Chế độ sở hữu toàn dân về luật đất đai và quan hệ pháp luật đất đai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT Tiểu luận môn Pháp luật đất đai Đề tài Chế độ sở hữu toàn dân về luật đất đai và quan hệ pháp luật đất đai Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện Mã sinh.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

Tiểu luận môn: Pháp luật đất đai

Đề tài: Chế độ sở hữu toàn dân về luật đất đai và quan hệ pháp luật đất đai

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Mã sinh viên:

Lớp:

Hà Nội, Tháng 11/2022

MỤC LỤC DANH SÁCH THÀNH VIÊN 1

MỞ ĐẦU 3

NỘI DUNG 3

1 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI 3

1.1 Cơ sở hình thành: 3

1.2 Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: 4

1.3 Chủ thể, khách thể của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: 5

1.4 Nội dung của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai 8

2 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 12

2.1 Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai: 12

2.2 Yếu tố cấu thành: 12

2.3 Cơ sở làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai 14

2.4 Những đặc trưng riêng biệt trong quan hệ pháp luật đất đai đối với hành chính .15

2.5 Những đặc trưng riêng biệt trong quan hệ pháp luật đất đai đối với kinh tế - thương mại 17

2.6 Những đặc trưng riêng biệt trong quan hệ pháp luật đất đai đối với dân sự, hôn nhân và gia đình 17

KẾT LUẬN 18

Tài liệu tham khảo: 18

MỞ ĐẦU

Đất đai vốn là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, gắn liền với cuộc sống con người Việc điều chỉnh các xác định quan hệ pháp luật đất đai, cũng như chế độ sở hữu

vô cùng quan trọng trong việc giữ trật tự xã hội, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, ngăn chặn những nguy cơ như hoang phí nguồn đất,… và bảo đảm quyền lợi cho người sử

dụng đất

NỘI DUNG

1 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

1.1 Cơ sở hình thành:

1.1.1 Một số luận điểm của chủ nghĩa Mác Lê-nin về tính tất yếu khách quan của việc

quốc hữu hoá đất đai:

Học thuyết Mác-Lê nin cho rằng nhân loại cần phải thay thế hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bằng cách “xã hội hoá" đất đai thông qua việc thực hiện quốc hữu hoá đất đai Quốc hữu hoá đất đai là một việc làm mang tính tất yếu khách quan và phù hợp với

tiến trình phát triển của xã hội loài người Bởi lẽ:

- Xét trên phương diện kinh tế, việc tích tụ, tập trung đất đai đem lại năng suất lao động và hiệu quả kinh tế cao hơn so với việc sản xuất nông nghiệp trong điều kiện duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai

- Về nguồn gốc phát sinh, các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác-Lênin nhận thấy: đất đai không do bất cứ ai tạo ra, có trước con người và là “tặng vật" của thiên nhiên ban tặng cho con người, chính vì thế mọi người đều có quyền sử dụng

- Nghiên cứu phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp, C.Mác đưa

ra kết luận: “mỗi một bước tiền của nền sản xuất tư bản chủ nghĩa là một bước đẩy nhanh quá trình kiệt quệ hoá đất đai.” Mặt khác xét về phương diện xã hội, sở hữu

tư nhân về đất đai lại trở thành phương tiện để giai cấp tư sản (giai cấp chiếm hữu đất đai) thực hiện việc khai thác, bóc lột sức lao động của người lao động để làm giàu cho chính mình

- Quốc hữu hoá đất đai do giai cấp vô sản thực hiện phải gắn với vấn đề giành chính quyền và thiết lập chuyên chính vô sản

- Việc xoá bỏ chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp tư sản phải là một quá trình tiến hành lâu dài, gian khổ

Mặc dù các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác-Lênin khẳng định việc tiếng hành quốc hữu hoá đất đai là một tất yếu khách quan, tuy nhiên sau đó ông cũng chỉ ra rằng không thể xoá bỏ ngay lập tức chế độ tư hữu về ruộng đất, việc xoá bỏ chế dộ này phải là một quá trình lâu dài

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của việc xây dựng chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

- Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, chính quyền nhân dân tuyên bố bãi bỏ các luật lệ về ruộng đất của chế độ cũ;

- Năm 1946, Hồ Chủ tịch kí sắc lệnh về giảm tô; bãi bỏ thuế thổ trạch ở thôn quê;

- Năm 1953, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà thông qua Luật cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của địa chủ, phong kiến, cường hào chia cho nông dân, thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng”;

- Tiếp đó, Hiến pháp năm 1959 quy định: “Nhà nước chiểu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đẩt và các tư liệu sản xuất khác của nông dân ” (Điều 14);

- Trong những năm 1960, miền Bắc thực hiện phong trào “hợp tác hoá” vận động nông dân đóng góp ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất, ở giai đoạn này, Hơn nữa, hiện nay trong điều kiện nước ta “mở cửa”, chủ động hội nhập từng bước vững chắc vào nền kinh tế khu vực và trên thế giới và tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu thì việc xác lập hình thức sở hữu toàn dân về đất đai là một trong những phương thức nhằm góp phần củng cố và bảo vệ vững chắc nền độc lập dân tộc

- Sau khi đất nước thống nhất (ngày 30/4/1975), Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Hiến pháp 1980 quy định rõ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai qua Điều 19 và Điều 20

- Sau đó, Hiến pháp năm 1992 ra đời, tiếp tục khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông

hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân.” (Điều 17)

Việc xây dựng và cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã được quy định trong các văn bản pháp luật nhưng trước đây chưa có sự thống nhất Bộ luật dân sự năm

2005 quy định “đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước”, còn tại Điều 17 Điều 18 Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) và khoản 1 điều 5 Luật đất đaii năm 2003 điều quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” Tuy nhiên, cho đến nay, các quan hệ về quản lý và sử dụng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đã mang tính ổn định thông qua các quy định của Hiến pháp năm 2003 (Điều 53), Bộ luật Dân sự

2015 (Điều 197) và Luật Đất đai 2013 (Điều 4)

1.2 Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:

1.2.1 Khái niệm về quyền sở hữu và chế độ sở hữu:

- Quan hệ sở hữu là một loại quan hệ xã hội giữa người với người trong quá trình chiếm hữu nhưng của cải vật chất trong xã hội

- Theo từ điển Tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu là “Quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình" Dưới góc độ pháp lý, quyền sở hữu là “phạm trù pháp lý phản án các quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định.”

- Như vậy, quyền sở hữu là tập hợp các quyền sử dụng, quyền hưởng thụ, quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, quyền tặng cho, phá huỷ, thủ tiêu đối tượng sở hữu theo luật định…

- Khi các quan hệ sở hữu được thể chế thành luật pháp và cơ chế vận hành nhất định thì toàn bộ hệ thống pháp luật ấy cùng với toàn bộ cơ chế tổ chức vận hành hợp thành chế độ sở hữu

1.2.2 Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:

- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận, quy định

và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng

và định đoạt đất đai

- Sở hữu toàn dân về đất đai được đề cập cụ thể trong Luật đất đai năm 2013 như sau: 1) Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này

2) Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất;

3) Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại;

4) Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.3 Chủ thể, khách thể của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:

1.3.1 Chủ thể:

- Chủ thể của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là toàn thể dân tộc Việt Nam do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Các cơ quan nhà nước chỉ thay mặt nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc và thực hiện các nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai Nhà nước có toàn quyền trong chiếm hữu, sử dụng

và định đoạt Nhà nước định đoạt đất đai một cách tuyệt đối và sở hữu duy nhất về đất đai là thuộc về dân tộc Việt Nam Nhà nước lại trao quyền cho người sử dụng đất được cụ thể hóa trong Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chung của người sử dụng đất Người sử dụng đất có thể là người trực tiếp thực hiện ý đồ của Nhà nước khi khai thác các lợi ích có được từ đất

để phục vụ cho việc phát triển sản xuất, kinh tế, xã hội Người sử dụng đất được Nhà nước bảo đảm thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất

- Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:

• Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức)

• Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)

• Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ

• Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viên, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo

• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoài giao,

cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch

• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu

tư

Nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai quốc gia, bằng các hoạt động địa chính, Nhà nước bảo đảm cho các chủ thể nêu trên được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật đất đai Nhà nước sẽ thực hiện việc kiểm tra, giám sát trong quá trình quản lý và sử dụng đất cũng như có cơ chế bảo hộ quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Một khi giữa các chủ thể nêu trên có mâu thuẫn, bất đồng thì Nhà nước sẽ giải quyết nhằm đảo bảo trật tự, an toàn xã hội

1.3.2 Khách thể:

- Khách thể của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là toàn bộ vốn đất đai của lãnh thổ nước Việt Nam

- Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

• Nhóm đất nông nghiệp:

+) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác +) Đất trồng cây lâu năm

+) Đất rừng sản xuất

+) Đất rừng phòng hộ

+) Đất rừng đặc dụng

+) Đất nuôi trồng thủy sản

+) Đất làm muối

+) Đất nông nghiệp khác gồm đất để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt

• Nhóm đất phi nông nghiệp:

+) Đất gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

+) Đất xây dựng trụ sở cơ quan

+) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

+) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hóa, …

+) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

+) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác

+) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

+) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

+) Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

+) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động

trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

+) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Nhóm đất chưa sử dụng thuộc vào quỹ đất dự phòng

1.4 Nội dung của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

1.4.1 Quyền chiếm hữu đất đai

Quyền chiếm hữu đất đai là quyền của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước

Dưới góc độ pháp lí, quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, bởi lẽ nó là

cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện quản lí thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình, bởi vì Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kĩ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lí như đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, hiện trạng

sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai để nắm được biến động đất đai qua các thời kì

Việc phân biệt giữa quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với tư cách đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai với quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất dưới đây sẽ làm rõ hơn nhận định trên đây về việc Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai cho dù Nhà nước có thực hiện việc giao đất, cho thuê đất… cho người sử dụng đất sử dụng

ổn định, lâu dài Cụ thể:

- Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Còn người sử dụng đất thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở quyền sử dụng đất của mình Điều đó có nghĩa là họ chiếm hữu đất đai khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng Hơn nữa, sự chiếm hữu đất đai này đi liền với yêu cầu bắt buộc phải sử dụng đất, nếu người sử dụng đất chiếm hữu đất đai

mà không sử dụng đất, không được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép thì họ sẽ bị thu hồi đất (quyền chiếm hữu đất đai của

họ

bị chấm dứt) Mặt khác, quyền sử dụng đất của người sử dụng là quyền phái sinh (có sau) Tính phái sinh của quyền sử dụng đất thể hiện quyền này chỉ có thể phát sinh trên cơ sở được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

- Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai là vĩnh viễn, trọn vẹn Tính vĩnh viễn thể hiện ở chỗ: Nhà nước không bao giờ mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình mặc dù đã giao hoặc chưa giao đất cho bất cứ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng ổn định, lâu dài Tính trọn vẹn thể hiện ở chỗ: Nhà nước chiếm hữu toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, bao gồm đất liền, hải đảo và vùng đất ngập nước thuộc khu vực lãnh hải Còn người sử dụng đất chỉ được quyền chiếm hữu từng diện tích đất nhất định mà Nhà nước giao, cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định và không được làm thay đổi mục đích sử dụng đất mà Nhà nước đã xác định rõ trong quyết định giao đất, cho thuê đất

- Nếu như quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai là gián tiếp, mang tính khái quát thì quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể đối với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng

1.4.2 Quyền sử dụng đất đai

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất

Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình Bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau được quy định như sau:

- Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể;

- Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lí và

sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Điều này có nghĩa là thông qua quá trình

sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực; đồng thời, người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa

vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nhà, đất, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước

bạ, nộp tiền sử dụng đất v.v

Mặc dù quyền sử dụng đất của người sử dụng kể từ khi Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 được ban hành đã bao hàm cả quyền chuyển đổi; tặng cho; chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chúng ta cũng không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu

đất đai và quyền sử dụng đất, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa,

cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất của người

sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được thể hiện ở các khía cạnh

cơ bản sau đây:

• Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước

với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;

• Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có

quyền chuyển đổi; tặng cho, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định (bao gồm 08 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất)

Ví dụ: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này (Điểm b khoản 1 Điều 179) Hoặc tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình