TÌNH THÀNH và PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản hà nội, PHÁT TRIỂN KINH tế xã hội của THỦ đô

cơn sốt đất ở Hà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhịêtgiá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng không bình thường cuả nền ki

Lời nói đầu

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triểnkinh tế xã hội mỗi quốc gia Trong những năm gần đây, thị trường bấtđộng sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được

sự chú ý của dư luận Thủ đô Các phương tiện báo chí , truyền hình luôn

đề cập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thịtrường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càng sôi động cùngvới sự phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đô nói riêng Điều

đó cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất độngsản đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn Thật vậy, bởi bất động sảnnhu cầu thiết yếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quantrọng đối với mỗi ngươì

Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đề cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay cơn sốt đất ở Hà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhịêtgiá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng không bình thường cuả nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại đa số người lao động;thị trường bất động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trường không chính thức ( nhà nước không kiểm soát được)…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:

 Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội

 Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản

Chương I: Cơ sở lý luận khoa học về thị

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định

Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý vàhoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng

và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất độngsản Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng kýnhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước cóthẩm quỳên

+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau

- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng như đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà

2) Thị trường và các loại thị

trường a) Thị trường

Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùngvới sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự trao đổi hàng hoá trên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hoá Vậy thị trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá,

và nó là kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá

Vậy thị trường : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ,

là nơi diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua

và người bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về sốlượng, chất lượng , giá cả hàng hoá dịch vụ

Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trườngchi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả

b) Phân loại thị trường

Để nắm băt bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xưhướng hình thành và vận động của từng loại thị trường Vì vậy cần phảiphân loại thị trường , tức là phân chia thị trường theo các giác độ kháchquan, căn cứ khoa học

Thị trường các yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động,

thông tin khoa học công nghệ

bánđộc quyền mua độc quyền cạnh Cạnh tranh

tranh muaThực tế người ta phân loại thị trường như sau:

+ thị trường cạnh tranh hoàn hảo – thị trường đa phương

+ thị trường không hoàn hảo thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền

Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người cùng mua bán một loạihàng hoá ở đây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đếngiá cả thị trường

điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều

- Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu

- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng

- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường

Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnhhưởng đến giá

Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhấtđịnh, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địađiểm…)

d ) Thị trường bất động sản

Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bất động sản tác độngqua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thểhiện

Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bất động sản Theo trình

tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau:

- thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

- thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã được mua hoặc đã cho thuê

1.2 ) Vai trò của thị trường bất động sản

Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau:

1) thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh

Thị trường là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị

đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinhdoanh, hiệu quả kinh doanh Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sảnquá trình đó được thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó

có đất đai vào tổng giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh haychậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá và dung lượng thị trường

2) Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuât và tiêu dùng

về bất động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bánquyền sử dụng đất

3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất

4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liềnvới đất

5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh

1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản

1) Mang tính chất không tập trung

Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặcđiểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mangtính địa phương

Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạphương, do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thịtrường khác nhau, qui mô khác nhau ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chấtlượng cao hơn ở nông thôn

2) Là thị trường không hoàn hảo

- vì đất đai không tái tạo được , vì vậy mang tính chất độc quyềnnhiều hơn so với thị trường hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn

so với giá hàng hoá khác

- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bấtđộng sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trênthị trường bất động sản

- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt,

đa số các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ

3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu.

Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặtcung và cầu ở thị trường

Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời giannhư xin cấp giấy phép xây dựng và những biến động xảy ra chậm hơn

so với phần lớn các thị trường Vì không có khả năng điều chỉnh tăngcung kịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng Do vậy ‘ phải

đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn với sự biến động cơ cấu dân

cư, thu nhập dân cư… ở một thời điểm, từ đó dự đoán được sự vận độnghợp lý trong các điều kiện thị trường , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạonên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đóphục vụ xác định giá trị bất động sản

4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định

Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung.Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưngtổng đất là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnhhưởng lớn đến cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vìvậy phải

1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay

1) Nhà nước và người sử dụng đất

Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nướcgiao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụngđất được các quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê

và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn

2) Người kinh doanh bất động sản

Là người thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợinhuận Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4loại chủ đầu tư tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trựcthuộc thành phố, doanh nghiệp trung ương, các tổ chức đoàn thể, ngườidân.

3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ

Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc đối với sự vận hành của thị trường bất động sản Sự tham gia của chínhphủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch

và các đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bấtđộng sản; thứ hai, thông qua cơ chế thị trường chính phủ điều tiết quan

hệ cung – cầu và gía cả bất động sản

4) Ngân hàng

Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanhbất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốncho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản )

5) Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủđầu tư bất động sản

6) Chuyên gia tư vấn các loại

Các chuyên gia tư vấn như : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công , lắpđặt công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyênviên kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môigiới

1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.

- Thị trường là đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thịtrường nay nhằm : phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạnchế khắc phục những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông quacông tác quản lý nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạomôi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bấtđộng sản theo cơ chế thị trường , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi

phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế- xã hội.

- Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Cácthành phần kinh tế bình đẳng với nhau trước pháp luật, hoạt động sảnxuất kinh doanh trong môi trường hợp tác và cạnh tranh Các chủ thểkinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và họtoàn quyền quyết định việc kinh doanh của mình

- Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức

độ nhất định

- Người bán và người mua bất động sản được tự do giao dịch, tự dolựa chọn tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thịtrường phải tuân thủ theo các yêu cầu của thị trường , đmả bảo đầu đủthông tin về thị trường bất động sản

- Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trườngbất động sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường,nhất là các nhà quản lý

II) Sự vận động của thị trường bất động sản

2.1) Cung về bất động sản

1) Khái niệm

Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàngđưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mứcgiá giới hạn nhất định

Điều kịên hình thành cung :

- người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán

- bất động sản phải dáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng

- giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán

- phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở

+ Khu vực công cộng

khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước là các hoạt độngxây dựng phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệpnhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coinhư nguồn vốn ngân sách nhà nước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữunhà nước Khu vực công cộng được xem là tiêu điểm của chính sáchnhà ở vì nó là khu vực nhà nước có thể can thiẹp trực tiếp vào.

+ Khu vực tư nhân

Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những hoạt động phát triển nhà ởkhông bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước , do các tổ chức, doanhnghiệp, cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức củanhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhà nước điều tiếtkhu vực này thông qua các qui tẵc qui định và tiêu chuẩn xây dựng.Chính phủ các nước thường điều tíêt thị trường nhà ở tư nhân theo haihướng là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc pháttriẻn các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻncác khu nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dânthông qua các qui địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất

và mặt bằng xây dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xâydựng nhà ở cao cấp có thu nhập cao Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn

để tàng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhânqua chính sách cho vay vốn bằng việc thế chấp chính ngôi nhà mà họmua

+ Khu vực nhà ở không chính thức

Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, làcác hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổquy tắc của chính phủ

2) Những nhân tố ảnh hưởng đến cung

+ Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ

Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành chocác mục đích sử dụng khác nhau Đây là cơ sở quan trọng nhất quyếtđịnh đến tổng cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợppháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp

+ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất

hiện có Đây là một công việc quan trọng do chính phủ hoặc chínhquyền địa phương quyết định.

+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu

có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chấtlượng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản

+ Chính sách và pháp luật của nhà nước

Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độquản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tưphát triển nhà đất

3) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung

a) Độ co giãn của cung

Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định

đường cung

Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn toàn không co giãn, trongtrường hợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứngvuông góc với trục hoành

Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hànghoá đó tăng lên Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hànghoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đường hoàn toànkhông co giãn , song đó chưa phải là cung đất với tư cách là hàng hoá

Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm cogiãn đối với giá cả Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá

cả nói chung là tương đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế làmột đường tương đối dốc

Giá

lượng cung

b) Sự dịch chuyển đường cung

Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn qua mộtbước qua trái hoặc phải Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu

là không theo kịp và do vậy thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá

cả bất động sản Trong những trường hợp các nhân tố tác động đến cung

thay đổi thì lượng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đườngcung.

Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất:

- các chinh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng,các tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở…thường làm cho đườngcung dịch chuyển về bên trái

- Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển sang bên phải

2.2) Cầu về bất động sản

1) Khái niệm

Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùngsẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượngbất động sản đó trên thị trường

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khálớn về qui mô , phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuấthiện với một qui mô khá lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng.Song cầu trên thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhucầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầunhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không cónhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có cầu xuấthiện trên thị trường

Điều kiện hình thành cầu:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó

- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu câù có khả năng thanh toán có điều kiện gặp cung

Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân như sau:

- cầu về đất đai cho sản xuất

- cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng

- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sản khác

- cầu giả tạo trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của người đầu tư bất động sản

2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu

a) Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển

Tăng tưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội vàtheo đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên

Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở Dân số tănglàm tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ giađình tăng lên Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của sốlượng hộ gia đình độc lập Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu

tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở Sự tăng dân số không chỉlàm gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đấtnhất là tại các trung tâm Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùngtrung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trườngnhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này

b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổicung cầu về bất động sản Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đấtsang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí

c) Sự tác động của việc làm và thu nhập

Nếu như mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trởthành nhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tănglên Người ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập vàcầu về nhà đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên

để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã được đảm bảo thì phầnthu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khithu nhập tăng lên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét

d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị

Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia tronggiai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặctrưng rõ nét của đô thị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị

và sự phát triển qui mô bề rộng không gian đô thị Chính vì vậy, quátrình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đôthị Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu tronggiai đoạn này Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầunhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở Vì vậy cầu nói riêng

và thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúatrình phát triển của đô thị hoá

e) Mốt và thị hiếu.

Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở

f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng

Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng

kể cầu về bất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạtầng, không có khả năng tiếp cận

g) Những chính sách của Chính phủ

Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địaphương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bấtđộng sản Trong đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà vàquyền sử dụng đất ở là một trong những tác nhân mạnh, và nhạy cảmđối với sự thay đổi về qui mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản.h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở

Do lưọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường bất động sản

3) Độ co giãn của cầu

Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu

tố xác định được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản

Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số:qui mô gia đình, thu nhập, giá cả Một mối quan hệ thuận chiều là : qui

mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăngtheo, Tuy nhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổicủa qui mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp được xác định là tốc độ biếnthiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhạp còn thấpchưa vượt quá mức nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản như lươngthực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ Khi thunhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập được

để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một tỷ lệ tương đối lớn

Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến độngcủa cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở Cầu về bất động sản có

độ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân cònthấp, và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầucần thiết

2.3) Giá cả bất động sản

1) Khái niệm giá cả

Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trường , tức làmuốn nói đến ‘giá thị trường’ của bất động sản Giá cả thị trường là giábán có thể được thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hànhdưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua vàbán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản- đốitượng mua bán

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoảthuận giữa người mua và bán tại một thời điểm xác định ở các thời điểmkhác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trường mở, giá cả

là một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa

2 ) Các loại giá cả bất động sản

Giá bất động sản được phân chia căn cứ vào mục đích dịnh giá Vớinhững mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá khác nhau có thể cócác loại sau:

- Giá mua (bán) bất động sản

- Giá thuê bất động sản

- Giá cầm cố

- Giá hạch toán

- Giá bảo hiểm

Gía bất động sản thương bao gồm :

Giá BDS = giá nhà + giá đất

Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà đểtính giá Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tạimột thời điểm xác định.

III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước.

3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường

Kinh tế thị trường chính là hình thức phát triển cao của nền kinh tế sảnxuất hàng hoá Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơchế thị trường Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở haimặt: tác động tiêu cực và tích cực

a) Những tác động tích cực

cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, lao động ,vốn thịtrường bất động sản được hình thành và phát triển góp phần tạo lậpđược một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế

- Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lựctớicác khu vực của nền kinh tế dưới sự tác động của qui luật giá trị,cạnh tranh, cung cầu, giá cả thị trường tự động điều chỉnh các chứcnăng sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật

tư, lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết

- Cơ chế thị trường có vai trò là đon bẩy kích thích sự phát triểnkhoa học công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất laođộng, tăng cường trình độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong línhvực kinh doanh bất động sản

- Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện

những ngườì kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

- Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh nghiệp

b) Những tác động tiêu cực

- cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt khôn cókhả năng điều tiết toàn cục, lâu dài Do vậy việc chuyển mục đích sử sụngđất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích sử dịng chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm

trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển bất động sản

- trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận

là mục tiêu hàng đầu Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phat triển cơ sở ha tầng- vốn tình trạng huỷ hoại tai nguyên thiên nhiên, môitrường, vi phạm pháp luật

- Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh , nên đã tạo ra sựphân cực xã hội Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong

xã hội Tình trạng này dẫn đến môt bộ phận kinh doanh bất động sảntrở nên giàu có, còn đông đảo bộ phận khác thì ngược lại

Những mặt trái của nền cơ chế thị trường trên đay có thể dẫn tới hoạt động của thị trường bất động sản theo các kênh ngầm, manh mún , gây nên những hiện tượng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm thị trường không ổn định

Để hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản lý của nhà nước rất cần thiết và ngày càng quan trọng Tuy mặt trái của thị trường là hiện thực song mức độ diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sựquản lý kinh tế xã hội ở từng nơi khác nhau Việc hạn chế những khuyếttật vốn có của cơ chế thị trường lại tuỳ thuộc vào bản chất của chế độ

xã hội Đối với những nươc TBCN, mặc dù đã có bề dày kinh nghiệm trong quản lý thị trường nói chung, với kỹ thuật và công nghệ cao, songdoa bản chất quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫn nảy sing trong quan hệ đất đai và các quan hệ phát triển nhà ở cho các khu dân cư đô thị và nông thôn, sự phân cực xã hội trở nên găy gắt ở nứơc ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuy những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường vẫn thường xuyên xuất hiện, nhưng do nỗ lực của nhà nước những khuyết tật đó được chủ động khắc phục, từng bước góp phần đảm bảo ổn dịnh xã hội, phát triển kinh tế đất nước

3.2) Vai trò của nhà nước

Quản lý nhà nước theo cơ chế thị trường coa sự quản lý của nhà nước

là thực hiện mô hình hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trường thông qua sự tác động của bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy ưu thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường , đảm bảo cho nền kinh tế vận đông và phát triển lành mạnh Việc thừa

nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa là nhà nướckhông đứng ngoài quá trình phát triển Nhìn một cách tổng quát nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển, và chức năng phát triển Nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó

có các giải pháp tác động trưc tiếp , gián tiếp, có tính định hướng lâu dài…

ở nước ta, sự quản lý điều tiết của nhà nước khong chỉ nhằm khắc phục các khuyết tật của nền kinh tế thị trường mà cong đảm bảo yêu cầu và mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa Thực chất sự tác động của nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện :

- một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế –xã pháp luật để phát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia thị trường bất động sản theo mục tiêu đã định Về phưong diện này nhà nước cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trườngbất động sản như : chính sách đầu tư xây dựng kết cáu hạ tầng, chính sách luật và quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế…Những chính sách này được coi như nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinhdoanh bất động sản

hội hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo điều kiện nang cao năng lực của các doanh nghiệp Về

phương diện này nhà nước ban hành các chính sách và giải pháp về đấtđai tín dụng,…đây là những công cụ tác động trực tiếp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng

Như vậy, sự tác đông của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị trường bất động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ

trương , chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tạicủa từng doanh nghiệp tham gia vào thị trường này và tạo môi trường kinh tế- xã hội thuận lợi để định hướng.Quan hệ giữa nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải được đặt ra trong bối cảnh của một nền kinh tế nhất định Về phương diện quản lý được thể hiện: nhà nước là chủ thể quản lý và các doanh nghiệp đối tượng quản

lý Đó là mối quan hệ bình đẳng, giúp đỡ hợp tác cung phát triển giữa các doanh nghiệp cùng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với nhau cũng như các chủ thể sanhà xuất kinh doanh khác Về quan hệ kinh tế

giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , ngoài một số lĩnh vựccông cộng then chốt, nhà nước phải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay rrả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợi được quy định rõ ràng.

Nội dung vai trò của nhà nước về quản lý, điều tiết thị trường

bất động sản bao gồm:

- tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

- thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh

tế – xã hội để định hướng cho sự hình thành và phát triển thị trường bấtđộng sản

- tạo môi trường chính trị- xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trườngbất động sản phát triển ổn định, không bị xáo trộn

- thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nước sử dụng

để tác động vào sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất

Động Sản Tại Hà Nội

I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của

Hà Nội

1) Về điều kiện tự nhiên

Hà Nội là thủ đô của cả nước, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ,nằm bên bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tươngđối bằng phẳng ở đây khí hậu chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệtđới với hai mùa rõ rệt: mùa mưa nóng ẩm và mùa khô lạnh, lượng mưatrung bình hàng năm là1.676 mm

- Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên

- Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên

- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây

- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc

Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cựcnam thành phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km Hànội bao gồm 7 quận nội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai BàTrưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2 ( chiếm9,14% diện tích thành phố ) gồm 102 phường ; 5 huyện ngoại thành : Sóc

Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, với diện tích 834,4 km2(chiếm 90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và 9 thị trấn

Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nước bằng hệ thống giao thôngthuận tiện , Hà nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nước

Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hà nội luôn giữ vaitrò trung tâm chính trị của cả nước Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà nội còn

là trung tâm chính trị , kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nước.Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổSông Hồng với độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nước biển, chỉ

có ít khu vực đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đấtđai bằng phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà

Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thống kênh rạch.Với yêu cầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao đã được san lấp để lấy đất xâydựng Khí hậu của Hà nội nóng lạnh thất thường , độ ẩm cao tác động tớikết cấu, chất lượng công trình

2) Điều kiện xã hội

Một đặc điểm nổi bật của nền điều kiện xã hội là dân số Tổng dân số

Hà nội năm 1997 là 2.464.000, trong đó dân số 7 quận nộ thành là1.298.000 người- 52,67% tổng số dân thành phố Hiện nay, Hà nộichiếm 3% dân số cả nước và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnhthổ hành chính Dân số Hà nội khá cao làm cho nhu cầu nhà ở ngày càngtăng nhanh

Phân bố dân cư không đồng đều Khu vực nội thành mật độ dân số cao15.381 người/km2, trong đó một số khu vực rất cao như khu phố cổ, quậnhoàn kiếm Khu vực ngoại thành có mật độ dân số thấp trung bình 1.386người/km2, huyện từ liêm có mật độ dân số cao nhất 2.300 người/km2,cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình trong cả nước

Bình quân đất trên 1000 dân Hà nội (m2)

Thanh trì 510.486 490.457 491.393Nguồn: tính toán của ban CN, TM, DV, Viện CLPT, Bộ KH&ĐT

Mật độ dân cư Hà nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỷ lệ tăngdân số hàng năm Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân

cư nông thôn đổ ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng

lê nhanh chóng gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sinhthái, an ninh xã hội

3) Điều kiện kinh tế

Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất , quan trọng nhấtcủa cả nước Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tếphức tạp Hà nội năm 1997 tổng giá trị sản phẩm trong nước (GDP) đạt20.306,27 tỷ chiếm 6,87% so với cả nước GDP bình quân đầu ngườităng từ 100 $ năm1993 lên 563 $ năm 1995 và 600 năm 1996 , 990 $năm 2001

năm tăng trưởng kinh tếGDP

Những kết quả của sự tăng trưởng phát triển kinh tế ở Hà nội đã là cơ

sở cho tăng mức thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội , đời sống nhândân được cải thiện Nhưng chênh lệch về mức sống của người dân ngoạithành so với nội thành kém tới 5 lần

Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nướcvới 280 cơ sở sản xuất công nghiệp Ngoài ra, còn có 17486 cơ sở sảnxuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh Do đó, dẫntới phần diện tích đất đai , nhà ở của dân cư bị thu hẹp Mặt khác, do kinh

tế phát triển, trình độ dân trí cao cho nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng

có cơ cấu riêng biệt so với vùng khác Như vậy, kinh tế đóng vai trò quantrọng đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở

II) Thực trạng bất động sản Hà Nội

1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội

*Tổng diện tích đất tự nhiên toàn thành phố tính đến ngày 31/12/ 2000 là92.097 ha ,trong đó:

-Phân theo đối tượng sử dụng đất

Hộ gia đình cá nhân: 48472,64 ha chiếm 52,6%

Các tổ chức kinh tế : 9402,2 ha chiếm 10,2%

Nước ngoài và liên doanh nước ngoài : 600,43ha chiếm 0,65%

UBND xã quản lý : 18585,98 ha chiếm 20,2%

Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%

Đất chưa giao cho thuê sử dụng:9269,47 ha chiếm 10,1%

-Phân theo đơn vị hành chính

Nội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha)

Tây hồ Hai Bà Cầu Đống Ba Hoàn Thanh

Trưng Giấy Đa Đình kiếm Xuân

Ngoại thành :83667 ha chiếm 90,85%

Sóc sơn Đông Anh Gia Lâm Thanh Trì Từ Liêm

- Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, từ năm 1990 –2000,

cơ cấu đất đai có nhiều thay đổi: diện tích đất nông nghiệp và đất lâmnghiệp giảm tương ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ởtăng lên tương ứng là 0,07% và 2,07% đất chưa sử dụng giảm 1,89%.Bảng dưới đay cho thấy sự biến động đất đai trong quá trình phát triểncủa Hà nội thời kỳ 1990-2000:

nguồn: Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010

loại đất tình hình sử dụng biến động tăng+

giảm-1995 so 2000 so 2000 so1990

1995 20001990 1995 1990tổng diện tích đất tự

nhiên (ha) 92058 91807 92097 -521+290 +39đất nông nghiệp % 48,24 47,78 47,36 - 0,46 -0,42 -0.88đất lâm nghiệp % 7,37 7,32 7,28 - 0,05 -,044 -0,09đất chuyên dùng % 22,02 21,02 22,09 -1 1,07 +0,07đất ở % 10,1 12,53 12,17 +2,43 -0,36 +2,07đất chưa sử dụng % 12,25 11,33 10,06 -0,92 -0,97 -1,89

* Sự biến động đất đai khu vực ngoại thành:

năm 2000, khu vực ngoại thành Hà nội gồm 5 huỵên với 118 xã và 8 thị trấn, tổng diện tích đất là 83667 ha, chiếm 90,85%

(tình hình biến động đất đai khu vực ngoại thành hà nội): ha

Đông 18202 9989 6 3482 103 1545 2650Anh

Sóc 30651 12964 6647 5273 26 3089 2652sơn

Thanh 9989 5622 2082 38 1192 1055trì

Tổng 86839 43286 6717 156015 503 9081 10157

2000 Từ 7532 4290 16 1497 49 931 749

liêm

Gia 17432 9145 59 4172 213 1570 2273lâm

Đông 18320 10015 5 3741 109 1941 2419Anh

Sóc 30651 13156 6045 5483 27 3142 2798sơn

Thanh 9822 5190 2377 332 1233 990trì

Tổng 83667 41796 6125 17270 430 8817 9229

Nguồn: Định hướng sử dụng đất đai TP HN đến năm 2010

* Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thời gian qua tương đối lớn và không đồng đều

- Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991 –2000, năm 2000 giảm 4613 ha sovới năm 1991 trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000, năm

2000 giảm 3172 ha so với năm 1995 riêng huỵen Từ Liêm thời kỳ nàygiảm manh 3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với 1991, docuối năm 1995 có quyết định thành lập quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm cónăm xã bị cắt chuyển sang ( xã Phú Thượng, Quảng An, Nhật Tân, Xuân

La, Tứ Liên, đến năm 1997 quận Thanh Xuân, Cầu Giấy ra đời, có 8 xãcủa huyện được chuyển sang là Nhân Chính, Cầu Giấy, Dịch vọng, Maidịch, Yên Hoà

- Đất nông nghiệp: Nhìn chung là giảm trong thời kỳ này, nguyên nhânchủ yếu là: 13 xã của Từ liêm cắt sang 3 quận mới, quận Cầu Giấy 7 xã ,quận Tây Hồ 5 xã, quận Thanh Xuân 1 xã

- Đất Lâm nghiệp: biến động không đáng kể từ năm 1995-2000, đất lâmnghiệp giảm mạnh năm 2000 giảm 602 ha so 1995 , do chủ yếu là lấy đất

mở đường giao thông và xây dựng

- Đất chưa sử dụng: tổng diện tích đất chưa sử dụng ngày càng giảm sovới năm 1990, 1995 trong đó huyện từ liêm giảm mạnh nhất 681 ha(47,3%) so với 1995 do thành phố đã khai thác, cải tạo đất để phát triển

đô thị

- Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tácđộng của quá trình đô thị hoá , do sự chuyển đổi từ đất canh tác dang đất

ở , do xây dựng các khu đô thị mới , do lấn chiếm ở Hiện nay, diện tích

đất ở toàn thành phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong đó :

Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7% Đất

ở nông thôn:8816,77 ha chiếm 75,4%

- Phân theo đối tưọng sử dụng:

Hộ gia đình ,cá nhân: 11027,93 ha chiếm 94,3%

Các tổ chức kinh tế :411,4 ha chiếm 3,5%

UBND xã quản lý :18585,98 ha chiếm 20,2%

Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm

6,3% *bình quân đất ở

-Theo nhân khẩu tự nhiên:97,22

m2/người -Theo hộ gia đình: 402,22

m2/hộ *bình quân đất ở đô thị

-Theo nhân khẩu tự nhiên:10,8 m2/người

-Theo hộ gia đình: 44,74m2/hộ

trong đó khu vực nội thành:

-Theo nhân khẩu tự nhiên:17,3 m2/người

-Theo hộ gia đình: 70,64 m2/hộ

2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội

Nhà ở luôn là vấn đề bức xúc trong phát triển đô thị của mỗi quốcgia.Trong những năm qua, cùng với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hộicủa Thủ đô Hà Nội ,thì việc phát triển nhà ở nhằm đáp ứng những nhucầu của các tầng lớp dân cư đô thị được xác định là một nhiệm vụ trọngtâm , cấp bách

Hiện nay Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ hai cả nước, vào khoảng 12 triệum2 nhà ở, chiém khỏang 15% tổng quĩ nhà ở toàn quốc ,trong dó có 5 trm2 nhà ơ thuộc sở hữu nhà nứoc –chiếm 42% ,còn lại 7 tr m2 thuộc sởhữu khác chiếm 58%

a) Về chất lượng nhà ở

Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp ngiêm trọng do quĩ nhà cũ đã xâydựng quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng Thời tiết khí hậu nước ta lạirất khắc nghiệt làm cho tốc độ phân hoá nhanh ,hư hỏng nhà cửa cao.HàNội còn bị chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéodài trong những năm trước đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vàiphần trăm gía trị khấu hao thực tế nên không đủ để duy trì quĩ nhà đang

sử dụng Hiện nàh ở Hà Nội đã hư hỏng ngiêm trọng 300.000 m2(chiếm 2,5% quĩ nhà) không còn an toàn cho người ở nhất là khi gióbão …Đây là những nhà ống chỉ dựa vào nhau ở các khu phố cổ nôịthành hoặc những nhà mới xây dựng nhưng đã bị lún nứt nặng , có chỗlún sâu đến hàng mét , nghiêng 15-20 độ ở khu tập thể cao tầng.Có

những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong.Tổng diẹntích nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quĩ nhà ở Số nhà ở hư hỏng nặng phảisửa chữa cải tạo chiếm 62%.Chỉ còn koảng 1/3 quĩ nhà là còn sử dụngtốt.

cổ ,phố cũ đều đan xen sở hữu tư nhân & Nhà nước quản lý , do vậycông tác quản lý vô cùng phức tạp

Nhà ở do các cơ quan tự quản cũng bao gồm nhiều loại nhà như lán trạisau khi xây dựng công trình ,nhà sản xuất hoặc nhà làm việc tự đổi côngnăng thành nàh ở, nhà do quĩ phúc lợi của cơ quan xây cho CBCNVhoặc nhà ở do các cơ quan ,tổ chức Trung ương xin vốn ngân sách đầu

tư trực tiếp.Hầu như cơ quan Trung ương và địa phương nào cũng cónhà khu tập thể riêng Việc quản lý do vậy cũng không thống nhất, cónơi ký hợp đồng cho thuê nhưng hầu hết không thu tiền nhà

Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân chiếm gần 60% quĩ nhà ở Tuy nhiên , côngtác quản lý tư nhân cũng chưa được quan tâm đúng mức Hịên nay mớichỉ có khoảng 10%các nhà ở tư nhân có giây tờ chứng nhận sở hữuhoặc sử dụng nhà đất hợp pháp

Quĩ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại Hà Nội

Năm Tổng diện tích nhà ở Trong đó ngành nhà đất Tỷ

thuộc sở hữu Nhà nước trực tiếp quản lý (m2) lệ(%)(m2)

c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật

Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2 tầng ) chiếm tới hơn80% phần lớn là nàh bán kiên cố Nhà ở cao tầng (4-5 tầng) chủ yếu xâydựng tập trung trong các khu nhà ở kim liên,trung tự,giảng võ… chiếmgần 20% quĩ nhà ở

Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không được xây dựng đồng bộ , mang hạ tầng

kỹ thuật chắp vá và thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi côngcộng ,úng ngập ở nhiều khu nhà ,mật độ dân cư phân bố khồng đều, quátải ở khu trung tâm Hoàn kiếm(khu 36 phố phưòng có mật độ tới 40.000người/ km2 so với mật độ trung bình toàn thành phố là 26.000 người/km2).Qua kết quả điều tra xã hội học về nhà ở do Viện Xã hội học tíênhành khảo sát trong hai năm 96-97 cho thấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật của

Hà Nội đã xuống cấp nhièu mặt, nhất là về câp thoát nứoc ,vệ sinh.Đòihỏi phải có biện pháp giải quýet tích cực để đáp ứng yêu cầu sử dụngtrong tương lai

Điều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội

ý kiến đánh giá điện Nước Khu Thoát Vệ sinh

Tổng cộng 100% 100% 100% 100% 100%

d) Về tính chất quản lý

Nhà ở hà Nội rất lộn xộn do quản lý phân tán và bị buông lỏng thơi giandài nên trật tự kỷ cương giẳm.Tình trạng xây dựng cơi nới không phép

va trái phép trên 80% Nhà ở tự quản thì tuỳ cơ quan, đơn vị muốn làm

gì cũng đựoc ,không theo chế độ chính sách chung Nhiều cơ quan bỏrơi không quản lý các khu nhà tập thể nhất là đối với các cơ quan bị giảithể người sử dụng tự ý cơi nới, sửa chữa ,lấn chiếm hoặc chuyểnnhượng cho người ngoai cơ quan dến ở

Đối với nhà cho thuê do Thành phố quản lý thì ngưòi thue nhà tự chomình có nhiều quyên trái luạt ,thậm chí họ cản trở cả cơ quan cho thuênhà thực thi chức năng quản lý ,sửa chữa duy trì nha cửa, hoặc nêu ranhững điều kiện đòi hỏi quá đáng khi cơ quan cho thuê cần dichuyển ,giải toả ,thay đổi, hợp đồng thuê nhà theo qui định của phápluật Tình trạng tự do chuyển nhượng không thông qua cơ quan quản lý

về nhà là phổ biến.Hiện nay ,còn tồn đọng 17.000 trường hợp chuyểnđổi hợp đồng chưa đăng ký lại với cơ quan quản lý của TP

Nhà ở Hà Nội hầu hết ở chung đụng ,lại đan xen sở hữu ,ở chật chội nênviệc tranh chấp sử dụng dịên tích phụ, mái bằng, sân thượng phổbiến ,phân chia diện tích sử dụng tuỳ tiện mỗi khi họ cần

e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội

Từ khi thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở ,Nhà nước hầu như không đầu

tư xây dựng cho nhà ở mà chỉ hỗ trợ cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật cáckhu nhà ở.Tại Hà Nội hơn 60% diện tich nhà ở xây dựng theo mô hìnhsau:

- Dân tự đầu tư xây dựng

- Nhà nước và nhân dân cùng làm

- Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui hoạch chia lô

Trong năm 1996-2000 ,tổng diện tích nhà ở được đầu tư xây dựng mới

là :1.647.649 m2 trong đó:

- Dân tự đầu tư xây dựng: 1.177.256 m2

- Theo dự án :470.438 m2 bao gồm:

+Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui hoạch chia lô, bằng vốn góp của CBCNVlà :164.269 m2

+ Dự án đầu tư xây dựng cải toạ quĩ nhà hiẹn có: 286.196 m2

Các mô hình trên đều được thực hiện riêng lẻ thiếu đồng bộ hay phầnlớn tự phát , không theo dự án Việc xây dựng không theo dự án đã dẫnđến một thực trạng sau:

-Tại các khu phố cổ ,phố cũ: việc xây dựng cải tạo của các hộ dân trongthời gian qua tuy có cải thiện dược một phần lớn đáng kể về diện tích ởnhưng đã phá hỏng một di sản kiến trúc cần bảo tồn

-Tại tại các khu tập thể thấp tầng, cao tầng:Việc xây dựng cải tạo riêng

lẻ của các hộ dân đã phắ hỏng kết cấu chung của cả ngôi nhà , hệ thông

kỹ thuật chung.Mất mỹ quan ,thẩm mỹ của ngôi nhà , tình trạng xuốngcấp về môi sinh, môi trưòng sống

Hơn 40 năm qua Nhà nước đã ban hành hàng trăm văn bản chính sách

về nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở đô thị nước ta.Việc xâydựng nhà ở đãc được triển khai và đạt được những kết quả nhất đinh.Quỹ nhà ở trong thời gian qua đã tăng len đáng kể : từ 245.300 m2(năm1954) lên .288.869 m2(năm 1998).Nhà nước cũng đã tạo đièu kiệnthuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào xây dựng nha mới

Từ khi có dưòng lối của đổi mới do Đại hội Đảng lần Vi đề ra, tình hìnhnhà ở các dô thị nước ta nói chung và nha ở Hà Nội nói riêng đã cónhững chuyển biến quan trọng Ví dụ Luật đát đai năm 1993 cho phépcấp đất cho dân xây nhà ở.Một bộ phận dân cư đô thị giàu lên xây dựngnhững ngôi nhà khang trang ,hiện đại

Tuy nhiên vấn đề nhà Hà Nội hiện nay còn một số vấn đề chủ yếu cầnphải xem xét là:

-Theo thời gian quĩ nhà Thành phố có sự gia tăng đáng kể nhưng diệntích bình quân đầu người còn tháp Nguên nhân là do tốc độ gia tăngnhà ở không theo kịp tốc độ gia tăng dân số Thiếu nhà ơ vẫn là vấn đềbúc xúc cuả người dan Hà Nội

-Hậu quả chế độ bao cấp trước đây cùng sự tác động của nền kinh tế thịtrường ,đã làm tăng thêm sự mất bình đẳng về nàh ở, nhất là vấn đề chongười thu nhạp thấp

-Trong khi quĩ nhà mới tăng chậm ,thì tình trạng xuống cấp quĩ nhà hiện

có là rất đáng lo ngại Trong đó có 62% cần được tu sửa bảo dưỡng

,5% cần dỡ bỏ xây mới Thực tế là vẫn chưa có sự quan tâm dúng mứcviệc đầu tư cải tạo các khu nhà cũ trong Thành phố

-Công tác quản lý xây dựng nhà ở và sử dụng nhà của thành phố cònkém hiêu qủa Diễn ra khắp nơi sự bùng nổ xây dựng nhà ở một cách tựphát như :lấn chiếm đất công ,xây dựng trái phép ,cơi nới xây dựngkhông theo qui hoạch ,tự ý thay đổi kết cấu công nằn nhà ở ,ảnh hưởngđến tuổi thọ công trình ,mỹ quan thành phố Việc quản lý thị trường nhà

hà nọi còn nhiều bất cập ,nhà nước chưa quản lý ,khống chế dược

-Ngoai vốn đầu tư của nhà nước ,xây dựng kinh donah nhà ở còn cóthêm nhiều nguồn vốn lớn của các đơn vị quốc doanh, liên doanh, tưnhân…đã hình thành nhièu tổ chức tư ván,nhiêu đơn vị thi công ngoàiquốc doanh,việc xây dựng còn mang tinh tự phát , manh mún ,làm phá

vỡ qui hoạch ,kiến trúc ,mỹ quan đô thị

-Các chính sách về nhà ở thời gian qua đã phát huy tính tích cực trongviệc cải thiẹn nhà ở cho người dân,nhưng vẫn mang tính chắp vá nhấtthời Các chính sách về nhà ở không đồng bộ ,thống nhát chưa đủ sứckhắc phục những khó khăn

-Một số đề án qui hoạch được duỵet đến nay đã bộc lộ nhiều nhượcđỉểm và khong phù hợp

Những khó khăn trên đây cần được giải quyết bằng một hệ thống cácgiải pháp đồng bộ,hợp lý hơn trong thực tiễn Có như vậy ,nhà ở Hà Nộimới từng bước phát triển,đáp ứng yêu cầu của người dân , phù hợp với

sụ phát triển kinh tế-xã hội của Thủ đô

3) Một số vấn đề về bất động sản

a) Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để có thể hình thành thị trường ‘đất đai’ mang quyền sử dụng đất ralàm hàng hoá trao đổi trên thị trưòng, thì trứoc hết phải có người sở hữuđích thực của hàng hoá đó Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất là dấu hiệu kết thúc quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp

Vì vậy ,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xaclập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất ,giúp người cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tư cách pháp lý khi có nhu cầuchuyển nhượng ,chuyển đổi quyền sử dụng đất Nơi nào ,người nàochưa đựợc cấp giấy chứng nhận thì nơi đó ,người đó chưa thể quản lý

chặt chẽ đất đai theo pháp luật , ngưòi sử dụng đất chưa thể phát huy hếtquyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất ,tài nguyên đất đai chưa thểkhai thác với hiệu kinh tế –xã hội cao nhất và việc chuyển nhưọng ,chuyểnđổi quyền sử dụng đất với giấy tờ trao tay chỉ có gía trị giữa

người mua và người bán , không có tính chất pháp lý ,khi xảy ra tranhchấp sẽ khô ng được pháp luật baỏ vệ

Để phát huy cao độ năng lực nôi sinh ,đồng thời thu hút đầu tư của nướcngoài, việc cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất là một giải ph áp cụthể với Viêt Nam

Do phải giải quyết nhièu vấn đề mang tính lịch sử nên việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đát theo tinh thần của luật pháp hiện hành làkhông đơn giản, có nhiều qui trình phải tuân thủ và nhiều hạn chế còntồn tại Hơn nữa ,do sự phát triển không đồng đều về k inh tế – xã hộigiữa các địa phưong nên công việc này không thể tiến hành đồng loạt vềthời gian , không gian mà phai lựa chiọn những vùng, những đối tươngcần làm trước

Quá trinh xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là mộtquá trình nâng cao giác ngộ pháp luật của người sử dụng đất, đàotạo ,bồi dưỡng cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai

*Tình hình cấp giây chứng nhận một số loại đất ở Hà Nội

-Vê công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

nghiệp theo Nghị định 6 4/CP Đến tháng 12/2000 đã chỉ đạo và phối

hợp với các huyện hoàn thành cơ bản 100% số xã đã duyệt xong quihoạch phân bổ sử dụng đất và phương án giao đất, tổ chức giao đất tạihiện trường và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệpdược 157.038 giấy trên tổng số giấy chứng nhận cần cấp là: 193.269 đạt81,5% trong đó với tổng diện tích đất nông nghiẹp là 26.882 đạt 80,4%.Hiện còn 3 xã chưa cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xãHội Xá (huyện gia lâm), xã yên sở (huỵen thanh trì), xã võng la (huyệnđông anh)

Trong năm 2000, cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệpcủa các huyên như sau:

- Huyện Sóc Sơn: 17.863 giấy –80,2%

- Huyện Từ Liêm: 14.417 giáy-76,28%

- Huyện Thanh Trì :1.800,67 giấy –70,36%

-Về công tác câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thực hiện Nghị định 60/CP.Tổng só hộ có nhà ở sở hữu tư

nhân đã kê khai đăng ký là 195.743 hộ.Đến cuối tháng 12/00 , toànThành phố đã cấp được 61.980 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

sử dụng đất ở tại khu vực đô thị:trong đó cấp theo NĐ 60/CP là 32.218giấy; theo NĐ 61/CP là 23.762 giấy Riêng năm 2000 đã cấp 31.060giấy theo NĐ 60/CP đạt 102,51% kế hoạch và 11.230 giấy theo NĐ 61./

CP đạt 112,3% kế hoạch.Trong đó:

+quận Hai Bà Trưng cấp 6.288 giấy đạt 121% kế hoạch

+quận Hoàn kiếm cấp 1.210 giấy đạt 121% kế hoạch

+huyện Sóc Sơn cấp 227 giấy đạt 45,4% kế hoạch

+huyện Thanh Trì cấp 222 giấy đạt22,6% ké họach

Kết quả thực hiện năm 2000 đã có bước chuyển vượt bạc, thực hiện cấp31.060 giấy chứng nhận đạt 102,51% so với kế hoạch năm 2000 đượcUBND Thành Phố giao và tăng hơn 4 lần so năm 1999

Năm 2001 thực hiện bán nhà theo NĐ 61 ,cấp 9.747 GCN quyền sửdụng đất ở & quyền sở hữu nhà ở-đạt 168% kế hoạch năm, theo NĐ 60/

CP cấp 37.101 hộ

Kết quả khả quan trên có được do mọt số nguyen nhân sau:

-Sau khi có quyết định số 69/1999/QĐ_UB ngày 18/8/1999 của UBND TPđược ban hành.Sở Địa Chính Nhà Đất đã kịp thời tổ chức tập huấn chotoàn bộ cán bộ tham gia côn tác thực hiện cấp GCN của các quận ,huyệnnhờ đó việc triển khai thực hiện đã nhanh chóng đi vào nè nếp

-Trong quá trình thực hiện , công tác cải cách hành chính luôn được chútrọng ,phương thức xét duỵet hồ sơ thường xuyên được cải tiến nhưgiảm bớt thành viên hội đồng xét duyệt , đơn giản hoá phương thứcphân loại hồ sơ tại cấp phường , giảm bớt công tác xét duỵet cấp quận(chỉ xét những trường hựop vướng mác )nhờ đó số lưọng hồ sơ xét cấpgiấy chứng nhận đã tăng lên và chất lượng cũng được nâng cao

- Các vứong mắc trong công tác xét cấp GCN trên địa bàn TP nhất là tạicác phướng ,thị trấn đã được phát hiẹn ngay và trình TP kịp thời có cácbiện pháp xử lý đã tạo điều kiện giải toả nhiều hồ sơ tồn đọng tại cáchội đồng xét cấp GCN quận ,huỵen

Tuy nhiên , trong quá trình thực hiện vẫn còn tồn tại một số khókhăn ,vướng mắc làm chậm trễ tiến độ cấp giây chứng nhận của TP.Đếnnay tổng số GCN về quỳen sử dụng đất ỏ và quyền sở hữu nhà ở đã cấptrên địa bàn TP là 75.575 hộ đạt 38,75% ,đây là con số không phải là cao.Hiện nay theo luật đất đai mới sửa đổi bổ sung ,UBND TP qui định kể

từ ngày 15/3/01 UBND quận Hai Bà Trưng ,huỵen Đông Anh,Từ Liêm

,Sóc Sơn, Gia lâm ,Thanh Trì sẽ được quyền tổ chức thẩm định và quyết định cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các đô thị cho các trường hợp

đã kê khai đăng ký nhà đất tại phường ,thị trấn Các trường hợp sau vẫn theo qui trình cũ là Sở Địa Chính trực tiếp thẩm định rồi trình UBND TP quyết định cấp GCN : nhà cải tạo ,nhà vắng chủ, nhà công

ty hợp doanh, nhà của người Hoa ; trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất theo qui định của NĐ 61/ CP Các quận còn lại vẫn do TP cấp Với quy

định này sẽ góp phần giúp cho TP đẩy nhanh tiến độ cấp GCN

b) Sự phát triển các khu đô thị mới của Hà nội.

Bước vào giai đoạn phát triển kinh tế thị trưòng ,cùng với sự phát triểnkinh tế ,thì tốc đô thị hóa gia tang , cùng với đó vấn đè nhà ở nổi lênnhư một nhu cầu bức bách mang tính kinh tế –xã hội cao trên bình diệnquốc gia,nhất là ở tại các khu vực đo thị,thành phố

Việc đô thị hoá tạo ra cung đồng thời cũng tạo ra cầu về bất động sảntrên thị trưòng ,nó góp phần kích thích và làm sôi động thị trường bấtđộng sản tại khu vực được phát triển và những khu vực lân cận

* Mục tiêu xây dựng đô thị mới Hà nội

-Xây dựng Thủ đô Hà nội thành trung tâm chính trị ,van hoá , khoahọc-kỹ thuât ,tài chính ,thương mại &kinh tế của Việt Nam,như NQ08

Bộ chính trị đã khẳng định đó là nhiệm vụ hàng đầu của Thủ đô Hà nội -Chính vì vậy ,qui hoach và xây dựng thủ đô đàng hoàng hơn ,to đẹphơn,hiên đại ngang tầm với thủ đô của cả nước trong khu vực và trên thếgiới xứng đáng là Thủ đô anh hùng là một việc có ý nghĩa hết sức quantrọng và cần thiết

-Đầu tư xây dựng đô thị mới góp phần làm giảm sự căng thẳng vềnhà ở,về hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị ,đồng thời xây dựng đượcmột đô thị chuẩn mực hiện đại ,góp phần phát triển kinh tế –xã hội là mộtchiến lược cho công cuộc xây dựng Thủ đô vừa cổ kính vừa hiện đại

*Mục tiêu xây dựng đô thị mới của Hà nội:

-Phát triển Thủ đô Hà Nội trở thành một thủ đô hiện đại bềnvững ,xứng đáng là trung tâm chính trị –kinh tế – văn hoá-và giao dịchquốc tê Việt Nam

-Góp phân tạo dựng mô hình phát triển kinh tế mới với các hình thứcđầu tư đa dạng tạo được nhiều công ăn việc làm ,nâng cao đời sống vậtchất và văn hoá của người dân Hà nội

-Tiếp nhận đầu tư khoa học kỹ thuật , chuyển giao công nghệ mớicho đội ngũ cán bộ khoa học ,kỹ thuạt và quản lý của Nhà nước, đồngthời nâng cao chất luợng cuộc sống văn hoá ,tinh thần cho người dân thủđô.

-Tạo điều kiện để bảo tồn phố cổ Hà nội,điều tiết dân cư ,bảo vệ môitrường sinh thái ,cải tạo trị thuỷ và khai thác cảnh quan mặt nước SôngHồng, gìn giữ bảo tồn di sản kíên trúc ,văn hoácủa Việt Nam và tiếp thucác nền văn minh của thế giới

* Sự phát triển các khu đô thị mới

Theo số liệu của hội nghị trỉển khai kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm( 01- 05 )của TP,hiện Hà nội có 65 dự án phát triển khu đô thị mới và cáckhu đô thị tạp trung Trong đó hiện có 53 dự án có tính khả thi tương ứngvới 20 tr m2 nhà ở và khoảng 6 tr m2 trụ sở văn phòng , công trình hạtầng xã họi đảm bảo cho 37 vạn người ở trong các nhà ở cao tầng, 16 vạnnhà ở trong các khu thấp tầng

Cho đến nay công tác qui hoạch đã đi trước một bước, hướng pháttriển các khu đô thị mới(có qui mô 0,3 ha trở lên) được tập trung ở hướngTây ,Tây nam&Tây bắc TP Tại các khu đô thị này đã thực hiện điềuchỉnh qui hoạch chi tiết các khu đô thị mới chưa triển khai xay dựng đểnâng cao chất lượng qui hoạch kiến trúc ,cơ cấu căn hộ,kiến trúc cảnhquan, bảo đảm không gian hợp lý ,tạo mặt phố cho trục chính Theo đócác khu đô thị mới sẽ thực hiện việc điều chỉnh qui hoạch đảm bảo có tỷ

lệ 60% nhà ở căn hộ cao tầng(từ 9 tầng trở lên),40% biệt thự ,nhàvườn ,chia lô xây dựng nhà ống

Danh mục các khu đô thị ,đất ,mớí dự kiến phát triển nhà ở xây dựng giai đoạn 1996-2000 và 2010 (UBND TP HN)

T Tên các dự án Diện tích Tổng diện ước tính