Một số vấn đề pháp lý và thực tiễn thực hiện áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản từ những phân tích đã thực hiện, chỉ ra những điểm hạn chế và giải pháp hoàn thiện

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT Tiểu luận môn Các biện pháp giao dịch bảo đảm Đề tài Một số vấn đề pháp lý và thực tiễn thực hiện áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản Từ những phân tích đ.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

Tiểu luận môn: Các biện pháp giao dịch bảo đảm

Đề tài: Một số vấn đề pháp lý và thực tiễn thực hiện áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản Từ những phân tích đã thực hiện, chỉ ra những điểm hạn chế và

giải pháp hoàn thiện

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Mã sinh viên:

Lớp:

Hà Nội, Tháng 11/2022

điểm của mình trong việc xác lập các giao dịch dân sự và thương mại Các biện pháp này được đặt bên cạnh một hợp đồng chính nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mang quyền khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ của mình Trong đó, thế chấp là một biện pháp được áp dụng vô cùng phổ biến và đóng một vai trò quan trọng Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những bất cập và hạn chế khi áp dụng các biện pháp này Để trình bày rõ hơn về vấn đề này, sau đây

em xin chọn đề “Một số vấn đề pháp lý và thực tiễn thực hiện áp dụng pháp luật

về thế chấp tài sản Từ những phân tích đã thực hiện, chỉ ra những điểm hạn chế

và giải pháp hoàn thiện.” làm đề bài tập học kỳ của mình.

I Tổng quan về biện pháp bảo đảm “thế chấp tài sản”

1 Cơ sở pháp lý:

Quy định chung: Biện pháp bảo đảm “thế chấp tài sản” là 1 trong 9 biện pháp được quy định chung tại Tiểu mục 1 Quy định chung BLDS 2015

Quy định cụ thể: Biện pháp bảo đảm “thế chấp tài sản” được quy định cụ thể tại Tiểu mục 3

Thế chấp tài sản (từ Điều 317 đến Điều 327) BLDS 2015

Khái quát chung về biện pháp “thế chấp tài sản”

Căn cứ theo khoản 1 Điều 317: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên

thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

bên áp dụng việc chuyển giao các loại giấy tờ cho nhau để ràng buộc trách nhiệm

c Đối tượng của giao dịch thế chấp

Cơ sở pháp lý: Đối tượng của giao dịch thế chấp hay chính là tài sản thế chấp được quy định tại Điều 318 Tài sản thế chấp BLDS 2015

Đối tượng của thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản Khi thế chấp thì toàn bộ bất động sản hoặc động sản là tài sản thế chấp, như vậy BLDS 2015 đang đi theo hướng tài sản gắn liền với đất thì đương nhiên thuộc tài sản thế chấp

VD: Chủ dự án thế chấp 1/3 số căn hộ cùa tòa nhà chung cư, thì toàn bộ trang thiết bị phòng cháy chữa cháy gắn với 1/3 số căn hộ đó là tài sản thế chấp

Thông thường, tài sản gắn liền với đất là thuộc quyền sở hữu của người có quyền sử dụng đất Trường hợp này, nếu quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng thế chấp thì tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất cũng là đối tượng của hợp đồng thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Quy định này xuất phát từ quan điểm tiếp cận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quan hệ giữa vật chính và vật phụ Tuy nhiên, nếu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người

1 PGS.TS Nguyễn Văn Cừ - PGS.TS Trần Thị Huệ, Bình luận khoa học Bộ luật Dân

sự 2015 của Nước CHXHCN VN, Nxb CAND, tr 514

Phân tích một số vấn đề pháp lý

a Hiệu lực của thế chấp tài sản

Về bản chất, thế chấp cũng là một dạng hợp đồng Vì thế, thời điểm của biện pháp thế chấp cũng được xác định thông qua 3 mốc thời gian:

Thứ nhất, thời điểm giao kết Thời điểm giao kết hợp đồng phụ thuộc vào hình thức

bản nên các bên có quyền lựa chọn bất kì hình thức nào theo quy định tại Điều 119

Thứ hai, dựa theo sự thỏa thuận của các bên Sự thỏa thuận của các bên để xác định

hiệu lực của hợp đồng sẽ khác với nguyên tắc trên VD: Các bên ký hợp đồng thế chấp bằng văn bản vào ngày 10/03/2020 nhưng lại thỏa thuận sau đó hai tháng mới có hiệu lực, thì lúc này thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là 10/05/2020

Thứ ba, luật có quy định khác Trong trường hợp luật có quy định về hiệu lực của hợp

đồng thì thỏa thuận riêng của các bên về hiệu lực sẽ không có giá trị VD: trong thỏa thuận thế chấp sử dụng đất, pháp luật yêu cầu các bên phải có công chứng, chứng thực, vì thế thời điểm có hiệu lực phải là thời điểm đăng ký

b Một số trường hợp cần lưu ý trong hoạt động thế chấp

b.1.Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất có thể là cây lâu năm, công trình xây dựng, … những tài sản này thuộc quyền sở hữu của người thế chấp Trường hợp các bên thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận về thế chấp tài sản gắn liền với đất, nếu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì những tài sản này được xử lý như tài sản thế chấp Quy định này xuất phát từ thực tế, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường là 1 thể thống nhất và hiện trạng và tình trạng pháp lý, do đó việc chuyển dịch quyền đối với tài sản gắn liền với đất luôn gắn với việc chuyển dịch quyền sử dụng đất Mặt khác, việc xây dựng cơ chế xử lý đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc

xử lý tài sản bảo đảm

Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về bên thế chấp và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác (quyền bề mặt), thì khi xử lý tài sản thế chấp người nhận chuyển quyền sử dụng đất kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người chuyển

2 Điều 400, BLDS 2015

3 Hợp đồng là lời nói thì thời điểm giao kết là khi các bên đã thỏa thuận nội dung về hợp đồng; hợp đồng là văn bản là khi bên sau cùng kí vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản; hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó xác lập bằng văn bản thì thời điểm giao kết là khi các bên đã thỏa thuận nội dung của hợp đồng

quyền sử dụng đất đối với người có quyền bề mặt trên diện tích chuyển nhượng

Trường hợp người sử dụng đất có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình, cây lâu năm, thế chấp những tài sản này mà không thỏa thuận thế chấp quyền

sử dụng đất

Nếu tài sản thế chấp bị xử lý thì quyền sử dụng đất cũng được xử lý như tài sản bảo đảm Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chỉ xử lý tài sản gắn liền với đất mà không được quyền xử lý quyền sử dụng đất

Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt là đối tượng của thế chấp, nếu xử lý tài sản bảo đảm thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ kế tiếp quyền và nghĩa vụ của người có quyền bề mặt

đã chuyển quyền sở hữu cho mình, Quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của bên mua tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý

c. Chấm dứt thế chấp tài sản

Quy định về căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp Biện pháp bảo đảm này

sẽ chấm dứt khí:

Thứ nhất, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt Việc thế chấp tài sản để

bảo đảm cho thực hiện nghĩa vụ chính, do đó khi nghĩa vụ chính được bảo đảm chấm dứt do bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ hoặc theo các că cứ chấm dứt do pháp luật quy định thì việc thế chấp cũng chấm dứt Hoặc một số trường hợp quy định theo

Thứ hai, việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc thay thế bằng các biện pháp bảo đảm

khác Pháp luật dự liệu hai trường hợp dẫn đến chấm dứt biện pháp này

chấp thì biện pháp này sẽ chấm dứt hiệu lực pháp luật

đảm được các bên thỏa thuận áp dụng vì lý do nào đó mà không thể thực hiện được biện pháp đó VD: đối tượng của biện pháp bảo đảm đó không còn, hoặc bị

xử lý bởi một quan hệ khác

Thứ ba, tài sản thế chấp đã bị xử lý5 Khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa

4 Phụ lục bài viết này

5 Xử lý tài sản là hoạt động cụ thể của các bên trong quan hệ nghĩa vụ hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện hạch toán, thanh toán trên tài sản hướng đến mực đích lợi ích vất chật để khấu trừ được nghĩa vụ với bên có quyền

vụ chính thì việc thế chấp cũng chấm dứt do tài sản thế chấp và mục đích của việc thế chấp không còn

Thứ tư, thế chấp là một hợp đồng, do vậy căn cứ chấm dứt thế chấp phù hợp với căn

cứ chấm dứt hợp đồng, cho nên các bên thỏa thuận chấm dứt thế chấp, thì nghĩa vụ chính là nghĩa vụ không có bảo đảm

Thực tiễn áp dụng biện pháp bảo đảm “thế chấp tài sản”

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến nhất trong thời điểm hiện tại Trong hợp đồng thế chấp, tài sản được các bên thế chấp đem ra đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình chủ yếu thường là quyền sử dụng đất Đây được xem như một tài sản có giá trị lớn và có tính đảm bảo khá cao Ngoài ra bên thế chấp còn có thể tách riêng quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất để làm tài sản bảo đảm nếu có sự thỏa thuận với bên nhận thế chấp Điều luật quy định về thế chấp tài sản trong BLDS đã có nhiều thay đổi mới cũng như trao cho các bên chủ thể nhiều quyền và lợi ích hơn đồng thời tôn trọng sự tự thỏa thuận giữa các bên

Tuy nhiên, trên thực tiễn, vẫn có một số vướng mắc trong việc áp dụng biện pháp bảo đảm “thế chấp

Thứ nhất, vướng mắc trong việc thu giữa tài sản thế chấp để xử lý Để có thể xử lý được tài sản thế chấp là quyển sử dụng đất, bên nhận thế chấp cần tiến hành thủ tục thu giữa quyền sử dụng đất từ những người đang chiếm hữu, sử dụng quyền sử dụng đất đó (có thể là bên thế chấp, người đã mua, đã nhận trao đổi quyền sử dụng đất thếc hấp với bên thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, …) Theo quy

nhiên, trên thực tế cho thấy, nếu không có sự hợp tác, sự tự nguyện của bên thế chấp, của chủ thể đang trực tiếp chiếm hữu thì không thể xử lý được tài sản thế chấp bởi bên nhận thế chấp không có quyền cưỡng chế, tịch thu kê biên quyền sự dụng đất đã

nhiên các cơ quan này cũng chỉ thực hiện được các công việc mang tính chất “hỗ trợ” chứ không có tính quyết định hay bắt buộc các bên thế chấp giao tài sản bảo đảm Thứ hai, về phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản Về phương thức bản đấu giá tài sản thế chấp là quyền tài sản Mặc dù đây là phương thức đảm bảo được tính công khai, minh bạch của quá trình xử lý thông qua việc cung cấp đầy đủ thông

6 Phụ lục bài viết này

7 Nguyễn Hoàng Long, “Vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là các quyền tài sản”, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, sô 03- 2020, tr58

8 Nghị định 163/2006/NĐ – CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

tin của tài sản nhưng hình thức này trên thực tế làm ảnh hưởng đến uy tín, hoạt động kinh doanh của bên thế chấp và chi phí tổ chức bán đấu giá thì tương đối cao Thêm vào đó, do chưa có cơ chế quản lý, giám sát chặt chẽ nên có thể dẫn đến hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá với tổ chức đấu giá,

… Bên nhận thế chấp, bên bán đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp và cũng không có những cơ chế giám sát việc bán đấu giá tài sản thế chấp nên dẫn đến những trường hợp như thủ tục mở phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng

lại chưa thu giữ được tài sản bảo đảm II Những điểm hạn chế của biện pháp bảo

đảm “thế chấp tài sản”

Thứ nhất, những bất cập về tài sản thế chấp:

thời quy định rằng tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp Bên nhận thế chấp chỉ có thể xử lý được tài sản thế chấp nếu tài sản thuộc quyền sở hữu

“hợp pháp” của bên thế chấp Và theo quy định hiện hành, về quyền sở hữu đối với một số loại tài sản phải đăng ký như quyền sủ dụng đất, giấy đăng ký xe máy, ô tô,

…Tuy nhiên với sự phát triển của xã hội ngày nay, với những thủ đoạn tinh vi, rất nhiều người có thể làm giả các loại giấy tờ này để mang đi thế chấp Và việc để xác định được tính “thật giả” không phải ai cũng có đủ nghiệp vụ và có thể kết luận được

Pháp luật dân sự đã thiếu những quy định thể trong việc xác định thời điểm này

Vì vậy đặt ra câu hỏi “Tài sản thế chấp có nhất thiết phải đáp ứng điều kiện là phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp vào thười điểm giao kết hợp đồng thế chấp hay không?”

thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, … và nghĩa vụ của bên thế chấp tại Điều

320, bên thế chấp không có quyền bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 và 5 Điều 321 của Bộ luật này Tuy nhiên, pháp luật quy định vẫn có những bất cập

VD: Bên A kí kết hợp đồng bay 1 tỷ với bên B và thế chấp quyền sử dụng mảnh đất X (giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất đã được đem hai bên đem đi đăng ký) Khoảng thời gian sau đó, Bên A vì muốn nhanh chóng trả được nợ nên đã góp vốn để thực hiện một hợp đồng hợp tác kinh doanh (không thành lập pháp nhân)

Vậy vấn đề đặt ra liệu rằng hành động này có vi phạm pháp luật hay không, và sau này nếu như tài sản thế chấp đó vẫn đang trong quá trình thực hiện hợp đồng trên thì phải xử lý ra sao Hiện nay, các quy định trong BLDS 2015 vẫn chưa đề cập đến

Tài sản là quyền sử dụng đất: Một trong những điều kiện để quyền sử dụng đất là

sự gây cản trở cho chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thế chấp, bởi thiếu sự hướng dẫn cụ thể của pháp luật thế nào là có tranh chấp Trên thực thế hiện nay, quy định này được vận dụng theo hướng “tranh chấp” là khi có đơn khiếu kiện

VD: Phía sau nhà của A và B có một mảnh đất vườn (mảnh đất X) để trồng rau Cả hai bên đều trồng chung trên mảnh đất X nhưng không có giấy tờ chứng nhận quyền

sử dụng đất của mảnh đất đó A vay C 100 triệu và thế chấp bằng mảnh đất X, lúc này

B cũng nhận đó là mảnh đất nhà mình nhưng cũng không đâm đơn kiện

Vậy trong trường hợp này có được xác định đây là một “tranh chấp” hay không?

Thứ hai, về các bên trong quan hệ thế chấp:

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy có những trường hợp bên thế chấp không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng theo ủy quyền của chủ sở hữu thì họ vẫn có quyền định đoạt đối với tài sản Đối với trường hợp này, những chủ thể này nếu theo luật thì không đủ điều kiện để là chủ sở hữu nhưng vẫn có khả năng thực hiện quyền định đoạt với tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Bên cạnh đó, các vụ việc lên quan đến vuiejc sử dụng giấy tờ về bất động sản của người khác để tiến hành thế chấp các khoản vay nợ diễn ra cũng tương đối nhiều

Đây cũng là một thực trạng cần được xem xét và bổ sung các điều kiện liên quan cũng như quy định rõ ràng hơn về các chủ thể trong quan hệ giao dịch thế chấp để đảm bảo tốt nhất cho quyền lợi và nghĩa vụ của các bên

Thứ ba, những bất cập về xử lý tài sản thế chấp:

đây là điều khá bất hợp lý bởi vì hai phương thức bảo đảm này vẫn có những điểm khác biệt cơ bản Đối với biện pháp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố; còn trong giao dịch thế chấp thì bên thế chấp lại không cần chuyển giao tài sản mà chỉ cần giấy tờ chứng nhận

Thứ tư, về việc xác định bảo lãnh và thế chấp

Hai biện pháp bảo đảm này dựa trên hai quyền tài sản tương ứng là quyền đối nhân và quyền đối vật

9 Căn cứ theo Điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013

10 Phụ lục bài viết này

quyền đối vật vì nó quy định rằng người nhận thế chấp có thể xử lý tài sản để thu hồi khoản vay của mình, trong trường hợp đến hạn mà bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ

hiện nghĩa vụ thay cho con nợ, mà không thi hành quyền của mình trên bất kỳ một tài sản cụ thể nào của người bảo lãnh

Trên thực tế, hai biện pháp này dễ bị hiểu nhầm khi xảy ra trường hợp phân biệt giữa thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba và bên bảo lãnh dùng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh của chính mình

III Kiến nghị giải pháp hoàn thiện biện pháp bảo đảm “thế chấp tài sản”

Thứ nhất, quy định về tài sản thế chấp

- Tại khoản 3 Điều 318 Tài sản thế chấp, quy định này có những điểm chưa hợp lý

bởi nó gây ra những bất lợi khi đứng dưới phương diện là một chủ nợ không có biện pháp bảo đảm

VD: A thế chấp quyền sử dụng đất cho B đồng thời A cũng có các chủ nợ khác là C,

D Theo quy định trên, tài sản gắn liền với đất là “tài sản bảo đảm” và như vậy B sẽ được thanh toán đối với cả tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất mặc dù không có thỏa thuận, như vậy quyền lợi của C và D không được bảo đảm vì B đã được ưu tiên thanh toán mặc dù không có thỏa thuận về thế chấp tài sản gắn liền với đất

Kiến nghị: Điều luật này cần được sửa đổi theo hướng tôn trọng hơn ý chí tự do trong việc thỏa thuận giữa các bên Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, cây lâu năm, … và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất “chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận” Như đã phân tích, thế chấp tài sản cũng là một mối quan hệ giao dịch hợp đồng và pháp luật luôn nêu cao tinh thần tôn trọng sự thỏa thuận và tự do ý chí giữa các bên trong quan hệ hợp đồng đó Vì thế, để các bên có thỏa thuận sẽ giúp cho bên chủ nợ trong quan hệ này được đảm bảo quyển lợi hơn Ngoài ra, trong thời điểm này khi chưa có bộ luật dân sự mới, có thể xây dựng án lệ liên quan thuyết phục về nội dung này để đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ nợ và án lệ tương tự theo hướng tương tự như trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử

Cần giải thích rõ hơn trong các quy định hướng dẫn của BLDS 2015 về khái niệm tài sản để tránh có sự mâu thuẫn giữa các văn bản quy phạm pháp luật, đồng thời tạo ra

sự thống nhất trong một hệ thống chung Thêm nữa, cần có những quy định hạn chế tối đa những rủi ro cho bên nhận thế chấp khi định giá và thẩm định quyền sở hữu của

11 PGS.TS Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr.344

tìa sản thế chấp và xây dựng một cơ chế thống nhất công khai các thông tin liên quan đến tài sản thế chấp để đảm bảo tính minh bạch, tránh sự lừa dối giữa các bên

Đối với khái niệm về “tranh chấp”: Hiện nay, pháp luật đang có sự để mở đối với khái niệm nay Nhưng đây là một tiêu chí quan trọng để xác định xem liệu tài sản đó

có được mang đi thế chấp hay không Chính vì thế, nên có một văn bản hướng dẫn cụ thể hóa khái niệm tranh chấp và nên có một số những tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là một tài sản đang bị đem ra tranh ch

Thứ hai, kiến nghị liên quan đến quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp

- Tại khoản 4 Điều 320, theo tinh thần thiện chí, hợp tác khi giao kết hợp đồng thì quy

định này là phù hợp Tuy nhiên vẫn chưa có những quy định cụ thể như “thế nào là khoảng thời gian hợp lý” bởi việc sửa chữa, thay thế tài sản thế chấp chỉ có thể áp dụng khi bên thế chấp thực hiện thiện chí, hợp tác Bên cạnh đó, việc bên thế chấp có nghĩa vụ phải thau thế bằng tài sản khác tương đương giá trị là một quy định thực sự khó nếu không có thỏa thuận

Kiến nghị: Trong trường hợp này, phải bổ sung rằng bên có nghĩa vụ buộc phải thực hiện và nếu bên thế chấp chấp nhận vi phạm loại nghĩa vụ này thì phải thực hiện bù một nghĩa vụ khác hoặc cho phép bên nhận thế chấp có quyền đưa ra yêu cầu để xử

lý

Ngoài ra, đối với đối tượng là tài sản để khắc phục thiệt hại, bộ luật dân sự nên bổ sung thuật ngữ có thể thay thế bằng tài sản khác hoặc bằng nhiều loại tài sản khác cộng lại mang giá trị tương đương tài sản thế chấp đã bị thiệt hại sẽ phù hợp hơn bởi

có những trường hợp bên thế chấp không còn tài sản nào khác, không có giá trị tương đương

Thứ ba, kiến nghị liên quan đến xử lý tài sản thế chấp

Kiến nghị: Pháp luật cần có quy định để mở rộng và trao cho bên nhận thế chấp quyền chủ động hơn trong quá trình thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý Bên cạnh đó, cần phải tôn trọng ý chí tự do thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thế chấp về việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp đồng thời bổ sung các quy định hướng dẫn trình tự từng bước xử lý tài sản thế chấp để tránh sự chồng chéo, sai lệch dẫn đến tranh chấp

Thứ tư, xác định giữa bảo lãnh, cầm cố, thế chấp

Việc quy định thiếu tính cụ thể và gộp các quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm theo các hình thức thế chấp, cầm cố dễ dẫn đến những hiểu nhầm, gây ra việc thực hiện sai trong thực tiễn

Kiến nghị: Phân tách rõ ràng một điều khoản riêng dành cho phương thức xử lý tài sản thế chấp và phương thức xử lý tài sản cầm cố