Tuy nhiên, công việc này chưa được quan tâm đầu tư đúng mức, do vậy hệ thống hồ sơ địa chính hiện nay còn nhiều bất cập, sai sót, công tác chỉnh lý biến động chưa kịp thời và đồng bộ, th
Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và hoạt động chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 2.1.1 Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai
Đất là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, được hình thành từ quá trình biến đổi của đá dưới ảnh hưởng của khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi thọ, khiến đất trở thành phần trên cùng của đá với khả năng thay đổi tự nhiên do tác động của nước, không khí và sinh vật Giá trị tài nguyên đất được đo bằng diện tích và độ phì nhiêu, vì đất là một vật thể sống chứa nhiều sinh vật như vi sinh vật, nấm, thực vật và động vật, tuân theo quy luật sinh trưởng, phát triển, thoái hóa và già cỗi, và thái độ của con người có thể nâng cao hoặc làm suy giảm độ phì nhiêu của đất, ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất cây trồng.
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các thành phần của môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, nước mặt và nước ngầm Nó còn bao gồm các tập đoàn thực vật và động vật, cùng với trạng thái định cư của con người và các tác động của hoạt động con người trong quá khứ và hiện tại như sân nền, hồ chứa nước, hệ thống thoát nước, đường xá và nhà cửa, phản ánh sự đa dạng và phức tạp của môi trường đất đai.
2.1.1.2 Khái ni ệ m v ề đă ng ký đấ t đ ai Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) Khái niệm này chỉ rõ:
Việc đăng ký đất đai là nhiệm vụ thuộc chức năng và thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức thực hiện công tác đăng ký đất đai Điều này đảm bảo sự quản lý chặt chẽ, hợp pháp và minh bạch trong quá trình xác nhận quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức Do đó, việc thực hiện đăng ký đất đai phải đúng theo quy trình, pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đất đai và tránh các tranh chấp phát sinh sau này.
Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) đóng vai trò là nền tảng đảm bảo tính chính xác, nhất quán và tập trung trong quá trình đăng ký đất đai Công tác quản lý hồ sơ địa chính giúp nâng cao độ tin cậy của dữ liệu đất đai, từ đó thúc đẩy quá trình xác nhận quyền sở hữu và quản lý tài nguyên đất hiệu quả Việc duy trì hệ thống dữ liệu địa chính thống nhất và cập nhật thường xuyên là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự minh bạch và tin cậy trong công tác quản lý đất đai của nhà nước và người dân.
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)
2.1.1.3 Th ự c tr ạ ng, l ợ i ích c ủ a đă ng ký Nhà n ướ c v ề đấ t đ ai
Theo Đỗ Đức Đôi (2005) và Lê Đình Thắng (2005), đăng ký Nhà nước về đất đai có một số thực trạng cụ thể như sau:
Đăng ký đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để đảm bảo việc sử dụng đất đúng quy định, hiệu quả, tiết kiệm và phát huy tối đa tiềm năng của nguồn tài nguyên này Quy trình đăng ký đất đai giúp xác định rõ quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức, góp phần duy trì trật tự, minh bạch trong quản lý đất đai Việc đăng ký đất đai không chỉ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân
Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Điều này giúp bảo vệ lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong quá trình sử dụng đất đai.
Việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là yếu tố quan trọng trong việc quản lý đất đai Đăng ký đất đai quy định rõ trách nhiệm pháp lý của cơ quan Nhà nước trong việc quản lý đất đai cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Qua đó, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, đảm bảo người dân tuân thủ đúng các quy định pháp luật về đất đai.
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý vững chắc để xác định quyền của người sử dụng đất, được bảo vệ trong việc giải quyết tranh chấp và xâm phạm Đồng thời, chúng xác định các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định pháp luật, bao gồm nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất và trách nhiệm bảo vệ, sử dụng đất đai hiệu quả.
Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả cao nhất Tất cả các thông tin về đất đai, bao gồm tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của từng thửa đất, đều phải được thể hiện chi tiết tại cấp độ nhỏ nhất này, nhằm phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước Việc nắm chắc các thông tin này giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích đất đai trong toàn bộ phạm vi hành chính và thực hiện các biến động đất đai theo đúng pháp luật.
Đăng ký đất đai là yếu tố then chốt trong quản lý nhà nước về đất đai, giúp tạo lập hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống dữ liệu này kế thừa từ các hoạt động quản lý đất đai khác như đo đạc, lập bản đồ, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, cũng như xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai Để đảm bảo chất lượng cao nhất trong công tác đăng ký đất đai, cần thực hiện đồng bộ các nội dung như xây dựng các văn bản chính sách đất đai, tiến hành đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính, và thực hiện các biện pháp giám sát pháp lý để đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1.1.4 C ơ s ở lý lu ậ n đă ng ký đấ t đ ai, b ấ t độ ng s ả n a Hồ sơ đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), hồ sơ đất đai và
Bất động sản (BĐS) là tài liệu chứa đựng thông tin về thuộc tính, chủ quyền và quyền sở hữu đối với đất đai và các loại tài sản gắn liền với đất Hồ sơ đất đai và BĐS được lập nhằm phục vụ lợi ích của Nhà nước cũng như quyền lợi của công dân Các hồ sơ này đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai, xác định quyền sở hữu và đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch liên quan đến bất động sản Việc lưu trữ hồ sơ đất đai và BĐS giúp nâng cao công tác quản lý tài nguyên đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể có liên quan.
Nhà nước cần thực hiện các biện pháp thu thuế đất đai nhằm đảm bảo nguồn thu ổn định và phát triển nguồn ngân sách quốc gia Việc quản lý, giám sát và sử dụng đất đai một cách hợp lý đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển bền vững đất đai và hạn chế các vi phạm pháp luật về đất đai Chính sách quản lý đất đai hiệu quả giúp Nhà nước kiểm soát tốt các hoạt động sử dụng đất, thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo công bằng trong phân bổ tài nguyên đất đai cho các khu vực khác nhau.
Việc lập hồ sơ đất đai đảm bảo quyền sở hữu và quyền sử dụng của công dân, giúp họ thực hiện các giao dịch một cách thuận tiện, nhanh chóng, an toàn và tiết kiệm chi phí Nguyên tắc đăng ký đất đai và bất động sản nhằm đảm bảo tính chính xác, minh bạch và pháp lý cho các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất đai, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
Việc tuân thủ các nguyên tắc trong hệ thống đăng ký đất đai đảm bảo tính hiệu lực và hiệu quả của quy trình, giúp đơn giản hóa các giao dịch liên quan đến đất đai Điều này cũng góp phần giảm thiểu tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai Đơn vị đăng ký chính trong hệ thống này là các thửa đất, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định và quản lý quyền lợi của người sử dụng đất.
Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 2.2.1 Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển
2.2.1.1 Khái quát v ề qu ả n lý đấ t đ ai ở Th ụ y đ i ể n
Theo Đặng Anh Quân (2011), quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai Việc đảm bảo quyền hợp pháp đối với đất đai và thực hiện các giao dịch liên quan đóng vai trò quan trọng đối với cộng đồng Trước đây, nhiệm vụ này chủ yếu do các tòa án địa phương thực hiện để đảm bảo quyền lợi của người dân.
Bảo đảm quyền sở hữu đất là yếu tố then chốt đối với sự phát triển của mỗi quốc gia Hệ thống địa chính đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý đất đai, thúc đẩy phát triển tài nguyên đất và cung cấp nguồn thu từ thuế và các khoản đóng góp dựa trên việc sử dụng đất Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nhằm mục đích thu thuế từ người sử dụng đất, từ đó phát triển thành nền tảng hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai một cách hệ thống và chính xác hơn.
2.2.1.2 Quy ề n s ở h ữ u và đă ng ký đấ t đ ai
Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định trong Bộ Luật Đất đai từ năm 1970, theo đó tất cả đất đai sẽ được phân chia thành các đơn vị bất động sản và ghi nhận trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu này bao gồm các đối tượng như thửa đất hoặc không gian ba chiều (3D), bao gồm cả không gian trên mặt đất, trong nhà, và trên không trung.
Quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm) + Thuê không gian của toà nhà
Quyền địa dịch và quyền đi qua là những quyền hạn hữu hạn cho phép người sử dụng đất thực hiện các hoạt động kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu Những quyền này giúp đảm bảo việc di chuyển, tiếp cận và liên kết các lô đất một cách hợp pháp, hỗ trợ phát triển các dự án xây dựng và hạ tầng Việc xác định rõ ràng quyền địa dịch và quyền đi qua góp phần giảm thiểu tranh chấp đất đai, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và thúc đẩy quá trình phát triển bền vững của khu vực.
Quyền thế chấp và quyền sử dụng lô đất là các quyền sở hữu có thể bị thu hồi nếu không thanh toán nợ tín dụng Thửa đất, đối tượng của những quyền này, có thể thay đổi trong quá trình hình thành địa chính do các yếu tố như chia nhỏ hoặc biến đổi theo luật định Các quyền đối với bất động sản, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và các hình thức thỏa thuận khác như địa dịch hay thế chấp, đều có tính linh hoạt cao Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho các mục đích công cộng, đảm bảo lợi ích chung của xã hội.
Trong quá trình chuyển nhượng đất đai, cần có hợp đồng bằng văn bản giữa các bên, ghi rõ đối tượng và giá trị chuyển nhượng, đồng thời có hai người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán để đảm bảo tính pháp lý Hợp đồng hợp pháp phải đáp ứng các điều kiện này, và các cam kết mua bán hiện nay cũng có giá trị pháp lý rõ ràng Sau khi ký kết, hợp đồng cần được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai trong vòng 3 tháng để được cấp giấy chứng nhận, chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với lô đất đã đăng ký.
Hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất dựa trên hệ thống khoán, giúp cơ quan cấp phép xác nhận chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất Quá trình đăng ký bao gồm kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và đảm bảo tính hợp pháp của giấy phép, với sự đảm bảo từ Nhà nước Người được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ được pháp luật bảo vệ khỏi các xâm phạm trong phạm vi quy định Chuyển nhượng đất đai có thể tự giải quyết giữa các bên và không bắt buộc phải có sự can thiệp pháp lý hoặc công chứng viên Ở Thụy Điển, công chứng viên không tham gia vào các vụ chuyển nhượng đất, giúp hệ thống hoạt động hiệu quả hơn và giảm thiểu chi phí.
Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản, giúp người nắm giữ quyền thúc ép bán hoặc tịch thu tài sản để thu hồi nợ Đây là yếu tố then chốt trong các hoạt động kinh tế, như đầu tư vào đất đai và nhà ở, vì đất đai là tài sản thế chấp đáng tin cậy dựa trên giá trị ổn định của nó Thông qua hệ thống thế chấp, giá trị của tài sản có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Hệ thống thế chấp đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho các khoản đầu tư, với khoảng 80% tổng tín dụng tại Thụy Điển được đảm bảo bằng thế chấp.
2.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai của Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản theo Tổng cục Quản lý Đất đai (2009) hình thành sau Cách mạng Tư sản Pháp, với nội dung chính được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này xác lập nguyên tắc không có hiệu lực đối với việc chuyển giao quyền sở hữu cho người thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố, nghĩa là các giao dịch chưa công bố chỉ xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia mà không có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong lĩnh vực đăng ký quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam, với việc quy định hệ thống đăng ký tất cả các quyền liên quan đến bất động sản, bao gồm cả những quyền không thế chấp như quyền sử dụng đất liền kề, quyền sử dụng riêng và quyền sử dụng làm chỗ ở Đồng thời, luật cũng mở rộng đến các quyền đối nhân liên quan đến bất động sản, như thuê dài hạn, giúp tạo ra cơ chế rõ ràng và minh bạch trong quản lý quyền sử dụng đất đai Ngoài ra, luật còn đặt ra quy định về công khai các hợp đồng và giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản giữa các cá nhân còn sống, góp phần thúc đẩy tính minh bạch và an toàn trong các giao dịch bất động sản.
Dù việc công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ tại Vùng Alsace Moselle đều bắt buộc tuân thủ bốn nguyên tắc chung, đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong quá trình đăng ký đất đai Các nguyên tắc này nhằm duy trì sự đồng bộ và hợp pháp của hệ thống đăng ký, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý đất đai Việc tuân thủ các nguyên tắc này giúp đảm bảo quyền lợi của người sở hữu và minh bạch trong các giao dịch liên quan đến đất đai.
Hợp đồng và giao dịch phải do Công chứng viên lập là điều kiện tiên quyết nhằm đảm bảo tính hợp pháp và xác thực của các thủ tục đăng ký sau này Việc này giúp kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng, đồng thời mang lại giá trị chứng cứ vững chắc, từ đó tăng cường sự an toàn pháp lý cho chủ sở hữu Nhờ đặc tính chắc chắn về ngày tháng và hiệu lực của văn bản công chứng, chủ sở hữu có thể thực hiện quyền của mình mà không lo bị tranh chấp pháp lý.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là nguyên tắc bắt buộc để đảm bảo tính liên tục trong việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu giấy tờ xác nhận quyền của chủ sở hữu trước đó chưa được đăng ký Nguyên tắc này nhằm duy trì thông tin đầy đủ và khả năng dễ dàng tái lập thứ tự các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó, qua đó đảm bảo quyền lợi của người thứ ba Nếu chủ thể quyền quên đăng ký quyền của mình, mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền sau này sẽ không có hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định chính xác thông tin về sở hữu chủ Mọi hợp đồng và văn bản đăng ký đều cần ghi rõ họ tên, địa chỉ cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên vợ hoặc chồng và chế độ tài sản trong hôn nhân của các bên tham gia, dù họ có mặt trực tiếp hay thông qua người đại diện Đối với pháp nhân, hợp đồng phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở và thông tin đăng ký kinh doanh, cùng với họ tên và địa chỉ của người đại diện pháp nhân Bên cạnh đó, tất cả các hợp đồng và văn bản đều yêu cầu có lời chứng thực của công chứng viên để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, tất cả tài liệu đăng ký bất động sản đều phải chứa đầy đủ thông tin cụ thể, nhất quán qua các giao dịch tiếp nối Thông tin về bất động sản khi chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu, thừa kế, tặng, di tặng đều phải phù hợp hoàn toàn với hồ sơ địa chính Các yếu tố quan trọng để phân biệt bất động sản bao gồm tên xã, số thửa đất trên bản đồ địa chính, và số bản đồ địa chính Ngoài ra, thực tiễn còn ghi nhận thêm các thông tin như tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi như nhà gốc đa hay quán cây sồi.
Hệ thống đăng ký đất đai của việt nam qua các giai đoạn
GIAI ĐOẠN 2.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam trong quá khứ
Trong quá khứ, hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam có thể chia ra các giai đoạn như sau:
Sau Cách mạng tháng 8/1945, vấn đề đất đai của người nông dân được chính quyền cách mạng đặc biệt quan tâm để phân phối lại ruộng đất Chính quyền non trẻ đã ban hành nhiều chính sách như Sắc lệnh về sử dụng ruộng đất bỏ hoang (Sắc lệnh số 27b-SL, 1947) và Sắc lệnh về tạm cấp ruộng đất (Sắc lệnh số 120-SL, 1950) nhằm giải quyết vấn đề đất đai bị bỏ hoang và phân bổ đất đai cho nông dân Ngoài ra, các sắc lệnh về sử dụng ruộng đất vắng chủ, như Sắc lệnh số 25-SL năm 1952, cũng góp phần thúc đẩy quá trình phân chia và khai thác tài nguyên đất đai một cách hợp pháp và công bằng.
SL ngày 05/3/1952), về chính sách ruộng đất nói chung, trong đó có vấn đề giảm tô, giảm tức, hiến ruộng (Sắc lệnh số 149-SL ngày 12/4/1953)
Trong quá trình cải cách ruộng đất, hệ thống quản lý đất đai cũng đã được điều chỉnh phù hợp với yêu cầu mới Năm 1958, Sở Địa chính chính thức thành lập dưới sự quản lý của Bộ Tài chính để quản lý đất đai nông nghiệp Năm 1959, Cục Đo đạc - Bản đồ được thành lập trực thuộc Phủ Thủ tướng nhằm nâng cao công tác đo đạc và bản đồ hóa đất đai Ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp để tập trung quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp, đồng thời đổi tên thành ngành quản lý ruộng đất Tuy nhiên, hệ thống này chỉ quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp, trong khi đất đai các lĩnh vực khác như lâm nghiệp, xây dựng lại do nhiều ngành quản lý riêng biệt, dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định quản lý đất đai Do đó, nhu cầu về một hệ thống thống nhất và đồng bộ trong quản lý đất đai đã đặt ra cấp thiết.
Năm 1979, Tổng cục Quản lý Ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội đồng Chính phủ nhằm thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên toàn lãnh thổ, phục vụ mục tiêu phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai và môi trường Hồ sơ đăng ký đất đai giai đoạn này gồm chủ yếu là bản đồ giải thửa, đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ, cùng sổ mục thống kê ruộng đất, phản ánh hiện trạng về diện tích, loại đất và tên người sử dụng Tuy nhiên, thông tin đất đai thời điểm này không đầy đủ về thủ tục kê khai hay truy cứu cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất như chế độ cũ, dẫn đến tình trạng các hồ sơ đất đai cũ không được cập nhật hoặc điều chỉnh theo biến động thời gian, gây khó khăn trong quản lý, sử dụng đất đai về sau.
Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, từ năm 1980 đã bắt đầu tiến hành đăng ký đất đai trở lại nhằm củng cố và xây dựng bộ máy quản lý nhà nước Trong giai đoạn này, Hội đồng Chính phủ ban hành hai văn bản quan trọng để điều chỉnh quản lý đất đai, bao gồm Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý đất đai trên toàn quốc Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ cũng ban hành Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất, tạo tiền đề cho các hoạt động quản lý đất đai hiệu quả sau này.
Dựa trên các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định 56-ĐKTK ngày 05/11/1981 về thủ tục đăng ký thống kê đất đai toàn quốc Quá trình đăng ký đất đai được thực hiện theo một quy trình chặt chẽ, kế thừa phương pháp từ chế độ cũ, mỗi xã thành lập Hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất để xác định ranh giới hành chính, duyệt đơn đăng ký và lập sổ sách đất đai Hệ thống hồ sơ đất đai của xã gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau, và hồ sơ cần được Ủy ban nhân dân huyện duyệt trước khi đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các mẫu giấy tờ trong hồ sơ đất đai gồm có biên bản xác định ranh giới hành chính, sổ dã ngoại, biên bản và kết quả kiểm tra, đo đạc ngoài đất và trong phòng, phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất, bản kê khai ruộng đất của tập thể, bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân và tổ chức, sổ mục kê, biểu tổng hợp diện tích đất ở theo tự khai, biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ, biểu thống kê diện tích ruộng đất, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất, biên bản kết thúc công khai hồ sơ, sổ khai báo biến động, trích sao khai báo biến động và trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động.
Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai hiện nay chủ yếu chỉ mang tính kiểm kê và phản ánh chính xác hiện trạng sử dụng đất Tuy nhiên, do quy trình chưa được thực hiện chặt chẽ, tỷ lệ sai sót và nhầm lẫn trong hồ sơ khá cao, vượt hơn 10%, có nơi lên đến hơn 30% Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế và chưa thể triển khai rộng rãi.
* Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực từ năm 1988, việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành các nhiệm vụ bắt buộc trong quản lý nhà nước về đất đai Đây là những nội dung quan trọng thể hiện trách nhiệm của trung ương trong việc chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện đầy đủ các quy định về quản lý đất đai Chính sách này nhằm nâng cao chất lượng quản lý tài nguyên đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng Thông tư số 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Các địa phương đã đồng loạt triển khai từ năm 1990, tạo bước chuyển lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Trong đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu quy định của Tổng cục Quản lý ruộng đất đã chính thức được phát hành, xác nhận quyền sử dụng đất của người dân khi diện tích đất của họ được đăng ký trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và quyền lợi người dân.
Việc đăng ký đất đai chủ yếu dựa trên việc kế thừa các kết quả trước đó và rà soát, khắc phục những tồn tại hiện có, trong khi thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế chưa được thực hiện đầy đủ Hồ sơ đất đai cũ chủ yếu phản ánh hiện trạng, dễ gây sai sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyền của người sử dụng đất Ngoài ra, sự biến động của chính sách đất đai khiến việc thực thi các quy định trở nên khó khăn, dẫn đến kết quả đăng ký đất đai còn nhiều hạn chế và chưa đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.
Trong giai đoạn này, Luật Đất đai 1993 đã chính thức thừa nhận thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất, qua đó tạo nền tảng pháp lý cho hoạt động giao dịch đất đai Chính sách này quy định về giá đất và quyền giao dịch của người sử dụng đất, phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân theo Hiến pháp 1980, mặc dù người dân không có quyền sở hữu đất đai nhưng được quyền sử dụng đất do Nhà nước cấp phát Tuy nhiên, các quy định liên quan đến hoạt động đăng ký đất đai tại Quyết định 201/ĐKTK ngày càng không phù hợp, do chỉ phục vụ quản lý nhà nước mà chưa bảo vệ rõ ràng quyền sử dụng đất của người dân như một tài sản Do đó, hệ thống đăng ký đất đai đã trải qua nhiều sự thay đổi về cơ quan quản lý và thủ tục để đảm bảo quyền lợi phù hợp.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập nhằm quản lý nhà nước về đất đai, đo đạc và bản đồ trên toàn quốc Hoạt động của đơn vị này đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai quốc gia, đảm bảo công tác đo đạc và lập bản đồ chính xác, phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Năm 1994 đánh dấu sự tồn tại song song của hai hệ thống cơ quan có trách nhiệm liên quan đến đo đạc, lập bản đồ đất đai tại Việt Nam là Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc và Bản đồ Nhà nước Để thống nhất nhiệm vụ ngành địa chính, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12-CP ngày 22/02/1994 thành lập Tổng cục Địa chính dựa trên việc hợp nhất hai cơ quan này Trong cùng năm, hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị được giao cho Bộ Xây dựng, theo đó Bộ Xây dựng có nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị cho người dân Song song đó, hệ thống đăng ký đất đai gồm hai phân hệ: một dành cho đăng ký quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất tại đô thị thuộc ngành xây dựng.
Trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, cơ cấu kinh tế Việt Nam đã chuyển đổi mạnh mẽ từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, dẫn đến sự thay đổi trong việc sử dụng lao động, công nghệ, đất đai và tài nguyên thiên nhiên Quá trình này cũng gây tác động đáng kể đến môi trường, đặt ra những thách thức cần được quản lý chặt chẽ để đảm bảo phát triển bền vững.
Ngành địa chính và hệ thống đăng ký đất đai đã được tổ chức lại theo sự ra đời của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thúc đẩy quá trình số hóa hồ sơ địa chính và dữ liệu thông tin đất đai Việc quy định cung cấp thông tin điện tử góp phần nâng cao khả năng tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai và công khai thông tin đất đai một cách hiệu quả Mặc dù các quy định này chủ yếu hướng tới quản lý hành chính đất đai và chưa thể triển khai đồng bộ tại các địa phương do tư duy quản lý còn hạn chế, nhưng sự chuyển biến này sẽ tạo nền tảng cho các cải cách tiến bộ trong hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam.
* Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực