Dựa trên kết quả các công trình đã nghiên cứu về giá bất động sản trong và ngoài nước, tác giả vận dụng mô hình định giá của Hedonic để xây dựng lên mô hình nghiên cứu gồm 10 yếu tố tác
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Tính cấp thiết của đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế trọng điểm của Việt Nam, đóng vai trò then chốt trong phát triển khu vực và cả nước Thành phố đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng GDP, tạo nguồn thu ngân sách lớn, và thu hút đầu tư nước ngoài từ nhiều lĩnh vực Ngoài ra, thành phố còn giải quyết việc làm cho hàng triệu lao động, góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.
Sau 25 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng và 3 năm thực hiện nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng Bộ Thành Phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 2010-
Kể từ năm 2015, Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được nhiều kết quả tích cực phù hợp với các mục tiêu quan trọng đề ra trong Nghị quyết Đại hội Tuy nhiên, những thành tựu này vẫn đặt ra yêu cầu tiếp tục phát triển và nâng cao hiệu quả để đáp ứng tốt hơn các mục tiêu chiến lược của thành phố.
Hồ Chí Minh vẫn còn những tồn tại ảnh hưởng tiêu cực đến tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh tế, trong đó giá bất động sản biến động khó lường đóng vai trò quan trọng Giá bất động sản tại thành phố đã trải qua các đợt tăng mạnh từ 2004 đến 2007, với mức tăng gần 300% ở một số khu vực cuối năm 2007 so với năm 2004 Sau năm 2008, thị trường bất động sản ít biến động hơn, nhưng từ năm 2011, giá đã giảm mạnh, có nơi giảm tới 50% so với năm 2011 Kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản bắt đầu có dấu hiệu phục hồi nhẹ, tạo động lực cho thị trường địa ốc thành phố.
Trong khoảng 10 năm trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cho thấy giá nhà ở có mức độ biến động mạnh, khó dự đoán, gây tác động tiêu cực đến đầu tư, phát triển sản xuất và đời sống người dân Nguyên nhân chính là cơ chế định giá bất động sản của Việt Nam dựa trên các quy định hành chính, dẫn đến giá thị trường thường chênh lệch lớn so với giá quy định, gây ra những hệ lụy trong quản lý, giải phóng mặt bằng và mất cân bằng trong đời sống dân cư Thêm vào đó, cơ chế này còn tạo ra khe hở cho tham nhũng, ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản (VTC NEWS, 2015).
Thị trường bất động sản gồm ba thành phần chính là nhà phố, chung cư và đất nền, trong đó nhà phố đóng vai trò chủ đạo tạo nên thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh Đặc biệt, các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 10, Bình Thạnh, Tân Bình là những nơi có hoạt động nhà phố sôi động nhất Trong phạm vi nghiên cứu này, tôi sẽ tập trung làm rõ đặc điểm và xu hướng phát triển của lĩnh vực nhà phố tại thành phố này.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh, đang phát triển phức tạp chịu tác động của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan Một trong những điểm yếu lớn nhất là thiếu chính sách quản lý vĩ mô hiệu quả, khiến thông tin về giá cả nhà thường thiếu minh bạch, gây ra sự thiếu chuyên nghiệp và phát triển lệch lạc, không tối ưu hóa lợi ích cho người dân Các biến động thị trường này cũng ảnh hưởng đến nền kinh tế-xã hội Đặc điểm nổi bật là phần lớn giao dịch mua bán nhà dựa trên thỏa thuận cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, dẫn đến giá nhà bị thao túng bởi các công ty kinh doanh bất động sản và cò lái, làm giá biến động nhanh chóng nhằm trục lợi Điều này khiến khách hàng thiếu lòng tin vào giá trị thực của bất động sản Các chuyên gia đề xuất xây dựng hệ thống chỉ số giá minh bạch để nâng cao lòng tin người mua-bán và duy trì ổn định thị trường Bộ Xây dựng phối hợp với các cơ quan liên quan đã đề xuất một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, mở ra hướng nghiên cứu mới nhằm tăng cường công tác quản lý và dự báo trong bối cảnh nhiều rủi ro hiện nay.
Mặc dù mô hình chỉ số giá mang lại nhiều lợi ích, nhưng vẫn tồn tại hạn chế như không thể khảo sát toàn bộ thị trường do hạn chế về nguồn lực Ngoài ra, việc cung cấp số liệu giao dịch từ các công ty môi giới và sàn giao dịch bất động sản có nguy cơ thiếu chính xác và dễ bị lợi dụng cho các mục đích cá nhân hoặc chiến lược riêng.
Việc đo lường giá trị thị trường bất động sản hiện nay còn thiếu chuyên nghiệp, mang tính rủi ro và cảm tính, chủ yếu dựa trên giá trị sử dụng tổng hợp như diện tích, vị trí và khả năng sinh lời của căn nhà Trong đó, các yếu tố như đảm bảo an ninh, gần trường học, siêu thị và thuận tiện cho kinh doanh đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà của người dân đô thị hiện nay Phương pháp so sánh trực tiếp thường không chính xác khi áp dụng rộng rãi cho toàn thị trường, dẫn đến chỉ số giá bất động sản chưa phản ánh đúng giá trị thực và còn mang tính cục bộ, tự phát Để phát triển thị trường nhà phố một cách lành mạnh hơn, việc xây dựng mô hình chỉ số giá dựa trên nền tảng khoa học là rất cần thiết Chính vì vậy, tôi đã thực hiện đề tài nghiên cứu "Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020" dưới sự hướng dẫn của PGS-TS Phan Đình Nguyên.
Trưởng khoa Tài Chính Kế Toán Ngân Hàng Trường Đại học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh.
Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào việc xác định các nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá nhà phố tại TP HCM, giúp hiểu rõ các yếu tố quyết định thị trường bất động sản khu vực Việc phân tích các yếu tố như tăng trưởng kinh tế, chính sách pháp luật, nguồn cung cầu và xu hướng đầu tư là rất cần thiết để dự báo xu hướng giá cả trong tương lai Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường nhà phố bao gồm cải thiện cơ sở hạ tầng, tăng cường chính sách hỗ trợ vốn vay, và kiểm soát nguồn cung nhằm duy trì sự ổn định và phát triển bền vững Các chiến lược này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả giao dịch, thúc đẩy tăng trưởng thị trường nhà phố tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Dự báo xu hướng biến động giá nhà tại Thành Phố Hồ Chí Minh đến năm
2020 và các giải pháp góp phần ổn định giá và phát triển thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững
Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
Câu hỏi nghiên cứu của đề tài
Các nhân tố nào ảnh hưởng đến giá nhà?
Làm thế nào để phát triển thị trường nhà một cách ổn định và bền vững?
Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc hình thành giá nhà tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Không gian nghiên cứu: Khảo sát thực tiễn tại một số Quận tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Dữ liệu thứ cấp: Từ năm 1990 đến 2014
Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát trong năm 2015 Thời gian ứng dụng: Từ năm 2016 trở đi
Nghiên cứu tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán của phân khúc nhà phố tại các quận trung tâm TP Hồ Chí Minh Do hạn chế về thời gian, nhân lực và kinh phí, phạm vi đề tài được giới hạn trong khu vực và nội dung nghiên cứu phù hợp với nguồn lực hiện có Phân tích các yếu tố quyết định giá nhà phố nhằm cung cấp thông tin chính xác, hữu ích cho nhà đầu tư và các bên liên quan trong thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài này, Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp định tính được sử dụng để hệ thống hóa và tóm tắt các kết quả nghiên cứu liên quan đến đề tài, giúp tổng hợp và so sánh các mô hình cùng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên thế giới và Việt Nam Qua phân tích đánh giá, phương pháp này giúp rút ra những ưu điểm và nhược điểm của các mô hình, đồng thời kết hợp thảo luận nhóm và ý kiến chuyên gia để đề xuất mô hình khả thi cho Thành phố Hồ Chí Minh.
Phương pháp định lượng sử dụng toán kinh tế để nhận diện và đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà phố tại Thành phố Hồ Chí Minh, giúp xác định rõ các yếu tố tác động chính một cách chính xác và đáng tin cậy.
Phương pháp nghiên cứu ứng dụng dựa trên việc đánh giá các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành phố Hồ Chí Minh Đồng thời, luận văn đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá nhà phố trong tương lai, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững và đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Cụ thể hóa khả năng ứng dụng của mô hình Hedonic trong việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà phố
Thông qua quá trình nghiên cứu, chúng tôi xác định các nhân tố chính ảnh hưởng đến sự biến động của giá nhà, từ đó dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản một cách chính xác Việc phân tích các yếu tố này giúp đưa ra các giải pháp thúc đẩy phát triển bền vững ngành bất động sản trong tương lai Công tác dự báo giúp các nhà đầu tư và chính sách đưa ra quyết định phù hợp, góp phần ổn định thị trường và thúc đẩy tăng trưởng bền vững.
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà nhằm cung cấp công cụ hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước, hỗ trợ định hướng cho nhà đầu tư và người tiêu dùng Những phân tích này góp phần phát triển thị trường bất động sản ngày càng lành mạnh, minh bạch và bền vững.
Kết cấu của đề tài
Chương 1 Tổng quan nghiên cứu Chương 2 Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu Chương 3 Phương pháp nghiên cứu
Chương 4 Kết quả nghiên cứu Chương 5 Kết luận và các giải pháp
Chương 1 Tác giả giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu Thông qua việc theo dõi thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả nêu ra ý tưởng nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu là “ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến 2020 ”
Sau khi xác định rõ vấn đề nghiên cứu, tác giả thiết lập mục tiêu nghiên cứu tổng quát và mục tiêu cụ thể nhằm hướng đến sự rõ ràng và chính xác trong quá trình thực hiện Các mục tiêu này được cụ thể hóa qua các câu hỏi nghiên cứu nhằm định hướng cho quá trình thu thập và phân tích dữ liệu Nhận diện câu hỏi nghiên cứu giúp tác giả lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp, đảm bảo hiệu quả và độ tin cậy của kết quả nghiên cứu.
Tác giả nhấn mạnh rằng việc đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển bền vững thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh là vô cùng cần thiết và cấp thiết cả về lý luận lẫn thực tiễn Những đóng góp của luận văn góp phần xây dựng các cơ sở khoa học giúp các nhà hoạch định chính sách đưa ra các biện pháp hiệu quả trong bối cảnh thị trường nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức Đồng thời, việc phát triển bền vững thị trường nhà ở là yếu tố quyết định đến sự ổn định và phát triển lâu dài của thành phố, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Chương này trình bày rõ ràng về cấu trúc của bài luận văn gồm 5 chương chính: Giới thiệu để đặt nền tảng và mục tiêu nghiên cứu, Cơ sở lý luận cung cấp căn cứ lý thuyết cho đề tài, Phương pháp nghiên cứu mô tả cách thức thực hiện nghiên cứu một cách khoa học, Kết quả nghiên cứu trình bày các phát hiện chính từ quá trình phân tích dữ liệu, và cuối cùng là Giải pháp và kiến nghị đề xuất các hướng đi cải tiến và ứng dụng thực tiễn dựa trên kết quả đạt được.
CƠ SỞ LÝ LUẬN
Lý thuyết chung về thị trường bất động sản để ở
2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà ở
Theo Bộ luật Dân sự, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật Đây là các tài sản không di dời được, bao gồm cả các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó Bất động sản cũng được mở rộng bao gồm các tài sản khác gắn liền với đất đai theo quy định của pháp luật, đảm bảo tính rõ ràng và đầy đủ trong pháp luật về quyền sở hữu và giao dịch.
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, không thể tách rời khỏi đất, được xác định rõ ràng dựa trên vị trí địa lý của khu đất Theo Phan Thị Cúc và các tác giả, đây là phạm trù tài sản cố định, có tính cố định về mặt địa lý và vị trí Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản vì sở hữu đất đai và các tài sản gắn liền mang lại giá trị và lợi ích lâu dài cho chủ sở hữu.
Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng” [47]
Bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn chặt, lâu bền với đất đai hoặc công trình xây dựng Các khái niệm về bất động sản đều thống nhất rằng nó bao gồm hai chủng loại chính là đất đai và các công trình xây dựng trên đất Đây là những yếu tố cốt lõi tạo nên giá trị của bất động sản trong thị trường bất động sản hiện nay.
Bất động sản nhà ở là loại hình bất động sản có chức năng chính để làm nơi sinh sống hoặc kết hợp nhiều chức năng khác nhau, trong đó ít nhất một chức năng là để ở Bất động sản nhà ở bao gồm các loại như căn hộ, nhà riêng, biệt thự và các hình thức nhà ở khác phù hợp với nhu cầu của cư dân Việc đầu tư vào bất động sản nhà ở không những giúp đảm bảo cuộc sống ổn định mà còn mang lại lợi nhuận lâu dài Các yếu tố như vị trí, tiện ích và quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá giá trị của bất động sản nhà ở Thị trường bất động sản nhà ở luôn biến động theo xu hướng phát triển của hạ tầng và dân số, do đó, người mua cần nắm bắt các thông tin xu hướng để đưa ra quyết định phù hợp.
+ Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở
+ Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở
Nhiều công trình xây dựng như nhà phố không chỉ phục vụ mục đích để ở mà còn tích hợp chức năng thương mại, ví dụ như làm cửa hàng hoặc văn phòng dịch vụ Các lô đất trống được xác định là phần không thể thiếu trong hoạt động giao dịch bất động sản, có thể chuyển đổi thành nhà ở sau một thời gian xây dựng Khái niệm này bao quát toàn bộ các loại hàng hóa có chức năng phục vụ để ở trên thị trường nhà đất.
2.1.1.2 Phân loại bất động sản nhà ở
Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản nhà ở, song đa phần phân thành
2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư
Căn cứ vào thiết kế và độ bền: Bộ Xây dựng [10] phân cấp nhà ở thành 4 cấp:
Nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 theo thứ tự chất lượng thiết kế và độ bền giảm dần theo cấp phân loại
Dựa trên vật liệu xây dựng và độ bền, Tổng cục Thống kê phân loại nhà ở thành bốn loại chính: nhà kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố và nhà đơn sơ Trong đó, nhà kiên cố có cấu trúc vững chắc, đảm bảo an toàn cao; nhà bán kiên cố có khả năng chịu lực trung bình; nhà thiếu kiên cố thường thiếu các yếu tố bền vững và dễ xuống cấp; còn nhà đơn sơ thường là các công trình tạm thời hoặc làm bằng vật liệu thô sơ, hạn chế về độ bền Phân loại này giúp đánh giá mức độ an toàn, xây dựng và cải tạo nhà ở phù hợp với từng điều kiện cụ thể, góp phần nâng cao tiêu chuẩn căn nhà và đảm bảo an sinh cho người dân.
Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản: Anna Scherbina [22] phân loại bất động sản nhà ở như sau:
+ Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà liên kế, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn
+ Đối với nhà ở chung cư, bao gồm: Chung cư hạng sang, chung cư cao cấp, chung cư hạng trung, chung cư bình dân
2.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản nhà ở
Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm chung như các loại hàng hóa thông thường, nhưng còn sở hữu những điểm riêng biệt quan trọng Bất động sản có tính cố định về vị trí và không thể di chuyển, mang giá trị lâu dài và thường xuyên được xem như một hình thức đầu tư bền vững Ngoài ra, hàng hóa BĐS còn đặc thù về pháp lý, quy hoạch và quyền sở hữu rõ ràng, giúp đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho người mua Nhờ các đặc điểm này, bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị cao mà còn đóng vai trò trọng yếu trong nền kinh tế và thị trường đầu tư.
Bất động sản có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác, giúp nó khác biệt so với các hàng hóa thông thường Chính đặc điểm này khiến bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố vùng và khu vực, bao gồm các yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, và môi trường.
Tính bền vững của bất động sản về mặt vật lý và kinh tế dựa trên đặc tính của đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, không thể bị phá huỷ trừ khi có thiên tai hoặc sạt lở Các công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn sau khi xây dựng và qua quá trình nâng cấp, sửa chữa Nhờ đặc tính không bị mất đi của đất đai, bất động sản có tính bền vững cao, linh hoạt trong sử dụng và đa dạng về mục đích, góp phần tạo nên sự phong phú của thị trường bất động sản.
Tính dị biệt của bất động sản xuất phát từ sự khác biệt về vị trí, diện tích, kiến trúc và kết cấu trên đất, khiến mỗi bất động sản trở nên duy nhất Nguyên nhân chính là do diện tích bề mặt trái đất có hạn, không thể mở rộng, trong khi dân số ngày càng tăng và nhu cầu sử dụng đất liên tục tăng cao Vì vậy, không có bất động sản nào giống nhau hoàn toàn, điều này gây ra những khó khăn trong việc xác định giá trị thị trường của các bất động sản.
Tính khan hiếm trong bất động sản luôn gắn liền với nhu cầu và lợi ích mà bất động sản mang lại, gây ra sự mất cân đối cung cầu và đẩy giá trị bất động sản ngày càng tăng Đặc tính này thể hiện rõ qua giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng hoặc quốc gia, mặc dù tính khan hiếm này mang tính tương đối và phụ thuộc vào yếu tố khu vực, thời điểm cụ thể.
Bất động sản chịu tác động mạnh mẽ từ các yếu tố lẫn nhau, khi giá trị của một bất động sản có thể tăng hoặc giảm do ảnh hưởng từ các công trình lân cận hoặc bất động sản khác Đặc biệt, các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng của Nhà nước thường nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Ngoài ra, việc xây dựng các dự án mới còn góp phần làm tăng vẻ đẹp và sức hấp dẫn của bất động sản xung quanh, tạo ra hiện tượng thúc đẩy giá trị bất động sản phổ biến trong thực tế.
Bất động sản có tính thanh khoản thấp do giá trị lớn và chi phí giao dịch cao, kéo dài qua nhiều bước như tìm kiếm thông tin, kiểm tra thực địa, đàm phán, đăng ký pháp lý và thanh toán Vì vậy, khả năng chuyển đổi bất động sản thành tiền mặt không cao so với các hàng hóa khác.
Mang nặng yếu tố thị hiếu, tâm lý xã hội và yếu tố tâm linh (phong thủy):
Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lớn hơn so với các loại hàng hóa thông thường do các yếu tố đặc thù như vị trí địa lý, quy hoạch đô thị và tình hình kinh tế Nhu cầu về bất động sản rất đa dạng, phụ thuộc vào đặc điểm từng vùng, khu vực, cũng như tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân sống tại đó Những yếu tố xã hội và văn hóa này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành và duy trì giá trị của bất động sản tại các địa phương khác nhau.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc, cơ quan đơn vị và cá nhân, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Các quan hệ giao dịch về bất động sản có tác động sâu rộng đến hoạt động kinh tế và xã hội, do đó Nhà nước cần ban hành các văn bản pháp luật, chủ trương, chính sách để quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, nhằm duy trì sự ổn định và khai thác nguồn lực phát triển đất nước Bất động sản gắn liền với đất đai, vốn thuộc sở hữu toàn xã hội, nên luôn chịu sự kiểm soát chặt chẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước để đảm bảo tính công bằng và phát triển bền vững.
Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở
Cầu là khối lượng một mặt hàng mà người mua sẵn lòng mua ở từng mức giá nhất định Trong bất động sản, cầu không phản ánh số lượng nhà ở theo nhu cầu tổng thể, mà là số lượng nhà để ở mà người mua mong muốn và sẵn lòng mua ở từng mức giá phù hợp Điều này phản ánh mối liên hệ giữa mức giá và lượng cầu, giúp xác định xu hướng thị trường bất động sản.
Cầu bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:
Tăng trưởng kinh tế góp phần nâng cao thu nhập của người dân, từ đó làm tăng nhu cầu cải thiện, mở rộng và nâng cấp chỗ ở Khi thu nhập tăng, khả năng thanh toán cho các nhu cầu nhà ở cũng được cải thiện, thúc đẩy cầu nhà ở gia tăng theo Người dân ngày càng mong muốn sở hữu những căn nhà đẹp, tiện nghi, an toàn và hiện đại hơn để phù hợp với mức sống ngày càng cao của mình Như vậy, sự tăng trưởng kinh tế không chỉ làm tăng thu nhập mà còn thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tiêu dùng ngày càng lớn hơn.
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
502 Bad GatewayUnable to reach the origin service The service may be down or it may not be responding to traffic from cloudflared
Chính sách tiền tệ của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản bằng cách thúc đẩy hoặc hạn chế sự phát triển của thị trường này Khi Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, lãi suất vay giảm xuống và điều kiện vay dễ dàng hơn, giúp cá nhân và hộ gia đình dễ tiếp cận vốn với chi phí thấp, từ đó thúc đẩy cầu nhà đất tăng lên do nhu cầu chuyển thành nhu cầu thực tế Ngược lại, chính sách thắt chặt tiền tệ với lãi suất cao hơn và điều kiện vay nghiêm ngặt hơn sẽ làm nguồn vốn từ các ngân hàng giảm sút, dẫn đến giảm cầu nhà đất nhanh chóng, góp phần kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản.
Kỳ vọng giá bất động sản trong tương lai ảnh hưởng lớn đến cầu đầu cơ, khi người dân dự đoán giá sẽ tiếp tục tăng, họ sẽ dồn vốn và vay mượn mua nhà, từ đó làm tăng cầu và gây sốt giá Ngược lại, nếu tin rằng giá sẽ không còn tăng, dòng vốn sẽ rút ra khỏi thị trường và chuyển sang các kênh đầu tư khác, làm giảm cầu và gây suy thoái thị trường bất động sản.
2.2.2 Cung bất động sản nhà ở
Cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá đã xác định Không phản ánh số lượng công trình xây dựng, quỹ đất hay quỹ nhà khai thác, mà thể hiện số lượng bất động sản nhà ở sẵn sàng tham gia thị trường ở mỗi mức giá phù hợp Cung bất động sản nhà ở thể hiện khả năng cung cấp các bất động sản để bán ra dựa trên mức giá mà người bán chấp nhận, giúp thị trường hoạt động hiệu quả và linh hoạt hơn.
Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất có giới hạn và rất kém linh hoạt trước sự biến động của giá cả, dẫn đến tình trạng cầu tăng làm giá nhà đất tăng cao do cung không kịp phản ứng Trong dài hạn, nhiều yếu tố như chính sách quy hoạch, quy định pháp lý và xu hướng phát triển hạ tầng ảnh hưởng đến sự thay đổi của cung bất động sản, góp phần điều chỉnh thị trường ổn định và bền vững hơn.
Tăng trưởng kinh tế không chỉ ảnh hưởng đến cầu nhà đất mà còn tác động đến cung cấp bất động sản Một nền kinh tế phát triển bền vững giúp tích lũy vốn cho xã hội và cá nhân, từ đó thúc đẩy nguồn lực đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở và các ngành hàng hóa liên quan.
Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cung ứng nguồn hàng hóa bất động sản cho thị trường Khi thị trường bất động sản phát triển và tiến tới mức độ tập trung hóa, vai trò của các doanh nghiệp trong việc cung cấp hàng hóa này càng tăng, góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành Khả năng cung ứng của các doanh nghiệp, về cả số lượng và chất lượng, phụ thuộc lớn vào năng lực hoạch định chiến lược, quản trị marketing, trình độ kỹ thuật cũng như khả năng tài chính của họ.
Quy hoạch đô thị là quá trình lập các đề án và kế hoạch phát triển các cụm đô thị, nhằm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nhà ở do Nhà nước xây dựng Điều này giúp tạo ra nguồn cung nhà ở trực tiếp cho thị trường bất động sản, đồng thời còn kích thích và thu hút vốn đầu tư từ khu vực tư nhân, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của đô thị.
Chính sách đất đai và nhà ở ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản thông qua các điều khoản về thuế đất đai, điều kiện tham gia thị trường và thủ tục xây dựng nhà ở Các chính sách hỗ trợ như giảm thuế cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giúp tăng nguồn cung nhà ở, góp phần cân đối cung cầu trên thị trường Đồng thời, các quy định về chuyển nhượng đất đai và hình thành các quỹ phát triển nhà ở cũng thúc đẩy quá trình phát triển bất động sản hiệu quả hơn.
Chính sách tiền tệ của Nhà nước, bao gồm chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng, ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở thông qua tác động đến thị trường tài chính Trong giai đoạn nới lỏng tiền tệ, cá nhân và doanh nghiệp bất động sản dễ tiếp cận nguồn vốn rẻ từ các định chế tài chính, từ đó phát triển nhiều dự án lớn và đa dạng, đặc biệt là nhà chung cư Ngược lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, chính sách thắt chặt tiền tệ làm tăng lãi suất vay và giảm nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc triển khai dự án và làm giảm nguồn cung nhà ở trên thị trường.
Công nghệ xây dựng ngày càng phát triển, mang lại các phương pháp xây dựng mới nhanh hơn, hiệu quả hơn và chất lượng hơn Đồng thời, sự ra đời của các loại vật liệu xây dựng bền, rẻ hơn giúp giảm giá thành xây dựng đáng kể Những tiến bộ này không chỉ làm giảm chi phí mà còn thúc đẩy tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, góp phần vào sự phát triển bền vững của ngành xây dựng và đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng.
Khái niệm về dự báo
Thuật ngữ “dự báo” có nguồn gốc từ tiếng Hy Lạp "Pro" (nghĩa là trước) và "gnois"
(có nghĩa là biết), "prognois" nghĩa là biết trước
Dự báo là quá trình dự đoán có căn cứ khoa học và mang tính xác suất, nhằm xác định mức độ, nội dung, các mối quan hệ, trạng thái và xu hướng phát triển của đối tượng nghiên cứu trong tương lai Nó bao gồm việc dự đoán cách thức và thời hạn để đạt được các mục tiêu đã đề ra, giúp định hướng các quyết định và chiến lược phù hợp.
Khái niệm về phát triển bền vững
Theo Ủy ban Môi trường và Phát triển Liên Hiệp Quốc, phát triển bền vững được định nghĩa là quá trình phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu hiện tại của con người mà không gây tổn hại đến khả năng đáp ứng các nhu cầu của các thế hệ tương lai Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cân bằng giữa phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường và đảm bảo sự công bằng xã hội để duy trì sự phát triển bền vững lâu dài.
Các khái niệm liên quan đến thị trường nhà phố
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà phố tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu:
Nhà phố là loại nhà xây dựng các căn liền kề nhau thành từng dãy, tận dụng tối đa không gian mặt đất để phát triển hệ thống nhà ở liên tiếp Với những lô đất hẹp ghép sát nhau, các căn nhà thường được ghép vào nhau thành từng khối liên hoàn, hạn chế diện tích sân vườn phía trước và sau, chủ yếu tập trung vào không gian sinh hoạt trong nhà.
Loại nhà này còn được gọi là nhà ở khối ghép, là dạng nhà ở cạnh nhau tạo thành các khu dân cư tập trung Đây gần như là dạng nhà biệt thự đơn lập hoặc song lập, nhưng với tiêu chuẩn về diện tích, tiện nghi thấp hơn so với biệt thự cao cấp.
Nhà phố là loại hình bất động sản phổ biến ở các đô thị lớn, đáp ứng nhu cầu kết hợp giữa không gian sống và kinh doanh của cư dân Trong đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà phố ngày càng tăng, đặc biệt đối với người có mức sống trung lưu, muốn sở hữu nhà để ở kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê Thị trường nhà phố không chỉ phục vụ mục đích kinh doanh như làm cửa hàng hay văn phòng mà còn là phân khúc bất động sản tiềm năng, phù hợp với xu hướng mua bán nhỏ lẻ tại Việt Nam Nhu cầu này mở ra nhiều cơ hội phát triển cho thị trường nhà phố, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và nâng cao đời sống người dân.
2.5.2 Cơ sở pháp lý thị trường nhà phố:
Ở Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở được công nhận chính thức theo Luật nhà ở, cụ thể tại Điều 4, quy định rằng hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu nhà qua các hình thức như đầu tư xây dựng, mua bán, thuê, thuê mua, nhận tặng, thừa kế, góp vốn, đổi, mượn hoặc ở nhờ, và quản lý nhà ở theo ủy quyền hoặc theo các hình thức khác hợp pháp Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật Đồng thời, Điều 5 của Luật nhà ở nhấn mạnh về việc bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu hợp pháp.
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật này
Nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân không bị quốc hữu hóa, trừ khi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội để lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, thiên tai Trong những trường hợp này, Nhà nước có trách nhiệm trưng mua, trưng dụng hoặc giải tỏa nhà ở và phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ cùng chính sách tái định cư theo quy định của pháp luật Các chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền hợp pháp về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình
Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm
Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai
Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở là các hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu nhà Trong trường hợp tặng cho hoặc để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam, những đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó, không chính thức sở hữu tài sản.
Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật liên quan là quyền của cư dân, đảm bảo sự quyền lợi và tiện nghi khi sinh sống Quy định này tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để công dân có thể tạo lập, mua bán và sở hữu nhà ở, bao gồm cả nhà phố, trong khu vực đó Việc tuân thủ các quy định pháp luật về sử dụng tiện ích công cộng góp phần thúc đẩy môi trường sống văn minh, an toàn và bền vững cho cộng đồng cư dân.
2.5.3 Đặc điểm của thị trường nhà phố Đất là một nguồn tài nguyên hữu hạn trong khi đó dân cư ngày một tăng nhanh nên chắc chắn giá trị đất nói chung và đất ở để xây dựng nhà ở ngày một khan hiếm
Dù các khu đô thị mới ngày càng mọc lên, nhưng giá trị của khu phố cổ vẫn giữ được những đặc điểm không thể thay thế, như câu “Ăn quận 5 - Nằm quận 3 - Xa hoa quận 1” thể hiện sự đẳng cấp của các quận nội thành Nhà phố trên các trục đường chính như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hàm Nghi, Đồng Khởi, 3/2 đều có giá trị “tấc đất – tấc vàng” nhờ lợi thế về vị trí và khả năng sinh lợi kinh doanh Chính vì vậy, giá nhà ở những khu vực này cao ngất ngưởng, do ai cũng mong muốn sở hữu để tận dụng giá trị gia tăng và lợi ích thương mại mà chúng mang lại.
Nhà phố nội thành ngày càng khan hiếm, dẫn đến giá trị tăng cao; trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ngày càng tăng sau khi Luật Nhà ở sửa đổi 2015 cho phép người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam được sở hữu bất động sản từ 1/7/2015 Thành phố Hồ Chí Minh có lượng lao động nhập cư lớn, không những đóng góp vào sự phát triển kinh tế mà còn tích lũy vốn và tận dụng chính sách vay mua nhà của ngân hàng, làm nhu cầu sở hữu nhà tăng rõ rệt Tuy nhiên, phân khúc nhà phố vẫn đa dạng phù hợp với nhiều phân khúc túi tiền và nhu cầu sử dụng khác nhau, tạo ra sức hút riêng biệt cho từng phân khúc thị trường.
2.5.4 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường nhà phố Biểu đồ 2.1: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM
(Nguồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng 140] )
Theo số liệu của Viện Nghiên cứu Khoa học Ngân hàng năm 2012, tổng cầu về nhà ở và đất đai tại TP.HCM tập trung chủ yếu vào nhà phố, chiếm khoảng 50% tổng nhu cầu thị trường.
Dân số ngày càng gia tăng trong khi diện tích đất đai không mở rộng dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là để tách hộ khi lập gia đình Sự gia tăng của người nhập cư và sự phát triển kinh tế thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao về thành phố, làm cho thu nhập của một bộ phận dân cư cũng tăng lên Chính sách nhà ở năm 2015 của Nhà nước đã thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu mua nhà tại TP.HCM nói riêng và toàn Việt Nam nói chung, góp phần vào sự gia tăng nhanh chóng của thị trường bất động sản.
Mặc dù thị trường nhà phố vẫn phát triển mạnh nhờ thói quen cư trú của người dân thích sống trong nhà phố gắn liền với đất, do chất lượng dịch vụ và sự ổn định, người Việt trong và ngoài nước vẫn ưu tiên lựa chọn nhà phố để đầu tư và kinh doanh sinh lợi như một khoản của để dành Trong khi đó, các khu đô thị tập trung và chung cư đang tăng nhanh, đặc biệt là đối với người nước ngoài có xu hướng mua chung cư cao cấp Thị trường nhà phố còn được thúc đẩy bởi nhu cầu thay đổi nhà ở do tăng dân số và biến động kinh tế, khiến việc mua-bán nhà phục vụ nhu cầu của người dân vẫn diễn ra sôi động Người Việt ở nước ngoài vẫn trung thành với nhà phố như một cách giữ gìn phần tài sản cố quốc, đồng thời tận dụng để cho thuê hoặc kinh doanh mang lại lợi nhuận.
2.5.5 Phân loại thị trường nhà phố
Dựa vào thiết kế và độ bền, Bộ Xây dựng phân loại nhà ở thành 4 cấp: nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3 và nhà cấp 4 Các cấp độ này được xếp hạng theo chất lượng thiết kế và độ bền giảm dần theo cấp phân loại, giúp người dùng dễ dàng lựa chọn phù hợp với nhu cầu và ngân sách.
- Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm
- Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch
- Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt
- Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt
- Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế số tầng
- Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 70 năm
- Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch
- Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment
- Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt
- Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ Số tầng không hạn chế
- Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây gạch
Niên hạn sử dụng trên 40 năm
- Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch
- Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông
- Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường
Nhà cao tối đa là 2 tầng
- Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm
- Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm)
- Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp
- Tiện nghi sinh hoạt thấp.
Một số nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà phố 28
Theo Green và Hendershott (1996), giá nhà ở chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như tuổi của căn nhà, số lượng phòng ngủ, các loại phòng khác, phòng tắm, hệ thống điều hòa trung tâm, vị trí trung tâm hay ngoại ô, quyền sở hữu, hệ thống xử lý chất thải, và ga sưởi Những yếu tố này quyết định giá trị của bất động sản trên thị trường Các yếu tố về thiết kế và tiện nghi của căn nhà cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá bán Do đó, việc đánh giá đầy đủ các yếu tố này là cần thiết để dự đoán chính xác giá nhà ở.
Zangerle (1972) và Henderson (1931) đã nhấn mạnh vai trò của các yếu tố môi trường và đặc điểm riêng của từng loại bất động sản trong quá trình định giá, bao gồm quang cảnh, thảm thực vật, mức độ ô nhiễm không khí, tiếng ồn và kết cấu của nhà ở Những yếu tố này ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản và cần được xem xét kỹ lưỡng khi thực hiện đánh giá bất động sản chuyên nghiệp.
Theo Feeman (1999), giá của hàng hóa không đồng nhất được xác định dựa trên các thuộc tính liên quan đến chính hàng hóa đó, đặc biệt đối với bất động sản, các yếu tố tiềm năng như cảnh biển, góc nhìn đẹp, gần siêu thị, trường học, bệnh viện đóng vai trò quan trọng trong việc tăng giá trị và thu hút các cá nhân sẵn sàng chi trả cao hơn.
Hughes và Sirmans (1993) nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố kẹt xe đến giá nhà tại Baton Rouge và Louisiana, Mỹ Họ nhấn mạnh rằng bên cạnh các yếu tố nội thất như diện tích, số phòng ngủ và phòng tắm, các yếu tố bên ngoài như điều kiện đường phố, an ninh, gần nơi làm việc và mua sắm cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản.
Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá cho thuê bất động sản tại Cần Thơ, dựa trên mẫu nghiên cứu gồm 210 quan sát Các yếu tố quyết định giá thuê nhà bao gồm diện tích sàn, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt, hình thức cho thuê và mức giá cho thuê trước đây Nghiên cứu này giúp làm rõ các nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại khu vực.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã nghiên cứu một mẫu tương đối nhỏ gồm 160 bất động sản tại TP Hồ Chí Minh Các tác giả xác định rằng các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm vị trí, diện tích đất, diện tích nhà ở, khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố và mặt tiền đường.
Nguyễn Ngọc Vinh (2012) đã nhận diện 18 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, được phân thành 5 nhóm chính: vị trí, yếu tố vật chất, yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng, và các yếu tố phi bất động sản Trong đó, nhóm vị trí gồm 6 yếu tố quan trọng như hạ tầng, an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan và phong thủy; nhóm yếu tố vật chất gồm hình dạng, kích thước, kiến trúc và xây dựng; nhóm yếu tố kinh tế bao gồm chức năng sử dụng và trang trí nội thất; còn nhóm các yếu tố phi bất động sản đề cập tới các động sản đính kèm, chính sách và giá trị vô hình Nghiên cứu kết luận rằng tất cả 18 yếu tố đều tác động đến giá trị bất động sản, với nhóm yếu tố vị trí thường có ảnh hưởng mạnh nhất, đóng vai trò then chốt trong định giá bất động sản.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và mô hình lý thuyết
Theo Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2007), giá cả nhà phố phần lớn phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu trên thị trường, khi cầu lớn hơn cung thì giá nhà tăng, ngược lại khi cầu thấp hơn cung thì giá giảm Tuy nhiên, giá nhà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác như khuyết tật thị trường như độc quyền, đầu cơ và cạnh tranh không lành mạnh, cũng như các can thiệp của Nhà nước như đầu tư hạ tầng, miễn giảm thuế, đấu giá tài sản sở hữu nhà nước và chính sách dành cho người thu nhập thấp Ngoài ra, tâm lý và thói quen của người dân cũng ảnh hưởng, ví dụ như không muốn bán nhà để lại của tổ tiên hoặc không thích sống chung cư, hay ham muốn sở hữu nhà nằm trên quốc lộ Nhìn chung, có ba nhóm nhân tố chính tác động đến giá nhà phố và thị trường bất động sản nhà ở là: cung cầu thị trường, yếu tố nội tại của thị trường và các tác động từ chính sách nhà nước cùng tâm lý người tiêu dùng.
2.7.1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với căn nhà
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản đóng vai trò quyết định mức độ sinh lời, khi khả năng sinh lời tăng lên thì giá trị của BĐS cũng tăng theo Mỗi bất động sản đều có hai loại vị trí chính: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, đều góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị Bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hoặc các khu vực trung tâm có giá trị cao hơn so với các bất động sản ở vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Ngoài ra, các BĐS nằm ở các ngã tư hoặc các trục giao thông quan trọng thường có giá trị cao hơn so với các vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là yếu tố then chốt trong việc xác định giá đất chính xác và hiệu quả.
Kích thước, hình thể và diện tích khuôn viên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính phù hợp với nhu cầu của cư dân Một khu đất có mặt tiền từ 4m-5m và chiều sâu từ 10m-15m được xem là tối ưu tại Thành phố Hồ Chí Minh, đáp ứng hiệu quả nhu cầu để ở của đa số dân cư trong khu vực.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
Các yếu tố về bất động sản lân cận ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản chính Trong những khu vực thấp, thường gặp nguy cơ ngập nước mùa mưa hoặc chịu tác động của triều cường, dẫn đến giá bất động sản thấp hơn Ngược lại, ở những khu vực cao ráo hơn, không bị ngập lụt, giá trị bất động sản sẽ cao hơn do môi trường sống thuận lợi và an toàn.
Hình thức bên ngoài của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc định giá trị Nếu hai bất động sản có chi phí xây dựng tương đương, thì bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thị trường sẽ có giá trị cao hơn Ngược lại, những công trình không thu hút hoặc không phù hợp với xu hướng sẽ dễ dàng giảm giá trị trên thị trường Do đó, yếu tố kiến trúc bên ngoài góp phần quyết định mức độ hấp dẫn và giá trị của bất động sản.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS
Nhóm các yếu tố kinh tế:
Khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản là yếu tố quyết định giá trị của bất động sản đó Mức thu nhập hàng năm từ BĐS càng cao, giá chuyển nhượng của bất động sản cũng tăng lên đáng kể Ngược lại, nếu khả năng sinh lời thấp, giá trị của bất động sản sẽ giảm xuống Đầu tư vào bất động sản có tiềm năng tạo ra lợi nhuận ổn định sẽ giúp nâng cao giá trị và thu hồi vốn hiệu quả hơn.
Tiện nghi liên quan đến bất động sản bao gồm hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ và thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ và cao cấp không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn làm tăng giá trị của bất động sản Do đó, việc đầu tư vào các tiện ích hiện đại, tiện nghi sẽ góp phần thúc đẩy giá trị bất động sản gia tăng bền vững.
2.7.1.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hiện có
Các quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan đến bất động sản (BĐS) bao gồm các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác Các quy định này điều chỉnh tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, cũng như các tranh chấp về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Ngoài ra, còn có các hạn chế về quyền sở hữu chung, chẳng hạn như hạn chế chiều cao xây dựng tại các khu vực đường băng, chẳng hạn không được xây cao quá 3 tầng để đảm bảo an toàn, trật tự trong khu vực.
2.7.1.3 Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản, khi các thay đổi về chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể ảnh hưởng đáng kể đến xu hướng đầu tư Sự điều chỉnh trong đường lối chính sách có thể tạo ra cơ hội hoặc thách thức cho các nhà đầu tư, qua đó tác động trực tiếp đến sự phát triển của lĩnh vực bất động sản trong nước.
Các chính sách có tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản, điển hình là các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài vào địa phương Những chính sách này giúp thúc đẩy nhu cầu về bất động sản tăng cao, dẫn đến khả năng tăng giá bất động sản trên thị trường Việc thu hút đầu tư bên ngoài không chỉ thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương mà còn làm tăng giá trị của các loại hình bất động sản trong khu vực Chính sách này đóng vai trò quan trọng trong việc tạo đà tăng trưởng cho thị trường bất động sản, mang lại lợi ích lâu dài cho các nhà đầu tư và cộng đồng địa phương.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
- Tình hình cung - cầu BĐS trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng
Các yếu tố xã hội:
Theo Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2007), các yếu tố xã hội ảnh hưởng lớn đến giá trị nhà ở; ví dụ, sự tăng đột biến mật độ dân số do dân số cơ học làm gián đoạn cân bằng cung cầu, đẩy giá nhà lên cao Ngoài ra, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán địa phương cũng đóng vai trò quan trọng trong xác định giá trị bất động sản Các yếu tố cá nhân như tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm, mối quan hệ gia đình, xã hội của cư dân cũng ảnh hưởng đến giá trị của căn nhà Bên cạnh đó, các yếu tố tâm linh, phong thuỷ cũng không thể bỏ qua khi đánh giá giá trị bất động sản trong khu vực.
Dựa trên cơ sở lý luận và tổng quan các công trình nghiên cứu trước đây, bao gồm kinh nghiệm quốc tế, các nghiên cứu trong nước và phân tích dữ liệu từ các nguồn tin cậy, tác giả đã tiến hành thảo luận nhóm và lấy ý kiến chuyên gia để xác định mô hình lý thuyết phù hợp Quá trình chọn lọc này giúp hình thành một mô hình nghiên cứu xác đáng, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng và mối quan hệ trong lĩnh vực nghiên cứu Các bước phân tích kỹ lưỡng đảm bảo mô hình đề xuất mang tính khả thi cao và phù hợp với thực tiễn.
Hình 2.1 Mô hình lý thuyết
(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
K/c đến TP mặt tiền đường
Tình trạng cung cấp điện nước Chi phí xây dựng
Chương 2 tập trung giới thiệu tổng quan lý thuyết liên quan đến đề tài Trong chương này, luận văn giải quyết được các nội dung sau:
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế, trong đó các khái niệm cơ bản như bất động sản, nhà ở, cung cầu và giá cả đóng vai trò trung tâm Bất động sản nhà ở có đặc điểm riêng biệt, phản ánh qua các yếu tố về vị trí, diện tích và tiện ích, ảnh hưởng lớn đến quyết định của người tiêu dùng Thị trường bất động sản nhà ở đóng vai trò thúc đẩy sự phát triển của xã hội, đồng thời phản ánh xu hướng đầu tư và tiêu dùng của người dân Quy luật cung cầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở, khi cầu vượt cung sẽ đẩy giá lên, còn cung vượt cầu sẽ làm giảm giá Hiểu rõ mối quan hệ giữa cung cầu và giá cả giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời góp phần kiểm soát và ổn định thị trường theo các quy luật cung cầu và quy luật giá cả.
Thị trường nhà phố là một lĩnh vực ngày càng phát triển mạnh mẽ, liên quan đến các khái niệm về loại hình nhà phố và cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động mua bán, xây dựng và sở hữu nhà phố Các đặc điểm nổi bật của thị trường nhà phố bao gồm tính thanh khoản cao, đa dạng về phân khúc và vị trí, cùng với sự biến động giá theo yếu tố thị trường Việc hình thành và phát triển thị trường nhà phố là tất yếu do nhu cầu ngày càng tăng về không gian sống và kinh doanh, đồng thời phản ánh sự đô thị hóa nhanh chóng Thị trường nhà phố được phân loại dựa trên mục đích sử dụng, vị trí và mức giá, giúp nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn phù hợp Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố gồm vị trí địa lý, tiện ích, pháp lý, xu hướng thị trường và các yếu tố kinh tế vĩ mô, tạo nên các biến số quan trọng quyết định giá trị bất động sản này.
Thứ ba: tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài từ đó rút ra mô hình lý thuyết.