Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai như: Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; khái niệm và đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai và nguyên tắc của việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, luận văn cũng nghiên cứu, làm rõ các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 212021NĐCP và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Với những cơ sở lý luận đã nghiên cứu, luận văn đưa ra những đánh giá về tính hợp lý của các quy định hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Từ đó, chỉ ra những hạn chế có thể dẫn đến những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại. Trên cơ sở đó, luận văn mạnh dạn đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của việc xử lý tài sản trong các giao dịch thế chấp tại ngân hàng thương mại nói riêng và hoạt động tín dụng ngân hàng tại Việt Nam nói chung.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Khái quát về thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản HTTTL là một chế định được BLDS năm 2015 ghi nhận là một loại tài sản 1 Việc ghi nhận sự tồn tại của tài sản HTTTL thực tế đã được nhắc đến trong
Bộ Dân luật năm 1972 của chính quyền Việt Nam Cộng hòa với thuật ngữ “tài sản hậu lai” Cụ thể tại Điều 1415 quy định như sau “tất cả những tài sản hiện hữu và hậu lai của người mắc nợ, động sản cũng như bất động sản đều là vật đảm bảo của chủ nợ” Thông qua quy định này, có thể thấy giai đoạn trước năm 1975, tài sản HTTTL đã được thừa nhận là một loại tài sản bảo đảm
Tuy nhiên, khi BLDS năm 1995 ra đời, với việc đưa ra khái niệm tài sản bao gồm “vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” 2 , luật đã gián tiếp loại bỏ sự tồn tại của tài sản HTTTL vì loại tài sản này không phải là “vật có thực” và cũng không thuộc những loại được liệt kê theo quy định Mặt khác, BLDS năm 1995 còn có quy định: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của người bảo đảm và được phép giao dịch” 3 Như vậy, có thể thấy rõ BLDS năm 1995 hoàn toàn không thừa nhận tài sản HTTTL là một loại tài sản và cũng không cho phép sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Đến BLDS năm 2005, khái niệm về tài sản đã được sửa đổi thành: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” 4 Theo đó, tài sản không còn phải buộc là “vật có thực” như tại BLDS năm 1995 nữa Đồng thời, BLDS năm
2005 còn quy định “vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có
4 Điều 163 BLDS năm 2005 hoặc được HTTTL” BLDS năm 2005 cũng đưa ra định nghĩa về vật HTTTL là
“động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” 5 Như vậy, BLDS năm 2005 đã thừa nhận sự tồn tại của tài sản HTTTL và cho phép sử dụng loại tài sản này như một loại tài sản bảo đảm Tuy nhiên, khái niệm về tài sản hình thành trong tương lại tại BLDS năm 2005 còn chưa thật sự rõ ràng và đầy đủ
Thực tế, trước khi BLDS năm 2005 ra đời thì khái niệm về tài sản HTTTL đã được ghi nhận trong Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Cụ thể, tài sản HTTTL được định nghĩa là “động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” 6 Đến khi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm ra đời, khái niệm tài sản HTTTL được thay đổi thành: “Tài sản HTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” 7 Có thể thấy, khái niệm về tài sản HTTTL tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã mở rộng hơn so với Nghị định số 165/1999/NĐ-CP khi ghi nhận cả những tài sản đã hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm giao kết Đến năm 2012, khái niệm này tiếp tục được điều chỉnh bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Theo đó, tài sản HTTTL được định nghĩa bằng phương pháp liệt kê, bao gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết
6 Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP
7 Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật Nghị định cũng nhấn mạnh rằng “tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất” 8 Với việc đưa ra khái niệm này, có thể thấy rằng nhà làm luật muốn tránh đưa ra một khái niệm mang tính khái quát về tài sản HTTTL mà chỉ liệt kê những loại tài sản thuộc dạng này Đồng thời, khái niệm này chỉ được Nghị định số 11/2012/NĐ-CP tiếp cận ở khía cạnh là đối tượng của giao dịch bảo đảm Điều này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong cách hiểu về nhà ở HTTTL vì mỗi ngành luật có một cách tiếp cận khác nhau Đến khi BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành, khái niệm về tài sản HTTTL đã lần đầu tiên được luật hóa BLDS năm 2015 xác định “tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản HTTTL” 9 Khái niệm tài sản HTTTL tiếp tục được nhà làm luật định nghĩa bằng phương pháp liệt kê, tuy nhiên đã mang tính khái quát hơn nhằm phù hợp để áp dụng chung cho cả hệ thống pháp luật dân sự Theo đó, tài sản HTTTL bao gồm:
“Tài sản chưa hình thành; Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” 10 Có thể thấy, dù BLDS năm 2015 vẫn chưa đưa ra một khái niệm tài sản HTTTL theo hướng tiếp cận về bản chất tài sản nhưng định nghĩa tại BLDS năm 2015 có thể xem là một khái niệm chính thống về tài sản HTTTL và là cơ sở cho nhà làm luật quy định chi tiết trong các luật chuyên ngành
Tóm lại, với những phân tích trên có thể rút ra được khái niệm về tài sản HTTTL, đó là tài sản mà tại thời điểm các bên xác lập giao dịch, nó vẫn chưa hình thành nhưng có đủ cơ sở để chắc rằng sẽ hình thành trong tương lai hoặc đã hình thành đầy đủ nhưng chưa được chủ thể xác lập quyền sở hữu tại thời điểm xác lập
8 Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP
10 Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 giao dịch Với khái niệm này, cùng với tính chất khác biệt của mình so với tài sản hiện có, tài sản HTTTL mang một số đặc điểm như sau:
Thứ nhất, tài sản HTTTL là một loại tài sản
Tài sản được hiểu là bất cứ thứ gì có giá trị nằm trong sự chiếm hữu của một chủ thể 11 Theo đó, để được xem là tài sản thì phải thỏa mãn hai điều kiện, đó là phải mang lại được lợi ích cho chủ thể sở hữu và phải trị giá được bằng tiền Trước đây, khái niệm tài sản được pháp luật ghi nhận chỉ đơn giản bao gồm những vật hiện hữu, hiện có 12 Tuy nhiên, theo sự phát triển của xã hội, đối tượng của các giao dịch cũng ngày càng đa dạng và phức tạp Không chỉ những tài sản là vật hiện hữu, hiện có, con người còn sử dụng những vật chưa hiện hữu để giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của mình Dù có được pháp luật thừa nhận hay không thì nó vẫn tồn tại và phát triển trong xã hội Vì vậy, để phù hợp với thực tiễn, phạm vi của khái niệm tài sản theo quy định của pháp luật cũng được mở rộng nhằm tạo ra hành lang pháp lý cho các chủ thể khi tham gia giao dịch đối với loại tài sản này, đồng thời làm đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ đàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn kể cả khi nó HTTTL Theo đó, tài sản không chỉ bao gồm những vật hiện hữu, hiện có mà còn bao gồm cả những vật chưa hiện hữu nhưng chắc chắn sẽ HTTTL
Với việc là một loại tài sản, tài sản HTTTL cũng thỏa mãn hai điều kiện: Mang đến lợi ích cho chủ thể sở hữu khi có thể được sử dụng để tham gia vào các giao dịch phục vụ cho mục đích bất kỳ như thế chấp để bảo đảm khoản vay ở các NHTM và giá trị của tài sản HTTTL có thể được xác định thông qua những giấy tờ, chứng từ dùng để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL
Thứ hai, tại thời điểm xác lập giao dịch, tài sản HTTTL vẫn chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu
11 Trần Thị Minh (2021), Bàn về khái niệm tài sản và tặng cho tài sản theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Công thương, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/ban-ve-khai-niem-tai-san-va-tang-cho-tai-san-theo-phap- luat-viet-nam-79692.htm, truy cập ngày 06/06/2022
12 Điều 172 BLDS năm 1995 quy định tài sản bao gồm vật hiện có
Khác với tài sản đã hình thành rồi và đã xác lập quyền sở hữu, tài sản HTTTL có thể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại tại thời điểm các bên xác lập giao dịch Ví dụ: Tòa nhà chung cư đang xây móng, hàng hóa, máy móc đang sản xuất theo đơn hàng, hoa lợi, lợi tức Ngoài ra, tài sản HTTTL còn bao gồm cả những trường hợp tài sản đã được hình thành, tuy nhiên chưa được xác lập quyền sở hữu
Ví dụ phổ biến nhất là các căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư xây dựng xong, đã bàn giao cho người mua nhưng đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Đây là một đặc điểm cơ bản để phân biệt tài sản HTTTL và tài sản hiện có Chính đặc điểm này đã làm cho tài sản HTTTL luôn tiềm tàng rủi ro cao hơn rất nhiều so với tài sản hiện có
Thứ ba, các quan hệ giao dịch liên quan đến tài sản HTTTL chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật
Do tại thời điểm xác lập giao dịch, tài sản HTTTL có thể vẫn chưa được hình thành nên loại tài sản này mang rất nhiều rủi ro vì khó mà biết trước chắn chắn nó sẽ hình thành đúng như dự liệu của các bên hay không Chính vì vậy, pháp luật có những quy định hết sức chặt chẽ nhằm tránh các tranh chấp hay phòng ngừa rủi ro cho các bên khi tham gia vào các quan hệ giao dịch tài sản đặc biệt này Từ đó, điều kiện và phạm vi tham gia vào các giao dịch dân sự của tài sản HTTTL cũng bị hạn chế hơn các loại tài sản hiện có
1.1.2 Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.2.1 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.1 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp
Nếu nhìn nhận dưới góc độ kinh tế thì việc xử lý TSTC là việc bên nhận thế chấp bán tài sản nhằm thu lại những lợi ích trong phạm vi giá trị TSTC khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đã cam kết theo hợp đồng thế chấp Theo đó, việc xử lý TSTC là việc hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp TSTC có thể tồn tại dưới dạng vật hay quyền, khi xử lý đều buộc phải quy đổi ra thành giá trị để bù đắp cho lợi ích của bên nhận thế chấp Tùy vào mỗi loại tài sản khác nhau mà tính thanh khoản cũng khác nhau Vì vậy, việc xử lý TSTC là một giai đoạn rất quant rọng để bảo đảm quyền lợi cho các bên trong hoạt động tín dụng nói riêng và cả nền kinh tế nói chung
Nếu nhìn nhận dưới góc độ pháp lý thì thì thế chấp tài sản có thể được tiếp cận theo hướng là vật quyền hoặc trái quyền Cụ thể như sau:
Thứ nhất, người theo quan điểm xem thế chấp là trái quyền vì cho rằng quan hệ thế chấp tồn tại dưới dạng là một loại hợp đồng dân sự Từ đó, việc xử lý TSTC cũng dựa trên nguyên tắc trái quyền Xử lý TSTC được xem là một giai đoạn của quá trình bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thông qua hợp đồng thế chấp, theo đó, chủ thể có quyền xử lý TSTC được xác định theo sự thỏa thuận của các bên Trường hợp bên thế chấp tự nguyên giao tài sản để xử lý thì bên nhận thế chấp sẽ tiến hành xử lý tài sản theo các phương thức mà các bên đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Trường hợp bên thế chấp không tự nguyện giao tài sản thì bên nhận thế chấp sẽ khởi kiện ra Tòa án Nếu theo hướng tiếp cận này thì sẽ phát sinh một số vướng mắc như sau: (1) Bên nhận thế chấp mặc dù có quyền được xử lý TSTC, tuy nhiên quyền này không mang tính chủ động mà vẫn phải phụ thuộc vào sự tự nguyện giao hợp tác trong việc giao tài sản để xử lý; (2) bên nhận thế chấp không được quyền đòi tài sản từ bên thứ ba bởi vì hợp đồng thế chấp chỉ giới hạn phạm vi giao dịch đối với bên thế chấp trừ khi có đăng ký thế chập tại cơ quan có thẩm quyền Tuy nhiên, theo lý thuyết trái quyền thì việc đăng ký không phải là thủ tục bắt buộc cho tất cả các quan hệ thế chấp nên quyền của bên nhận thế chấp sẽ không có giá trị pháp lý với bên thứ ba; (3) không có căn cứ rõ ràng để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên cùng có quyền trên TSTC vì theo lý thuyết về giao dịch dân sự thì có những hợp đồng bắt buộc phải đăng ký, nhưng cũng có những hợp đồng không phải đăng ký Điều này tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi nhận thế chấp
Thứ hai, theo cách tiếp cận thế chấp là vật quyền thì bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản ngay cả trong trường hợp bên thế chấp không đồng ý bàn giao tài sản, bên nhận thế chấp được quyền truy đòi tài sản từ bên thứ ba và được quyền ưu tiên thanh toàn từ số tiền thu được trừ trường hợp các bên thỏa thuận hay pháp luật có quy định khác Tuy nhiên, cách tiếp cận này cũng dẫn đến vướng mắc là không nhìn nhận mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp được xem là nền tảng của quá trình xử tý TSTC như việc các bên có thể thỏa thuận về căn cứ xử lý TSTC, phương thức xử lý TSTC hay các bên cùng nhận thế chấp có thể thỏa thuận thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản
Có thể thấy, cả hai cách tiếp cận nêu trên đều có những ưu điểm và hạn chế riêng Suy cho cùng, việc xử lý TSTC là để bảo đảm quyền lợi cho bên thế chấp Tuy nhiên, việc này không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của bên thứ ba, vì vậy, khi thực hiện cần phải có sự dung hòa để bảo đảm quyền lợi tốt nhất cho tất cả các bên Chính vì vậy, việc xử lý TSTC cần được thực hiện theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật Cần có sự chuyển giao quyền sở hữu từ bên thế chấp hoặc từ bên thứ ba sang cho bên nhận thế chấp Căn cứ để thực hiện điều này có thể dựa trên sự thỏa thuận của các bên được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp để định đoạt TSTC thu giữ số tiền để cấn trừ nợ tương đương với nghĩa vụ bảo đảm
Từ những phân tích nêu trên, có thể rút ra khái niệm về xử lý TSTC là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các thủ tục định đoạt quyền sở hữu của TSTC nhằm thanh toán số tiền thu được cho bên nhận thế chấp và các bên có quyền lợi liên quan Các trường hợp được xử lý TSTC, phương thức xử lý và thứ tự ưu tiên thanh toán được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật
1.2.2 Lịch sử phát triển của quy định về xử lý tài sản thế chấp trong pháp luật Việt Nam
1.2.2.1 Giai đoạn trước năm 2006 Đây là giai đoạn trước thời điểm có hiệu lực của BLDS năm 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Trong giai đoạn này, việc xử lý TSTC được pháp luật quy định chia thành hai đối tượng áp dụng khác nhau, cụ thể:
Một là, đối với các cá nhân hay tổ chức không phải là các tổ chức tín dụng thì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định này quy định tương đối chi tiết vấn đề xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý TSTC nói riêng trên tinh thần của BLDS năm 1995
Hai là, các tổ chức tín dụng thì áp dụng thực hiện theo các Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Trường hợp muốn xử lý nợ tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thì áp dụng theo Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT- NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng và Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT-NHNN-BTP ngày 05/02/2002 của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 của Thủ tướng Chính phủ về thủ tục bán tài sản bảo đảm, công chứng, chứng thực văn bản bán tài sản và giao tài sản cho các ngân hàng thương mại theo bản án, quyết định của Tòa án
Có thể thấy, pháp luật trong giai đoạn này đã tách bạch quy định áp dụng riêng cho các tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm quyền thực thi việc xử lý TSTC cho hiệu quả hơn Bên cạnh đó, tại thời điểm này, khái niệm tài sản HTTTL hoặc nhà ở HTTTL chưa được pháp luật ghi nhận nên việc xử lý TSTC cho đối tượng này vẫn chưa được đề cập đến
1.2.2.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến trước 2017
Giai đoạn này được đánh dấu bởi việc ra đời của BLDS năm 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được ban hành để thay thế Nghị định số 165/1999/NĐ-CP và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Điểm khác biệt so với giai đoạn trước là trong giai đoạn này, quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý TSTC nói riêng không tách bạch thành hai đối tượng mà áp dụng chung cho tất cả các chủ thể Theo đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định “việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của BLDS, Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan” 21
Bên cạnh đó, với việc BLDS năm 2005 đã thừa nhận sự tồn tại của tài sản HTTTL, Nghị định này cũng đã có những quy định liên quan đến việc xử lý TSTC đối với đối tượng là tài sản HTTTL, cụ thể: “Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản HTTTL, thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý” 22
Sau hơn 05 năm thực hiện Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP để sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Trong đó, Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan đến việc xử lý TSTC nhằm khắc phục những vướng mắc, bất cập phát sinh trong thực tiễn như quyền xử lý tài sản bảo đảm, quy định chi tiết các phương thức xử lý tài sản bảo đảm,… Đối với vấn đề xử lý TSTC là tài sản HTTTL, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP cũng quy định rõ hơn về quyền của bên nhận thế chấp đối với TSTC là tài sản HTTTL, cũng như trách nhiệm của cơ quan nhà nước khi thực hiện xử lý TSTC là tài sản HTTTL Theo đó, bên nhận thế chấp có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ TSTC là tài sản HTTTL khi bên thế chấp có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm đó Đối với loại tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên thế chấp chưa đăng ký thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản này khi đến hạn xử lý Đồng thời, khi tài sản HTTTL bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý TSTC để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu,
21 Điều 2 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
22 Điều 8 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quyền sử dụng tài sản cho người mua hoặc người nhận tài sản ngay khi có kết quả xử lý TSTC 23
Nhằm cụ thể hóa các quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước về hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm được ban hành Trong đó, vấn đề xử lý TSTC nói chung và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL nói riêng được quy định rất cụ thể Đây là văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên điều chỉnh việc xử lý TSTC là nhà ở HTTTL và vẫn còn hiệu lực cho đến hiện nay Với việc ra đời của Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, nhà làm luật đã xây dựng được hành lang pháp lý tương đối chặt chẽ, giúp tháo gỡ nhiều khó khăn trong việc áp dụng quy định của pháp luật trong vấn đề xử lý TSTC
1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2017 đến nay
BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2017 đã có những quy định mới liên quan đến xử lý TSTC so với giai đoạn trước, cụ thể như: Bổ sung quy định về các trường hợp xử lý TSTC; bổ sung quy định về thông báo xử lý TSTC; quy định về nghĩa vụ giao tài thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý; bổ sung quy định về phương thức xử lý TSTC; quy định về thanh toán số tiền có được từ việc xử lý TSTC và thứ tự ưu tiên thanh toán;… 24 Có thể thấy, các quy định mới này được xây dựng trên tinh thần kế thừa và phát triển một số quy định của BLDS năm 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, đồng thời cũng nhằm tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại trong thời gian trước
Với các quy định mới trong BLDS năm 2015, nhiều quy định trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP đã không còn phù hợp
Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
Để việc xử lý TSTC là nhà ở HTTTL có thể được thực hiện một cách thuận lợi, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên thì cần phải tuân thủ theo một số nguyên tắc nhất định Trong đó, với bản chất là một giao dịch dân sự, việc xử lý TSTC là nhà ở HTTTL cần phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định tại Điều 3 BLDS năm 2015 Bên cạnh đó, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL nói riêng còn phải phù hợp với những nguyên tắc về xử lý tài sản bảo đảm Trước đây, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) có quy định về vấn đề này, cụ thể: (1) Trong trường hợp TSTC được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật; (2) Trong trường hợp TSTC được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp; nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật; (3) Việc xử lý TSTC phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định của pháp luật; (4) Người xử lý TSTC là bên nhận thế chấp hoặc người được bên nhận thế chấp ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Người xử lý TSTC căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để tiến hành xử lý TSTC mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên thế chấ; (5) Việc xử lý TSTC để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận thế chấp
Hiện tại, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP không có quy định về các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm như Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, tuy nhiên, dựa vào quy định nói trên, tác giả có thể rút ra một số nguyên tắc mang tính cốt lõi chi phối hoạt động xử lý TSTC là nhà ở HTTTL, cụ thể như sau:
Một là, nguyên tắc thừa nhận, tôn trọng và ưu tiên áp dụng sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ thế chấp tài sản là nhà ở HTTTL Đây là một trong những nguyên tắc cơ bản của BLDS năm 2015 Đối với hoạt động xử lý TSTC là nhà ở HTTTL, nguyên tắc này cũng không hề ngoại lệ Đây là nguyên tắc chủ yếu, được BLDS năm 2015 cũng như Nghị định số 21/2021/NĐ-CP nhắc đến xuyên suốt trong quá trình thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL nói riêng Trên thực tế, trong hợp đồng thế chấp tài sản, các quy định liên quan đến việc xử lý TSTC luôn là những nội dung cơ bản vả quan trọng nhất Khi hợp đồng thế chấp đã được giao kết, các bên có nghĩa vụ phải tuân thủ theo đúng những điều khoản đã cam kết Trường hợp phải xử lý TSTC mà các bên không thực hiện theo đúng các cam kết đã được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp thì xem như vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và sẽ bị chế tài Thực tế, các bên có thể thỏa thuận lại việc xử lý TSTC khác so với nội dung đã thỏa thuận trước đây trong hợp đồng thế chấp, kể cả tại thời điểm xử lý TSTC Mọi thỏa thuận giữa các bên không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội đều được pháp luật thừa nhận và bảo vệ Bên cạnh đó, pháp luật cũng thể hiện sự quan tâm, tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên cùng nhận thế chấp trong trường hợp TSTC được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ Chỉ khi các bên không có thỏa thuận hoặc không thể thỏa thuận được thì mới áp dụng các quy định của pháp luật để thực hiện
Hai là, nguyên tắc bên nhận thế chấp là người có quyền xử lý TSTC
Nguyên tắc này được đặt ra nhằm bảo đảm sự công bằng trong quan hệ giao dịch bảo đảm Để đi đến việc xử lý TSTC, dù xuất phát từ nguyên nhân gì, bên nhận thế chấp luôn là bên rơi vào tình trạng bất lợi do bên thế chấp không thực hiện hoặc không còn khả năng thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm một cách bình thường theo đúng những gì đã cam kết trong hợp đồng thế chấp Vì vậy, pháp luật trao cho bên nhận thế chấp quyền được chủ động xử lý TSTC nhằm giúp bên nhận thế chấp có thể bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình Nguyên tắc này xuất phát từ lý thuyết “vật quyền bảo đảm”, theo đó, quyền của bên nhận thế chấp đối với TSTC có giá trị đối kháng không chỉ với người thứ ba mà còn với chính chủ sở hữu của tài sản Khi xử lý TSTC, quyền định đoạt đối với TSTC thuộc về bên nhận thế chấp chứ không thuộc về chủ sở hữu của TSTC Tuy nhiên, pháp luật vẫn bảo đảm và đề cao nguyên tắc thỏa thuận, theo đó, như tác giả đã phân tích, các bên có quyền được thỏa thuận khác và thỏa thuận này sẽ được ưu tiên áp dụng
Ba là, việc xử lý TSTC chịu sự ràng buộc bởi nguyên tắc không mang tính kinh doanh của bên nhận thế chấp
Việc xử lý TSTC của NHTM với bản chất là một hoạt động nhằm để thu hồi lại nguồn vốn đã giải ngân cho bên thế chấp khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thanh toán đã cam kết Hay nói cách khác, hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng cần có sự bảo đảm với tư cách là một biện pháp nhằm hạn chế rủi ro cấp tín dụng chứ không phải hướng đến việc xử lý TSTC để thu hồi khoản vay Việc xử lý TSTC chỉ là giải pháp cuối cùng, không hề mong muốn nhằm hạn chế những thiệt hại thực tế phát sinh cho các NHTM với tư cách là bên nhận thế chấp Do đó, đây không phải là hoạt động mang tính kinh doanh của bên nhận thế chấp
Bốn là, nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và phù hợp với các quy định của pháp luật
Nguyên tắc này nhằm hướng đến việc bảo đảm quyền được cung cấp thông tin đầy đủ về việc xử lý TSTC của bên thế chấp và các chủ thể khác có liên quan
Sự bảo đảm này là cần thiết vì bên nhận thế chấp có thể sử dụng quyền chủ động của mình trong việc xử lý TSTC mà có hành vi lạm dụng, không trung thực, xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thế châp và các chủ thể khá khác có liên quan Theo quy định của pháp luật, trước khi xử lý TSTC, người xử lý TSTC phải thông báo hoặc có thể đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý TSTC với đầy đủ những nội dung theo quy định 27 Việc công khai, minh bạch các thông tin này là rất quan trọng, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan
Năm là, nguyên tắc tiết kiệm thời gian và chi phí xử lý TSTC
Nguyên tắc này được đặt ra nhằm hạn chế các tổn thất cho các NHTM do nguồn vốn bị chiếm dụng vì bên thế chấp không hoàn trả nợ vay đúng hạn Bằng việc xử lý TSTC, các NHTM có thể nhanh chóng bù đắp nguồn vốn để thực hiện hoạt động kinh doanh bình thường của mình Do đó, thời gian xử lý TSTC càng lâu thì nguồn vốn bị chiếm dụng và khả năng sử dụng vốn hiệu quả, tái sinh lợi càng thấp, có thể dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng Mặt khác, việc kéo dài thời gian xử lý TSTC đối với bên thế chấp cũng gây ra những bất lợi, nhất là bên thế chấp cũng là bên có nghĩa vụ trả nợ Thời gian xử lý càng dài thì sẽ chỉ càng làm phát sinh thêm gánh nặng thanh toán do khoản vay bị chuyển nợ quá hạn và áp dụng lãi suất quá hạn
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật, số tiền thu được sau khi xử lý TSTC sẽ được thanh toán cho NHTM sau khia đã trừ đi các chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý TSTC Vì vậy, việc tiết kiệm chi phí xử lý TSTC cũng là một phương pháp bảo đảm cho ngân hàng có thể được thanh toán đầy đủ Bên cạnh đó, trường hợp số tiền thu được sau khi xử lý TSTC nếu thanh toán cho các nghĩa vụ được bảo đảm còn thừa thì bên nhận thế chấp sẽ được nhận lại phần thừa này Do đó, việc tiết kiệm chi phí khi xử lý TSTC cũng giúp bảo đảm được lợi ích của bên thế chấp Tóm lại, việc tiết kiệm thời gian và chi phí khi xử lý TSTC là mục tiêu chung mà cả bên thế chấp là các NHTM và bên nhận thế chấp cần phải hướng đến nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình
27 Khoản 1 Điều 300 BLDS năm 2015 và Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP
Thế chấp tài sản là một loại giao dịch bảo đảm rất phổ biến trong đời sống xã hội nói chung và trong hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng Cùng với sự phát triển của xã hội, các đối tượng tài sản được sử dụng để thế chấp ngày một phong phú, đa dạng, trong đó có nhà ở HTTTL Tuy nhiên, với đặc tính chưa hình thành tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp, nhà ở HTTTL luôn là loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là với bên nhận thế chấp Vì vậy, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên, pháp luật đã có nhiều quy định rất chặt chẽ và nghiêm ngặt đối với các giao dịch có đối tượng là nhà ở HTTTL
Hiện tại, pháp luật đã công nhận nhà ở HTTTL là đối tượng của giao dịch thế chấp tài sản Theo đó, các tổ chức, cá nhân có thể thế chấp nhà ở HTTTL tại các tổ chức tín dụng mà chủ yếu là các NHTM để vay vốn phục vụ cho việc xây dựng hoặc mua chính nhà ở đó Trường hợp bên thế chấp vi phạm các nghĩa vụ đã cam kết hoặc theo thỏa thuận của các bên, NHTM có quyền xử lý TSTC là nhà ở HTTTL để thu hồi nợ Xử lý TSTC là nhà ở HTTTL là quá trình thực hiện các phương thức định đoạt đối với TSTC là nhà ở HTTTL nhằm thanh toán số tiền thu được cho bên nhận thế chấp và các bên có quyền lợi liên quan Dù trao cho bên nhận thế chấp được quyền chủ động trong việc xử lý TSTC là nhà ở HTTTL, tuy nhiên, pháp luật vẫn luôn đề cao và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên
Việc nghiên cứu, làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến xử lý TSTC là nhà ở HTTTL tại Chương 1 sẽ là nền tảng để tác giả có thể phân tích, đưa ra những đánh giá về thực trạng pháp luật về vấn đề này trong Chương 2.