Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?.... Trong quyết
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ
MÔN HỌC: HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÀ TRÁCH NHIỆM BỒI
THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA:
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (TT)
GIẢNG VIÊN: ĐẶNG THANH BÌNH
121-CLCQTL45B DANH SÁCH NHÓM 4
Trang 3MỤC LỤC
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức 3 1.1.1 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực? 4 1.1.2 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều
129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực? 4 1.1.3 Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên
có thuyết phục không? Vì sao? 5 1.2.1 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực? 5 1.2.2 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định
về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực? 5 1.2.3 Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao? 6 Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng
7
2.1 Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm 8 2.2 Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?
10
2.3 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng) 12 2.4 Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không?
Vì sao? 13 2.5 Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long 13 2.6 Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm 14 2.7 Các điều kiện để huỷ bỏ hợp đồng trong một hệ thống pháp luật nước ngoài 16 2.8 Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ 18
Trang 4Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản 19 3.3 Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam không? 20 3.5 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào? 22 3.6 Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ đó 22 3.7 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao 23 Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu 23
Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố
trên các Tạp chí chuyên ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay 23
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên 25
Danh mục tài liệu tham khảo
Trang 5
Buổi thảo luận thứ ba: Vấn đề chung của hợp đồng (tiếp)
**************************
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức
Nghiên cứu:
Điều 117, Điều 119, Điều 129, Điều 132 và Điều 688 BLDS 2015 (Điều 122, Điều
136, Điều 401 BLDS 2005) và các quy định liên quan khác (nếu có);
Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Toà án nhân dâncấp cao tại Tp Hồ Chí Minh;
Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân dâncấp cao tại Đà Nẵng
Đọc:
Lê Minh Hùng (chủ biên), Hình thức của hợp đồng, Nxb Hồng Đức
2015;
Lê Thị Hồng Vân, Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường
thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017,
Vấn đề 11 và 12;
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb.
Đại học quốc gia Tp Hồ Chí Minh 2020 (xuất bản lần thứ tám), Bản án
số 114-116, 148-150
Xem: https://www.youtube.com/watch?
v=iIwzyUK2BLg&list=PLy3fk_j5LJA6AQWgAs8Jq2O9MlzRZxUko
Và cho biết:
Trang 61.1.1 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được côngchứng, chứng thực là: “Ngày 03/02/2002, ký chuyển nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ500m2 đất với giá 500.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông
Lê Sĩ Thắng 87m2 đất với giá 435.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyểnnhượng cho ông Lê Văn Dư 87m2 đất với giá 435.000.000 đồng
Sau khi chuyển nhượng, ông Qúy và bà Thủy thông báo cho ông Sĩ, ông Dư,ông Thắng là giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay nên bên nhận chuyểnnhượng chỉ được phép xây dựng công trình sau khi ký hợp đồng công chứng, đăng
bộ và chuyển mục đích sử dụng đất”
1.1.2 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều
129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập
trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDSnăm 2015 có hiệu lực là: “Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 621/2020/DS-PT ngày01/7/2020, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Sửa bản án sơthẩm
Không công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Phan Quý, bà LêThị Bích Thủy với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng; giữa ông LêVăn Dư với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Sĩ Thắng là có hiệu lực và không công nhậnquyền sử dụng của ông Lê Văn Dư, bà Trần Thị Hiệp đối với 674m² đất, thửa 504,
tờ bản đồ số 40, Phường 15, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh…
Công nhận 674m² đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Phan Quý, Bà
Lê Thị Bích Thủy; buộc các ông/bà, trẻ: Lê Văn Dư, Trần Thị Mỹ Hiệp, Khâu Văn
Sĩ, Hồ Thị Đồng, Lê Sĩ Thắng, Tạ Thị Thọ, Lê Trần Minh Hằng, Lê Trần NgọcHuyền, Lê Quốc Thái, Lê Quốc Thịnh và Lê Thu Thảo phải trả lại cho ông Quý, bàThủy phần đất này.”
Trang 71.1.3 Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?
Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng nhượng quyền bất độngsản như trên là thuyết phục Vì:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất chưa được công chứng, chứngthực: Bên nhượng quyền đã giao tài sản, bên nhận quyền sở hữu đã nhận tài sản, đãxây dựng công trình kiên cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp sơ thẩm ápdụng quy định tại Khoản 2, Điều 129 BLDS 2015
Theo đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vàonăm 2002 và năm 2009 đều vi phạm pháp luật, cụ thể: Người sử dụng đất chưa cóquyền sử dụng đất hợp pháp do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực
1.2.1 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực là: “Về hình thức củahợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017, thờihiệu được áp dụng theo quy định của BLDS 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS2015) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 giữa vợchồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng,chứng thực là vì vi phạm về hình thức.”
Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên
bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.
Theo khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 thì khi hết thời hiệu được quy định tạikhoản 1 điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giaodịch dân sự có hiệu lực Chính vì thế, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầuTòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là hợp đồng sẽ có hiệu lực
1.2.2 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định
về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Phần “NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN”, đoạn thứ 5 “[5] Về hình thức của hợp
đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều
Trang 8688 Bộ luật Dân sự năm 2015) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức tuy nhiên, từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015” cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời
hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực
1.2.3 Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?
cứ để Tòa tuyên hủy hợp đồng theo Điều 423 BLDS 2015
Trang 9Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng
Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Toà án nhân dân tỉnhVĩnh Long
Đọc:
Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại
ngoài hợp đồng, Nxb Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, Chương
2;
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb.
Đại học quốc gia Tp Hồ Chí Minh 2020 (xuất bản lần thứ tám), Bản án
Trang 10Tiêu chí Hợp đồng vô hiệu Hủy bỏ hợp đồng
Cơ sở pháp lý Điều 122, Điều 131, Điều 407, Điều 423, Điều 427 BLDS
Điều 408 BLDS 2015 2015; Điều 314 Luật
- Trường hợp khác dopháp luật quy định
Các trường hợp - Vi phạm điều cấm; - Một bên có quyền hủy bỏchấm dứt hợp - Không có một trong các điều hợp đồng và không phảiđồng kiện được quy định tại Điều 117 bồi thường khi bên kia vi
- Giả tạo;
- Người chưa thành niên, ngườimất năng lực hành vi dân sự,người hạn chế năng lực hành vidân sự xác lập, thực hiện;
- Nhầm lẫn;
- Bị lừa dối, đe dọa;
- Người xác lập không nhậnthức và làm chủ hành vi củamình;
- Không tuân thủ quy định vềhình thức;
Trang 11- Có đối tượng không thể thựchiện được.
Tính chất Chưa bao giờ phát sinh quyền Hợp đồng này có hiệu lực
và nghĩa vụ các bên tại thời điểm giao kết
nhưng vì phát sinh yếu tốdẫn đến hủy hợp đồng nênhiệu lực này không đượccông nhận
Trách nhiệm thông Hợp đồng không đủ điều kiện Bên hủy hợp đồng phảibáo có hiệu lực thì đương nhiên vô thông báo cho bên kia về
thông báo mà gây thiệt hạithì phải bồi thường
Trách nhiệm bồi - Bên có lỗi gây thiệt hại thì - Các bên không phải thựcthường phải có trách nhiệm bồi thường hiện nghĩa vụ đã thỏa
( có thể là một trong số các bên thuận, trừ thỏa thuận vềtrong hợp đồng hoặc có thể là phạt vi phạm, bồi thườngngười thứ ba) thiệt hại và thỏa thuận về
giải quyết tranh chấp
- Các bên khôi phục lại tinhtrạng ban đầu, hoàn trả cho - Các bên phải hoàn trảnhau những gì đã nhận cho nhau những gì đã nhận
sau khi trừ chi phí hợp lýtrong thực hiện hợp đồng
và chi phí bảo quản, pháttriển tài sản
- Bên bị thiệt hại do hành
vi vi phạm nghĩa vụ củabên kia phải được bồi
Trang 12- Có quyền đòi lại phần lợiích do việc đã thực hiệnphần nghĩa vụ theo hợpđồng
Thẩm quyền quyết Tòa án hoặc trọng tài Một trong các bên Tòa án
Trang 132.2 Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?
- Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng mua bán ô tô ngày 26-05-2012giao kết giữa Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm là
vô hiệu
- Tại phần “Nhận định của Tòa án”:
“Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26-05-2012 nêu trên là vô hiệu theo quy định tại các Điều 122 của Bộ Luật Dân sự nên không có căn cứ tuyên hủy hợp đồng cũng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của nguyên và bị đơn vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng mà phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả theo Điều 131 của Bộ Luật Dân sự vì những lý do sau đây:
+ Về chủ thể: hợp đồng ghi bên Mua là " Trang trí nội thất Thanh Tháo", người đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vi bà Dội không đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất là Công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện.
+ Mặt khác: Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đúng ra giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật.
Xét về lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng của các bên giao dịch là ngang nhau, do
đó các bên không phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã
ký kết cho nên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là có cơ sở.”
- Và tại phần “Tuyên xử”:
“-Đình chỉ việc xét xử đối với một phần yêu cầu khởi kiến của nguyên đơn về việc yêu cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô biến kiếm soát 64C – 008.76, thanh toán số tiến mua xe còn lại là 181.000.000đ (một trăm tám mươi mốt triều đồng), tiến lãi châm trả theo lãi xuất 1%/tháng đối với số tiền 181.000.000đ từ tháng 6/2012 cho đến khi Tòa
án xét xử sơ thẩm và số tiến trước bạ dự kiến sang tên lại 5.220.000đ (năm triệu hai trăm hai mươi ngàn đồng).
Vô hiệu hợp đông mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cân Thơ với ông Trương Văn Liêm.”
Trang 142.3 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Hướng giải quyết về vô hiệu hợp đồng của TAND tỉnh Vĩnh Long là hợp lý Vìkhi căn cứ Điều 122, điểm a khoản 1 Điều 117 và khoản 1 Điều 142 BLDS 2015,thì hợp đồng vô hiệu vì những lý do sau:
“Điều 117 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
“Điều 122 Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của
Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”
“Điều 142 Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện
1 Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.”
Về chủ thể: trong hợp đồng ghi bên Mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo"nhưng người đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt không đại diện choTrang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất là Công ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo
do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện
Hợp đồng ghi Đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giaodịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật
Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 131 BLDS 2015 thì lỗi dẫn đến vô hiệuhợp đồng của các bên là ngang nhau nên các bên không phát sinh quyền, nghĩa vụ
và phải hoàn trả cho nhau những gì đã mất là có cơ sở