BÀI TẬP NHÓM MÔN LUẬT HIẾN PHÁP

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP NHÓM MÔN: LUẬT HIẾN PHÁP ĐỀ BÀI: “Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, có ý kiến đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chu

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP NHÓM MÔN: LUẬT HIẾN PHÁP

ĐỀ BÀI:

“Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có ý kiến đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng Với kiến thức về Luật Hiến pháp

Việt Nam, hãy lập luận phản đối ý kiến trên”.

Hà Nội, 2022

PHIẾU CHẨM ĐIỂM TRANH BIỆN

Nhóm: 4

Lớp: N15.TL2

Chủ đề tranh biện: Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có ý

kiến đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng Với kiến thức về Luật Hiến pháp Việt Nam, hãy lập luận phản đối ý kiến trên.

Giảng viên chấm:

Tiêu chí đánh giá Điểm

tối đa

Điểm đánh giá của giảng viên

Ghi chú

Nội dung bài

tranh biện

Nắm rõ chủ đề tranh biện, thể hiện rõ ràng quan điểm ủng hộ/phản đối.

3

Các lập luận có liên quan đến luận điểm chính;

logic và chặt chẽ.

Thông tin đưa ra rõ ràng và chính xác

Có sử dụng số liệu, ví dụ minh hoạ cho luận điểm, có độ tin cậy cao

Hình thức

trình bày

Bố cục hợp lý, rõ ràng, dễ theo dõi….

1

Lỗi chính tả và văn phạm Hình ảnh, clip, biểu đồ hấp dẫn và thu hút

Có trích dẫn nguồn tài liệu tham khảo

Buổi tranh

biện

Phong cách thuyết trình tự tin, linh hoạt, năng động, cuốn hút.

4

Nhóm tranh biện có sự phối hợp trong thời gian thuyết trình và trả lời tranh biện

Nhóm tranh biện nắm vững nội dung trình bày nội dung một cách thuyết phục

Tranh luận đúng chừng mực và kiểm soát được cảm xúc trong tranh biện.

Đúng thời gian Các lập luận phản bác chính xác, phù hợp và mạnh mẽ

Trả lời được các câu hỏi của các nhóm quan sát

Theo dõi và

nhận xét các

cặp tranh

biện khác

Đặt câu hỏi có liên quan đến chủ đề tranh biện

2

Nhận xét về tính thuyết phục và kỹ thuật tranh biện cuốn hút

Tổng điểm toàn bài 10

BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHÓM

Nhóm: 4

Lớp: N15.TL2

Chủ đề tranh biện: Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có ý

kiến đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng Với kiến thức về Luật Hiến pháp Việt Nam, hãy lập luận phản đối ý kiến trên.

1 Kế hoạch làm việc của nhóm1

 Họp phân tích đề và lên khung ý tưởng chung

 Tìm hiểu đề qua tài liệu tham khảo dựa theo phân tích ban đầu

 Họp trình bày thông tin đã tìm hiểu, chốt ý tưởng và phân công công việc

 Triển khai ý tưởng theo phân công của nhóm trưởng

 Đọc và nhận xét phần việc đã triển khai trong nhóm

 Bổ sung từ nhận xét của các bạn trong nhóm

 Chỉnh sửa hình thức và lỗi chính tả

2 Phân chia công việc và họp nhóm

STT Họ và tên Công việc

thực hiện

Tiến độ thực hiện (đúng hạn) Mức độ hoàn thành Họp nhóm

Kết luận Xếp loại 2

Có Không Không

tốt TB Tốt

Tham gia đầy đủ

Tích cực sôi nổi

Đóng góp nhiều ý tưởng

Linh

Tìm kiếm thông tin và viết luận điểm

Vân

Tìm kiếm thông tin và

1 Trình bày rõ ý tưởng và các bước để hoàn thành công việc nhóm

2 Có ba mức xếp loại: A: Tốt; B: Khá; C: Trung bình

3 Đỗ Thị Minh

Phương

Tìm kiếm thông tin và

Nga

Đọc các nguồn tham khảo và xây dựng phản biện

Anh

Tìm kiếm thông tin và

Hà Nội, ngày 23 tháng 12 năm 2022

Nhóm trưởng Linh Trần Khánh Linh

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

1 LUẬN ĐIỂM 1: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng là không phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013 1

1.1 Cơ sở lập luận 1

1.2 Phân tích lập luận 2

2 LUẬN ĐIỂM 2: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng là trái với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 3

2.1 Cơ sở lập luận 3

2.2 Phân tích lập luận 3

3 LUẬN ĐIỂM 3: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng không phù hợp với thực tiễn – không hướng đến lợi ích của người dân 4

3.1 Cơ sở lập luận 4

3.2 Phân tích lập luận 5

4 LUẬN ĐIỂM 4: Kiến nghị kèm theo việc giữ nguyên quy định cũ về việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư 7

KẾT LUẬN 8

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 9

1 Văn bản quy phạm pháp luật 9

2 Tài liệu khác 9

LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay, dân số tăng nhanh, diện tích đất sử dụng bị dần hạn chế, tại các thành phố lớn, thị trấn, thị xã, các khu đô thị xuất hiện ngày càng nhiều với những khu chung cư cao tầng, nhà liền kề, biệt thự,… đã dần được đầu tư bằng vốn của Nhà nước, của doanh nghiệp và tư nhân Việc sở hữu căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng chung cư nhiều gia đình Việt Nam Trong bài viết này, nhóm tác giả muốn đề cập đến quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư: những vấn đề pháp

lý và thực tiễn dưới góc nhìn Luật Hiến pháp Việt Nam Mong muốn chính đáng là quyền sở hữu tài sản là nhà ở vĩnh viễn, được truyền từ đời này sang đời khác có được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, quyền được nghiêm cấm xâm phạm gia cư bất hợp pháp… Chung cư được sở hữu cá nhân vĩnh viễn và chịu sự tác động của tự nhiên, sự xuống cấp của công trình và hệ lụy xảy ra nếu chung cư xuống cấp và chung cư bị hết niên hạn sử dụng là những vấn đề nóng đang diễn ra trong đời sống và đòi cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn đặt ra

Bài luận sau đây của nhóm tác giả xin được đưa ra những quan điểm làm rõ cho ý kiến phản đối quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng

NỘI DUNG

Dự thảo quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn

sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học pháp lý cũng như thực tiễn Cụ thể như sau:

1 ẬN ĐIỂM 1 LU : Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng là không phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013

1.1 Cơ sở lập luận

Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013: "Quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân"

Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu

nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần

1

vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.

Mặt khác, khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013 quy định “Quyền con

người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.

1.2 Phân tích lập luận

Phương án 1 tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết

kế công trình nhà chung cư, được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính

từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Quy định này có thể không phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013 Trong hệ thống pháp luật của mọi nhà nước pháp quyền, quyền sở hữu tài sản thuộc về quyền con người, quyền cơ bản của công dân Tại Việt Nam, quyền sở hữu tài sản là quyền hiến định, được Hiến pháp công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm

Cụ thể, Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu

về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.”

Mặc dù Hiến pháp có quy định về một số trường hợp có thể hạn chế quyền con người, quyền công dân (bao gồm quyền sở hữu tài sản) Tuy nhiên khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013 cũng quy định chặt chẽ việc hạn chế quyền con người, quyền công dân phải theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý

do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng

Như vậy, việc dự thảo đề ra quy định giới hạn về quyền sở hữu tài sản (giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và thời hạn sử dụng đất) chỉ hợp hiến, hợp pháp nếu thuộc một trong các lý do theo khoản 2 Điều 14 Hiến pháp Cơ quan soạn 2

thảo cần làm rõ lý do cần thiết phải đặt ra quy định giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và việc hạn chế phải thuộc một trong các lý do: quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng

2 LUẬN ĐIỂM 2: Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng là trái với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2.1 Cơ sở lập luận

Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bảo vệ quyền sở hữu,

quyền khác đối với tài sản quy định: “Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái

luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức,

cá nhân theo giá thị trường”.

Điều 237 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về căn cứ chấm dứt quyền sở

hữu tài sản, trong đó quy định: “Quyền sở hữu chấm dứt trong trường hợp sau

đây: Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu của mình cho người khác; Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình; Tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy; Tài sản bị xử

lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu; Tài sản bị trưng mua; Tài sản bị tịch thu; Tài sản đã được xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định của Bộ luật này; Trường hợp khác do luật quy định.”

2.2 Phân tích lập luận

Theo quy định pháp luật hiện hành, nhà chung cư là một tài sản và người sở hữu có đầy đủ các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 Trong đó, chiếm hữu

là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản; quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản

3

Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng cũng không phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 và nguyên tắc chung của pháp luật dân sự

Trong mọi nhà nước pháp quyền, quyền sở hữu tài sản được quy định là quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm như theo quy định tại Điều 163 Bộ luật Dân

sự năm 2015 Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh về các quan hệ tài sản Với mỗi tài sản cụ thể, tùy mức độ quan trọng mà có luật chuyên ngành điều chỉnh về loại tài sản đó Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không được trái với quy định chung về sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự năm 2015

Cần nhấn mạnh, Bộ luật dân sự năm 2015 không có khái niệm “thời hạn sở hữu tài sản Bộ luật Dân sự chỉ có quy định về xác lập quyền sở hữu (Điều 221 BLDS năm 2015) và chấm dứt quyền sở hữu (Điều 237 BLDS năm 2015) Thời hạn sở hữu là từ thời điểm xác lập quyền sở hữu đến thời điểm chấm dứt quyền sở hữu

Việc Bộ luật dân sự không quy định thời hạn sở hữu tài sản xuất phát từ quan niệm quyền sở hữu tài sản là thiêng liêng, bất khả xâm phạm Nếu quy định thời hạn sở hữu thì sẽ mở ra một cánh cửa để các luật chuyên ngành đặt ra quy định về thời hạn sở hữu, xâm phạm đến quyền hiến định của người dân, như phương án 1 trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)…

3 LUẬN ĐIỂM 3 : Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng không phù hợp với thực tiễn – không hướng đến lợi ích của người dân.

3.1 Cơ sở lập luận

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030 đề ra quan

điểm phát triển: “Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê,

nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp”.

Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất sử dụng có thời

hạn, trong đó, “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với

4

cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”

3.2 Phân tích lập luận

Theo pháp luật hiện hành thì người mua căn hộ chung cư trong dự án kinh doanh nhà ở sẽ có quyền sử dụng đất lâu dài, đồng thời có quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn Đây là chính sách quan trọng để khuyến khích người dân mua và sử dụng chung cư, góp phần thay đổi tư duy “tấc đất cắm dùi”, giúp sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả để dành quỹ đất đầu tư xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng

Ngoài ra, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 đã đề

ra quan điểm phát triển: “Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp” Như vậy, Nhà nước khuyến khích phát triển loại hình nhà chung cư, tạo cho người dân thói quen ở chung cư

Do vậy, giữa hai mục tiêu: Mục tiêu thứ nhất là khuyến khích phát triển nhà chung cư, mục tiêu thứ hai là chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn nhau Nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào Nếu chọn chính sách chung cư sở hữu có thời hạn sẽ rất khó đạt được mục tiêu thứ nhất là khuyến khích, định hình cho người dân thói quen, tập quán ở nhà chung cư, thay vào đó người dân càng không mặn mà với loại hình này

Cơ quan soạn thảo cần xác định mục tiêu cốt lõi là gì Nhà nước có thực sự mong muốn người dân ở chung cư, coi chung cư là xu thế của thời đại mới hay không? Mặt khác, cần đánh giá kỹ tác động, chính sách mới sẽ tác động thế nào đến xã hội, đối tượng nào hưởng lợi, đối tượng nào bị thiệt hại? Chính sách đặt ra

có hướng đến lợi ích của người dân hay chỉ có lợi cho hoạt động quản lý? Liệu chính sách ban hành có đảm bảo hiệu quả, khả thi?

Nếu quy định chung cư sở hữu có thời hạn thì các cơ quan quản lý đương nhiên là chủ thể được hưởng lợi bởi sẽ thuận tiện cho hoạt động quản lý, thu hồi đất để thực hiện các dự án cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư Chính sách 5

đồng thời giúp Nhà nước được thu thêm tiền sử dụng đất khi triển khai dự án mới sau khi chung cư hết thời hạn sở hữu Nhưng chính sách này cũng tác động tiêu cực đến chủ đầu tư dự án (khó bán căn hộ, giá bán tụt giảm) và người mua nhà

Nếu quy định người mua căn hộ chung cư trong dự án có quyền sở hữu nhà

ở không xác định thời hạn hiện nay đã thúc đẩy phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh người dân xây nhà tự phát, thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích và manh mún thì quy định của dự thảo sẽ khiến người dân quay lưng, quay trở lại với xu thế xây nhà tự phát (để được sở hữu lâu dài) Đây là một bước tụt lùi của xã hội

Hơn nữa, mọi định hướng và đề xuất thay đổi phải phù hợp với hệ thống pháp luật Việt Nam, phù hợp với thực tiễn, việc người dân mua căn hộ nhà chung

cư phần lớn là những người thu nhập thấp đến trung bình, bao năm lao động tiết kiệm được một số tiền để mua căn hộ nhà chung cư làm tài sản phục vụ nhu cầu sinh sống và sau này để lại cho con cái, nhưng nếu gộp thời hạn sở hữu nhà chung

cư theo thời hạn sử dụng của công trình là không hợp lý, khi đó người mua sẽ quay lưng lại với loại hình nhà ở này, vô tình sẽ tác động tiêu cực tới thị trường mua bán nhà chung cư, hệ lụy lâu dài là sẽ ảnh hưởng tới chính sách và quy hoạch phát triển của địa bàn đó Theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP thì thời hạn sử dụng theo thiết

kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng

có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình Nếu giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay - tức không quy định niên hạn, thì cần bổ sung quy định về việc cải tạo chung cư cũ để đảm bảo sự an toàn và quy hoạch phát triển của địa bàn đó

Như vậy, từ những phân tích trên cho thấy, chúng ta chỉ cần tập trung bàn về vấn đề thời hạn sử dụng và các điều kiện cải tạo, nâng cấp, di dời, đền bù tái định

cư khi công trình chung cư xuống cấp, để giải quyết vấn đề tồn tại, chứ không nên

đề xuất thời hạn sở hữu cho nhà ở chung cư, vì như vậy vô tình chúng ta đang tự đặt mình vào thế khó cho công tác quản lý, quy hoạch phát triển; gây khó cho 6