MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG CẢNH QUAN VÀ DI SẢN ĐÔ THỊ BIỂN

Nguyễn Ngọc Hiếu Trường đại học Việt Đức Tóm tắt: Sự phát triển bền vững đô thị biển phụ thuộc vào khả năng bảo vệ tài nguyên du lịch, đặc biệt là cảnh quan bao gồm tầm nhìn hướng biển

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

CẢNH QUAN VÀ DI SẢN ĐÔ THỊ BIỂN

TS Nguyễn Ngọc Hiếu

Trường đại học Việt Đức

Tóm tắt: Sự phát triển bền vững đô thị biển phụ thuộc vào khả năng bảo vệ tài nguyên du lịch, đặc

biệt là cảnh quan bao gồm tầm nhìn hướng biển và hướng có cảnh quan đẹp cùng tiếp cận không gian mở tới các di sản tự nhiên và kể cả nhân tạo Tuy nhiên, đây là bài toán khó giải do xung đột lợi ích giữa cộng đồng lân cận, mục tiêu phát triển lâu dài của đô thị, và yêu cầu tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư Trong khi

đó, các công cụ kỹ thuật và pháp lý dường như chưa đủ chi tiết, hiệu lực, và đặc biệt là phù hợp với tiếp cận thị trường để dung hòa lợi ích của các bên một cách thuyết phục Bài viết thảo luận về một số lựa chọn trong thiết lập khuôn khổ pháp lý, kỹ thuật cùng các công cụ để việc quản lý phát triển đáp ứng yêu cầu bảo vệ cảnh quan tại khu vực đặc thù này

Từ khóa: cảnh quan đô thị biển, tiếp cận hợp tác phát triển, công cụ quản lý phát triển, bảo vệ cảnh

quan và di sản đô thị biển

1 Cảnh quan đô thị biển

Đô thị biển gắn với công nghiệp du lịch đóng vai trò ngày càng quan trọng đối với nền kinh tế đô thị

và khu vực lân cận Du lịch ngày nay đã trở thành ngành kinh tế tổng hợp có vai trò thay thế công nghiệp

trong để chuyển hướng đô thị hóa nhanh sang công nghiệp hóa và đô thị hóa vững chắc gắn liền với các ngành dịch vụ Đô thị biển có vị trí đặc biệt đối với phát triển ngành du lịch, vốn đóng góp tới gần 10% cho GDP quốc gia năm 2019i Các đô thị biển có sức cạnh tranh cao giúp nâng cao tính hấp dẫn cho các trung tâm đô thị lớn ở lân cận và tác động tích cực tới kinh tế vùng và quốc gia

Tài nguyên của đô thị biển dựa trên nền tảng cảnh quan, đặc biệt là cảnh quan tự nhiên Cảnh quan

tự nhiên luôn có tính độc đáo, duy nhất, tạo nên giá trị cốt lõi của đô thị biển Tầm nhìn hướng biển,

hướng mặt nước, hướng núi, và hướng tới cảnh quan tự nhiên ở các khu vực bảo tồn đa dạng sinh học luôn là nền tảng của tài nguyên cảnh quan cần gìn giữ Bên cạnh cảnh quan tự nhiên, các cảnh quan nhân tạo (đặc biệt là công trình và không gian di sản) hình thành hệ thống giá trị cốt lõi của đô thị biển với sự hòa hợp giữa tự nhiên và con người Năng lực cạnh tranh của các đô thị biển do đó phụ thuộc vào khả năng bảo vệ cảnh quan đặc thù, phát triển các tiện ích và tiện nghi phù hợp, và xây dựng hệ sinh thái dịch

vụ đồng bộ

Tuy nhiên, việc xây dựng và bảo vệ cảnh quan đô thị biển đang đứng trước nhiều thách thức Sức

ép tăng trưởng về du lịch nghỉ dưỡng những năm gần đây kéo theo sự phát triển ồ ạt và tràn lan hệ thống khách sạn, resort, condotel, các homestay và nhà ở có chức năng lưu trú hỗn hợp, các trung tâm thương mại, sân golf kèm theo bất động sản… Việc quản lý phát triển thiếu hiệu quả và hiệu lực có nguy cơ phá

vỡ cảnh quan, đánh mất bản sắc và suy giảm tài nguyên du lịch Xu hướng này dẫn tới các đô thị biển đặc

sắc nhưng chỉ có thể thu hút được phân khúc khách hàng ‘dễ dãi’ nhưng chi tiêu thấp (du lịch không đồng,

du lịch bầy đàn) khó tạo ra tích lũy cho kinh tế địa phương

Bài toán cân đối giữa bảo vệ và khai thác bền vững tài nguyên cảnh quan cần được đánh giá theo tiếp cận bền vững Một số địa phương đã giữ và giao tài nguyên cho các bên khai thác với nhiều cách tiếp

cận Khu vực trung tâm giữ cảnh quan dựa vào không gian công cộng; còn các khu vực khác giao ‘tài nguyên

cảnh quan’ cho doanh nghiệp khai thác và bảo vệ Tuy nhiên, khu vực nào cần được ứng xử như thế nào

– tốt hơn trước mắt và cả lâu dài cần đánh giá theo tầm nhìn dài hạn Có nên để doanh nghiệp độc quyền

tiếp cận danh thắng? Nên mở cho phân khúc nào? Có thể tìm được mô hình cùng khai thác với cộng đồng hay không? Để cảnh quan bị che khuất hay giữ không gian mở có thể là bài toán không dễ giải khi tính tương đối của giá trị cần giữ vẫn còn mâu thuẫn; và mô hình kinh doanh để thu lại giá trị gia tăng khi đầu

tư bảo tồn các giá trị này còn chưa hoàn thiện

Trong bối cảnh các bài học về sự lựa chọn giữ và giao ở các đô thị biển miền Trung trong hai thập

kỷ vừa qua đã lộ rõ, phải chăng yêu cầu gắn kết xã hội trong xu hướng phân hóa, phân cực ngày càng tăng

là vấn đề cần lưu ý (Xem một số ví dụ bên dưới)

Đường bờ biển bị bao chiếm nhưng khai thác không hiệu quả và xung đột với người dân địa phương

Hơn 45 km đường bờ biển từ chân núi Sơn Trà (Đà Nẵng) kéo dài đến Hội An (Quảng Nam) đã được ‘phân lô’ cho các resort và khu du lịch Nhiều chủ đầu tư sau khi nhận đất, rào chắn hết phần bờ biển và tổ chức

lễ khởi công nhưng chỉ để chiếm phần diện tích bờ biển mà không tiếp tục triển khai dự án dẫn tới khan hiếm mặt tiền bờ biển, tăng giá các resort để bán lại [3] Việc hạn chế tiếp cận bờ biển dài hơn 4 km ở khu vực trung tâm thành phố Nha Trang của Công ty Dewan International Việt Nam [4] gây bức xúc dư luận Tình trạng bao chiếm mặt tiền biển ở Cồn Vành, xã Nam Phú, huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình [5], bãi biển Lăng Cô, thị trấn Lăng Cô, huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế hoặc khu du lịch Bãi Xép, xã An Chấn, huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên [4] cho tới Mũi Né, Bình Thuận

Hình 1: Các resort vây kín bờ biển Đà Nẵng – Hội An

Nguồn: Youtube flycam Tầm nhìn hướng biển và hướng núi bị che chắn Hệ thống khách sạn cao tầng và dày đặc này như

một “bức tường cao ốc” dọc tuyến đường Trần Phú được cho là làm xấu đi cảnh quan bờ biển Nha Trang [6] Ngoài Novotel Nha Trang 18 tầng, Sheraton Nha Trang 33 tầng, và đặc biệt là bước tường Mường

Thanh 46 tầng (đang được hạ độ cao) có thêm hàng loạt khách sạn cao 40 tầng đang tiếp tục được xây dựng dọc bờ biển Nha Trang Tình trạng công trình cao tầng vây kín bờ biển cản trở tầm nhìn ở bên trong

có nguy cơ lan rộng như Đà Nẵng, Hạ Long, Phan Thiết, với hàng loạt khách sạn và căn hộ condotel cao tầng

Hình 2: ‘Bức tường’ nhà cao tầng che chắn tầm nhìn biển trên đường Trần Phú, Nha Trang

Nguồn: Youtube flycam 1 và flycam 2

Hình 3: ‘Bức tường’ nhà cao tầng che chắn tầm nhìn biển ở Mỹ Khê, Đà Nẵng

Nguồn: youtube flycam

2 Một số kinh nghiệm quốc tế quản lý cảnh quan đô thị biển

Mỗi quốc gia và thành phố có những ưu tiên và hành động cụ thể để bảo vệ cảnh quan của mình Một số ví dụ sau đây giúp minh họa các chiến lược của một số thành phố và quốc gia có nền du lịch phát triển:

2.1 Chiến lược bảo vệ tài nguyên du lịch lồng ghép trong quy hoạch và phát triển không gian đô thị Việc sử dụng khai thác không gian đô thị là sản phẩm tích hợp của chiến lược phát triển du lịch, chiến lược khai thác tài nguyên du lịch Chiến lược này luôn làm rõ các phân khúc khách hàng gắn với đặc

điểm tài nguyên tự nhiên và cảnh quan để quản lý bền vững Các vùng nghỉ dưỡng quy mô sẽ có các sản phẩm theo phân khúc và vị trí để đáp ứng nhu cầu hiện tại thích ứng với thay đổi của tương lai nhưng vẫn bảo vệ được tài nguyên du lịch Ví dụ Thái Lan phân định khá tốt các khu vực như Pattaya tập trung du lịch biển số lượng lớn cho giới ‘bình dân’, còn Phuket dành cho nhóm thu nhập cao với số lượng hạn chế

Kinh nghiệm từ đảo Oahu, Hawaii là điển hình trong bảo vệ tài nguyên du lịch Đảo này có rất nhiều

bãi biển đẹp, nhưng chỉ có Waikiki là khai thác theo quy mô lớn hiện đại và cao tầng Đa phần các bãi quy

mô nhỏ được khác khai thác tính hoang sơ, ở phân khúc hạn chế số lượng bởi tính cao cấp (bãi Ko Olina) Các resort tư nhân không độc quyền khai thác các danh thắng quan trọng mà cùng tiếp cận với cộng đồng Các bãi khác quy mô nhưng khai thác gắn với cộng đồng cư dân tại chỗ cũng được kiểm soát phát triển hạn chế cao tầng và giữ gìn tính hoang sơ (bãi biển Kailua)

Khu vực tập trung như Waikiki là điển hình của khu vực phát triển bất động sản nghỉ dưỡng thương mại được bố trí tách biệt với khu vực dân cư để giảm áp lực chi phí cao cho cuộc sống người dân địa phương, cung ứng dịch vụ hạ tầng xã hội chi phí hợp lý mà vẫn đáp ứng nhu cầu lớn của khách du lịch Bất động sản du lịch được giữ khoảng cách nghiêm ngặt với các danh thắng để bảo vệ tính hoang dã của tự nhiên và bảo tồn đa dạng sinh học (Diamond Head, bãi vịnh Hanauma, và khu vực các bãi biển tự nhiên ở

phía bắc đảo Oahu) (Xem hình dưới)

Hình 4: Bảo vệ cảnh quan từ bãi biển Waikiki tới di sản Diamond Head ở Honolulu, Oahu,

Hawaii

Nguồn: Google Earth Cảnh quan khu vực xây dựng cao tầng được thiết kế và quản lý tối đa hóa lợi ích của cả khu vực

Các tòa nhà trong khu vực xây dựng cao tầng được bố trí để tối đa hóa tầm nhìn tới biển và tới danh thắng

Khu du lịch

Khu nhà ở biệt lập

Khu ở hỗn hợp cũ

Khu thương mại

văn phòng

Khu bảo tồn – di sản tự nhiên

ông Viên trung tâm

của nhiều lớp lô đất Vị trí công trình, hướng công trình, chiều cao công trình, hình dạng công trình đều có tính toán để giảm thiểu nguy cơ che khuất tầm nhìn của công trình phía sau

Hình 5: Bảo vệ tầm nhìn hướng biển và hướng đến di sản ở bãi biển Waikiki, Oahu, Hawaii

Nguồn: Google Earth Waikiki được kiểm soát phát triển để phát triển không gian và cảnh quan bền vững Các công trình

cao tầng được xây dựng tập trung thành khu vực được bố trí giao thông công cộng phục vụ Việc kiểm soát đảm bảo các tòa nhà thấp dần về phía biển và phía danh thắng (Diamond Head), các tòa nhà có cạnh dài vuông góc bờ biển để tránh cản tầm nhìn của lớp Tất cả các tòa nhà cao tầng đều được bố trí để hạn chế xây chắn tầm nhìn biển của các tòa nhà phía sau, đặc biệt là các tòa nhà ở lớp gần mặt nước Các tòa nhà cao tầng được bố trí lệch nhau tránh hình thành các ‘bức tường chắn gió’ (dù lô đất vẫn là vuông nhưng phải xây so le) để giữ khoảng cách đủ để lớp phía sau vẫn có tầm nhìn hướng biển

2.2 Kiểm soát phát triển chiều cao theo khu vực

Bảo vệ tầm nhìn tổng thể trong đô thị lớn là công việc phức tạp đòi hỏi tính toán kỹ lưỡng Từ lý

thuyết cho tới thực tiễn luôn là khoảng cách và các công cụ kiểm soát cần đảm bảo nền tảng lý thuyết và căn cứ thực tiễn Bài học từ các lựa chọn kiểm soát ở Vịnh San Francisco cho thấy việc xây dựng các khái

niệm hình thái và kịch bản được phân tích kỹ lưỡng với mục tiêu tạo dựng hình ảnh đô thị đa dạng nhưng hòa hợp trên cơ sở lợi ích đa chiều (Xem hình dưới)

Hình 6: Xây dựng ý tưởng về quy hoạch cảnh quan để tối ưu hóa điểm nhìn ra vịnh và hình thái

đô thị theo khu vực hiện hữu

Nguồn: Sở Quy hoạch thành phố San Francisco

Việc kiểm soát được nghiên cứu để đảm bảo tính đa dạng theo vị trí được xây cao, với các bước nhảy chênh nhau từ 30m trở lên, khoảng cách giữa các tòa cao ốc khoảng 60m, và chuyển đổi hình yên ngựa giữa các khu thấp tầng và cao tầng để tạo đường chân trời đẹp về cả tổng thể lẫn khu vực từ nhiều hướng nhìn khác nhau

Hình 7: Kiểm soát chiều cao tối ưu hóa điểm nhìn ra vịnh và hình thái đô thị theo khu vực hiện

hữu

Nguồn: Sở quy hoạch San Francisco

Bộ khung kiểm soát được lựa chọn được nghiên cứu cụ thể từ các vị trí tiềm năng có thể cải tạo cùng với đề xuất phát triển cụ thể của thị trường bất động sản và có tính thích ứng thay đổi theo các chiều cao linh hoạt từ 200 m tới 300 m

Hình 8: Xây dựng căn cứ kiểm soát dựa trên các đề xuất phát triển cụ thể và các kịch bản đánh

giá cơ hội tiềm năng phát triển

Nguồn: Sở quy hoạch San Francisco

Tuy nhiên, giữa mong muốn và thực tế luôn có khoảng cách, bởi việc hạn chế về khoảng cách giữa các tòa nhà theo nhiều hướng nhìn khác nhau là rất khó, và đề xuất thường phong phú hơn ý tưởng ban

đầu Vì vậy, các nhà quản lý cũng khó từ chối những đề xuất phát triển nhất định (Xem hình dưới)

Hình 9: Khoảng cách giữa mong muốn kiểm soát và thực tế đề xuất phát triển

Nguồn: Sở quy hoạch San Francisco 2.3 Tối ưu hóa khai thác không gian chiều cao bằng công cụ chuyển nhượng quyền phát triển (Transferable Development Rights - TDR)

Công cụ này có ý nghĩa tại các khu vực cần nhiều tầm nhìn như khu vực ven biển và danh thắng Bất

động sản du lịch ở khu vực trung tâm thường cần xây tháp, và mỗi tháp cần các không gian kề cận để trống Công cụ hành chính của Nhà nước có thể hạn chế quyền phát triển của những chủ đất gần mặt biển Tuy nhiên, điều này dễ dẫn tới lạm dụng quyền xin cho và tham nhũng từ việc cấp phép và điều chỉnh cụ bộ Công cụ chuyển nhượng quyền phát triển có thể giúp giữ các khoảng trống và bù đắp cho bên không xây kinh phí để họ duy trì công trình hiện hữu Đây là công cụ thị trường tối ưu hóa sử dụng không gian giữa

các chủ đất có năng lực phát triển và nhu cầu khác nhau và đã được một số quốc gia (Hoa Kỳ, Italy, Nhật

Bản, Hàn Quốc, và nhiều nước đang phát triển như Ấn Độ, Thái Lan, Brazil) sử dụng giúp trao quyền xây dựng vào bên có lợi thế tốt nhất

TDR sử dụng để tối ưu hóa vị trí có tầm nhìn được áp dụng tại New York từ đầu thế kỷ 20, ban đầu được dùng để phục vụ xây tháp cao hơn và đảm bảo tầm nhìn (view) cho tháp thông qua cơ chế gom quyền xây dựng còn dư chưa sử dụng của các lô đất có hệ số sử dụng thấp chuyển nhượng về chủ đầu tư muốn xây tháp Các ô đã sang nhượng quyền phát triển không còn quyền xây thêm nên tòa tháp mới sẽ có ‘view’

xung quanh rộng hơn, vừa tăng giá trị, vừa tuân thủ quy định khống chế theo khu vực Để tránh có quá nhiều tòa tháp chọc trời gần nhau, Luật điều chỉnh ở New York yêu cầu việc hội quyền phát triển này phải đạt 33% ô quy hoạch có nghĩa là mỗi ô chỉ được có tối đa 3 tháp giúp tăng khoảng cách giữa các tháp

Hình 10: Mô hình chuyển nhượng quyền phát triển ở New York

Nguồn: Cơ quan quy hoạch New York 2.4 Tối ưu hóa không gian theo khu vực sử dụng công cụ điều chỉnh đất đai

Trên thực tế, việc các lô đất khai thác bất hợp lý có thể được điều chỉnh lại theo công cụ gom đất

và tái phân thửa Đây là công cụ được sử dụng để phát triển hạ tầng ở ven đô và tái phát triển đô thị ở

nhiều quốc gia nơi có quyền sử dụng đất phân tán, phức tạp cần có sự phối hợp của nhiều bên (Xem hình

dưới) Việc điều chỉnh đất đai thường yêu cầu người có đất đóng góp một tỉ lệ nhất định (khoảng 20% cho đến 50% quỹ đất - thậm chí cao hơn nữa) dành để xây dựng đường giao thông, không gian công cộng; đồng thời, một phần quỹ đất đóng góp có thể dùng để bán hoặc đổi lấy các hạng mục hạ tầng khu vực Các cá nhân và tổ chức có đất rộng sẽ chia sẻ để đóng góp theo diện tích hoặc theo giá trị quy đổi Tỉ lệ đóng góp cao hay thấp phụ thuộc vào phương án phát triển tạo ra giá trị tăng thêm và chia sẻ giữa các bên tham gia

Hình 11: Mô hình phát triển dựa trên công cụ đóng góp và điều chỉnh đất đai

Nguồn: [7] và [8]

Việc áp dụng công cụ TDR và LR có tiềm năng ở nhiều khu vực tại đô thị biển vốn có nhiều diện tích phát triển tự phát hoặc cải tạo lại theo hướng kinh doanh du lịch Tại các khu vực đô thị có nhu cầu chỉnh

trang để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, tùy quy mô và tính phức tạp, Nhà nước có thể tham gia hoặc hỗ trợ các chủ sở hữu đất (hoặc liên kết cùng với các công ty phát triển bất động sản) thành lập tổ chức hợp tác để gom các lô đất nhỏ lẻ thành các lô lớn hơn và chuyển nhượng quyền phát triển giữa các chủ thể để các công trình tối ưu hóa việc khai thác không gian và tiếp cận đến tầm nhìn hướng biển/hướng danh thắng Đồng thời, việc điều chỉnh giúp tạo không gian mới cho mục đích công cộng Các khu vực nhà ở ổ chuột dọc kênh rạch, ven danh thắng, bờ biển có cảnh quan đẹp có thể lựa chọn cải tạo toàn bộ thông qua

dự án mua gom của chủ đầu tư hoặc áp dụng cơ chế gom đất này nhưng phải tuân theo định hướng và các

kế hoạch/chương trình chỉnh trang đô thị được kiểm soát

3 Một số gợi ý về kiểm soát phát triển với mục tiêu bảo vệ cảnh quan và tiếp cận tới di sản

Hiện nay, hệ thống các công cụ quản lý phát triển cảnh quan đô thị nói chung và đô thị biển nói riêng tại Việt Nam bao gồm Luật và các văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnh vực quy hoạch và quản lý phát triển đô thị; Quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch xây dựng (2021); Đồ án quy hoạch đô thị; Đồ án thiết

kế đô thị (riêng); Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị Nhìn chung, các văn bản quy phạm pháp luật

này bước đầu đã tạo nên khung pháp lý cụ thể cho hoạt động quản lý Nhà nước về cảnh quan đô thị

Tuy nhiên, hệ thống này còn một số vấn đề Nhìn chung các quy định mới xác lập cơ sở quản lý theo

tiếp cận hành chính và phụ thuộc nhiều vào chất lượng đồ án; trong khi các chính sách và cách thức tổ chức triển khai phân kì ít được nghiên cứu gắn với các nguồn lực Việc áp dụng các quy chuẩn dường như chỉ phù hợp với các khu ở trong các đô thị mới; còn các khu vực cần khai thác với mật độ cao ở ven biển, khu vực cần cải tạo chỉnh trang với mục tiêu thu hút đầu tư xã hội, khu vực đô thị có chức năng du lịch và hỗn hợp còn thiếu các ‘chuẩn’ phù hợp Bên cạnh đó, hạn chế về chất lượng đồ án quy hoạch và nhìn

chung thiếu các thiết kế đô thị ở nhiều khu vực cần bảo vệ cảnh quan làm giảm khả năng linh hoạt trong

xử lý các đề xuất phát triển nhưng vẫn bảo vệ được yếu tố cốt lõi là cảnh quan và tầm nhìn hướng về các

di sản Đặc biệt, trong điều kiện cần phát triển theo mô hình hợp tác thì các nhà quản lý còn thiếu công cụ đánh giá và năng lực để quản lý thích ứng với thực tế

1 Để giải bài toán phát triển này, cần sử dụng tiếp cận chiến lược và tích hợp khai thác nguồn lực từ phát triển đô thị cũng như sự hợp tác của khu vực tư Bản thân quá trình lập quy hoạch tổng thể

cũng chưa làm rõ các cơ sở tính toán và ràng buộc phân kỳ đầu tư hạ tầng trục song hành với các nguồn thu từ phát triển các dự án thành phần Nhìn rộng hơn, bất cập từ cơ chế tài chính đấ đai như giá thuê đất thấp, khả năng cưỡng chế khi dự án chậm triển khai và nợ ngân sách cũng làm giảm khả năng tái đầu tư cho hạ tầng khi mở rộng đô thị

Giải pháp để thực thi có hiệu quả quy hoạch bắt đầu từ quản lý chiến lược và tích hợp nguồn lực cùng với quy trình ra quyết định minh bạch Các quyết định chiến lược có thể bao gồm định hướng sử dụng

không gian hướng tới chất lượng hay số lượng cần có căn cứ cụ thể và điều chỉnh thích ứng với thực tiễn Việc cho phép mở rộng bên ngoài khu vực hiện hữu cần đánh giá tác động ngân sách, đảm bảo khả năng cân đối kéo dài hạ tầng đô thị Chú ý các mô hình hợp tác để khai thác không gian biển, không gian di sản, hoặc khu vực du lịch sinh thái nhưng giảm thiểu việc hạn chế quyền tiếp cận đến cảnh quan và bãi biển ở khu vực đông dân cư Các đề xuất có thể ảnh hưởng tới khu vực bảo tồn cần được nghiên cứu theo phương pháp để giảm thiểu xung đột Một số vấn đề cần chú ý như:

• Về việc mở bãi biển riêng cho resort Ra quyết định cho các resort có bãi biển riêng cần minh bạch về

lợi ích và chi phí, đảm bảo tính cân đối (công và tư) trong giới hạn khai thác tài nguyên tổng thể Hết sức hạn chế ‘tư nhân hóa’ các tiếp cận đến danh thắng chủ chốt của đô thị

• Đánh giá tác động giao thông Việc ‘cho’ thêm hệ số sử dụng đất ở các vị trí có nhiều công trình cao

tầng hoặc hạ tầng hạn chế luôn cần đánh giá tác động giao thông để quản lý tích hợp Các khu vực khai thác không gian ở mức độ cao cần thảo luận với các nhà đầu tư từ sớm và xác lập căn cứ thực tiễn để kiểm soát tạo công bằng cho các bên thay vì xin cho từng trường hợp

• Huy động vốn đầu tư Các phương án mở rộng dẫn tới kéo dài hạ tầng ra khu vực mới cần đánh giá tác

động lên ngân sách và tìm kiếm giải pháp hợp tác đầu tư với bên ngoài Khi nguồn lực phụ thuộc nhiều bên tham gia, Nhà nước phải đảm bảo cam kết triển khai các hạng mục hạ tầng để hiện thực hóa lợi ích của các bên tham gia thông qua các nguồn đối ứng hoặc cơ chế tạo nguồn đồng hành với các dự án phát triển

2 Bên cạnh định hướng chiến lược, cần xây dựng cơ sở để tổ chức lại quy hoạch sử dụng đất huy động được sự tham gia của cộng đồng Sự thay đổi trên diện rộng khó có thể diễn ra nếu thiếu cả quyết

tâm của chính quyền và đồng hành của người dân Nếu giá đất thay đổi không lớn sau đầu tư và chi phí đền bù giải tỏa lớn thì việc mua lại khó khả thi Nếu để tồn tại các khu vực phát triển tự phát kéo dài, khu vực này sẽ khó thu hút đầu tư vào hạ tầng để cải thiện chất lượng dịch vụ, về lâu dài lãng phí nguồn tài nguyên cũng như cơ hội kinh doanh Các khu vực này có thể nghiên cứu áp dụng cơ chế góp đất và huy động các bên tham gia đầu tư cải tạo theo mô hình đồng thuận với sự hỗ trợ về quy hoạch của đô thị linh hoạt và bám sát thực tiễn Mục tiêu của phát triển là nâng cấp hạ tầng đô thị và du lịch, khai thác tài nguyên hiệu quả bền vững, và giải quyết hài hòa quan hệ lợi ích

Đường chân trời ở bờ biển và hướng nhìn có giá trị cao cần trở thành trung tâm của các quy định ‘cứng’ Để quản lý cảnh quan bền vững cần xác lập bộ khung kiểm soát chiều cao, hướng,

khoảng cách các tòa nhà cao tầng để đảm bảo tầm nhìn tới các điểm nhấn quan trọng

Lấy ví dụ thành phố Vũng Tàu để đánh giá, có thể thấy thành phố có rất nhiều không gian và đường

bờ biển, điểm nhìn tới không gian mở có giá trị Tuy nhiên, giá trị của một số điểm cao tạo nên bản sắc