dựng

Theo trình tự sau khi đư ợc phê duyệt quy ho ạch 1/500, các ch ủ đầu tư dự án (chung cư, nhà phố, biệt thự,…) đều phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Đây là loại giấy tờ cần thiết để đảm bảo dự án có đầy đủ cơ sở về mặt pháp

lý

Có một số trường hợp, dự án không cần giấy phép xây dựng đối với các công trình bí mật của nhà nư ớc, công trình xây d ựng khẩn cấp

Giấy phép kinh doanh d ự án của sàn giao dịch, đại lý

Thông thường một dự án thường có 2 cách phân phối: chủ đầu tư tự bán các sản phẩm do chính mình phát tri ển hoặc ủy quyền cho các đại lý bán hàng, đ ể phủ sóng tối đa tất cả các kênh bán hàng

Nếu giao dịch với đại lý, các nhà đ ầu tư có quy ền yêu cầu đại lý cho ki ểm tra giấy phép kinh doanh d ự án hoặc văn bản chấp thuận từ chủ đầu tư, đ ể tránh mất tiền oan trong trư ờng hợp đã đặt cọc nhưng không đư ợc nhận nhà bởi người bán không có quyền bán

Sổ đỏ và sổ hồng

Trang 11

Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay s ổ hồng (Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g ắn liền với đất) là cách nói c ủa hai lo ại sổ được cấp trư ớc 10/12/2009

Từ 10/12/2009, hai lo ại sổ này đều đư ợc quy về một loại sổ duy nhất, gọi nôm na là s ổ hồng mới (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)

Tuy nhiên, hai lo ại sổ hồng và sổ đỏ được lập ra trư ớc mốc thời gian

10/12/2009 vẫn có hiệu lực pháp lý mà không c ần đổi sang mẫu mới

Nếu mua nhà nguyên căn chính ch ủ, hãy yêu c ầu người bán đư ợc kiểm tra sổ hồng

Đối với mua nhà đất dự án, hãy kiểm tra thời gian bàn giao sổ của chủ đầu tư Thông thường, thời gian giao sổ 1 năm là nhanh, chậm thì 2 đến 3 năm, có nhiều dự án thi công chậm tiến độ dẫn đến thời gian giao s ổ chậm theo lên đến 10 năm khiến cho không ít các nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa

CÁCH ĐỌC CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN TRÊN SỔ HỒNG

Trang 15

Anh A mua mảnh đất hơn 1000m2, có công ch ứng và sang tên bìa 4 đ ầy đủ Tuy nhiên, khi c ầm sổ đỏ lên đọc kỹ thì thấy ghi có 200m2 đ ất thổ cư sử

dụng lâu dài, còn l ại là đất vư ờn, thời hạn sử dụng đến năm 2035

“Thấy ghi vậy, mình rất hoang mang Mua đất để sử dụng lâu dài mà thời hạn chỉ còn 14 năm nữa, liệu khi h ết có bị thu hồi không?”, anh Nam băn khoăn

Mang sổ đi hỏi cán bộ địa chính, anh đư ợc giải thích, hiện chỉ có đất thổ cư (gồm đất ở nông thôn, đ ất ở đô thị) mới đư ợc nhà nư ớc giao quy ền sử dụng lâu dài thôi, còn các lo ại đất khác (đất trồng cây, đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp…) đều được giao có th ời hạn

Khi hết thời hạn giao đất ghi trên sổ, ngư ời dân ch ỉ cần mang đến văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện gia hạn, thủ tục rất đơn giản, không phát sinh thêm chi phí gì

Trang 16

Thực tế, không phải ai cũng hi ểu đầy đủ các thông tin ghi trên s ổ đỏ Sau đây

là một số hướng dẫn có thể tham khảo:

Phân biệt sổ hồng thật giả:

Ngày nay kỷ thuật làm gi ả sổ hồng rất tinh vi nên các bi ện pháp như: chú ý màu sắc, dấu nổi, mã vạch, phôi,… theo tôi cũng hên xui T ốt nhất ta nên thực hiện 02 cách sau trư ớc khi ti ến hành giao d ịch

Kiểm tra thông tin quy ho ạch online ( áp d ụng cho người hiểu biết công nghệ – ít khuyến khích ): Đối với người dùng ở TP.HCM, bạn có thể cài đặt ứng dụng Thông tin quy ho ạch TP.HCM cho smartphone t ại địa

chỉ http://bit.ly/qhnd -android hoặc http://bit.ly/qhnd -ios để tra cứu các thông tin liên quan đến nhà đất từ xa, tiết kiệm thời gian và công sức đi lại Nếu đang sử dụng máy tính, người dùng chỉ cần truy cập trực tiếp vào địa

chỉ: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ban -do-quy-hoach

Kiểm tra thông tin v ề chủ sở hữu đất

Chủ sử dụng đất là ngư ời có quy ền và nghĩa v ụ liên quan đến đất Khi giao dịch, bắt buộc chủ sử dụng phải trực tiếp tham gia hoặc phải có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất hợp pháp cho ngư ời khác Thông tin ch ủ sử dụng đất ghi trên sổ đỏ, sổ hồng có th ể là cá nhân, h ộ gia đình ho ặc tổ chức sử dụng đất Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, trong sổ đỏ có thể ghi tên từng chủ sử dụng

Xem kỹ thông tin về nhà đất

Vị trí, số thửa, số tờ bản đồ là những thông tin đư ợc ghi theo s ố hiệu của thửa đất trên bản đồ… Những nội dung này không nên ch ỉ xem qua sơ sài, cần kiểm tra nhi ều lần để đảm bảo độ chính xác

Cần xem kỹ địa chỉ thửa đất gồm tên khu vực, số nhà, tên đư ờng (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh nơi có thửa đất Việc kiểm tra kỹ các thông tin gi ấy tờ nhà đất sẽ hỗ trợ chúng ta trong vi ệc tra cứu chi tiết hơn các thông tin v ề thửa đất khác có trong h ồ sơ địa chính

số đến một chữ số thập phân (ví d ụ 60,1m2, 100,5m2)

Căn cứ vào Giấy chứng nhận người mua sẽ biết được cụ thể diện tích thửa đất

đã được cấp Giấy chứng nhận

Trang 17

Diện tích thửa đất rất quan tr ọng vì đó là căn c ứ để tính s ố tiền chuyển

nhượng; trong nhiều trường hợp các bên thỏa thuận số tiền chuyển nhượng tính theo diện tích trong Gi ấy chứng nhận nên di ện tích quyết định tới số tiền phải trả

Đồng thời khi người mua biết được diện tích trong Giấy chứng nhận sẽ đối chiếu đư ợc với diện tích trên thực tế

Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT -BTNMT quy định về thời hạn sử dụng đất trong Giấy chứng nhận như sau:

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất; nếu cấp Giấy chứng nhận theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất thì ghi th ời hạn sử dụng đư ợc công nhận theo quy đ ịnh pháp lu ật về đất đai

Mặc dù có quy đ ịnh như v ậy nhưng trong Gi ấy chứng nhận thể hiện rõ thông tin thời hạn sử dụng đất như sau:

– Nếu đất sử dụng có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày

…/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”

– Nếu thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”

Hầu hết người dân khi nhận chuyển nhượng đều muốn nhận chuyển như ợng đất có thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận là “Lâu dài” vì thông thường đó là đất ở

Lưu ý: Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần diện tích thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo t ừng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi m ục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/…(ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”

Trang 18

Mục đích sử dụng của mảnh đất

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT -BNTMT, mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với sổ địa chính b ằng tên g ọi cụ thể với các loại đất như sau:

– Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại:

+ “Đất chuyên trồng lúa nước”

+ “Đất trồng lúa nước còn lại”

+ “Đất trồng lúa nương”

+ “Đất trồng cây hàng năm khác”

+ “Đất trồng cây lâu năm”

+ “Đất nông nghiệp khác”

– Nhóm đất phi nông nghiệp gồm các loại:

+ “Đất ở tại nông thôn”

Tiêu đề	Tất Tần Tật Kiến Thức, Kinh Nghiệm Quan Trọng Mua Bán Nhà Đất (BĐS)
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành	Kinh doanh bất động sản
Thể loại	Tài liệu hướng dẫn
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	37
Dung lượng	0,94 MB