Luật Đất đai năm 2013 với 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai nhiều hơn 02 nội dung so với Luật Đất đai năm 2003, bổ sung nội dung có liên quan đến công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đấ
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
Các loại hồ sơ và sổ sách liên quan đến thông tin thửa đất bao gồm sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như các số liệu thống kê và kiểm kê đất đai Những tài liệu này giúp xác định chính xác tình trạng pháp lý và đặc điểm của từng thửa đất, phục vụ công tác quản lý, quy hoạch và sử dụng đất đai hiệu quả Việc nắm rõ các loại hồ sơ này là bước quan trọng trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
- Bản đồ địa chính: 50 tờ BĐĐC đất phi nông nghiệp tỷ lệ 1/500, 30 tờ BĐĐC đất nông nghiệp tỷ lệ 1/1000
- Giá đất chi tiết đến từng thửa đất (giá đất theo khung giá của Nhà nước, giá đất cụ thể, giá đất giao dịch thực tế trên thị trường)
- 100 hộ gia đình, cá nhân có giao dịch có giao dịch quyền sử dụng đất.
Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Kinh tế, xã hội, thực trạng cảnh quan môi trường
- Tình hình quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai
3.4.2 Phân loại thửa đất 3.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
- Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian:
+ Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính: chuẩn về hệ tọa độ, chuẩn về phân lớp đối tượng (giao thông, thủy hệ, thửa đất );
+ Chuyển dữ liệu sang định dạng File của phần mềm GIS
Chuyển đổi và gộp các lớp đối tượng không gian địa chính vào cơ sở dữ liệu theo nhóm đối tượng để quản lý hiệu quả hơn Sử dụng bản đồ địa chính dạng số của thị trấn Vân Đình nhằm nâng cao khả năng phân tích và ứng dụng dữ liệu Đồng thời, xây dựng các bản đồ chuyên đề dựa trên dữ liệu địa chính số hóa, giúp phục vụ công tác quy hoạch, quản lý đất đai và phát triển địa phương một cách chính xác và tiện lợi.
Để phục vụ công tác nghiên cứu và quản lý đất đai, việc xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính là bước quan trọng, trong đó bao gồm các trường thông tin về thửa đất như số tờ, số thửa, mục đích sử dụng, diện tích, loại đất, địa chỉ thửa đất, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời, thông tin về chủ sử dụng đất như họ tên, địa chỉ thường trú, năm sinh, số chứng minh nhân dân cũng được nhập đầy đủ Các dữ liệu này được tổ chức thành các bảng dữ liệu liên quan, đảm bảo khả năng truy xuất và phân tích hiệu quả nhằm hỗ trợ nghiên cứu và ra quyết định trong lĩnh vực quản lý đất đai.
3.4.4 Xây dựng CSDL giá đất
Dữ liệu thuộc tính giá đất bao gồm ba nhóm chính: nhóm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất, nhóm dữ liệu giá đất cụ thể và nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường Những thông tin này giúp xác định chính xác giá trị đất đai dựa trên các tiêu chí khác nhau, hỗ trợ công tác định giá và quản lý thị trường bất động sản hiệu quả Việc nắm bắt các nhóm dữ liệu này là yếu tố quan trọng trong quy trình phân tích và đưa ra các quyết định liên quan đến giá đất.
3.4.5 Khai thác CSDL và chia sẻ thông tin giá đất
Dựa trên cơ sở dữ liệu đã được xây dựng, người dùng có thể tra cứu thông tin không gian và thuộc tính một cách nhanh chóng, trực quan, giúp hỗ trợ nhiều mục đích khác nhau một cách hiệu quả.
- Tra cứu thông tin: Tra cứu thông tin thửa đất, tra cứu thông tin theo chủ sử dụng, tra cứu thông tin theo yêu cầu;
Xác định nghĩa vụ tài chính dựa trên giá đất là yếu tố quan trọng trong việc tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và lệ phí trước bạ Giá đất còn là căn cứ để tính toán tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng Ngoài ra, giá đất còn ảnh hưởng đến thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Chỉnh lý biến động: tách thửa, gộp thửa
- Theo dõi, tra cứu thông tin về giá đất;
- Tính tiền sử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vức đất đai;
- Ứng dụng ArcGIS Online chia sẻ thông tin giá đất:
+ Chia sẻ bản đồ lên ArcGIS Online;
+ Khai thác CSDL giá đất trên ArcGIS Online;
Phương pháp nghiên cứu
3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu, số liệu, dữ liệu sự kiện và thông tin có sẵn liên quan đến địa bàn nghiên cứu, cơ sở dữ liệu và giá đất là bước quan trọng để phục vụ cho đề tài Việc điều tra và thu thập dữ liệu một cách chính xác giúp hệ thống hóa thông tin, nâng cao độ tin cậy của phân tích và đảm bảo các kết quả nghiên cứu phản ánh đúng thực tế Kết quả này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của quá trình nghiên cứu, đồng thời hỗ trợ các quyết định liên quan đến phát triển đất đai và quy hoạch đô thị.
Thu thập các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước và địa phương liên quan đến nội dung nghiên cứu, đặc biệt là các văn bản về quản lý đất đai tại thị trấn Vân Đình Quá trình điều tra và thu thập tài liệu nhằm đảm bảo đầy đủ thông tin pháp lý hỗ trợ cho nghiên cứu về quản lý đất đai tại địa phương Việc tổng hợp các văn bản pháp luật giúp xác định các quy định hiện hành, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại thị trấn Vân Đình.
- Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý về sử dụng đất đai thị trấn Vân Đình;
- Thu thập bản đồ địa chính, thu thập biểu thống kê đất đai của thị trấn qua các năm;
- Thu thập bảng giá đất quy định của thành phố Hà Nội
3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Điều tra, chỉnh lý hệ thống bản đồ địa chính theo hiện trạng sử dụng đất
- Điều tra giá đất thỏa thuận trên thị trường có giao dịch trong những năm gần đây theo mẫu phiếu lập sẵn
+ Số lượng phiếu điều tra: 100 phiếu;
Phiếu điều tra bao gồm các nội dung chính như số tờ bản đồ, số thửa đất, diện tích, chủ sử dụng đất, tên đường, vị trí chính xác của khu vực và giá thỏa thuận giữa người nhận và người chuyển quyền sử dụng đất Các thông tin này giúp xác định rõ ràng đặc điểm và quyền sở hữu của từng lô đất, hỗ trợ quy trình thực hiện giao dịch đất đai một cách minh bạch và chính xác Việc cung cấp đầy đủ dữ liệu trong phiếu điều tra là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo tính pháp lý và thuận tiện trong các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chúng tôi lựa chọn phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp để thu thập dữ liệu chính xác về các giao dịch liên quan đến đất đai trong những năm gần đây Đối tượng khảo sát gồm các cá nhân và người đại diện hộ gia đình đã thực hiện các giao dịch đất đai trong thời gian này Việc chọn mẫu được thực hiện theo phương pháp chọn mẫu có chủ định, dựa trên tuyến đường quy định trong bảng dữ liệu đất đai, nhằm đảm bảo tính đại diện và độ chính xác của nghiên cứu.
Dựa trên danh sách các thửa đất có giao dịch gần đây từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Ứng Hòa, chúng tôi thực hiện chọn mẫu ngẫu nhiên để điều tra Quá trình lựa chọn dựa trên vị trí của thửa đất theo bảng giá đất của Nhà nước, đảm bảo phân bố đều để phản ánh toàn diện các tuyến đường Đặc biệt, khu vực giáp trục đường Quốc lộ 21B, nơi có nhiều biến động về giá đất và giá cao hơn các khu vực khác, sẽ được tập trung điều tra với số lượng phiếu nhiều hơn để phản ánh chính xác biến động thị trường tại đây.
Dựa trên các phiếu điều tra, quá trình nhập giá giao dịch thực tế ngoài thị trường vào nội dung giá thị trường trong CSDL giúp đánh giá chính xác tình hình và kết quả thu thập dữ liệu về giá đất Quá trình này còn bao gồm tổng hợp, phân tích biến động giá đất thị trường và xác định mức tăng giảm (nếu có) so với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành, đảm bảo tính minh bạch và phù hợp với thực tế thị trường.
3.5.3 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu
- Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu không gian:
+ Sử dụng phần mềm FAMIS chuyển dữ liệu sang khuôn dạng File *.Shp;
+ Gộp các đối tượng không gian địa chính hình thành cơ sở dữ liệu toàn thị trấn, có sự phân lớp đối tượng riêng biệt;
+ Xây dựng một số bản đồ chuyên đề bằng chức năng thành lập bản đồ chuyên đề của ArcGIS
- Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính bao gồm:
+Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin thuộc tính lớp thửa đất;
+Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin thuộc tính lớp tài sản gắn liền với đất;
+ Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin lớp giao thông;
+ Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin lớp thủy hệ;
+ Xây dựng cấu trúc dữ liệu thông tin liên quan tới dữ liệu giá đất;
Chúng tôi xây dựng cơ sở dữ liệu tổng hợp về thửa đất và chủ sử dụng đất, bao gồm các thông tin như số tờ, số thửa, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, vị trí, giá đất theo bảng giá, giá thị trường, giá đất cụ thể, tên chủ sở hữu và địa chỉ Dữ liệu này được chuyển đổi sang định dạng GIS bằng phần mềm Excel hoặc Access để dễ dàng liên kết dữ liệu thuộc tính, dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính một cách chính xác và hiệu quả.
3.5.4 Phương pháp tích hợp và truyền tải thông tin
Sử dụng công nghệ ArcGIS Online, tích hợp giữa ArcGIS và Internet, giúp truyền tải, biên tập và chia sẻ cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hòa, TP Hà Nội một cách hiệu quả Các công cụ WebMap được cấu hình sẵn trong ArcGIS Online cho phép khai thác dữ liệu dễ dàng, phục vụ nhu cầu tìm kiếm thông tin về giá đất của các đối tượng khách hàng một cách nhanh chóng và chính xác Công nghệ này góp phần nâng cao hiệu suất quản lý, chia sẻ dữ liệu địa lý và thúc đẩy hoạt động khai thác thông tin bất động sản tại khu vực.