vNhững điều vi phạm hợp đồng đặt cọc mua nhà

Trả lời: Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, hoặc kim khí quý, đá quý, hoặc vật có giá trị khác sau đây gọi là tài sản

VI PHẠM HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ

Hỏi: Tôi có bán căn nhà với giá là 850 triệu đồng Bên mua đã đặt cọc và hẹn tôi một tuần

sau sẽ đi công chứng, đồng thời đưa hết số tiền còn lại cho tôi

Nhưng đã hơn tháng nay mà bên mua vẫn chưa đến như đã hẹn Tôi có thể lấy luôn số tiền cọc và bán nhà cho người khác không?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, hoặc kim khí quý, đá quý, hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản

Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Theo đó, bà cần liên hệ với bên mua nhà để có xác nhận chắc chắn họ không mua nhà nữa Lúc đó bà mới có thể bán nhà cho người khác và không phải trả lại tiền cọc

Có phải bồi thường tiền cọc?

* Tôi mua một căn hộ chung cư (chưa có sổ đỏ vì lúc đó căn nhà chưa xây xong) Tên trong hợp đồng là tên của chủ cũ, sau đó chủ cũ có bán lại cho 1 người khác (có làm giấy ủy quyền

có công chứng) Người này có vay tiền tôi để làm ăn và đưa tôi giấy tờ nhà đó để làm tin Toàn bộ giấy tờ gồm: hợp đồng mua bán nhà của chủ đầu tư và chị A (chủ đứng tên trong

hợp đồng), giấy ủy quyền có công chứng của chị A cho chị B (người vay tiền của tôi)

Vì cần tiền gấp nên chị B đồng ý cho tôi bán nhà nhưng chỉ nói miệng và tôi đã bán căn hộ cho 1 người khác, đã lấy tiền đặt cọc và có làm giấy nhận đặt cọc Trong điều khoản đặt cọc

có ghi nếu tôi không bán nữa sẽ phải chịu mất gấp đôi số tiền đã đặt cọc Thời điểm làm giấy đặt cọc tôi không liên lạc được với chị B, nên sau khi chị B về đã mang tiền

trả tôi và không đồng ý bán căn hộ nữa Chị đã đến trả lại tiền đặt cọc cho người mua nhưng

bên mua nhất định không đồng ý và đòi kiện tôi ra tòa lấy lại số tiền phạt cọc

Xin hỏi: Tôi có phải trả tiền phạt cọc hay không (trong biên nhận đặt cọc không có người làm chứng)? Tôi không phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ đó nên không thể viết giấy bán nhà hay đặt cọc đúng không? Nếu có ra tòa thì họ không thể bắt tôi trả tiền phạt cọc

đúng không? Mong sớm hồi âm Xin cảm ơn

Trả lời của luật sư Nguyễn Văn Hậu:

Theo quy định tại điều 358 Bộ luật dân sự thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý́, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự và việc đặt cọc phải được lập thành văn bản

Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Quy định về đặt cọc theo quy định tại điều 358 Bộ luật dân sự nêu trên chỉ quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản mà không bắt buộc việc đặt cọc phải có người làm chứng cũng như phải có công chứng hoặc chứng thực Do đó, bên mua có quyền yêu cầu buộc bạn phải thực hiện nghĩa vụ (trả gấp đôi số tiền đặt cọc) trong trường hợp bạn không tuân thủ các giao kết đã thỏa thuận trong giấy đặt cọc với bên mua

Hỏi:

Tôi có hợp đồng đặt cọc số tiền 150 triệu để mua nhà của ông C Nhưng vì lý do giá trị nhà đất tăng lên nên ông C yêu cầu tôi trả thêm tiền, tôi không đồng ý thì ông C tự ý hủy hợp

đồng đặt cọc và nói rằng sẽ trả lại tiền cho tôi Vậy tôi xin hỏi việc ông C trả lại tôi tiền cọc

có đúng quy định của pháp luật không và việc xử lý vi phạm sẽ như thế

nào?

Trả lời:

Theo quy định tại điều 121 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng, hợp đồng phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử

lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2, điều 358 - BLDS: “Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

b Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới

phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung

c Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc

bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó

bị vô hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu sẽ theo nguyên tắc hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường

d Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc

P Luật sư tư vấn - Công ty Luật Minh Gia

Hỏi:

Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng để bán căn hộ chung cư, giờ không muốn thực hiện nữa thì chịu tiền phạt như thế nào theo quy định của pháp luật?

Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng của người mua để bán căn hộ chung cư, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ làm hợp đồng mua bán và bàn giao nhà Trong thời gian này, gia đình tôi có vướng mắc về nơi ở và giấy tờ chưa chuẩn bị xong nên không có ý định bán nữa, muốn trả lại tiền cọc đã nhận

Xin hỏi, tôi có vi phạm gì không? Nếu có, tôi phải chịu những khoản phạt nào?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản

Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2005 để giải quyết

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền Trong trường hợp này bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc

về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp

có thỏa thuận khác

Trong giao dịch bạn vừa nêu, bạn là bên nhận đặt cọc nên bạn có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bạn sẽ bị “phạt cọc” Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng - nếu không được thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc

- thì căn cứ quy định tại Điều 358 như đã nói trên

Cụ thể, bạn phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền 200 triệu đồng đã nhận; đồng thời phải trả thêm một khoản là 200 triệu đồng nữa, tổng cộng 400 triệu đồng (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền phạt cọc)

Thạc sĩ, luật sư Phạm Thanh Bình

Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội