MỤC LỤC 4 1 Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất 4 a Khái niệm 4 b Đặc điểm quyền sử dụng đất 4 2 Khái niệm và đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất 6 a Khái niệm 6 b Đặc điểm thị trường quyền sử d.
Trang 2
MỤC LỤC 4
1 Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất: 4
a Khái niệm 4
b Đặc điểm quyền sử dụng đất: 4
2 Khái niệm và đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất: 6
a Khái niệm: 6
b Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất: 6
II Khái niệm và đặc điểm bất động sản và thị trường bất động sản 7
1 Khái niệm bất động sản: 7
2 Đặc điểm của bất động sản: 7
a) Tính cá biệt và khan hiếm: 7
b) Tính bền lâu: 7
c) Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: 8
3 Thị trường bất động sản: 8
a) Khái niệm: 8
b) Đặc điểm: 8
III Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất 9
IV Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế 10
TÀI LIỆU THAM KHẢO 14
NỘI DUNG
I Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất NỘI DUNG
I Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất
1 Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất:
a Khái niệm
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lí mà còn
2
Trang 3là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất Đất đai có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông và lâm nghiệp, là cơ
sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai, pháp luật các nước đều quy định những vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai như quyền sở hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất
b Đặc điểm quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản: Điều 105 Bộ luật dân
sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản
là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền
sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Như
vậy, dưới góc độ này quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ luôn được xác lập trên một tài sản
và tài sản này luôn gắn liền với đất đai Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế, bởi lẽ:
tồn tại dưới dạng đất đai Do đặc tính có ích của đất nên mọi hoạt động của con người đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất nên tính chất đối vật của quyền sử dụng đất là không thể phủ nhận
• Quyền sử dụng đất do pháp luật quy định: Điều 166 Luật đất
đai năm 2013 quy định các quyền năng chung của quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình ; những quyền năng riêng phụ thuộc vào từng loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
3
Trang 4dụng đất Đồng thời pháp luật quy định cụ thể về căn cứ, hình thức phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng đất
• Quyền sử dụng đất có tính hạn chế:
• Một là,quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể Nếu như Nhà nước không trao quyền sử dụng đất cho một chủ thể nào đó thì chủ thể này không có quyền sử dụng đất
• Hai là, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập,
còn quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập nên mang tính đầy đủ, trọn vẹn Nhà nước có toàn quyền trong việc quản lý và sử dụng, định đoạt toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thổ bằng việc quy định nội dung của quyền sử dụng đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, có quyền thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao Đồng thời, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ duy nhất do Nhà nước làm đại diện thực hiện mà không có bất kỳ một chủ thể nào khác được phép thực hiện
• Ba là, quyền sở hữu toàn dân về đất đai có tính vĩnh viễn,
trong khi đó quyền sử dụng đất thì không Tính vĩnh viễn của quyền sở hữu toàn dân về đất đai là không bị giới hạn về mặt thời gian, còn quyền sử dụng đất lại bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể như thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá
50 năm khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng đất của các chủ thể bị chấm dứt
2 Khái niệm và đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất:
a Khái niệm:
Thị trường quyền sử dụng đất là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch
về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, tặng cho, bán đấu giá quyền sử dụng đất, ) Thị trường quyền sử dụng đất là tổng hòa các mối quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một thời gian nhất định
4
Trang 5Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường quyền sử dụng đất là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện
b Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất:
Thị trường quyền sử dụng đất hiện nay là một thị trường phức tạp
về nhiều quan hệ Các giao dịch thường đòi hỏi chi phí nhiều về thời gian, công sức và tiền bạc Thị trường hiện nay đang dần từng bước chính quy hơn Nhà nước đã ban hành quy định về giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm định hướng thị trường quyền sử dụng đất công khai, minh bạch, lành mạnh và phát triển đúng hướng Việc đầu
tư vào thị trường quyền sử dụng đất đang thu hút được nhiều tầng lớp nhân dân quan tâm bởi lẽ lợi nhuận thu được từ thị trường này là khá hấp dẫn đối với người tiêu dùng
Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự thay đổi các yếu tố kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, Thị trường quyền sử dụng đất thường bị ảnh hưởng bởi tin đồn, phụ thuộc vào lợi nhuận thu được, các thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, các chiến lược phát triển trong khu vực, tác động một cách mạnh mẽ và trực tiếp
Thị trường quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
• Quyền sử dụng đất khi áp giá để chuyển đổi, chuyển nhượng trên thị trường có nhiều loại giá Giá được hình thành do các bên tự do thỏa thuận với nhau hoặc là thông qua thủ tục đấu giá hoặc là kéo theo khung giá của Nhà nước.Những loại giá do Nhà nước quy định thường là thấp, còn giá trên thị trường thì cao hơn so với giá của nhà nước
• Thủ tục tiến hành khi chuyển đổi, chuyển nhượng, theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân theo các bước chặt chẽ Các chi phí cho các giao dịch như đóng thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng, lệ phí địa chính, Chính vì vậy các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thường kéo dài và chi phí lớn
• Các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không công khai diễn ra phổ biến và khó kiểm soát Để có các giấy tờ làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật, trong thực tế rất khó khăn Các giao dịch viết tay, có người làm chứng, có xác nhận của bất động sản liền kề, xác nhận qua phường, tồn tại phổ biến vì thủ tục đơn giản, đỡ tốn kém về thời gian, chi phí và tránh được cả thuế của nhà nước Nhà nước khó kiểm soát được các giao dịch còn vì việc quy hoạch, kế hoạch sử đất không theo kịp nhu cầu thị trường,
5
Trang 6hồ sơ đăng ký ban đầu và hồ sơ đăng ký biến động đất đai không được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời
• Quyền sử dụng tài nguyên đất đai quý hiếm: do đất đai là tặng vật của thiên nhiên ban tặng cho con người có vị trí độc nhất vô nhị nên quyền sử dụng đất trên những mảnh đất đắc địa sẽ đem lại lợi nhuận lớn cho đối tượng nắm được chủ quyền Chính giá trị lợi nhuận hấp dẫn này đã xảy ra tình trạng đầu cơ đất đai, biến động giá nhà đất gây ảnh hưởng xấu tới xã hội
• Thị trường quyền sử dụng đất tồn tại trong thị trường bất động sản chịu sự tác động của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, tâm lý và pháp luật Các giao dịch quyền sử dụng đất diễn ra trên cả nước nhưng tập trung nhất vẫn ở thành thị, các trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và các khu ven đô mới chuyển thành quận, huyện, thị trấn mới,
II Khái niệm và đặc điểm bất động sản và thị trường bất động sản
1 Khái niệm bất động sản:
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất
2 Đặc điểm của bất động sản:
a) Tính cá biệt và khan hiếm:
- BĐS mang tính chất của đất đai, chính vì lý do này mà nó có tính khan hiếm Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và diện tích,
… Cũng chính vì vậy, bất động sản là không di chuyển, di dời được và hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt
b) Tính bền lâu:
- Bất động sản có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian Bởi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hoại Nếu trên mảnh đất, chúng ta xây dựng những công trình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm
- Ý nghĩa của tính lâu bền của bất động sản chính là tuổi thọ của công trình, kiến trúc được xây dựng trên nó Tuổi thọ của bất động sản được phân thành tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Với tính chất lâu bền, các tài sản bất động
6
Trang 7sản được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Bởi tính chất này khiến bất động sản trở thành loại hàng hóa mang đặc điểm không bao giờ vơi hay cạn
đi, đa dạng và phong phú
c) Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
- Một bất động sản này có thể gây ra một tác động rất lớn đến các bất động sản khác Các bất động sản có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho nhau và có tính chất chịu sự ảnh hưởng của nhau Đây cũng làm một tính chất của bất động sản được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư
3 Thị trường bất động sản:
a) Khái niệm:
- Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo…
- Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thể
- Thị trường bất động sản hình thành và phát triển thúc đẩy việc tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất ngày càng khai thác đất đai có hiệu quả hơn
- Thị trường bất động sản là thước đo trình độ chuyển sang cơ chế thị trường của mỗi một quốc gia
- Thị trường bất động sản sẽ phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng của thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình lưu thông
Thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất , thừa kế tài sản là bất động sản … được tiến hành
b) Đặc điểm:
- Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên phải có phương thức mua bán, chuyển nhượng đặc biệt khi mua bán phải thỏa mãn hai yêu cầu pháp lí:
• Một là, yêu cầu về kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
• Hai là, làm thủ tục đăng kí chủ quyền, thực hiện các nghĩa vụ với cơ quan quản lí Nhà nước để xác lập sở hữu tài sản Khi tham gia giao dịch trên thị trường, người cho vay, người mua, người thuê, bên thứ ba khác có nhu cầu
về Bất động sản cần tìm hiểu lí lịch, nguồn gốc của Bất động sản xem đó
có phải là “tài sản có tì vết” hay không để hạn chế rủi ro.- Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động của người mua và người bán Bất
7
Trang 8động sản giao kết với nhau Hoạt động thuê Bất động sản chính là hoạt động mua quyền sử dụng Bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định của quyền sử dụng Bất động sản
- Thị trường bất động sản mang tính đặc vùng và khu vực
- Các yếu tố tác động đến chất lượng của hoạt động thị trường bất động sản bao gồm: trình độ phát triển kinh tế của đất nước trước những cơ hội và thách thức của thời cuộc và sự tác động của hội nhập kinh tế quốc tế
III Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất
Hai loại thị trường trên có mối liên hệ mật thiết, gắn bó với nhau và chịu sự tác động lẫn nhau Thị trường quyền sử dụng đất tồn tại trong thị trường bất động sản Muốn phát triển thị trường bất động sản chính quy thì cần có một thị trường quyền
sử dụng đất lành mạnh và ổn định
Trong tình hình hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn chậm nên ảnh hưởng tới việc phát triển, đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường1 Để hai thị trường có cơ hội phát triển
và đi đúng hướng, Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân, đây sẽ là bước đột phá đầu tiên xác lập lại trật tự sở hữu về quyền sử dụng đất 2
Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có sự biến động rất lớn trong thời gian vừa qua Nguyên nhân cơ bản nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Việc thay đổi, mở rộng quy hoạch thủ đô, thành phố, thị trấn, đô thị đã kéo theo một hệ quả là lượng diện tích tương đối lớn đất nông nghiệp bị chuyển sang đất đô thị, làm cho thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp dần bị thu hẹp Thị trường đất đô thị trở thành nền tảng của thị trường bất động sản do tính kinh tế, tính giá trị, tính sử dụng của loại đất này ngày càng được coi trọng hơn so với đất nông nghiệp2 Khi phát triển thị trường bất động sản, cần quan tâm nghiên cứu một lực lượng trung gian thúc đẩy quá trình giao lưu các giao dịch quyền sử dụng đất và giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Ví dụ trong thực tế, nghề môi giới là nhân
1 PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) và Ngô Thúy Hằng (2015), “Tìm hiểu Pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Quận Đống Đa – Thành phố Hà Nội”, NXB Xây dựng, Hà
Nội 2 TS Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế (Chương trình sau Đại học), NXB Đại học
Quốc gia Hà Nội, Trang 170
2 PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) và CN Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật về quản lý chung
cư ở Việt Nam, Sách chuyên khảo, NXB Xây Dựng Hà Nội; PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) và Ths Tạ
Thu Thảo (2017), Pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, Sách
chuyên khảo, NXB Xây dựng
8
Trang 9tố trung gian giúp góp phần thúc đẩy giao lưu giữa thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản 3
Trong quá trình thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, các rủi ro xảy ra cho người tiêu dùng trong thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau: thiếu hiểu biết của khách hàng về dự án, “tín dụng đen”, các chiêu trò, hoạt động lừa dối khách hàng, … Bảo vệ quyền lợi, lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần có sự vào cuộc, phối kết hợp của các cơ quan ban ngành và người sử dụng đất cũng cần phải tìm hiểu để tự bảo vệ quyền lợi cho chính mình 4
IV Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế
Để có thể khẳng định một cách chắc chắn quyền sử dụng đất có thật sự là một vật quyền hạn chế hay không trước hết cần phải làm rõ các nội dung liên quan đến vật quyền hạn chế
Về khái niệm vật quyền, vật quyền hay còn gọi là quyền đối vật là khái niệm
pháp lý có nguồn gốc từ Luật La Mã cổ đại Trải qua quá trình phát triển lâu dài, vật quyền đã chứng minh được vai trò đặc biệt quan trọng trong hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia phát triển hiện nay Vật quyền theo nghĩa hẹp là quyền dân sự của một chủ thể, cho phép chủ thể này được thực hiện các hành vi một cách trực tiếp và ngay tức khắc lên vật Vật quyền được vận hành mà không cần phải phụ thuộc vào chủ thể khác, do đó, vật quyền gồm hai yếu tố là chủ thể của quyền (cá nhân, tổ chức) và đối tượng của quyền5 Ở phạm vi rộng hơn, vật quyền là một chế định pháp luật bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật quy định về vật với tư cách là đối tượng của vật quyền, nội dung của các loại vật quyền, căn cứ phát sinh, chấm dứt các loại vật quyền, nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyền, các hạn chế
mà người có vật quyền phải tuân thủ khi thực hiện các quyền năng của mình…6 Đối lập với vật quyền là trái quyền hay còn gọi là quyền đối nhân là quyền dân sự của một chủ thể, cho phép chủ thể có quyền yêu cầu (trái chủ) một chủ thể có nghĩa
vụ (thụ trái) phải thực hiện hành vi nhất định để đạt được lợi ích của mình
Về phân loại, có nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại vật quyền, nếu như dựa trên tiêu chí mối quan hệ giữa vật với chủ thể có vật quyền và cũng như tính chất đủ và trọn vẹn của vật quyền, vật quyền gồm: Vật quyền chính và vật quyền hạn chế Và
3 PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt
Nam, Sách chuyên khảo, NXB Lao động – Xã hội, Hà Nội
4 PGS.TS Doãn Hồng Nhung, CN Hoàng Anh Dũng (2017), “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao kết và
thực hiện hợp đồng theo mẫu khi mua bán căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam”, Đại học
Huế - Trường đại học Luật
5 Nguyễn Ngọc Điện (2011), Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối với việc thực hiện và hoàn thiện hệ
thống pháp luật tài sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 03/2011, tr 92
6 Dương Đăng Huệ (2015), Nên sử dụng khái niệm vật quyền trong Bộ luật Dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp,
Văn phòng Quốc hội, số 13/2015, tr 5
9
Trang 10để chứng minh quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế, ta phải hiểu thế nào là vật quyền hạn chế?
Vật quyền hạn chế: Vật quyền hạn chế là quyền của chủ thể không phải là chủ
sở hữu đối với tài sản Vật quyền hạn chế được phát sinh từ quyền sở hữu theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật Trên một tài sản có thể tồn tại nhiều loại vật quyền hạn chế khác nhau, trong khi chỉ có một vật quyền chính tồn tại trên tài sản Vật quyền hạn chế cũng mang đầy đủ những đặc điểm của vật quyền nhưng so với vật quyền chính thì không có tính vĩnh viễn mà phụ thuộc vào thời hạn mà pháp luật quy định hoặc trong thời hạn thỏa thuận với chủ sở hữu7 Như vậy, có thể thấy quyền sử dụng đất ở nước ta có đầy đủ tính chất của một vật
quyền hạn chế Điều này được thể hiện cụ thể như sau: Thứ nhất, quyền sử dụng
đất có đối tượng là vật
Một là, đất đai là một bộ phận của thế giới vật chất khách quan Vật theo
cách hiểu thông dụng nhất là “cái có hình khối, tồn tại trong không gian, có thể nhận biết được”8 Như vậy, bất cứ một thứ gì để được coi là vật phải được tồn tại hiện hữu trên thực tế với hình dạng, kích thước nhất định và bằng giác quan thông thường bất cứ ai cũng có thể nhận biết được mà không cần phải thông qua tư duy trừu tượng phức tạp “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó”9 Với đặc tính như vậy đất
là vật Tuy nhiên, nếu chỉ đất đứng tách biệt và riêng rẽ với các yếu tố khác của tự nhiên thì đất đơn thuần là đối tượng thuộc lĩnh vực nghiên cứu của các ngành khoa học như địa chất, hóa học, môi trường… mà chưa phải là đối tượng mà các chủ thể hướng đến bởi không đem lại lợi ích thỏa mãn nhu cầu của các chủ thể Đất đai cũng là khái niệm chỉ đất nhưng ở phạm vi rộng hơn, trong đó không chỉ có đất mà bao hàm nhiều yếu tố khác của tự nhiên cụ thể: “Đất đai là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, gồm: Khí hậu của bầu khí quyển, lớp phủ thổ nhưỡng, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước”10 Như vậy, đất đai tồn tại trên thực tế một cách khách quan, hữu hình, đó là một chỉnh thể có thể nhận biết bằng giác quan thông thường nên hoàn toàn có thể khẳng định đất đai là vật
Hai là, đất có tính có ích và mọi hoạt động của con người đều phải thực
hiện trên đất và tác động vào đất Tính có ích của đất thể hiện ở việc đất có thể thỏa mãn một nhu cầu nào đó của con người Trước tiên là nhu cầu cư trú rồi đến các nhu cầu sản xuất – kinh doanh, văn hóa – xã hội… của con
7 Vũ Thị Hồng Yến (2015), Mối quan hệ giữa tài sản, vật và QTS trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành và
hướng sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2005, Tạp chí Luật học, số 8/2015, tr 68
8 Viện Ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, tr 1106
9 Krasil’nikov, N.A (1958), Vi sinh vật đất và các thực vật cao hơn hơn, Thư viện trực tuyến Soil & Health, địa chỉ
website: www.Soilandhealth.org
10 Lương Văn Hinh (chủ biên) (2003), Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai, Nxb Nông nghiệp, tr 06
10