Báo cáo nghiên cứu khả thi công trình tín điền

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG BÌNH NGUYÊN BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI (FEASIBILITY STUDY) TÊN DỰ ÁN KHU CĂN HỘ CAO TẦNG TÍN ĐIỀN (STOWN PHÚC AN 1) ĐỊA ĐIỂM ĐƯỜNG N3, PHƯỜNG DĨ AN, THỊ XÃ DĨ AN.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN

BÁO CÁO

(So ạn thảo theo Điều 54 Luật Xây dựng)

(STOWN PHÚC AN 1) ĐỊA ĐIỂM: ĐƯỜNG N3, PHƯỜNG DĨ AN,

TH Ị XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

TP Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 12 năm 2020

Chủ nhiệm lập dự án

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN

KI ẾN TRÚC XÂY DỰNG BÌNH NGUYÊN

Giám đốc

M ỤC LỤC

Chương I: Cơ sở pháp lý của dự án 1

Chương II: Sự cần thiết và quy mô đầu tư 2

1 Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng 2

2 Phân tích các điều kiện tự nhiên, lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng, diện tích sử dụng đất 4

3 Phân tích quy mô và hình thức đầu tư xây dựng dự án 11

4 Sự phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch khác theo quy định 15

Chương III: Các yếu tố bảo đảm khả năng thực hiện dự án 16

1 Sử dụng tài nguyên 16

2 Lựa chọn công nghệ thiết bị 17

3 Sử dụng lao động 17

4 Hạ tầng kỹ thuật 17

5 Tiêu thụ sản phẩm 17

6 Thời gian, tiến độ thực hiện dự án 18

7 Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư 20

8 Dự kiến diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng 20

9 Giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, yêu cầu trong khai thác sử dụng, vận hành công trình 20

Chương IV: Môi trường, an toàn lao động, phòng chống cháy nổ 22

1 Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư: không có 22

2 Bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng 22

3 Phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác 28

Chương V: Tổng mức đầu tư, phân tích tài chính-rũi ro, hiệu quả 34

1 Tổng mức đầu tư 34

2 Nguồn vốn đầu tư 40

3 Các chỉ tiêu đánh giá tính khả thi dự án: NPV, IRR, T 40

4 Phân tích rủi ro 45

5 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án 46

6 Giải pháp tổ chức thực hiện dự án, xác định chủ đầu tư 47

7 Kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án 49

8 Các Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho dự án 49

Chương VI: Kết luận và kiến nghị 52

1 Kết luận 52

2 Kiến nghị 52

Phụ lục: Tài liệu pháp lý, tài liệu kỹ thuật 53

1

Chương I: Cơ sở pháp lý của dự án

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật

số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14, Luật số 40/2019/QH14 và Luật số 62/2020/QH14

Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản

lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05 tháng 4 năm 2017

của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày

18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Công văn số 59/UBND-KT ngày 09/01/2012 cùa UBND tỉnh Bình Dương về việc chấp thuận cho Công ty TNHH Tín Điền đtrợc làm chù đầu tư dự án nhà ở thương mại Công văn số 4699/UBND-KTN ngày 08/12/2016 cùa UBND tỉnh Bình Dương về

việc chấp thuận cho gia hạn thời gian triển khai dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền Công văn số 1789/UBND-KTN ngày 10/5/2017 cửa UBND tỉnh Bình Dương về

việc điều chỉnh quy mô dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền

Công văn số 5421/UBND-KTN ngày 09/11/2018 của UBND tỉnh Bình Dương về

chủ trương cấp giấy phép quy hoạch dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền

Quyết định số 5790 /UBND-KT ngày 13/11/2019 của UBND tỉnh Bình Dương

về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền

Quyết định số 3167/QD-UBND ngày 05/7/2019 cùa UBND thị xã Dĩ An về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phường Dĩ An, thị

xã Dĩ An, tình Bình Dương

Công văn số 1545/UBND-KTN ngày 10/4/2019 cùa UBND tỉnh Bình Dương về việc mở rộng diện tích dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền, thị xã Dĩ An, tình Bình Dương

Quyết định số 3575/QD-UBND ngày 26/7/2019 cùa UBND thị xã Dĩ An về việc phê duyệt đồ án quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 Khu căn hộ cao tầng Tín Điền, phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tình Bình Dương

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 781927 ngày 14/5/2009 do UBND tình Bình Dương cấp; chỉnh lý biến động ngày 21/6/2011, nội dung: Chuyển nhượng cho Công ty TNHH Tín Điền (nay là Công ty TNHH STC Bình Dương)

Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về PCCC số 96/TD-PCCC ngày 05/11/2018

của Phòng Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy và Cứu nạn cứu hộ

Công văn số 128/CV-XNDA ngày 20/7/2018 của Xí nghiệp cấp nước Dĩ An về

việc thỏa thuận đấu nối cấp nước cho dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền

Công văn số 292/TC-QC ngày 10/6/2018 của Cục Tác chiến về việc chấp thuận

độ cao tĩnh không công trình Khu căn hộ cao tầng Tín Điền

Công văn số 46/CV-NTTA ngày 23/4/2019 của Công ty cổ phần Nước - Môi trường Bình Dương - Chi nhánh Nước thải Thuận An về việc phúc đáp công văn đề nghị dấu nối hệ thống nước thải của các chung cư

Công văn số 3133/PCBD-KHVT ngày 20/8/2018 của Công ty Điện lực Bình Dương về việc cấp điện cho dự án Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1) Công văn số 01/CV-ĐN ngày 04/10/2018 cùa Công ty cổ phần Đại Nam về việc phúc đáp Công văn số 15/CV-STC BD

Công văn số 43/DN ngày 04/4/2019 của Công ty cổ phần Đại Nam về việc phúc đáp Công văn số 261/STC BINH DUONG - PDA

Căn cứ hồ sơ liên quan khác

Chương II: Sự cần thiết và quy mô đầu tư

1 Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng

- Khu vực phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương là khu vực có mật độ dân số cao, tập trung số lượng lớn cán bộ công nhân viên làm việc tại các khu công nghiệp như Khu chế xuất Linh Trung, Khu công nghiệp Sóng Thần, Khu công nghiệp

Việt Nam Singapore… Nhu cầu nhà ở tại khu vực hiện nay tăng cao, nên việc xây dựng Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1) nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, căn hộ ở cho các đối tượng dân cư là một dự án mang tính xã hội và cấp bách

- Theo quy hoạch chi tiết 1/500 của khu đô thị DVTM Sóng Thần Thị Xã Dĩ An,

3

khu vực dự án đầu tư là khu dân cư xây dựng mới, nằm trong khu đô thị DVTM Sóng

Thần Đơn vị chủ đầu tư và đơn vị tư vấn dự án đưa ra phương án Kiến trúc với mục tiêu đảm bảo định hướng quy hoạch chung của Thị Xã Dĩ An, kết hợp với yêu cầu khả thi và hiệu quả của dự án

- Xây dựng cơ sở vật chất hạ tầng đồng bộ, công tình thương mại, dịch vụ, công viên cây xanh, cảnh quan công cộng

- Xây dựng Trung tâm thương mại, dịch vụ phục vụ các hộ dân trong cao ốc và khu vực lân cận

- Xây dựng các căn hộ đa dạng phục vụ cư dân Thị Xã Dĩ An, Tỉnh Bình Dương

- Về hạ tầng xã hội, vấn đề nhà ở đô thị phục vụ cho phát triển tại các đô thị cả nước còn thấp, nhất là các căn hộ có diện tích trung bình, giá căn hộ ở mức vừa phải

Tỷ lệ diện tích sàn dành cho các dịch vụ công cộng thương mại dịch vụ văn phòng hiện

có khuynh hướng không đáp ứng được nhu cầu thực tế của xã hội

- Đồng thời việc thực hiện công tác triển khai xây dựng để có điều kiện quản lý

và sử dụng đất đai cho phù hợp với đồ án quy hoạch chung đã được phê duyệt và qui

hoạch 1/2000 đã được phê duyệt Góp phần làm đẹp cho quần thể kiến trúc trong khu

vực nói riêng và trong tổng thể kiến trúc Thị xã nói chung

- Xác lập hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiêu chuẩn bao gồm: giao thông,

cấp điện, cấp nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, … Tạo không gian cảnh quan sinh động, hài hòa với khu vực xung quanh

- Xây dựng khu nhà ở cao tầng hiện đại đảm bảo các điều kiện về kỹ thuật, mỹ thuật kết hợp xây dựng trước mắt và lâu dài phù hợp với quy hoạch chung của thị xã

Dĩ An, và quy hoạch phân khu phường Dĩ An

Do đó đó dự án “Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1)” là một dự

án cấp bách và quan trọng, nhằm giải quyết một phần nhu cầu nhà ở cho công nhân, cộng đồng xung quanh, đồng thời nâng cao mức sống sinh hoạt cho dân cư trong khu

vực Đồng thời đáp ứng chương trình phát triển nhà ở tỉnh Bình dương đến năm 2020

và định hướng đến năm 2030 theo Quyết định số 4290/QĐ-UBND ngày 24/12/2014

4

của UBND tỉnh Bình Dương.1

2 Phân tích c ác điều kiện tự nhiên, lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng, diện tích sử dụng đất

2.1 Vị trí, giới hạn khu đất:

Khu đất đầu tư xây dựng Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (STown Phúc An 1), có

tứ cận như sau:

 Phía Nam giáp : đường N4;

 Phía Bắc giáp : nhà máy Yazaki và chung cư Stown Phúc An 2;

 Phía Đông giáp: khu dân cư;

 Phía Tây giáp : đường N3, khu dân cư Sóng Thần 2

 Nhiệt độ trung bình năm: 26,5ºC-33ºC

 Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 33ºC-38ºC

 Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 24,5ºC

 Lượng mưa trung bình là: 1773mm

 Độ ẩm tương đối trung bình: 80%

 Tốc độ gió trung bình: khoảng 0,5 m/s

 Hướng gió chính là Tây Nam, vào tháng 10,11,12 chuyển hướng gió Bắc

và Đông Bắc

 Số giờ nắng: 2.443 giờ /năm

 Bức xạ nhiệt không lớn lắm: khoảng 3.400 kcal/h

2.3 Địa hình:

Địa hình, địa chất thích hợp với việc xây dựng công trình Khu đất đã được san nền, hướng dốc chủ đạo từ Đông sang Tây, từ Nam xuống Bắc

2.4 Địa chất:

Theo các số liệu lấy từ các công trình khu vực lân cận thì nền đất khu vực có độ

chịu lực trung bình từ 1,2 - 1,5 kg/cm² Trong giai đoạn thiết kế kỹ thuật để đầu tư tiếp theo này sẽ tiến hành khoan thăm dò địa chất công trình để chọn giải pháp kết cấu phù hợp nhằm đảm bảo tính bền vững và kinh tế

2.2.1 Đặc điểm chung về khí hậu:

Nằm trên địa bàn tỉnh Bình Dương, đều kiện khí tượng thủy văn Dĩ An mang các đặc tính đặc trưng của khí hậu miền Nam Việt Nam, với những tính chất và đặc điểm sau: khí hậu thuộc phân vùng IVb, vùng khí hậu IV của cả nước

Nằm hòan tòan vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Trong năm có

6

hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa mưa

Có tính ổn định cao, những diễn biến khí hậu từ năm này qua năm khác ít biến động, không có thiên tai do khí hậu

Không gặp thời tiết khắc nghiệt quá lạnh (thấp nhất không dưới 130C) hoặc quá nóng (cao nhất không quá 400C) Không có gió tây khô nóng, ít có trường hợp mưa lớn (lượng mưa ngày cực đại không quá 200mm), hầu như không có bão

2.2.2 Nhiệt độ không khí

Nhiệt độ trung bình tháng và năm

270C 25.8 26.7 27.9 29.0 28.1 27.3 26.8 27.0 26.6 26.6 26.4 25.6Các đặc trưng nhiệt độ được ghi trong bảng sau

Các yếu tố đặc trưng nhiệt độ không khí Trị số (0 0 C)

Nhiệt độ trung bình năm 270C

Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 290C – tháng 04

Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C – tháng 04/1912

Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 210C – tháng 01

Nhiệt độ thấp tuyệt đối 13.80C – tháng 01/1937

Biên độ trung bình năm 3.40C

Biên độ trung bình ngày 8.80C

2.2.5.Bốc hơi

7

Lượng bốc hơi cao nhất ghi nhận được: 1.223,3mm/năm (năm 1990)

Lượng bốc hơi nhỏ nhất ghi nhận được: 1.136mm/năm (năm 1989)

Lượng bốc hơi hằng năm tương đối lớn: 1.399mm/năm

Các tháng có lượng bốc hơi cao thừơng ghi nhận được vào mùa khô 6mm/ngày)

(5-Các tháng có lượng bốc hơi thấp thừơng ghi nhận được vào mùa khô 3mm/ngày)

(2-Do lượng nước bốc hơi lớn trong mùa khô, lượng nước thiếu thụ nghiêm trọng gây khó khăn cho cấp nước, nhất là các vùng dân cư chưa được cấp nước máy

Đông Nam22

Đông Nam39

Tây Nam66

Tây Nam25

Hứơng phụ Đông 20 Nam 37 Tây 9 Bắc 15

Tháng Hướng gió

chủ đạo

Tốc độ trung bình (m/s)

Tần suất lặng gió (%)

Hướng gió mạnh nhất

Tốc độ gió mạnh nhất (m/s)

Tốc độ lớn nhất được ghi nhận là 36m/s (năm 1971)

2.2.7.Thời gian chiếu sáng bức xạ mặt trời

Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý

Giông: Khu vực thuộc các vùng nhiều giông, trung bình có 138 ngày có giông Tháng có nhiều giông là tháng 5 với 22 ngày

Bão: Khu vực có ít bão, trong 55 năm qua quan sát chỉ có 8 cơn bão đổ bộ vào vùng biển Nam Bộ Bão nếu có chỉ xuất hiện vào tháng 11,12 và không gây thiệt hại đáng kể (trừ vùng ven biển)

2.5 Hệ thống giao thông khu vực tiếp cận trực tiếp với đường N3 Đây là các tuyến giao thông đối ngoại chính của khu vực lập quy hoạch Tuy nhiên vẫn chưa phủ hết trên toàn địa bàn và các tuyến đường chính trên địa bàn chưa được trang bị hệ thống thoát nước nên còn gây ngập úng khi có mưa

2.6 Về nguồn nước:

Dự án có thể sử dụng hai nguồn nước Nguồn thứ nhất là nguồn nước cấp từ tuyến đường N3 đã có hệ thống cấp nước Hệ thống cấp nước sử dụng ống D100 Nguồn nước thứ hai có thể sử dụng để phục vụ cho dự án đó là nguồn nước từ giếng khoan

9

lấy nước từ mạch nước ngầm (ở tầng thứ ba trong lòng đất)

2.7 Về thoát nước:

Nước mưa và hệ thống nước thải của công trình được thu nhận vào các hố ga và

hầm tự hoại Sau đó được lắng lọc và dẫn theo đường ống thoát D300 để ra đường N3

đã có hệ thống, kết nối với hệ thống cống thải của khu vực

2.8 Về nguồn điện:

Tuyến đường N3 đã có hệ thống cấp điện Dự kiến lắp đặt một trạm biến thế hợp

bộ ngoài trời công suất để cung cấp điện cho dự án khi đi vào hoạt động

Phụ tải

Tổng công suất biểu kiến (KVA)

Chọn công suất máy biến thế (KVA)

Chọn công suất máy phát điện (KVA)

Ưu tiên Block A 395.6

Ưu tiên Block B 224.2

2.9 Về đấu nối giao thông:

Công trình tiếp giáp với các đường giao thông hiện hữu như yuyến đường N3 Do

đó không cần đầu tư các các đường dẫn vào công trình Bên cạnh đó, đường N3 nối

với đường khác để dẫn đến trục chính giao thông của Thành phố

10

Với điều kiện tự nhiên về vị trí địa lý, vị trí kinh tế xã hội và địa chất thủy văn công trình, nhìn chung rất thuận lợi cho việc xây dựng công trình “Khu căn hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1)”

2.10 Đánh giá chung

- Thuận lợi

Vùng đất hiện hữu nằm trong khu dân cư xen cài, bên cạnh là khu quy hoach dân

cư hiện hữu, khu dân cư Dĩ An, hòan tòan phù hợp với cơ cấu quy họach phát triển dân

cư của Thành phố Dĩ An và của tỉnh Bình Dương

Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi

Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để công ty thực hiện thi công nhanh chóng

Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi

11

từ đất nơng nghiệp sang đất đơ thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng kiến trúc đơn

giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây

- Khĩ khăn

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa hồn chỉnh, do vậy chủ đầu tư phải tự đầu tư vừa

để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh mơi trường Trong thời gian tới, khi cĩ hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho cả khu vực

3 Phân tích quy mơ và hình thức đầu tư xây dựng dự án

3.1 Các chỉ tiêu quy hoạch

BẢNG CHI TIÊU KIẾN TRÚC STT Diễn giải lượng Số tầng Số Tổng số Đơn vị

V Tổng diện tích khu vực thương mại dịch vụ

VI Tổng DT sàn xây dựng (không bao gồm hầm) 39.900,20 m2 VII Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm hầm ) 44.920,40 m2

b Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ… 254,12 m2

b Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ… 498,60 m2

a Diện tích khu vực thương mại dịch vụ ( TM ) 919,14 1 919,14

b Diện tích phòng Sinh hoạt cộng đồng 53,13 1 53,13

d Diện tích khu vực để xe 645,50 1 645,50

e Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ… 643,90 1 643,90

a Diện tích khu vực thương mại dịch vụ ( TM ) 48,67 1 48,67

12

c Diện tích khu vực để xe 734,70 1 734,70

d Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ… 528,03 1 528,03

a Diện tích căn hộ ( tính thông thủy ) 862,26 1 862,26 m2

c Diện tích phòng Sinh hoạt cộng đồng 366,20 1 366,20

d Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ… 439,84 439,84 m2

a Diện tích căn hộ ( tính thông thủy ) 1.364,64 19 25.928,16 m2

b Sảnh, giao thông, kỹ thuật, diện tích phụ… 389,36 7.397,84 m2

1 Khu vực thương mại dịch vụ ( TM ) 263,38 263,38 m2

Các thơng số chỉ tiêu quy hoạch của dự án đều phù hợp với thiết kế cơ sở của cơng trình

3.2 Bố cục khơng gian kiến trúc:

A Các khối cơng trình :

Bao gồm 02 khối cơng trình được bố trí nhằm tạo ra khu yên tĩnh ở bên trong và

tổ chức các khu chức năng chính như khu cây xanh hồ nước Một phần nhỏ được tổ

chức làm chỗ đễ xe ơtơ,xe máy … các tuyến giao thơng được bố trí và kết nối từ 2 lối tiếp cận chính là từ đường N3( theo QH 1/2000) , phần cịn lại được tổ chức thành

thảm cỏ và lối đi nơi bộ cho cơng trình

B Bãi đậu xe:

Đây là cơng trình chung cư mang tính kinh tế trong đầu tư xây dựng, nhưng vẫn

phải đảm bảo các nhu cầu tối thiểu trong tiêu chuẩn khi hình thành một khu chung cư, đặc biệt là chỗ để xe

Khu chung cư này cĩ vị trí chỉ tiếp cận từ đường N3( theo QH 1/2000) là tuyến giao thơng chính , các diện cịn lại đều tiếp giáp với khu dân cư hiện hữu và các ranh của cơng viên cây xanh , vì thế khu chung cư này dự kiến sẽ là khu tương đối biệt lập

13

phần các ranh còn lại dự kiến tổ chức các hàng rào cây xanh nhằm bảo vệ an ninh cho khu chung cư và làm xanh hóa toàn khu chung cư Do đó việc tổ chức bố trí một phần nhỏ các bãi đậu xe ôtô bên ngoài công trình là hoàn toàn phù hợp và tăng thêm tính an toàn cho các hộ chung cư ở đây, đồng thời tổ chức các bãi đỗ xe ôtô , xe máy trong tầng hầm để tăng mật độ cây xanh cho công trình

Theo tính toán toàn khu có 510 căn hộ, diện tích chỗ để xe bố trí tại tầng hầm và

lửng hầm 2 khối và một phần tại tầng 1, tầng 2

C K hu sinh hoạt cộng đồng :

Khu sinh hoạt cộng đồng là nơi tổ chức hội họp, hôn lễ, tang lễ hoặc các nghi thức cúng tế theo truyền thống dân tộc

D Phần cơ cấu căn hộ các block chung cư:

- Cơ cấu diện tích các căn hộ:

E Cây xanh – vườn hoa:

Mảng không gian xanh cần thiết có tác dụng cải tạo khí hậu, tạo mỹ quan cho khu chung cư và làm nơi vui chơi, giải trí, luyện tập thân thể, thư giãn cho cư dân Đồng thời hết hợp tổ chức các đường đi dạo, tạo các lối đi linh hoạt giữa các thảm cỏ, hồ nước…

Diện tích cây xanh: 20% khu đất

3.3 Giải pháp thiết kế giao thông:

Hệ thống đường nội bộ bao lấy các khối công trình, mở các lối ra vào nhà xe không gian xanh được bảo đảm không bị chia cắt bởi các đường chính và các lối đi bộ 3.4 Giải pháp thiết kế mặt đứng:

- Do là khối cao tầng với các đặc điểm mặt bằng các tầng giống nhau nên nguyên tắc tạo khối cơ bản bằng các đường nét đứng và ngang được áp dụng xuyên suốt Các

cửa sổ kính lấy sáng tự nhiên từ ngoài vào trong tạo nên một không gian sống sinh động Các khối tường với chất liệu và màu sắc hài hòa phá cách cho khối chữ nhật của công trình, tạo dáng xuyên suốt theo chiều đứng sẽ làm tăng cảm giác bề thế, vững chãi và duyên dáng của công trình

- Sự kết hợp giữa màu sơn và hai trục cầu thang tạo nên các phân vị đứng làm cho công trình thanh thoát và có nhịp điệu theo quy luật

- Tầng trệt được nhấn đậm màu xanh từ các cây xanh của sân vườn tạo ra không gian tự nhiên mở cho công trình

15

- Điều kiện khí hậu khu vực có nắng nóng và mưa nhiều vì thế giải pháp kiến trúc

kết hợp tạo dáng hiện đại

- Tạo các phân vị mặt đứng đa dạng từ những cấu trúc ô văng, ban công, mái đón

vừa đảm bảo cho công trình không bị mưa tạt, chói nắng… vừa tạo mỹ quan đô thị 3.5 Mặt bằng các tầng:

- Tầng 1:

Diện tích sàn xây dựng 374m2 Bố trí 2 sảnh thang vào các căn hộ từ 2 hướng: đường TCH25 vào và từ hẽm khu dân cư vào Tầng này sử dụng làm bãi để xe máy, các phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng bảo vệ và cây cảnh, sân vườn

- Tầng 2 đến tầng 9:

Diện tích sàn xây dựng 2.992m2 Bố trí 11 căn hộ nằm hai bên của hành lang giữa

mỗi tầng của tòa nhà, kết hợp với 2 trục giao thông đứng là thang máy và thang bộ Các căn hộ có cửa vào lệch trục nhau nhằm tránh làm phiền nhau và làm lối giao thông hàng luôn thông thoáng Các căn hộ đều có cửa sổ mở ra ngoài để lấy gió và lấy sáng, đảm bảo việc thông gió trong phòng luôn có ánh sáng tự nhiên

3.6 Cảnh quan sân vườn cây xanh:

Cây xanh trồng trong chậu, kết hợp với các vườn hoa trồng cây cỏ dọc theo tường rào hướng Nam, kết hợp với khu hồ sinh thái, tiểu cảnh cây xanh, khu cây xanh trên mái kết hợp giải trí, thư giãn tạo nên cảnh quan không gian kiến trúc sinh động, đẹp

mắt và thoáng mát phục vụ sinh hoạt các người thu nhập thấp học tập

Đặc biệt khuôn viên chung trên mái với diện tích khoảng 350m2, bố trí các tiểu

cảnh cây xanh cho phép người thu nhập thấp học tập và thư giãn với các thức uống tại quầy, góp phần tạo dựng không gian xanh cho môi trường học tập của người thu nhập

thấp

3.7 Hình thức đầu tư: thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đầu tư

4 Sự phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch khác theo quy định

Do khu vực của dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 và 1/2000 nên dự án sử dụng QCVN 01 về quy hoạch đối với nhà ở để làm các chỉ tiêu thiết kế

Nội dung/chỉ tiêu Thông tin quy hoạch Thiết kế cơ sở Đánh giá

Chỉ giới xây dựng Cách chđỏ là 6,00m ỉ giới đường Cách chđỏ là 6,00m ỉ giới đường Phù hợp Cao độ san nền +1,433m (hệ cao độ

hòn dấu)

+1,433m (hệ cao độ hòn dấu)

Phù hợp

Cao độ sân hoàn

thiện Cao hơn mặt đường 200

Cao hơn mặt đường

200

Phù hợp

Cao độ nền tầng

trệt Cao hơn mặt đường 500

Cao hơn mặt đường

- Gạch xây: dùng gạch bê tông nhà máy có kích thước chuẩn

- Vật liệu lát nền: dùng đá granite, đá thiên nhiên và gạch ceramic

- Đá các loại: sử dụng đá xay nghiền có sẵn trên thị trường

17

- Cát xây tô và bê tông: sử dụng cát có sẵn trên thị trường

- Thép: thép xây dựng có sẵn trên thị trường

- Các loại vật liệu khác có sẵn trên thị trường

2 Lựa chọn công nghệ thiết bị

Dự án không có sử dụng công nghệ thiết bị Chỉ sử dụng các thiết bị phổ biến trên thị trường như máy lạnh, máy phát điện và thang máy

3 Sử dụng lao động

Dự án sử dụng chủ yếu là là công nhân xây dựng và lao động phổ thông Trong thời kỳ đầu tư xây dựng, ước tính khoảng 200 công nhân xây dựng được sử dụng trong

suốt thời gian là hai năm Giai đoạn vận hành và khai thác chỉ sử dụng lực lượng quản

lý, bảo vệ, tạp vụ Ước lượng khoảng 10 khi nhân viên phục vụ 24 giờ trong ngày Với

số lượng công nhân và nhân viên khai thác này, Chủ đầu tư và nhà thầu dễ dàng huy động cho dự án Đảm bảo tính khả thi cho dự án khi sử dụng lao động tại địa phương Bên cạnh đó, dự án đã tạo công ăn việc làm cho lực lượng công nhân xây dựng là

chủ yếu, không huy động lực lượng lao động từ nơi khác đến và không không làm ảnh hưởng đến môi trường sống của khu dân cư hiện hữu

4 Hạ tầng kỹ thuật

Hạ tầng xung quanh khu đất triển khai dự án đã có sẵn cáp hạ tầng như đường vận chuyển vật liệu xây dựng, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thu nước thải, hệ thống thông tin liên lạc Chủ đầu tư không phải đầu tư thêm hạ tầng tạm hoặc các công trình tạm để phục vụ trong quá trình triển khai dự án Đây là sự thuận lợi của hạ tầng hiện hữu, đảm bảo tính khả thi của dự án trong quá trình hình thực hiện đầu tư xây

dựng công trình

5 Tiêu thụ sản phẩm

Dự án chỉ có một sản phẩm duy nhất để tiêu thụ đó là là các căn hộ cho người thu

nhập thấp thuê Theo khảo sát của chủ đầu tư tại thời điểm lập dự án, nhu cầu thuê nhà

ở, phòng trọ của người thu nhập thấp thuộc hai trường Đại học Giao thông vận tải và Đại học Lao động - Xã hội rất lớn Do đó sản phẩm tạo ra sẽ được tiêu thụ tối thiểu 80% số lượng các căn hộ Để đảm bảo tăng thêm tính tiêu thụ sản phẩm, tính khả thi của dự án, chủ đầu tư như đã có kế hoạch phối hợp với Trung tâm hỗ trợ người thu

18

nhập thấp của hai trường đại học học, nhằm giới thiệu phòng trọ cho các người thu

nhập thấp tin mới nhập học Giảm bớt khó khăn việc đi tìm tìm phòng trọ của các người thu nhập thấp và đảm bảo tiêu chuẩn nơi ở, gần nơi học nhất

6 Thời gian, tiến độ thực hiện dự án

Với quy mô dự án bán đầu tư xây dựng công trình đã được mô tả ở phần trên, thời gian thực hiện dự án ước lượng khoảng 2 năm để đảm bảo tính khả thi thực hiện dự

án Cụ thể để các công việc triển khai thực hiện dự án được lập tiến độ như sau:

19

20

7 Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư

Để giải phóng mặt bằng chủ đầu tư cần phải tháo dỡ các công trình hiện hữu Việc tháo dỡ này này không quá khó khăn do công trình hiện hữu chỉ là tầng trệt và

chủ đầu tư là chủ sở hữu công trình hiện hữu này cùng với quyền sử dụng đất Với sự thuận lợi này sẽ không có vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng Dự

kiến việc giải phóng mặt bằng chỉ thực hiện trong vòng một tuần

8 Dự kiến diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng

Không có sử dụng các loại đất này để thực hiện dự án

9 G iải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, yêu cầu trong khai thác sử dụng, vận hành công trình

Căn cứ Điều 62 Hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng của Luật Xây dựng, Chủ đầu tư chọn hình thức sử dụng bộ máy chuyên môn trực thuộc để quản lý

dự án Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án sử dụng pháp nhân của Chủ đầu tư Năng lực chuyên môn của Giám đốc dự án và các thành viên ban quản lý dự án đảm

bảo năng lực theo pháp luật quy định như chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng,

bằng cấp chuyên môn phù hợp

Ban quản lý dự án có nhiệm vụ tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc: giám sát công tác khảo sát xây dựng; tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình hoặc lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc công trình; công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư; lập, thẩm tra Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng; lập, thẩm tra thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và dự toán xây dựng; lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây

dựng; quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng;

quản lý hệ thống thông tin công trình; thu thập và cung cấp thông tin dữ liệu phục vụ công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường của công trình; xác định định mức dự toán mới, điều chỉnh định mức dự toán cho công trình; xác định giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình; kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản

phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình; kiểm định chất lượng bộ phận công trình, hạng mục công trình, toàn bộ công trình và thí nghiệm chuyên ngành xây dựng theo yêu cầu; kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng; lập báo cáo đánh giá tác động môi

21

trường sơ bộ, báo cáo đánh giá tác động môi trường, quan trắc và giám sát môi trường trong quá trình thi công xây dựng theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình sau khi hoàn thành được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng; nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình; giám sát, đánh giá đầu tư; nghiệm thu, bàn giao công trình; khởi công, khánh thành (nếu có), tuyên truyền quảng cáo và tổ chức quản lý việc

thực hiện các công việc cần thiết khác để phục vụ cho công tác quản lý dự án

Bên cạnh đó, thực hiện các công việc: giám sát, đánh giá đầu tư; thẩm định thiết

kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và thẩm định dự toán xây dựng; xác định dự toán gói thầu xây dựng (trong trường hợp đã có dự toán xây dựng công trình được phê duyệt) và thực hiện các công việc cần thiết khác thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư Trong giai đoạn khai thác kinh doanh, Chủ đầu tư sẽ thuê đơn vị quản lý vận hành cho thuê tòa nhà Sau đây là một số trách nhiệm chính đơn vị quản lý căn hộ dịch vụ

cần thực hiện:

Xây dựng khung bảng giá cho thuê căn hộ

Đăng tin cho thuê căn, tiếp khách tới xem và chốt ký hợp đồng

Soạn thảo hợp đồng cho thuê căn hộ, đảm bảo quyền lợi của chủ nhà trong nội dung điều khoản của hợp đồng

Quản lý thông tin khách thuê phòng Gửi thông báo nhanh nhất tới khách thuê về tin tức chung của tòa nhà (như lịch cắt điện, nước đột xuất, thông báo phí điện nước, thời gian thu phí dịch vụ,…)

Hỗ trợ chủ nhà, hoặc chủ đầu tư thủ tục đăng ký, kê khai thuế

Thu các loại phí dịch vụ từ khách thuê căn hộ Đồng thời gửi thông báo tới chủ nhà, chủ đầu tư báo cáo thu chi hàng tháng

Thực hiện quản lý, bảo trì trang thiết bị của tòa nhà theo lịch

Dọn dẹp vệ sinh, trực bảo vệ an ninh, kiểm tra phòng cháy chữa cháy

Kiểm tra, đề xuất phương án sửa chữa, cải tạo bất động sản để gia tăng lợi nhuận cho chủ nhà, chủ đầu tư

Ngoài những trách nhiệm nói trên, chủ nhà hoặc chủ đầu tư bất động sản cho thuê

có thể thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ quản lý căn hộ để bổ sung vào hợp đồng

22

những điều khoản khác, tùy thuộc vào tình hình thực tế của tài sản cho thuê và đối tượng khách thuê căn hộ

Chương IV: Môi trường, an toàn lao động, phòng chống cháy nổ

1 Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư: không có

2 Bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng

Kiểm soát ô nhiễm trong giai đoạn dự án đi vào hoạt động Việc giám sát môi trường là chức năng vô cùng quan trọng của công tác quản lý môi trường và cũng là

một phấn rất quan trọng của công tác đánh giá tác động môi trường Từ việc giám sát

có thể xác định lại các dự đoán có đúng hay không hay sự sai khác giữa tính toán và

thực tế Công tác giám sát có thể được thực hiện với các cơ quan dịch vụ môi trường

và cơ quan quản lý môi trường

2.1 Trong giai đoạn đầu tư xây dựng dự án:

Các loại chất thải phát sinh trong giai đoạn đầu tư xây dựng dự án, chủ yếu từ các công việc như giải toả, chuẩn bị mặt bằng; vận chuyển xà bần đi đổ; thi công san lấp; thi công hạ tầng; thi công xây dựng công trình nhà ở cao tầng và các công trình khác Các loại chất thải và các nguồn ô nhiễm môi trường phát sinh chủ yếu như sau:

- Khí thải: hoạt động san nền, đào rãnh mưong đặt cống thoát nước, đường ống

cấp nước, xây dựng đường giao thông, công trình gây ô nhiễm bụi tại khu vực thi công

và khu vực lân cận đặc biệt vào mùa khô Các hoạt động khác như lưu trữ đất đào, vận chuyển vật liệu cũng sinh ra bụi Khí thải phát sinh trong giai đoan xây dựng chủ yếu

là khí thải của các phương tiện thi công cơ giới và vận chuyển rác, xà bần và nguyên vật có chứa bụi, S02, N02, CO Mức độ phát sinh này phụ thuộc rất nhiều vào loại

xe, tình trạng xe sử dụng, tốc độ lưu thông trên đường Hơn nữa, nguồn gây ô nhiễm này không cố định chỉ xảy ra trong thời gian thi công

- Lượng khí thải phát sinh đươc tính như sau: trung bình 1 ngày có khoảng 20 xe

tải, 3.5 tấn chờ nguyên vật liệu đến công trường thi công và vận chuyển xà bần từ công trường đi

- Dự kiến thành phần và nồng độ khí thải phát sinh trong khu vưc thi công như sau: CO khoảng 12mg/m3/trung bình 24h, NO2 khoảng 0,3mg/m3/trung bình 24h, SO2 khoảng 0,6mg/m3/trung bình 24h

23

- Nước thải: gồm có 2 loại nước thải, nước thải sinh hoat do công nhân xây dựng

thải ra trong quá trình lao dong thi công tại công trinh Nước thải phát sinh do làm vệ sinh thi công xây dựng như rửa sàn khu vực thi công, vệ sinh dụng cụ lao động

Dự kiến số lượng công nhân thường xuyên làm việc tại công trường khoảng 100 người Lượng nước thải sinh hoạt được tính theo chỉ tiêu khoảng 301ít/ngày/người, như vậy lưu lượng nước thải sinh hoạt trong thời gian thi công được tính khoảng: 30m3/ngày

Thành phần nước thải sinh hoạt chủ yếu là chất thải hữu cơ: các chất dinh dưỡng

và vi sinh (PH, BOD, chất răn lơ lửng, ) Thành phần nước thải làm vệ sinh trong quá trình thi công chủ yếu gồm có cặn đất, bụi, chất rắn có thê lắng được

Nước thải từ các thiết bị vệ sinh (bàn cầu, chậu tiểu,… ) được thu gom bằng hệ

thống đường ống từ các tầng về hầm phân

Thành phần chủ yếu trong nước thải sinh hoạt là cặn hữu cơ, xà phòng,… Nước

thải sinh hoạt có mức ô nhiễm cao, cần phải xử lý trước khi xả ra môi trường

Nước thải sinh hoạt qua hệ thống xử lý cục bộ được thải ra hệ thống thoát nước

của khu vực và đạt tiêu chuẩn nước thải sinh hoạt mức III theo TCVN 6772-2000

và rác thải sinh hoạt của công nhân như bao bì, giấy, ny lon, nhựa ) cần được thu gom

và xử lý theo quy định, nếu không sẽ gây ảnh hưởng đến môi trường

Lượng chất thải rắn được tính như sau: bụi phát sinh được tính toán khoảng l,5kg/5000m3 trong thòi gian trung bình 1h Đất đá, cát, xi măng, xả bần, sắt thép khối lượng dự kiến phát sinh khoảng: 24tấn/ trung bình 24h

Chất thải khác: Tiếng ồn phát sinh chủ yếu do hoạt động của các thiết bị thi công

co giới và các phưong tiện vận chuyển đất đá nguyên vật liệu phục vụ thi công Ảnh hưởng rung phát sinh từ các máy móc xây dựng do các hoạt động khoan cọc nhồi, đổ

bê tông Tuy nhiên, nguồn ô nhiễm từ hoạt động này chỉ có tính chất tạm thời và ảnh hưởng cục bộ đến công nhân và khu vực lân cận trong thời gian xây dựng