Hoạt động liên quan đến đầu tư và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án đầu tư Hoạt động liên quan đến đầu tư và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án đầu tư Nhóm 13 Luật đất đai Nội dung chín.
Trang 1Hoạt động liên quan đến đầu tư và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của
dự án đầu tư
Nhóm 13 - Luật đất đai
Trang 2sử dụng đất dự
án đầu tư
3 Cơ quan có thẩm quyền giải quyết và thời hạn giải
quyết
4 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án
đầu tư
5 Những bất cập trong quy định của
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
Trang 3THEO ĐIỀU 11 NGHỊ ĐỊNH 25/2020/NĐ-CP SỬA ĐỔI TẠI NGHỊ ĐỊNH 31/2021/NĐ-CP QUY ĐỊNHĐIỀU KIỆN XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
Các dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình
Danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.
Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị
Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trang 4THEO ĐIỀU 11 NGHỊ ĐỊNH 25/2020/NĐ-CP SỬA ĐỔI TẠI NGHỊ ĐỊNH 31/2021/NĐ-CP QUY ĐỊNHĐIỀU KIỆN XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn;
Gói thầu, dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn
nhà thầu, nhà đầu tư khác mà phải áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt.
6 Không thuộc trường hợp:
=>Dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì được tổng hợp vào danh mục dự án đầu tư có sử
dụng đất.
Khái niệm
Trang 5Điều kiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong dự án đầu tư
Đảm bảo các điều kiện
chung để được chuyển
nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định tại
khoản 1 Điều 188 Luật
Đất đai 2013
1
Chủ đầu tư (người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất… để thực hiện
dự án xây dựng kinh doanh nhà ở) phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án
2
Có ngành nghề kinh doanh phù hợp
Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai
2013, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Người nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở (bên mua) phải đảm bảo các điều kiện sau:
3
Trang 6Điều kiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong dự án đầu tư
Lưu ý trường hợp chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm:
Luật Đất đai không có quy định cụ thể đối với việc chuyển nhượng dự án có sử
dụng đất đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, nhưng Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ lại có hướng dẫn chi tiết về nộidung này Trong đó, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan đầu mối thẩm địnhviệc chuyển nhượng dự án và tham mưu UBND tỉnh việc thu hồi đất của bên
chuyển nhượng, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng (Điều 83 Nghị định
43/2014/NĐ-CP)
3
Trang 7Cơ quan có thẩm quyền giải quyết và
thời hạn giải quyết
Trang 8Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Dự án do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu
tư thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải
quyết
→ Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Luật
Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014
Trang 9Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014, các dự án UBND cấp tỉnh có thẩm
quyền chấp thuận chủ trường đầu tư bao gồm:
a) Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầuhoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quyđịnh của pháp luật về đất đai;
b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trườnghợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tạikhu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới
10.000 người tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tíchđất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án
quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt;
c) Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf);
d) Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực
hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có
ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh
Đối với dự án do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư
Trang 10Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư
thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ
quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ
quyết định.
→ Căn cứ theo quy định tại Điều 31 Luật Đầu tư
2020 số 61/2020/QH2014
Trang 111 Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;
b) Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của
cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của cảng hàng không, sân bay có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên;
c) Dự án đầu tư mới kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không;
d) Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300
tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I;
đ) Dự án đầu tư chế biến dầu khí;
e) Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), trừ kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài;
g) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất
từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị;
dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt;
h) Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;
2 Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo
chí;
3 Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên;
4 Dự án đầu tư khác thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật.
Điều 31 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014, các dự án UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trường đầu tư bao gồm:
Trang 12Thời hạn giải quyết
Căn cứ theo quy định tại
Điều 36 Luật Đầu tư 2020 số
61/2020/QH2014 về trình
tự, thủ tục chấp thuận đầu
tư của UBND cấp tỉnh
Đối với dự án do Ủy
ban Nhân dân cấp
tỉnh cho phép đầu tư
Căn cứ theo quy định tại Điều
35 Luật Đầu tư 2020 số61/2020/QH2014 về trình tự,
thủ tục chấp thuận đầu tưcủa Thủ tướng Chính phủ
Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư
Trang 13Thủ tục chuyển nhượng đất của dự án đầu tư
Trang 144.1 Các phương thức chuyển nhượng dự án gắn
liền với quyền sử dụng đất
Phương thức 1: Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc phần lớn số cổ phần/phần vốn góp của Công ty
sở hữu dự án.
Phương thức 2: Thực hiện chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản không gắn với việc chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp/chuyển nhượng công ty.
Phương thức 3: Chuyển nhượng tài sản trên đất Phương thức 4: Sáp nhập doanh nghiệp sở hữu dự án vào doanh nghiệp nhận sáp nhập (doanh nghiệp mua)
Phương án 5: Chia, tách doanh nghiệp sở hữu dự án, sau đó chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp của doanh nghiệp được tách khi đủ điều kiện thực hiện dự án.
Trang 15Quy định tại
khoản 4 Điều 83
Nghị định 43/2014
Trang 164.2 Thủ tục chuyển nhượng đất
của dự án đầu tư
Đối với thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc
dự án đầu tư trong trường hợp bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì các bên liên quan ( bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 của Nghị định này
Trang 17Các bước thực hiện
BƯỚC 1
Các bên thực hiện việc
chuyển nhượng dự án
đầu tư theo quy định
của pháp luật về đầu tư
Trang 184.2 Thủ tục chuyển nhượng đất
của dự án đầu tư
Đối với thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc
dự án đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước: thì các bên liên quan ( bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất.
Trang 19Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4
Các bên thực hiện mua bán,
góp vốn bằng tài sản gắn
liền với đất theo quy định
của pháp luật dân sự
Văn phòng đăng ký sau khi nhận hồ sơ, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì tiến hành lập hồ sơ
Bên nhận chuyển nhượng nộp
hồ sơ chuyển nhượng dự án trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp
Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình
Các bước thực hiện
Bước 5
Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp
đồng thuê đất
Trang 20Những bất cập trong quy định của pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng
Trang 21Bất cập
Pháp luật đất đai hạn chế quyền nhận chuyển nhượng
QSDĐ đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sovới tổ chức kinh tế có vốn đầu tư trong nước
Điều kiện chuyển nhượng chung về QSDĐ còn chưa chặtchẽ và đầy đủ
Chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng QSDĐ chưathống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động
sản, Luật Nhà ở, Luật đầu tư; còn nhiều vướng mắc, bất cập
và không phù hợp với thực tiễn
Thủ tục hành chính cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyểnnhượng QSDĐ để đầu tư kinh doanh còn mâu thuẫn
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐcòn chưa rõ ràng và thống nhất
Trang 22Kiến nghị hoàn thiện
Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải bao quát và quy định chi tiết đối với từng trường hợp cụ thể Đẩy mạnh cải cách hành chính nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản
lý đất đai Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đổi mới hệ thống tài chính đất đai.
Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin và sự tham gia giám sát của nhân dân.
Tiếp tục củng cố và kiện toàn bộ máy cơ quan quản lý Nhà nước các cấp.
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan quản
lý Nhà nước
Tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong công tác đăng ký nhà, đất.
Trang 23Đinh Thuỳ Linh - 21063079 Trịnh Thị Thủy - 19063158
Sử Ngọc Phương Uyên - 19063178 Bùi Thanh Thảo - 18050573
Trương Minh Hải - Trương Khánh Linh - 21063089 Nguyễn Mai Linh - 20063098