Luận văn thạc sĩ HUS nghiên cứu ứng dụng cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu thiết kế hệ thống thông tin hỗ trợ thực hiện quy trình đăng ký biến động đất đai cấp huyện (thử nghiệm trên địa bàn thành phố hà nội)

Rất nhiều những phần mềm chuyên ngành về quản lý đất đai đã phát triển, ứng dụng trong đó có các phần mềm cập nhật và khai thác dữ liệu như PLIS, CiLIS, ViLIS… Các phần mềm này cơ bản đá

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Hoàng Văn Hợp

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG CƠ CHẾ PHIÊN BẢN CƠ SỞ DỮ LIỆU THIẾT KẾ HỆ THỐNG THÔNG TIN HỖ TRỢ THỰC HIỆN QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI CẤP HUYỆN

(THỬ NGHIỆM TRÊN ĐỊA BÀN TP HÀ NỘI)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội –2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Hoàng Văn Hợp

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG CƠ CHẾ PHIÊN BẢN CƠ SỞ DỮ LIỆU THIẾT KẾ HỆ THỐNG THÔNG TIN HỖ TRỢ THỰC HIỆN QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI CẤP HUYỆN

(THỬ NGHIỆM TRÊN ĐỊA BÀN TP HÀ NỘI)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL CNTT GCN QSDĐ GIS

HĐND – UBND TN&MT

UBND VPĐK QSDĐ

VP UBND

Cơ sở dữ liệu Công nghê ̣ thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hệ thống thông tin địa lý Hội đồng nhân dân - Ủy ban nhân dân Tài nguyên và Môi trường

Ủy ban nhân dân Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng Ủy ban nhân dân

Hình 2.10 Cấu trúc phiên bản cơ sở dữ liệu dưới góc độ cập nhật dữ

liệu

57

bản BP1Cua

67

Hình 3.8 Thông tin được cập nhật tại bộ phận một cửa 68

Hình 3.11 Thông tin về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên

giao dịch

69

DANH MỤC CÁC BẢNG

MỤC LỤC

Mở đầu 1

Chương 1 Hệ thống đăng ký đất đai cấp huyện và tình hình áp dụng công nghệ thông tin trong đăng ký đất đai 5

1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 5

1.2 Đặc điểm của đăng ký biến động đất đai ở cấp huyện 8

1.2.1 Vai trò, nhiệm vụ của đăng ký đất đai ở cấp huyện 8

1.2.2 Các quy trình đăng ký đất đai của cấp huyện 10

1.2.3 Nhu cầu quản lý quy trình đăng ký đất đai bằng công nghệ thông tin 18

1.3 Tình hình áp dụng công nghệ thông tin trong đăng ký đất đai 19

1.3.1 Trên thế giới 19

1.3.2 Ở Việt Nam 21

Chương 2 Thiết kế hệ thống đăng ký biến động đất đai ở cấp huyện dựa trên cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu 28

2.1 Khái niệm về phiên bản cơ sở dữ liệu 28

2.1.1 Khái niệm 28

2.1.2 Khả năng áp dụng phiên bản cơ sở dữ liệu trong quản lý và thực hiện quy trình đăng ký đất đai 29

2.2 Phân tích hệ thống 30

2.2.1 Đánh giá nhu cầu 30

2.2.2 Phân tích hoạt động theo các quy trình đăng ký đất đai 35

2.3 Thiết kế hệ thống 45

2.3.1 Lựa chọn công nghệ 45

2.3.2 Thiết kế sơ đồ cấu trúc của hệ thống 46

2.3.3 Thiết kế cơ sở dữ liệu 47

2.3.4 Thiết kế cấu trúc phiên bản cơ sở dữ liệu 54

Chương 3 Thử nghiệm các quy trình đăng ký biến động đất đai bằng phiên bản cơ sở dữ liệu trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 58

3.1 Khái quát về địa bàn thử nghiệm 58

3.1.1 Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên 58

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 58

3.1.3 Công tác quản lý và đăng ký đất đai ở huyện 59

3.2 Thử nghiệm các quy trình đăng ký đất đai 61

3.2.1 Chuẩn bị dữ liệu thử nghiệm 61

3.2.2 Thử nghiệm quy trình chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 66

3.2.3 Thử nghiệm quy trình chuyển nhượng một phần thửa đất 70

3.2.4 Thử nghiệm quy trình thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 75

3.2.5 Thử nghiệm quy trình đối với trường hợp nhà mới xây (quy trình bổ sung tài sản) 75

Kết luận và kiến nghị 79

Tài liệu tham khảo 80

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Đất đai là môi trường sinh sống và sản xuất của con người, là nơi tàng trữ và cung cấp nguồn tài nguyên khoáng sản và nguồn nước phục vụ cho lợi ích và sự sống của con người Đất đai là một trong 4 yếu tố đầu vào (đất đai, lao động, tài chính và công nghệ) quyết định sự phát triển của nền sản xuất xã hội Do vậy, đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng đến sự phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia

Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai có vai trò hết sức quan trọng Nó ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất gắn với mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời ghi nhận việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó Là cơ sở để bảo vệ quyền của Nhà nước thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai, quản lý thống nhất về đất đai, bảo

hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất đúng pháp luật, tiết kiệm, bền vững và có hiệu quả, tạo nên một hệ thống thông tin đất đai đầy

đủ phục vụ nhu cầu của cộng đồng Tuy nhiên việc thực hiện đăng ký đất đai cũng rất phức tạp do số lượng thông tin về thửa đất cần lưu và số lượng thửa đất quá nhiều do manh mún nhỏ lẻ làm cho khối lượng thông tin cần xử lý vô cùng lớn

Tính nhất quán của các dữ liệu không cao, độ chính xác thấp do vẫn còn sử dụng phương pháp truyền thống Trong khi đó nhu cầu thông tin về đất đai ngày càng tăng mạnh do xu hướng phát triển kinh tế của xã hội đặc biệt là các thông tin chính xác, các thông tin được chiết xuất Do vậy việc áp dụng công nghệ thông tin vào đăng ký đất đai là điều tất yếu

Đăng ký đất đai theo quy trình tỏ ra rất ưu việt nó giúp cho cán bộ thụ lý làm việc chuyên nghiệp hơn đẩy nhanh tốc độ xử lý đồng thời giúp cho cán bộ quản lý

và người dân theo dõi được quá trình thụ lý hồ sơ, trách nhiệm của cán bộ, đặc biệt

là tiến độ xử lý hồ sơ – một vấn đề nổi cộm trong thời gian gần đây

Trong những năm gần đây công nghệ thông tin phát triển như vũ bão tác động lớn tới mọi lĩnh vực kinh tế - chính trị - xã hội trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai Rất nhiều những phần mềm chuyên ngành về quản lý đất đai đã phát triển, ứng dụng trong đó có các phần mềm cập nhật và khai thác dữ liệu như PLIS, CiLIS, ViLIS… Các phần mềm này cơ bản đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai như: đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động sử dụng đất, thống kê (Sổ Mục

kê, sổ Địa Chính, sổ cấp Giấy chứng nhận…),…

Qua tìm hiểu nghiên cứu thực tế các phần mềm có thể thấy một số hạn chế

mà các phần mềm còn gặp phải như: việc thực hiện đăng ký ban đầu, đăng ký biến động sử dụng đất theo quy trình còn mang tính chất “cứng” làm hạn chế khả năng

hỗ trợ xử lý hồ sơ đồng thời để đẩy nhanh việc thụ lý hồ sơ Nghĩa là khi thực hiện theo phần mềm mỗi người sẽ xử lý một công đoạn trong quá trình từ khi tiếp nhận

hồ sơ cho tới đầu ra sản phẩm Tuy nhiên để người sau thực hiện được thì yêu cầu người trước phải thực hiện xong phần việc của mình và thoát khỏi hồ sơ đang xử lý, chứ nhiều người không thể thực hiện đồng thời vào cơ sở dữ liệu của cùng một hồ

sơ Chính điều này mà việc đẩy nhanh thụ lý các hồ sơ gặp khó khăn do không thể

có sự hỗ trợ của đồng nghiệp khi cần thiết, tạo thêm áp lực cho cán bộ trong khi nhu cầu giao dịch về đất đai ngày càng lớn nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

Với thực tế đó tôi đã chọn thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ứng dụng cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu thiết kế hệ thống thông tin hỗ trợ thực hiện quy trình đăng ký biến động đất đai cấp huyện (thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội)”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu (Database Versioning) để từ đó ứng dụng cho việc thiết kế thử nghiệm hệ thống thông tin hỗ trợ thực hiện quy trình

đăng ký biến động đất đai cấp huyện, thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội

3 Nội dung nghiên cứu

- Thu thập tài liệu, số liệu về hệ quản trị cơ sở dữ liệu, phần mềm hệ thông tin địa lý, các phần mềm LIS cũng như các chính sách, quy định của pháp luật, các

văn bản quy định của địa phương về công tác quản lý đất đai, đăng ký đất đai

- Nghiên cứu phân tích công tác đăng ký đất đai ở huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội để đưa ra hướng xây dựng hệ thống

- Xây dựng thử nghiệm hệ thống đăng ký biến động đất đai bằng cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu cho địa phương

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: để tìm hiểu khu vực nghiên cứu và thu thập tài liệu

- Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu số liệu: sử dụng để tìm hiểu, đánh giá các văn bản, quy định, quyết định về quản lý nhà nước về đất đai ở Trung ương cũng như ở địa phương, các tài liệu chuyên ngành phục vụ cho việc xây dựng hệ thống

- Phương pháp thiết kế có cấu trúc: để thiết kế các mô hình quan hệ mô hình của hệ thống

- Phương quản lý dữ liệu bằng GIS: để thiết kế, tổ chức dữ liệu không gian

và thuộc tính

- Phương pháp thực nghiệm: dùng để chạy thử hệ thống, đánh giá kết quả nghiên cứu tại địa phương

5 Ý nghĩa của luận văn

+ Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu thành công ứng dụng cơ chế phiên bản cơ

sở dữ liệu (Database Versioning) để xây dựng hệ thống đăng ký biến động đất đai cho cấp Huyện Việc áp dụng cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu vào đăng ký biến động đất đai giúp cho việc thao tác hệ thống được linh hoạt, thao tác đồng thời từ nhiều người sử dụng khác nhau giúp cho xử lý công việc được nhanh hơn so với khi không sử dụng cơ chế này

+ Ý nghĩa thực tiễn: Cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu được ứng dụng vào việc

triển khai thử nghiệm 04 trong tổng số 45 quy trình về đăng ký đất đai do UBND huyện Chương Mỹ, TP Hà Nội ban hành Nó mở ra việc triển khai vào thực tế sau này khi các hệ thống bản đồ, hệ thống sổ sách được hoàn thiện khi mà hiện nay trên địa bàn huyện mới chỉ có phần mềm in GCN QSDĐ được sử dụng

6 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn được cấu trúc thành 3 chương:

Chương 1 Hệ thống đăng ký đất đai cấp huyện và tình hình áp dụng công nghệ thông tin trong đăng ký đất đai

Chương 2 Thiết kế hệ thống đăng ký biến động đất đai ở cấp huyện dựa trên

cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu

Chương 3 Thử nghiệm các quy trình đăng ký biến động đất đai bằng phiên bản cơ sở dữ liệu trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

Chương 1

HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CẤP HUYỆN VÀ TÌNH HÌNH

ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN TRONG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.1.1 Vai trò của đăng ký đất đai

Quản lý đất đai có từ xã hội nguyên thủy chỉ là phân chia vùng đất sinh sống

Thời phong kiến phân chia ranh giới thửa đất, từng lô đất để xác định quyền sở hữu

và nghĩa vụ nộp thuế Ngày nay quản lý đất đai không chỉ đảm bảo tính công bằng trong hệ thống hành chính của quá trình sử dụng đất mà giải quyết những vấn đề mang tính xã hội như bảo vệ tài nguyên đất, phát triển bền vững, công bằng trong

sử dụng đất,… Là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá song đất đai có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu của con người ngày càng tăng

Việc sử dụng đất đai ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội Do vậy quốc gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý đất đai lên hàng đầu Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh và sự gia tăng dân số dẫn đến những nhu cầu về đất ở và đất sản xuất gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất nông nghiệp nói riêng và quỹ đất đai nói chung Vì vậy mà công tác quản lý nhà nước về đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai công tác đăng ký đất đai giữ vai trò vô cùng quan trọng vì đây là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người dân Đăng ký đất đai là bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là cơ sở để Nhà nước quản lý tốt đất đai Đồng thời là căn cứ để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Tuy nhiên trong những bối cảnh nhất định nó cũng gặp những khó khăn trên cả phương diện chủ quan lẫn khách quan

- Đối với Nhà nước và xã hội, việc đăng ký đất đai đem lại các lợi ích:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ,…

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật;

+ Giám sát việc giao dịch đất đai;

+ Phục vụ quản lý trật tự, trị an,…

- Đối với công dân, việc đăng ký đất đai đem lại những lợi ích như:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với thửa đất;

+ Khuyến khích chủ sử dụng đất đầu tư vào đất đai;

+ Mở rộng khả năng vay vốn;

+ Hỗ trợ các giao dịch về đất đai;

+ Ngăn ngừa tranh chấp đất đai

1.1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký đất đai

Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện cho nhân dân nắm quyền sở hữu, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Để quản lý tốt quỹ đất đai của Quốc gia, Nhà nước tạo hành lang pháp lý và thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Việc đăng ký đất đai tuân thủ theo các văn bản luật và dưới luật sau đây:

* Luật Đất đai 2003:

Tại điều 46 Luật đất đai 2003 đã nêu: Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây [5]:

- Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ;

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này;

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

* Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai năm 2003:

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện cho nhân dân

là chủ sở hữu duy nhất Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nên đăng ký đất đai thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất Tại điều 38 quy định: Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về

sử dụng đất [3]

- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:

+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

+ Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:

+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

+ Nhà nước thu hồi đất

* Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Thông tư 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 3 của Thông tư quy định về mẫu và nội dung GCN, theo đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2 Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai ở cấp huyện

1.2.1 Vai trò, nhiệm vụ của đăng ký đất đai ở cấp huyện

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo Pháp luật; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCN QSDĐ) cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện để xác lập vị trí pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc

đối với mọi chủ sử dụng đất; do hệ thống ngành Địa chính trực tiếp giúp UBND các cấp tổ chức thực hiện

Đăng ký đất đai cấp huyện ngoài những vai trò, nhiệm vụ chung của đăng ký đất đai nói chung còn có những vai trò, nhiệm vụ cụ thể sau [2]:

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất;

kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã;

- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

1.2.2 Các quy trình đăng ký đất đai ở cấp huyện

Trong đăng ký đất đai tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng

ký mà nó được chia thành 2 hình thái [1]:

- Đăng ký đất đai ban đầu;

- Đăng ký biến động đất đai

1.2.2.1 Đăng ký đất đai ban đầu

Đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử dụng đất có điều kiện theo quy định của pháp luật

Đặc điểm của đăng ký đất đai ban đầu:

+ Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ là một công việc phức tạp đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất

+ Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoàn cảnh của pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai

+ Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo chặt chẽ, sát sao của UBND các cấp; phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan

+ Cần có một hội đồng tư vấn cấp cơ sở, am hiểu tình hình sử dụng đất ở địa

phương giúp cho UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt quyền sử dụng đất

+ Đăng ký đất đai ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác đo đạc, bản đồ để đạt được mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa đất có đặc điểm khác nhau

+ Được hoàn thành trong một thời gian nhất định

1.2.2.2 Đăng ký biến động đất đai

Là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà nước mà trực tiếp là ngành Địa chính, nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý và sử

dụng đất đai [1]

Đặc điểm:

+ Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu

+ Không cần thiết phải có hội đồng tư vấn trong quá trình phê duyệt

+ Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất

Các hình thức biến động đất đai: Dựa vào tính chất, nội dung biến động của từng loại biến động, có thể chia thành các hình thức biến động đất đai như sau:

+ Thay đổi mục đích đã ghi trên GCN: đây là những thay đổi do người sử dụng đất gây nên hoặc do Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất Bao gồm:

chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sang làm nhà ở, sử dụng vào các mục đích chuyên dùng, bỏ hoang hoá hoặc ngược lại; chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, thành

ao đầm để nuôi trồng thuỷ sản, chuyển từ rừng ngập mặn sang nuôi trồng thủy sản,

từ rừng sang nương rẫy, trồng cây ngắn ngày hoặc ngược lại

+ Thay đổi hình thể thửa đất: chia một thửa thành nhiều thửa hoặc ngược lại hợp nhiều thửa thành một thửa nhằm đáp ứng những yêu cầu khác nhau của người

sử dụng, chuyển đổi đất đai,… sự thay đổi về hình thể thửa đất dẫn đến thay đổi về

số hiệu thửa đất đã đăng ký, hoặc diện tích của thửa đất đó, đôi khi dẫn đến thay đổi

cả số lượng thửa đất Thay đổi này làm phát sinh nhu cầu phải chỉnh lý các thông tin

đã có trên bản đồ địa chính

+ Thay đổi quyền sử dụng đất: trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chia tách, cho tặng quyền sử dụng đất; Nhà nước giao cho thuê đất mới hoặc thu hồi đất đang sử dụng; người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng

và tự nguyện trả về cho Nhà nước, hình thái này đôi khi gây biến động cả hình thể thửa đất lẫn quyền sử dụng đất

+ Dùng quyền sử dụng đất để thế chấp vay tiền ngân hàng: hình thái này không làm thay đổi hình thể của thửa và những thông tin cơ bản trong hệ thống hồ

sơ Do vậy, việc chỉnh lý biến động hồ sơ chỉ thực hiện chủ yếu ở nội dung “tình trạng thế chấp”

+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất

+ Cho thuê đất: Hình thức này chỉ thực hiện đối với các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng

Ngoài những hình thái nêu trên, hệ thống hồ sơ còn phải được chỉnh lý khi cấp lại GCNQSDĐ do mất hay rách nát, thay đổi hệ thống hồ sơ địa chính,… Việc đăng ký biến động đất đai chỉ được thực hiện sau các hành vi làm biến động nói trên

đã được UBND cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện theo đúng các quy định hiện hành

Tùy theo từng loại biến động có liên quan mà công tác chỉnh lý biến động phải thực hiện chỉnh lý từ bản đồ địa chính đến toàn bộ các nội dung có liên quan trong hệ thống hồ sơ địa chính đã thiết lập

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai cơ bản gồm các tài liệu sau đây:

+ Đơn xin đăng ký biến động đất đai;

+ Giấy tờ pháp lý cho phép đăng ký các biến động của UBND cấp có thẩm quyền như sau: Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất;

hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất,… đã được UBND xác nhận hoặc được công chứng;

+ GCNQSDĐ;

+ Trích lục bản đồ khu đất biến động;

+ Chứng từ nộp tiền các loại liên quan đến nghĩa vụ tài chính của chủ sử dụng đất phải thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất,…

Toàn bộ hồ sơ nêu trên nộp lại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Nhà nước Sau khi nhận đủ hồ sơ, cán bộ địa chính cấp xã, cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép thực hiện các hành vi làm biến động đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

+ Xem xét tính hợp pháp, đầy đủ của hồ sơ đăng ký; hướng dẫn chủ sử dụng đất bổ sung hoàn thiện hồ sơ;

+ Xác nhận vào đơn đăng ký;

+ Chuyển hồ sơ đăng ký tới UBND cấp có thẩm quyền để xem xét, phê duyệt;

+ Sau khi UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt cơ quan địa chính cùng cấp cập nhật các nội dung biến động vào hệ thống hồ sơ địa chính lưu lại cấp mình, chỉnh lý biến động trên GCN theo đúng các quy định của ngành địa chính; đồng thời thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ địa chính các cấp để chỉnh lý hồ

sơ địa chính lưu lại cấp đó

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai được tổng hợp và lưu giữ tại cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép thực hiện các hành vi làm biến động đất đai, giao cho người sử dụng GCNQSDĐ

Tùy theo nội dung và mức độ biến động đất đai chủ sử dụng đất có thể được cấp GCNQSDĐ mới hoặc chỉ cập nhật những biến động vào GCNQSDĐ đã cấp

1.2.2.3 Các quy trình đăng ký đất đai ở cấp huyện

Hiện nay, tại cấp huyện công tác đăng ký đất đai thường được thực hiện theo các quy trình định sẵn cho các trường hợp cụ thể Trên địa bàn khu vực nghiên cứu

là huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội, UBND huyện đã ban hành các quy trình liên quan đến hoạt động của ngành tài nguyên môi trường, phần lớn trong số đó là các quy trình đăng ký đất đai [7]:

Quy trình số 01: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân (không chia tách, hợp thửa đất)

Quy trình 02: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa các hộ gia đình, cá nhân (chuyển nhượng toàn bộ thửa đất)

Quy trình 03: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa các hộ gia đình, cá nhân (Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất)

Quy trình 04: Đăng ký xóa số tiền ghi nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Quy trình 05: Đăng ký thế chấp bằng giá trị quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quy trình 06: Xóa đăng ký thế chấp bằng giá trị quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quy trình 07: Đăng ký biến động đối với trường hợp thừa kế quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (toàn bộ thửa đất) do UBND huyện cấp Giấy chứng nhận

Quy trình 08: Đăng ký biến động đối với trường hợp tặng, cho quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (không chia tách) do UBND huyện cấp Giấy chứng nhận

Quy trình 09: Đăng ký biến động đối với trường hợp cho, tặng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất ở (đối với trường hợp có chia tách hoặc nhập thửa đất) do UBND huyện cấp Giấy chứng nhận

Quy trình 10: Đính chính sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện cấp Giấy chứng nhận

Quy trình 11: Đính chính giấy chứng nhận có số liệu diện tích thực tế nhỏ hơn số liệu diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện cấp Giấy chứng nhận

Quy trình 12: Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép

Quy trình 13: Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép (đối tượng là hộ gia đình, cá nhân)

Quy trình 14: Xác nhận đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường

Quy trình 15: Xác nhận đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường bổ sung

Quy trình 16: Giải quyết tranh chấp đất đai

Quy trình 17: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận do bị ố, nhòe, rách, hư hại

Quy trình 18: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp được thừa kế quyền sử dụng một phần diện tích đất

Quy trình 19: Đăng ký biến động về sử dụng đất trường hợp giảm diện tích đất do sạt lở tự nhiên

Quy trình 20: Đăng ký ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận

Quy trình 21: Thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn

Quy trình 22: Thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 8 Điều

38 của Luật Đất đai thuộc trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

Quy trình 23: Thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 10 Điều

38 của Luật Đất đai thuộc trường hợp đất được nhà nước giao, cho thuê có thời hạn

mà không được gia hạn khi hết thời hạn

Quy trình 24: Thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 7 Điều

38 của Luật đất đai thuộc trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế

Quy trình 25: Thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 3, 4, 5,

6, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai

Quy trình 26: Trích sao hồ sơ địa chính, trích đo địa chính, trích lục bản đồ địa chính

Quy trình 27: Cung cấp thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính (cho đối tượng là

cá nhân)

Quy trình 28: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp chuyển

từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Quy trình 29: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa khi thực hiện Quyết định thu hồi một phần thửa đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế (đối tượng hộ gia đình, cá nhân)

Quy trình 30: Gia hạn, điều chỉnh nội dung Giấy phép khai thác nước mặt

đêm)

Quy trình 31: Đăng ký biến động đối với trường hợp nhà mới xây

Quy trình 32: Cung cấp thông tin, nguồn gốc nhà đất

Quy trình 34: Đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cao tầng do UBND huyện cấp Giấy chứng nhận

Quy trình 35: Xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quy trình 36: Xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quy trình 37: Đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quy trình 38: Xác nhận đề án bảo vệ môi trường

Quy trình 39: Gia hạn, điều chỉnh Giấy phép xả nước thải (sinh hoạt, sản

Quy trình 40: Cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất

Quy trình 41: Đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quy trình 42: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

Quy trình 43: Đăng ký biến động bổ sung quyền sở hữu tài sản trên đất vừa

có nhu cầu cấp đổi, cấp lại GCN, tách hợp thửa đất đã được cấp trước ngày Thông

tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành (cấp GCN mới)

Quy trình 44: Đăng ký biến động chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất chưa được ghi trên Giấy chứng nhận

Quy trình 45: Xác nhận thay đổi thông tin về số hiệu, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, tài sản gắn liền với đất

Quy trình 46-52: Cấp phép khai thác nước mặt và nước ngầm, không liên quan trực tiếp đến đăng ký đất đai

1.2.3 Nhu cầu quản lý quy trình đăng ký đất đai bằng công nghệ thông tin

Ngày nay công nghệ thông tin phát triển như vũ bão và đã tác động vô cùng lớn tới các lĩnh vực kinh – xã hội trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai Công tác quản lý hồ sơ địa chính về bản chất là một quá trình xử lý và phân tích thông tin về đất đai Việc áp dụng công nghệ thông tin là nhu cầu tất yếu bởi vì:

- Nó giúp quá trình lưu trữ và xử lý kho thông tin nhanh chóng, giúp cho quá trình xây dựng dữ liệu (không gian và thuộc tính) dễ dàng, có tính nhất quán cao và

1.3 Tình hình áp dụng công nghệ thông tin trong đăng ký đất đai

1.3.1 Trên thế giới

Các quốc gia trên thế giới hiện nay rất coi trọng đến công tác quản lý đất đai

cả về quy mô và chất lượng Việc áp dụng công nghệ thông tin vào công tác đăng

ký đất đai được các nước hết sức quan tâm nhất là ngày nay khi mà công nghệ thông tin phát triển như vũ bão tác động tới mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, coi đây là một đòn bẩy để phát triển kinh tế vì giá trị mà đất đai mang lại vô cùng lớn

Ở tất cả các nước trên thế giới, việc tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai được thực hiện gắn liền với xây dựng hệ thống thông tin đất đai (LIS) Về thực chất, đăng ký đất đai là lĩnh vực đầu tiên được tính đến và cũng là lĩnh vực quan trọng nhất trong

quá trình xây dựng hệ thống thông tin đất đai

+ Hệ thống thông tin đất đai tại Pháp:

Hệ thống địa chính của Pháp được hình thành từ thời Napoléon, bao gồm toàn bộ các hoạt động địa chính ở đô thị và nông thôn, bao gồm cả đất xây dựng và đất chưa xây dựng Các thửa đất của hệ thống địa chính này được mô tả một cách

cụ thể Mỗi một thửa đất là một thực thể gắn với một chủ sở hữu và một khu vực thu thuế địa chính áp dụng thống nhất trên toàn quốc Dựa trên nền tảng đó, hệ thống địa chính Pháp từng bước hoàn thiện để phù hợp với quá trình phát triển

Cũng giống như các hệ thống địa chính khác, hệ thống địa chính của Pháp cũng gồm hai thành phần cơ bản là hệ thống bản đồ và hệ thống các sổ sách Hiện nay cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, hệ thống thông tin địa chính của Pháp cũng được lưu trữ ở file số tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai nói chung và đăng ký đất đai nói riêng [4]

+ Hệ thống thông tin đất đai tại Hàn Quốc

Hàn Quốc được ví là một trong những con rồng của châu Á hiện nay với trình độ phát triển khá cao Hệ thống địa chính của Hàn Quốc là hệ thống đăng ký bằng khoán nhằm quản lý quyền sở hữu, đăng ký và cung cấp dịch vụ thông tin địa chính Trong hệ thống thông tin này mỗi thửa đất đều có mã thửa và được quản lý theo khu vực đảm bảo mã thửa đất là duy nhất

Việc xây dựng và phát triển hệ thống thông tin đăng ký đất đai ở Hàn Quốc được bắt đầu tiến hành từ năm 1998 với quan điểm là tạo điều kiện thuận lợi cho việc truy cập có hiệu quả, cập nhật thông tin đất đai kịp thời và chính xác, trợ giúp cho chính phủ trong việc ra các quyết định, chính sách về đất đai đúng đắn và có hiệu quả Việc đăng ký biến động đất đai được tiến hành theo đúng trình tự thủ tục

đã được quy định chi tiết, thông tin được cập nhật thường xuyên và được lưu trữ ở dạng số

Các thông tin đất đai không chỉ bao gồm các thông tin về thửa đất mà còn có các thông tin liên quan đến các tài sản gắn liền với đất Các thông tin này được lưu trữ ở dạng số, việc cập nhật biến động được cố gắng thực hiện nghiêm túc, đồng bộ theo đúng quy định [16]

- Tại Thụy Điển

Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển có một lịch sử hình thành lâu đời, với hoạt động địa chính được thực hiện đầu tiên hỗ trợ cho việc thu thuế Hoạt động địa chính, sau đó phối hợp với hoạt động đăng ký chủ quyền, cùng phát triển một cách ổn định trong điều kiện hòa bình và thường xuyên được quan tâm hoàn thiện

Nhiều cuộc cải cách đã được thực hiện xuyên suốt quá trình dài của lịch sử, hướng đến việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả, cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho mọi đối tượng có nhu cầu, như việc dồn thửa, khắc phục sự manh mún của đất đai; việc thống nhất cơ quan quản lý hoạt động đăng ký nhằm tinh giản bộ máy đăng ký; và nhất là công cuộc tin học hóa, ứng dụng kỹ thuật hiện đại trong hoạt động đăng ký đất đai Sự thành công của các cuộc cải cách này đã mang đến bộ mặt mới cho hệ thống đăng ký đất đai Thụy Điển, trở thành một trong những hệ thống đăng ký với thông tin đất đai điện tử hiệu quả trên thế giới Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia, với bốn bộ phận chuyên môn của mình (Bộ phận Dịch vụ địa chính, Bộ phận Đăng ký quyền, Bộ phận Thông tin Địa lý và Đất đai, và Bộ phận Thương mại và Bản đồ) chịu trách nhiệm chính đối với hoạt động đăng ký trên phạm vi cả nước, bao gồm hoạt động địa chính và đăng ký quyền [6] Với quá trình phát triển ít biến động, hầu hết các đơn vị đất đai ở Thụy Điển đều đã được đăng ký,

thể hiện đầy đủ thông tin trong Sổ Đăng ký bất động sản do Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia vận hành và quản lý Ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền mà Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin

về quy hoạch, về giá trị bất động sản cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong Sổ Đăng ký bất động sản với quy trình đăng ký, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ Trên cơ

sở đó, hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai tại Thụy Điển đã được xây dựng thành công theo hướng tin học hóa Người có nhu cầu có thể tiếp cận thông tin đất đai qua mạng internet một cách dễ dàng, nhanh chóng và thuận tiện Không có những thủ tục hành chính rắc rối, phiền hà đối với người đăng ký Nhiều sản phẩm, dịch vụ được cung cấp bởi hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển không chỉ đáp ứng được nhu cầu trong nước mà cả nhu cầu của nhiều nước trên thế giới Trong điều kiện phát triển nhanh chóng của khoa học kỹ thuật, Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia luôn nỗ lực đặt ra những mục tiêu mới cho chiến lược phát triển của mình, cũng như nhận thức rõ những điểm cần khắc phục trong hoạt động để đảm bảo hệ thống đăng

ký đất đai có thể luôn theo kịp nhu cầu của xã hội Chính điều này đã đảm bảo cho

sự thành công và hoạt động hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai – một hệ thống

mà nhiều quốc gia đang hướng tới người đăng ký Nhiều sản phẩm, dịch vụ được cung cấp bởi hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển không chỉ đáp ứng được nhu

1.3.2 Ở Việt Nam

Để hội nhập với xu thế phát triển chung của toàn thế giới, ngành địa chính Việt Nam đã có nhiều đổi mới nhằm từng bước nâng cao năng lực quản lý đất đai của mình Trong khoảng 20 năm qua, ngành địa chính đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong công tác quản lý và xây dựng một hệ thống địa chính ngày một hiện đại hơn, phù hợp hơn với nhịp độ phát triển chung của toàn xã hội

Có rất nhiều các dự án được triển khai nhằm áp dụng các công nghệ hiện đại vào quản lý đất đai trong đó dự án nổi bật vẫn đang triển khai là dự án “Hoàn thiện

và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam” (tiếng Anh là Vietnam Land

Administration Project - viết tắt VLAP) đã kịp thời được triển khai tại 9 tỉnh, thành phố ở Việt Nam Đây là dự án triển khai xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phương thức hiện đại nhằm cải cách thủ tục hành chính trong quản lý, tạo điều kiện dễ dàng tiếp cận quỹ đất và công khai hóa thông tin về đất đai [12, 18]

Dự án VLAP do Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) là cơ quan chủ quản, triển khai tại các tỉnh được lựa chọn việc đo đạc lập bản đồ địa chính, lập sổ sách địa chính dưới dạng cơ sở dữ liệu và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và hệ thống thủ tục hành chính trong quản lý đất đai; tăng cường tính công khai và minh bạch trong quản lý, hướng tới việc tạo thuận lợi trong tiếp cận quỹ đất thông qua dịch vụ thông tin đất đai đối với mọi đối tượng Việc chuyển dịch đáng kể cơ cấu sử dụng đất là nội dung cơ bản của thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Vì vậy, Chính phủ Việt Nam cho rằng việc xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại là một nhiệm vụ cần thiết, bức xúc nhằm mang lại lợi ích thiết yếu cho phát triển kinh tế đất nước, tạo công bằng xã hội và bảo vệ môi trường Một hệ thống quản lý đất đai

có hiệu lực và hiệu quả sẽ bảo đảm quyền lợi hợp lý của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất Một hệ thống quản lý đất đai công khai và minh bạch sẽ góp phần tích cực trong phòng, chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý, nâng cao hiệu quả trong sử dụng, giải quyết tốt mọi tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, làm người dân tin tưởng hơn vào mọi hoạt động phát triển có liên quan đến sử dụng đất đai

Hoạt động của Dự án VLAP gồm các hợp phần chính như sau:

Hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai: Hợp phần này thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, lập các sổ sách địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các thửa đất dưới dạng cơ sở dữ liệu đất đai; phát triển hệ thống thông tin đất đai chính xác, đầy đủ và kịp thời; xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hoàn chỉnh với các thủ tục hành chính đơn giản Toàn bộ hồ sơ đăng ký đất đai, hệ thống

thông tin đất đai thể hiện đầy đủ các thửa đất, người sử dụng đất được xây dựng hoàn thiện, luôn được cập nhật, bảo đảm tính công khai và minh bạch Toàn bộ hệ thống quản lý đất đai được vận hành trên cơ sở phát triển và ứng dụng công nghệ thông tin nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất, phục vụ thật tốt người đang sử dụng hoặc

có nhu cầu sử dụng đất, tạo mối quan hệ trực tiếp giữa chính quyền và người dân trong xây dựng và thực thi pháp luật, trong quy hoạch và triển khai quy hoạch, trong thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất

Tăng cường cung cấp dịch vụ đăng ký đất đai: Hợp phần này sẽ hỗ trợ việc vận hành thật tốt hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất dưới dạng cung cấp dịch vụ thuận lợi cho người dân Các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là nơi cung cấp mọi thông tin về đất đai cho nhu cầu của quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường và các nhu cầu khác của cộng đồng Các dịch vụ công về đất đai sẽ được thực hiện trên cơ sở các chuẩn mực quốc tế và các cơ chế chia sẻ thông tin thống nhất Hợp phần này hỗ trợ một chương trình nâng cao nhận thức cộng đồng và truyền thông làm cho các tổ chức, công dân có liên quan đến đất đai hiểu rõ về chính sách, pháp luật về đất đai; quy hoạch sử dụng đất; việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các quyền, quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ được thực hiện và được Nhà nước bảo hộ

Các mô hình thu - chi tài chính khác nhau cũng sẽ được nghiên cứu nhằm hướng tới khả năng tự bảo đảm tài chính ổn định trong tương lai cho hoạt động của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Quản lý dự án và theo dõi đánh giá: Hợp phần này sẽ hỗ trợ chung về quá trình thực hiện Dự án Năng lực quản lý dự án sẽ được tăng cường với việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý, hệ thống giám sát thực hiện và hệ thống đánh giá kết quả thực hiện Từ đó, hệ thống theo dõi và đánh giá sẽ được áp dụng rộng hơn trong quản lý đất đai để kịp thời đánh giá được các quyết định quản lý

Để dự án trên thành công chúng ta cũng cần phải nhắc tới một số phần mềm tham gia dự án như phần mềm Famis-Caddb, TK-2000, phần mềm in giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất 2004, phần mềm ViLIS, CiLIS, ArcLIS, Các phần mềm này đã bước đầu đi vào hoạt động tại một số địa phương và đã có những phản hồi nhất định về những hạn chế cũng như những mặt tích cực mà nó đã đạt được trong công tác quản lý đất đai hiện nay

Từ năm 2006 đến nay, một số quận, huyện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai ứng dụng CNTT theo hình thức đầu tư Hệ thống thông tin mang tính quản lý và hỗ trợ xử lý nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai xây dựng Với hệ thống này, tất cả thông tin được quản lý tập trung tại máy chủ, các máy trạm kết nối với trung tâm thông qua hệ thống mạng, thông tin được liên thông tới tất cả các bộ phận

từ khâu nhận hồ sơ của người dân, đến xử lý hồ sơ của các chuyên viên, duyệt hồ sơ của lãnh đạo phòng, ký giấy chứng nhận của Thường trực UBND và trả hồ sơ cho dân Mọi thao tác đều được ghi nhận trong máy chủ, bộ phận sau kế thừa thông tin của bộ phận trước Thông tin vầ đất đai xây dựng được lưu trữ, từ đó in giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng, phiếu chuyển thuế và các loại biểu mẫu khác Thông tin được kế thừa cho các loại hồ sơ biến động sử dụng đất, thay đổi thiết kế và điều chỉnh nội dung…Ngoài việc xử lý hồ sơ nhanh hệ thống này còn giúp tra cứu được lịch sử và quá trình sử dụng nhà đất, là cơ sở để công khai thông tin về nhà đất trên Website cho người dân và doanh nghiệp dễ dàng tra cứu Việc tổng hợp và thống kê tình trạng nhà đất đơn giản và chính xác, phục vụ cho lãnh đạo cơ quan trong việc quản lý và hoạch định chính sách phát triển

Một điểm mới và cũng là điều kiện để duy trì vận hành hệ thống là các phần mềm nghiệp vụ gắn liền với quy trình quản lý hành chính, tương ứng với quy trình quản lý hệ thống chất lượng ISO của từng cơ quan, có thể tuỳ biến để đáp ứng với các loại quy trình hiện hành khác Do gắn liền với quy trình hành chính nên bắt buộc tất cả các chuyên viên phẩi thực hiện xử lý hồ sơ trên mạng, tất cả các công đoạn đều được kiểm soát, từng vị trí xử lý sẽ tự động tích hợp thông tin cho hệ thống, không sinh ra bộ phận nhập hồ sơ đã xử lý và hệ thống trước đây một số đơn

vị đã từng thực hiện Việc gắn liền với quy trình thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho lãnh đạo các cấp kiểm soát được quá trình xử lý của từng hồ sơ, tra cứu được

tình trạng xử lý hồ sơ của từng chuyên viên, từng phòng ban, kịp thời chỉ đạo và điều hành nhằm giải quyết những tồn đọng và trễ hạn hồ sơ

Ngoài hiệu quả về vấn đề hệ thống như tích hợp thông tin, chia sẻ và kế thừa thì một yếu tố quan trọng để hệ thống được từng chuyên viên chấp nhận sử dụng là hiệu quả của việc xử lý hồ sơ Ứng dụng hệ thống, thời gian xử lý hồ sơ đã giảm từ 30% đến 50% Ở một số cơ quận, huyện trước đây khi chưa ứng dụng hệ thống này thì một chuyên viên trung bình một tuân xử lý được 20 hồ sơ, sau khai áp dụng hệ thống hồ sơ xử lý tăng hơn 40 hồ sơ, giảm 80% đến 90% sai sót so với xử lý thủ công Đây là con số cụ thể để đánh giá hiệu quả của việc ứng dụng CNTT Một số quận, huyện đã thành công trong giai đoạn đầu ứng dụng CNTT trong quản lý đất đai, xây dựng như: quận Bình Tân, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh, quận Bình Thạnh, huyện Nhà Bè và quận 10,… [15]

Hà Nội cũng là một trong 09 tỉnh, thành tham gia vào dự án VLAP Dự án VLAP Hà Nội do UBND TP Hà Nội làm cơ quan chủ quản; Sở Tài nguyên- Môi trường làm chủ dự án Tổng khối lượng được thực hiện trong dự án VLAP Hà Nội là: lập lưới địa chính 1112 điểm; tổng diện tích được đo vẽ bản đồ địa chính là 143.159 ha; tổng diện tích được số hóa, chuyển hệ tọa độ bản đồ địa chính là 20.706 ha; tổng số GCN được kê khai đăng ký cấp mới, cấp đổi và lập hồ sơ địa chính là 1.199.022 (trong đó cấp mới 222.315 GCN (sổ mới) và cấp đổi hơn 976.700 GCN

Dự án được triển khai trên địa bàn các quận - huyện: Đan Phượng, Quốc Oai, Phú Xuyên, Thạch Thất, Thường Tín, Ba Vì, Hoài Đức, Ứng Hòa, Hà Đông, Chương

Oai và Ứng Hòa được triển khai trước

Tính đến hết tháng 11-2012, Dự án VLAP Hà Nội triển khai hiệu quả tại địa bàn ba huyện Đan Phượng, Quốc Oai, Ứng Hòa (gồm 66 xã thị trấn) Tiến độ thi công các gói thầu dịch vụ kỹ thuật nhìn chung đã được đẩy mạnh; công đoạn đo đạc bản đồ địa chính cơ bản hoàn thành với tổng diện tích đã đo đạc, lập bản đồ địa chính tại ba huyện là 38,386 ha Về công tác đăng ký kê khai, xét cấp GCN cho hộ

gia đình, cá nhân, tại 2 huyện Quốc Oai và Đan Phượng có tổng số 127.950 thửa đã

kê khai, lập hồ sơ (Đan Phượng: trên 67.000 hồ sơ, Quốc Oai: 60.387 hồ sơ); tổng

số hồ sơ đã xét cấp GCN ở xã là 78.898 (Đan Phượng: 43.661, Quốc Oai: 35.237 hồ sơ); tổng số hồ sơ đã thẩm định ở huyện là 37.801 (Đan Phượng: 24.031, Quốc Oai:

13.770 hồ sơ); tổng số GCN đã ký là 23.195 GCN (Đan Phượng: 16.972 GCN, Quốc Oai: 6.223 GCN) Đã có 884 GCN trao cho người dân các địa phương Riêng

Ngoài dự án trên nhiều quận , huyê ̣n của Hà Nô ̣i (cũ) cũng đang triển khai dự

án của riêng mình Chẳng ha ̣n, tại quận Hai Bà Trưng đang triển đưa GIS vào quả n

lý đất nhằm số hóa toàn bô ̣ cơ sở dữ liê ̣u đất đai trên đi ̣a bàn quâ ̣n Bên cạnh ứng dụng GIS xây dựng ngân hàng dữ liệu về đất đai, dự án "Ứng dụng CNTT xây dựng

Trưng cũng được tiến hành Dự án này hiện mang đến một số kết quả: số hóa toàn

bộ CSDL về đất đai trên địa bàn quận theo công nghệ GIS, một số mô-đun nghiệp

vụ đã được đưa vào ứng dụng như quản lý thông tin đất đai, cập nhật thông tin hồ

sơ, cập nhật biến động bản đồ, quản lý biến động Đối với nhu cầu quản lý đất đai cấp quận tại Phòng TN-MT quận, dự án hỗ trợ xây dựng quy trình nghiệp vụ xử lý

hồ sơ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) trên môi trường mạng LAN

Với hệ thống mới, cán bộ chuyên môn có thể tiếp nhận, xem và duyệt hồ sơ ngay trên mạng từ CSDL bản đồ số hóa, nên chỉ mất 5 phút (tối đa là 30 phút) để hoàn tất quy trình cấp GCN QSDĐ thay vì 2 ngày như trước đây Đến nay, quận đã thực hiện 95% việc cấp GCN QSDĐ

Bên cạnh đó, nhờ CSDL bản đồ số hóa, công tác quản lý hồ sơ dữ liệu về địa chính – nhà đất, cấp các loại giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cũng được đơn giản hóa; các hồ sơ báo cáo, thống kê đều được lập tự động theo mẫu quy định [17]

Nhìn chung tại Hà Nội có sự phân hóa tương đối rõ ràng : các quận, huyê ̣n của Hà Nội cũ việc áp dụng CNTT trong quản lý đất đai và dữ liệu cơ bản đã được

đi ̣a phương quan tâm từ trước , còn các quận huyện mới sá t nhâ ̣p về Hà Nô ̣i , trong đó có huyê ̣n Chương Mỹ là địa bàn nghiên cứu của luận văn này, viê ̣c áp du ̣ng CNTT còn ha ̣n chế mô ̣t phần do cơ sở vâ ̣t chất phần còn la ̣i do cơ sở dữ liê ̣u

Chương 2

THIẾT KẾ HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI CẤP HUYỆN

DỰA TRÊN CƠ CHẾ PHIÊN BẢN CƠ SỞ DỮ LIỆU

2.1 Khái niệm về phiên bản cơ sở dữ liệu

2.1.1 Khái niệm

Phiên bản cơ sở dữ liệu (database versioning) là cơ chế để lưu lại các trạng thái của CSDL trong quá trình nó được cập nhật bởi một hoặc đồng thời nhiều người sử dụng Phiên bản cơ sở dữ liệu được hiểu nôm na như ảnh chụp ở một thời điểm cho toàn bộ cơ sở dữ liệu và nó chứa toàn bộ các tập dữ liệu trong cơ sở dữ liệu đó Các phiên bản không phải là các bản sao riêng rẽ của cơ sở dữ liệu Thay vào đó, các phiên bản và các giao dịch (transaction) diễn ra trong chúng được theo dõi trong các bảng hệ thống Việc theo dõi này diễn ra độc lập với từng công việc của người dùng trên nhiều ca biên tập, cho phép người dùng biên tập mà không khóa các đối tượng trong phiên bản sản xuất hoặc ngay lập tức tác động tới những người dùng khác và không phải làm bản sao của dữ liệu [9]

Phiên bản cho phép nhiều người dùng biên tập dữ liệu tương tự (giống nhau) trong một cơ sở dữ liệu ArcSDE mà không bị khóa ứng dụng hay lặp dữ liệu Một phiên bản có thể thể hiện một thiết kế kỹ thuật, một công tác xây dựng hay bất cứ một loại giao dịch nào đó Phiên bản cơ sở dữ liệu có những đặc tính cơ bản sau:

- Một phiên bản thể hiện ảnh chụp về thời gian của toàn bộ cơ sở dữ liệu Nó chứa toàn bộ các tập dữ liệu trong cơ sở dữ liệu đó

- Một phiên bản tách biệt công việc của người dùng trên nhiều ca biên tập, cho phép người dùng biên tập mà không khóa các đối tượng trong phiên bản sản phẩm hoặc không tác động ngay lập tức tới người dùng khác

- Một cơ sở dữ liệu có thể có nhiều phiên bản

- Người sử dụng có thể thực hiện các chức năng hiển thị, biên tập và truy vấn

giống như đối với cơ sở dữ liệu thông thường (dữ liệu không đăng ký phiên bản)

2.1.2 Khả năng áp dụng phiên bản cơ sở dữ liệu trong quản lý và thực hiện quy trình đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là hoạt động có nhiều đối tượng tham gia vào cùng một quy trình, ví dụ như một hồ sơ đăng ký có thể có sự tham gia của người sử dụng đất, cán

bộ tiếp nhận và các cán bộ thụ lý hồ sơ, cán bộ đo đạc, cán bộ quản lý, người ký quyết định, Vì thế, rất cần thiết những giải pháp công nghệ để tạo môi trường cho các đối tượng này cùng tham gia vào một quá trình nhưng đảm bảo không xảy ra xung đột và sự thiếu nhất quán của thông tin được xử lý, cập nhật

Phiên bản cơ sở dữ liệu giống như bản sao của cơ sở dữ liệu nên nó chứa toàn bộ các tập dữ liệu trong đó, đồng thời cho phép người dùng thực hiện các chức năng như biên tập, chỉnh sửa, truy vấn nên trong thực tế mỗi một cán bộ thụ lý hồ

sơ đăng ký đất đai có thể được tạo một phiên bản để thực hiện công việc của mình

mà không ảnh hưởng hoặc ít ảnh hưởng đến cán bộ khác đồng thời thụ lý hồ sơ đó

Mặt khác trong cơ chế phiên bản bất cứ hoạt động, giao dịch nào xảy ra cũng đều được theo dõi ghi lại trong file của hệ thống nên giúp cho người quản trị nắm rõ hoạt động xảy ra trong hệ thống từ đó gắn trách nhiệm tới mỗi người dùng Chính vì điều này mà khi thực hiện quy trình đăng ký đất đai người quản trị sẽ kiểm soát các phiên bản mà mỗi cán bộ thụ lý phụ trách đã tác động vào cơ sở dữ liệu

Trong mỗi phiên bản khi người dùng thực hiện các tác động vào cơ sở dữ liệu làm thay đổi cơ sở dữ liệu nhưng chỉ ở mức tạm thời chưa thay đổi dữ liệu thực

sự và không tác động, ảnh hưởng trực tiếp tới việc biên tập của những người dùng khác Cơ sở dữ liệu chỉ thay đổi thực sự khi người quản trị đồng bộ các phiên bản

dữ liệu của các người dùng khác nhau và lưu lại Nhờ vậy mà việc biên tập dữ liệu được thực hiện nhanh hơn nhưng vẫn đảm bảo tính nhất quán dữ liệu

Như vậy trong quản lý và thực hiện quy trình đăng ký đất đai việc áp dụng

cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu sẽ hỗ trợ đắc lực, phát huy hiệu quả, đẩy nhanh việc đăng ký đất đai vì nó đáp ứng được yêu cầu của môi trường làm việc đa người dùng

nhưng vẫn quản lý các hoạt động theo tiến trình, và đặc biệt là sự nhất quán của dữ

liệu

2.2 Phân tích hệ thống

2.2.1 Đánh giá nhu cầu

Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai có vai trò hết sức quan trọng Là cơ sở để bảo vệ quyền của Nhà nước thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai, quản lý thống nhất về đất đai, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất đúng pháp luật, tiết kiệm, bền vững và có hiệu quả, tạo nên một hệ thống thông tin đất đai đầy đủ phục vụ nhu cầu của cộng đồng Tuy nhiên, việc thực hiện đăng ký đất đai cũng rất phức tạp do số lượng thông tin về thửa đất cần thu thập, lưu trữ và số lượng thửa đất quá nhiều do manh mún nhỏ lẻ làm cho khối lượng thông tin cần xử lý vô cùng lớn

Trong những năm gần đây công nghệ thông tin phát triển như vũ bão tác động lớn tới mọi lĩnh vực kinh tế - chính trị - xã hội trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai Rất nhiều những phần mềm chuyên ngành về quản lý đất đai đã phát triển, ứng dụng trong đó có các phần mềm cập nhật và khai thác dữ liệu như PLIS, CiLIS, ViLIS,… Các phần mềm này cơ bản đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai như: đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động sử dụng đất, thống kê (sổ mục

kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận),… Tuy nhiên, qua tìm hiểu nghiên cứu thực tế các phần mềm có thể thấy một số hạn chế mà các phần mềm còn gặp phải như: việc thực hiện đăng ký ban đầu, đăng ký biến động sử dụng đất theo quy trình còn mang tính chất “cứng” làm hạn chế khả năng hỗ trợ xử lý hồ sơ đồng thời để đẩy nhanh việc thụ lý hồ sơ Nghĩa là khi thực hiện theo phần mềm mỗi người sẽ xử

lý một công đoạn trong quá trình từ khi tiếp nhận hồ sơ cho tới đầu ra sản phẩm

Tuy nhiên để người sau thực hiện được thì yêu cầu người trước phải thực hiện xong phần việc của mình và thoát khỏi hồ sơ đang xử lý, chứ nhiều người không thể thực hiện đồng thời vào cơ sở dữ liệu của cùng một hồ sơ Chính vì vậy mà việc đẩy nhanh thụ lý các hồ sơ gặp khó khăn do không thể có sự hỗ trợ của đồng nghiệp khi

cần thiết, tạo thêm áp lực cho cán bộ trong khi nhu cầu giao dịch về đất đai ngày càng lớn, nhất là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, không phát huy tối đa tính

ưu việt của đăng ký đất đai theo quy trình Như vậy nhu cầu về phiên bản cơ sở dữ liệu để hỗ trợ quy trình đăng ký đất đai là rất cấp thiết

Để đáp ứng nhu cầu đăng ký đất đai của người dân được thuận lợi, các cấp chính quyền địa phương đã ban hành bộ thủ tục hành chính, trong đó có lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường Có 45 quy trình về đăng ký đất đai và các vấn đề liên quan dựa trên 09 quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 (chuyển đổi, đổi nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) Mỗi một quy trình đều thể hiện rõ trường hợp cụ thể xảy ra đối với đăng ký đất hiện nay Ngày nay, nền kinh tế đang trên đà phát triển thì nhu cầu về vốn để sản xuất là rất lớn, nên nhu cầu thế chấp quyền sử dụng để có vốn là rất lớn, thị trường bất động sản luôn sôi động các hoạt động chuyển nhượng diễn ra thường xuyên Chính vì nhu cầu thực tế hiện nay về đăng ký đất đai và mục tiêu nghiên cứu nên đề tài sẽ quan tâm nghiên cứu tới các quy trình về chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ thửa đất, thế chấp, đăng ký bổ sung tài sản

Từ việc nghiên cứu 04 quy trình đăng ký biến động đất đai ở địa phương nói trên, chúng ta sẽ có mô hình ca sử dụng chung cho cả 04 quy trình trên Ở trong sơ

đồ này, giả định việc tách thửa ngoài thực địa đã được thực hiện bởi đơn vị địa chính có tư cách pháp nhân và chúng ta đã có kết quả của việc đo tách ngoài thực địa (các trích đo địa chính) Sơ đồ ca sử dụng chung được thể hiện trong Hình 2.1

Chuẩn bị hồ sơ

Công chứng

VP Công chứng

Ho¯n thiện hồ sơ

Nhận & tr°

kết qu°

Bộ phận một cửa

Gửi thông báo

Thẩm tra hồ sơ

Chi cục thuế

Thông tin địa chính

Nghĩa vụ t¯i chính

Tách thửa

Cập nhật thông tin thuộc tính

In GCN, thông tin bổ sung

Giám đôc VPĐK

Kiểm tra hồ sơ

Thông báo

Ký GCN, quyết định

Lãnh đạo ủy ban

Sao, lưu hồ sơ

Bộ phận

hồ sơ

Bộ phận bản đồ

Các bên giao dịch

Văn phòng ủy ban

Hỡnh 2.1 Sơ đồ ca sử dụng chung cho cỏc quy trỡnh đăng ký biến động đất đai