LUẬN văn THẠC sĩ HAY thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014​

Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai - Đánh giá một số nét cơ bản về h

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

PHẠM QUÝ CƯỜNG

THùC TR¹NG Vµ GI¶I PH¸P THùC HIÖN C¸C QUYÒN Sö DôNG §ÊT CñA Hé GIA §×NH, C¸ NH¢N TR£N §ÞA BµN QUËN Hµ §¤NG,

THµNH PHè Hµ NéI GIAI §O¹N 2010-2014 ”

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

PHẠM QUÝ CƯỜNG

THùC TR¹NG Vµ GI¶I PH¸P THùC HIÖN C¸C QUYÒN Sö DôNG §ÊT CñA Hé GIA §×NH, C¸ NH¢N TR£N §ÞA BµN QUËN Hµ §¤NG,

THµNH PHè Hµ NéI GIAI §O¹N 2010-2014 ”

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số : 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả

Phạm Quý Cường

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa Lý - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Ngô Đức Phúc là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông, UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hà Đông đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1 Cơ sở lý luận 5

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội 5

1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai 5

1.1.3 Các quyền về đất đai 6

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 9

1.2.1 Các nước phát triển 9

1.2.2 Một số nước trong khu vực 12

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18

1.3.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất 25

1.4 Tình hình việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 29

1.4.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng 29

1.4.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30

1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất 31

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 34

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 34

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông 44

2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Hà Đông 44

2.2.2 Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2014 so với năm 2010 47

2.2.3 Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý 49

2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông 52

2.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông 56

2.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất 56

2.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 67

2.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 71

2.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 76

2.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 80

2.3.6 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất 86

2.3.7 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 88

CHƯƠNG 3 ĐỂ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 91

3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai 91

3.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất 92 3.3 Giải pháp về nâng cao đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở vật chất 94 3.4 Giải pháp về tuyên truyền pháp luật đất đai 95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2010-2014 41

Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2014 42

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Hà Đông 45

Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất 47

quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 47

Bảng 2.5: Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý 50

Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 56

Bảng 2.7: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của 03 phường giai đoạn 2010-2014 59

Bảng 2.8: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất 62

Bảng 2.9: Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63

Bảng 2.10: Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng 64

Bảng 2.11: Tổng hợp thời gian thanh toán 66

Bảng 2.12: Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng 66

Bảng 2.13: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 67

Bảng 2.14: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất 70

Bảng 2.15: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 72

Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất 75

Bảng 2.17: Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất 78

Bảng 2.18: Tổng hợp lý do cho thuê quyền sử dụng đất của gia đình 79

Bảng 2.19: Tổng hợp quan hệ với người thuê 80

Bảng 2.20: Tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 81

Bảng 2.21: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất 83

Bảng 2.22: Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh 85

Bảng 2.23: Tổng hợp lý do thế chấp 85

Bảng 2.24: Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụng đất 85

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 35

Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà Đông 58

Hình 2.3: So sánh kết quả thừa kế qua các năm của quận Hà Đông 68

Bảng 2.14: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất 70

Hình 2.4: So sánh kết quả tặng cho qua các năm của quận Hà Đông 74

Hình 2.5: So sánh kết quả thế chấp qua các năm của quận Hà Đông 83

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội loài người không chỉ theo ngh a duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển mà trên phương diện kinh tế, đất đai là nơi tạo ra của cải vật chất Vì vậy, đất đai c ý ngh a cực k quan trọng, nhà kinh tế học cổ điển W Petty đã n i: lao động là cha, đất đai là m của mọi của cải

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư liệu sản xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư, xây dựng và phát triển hạ tầng k thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phòng

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ ngh a Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51 2001 QH-10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khoá X k họp thứ 10 tại chương I, điều 5 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước c quyền định đoạt về đất đai và điều tiết các nguồn lợi từ việc sử dụng đất

Luật đất đai 2003 kh ng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu trên cơ sở quán triệt chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Quyền

sử dụng đất từng bước được mở rộng từ 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (theo Luật đất đai 1993) thành 9 quyền:

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, g p vốn bằng quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 tiếp tục kh ng định đảm bảo các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đ hộ gia đình, cá nhân được thực hiện 8 quyền

Trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai, việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều những vấn đề bất cập cần tiếp tục giải quyết Việc nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm đánh giá, đẩy mạnh công tác quản lý và thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Quận Hà đông c toạ độ địa lý 20o59' v độ Bắc, 105o45' kinh Đông, nằm dọc 2 bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13

km về phía Tây, c diện tích tự nhiên 4.963,95 ha Gồm 17 đơn vị hành chính phường, c ranh giới tiếp giáp như sau: phía Bắc giáp huyện Từ Liêm, phía Nam giáp huyện Thanh Oai, phía Đông giáp huyện Thanh Trì, phía Tây giáp huyện Hoài Đức, huyện Quốc Oai Quận c vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội nên c điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế Là địa bàn mở rộng ảnh hưởng của không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội

Đồng thời chịu tác động văn h a, khoa học - k thuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô Quận Hà đông là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hướng về Tây - Tây Nam thủ đô Hà Nội kết nối với vùng Tây Bắc và các tỉnh phía Nam Trong những năm gần đây, quận Hà Đông c tốc độ đô thị h a cao, nhiều dự án được triển khai và đi vào sử dụng, do việc đô thị h a dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp Mặt khác, do phát triển kinh tế -

xã hội nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng Hàng năm, trung bình trên địa bàn quận Hà Đông c khoảng: 3.417 trường hợp chuyển nhượng, 267 trường hợp thừa kế, 981 trường hợp tặng cho, 3840 trường hợp thế chấp thực hiện thủ tục đăng ký biến động trên địa bàn Tuy nhiên, ngoài các trường hợp đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định cũng còn một số không nhỏ chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định Để phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận hiện nay, c cái nhìn chính xác và mang tính thực tế và đề ra giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện các quyền về sử

dụng đất trên địa bàn quận tôi chọn đề tài:“Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp đảm bảo thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tổng quan cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

- Đánh giá một số nét cơ bản về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông

- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến năm 2014 đồng thời rút ra được những tồn tại cần giải quyết

- Đề xuất một số giải pháp g p phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Hà Đông hiệu quả

4 Phạm vụ nghiên cứu

Đề tài luận văn tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Thu tập thông tin, số liệu,

tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: Phương pháp này được sử

dụng để điều tra về tình hình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp từ các cơ quan quản lý Nhà nước

Phương pháp điều tra theo phiếu: Trên cơ sở các mẫu phiếu điều tra nhằm thu thập tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra:

Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chọn 1 – 2 tổ dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ

Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân

Cách chọn mẫu điểm điều tra: Các mẫu c điều kiện tương tự nhau được lựa chọn theo phương pháp ngẫu nhiên

- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu: Trên cơ sở các số

liệu, tài liệu thu tập được ta sử dụng các phần mềm máy tính thống kê, tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là phường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm Excel

- Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia, những

nhà quản lý c kinh nghiệm về vấn đề liên quan đến việc thực hiện các quyền

sử dụng đất

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN

CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội

Mở đầu của Luật đất đai 1993 đã xác định: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân

cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn h a, xã hội, an ninh quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được trong sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên tài nguyên đất c hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng Do vậy ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển và xây dựng đất nước

Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh Trong đ , sự tác động của con người c ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng đất Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp mang tính hiệu quả cao trong việc phát triển kinh tế xã hội Kết hợp hiệu quả giữa khai thác và sử dụng đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung s tạo ra sự phát triển ổn định, lâu dài

Cùng với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn lên các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai Vì vậy, để khai thác sử dụng đất đai hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng lâu dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủ các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện

tự nhiên xã hội và nhân văn

1.1.2 ệ th n pháp u t đất đai

Hệ thống pháp luật

Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, M và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và

các nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc u (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông u cũ ( Nhánh xã hội chủ ngh a) Tuy nhiên, Luật bất động sản của Đức, c, M không mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng bang Vì vậy, Luật M được hiểu theo ngh a chung và nguồn gốc chung của Luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản [3]

Hình thức văn bản pháp luật về đất đai

Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau:

Hiến Pháp;

Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);

Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013) Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)

Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai

Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:

- Các quyền về đất đai;

- Phạm vi giao dịch đất đai;

- Quản lý nhà nước về đất đai;

- Các ngh a vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai;

- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai 3]

1.1.3 ác qu ền về đất đai

1 1 3 1 uyền s h u

a hái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật 19]

b ác hình thức s h u về đất đai bất động sản g m:

- Sở hữu nhà nước (Chủ sở hữu là Nhà nước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân)

c uyền của chủ s h u đất đai bất động sản: Chủ sở hữu c quyền thực hiện bất

cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và lợi

ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản

d) ác lập quyền của chủ s h u đất đai bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất

động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán quyết của tòa án

e hấm dứt quyền s h u đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động

sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất động sản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nước c thẩm quyền hoặc theo phán quyết của Tòa án [3]

1.1 3 2 uyền s h u toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai c thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội c nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng

c thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng c thể đan xen cả hai chế độ sở hữu đ

Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau

Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được kh ng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp 1980 và sau đ được tiếp tục kh ng định và củng cố trong Hiếp pháp năm 1992 [2]

Điều 17 Hiến pháp 1992 [14 kh ng định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992)

Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế h a chính sách đất đai của Đảng và cụ thể

h a các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật đất đai 1993 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [15]

Luật đất đai 2003 18 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai (Điều 5), Quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6), Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 7), với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng

1.1.3.3 uyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước c quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đ , cũng không được hiểu rằng Nhà nước c quyền sở hữu về đất đai

mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đ trên thực tế

Quyền sử dụng đất là một khái niệm c tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình Để người dân

c thể khai thác, sử dụng đất đai c hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý ngh a tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước Khái niệm quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn n i trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân 20]

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi

bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền

năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện c khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh, g p vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

Ngày nay trên thế giới c 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu

và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn)

Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đ đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy c một

số đặc điểm riêng so với những hàng h a tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

Trong đ tài sản thuộc sở hữu cộng đồng c thể là các công trình văn h a, tín ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như M , Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai

Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh ngh a, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm

Dạng hình thức đơn sở hữu c ngh a rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đ c thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sở hữu chung C rất ít quốc gia trên thế giới c hình thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên

1 2 1 1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều l nh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm c rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá

Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi c các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua.Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án

s xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, s tiến hành đăng

ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới.Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng s lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, c 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đ s được đăng ký và toà án s cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này s được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký.Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ c ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà

án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp

chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay s giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp s không hợp pháp Đ là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay s ký ba văn bản:

hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng s giữ hai tài liệu đầu tiên

và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi c quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp s được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay s làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này s do một cơ quan c thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đ là:

Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản s được bán đấu giá và bên cho thế chấp s được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.Thủ tục này được tiến hành khá nhanh ch ng Vụ việc s được

xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi c đơn xin bán đấu giá [7]

1.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia c cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm

Thời gian trước 1 1 1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất c đăng kí bằng khoán thời gian sau 1 1 1875)

Về quyền lợi và ngh a vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu c quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không c sự tr i buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước c quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan c thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) [9], [23]

1 2 1 3 ộng hoà Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với l nh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi

Đức, quyền c nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo

đ , đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất đai

và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu c ngh a vụ

sử dụng không đi ngược với lợi ích toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất đai và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng – với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng c thể xây dựng và sử dụng trên mảnh đất của chủ khác – Bên giao quyền thừa kế xây dựng theo hợp đồng được phép cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền c ngh a vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6-7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tòa nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên tòa nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà 6]

1.2.2 Một s nước tron khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biều (2000) cho biết:

Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Thái Lan c nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận c qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các g c thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án c quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không

c giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) C hai loại giấy chứng nhận được cấp tu thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đ được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

c quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án c quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đ được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng

đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này c

quyền thừa kế, không c quyền chuyển nhượng trừ phi c dấu "Được sử dụng" Có

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này c thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 c thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ c thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân c giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa c giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K 2]

1.2.2.2 Trung uốc

Trong bài báo khoa học Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc Lưu Quốc Thái (2006) cho biết:

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều dưới sự làm chủ của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc c thể chia làm hai loại: QSDĐ được cấp

và QSDĐ được giao QSDĐ được cấp là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và c thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ giao Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đ từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tu thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này c thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã c được QSDĐ người sử dụng đất c thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

hu ển nhượn QSDĐ:

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân

sự, cho nên chính quyền chỉ đ ng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, c ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đ là: đã hoàn thành ngh a vụ tài chính để

c QSDĐ; c giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên c điểm giống với

điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người SDĐ và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không c quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà n do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng thấp một cách đáng nghi ngờ , chính quyền địa phương c thể c quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này

Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

ho thuê QSDĐ:

Người sử dụng đất c thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng c hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để c được QSDĐ

Thế chấp QSDĐ:

Người sử dụng đất c thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay c thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn kh khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc[22]

1.2.2.3 Singapore

Trong cuốn Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam Hoàng Việt

và Hoàng Văn Cường (2008) cho biết:

Singapore là quốc gia phát triển c thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải

là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải c những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay,

Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đ hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trình nhà ở của Singapore c được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ c diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đ Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đ để họ gắn b , chăm lo n và cho cả đất nước Để dân chúng c thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ c thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Qu nhà ở Trung ương (một dạng của qu bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp

s thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn h a với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời, mỗi khu nông thôn lại c bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân c nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố m s được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90, Chính phủ c chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để n tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ

c hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen k Những hộ nào sống ở căn hộ đ 40 năm c thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa c điều kiện c thể ở khu căn hộ cũ

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty h a các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế…và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh m hơn [26]

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển qu ền sử dụn đất ở Việt Nam

1 3 1 1 Thời kỳ trước đổi mới (1986

- Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đ c quy định

về quyền sở hữu ruộng đất

- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa

1 3 1 2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay

a Giai đoạn 1986-1993

Ngày 29 12 1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật đất đai đã thể chế h a đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)

kh ng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Luật đất đai được ban hành đúng vào thời k đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh

tế, đặc biệt thời k này c nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật đất đai năm 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất Họ không c quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất c rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai 13]

Theo Nguyễn Thị Mai, (2002) [10 : Sau 4 năm thi hành Luật đất đai năm

1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập đ là người sử dụng đất thực sự không c quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng Họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong

hộ của người đ vẫn tiếp tục sử dụng đất đ Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở c ngôi nhà đ sau khi cơ quan nhà nước

c thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò b chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán , nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái t nh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai 10]

Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và c hiệu lực ngày 15 10 1993 về cơ bản kế thừa Luật đất đai 1987 và bổ sung một nội dung mới một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Ngh a là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh ch ng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật đất đai 1993 chưa c quy định Vì vậy, năm 1998 Luật đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền g p vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp, g p vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ 16]

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chuơng trình xây dựng Luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29 6 2001 Quốc hội kh a X,

k họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 17];

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân c quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Ngh a là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng c vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

c Giai đoạn từ 2003 đến nay

Trong thời k đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại h a, tình hình quản lý và

sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu s t, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế h a kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đất đai trong thời k mới Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ ngh a Việt Nam kh a XI k họp thứ 4 thông qua ngày 26 11 2003 và c hiệu lực từ ngày 01 7 2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, g p vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106) 18]

Quyền và ngh a vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngoài thuê đất c các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, Ngày

29 11 2013, tại k họp thứ 6, Quốc hội kh a XIII đã thông qua Luật đất đai năm

2013 Luật đất đai năm 2013 đã thể chế h a đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát

sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai 2003 Luật đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, ngh a vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp c vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân ) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người

sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 c một số những điểm mới sau:

- Bổ sung quy định quyền và ngh a vụ của nh m người sử dụng đất mà c chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) 20 Nh m người sử dụng đất gồm: hộ gia đình,

cá nhân thì c quyền và ngh a vụ như quyền và ngh a vụ của hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp trong nh m c thành viên là tổ chức kinh tế thì c quyền và ngh a vụ của tổ chức kinh tế Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong

nh m, nếu từng thành viên của nh m muốn thực hiện chuyển đổi với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp GCN và thực hiện quyền và ngh a vụ của người sử dụng đất theo quy định Trường hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện

+ Quyền và ngh a vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 179 Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật đất đai năm

2003, đồng thời c các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định về quyền và ngh a vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao c thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư xây dựng dự án c mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì c quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ,

g p vốn bằng QSDĐ

- Quy định của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền đất hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều

kiện theo quy định của pháp luật và cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự (Điều 179); bổ sung quy định

về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (khoản 3 Điều 179) 20]

+ Về quyền và ngh a vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài c chức năng ngoại giao, doanh nghiệp c vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:

- Quy định quyền và ngh a vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34 2009 QH12 và luật h a Điều 13 của Nghị định 84 2007 NĐ-CP (Điều 186)

- Bổ sung quy định về quyền và ngh a vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp c vốn đầu tư thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187) 20]

+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đây là một mục mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; g p vốn bằng QSDĐ Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi

c Giấy chứng nhận, đất không c tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên

để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại VPĐK và giao dịch thực hiện c hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính

- Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền đất hàng năm Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận

Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải c năng lực tài chính để thực hiện dự

án đầu tư; c ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đ

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác

để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng

hộ, rừng đặc dụng đ

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ c điều kiện Theo quy định này, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen k trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa c điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đ

Qua các quy định của Luật đất đai qua từng thời k cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định cho phù hợp với cuộc sống hơn, giúp người sử dụng đất

ổ định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai g p phần quan trọng trong ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết được ngiều vấn đề cấp thiết trong đời sống

1.3.2 ơ sở pháp ý về thực hiện các qu ền sử dụn đất

1 3 2 1 ác văn bản Luật

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992 Hiến pháp;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1994, Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1995, Bộ Luật Dân sự;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2000, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005, Bộ luật Dân sự;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai;

- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai;

1 3 2 2 ác văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 64 NĐ-CP ngày 27 9 1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nghiệp

- Nghị định số 90 NĐ-CP ngày 17 8 1994 của Chỉnh phủ ban hành quy định

về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 114 NĐ-CP ngày 05 9 1994 của Chỉnh phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 04 NĐ-CP ngày 10 01 1997 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trọng l nh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Nghị định số 17 NĐ-CP ngày 29 3 1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, g p vốn bằng gia trị QSDĐ

- Nghị định số 85 NĐ-CP ngày 28 8 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

- Nghị định số 19 NĐ-CP ngày 08 6 2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển q uyền sử sụng đất

- Nghị định số 79 NĐ-CP ngày 01 11 2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17 NĐ-CP ngày 29 3 1999 của Chính phủ về về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, g p vốn bằng gia trị QSDĐ

- Nghị định số 181 NĐ-CP ngày 29 10 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 182 NĐ-CP ngày 29 10 2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong l nh vực đất đai

- Nghị định số 197 NĐ-CP ngày 03 12 2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 198 NĐ-CP ngày 03 12 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 17 NĐ-CP ngày 27 01 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định

số 187 NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

- Nghị định số 84 NĐ-CP ngày 25 5 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69 NĐ-CP ngày 13 8 2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 88 NĐ-CP ngày 19 10 2009 của Chính phủ quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 43 2014 NĐ-CP ngày 15 05 2014 của Chính phủ chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2013

- Nghị định số 45 2014 NĐ-CP ngày 15 5 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

1 3 2 3 ác văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ

- Thông tư số 278 TT-ĐC ngày 07 3 1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04 NĐ-CP ngày 10 01 1997 của Chính phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trọng l nh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Thông tư số 17 2009 TT-BTNMT ngày 21 10 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đât

- Thông tư 20 2011 TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 11 2011 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 5 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 76 2014 TT-BTNMT ngày 16 6 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45 2014 NĐ-CP ngày

15 5 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

1.3.2.4 ác văn bản quy định thực hiện SDĐ tại thành phố Hà Nội

- Quyết định số 158 2002 QĐ-UB ngày 25 11 2002 của UBND Thành phố

Hà Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), g p vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền

sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 156 2004 QĐ-UB ngày 15 10 2004của UBND Thành phố

Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158 2002 QĐ-UB ngày 25 11 2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), g p vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 39 2008 QĐ-UBND ngày 22 10 2008 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 117 2009 QĐ-UB ngày 01 12 2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 02 2010 QĐ-UBND ngày 18 01 2010 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13 2013 QĐ-UBND ngày 24 4 2013 của UBND thành phố

Hà Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố

Hà Nội

- Quyết định 22 2014 QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định 24 2014 QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyền của

Ủy ban nhân dân thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề

và đất vườn, ao xen k t trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.4 Tổng quan về việc thực hiện một số quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 Tình hình iao đất cho các tổ chức, hộ ia đình cá nhân sử dụn

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất c thu tiền sử dụng đất, cho thuê c thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong

đ c 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố qu đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng

12 2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005) [5]

Theo bài báo Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản của Đào Trung Chính (2005) [6] cho biết: Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, g p phần

sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các l nh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn c những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả,

không c khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch treo khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải ph ng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều kh khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế xin - cho , việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử,

c sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đ tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế c xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội

1.4.2 ôn tác cấp Giấ chứn nh n qu ền sử dụn đất

Theo Nguyễn Đình Bồng và Ctg (2012) 5 : Giấy chứng nhận đã cấp là chứng thư pháp lý quan trọng xác định mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất Cấp Giấy chứng nhận giúp Nhà nước nắm chắc đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng và tạo điều kiện để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền và ngh a vụ của mình theo quy định của pháp luật, sử dụng hợp lý, tiết kiệm,

c hiệu quả, tạo điều kiện cho việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, g p phần giải quyết vướng mắc trong công tác đền bù, giải ph ng mặt bằng nhằm thúc đẩy các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội

Trong thời gian qua các địa phương đã và đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 07 2007QH12 đến năm 2009 thực hiện Nghị định số 88 2009 NĐ-CP của Chính phủ Ngành Quản lý đất đai tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất, việc thống nhất một loại Giấy chứng nhận đã tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng nhà đất g p phần thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển và hoạt động lành mạnh Đây là nhiệm vụ trọng tâm của ngành nên đã tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện quyết liệt, kết quả đến nay: Trên địa bàn cả nước đã cấp được 30.248.000 Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân

và tổ chức với diện tích cần cấp 16.976.000 ha Trong đ : đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt

82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5% diện tích, đất chuyên dùng đạt 54,9% diện tích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6% diện tích Trong đ , việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hơn 01 năm quan, cả nước đã cấp được 1.348.152 Giấy với diện tích 898.030 ha 5]

1.4.3 Thị trườn qu ền sử dụn đất

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, g p vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai c tác dụng thúc đẩy mạnh m thị trường QSDĐ

a) Về tình hình chuyển đổi SDĐ:

Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng manh mún ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64 CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức c ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đ , dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp manh mún , nhất là ở các tỉnh phía Bắc, c những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau

để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình dồn điền, đổi thửa giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất

tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân [8]

b) Về tình hình chuyển nhượng SDĐ:

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi c nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm c khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới,