: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐIÊU KIỆN MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ MÔ VINHOMES OCEAN PARK GIA LÂM

ĐỀ BÀI THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐIÊU KIỆN MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ MÔ VINHOMES OCEAN PARK GIA LÂM I THÔNG TIN CHUNG Tên dự án Vinhomes Ocean Park Chủ đầu tư Tập đoàn Vingroup Vị trí dự án Thị trấn Trâu Quỳ – Xã D.

ĐỀ BÀI: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐIÊU KIỆN MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ

MÔ VINHOMES OCEAN PARK GIA LÂM

 Tên dự án: Vinhomes Ocean Park.

 Chủ đầu tư: Tập đoàn Vingroup.

 Vị trí dự án: Thị trấn Trâu Quỳ – Xã Dương Xá – Xã Kiêu Kỵ – Xã Đa

Tốn, Gia Lâm, Hà Nội

 Đơn vị quản lý và vận hành: Vinhomes

 Tổng diện tích đất: 420ha

 Mật độ xây dựng: 19.2%

 Các loại hình phát triển: Căn hộ và biệt thự, Liền kề, Shophouse

 Số tòa căn hộ: 66 tòa

 Số lượng biệt thự: 2390 căn

 Thời gian khởi công: Tháng 6 năm 2018

 Thời gian bàn giao căn hộ: Từ tháng 4/2020

 Thời gian bàn giao biệt thự: Từ tháng 11/2019

 Hình thức sở hữu: Sổ đỏ không thời hạn

 Tổng vốn đầu tư khoảng 100.000 tỉ đồng

II Thẩm định môi trường kinh tế vĩ mô của dự án

 Yếu tố chính trị - luật pháp (Politics)

- Luật thủ đô số 25/2012/QH13

- Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12

- Luật nhà ở số 65/2014/QH13

- Luật tổ chức chính quyền địa phương số 77/2015/QH13

- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị

- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị

- Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/06/2016 của Bộ xây dựng về quy định hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù

- Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/05/2013 của bộ xây dựng hướng dẫn

về nội dung thiết kế đô thị và Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 16/10/2013 về

bổ sung một số điều của thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/05/2013

+ Nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh, đổi mới sáng tạo được quốc tế ghi nhận, góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp: Con số kỷ lục về hoàn thiện thể chế (12 đạo luật và 12 nghị quyết), tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc tháo gỡ những “nút thắt” trong nền kinh tế, khơi thông dòng vốn, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển, tái cơ cấu nền kinh tế và chuyển đổi mô hình tăng trưởng Trong

đó, ngành ngân hàng đã nỗ lực và đạt kết quả ấn tượng về hoàn thiện thể chế: (i) đầu mối đề xuất Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết số 42/2017/QH14

về thí điểm xử lý nợ xấu, thông qua Luật sửa đổi một số điều Luật các TCTD; (ii) tiên phong xây dựng, trình Chính phủ ban hành Quyết định số 1058/QĐ-TTg về cơ cấu lại các TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016 - 2020; (iii) một trong những cơ quan của Chính phủ đi đầu trong cải cách hành chính gắn với nâng cao năng lực chỉ đạo, điều hành, thực thi; đơn giản hóa, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, đặc biệt các thủ tục liên quan đến hoạt động thanh toán, đảm bảo quyền lợi giao dịch cho khách hàng và doanh nghiệp

+ Chỉ đạo của thủ tướng chính phủ và nhằm cụ thể hóa định hướng điều chỉnh cục

bộ Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm

2050 (phần quy hoạch sử dụng đất tại khu vực dự án khu đô thị Gia Lâm), định hướng hạ tầng kỹ thuật tại khu vực Yên Viên – Long Biên

+ Hình thành khu đô thị mới hiện đại gắn liền với tuyến đường sắt đô thị, giao thông công cộng và các đô thị trong khu vực, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ

tầng xã hội, đảm bảo xây dựng theo tỷ lệ phù hợp, tạo tiền đề góp phần thực hiện

kế hoạch giãn dân khu vực nội đô Thành phố, phục vụ lợi ích của cộng đồng và Thành phố, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, phù hợp với đối tượng có mức thu nhập trung bình và thu nhập thấp, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội tại khu vực phía đông của thành phố

+ Tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan gắn kết với các dự án đầu tư tại khu vực và khu dân cư hiện có; xây dựng hệ thống kỹ thuật phù hợp tiêu chuẩn và kỹ thuật xây dựng của Việt Nam, đảm bảo không ách tắc giao thông, yêu cầu an toàn, hoạt động bình thường của các công trình kỹ thuật hiện có trong khu vực

+ Xác định vị trí, quy mô các khu vực đặc trưng cần kiểm soát, các nội dung cần thực hiện để kiểm soát và các quy định cần thực hiện

+ Đánh giá tác động môi trường chiến lược theo quy định của Luật quy hoạch đô thị

 Yếu tố văn hóa - xã hội (Social)

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản năm

2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017 Diễn biến thị trường bất động sản năm 2018 sẽ xoay quanh các yếu tố dưới đây

Yếu tố thứ nhất: Căn hộ vừa túi tiền 1 - 2 phòng ngủ sẽ dẫn dắt thị trường

Phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới một tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản Phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ

để phù hợp với sức mua của thị trường Phân khúc condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục tăng trưởng nóng Tình hình tranh chấp ở các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, cần được kiểm soát và xử lý kịp thời

Yếu tố thứ hai: Kỹ thuật số thúc đẩy kinh doanh bất động sản qua mạng

Với dân số hơn 93 triệu người đang trong giai đoạn dân số vàng Trong đó, có gần 60% có độ tuổi dưới 35, có đến khoảng 50 triệu người sử dụng internet, chiếm

53% dân số đã mở ra khả năng kinh doanh bất động sản qua mạng, tận dụng lợi thế Công nghệ thông tin trong kỷ nguyên kỹ thuật số

 Yếu tố kinh tế (Economics)

Môi trường kinh tế vĩ mô: Môi trường kinh tế vĩ mô sẽ ảnh hưởng đến ý tưởng đầu

tư và chi phối hoạt động của các dự án Các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng lớn đến dự án bao gồm: Tốc độ tăng trưởng GDP, lãi suất, tỷ lệ lạm phát và các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước

Tốc độ tăng trưởng GDP

Thứ nhất, tăng trưởng kinh tế bứt phá với sự khởi sắc đồng đều của các ngành, các khu vực: Theo Tổng cục Thống kê, tăng trưởng GDP năm 2017 ước đạt 6,81%,

vượt mọi dự báo, vượt mục tiêu Nghị quyết của Quốc hội Đây cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 10 năm và cao hơn tăng trưởng bình quân của ASEAN (khoảng 5,2%) Khu vực công nghiệp - xây dựng tăng cao nhất 8% với sự tăng tốc mạnh mẽ của ngành công nghiệp chế biến, chế tạo (tăng 14,4%) - tăng cao nhất trong vòng 7 năm; dịch vụ tăng 7,4% và đóng góp lớn nhất vào tăng trưởng GDP (đóng góp 2,87 điểm %) Nền kinh tế bước đầu có sự dịch chuyển từ tăng trưởng phụ thuộc vào khai thác tài nguyên sang các ngành chế biến và dịch vụ, sản xuất có chiều sâu

Ngành xây dựng có mức tăng trưởng cao hơn năm 2017, đồng thời ghi nhận sự phá

vỡ quy luật tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước của những năm trước đó Tăng trưởng ngành xây dựng năm 2018 là 9,1%, trong đó quý III/2018 là 9,2% và quý

IV ở mức 8%

Năm 2018, mặc dù trong bối cảnh kinh tế thế giới diễn biến phức tạp như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, tỷ giá, giá dầu thô nhưng kinh tế Việt Nam vẫn phát triển nhanh, hoàn thành vượt các chỉ tiêu cơ bản của kế hoạch đề ra Nhiều tổ chức quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) đều nhận định Việt Nam đã và đang có bước đi đúng đắn, kinh tế vĩ mô ngày càng ổn định, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn, thách thức phía trước, đặc biệt cần đẩy nhanh tái cấu trúc nền kinh tế

Lãi suất và lạm phát và các chính sách

Xu hướng thắt chặt chính sách tiền tệ đã trở nên rõ nét hơn trong năm 2018 và tiếp tục trở thành định hướng điều hành chính sách của nhiều ngân hàng trung ương lớn cũng như tại các nền kinh tế đang phát triển và mới nổi Đi kèm với đó là các điều

kiện tài chính sẽ bị thắt chặt, cụ thể là mặt bằng lãi suất sẽ tăng lên Nhưng nhìn chung lãi suất VND ổn định, có xu hướng tăng nhẹ vào những tháng cuối năm Lãi suất cho vay đồng Việt Nam phổ biến khoảng 6%-9%/năm đối với ngắn hạn và 9%-11%/năm đối với trung và dài hạn Đối với lãi suất trái phiếu thường cao hơn lãi suất tiết kiệm, do thời hạn dài, đối tượng chọn lọc, có mục tiêu cụ thể… Nguyên nhân tăng lãi suất chủ yếu do lạm phát kỳ vọng tăng và các tổ chức tài chính cơ cấu lại nguốn vốn để đáp ứng lộ trình thực hiện các tỷ lệ an toàn trong năm 2019 như

tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm xuống 40% và chuẩn bị tăng vốn cấp 2 theo Basel II

Lạm phát năm 2018 đạt chỉ tiêu Quốc hội đề ra ở mức dưới 4% và ổn định ở mức thấp; cung cầu thị trường được đảm bảo; điều hành giá nhất quán theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước

Chi phí hoạt động của doanh nghiệp đang được kiểm soát và giấy phép con giảm mạnh (năm 2017, giảm hơn 5.000 giấy phép con); lãi suất tín dụng giảm nhẹ và tỷ giá ổn định, số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng kỷ lục; chỉ số PMI duy trì mức trên 51 điểm Môi trường kinh doanh Việt Nam năm 2017

đã tăng 14 bậc - mức tăng cao nhất kể từ năm 2011; năng lực cạnh tranh tăng 5 bậc; chỉ số đổi mới sáng tạo tăng 12 bậc - là thứ hạng cao nhất từ trước đến nay và đứng đầu trong nhóm các nước thu nhập trung bình thấp

Các chính sách

Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật mới từ nay đến năm 2020 Dự kiến ngay trong năm 2018 có thể trình Quốc hội xem xét ba nhóm dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là “Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai”, “Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị”, “Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp”

Nhà nước sẽ sử dụng các công cụ về thuế như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản và công cụ về tín dụng như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước nhưng trên thực tế, tăng trưởng tín dụng năm 2017 có khả năng đạt khoảng 19% dẫn đến quan ngại về sự phát triển nóng của nền kinh tế, có thể làm cho cơn sốt bất động sản quay trở lại

Thị trường: tình trạng lệch pha cung cầu sẽ giảm

Dự báo trong giai đoạn 2018-2020, thị trường bất động sản tiếp tục sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh hơn Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình

Xu hướng hoạt động M&A sẽ phát triển mạnh

Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn trước đây Trong đó,

có phần nhờ vào việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu

Yêu cầu của thị trường bất động sản hiện đại đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc, tự cải cách và đổi mới, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, tinh thần doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng

Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài kích cầu thị trường bất động sản (BĐS) trong nước

Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản trong thời gian tới Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư, internet kết nối vạn vật và xu thế phát triển các dự

án bất động sản xanh, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng

+ Khó xảy ra bong bóng BĐS trong năm 2018

Về dự báo có hay không có bong bóng bất động sản trong năm 2018 thì HoREA nhận thấy khó có thể xảy ra do có sự điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước Các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường Các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản thì các chủ thể đều thông minh hơn

 Yếu tố công nghệ (Technology)

Mạng xã hội, phương tiện truyền thông

Facebook tiếp tục phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam với hơn 53 triệu người dùng

2018 là năm mà phân khúc nhà thu nhập thấp, trung bình phát triển thì truyền thông xã hội là xu hướng tiếp thị BĐS đầu tiền được nhắc tới Ngoài ra khả năng kết nối di động, thời gian sử dụng Facebook đủ lâu Facebook là kênh tạo phễu khách hàng BĐS tốt nhất

Live stream

Smartphone và các thiết bị thông minh khác bây giờ đều có thể phát sóng trực tiếp, live streaming video thông qua trang web của bạn Một số trang web truyền thông xã hội thậm chí cung cấp cho bạn tùy chọn tải video, hoặc sống hoặc được ghi lại, vào hồ sơ của bạn

Video có thể truyền tải mọi thứ, nội dung ảnh và text đôi khi phải mất nhiều thời gian để khách hàng có thể hiểu nhưng video thì khách, người làm chỉ cần lưu ý là video dọc theo màn hình điện thoại và tiếng của video vì đôi khi khách hàng xem video câm

+ Tùy biến nội dung

Ngành marketing đang trải qua một số thay đổi mang tính cách mạng Trong khi

đó, các nhà quảng cáo sử dụng để dựa vào thông cáo báo chí được chuẩn hóa và nội dung tổng quát để giới thiệu sản phẩm mới, thế kỷ 21 đã chứng kiến một sự thúc đẩy tăng tùy biến và cá nhân hóa

Nội dung tùy biến là có lợi cho cả hai đại lý bất động sản và bất kỳ người mua tiềm năng Nó không chỉ cho phép bạn cung cấp thông tin chi tiết về các tính chất độc đáo mà bạn cung cấp, nhưng nó mang lại cho bạn con đường khác để kết nối với khách hàng và cung cấp dịch vụ được cải tiến

+ Chatbot trong bất động sản

Từ Siri của Apple để Amazon Echo, chatbot được ở khắp mọi nơi trong năm

2017 Chatbot đang nổi lên các công cụ chăm sóc khách hàng như mạnh mẽ trong

nhiều ngành công nghiệp Cho dù bạn nhận ra hay không, bạn đã có khả năng nhất gặp một chatbot khi duyệt hoặc mua sắm

Khi nói đến bất động sản 2018, chatbot có tiềm năng cách mạng hóa thế hệ lãnh đạo và phục vụ khách hàng Bằng cách tự động giai đoạn đầu của tiếp xúc giữa đại

lý và triển vọng, một chatbot bất động sản có thể hiệu quả hơn trong việc tham gia khách, dẫn đến chuyển đổi dẫn cao hơn

+ Tự động hóa (Marketing automation)

Bất động sản 2018 đang tận dụng tự động hóa tiếp thị Thay vì tiếp xúc với tất cả các khách hàng mới trực tiếp, hệ thống tiên tiến sẽ tự động chuyển thông tin của họ vào hệ thống CRM của công ty bạn và ngay lập tức tiến hành tiếp xúc thay cho bạn Một số hệ thống thậm chí có thể tùy chỉnh lời chào ban đầu để bao gồm các danh sách trong khu vực có liên quan đến tất cả các lãnh đạo mới

Nhu cầu của các doanh nghiệp bắt động sản 2018 đối với CRM (Quản lý mối quan

hệ khách hàng) đang ngày càng gia tăng Tuy nhiên, gần 72% các doanh nghiệp hiện nay vẫn chưa biết CRM là gì và cách sử dụng công cụ này để tạo ra khách hàng tiềm năng một cách hiệu quả

+ Công nghệ thực tế ảo

Thực tế ảo hiện đại là một xu hướng mà thực sự đã đạt được đà trong năm 2017, nhưng hiện nay phần cứng và phần mềm hạn chế đang cản trở sự tiến bộ của mình Khi những hệ thống được cải thiện, và khi người tiêu dùng trở nên thoải mái hơn với ý tưởng của công nghệ thế hệ tiếp theo này, việc áp dụng thực tế ảo trong bất động sản 2018 sẽ tiếp tục phát triển

Một công nghệ bổ sung được gọi là tăng cường thực tế cũng đang thu hút nhiều sự chú ý Trong khi hầu hết tính hữu dụng của nó là không rõ ràng, các đại lý đang sử dụng công nghệ này để khoe chủ đề màu sắc tiềm năng, kế hoạch sàn mới và cải tạo tốt để tài sản hiện có