ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở - BẤT ĐỘNG SẢN CĂN BẢN

Hoạt động định giá bất động sản BĐS là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản , đó là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hóa BĐS trên thị t

ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Lớp : 07-CĐQTKDBĐS

NĂM HỌC 2015 – 2016

DANH SÁCH NHÓM 10



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

- BĐS : Bất động sản

- BĐS TĐG: Bất động sản thẩm định giá

TÀI LIỆU THAM KHẢO

- Bài giảng môn “Định giá tài sản ‘’.PGS.TS.Lê Thị Kim Nhung

-

http://www.slideshare.net/ngochoangminh735/nh-gi-bt-ng-sn-bng-phng-php-so-snh-trc-tip

- http://www.thuvienluanvan.org/download/tailieu/153.pdf

-M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 6

1.Lý do chọn đề tài 6

2.Mục tiêu nghiên cứu 7

3.Phạm vi nghiên cứu 7

4.Nội dung và phương pháp nghiên cứu 7

PHẦN 1.TỔNG QUAN 8

1.1.Các khái niệm cơ bản 8

1.1.1.Tổng quan về Thẩm định giá 8

1.1.2 Tổng quan về bất động sản 12

1.1.3.Tổng quan về thẩm định giá bất động sản 15

1.2 Cơ sở lý thuyết về vấn đề thẩm định giá 15

PHẦN 2: NỘI DUNG 16

2.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu (Q8) 16

2.1.1.Vị trí địa lý 16

2.1.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thẩm định giá 17

2.2.Khảo sát , thu nhập thông có liên quan đển BĐS TĐG và BĐS so sánh 18

2.2.1 Thông tin về BĐS so sánh với BĐS TĐG 18

2.3.Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp định giá BĐS TĐG – Nhà ở 19

2.3.1.Mô tả đặc điểm về bất động sản mục tiêu: 19

2.4.Kết luận 24

PH N M Đ U ẦN MỞ ĐẦU Ở ĐẦU ẦN MỞ ĐẦU

1.Lý do ch n đ tài ọn đề tài ề tài.

Hoạt động định giá bất động sản (BĐS) là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản , đó là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hóa BĐS trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mục tiêu

cụ thể

Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh của nước

ta , hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động Các quan hệ cung cầu diễn ra nhiều hơn , sự biến động bất thường về giá cả bất động sản và những cơn sốt đất đai đang diễn ra Cụ thể thị trường nhà ở hiện nay đang diễn ra sôi động , với mục đích định cư hoặc dùng tiền nhàn rỗi để sở hữu bất động sản và đầu tư dại hạn cho tương lai là lựa chọn của nhiều người , nhất là thời điểm bất động sản dễ mua và dễ sử dụng như hiện nay, điều này khiến cho giá của loại hình BĐS này khó nắm bắt vì tùy vào mỗi khu vực và giá trị BĐS mang lại

Xuất phát từ thực tế trên , nhóm em chọn đề tài thẩm định giá cho nhà ở , cụ thể

là nhà ở số nhà 77 , Hoàng Minh Đạo , q8 để người sở hữu có thể biết được giá trị căn nhà mình sở hữu và cũng là đáp ứng nhu cầu thiết thực cho người muốn sở hữuBĐS này

2.M c tiêu nghiên c u ục tiêu nghiên cứu ứu

Phân tích , thẩm định giá BĐS bao gồm những mục tiêu sau:

giá , ứng dụng phương pháp định giá vào định giá BĐS nhà ở số 77 , Hoàng Minh Đạo , Q8

3.Ph m vi nghiên c u ạm vi nghiên cứu ứu

Ngiên cứu BĐS là nhà ở nằm trên khu vực Q8 và BĐS Thẩm định giá

4.N i dung và ph ội dung và phương pháp nghiên cứu ương pháp nghiên cứu ng pháp nghiên c u ứu

Nội dung của đề tài bao gồm:

TĐG

Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp so sánh:

giao dịch với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau

Điều kiện áp dụng:

nhà được xây dựng cùng một kiểu , các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt,các phân xưởng và nhà kho trên một mặt bằng , các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu , các mảnh đất trống

đích mua bán , định giá thế chấp , định giá để đánh thuế , định giá để mua hoặc chuyển quyền sở hữu

PH N 1.T NG QUAN ẦN MỞ ĐẦU ỔNG QUAN

1.1.Các khái ni m c b n ệm cơ bản ơng pháp nghiên cứu ản.

1.1.1.T ng quan v Th m đ nh giá ổng quan về Thẩm định giá ề tài ẩm định giá ịnh giá

1.1.1.1.Khái ni m th m đ nh giá ệm thẩm định giá ẩm định giá ịnh giá

- Theo từ điển Oxford:”Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiềncủa một vật , của một tài sản’’ , “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trongkinh doanh”

- Theo giáo sư W.Seabooke – Viện Đại học Portsmouth Vương Quốc Anh:”Thẩm định giá sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.

- Theo Fred Petter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội thẩm địnhgiá Australia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành Phố

Hồ Chí Minh ngày 25/5/1999 :” thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất độngsản tại một thời điểm , có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích thẩmđịnh giá Do vậy thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạnthu nhập được và phân tích , sau đó so sánh với tài sản được thẩm định để hìnhthành giá trị của chúng”

Fred Peter Marrone cũng cho rằng :Thẩm định giá thường được mô tả như một

“Khoa học không chính xác” Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vàocông việc phân tích , nó “không chính xác” vì nó chỉ xem như một ý kiến cho đếnkhi giao dịch xảy ra , không phải là một thực tế được chứng minh

- Pháp lệnh của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 và có hiệu lực thi hành từngày 1/7/2002 định nghĩa” Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trịcủa tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm , một thời điểm nhất định theotiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Mặc dù còn có nhiều định nghĩa khác nhau , song thẩm định giá có những nét đặctrưng cơ bản cần thừa nhận:

- Thẩm định giá là công việc ước tính

- Thẩm định giá là công việc đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

- Tài sản được định giá có thể là bất kì tài sản nào , song chủ yếu là bất độngsản

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên , cần phải cómột khái niệm mang tính tổng quát sau: “ thẩm định giá là việc ước tính bằng

đó tại một thời điểm nhất định”.

1.1.1.2 Đ i t ối tượng của thẩm định giá ượng của thẩm định giá ng c a th m đ nh giá ủa thẩm định giá ẩm định giá ịnh giá

Theo tiêu chuẩn 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì đốitượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tàisản theo quy định hiện hành của Pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ chomục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của bộ luật dân sự , Luậtđất đai , Luật kinh doanh bất động sản , Luật nhà ở và các văn bản quy phạmpháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan thẩm quyền ban hành , phù hợp vớithông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực và quốc tế.Tài sản gắn liền vớiquyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 loại sau đây:

- Bất động sản

- Động sản

- Doanh nghiệp

- Các quyền tài sản

1.1.1.3.M c đích c a th m đ nh giá ục đích của thẩm định giá ủa thẩm định giá ẩm định giá ịnh giá

Dịch vụ thẩm định giá được coi là công cụ đặc biệt giúp doanh nghiệp làmgiảm thiểu rủi ro, lành mạnh tài chính Bên cạnh các mục đích cơ bản: phục vụcho hoạt động vay ngân hàng, góp vốn liên doanh, thành lập, giải thể doanhnghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp; quyết toán vốn đầu tư; mua bán, chuyểnnhượng, hạch toán kế toán, tính thuế; bảo hiểm và bồi thường tài sản; xử lý

nợ, xác định giá trị đầu tư thẩm định giá còn hỗ trợ trong các lĩnh vực:

- Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu

- Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, đưa

ra các quyết định đầu tư phù hợp

- Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp

- Tư vấn lựa chọn các đối tác trong lĩnh vực đầu tư tài chính

- Cung cấp những kiến thức chuyên môn sâu để phân tích đánh giá về nănglực tài chính doanh nghiệp, tư vấn cho các doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạtđộng kinh doanh và những vấn đề liên quan khác

- Bán hoặc cho thuê bất động sản hoặc một tài sản có giá trị nào đó

- Xác định giá trị tổn thất làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền ra quyết địnhđền bù thích hợp

- Góp vốn đầu tư hoặc chứng minh năng lực tài chính

1.1.1.4.C s giá tr và nguyên t c áp d ng cho th m đ nh giá b t đ ng s n ở giá trị và nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản ịnh giá ắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản ục đích của thẩm định giá ẩm định giá ịnh giá ất động sản ộng sản ản

 Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản được tiến hành dựa trên hai cơ sở giá trị :cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường

Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trongđiều kiện thương mại bình thường”

Như vậy những điều kiện cần thiết để thi ết l ập cơ sở giá trị thị trường là: khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn định Nếu như một trong những điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trị thị trường bị phá vỡ

Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao dịch mà không thuần túy tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường Giá trị phi thị trường gồm một số giá trị trong các trường hợp sau đây:

- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị tính thuế

- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

- Giá trị doanh nghiệp

- Giá trị tài sản chuyên dùng

- Giá trị thanh lý

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

- Giá trị đặc biệt

1.1.1.5.Vai trò c a th m đ nh giá trong n n kinh t th tr ủa thẩm định giá ẩm định giá ịnh giá ền kinh tế thị trường ế thị trường ịnh giá ường ng.

- Nghề thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giátrị của các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ cácnhu cầu khác nhau về giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dướihình thức áp đặt đối tượng, trường hợp, khoảng thời gian áp dụng bằng các quyếtđịnh hành chính như khung giá hoặc kết quả định giá của Hội đồng định giá đượchình thành theo từng mục đích cụ thể, còn nặng thủ tục hành chính, mất thời gian

và chưa đảm bảo được các yếu tố khoa học phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm địnhgiá mới ban hành khi không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thịtrường của từng tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo đúng yêucầu về tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định của các giao dịch trong xã hội

- Việc ra đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi các hoạtđộng quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy quản

lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế.Nhà nước chỉ còn quản lý về giá dưới các hình thức như bình ổn giá, quản lý giáđối với những mặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng,dầu; xi măng; thép xây dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối dodiêm dân sản xuất; thóc, gạo …; Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dướicác hình thức gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử

lý các vi phạm về giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo đúng quyđịnh của pháp luật Việt Nam và Quốc tế

- Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụthẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng nhưmột công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tưpháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyềnlợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của cácthành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

1.1.2 T ng quan v b t đ ng s n ổng quan về Thẩm định giá ề tài ất động sản ội dung và phương pháp nghiên cứu ản.

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá 2005 “BĐS bao gồm khoáng sản và những vật tựnhiên gắn liền với đất đai như cây cối , khoáng sản cũng như các công trình trênđất như các tòa nhà , công trình xây dựng Tất cả những vật gắn kết lâu dài như hệthống cấp , thoát nước , hệ thống sưởi ấm và làm lạnh , mạng lưới điện và nhữngvật xây dựng xung quanh như thang máy hay thang nâng , cũng là những bộ phậncủa bất động sản.Bất động sản cũng gắn liền với những vật ở trên không và dướimặt đất”

- Khoản 1 điều 181 Bộ luật dân sự Việt Nam 1995:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

a/ Đất đai;

b/Nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở , công trình xây dựng đó;

c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d/Các tài sản khác do pháp luật quy định

Bất động sản là tài sản bao gồm:

a/ Đất đai;

b/Nhà , công trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền vớinhà , công trình xây dựng đó;

c/Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d/Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2.2 Đ c đi m b t đ ng s n ặc điểm bất động sản ểm bất động sản ất động sản ộng sản ản

- Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cábiệt và khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn vềdiện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ

- Tính bền lâu: do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem như khôngthể hủy hoại Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng

và sử dụng một thời gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu

- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trịcủa một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợpNhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp vànâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó

- Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ NghĩaViệt nam quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý vàngười dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền chiếm hữu Do đó các giaodịch bất động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi

- Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiềnkém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sảnthường cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khảnăng chuyển nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thịtrường

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐStrong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nétđặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùngtrong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chiphí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựngBĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khảnăng quản lý thích hợp và tương xứng.

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sảnchịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khácnhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm

lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhucầu và hình thức bất động sản

1.1.3.T ng quan v th m đ nh giá b t đ ng s n ổng quan về Thẩm định giá ề tài ẩm định giá ịnh giá ất động sản ội dung và phương pháp nghiên cứu ản.

1.1.3.1 khái ni m th m đ nh giá b t đ ng s n ệm thẩm định giá ẩm định giá ịnh giá ất động sản ộng sản ản

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tưvấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9,Điều 4).Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận(2008) định nghĩa: “Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của cácquyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đượcxác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phươngpháp phù hợp” Theo Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá không chỉ là ướctính giá trị của tài sản, giá trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là giátrị thị trường tùy theo mục đích của thẩm định giá hoặc điều kiện cụ thể của thịtrường Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát, thẩm định giá bất động sản làmột khoa học ước tính giá trị bất động sản theo thị trường tại một thời điểm xácđịnh phục vụ cho một mục đích đã được xác định trước

1.1.3.2 M c đích th m đ nh giá b t đ ng s n ục đích của thẩm định giá ẩm định giá ịnh giá ất động sản ộng sản ản

Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:

- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)