Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí – từ lý thuyết đến thực tiễn

Khái niệm, cơ sở lý luận - Khái niệm: Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó - Cơ sở lý l

Họ và tên: Nguyễn Thị Kim Duyên Mã sinh viên: 2073402011146 Khóa/ Lớp: (tín chỉ) 09.02LT1 Niên chế: CQ58/09.03

STT: 11 ID phòng thi: 581-058-0046 Ngày thi: 25/09/2022 Giờ thi: 8h30p

BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: 3 ngày

Đề thi: Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp Chi phí – Từ lý thuyết đến thực tiễn

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

Phần 1 Lý thuyết về thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 1

1.1 Khái niệm, đặc trưng cơ bản của thẩm định giá 1

1.2 Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản 2

1.2.1 Khái niệm, cơ sở lý luận 2

1.2.2 Các loại chi phí 2

1.2.2.1 Chi phí tái tạo 2

1.2.2.2 Chi phí thay thế 2

1.2.3 Các phương pháp ước tính chi phí 2

1.2.3.1 Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng 3

1.2.3.2 Phương pháp so sánh thị trường 3

1.2.4 Sự giảm giá tích lũy 3

1.2.4.1 Giảm giá tự nhiên 3

1.2.4.2 Giảm giá do lỗi thời chức năng 3

1.2.4.3 Giảm giá do lỗi thời bên ngoài 4

1.2.5 Các bước định giá 4

1.2.6 Điều kiện áp dụng 4

1.2.7 Ưu, nhược điểm 5

1.2.7.1 Ưu điểm: 5

1.2.7.2 Nhược điểm: 5

Phần 2 Thực tiễn thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 6

2.1 Bài toán thực tiễn 1 6

2.2 Bài toán thực tiễn 2 7

Phần 3: Nhận xét, đánh giá 8

KẾT LUẬN 10

TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU Kinh tế thế giới đang phát triển theo các xu thế mới đã có tác động lớn đến kinh

tế mỗi quốc gia và nền kinh tế mỗi quốc gia không thể phát triển một cách riêng

rẽ được Việt Nam ta cũng đã và đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế với tốc độ ngàng càng nhanh chóng hơn, mạnh mẽ hơn và đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong nền kinh tế quốc dân Các hoạt động kinh tế quốc tế diễn

ra ngày càng phức tạp với nhiều hình thức biểu hiện phong phú, đa dạng nên việc hội nhập kinh tế bên cạnh việc tạo điều kiện thuận lợi cho nước ta phát triển thì còn là thách thức cho nền kinh tế Việt Nam trong vấn đề cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế Chính vì điều này, nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá bất động sản đã trở nên thiết yếu đối với các doanh

nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân Mà thực tế cho thấy trong các trường hợp thẩm định giá các bất động sản như: Bệnh viện, trường học, nhà thờ và đặc biệt là những công trình công cộng gặp nhiều khó khăn cho nên có thể xem xét chi phí thay thế cho một công trình tương đương như là cơ sở cho xác định giá trị hiện tại của nó Chính vì thế, em chọn đề tài: “Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp Chi phí – Từ lý thuyết đến thực tiễn” làm đề tài cho bài tiểu luận

Phần 1 Lý thuyết về thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí

1.1 Khái niệm, đặc trưng cơ bản của thẩm định giá

- Khái niệm: Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

- Đặc trưng cơ bản của thẩm định giá:

+ Thẩm định giá là công việc ước tính

+ Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

+ Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

+ Xác định tại một thời điểm cụ thể

+ Xác định cho một mục đích nhất định + Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường 1.2 Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm, cơ sở lý luận

- Khái niệm: Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó

- Cơ sở lý luận: Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây như một vật thay thế

1.2.2 Các loại chi phí 1.2.2.1 Chi phí tái tạo

- Khái niệm: Là chi chí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó

- Ý nghĩa: Xét về mặt lý luận, chi phí tái tạo cho giá trị chính xác hơn, nhưng thiếu tính hiện thực, vì các công trình thường rất đa dạng về sự lỗi thời

1.2.2.2 Chi phí thay thế

- Khái niệm: Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã

bị lỗi thời

- Ý nghĩa: Có tính thực tiễn cao 1.2.3 Các phương pháp ước tính chi phí

Chi phí xây dựng được chia làm 2 loại:

- Chi phí trực tiếp, gồm: Chi phí lao động và vật tư (tiền lương của người lao động, nguyên vật liệu, chi phí về máy móc, thiết bị

- Chi phí gián tiếp, gồm: Chi phí quản lý xây dựng và quản lý tài sản, chi phí thiết kế và giám sát, lãi vay

1.2.3.1 Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng

Theo phương pháp này, người ta tiến hành hạng mục hóa các nội dung công việc trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho mỗi loại lao động, nguyên vật liệu và thiết bị cho mỗi hạng mục Sau đó, cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng Khoản lợi nhuận được ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến của chúng trong hoạt động xây dựng

1.2.3.2 Phương pháp so sánh thị trường

Theo phương pháp so sánh thị trường, người ta lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình tương tự và gần nhất nhân với

số đơn vị kết cấu xây dựng của các công trình mục tiêu Sau đó, tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kiến trúc, chi phí quan rlys và lãi hợp lý của ngành xây dựng

1.2.4 Sự giảm giá tích lũy

- Khái niệm: Sự giảm giá tích luỹ là sự mất mát giá trị, vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một BĐS (bằng tiền) so với giá trị thị trường của BĐS tương tự tại thời điểm thẩm định giá

1.2.4.1 Giảm giá tự nhiên

Là hiện tượng bất động sản bị giảm giá do các nguyên nhân cụ thể:

- Bất động sản bị hư hỏng do cường độ sử dụng

- Bất động sản bị hư hỏng do tác động của các yếu tố (thời gian sử dụng, nhiệt độ, độ ẩm )

- Bất động sản bị hư hỏng do không biết cách dùng, do quản lý kém hoặc do sự phá hoại

1.2.4.2 Giảm giá do lỗi thời chức năng

Là hiện tượng bất động sản bị giảm giá do các nguyên nhân như thiết

kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức năng của bất động sản có thể phát huy tác dụng đối với người sử dụng

1.2.4.3 Giảm giá do lỗi thời bên ngoài

Đây là sự giảm giá bất động sản do các nguyên nhân thay đổi về môi trường, như:

- Các mối nguy hiểm và phiền toái xung quanh (khói, bụi, tiếng ồn )

- Các quy định mới về xây dựng và quy hoạch làm giảm tính hữu ích của bất động sản

- Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế

1.2.5 Các bước định giá

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản, bằng cách coi

nó là đất trống và đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất

- Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy của công trình

- Bước 4: Ước tính

- Bước 5: Tính

 Các loại tuổi thọ của công trình xây dựng:

- Tuổi thọ kinh tế: Là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế

- Tuổi thọ kinh tế còn lại: Là thời gian sử dụng còn lại phát huy được hiệu quả kinh tế

- Tuổi hiệu quả: Là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả

1.2.6 Điều kiện áp dụng

- Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS sử dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu đặc biệt là những công trình xây dựng công cộng có rất ít các chứng cứ thị trường để so sánh

- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác

- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu

- Phương pháp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản

- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

1.2.7 Ưu, nhược điểm

1.2.7.1 Ưu điểm:

- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ

sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai

- Là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được

- Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên Do đó nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá

1.2.7.2 Nhược điểm:

- Phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với gía trị của toàn bộ

- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi

- Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

Nhìn chung phương pháp này ít được dùng trong các trường hợp quan trọng

Phần 2 Thực tiễn thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí

2.1 Bài toán thực tiễn 1

Bất động sản là một ngôi nhà đang xuống cấp, có diện tích đất 150, diện tích sàn xây dựng là 400 Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 18 Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 3 sàn xây dựng Ước tính giá trị bất động sản, biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 30 năm, tuổi kinh tế còn lại là 15 năm Lời giải:

Giá trị thị trường của đất trống là:

Chi phí thay thế mới ngôi nhà là:

Tuổi hiệu quả của ngôi nhà là:

Mức giảm giá của ngôi nhà là:

Giá trị ước tính cho ngôi nhà là:

Giá trị thị trường của bất động sản là:

Kết luận: Giá trị của bất động sản được ước tính là 3.300 trđ

Bình quân 1

2.2 Bài toán thực tiễn 2

Ước tính giá trị Trụ sở C dựa trên thông tin sau:

1 Tài liệu về trụ sở C:

- Diện tích đất 800, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: Nhà 5 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng 1500

- Hao mòn của các kết cấu chính: mái 30%, tường 70%, sàn 50%, móng 80%

2 Các thông tin có liên quan

- Một lô đất bên cạnh diện tích 920 có đầy đủ giấy tờ hợp lệ về quyền

sử dụng đất, vừa được bán với giá 50 trđ/

- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: mái 5%, tường 13%, sàn 16%, móng 18%

- Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 8 trđ/

- Chi phí sửa chữa phòng họp là 135 trđ

Lời giải:

Giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu:

Xác định chi phí thay thế mới công trình:

Xác định giảm giá tích lũy:

- Tỷ trọng về giá trị của các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:

- Tỷ lệ hao mòn trung bình của cả công trình:

- Mức độ giảm giá tích lũy của công trình xây dựng:

Giá trị của công trình xây dựng:

Giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu:

Kết luận: Giá trị của bất động sản C được ước tính là 44.249,8 trđ

Bình quân 1

Phần 3: Nhận xét, đánh giá

3.1 Bài toán thực tiễn 1

Phương pháp chi phí được lựa chọn sử dụng trong bài toán để thẩm định giá bất động sản là hợp lý Vì bất động sản cần định giá ở đây là ngôi nhà – bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt và ngôi nhà đang xuống cấp nên trong bài toán thực tiễn 1, chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản

Sau khi nghiên cứu và xem xét kỹ bất động sản là ngôi nhà xuống cấp đang cần thẩm định giá, có chứng cứ thị trường để so sánh là mảnh đất trống tương tự có giá bán là 18, thẩm định viên nhận thấy:

- Bất động sản có sự giảm giá tích lũy do thời gian sử dụng bất động sản quá dài, bị tác động bởi các yếu tố tự nhiên (nhiệt độ, độ ẩm ) dẫn đến ngôi nhà đang trong tình trạng xuống cấp

- Thời gian dử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế của bất động sản là 30 năm, thời gian sử dụng còn lại phát huy được hiệu quả kinh tế là 15 năm Trong khi thời gian thực tế sử dụng bất động sản mang lại hiệu quả mới chỉ 15 năm

- Cần tính chi phí thay thế để loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời nhằm nâng cấp lại ngôi nhà đang bị xuống cấp Từ đó biết được mức giảm giá tích lũy của ngôi nhà

Dựa vào những ý mà thẩm định viên đã phân tích kết hợp với chứng cứ thị trường để so sánh là mảnh đất trống tương tự với bất động sản cần định giá thì thẩm định viên đã ước tính được giá trị bất động sản là 3.300 trđ

3.2 Bài toán thực tiễn 2

Phương pháp chi phí được lựa chọn sử dụng trong bài toán để thẩm định giá bất động sản là hợp lý Vì bất động sản cần thẩm định giá ở đây là trụ sở C – Bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt và có những thông tin chi phí cũng như hao mòn của bất động sản nên trong bài toán thực tiễn 1, chi phí là yếu tố chính

và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản Sau khi nghiên cứu và xem xét kỹ bất động sản là trụ sở C đang cần thẩm định giá, có chứng cứ thị trường để so sánh là lô đất có diện tích 920 vừa được bán với giá 50 trđ/, thẩm định viên nhận thấy:

- Bất động sản có sự giảm giá tích lũy do tác động của yếu tố về thời gian khiến cho bất động sản xuất hiện những hao mòn của các kết cấu chính (mái, tường, sàn, móng) cũng như tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình

- Chi phí sửa chữa bất động sản, cụ thể ở đây là phòng họp 135 trđ

- Cần xác định chi phí thay thế mới công trình, từ đó xác định được mức độ giảm giá tích lũy của công trình xây dựng có bao gồm cả phần chi phí sửa chữa phòng họp

Dựa vào những ý mà thẩm định viên đã phân tích kết hợp với chứng cứ thị trường để so sánh là lô đất trống bên cạnh với bất động sản cần định giá thì thẩm định viên đã ước tính được giá trị bất động sản là 44.249,8 trđ

KẾT LUẬN

Thẩm định giá bất động sản yêu cầu phải có các phương pháp thẩm định giá

rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp cho từng trường hợp khác nhau Trên thực tế có nhiều bất động sản được thiết kế và sử dụng với từng mục đích

riêng biệt Với những loại bất động sản này trên thị trường khi xảy ra hiện tượng mua bán thì rất khó để định lượng vì có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh Để định giá những bất động sản này thì người ta dùng phương pháp chi phí – phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế Mặc dù phương pháp chi phí còn tồn tại nhiều hạn chế như việc chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi hay việc phương pháp chi phí đòi hỏi kinh nghiệm và thành thạo về kỹ thuật xây dựng trong quá trình thẩm định giá tài sản Song phương pháp chi phí vẫn đóng vai trò quan trọng trong hệ thống các phương pháp của thẩm định giá, giúp cho thẩm định viên có thể sử dụng trong các trường hợp không

có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh và trong một số tình huống, phương pháp chi phí chính là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được

TÀI LIỆU THAM KHẢO