Bài thảo luận: Phân tích đầu tư và đinh giá cổ phiếu SJS potx

Kinh tế thế giới có những diễn biến phức tạp: Tăng trưởngkinh tế chậm lại; giá lương thực, thực phẩm, dầu thô và nguyên vật liệu cơ bảntrên thị trường quốc tế tiếp tục tăn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KỸ THUẬT CÔNG NGHIỆP

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

LỚP ĐHQT4A2NĐ

GVHD: LÊ HẢI HÀ

Danh sách nhóm 1 lớp ĐHQT4A2NĐ:

1 Phạm Thị Hương

2 Phạm Thu Hiền

3 Nguyễn Thị Thùy Ninh (tổ trưởng)

4 Nguyễn Thị Đào (thư ký)

5 Nguyễn Thảo Anh (thuyết trình)

Mục lục Trang

1 Giới thiệu mã chứng khoán SJS và

công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị

và khu công nghiệp Sông Đà

3

2 Phân tích kinh tế vĩ mô 6

4 Tình hình hoạt động của công ty 42

I Giới thiệu mã chứng khoán SJS và công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà

 Tên Tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀKHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ

 Tên Tiếng Anh : Song Da Urban & Industrial Zone Investment andDevelopment Joint-Stock Company

 Tên viết tắt : SUDICO

 Địa chỉ : Tầng 1+2, tòa nhà CT1 – KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội

 Điện thoại : 04-37684505 Fax : 04-7684029

 Email : info@sudicosd.com Website : http://www.sudicosd.com.vn

 Công ty SUDICO được thành lập theo quyết định số 846/QĐ-BXD ngày 8tháng 7 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc chuyển đổi Công ty pháttriển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà là doanh nghiệp nhà nước thuộcTổng công ty Sông Đà thành Công ty Cổ phần và hoạt động theo giấy chứngnhận đăng ký kinh doanh Công ty Cổ phần số 0103002731 ngày 8/8/2003

 Trong quá trình hoạt động , công ty đã có 6 lần thay đổi giấy chứng nhận đăngký kinh doanh về vốn điều lệ, thay đổi trụ sở hoạt động và người đại diện theopháp luật Vốn điều lệ theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thay đổi lầnthứ 6 ngày 14/12/2009 là 1.000.000.000.000 (Một nghìn tỷ đồng chẵn)

 Mệnh giá cổ phần : 10.000 đồng / cổ phần

 Ngành nghề kinh doanh chính :

 Tư vấn, đầu tư, lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhàở, khu đô thị và khu công nghiệp;

 Kinh doanh khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp;

 Thi công xây lắp các công trình dân dụng và khu công nghiệp;

 Tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp;

 Tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp;

 Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất;

 Kinh doanh bất động sản và các dịch vụ khác;

 Kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị máy móc;

 Khai thác, chế biến khoáng sản;

 Đầu tư sản xuất và kinh doanh điện thương phẩm;

 Đầu tư tài chính;

 Nhận uỷ thác đầu tư của các tổ chức và cá nhân

 Ngày niêm yết : 11/5/2006

 Ngày chính thức giao dịch : 6/7/2006

 Ngày 25/9/2006, công ty đã nộp đơn đăng ký nhãn hiệu thương mại với CụcSở Hữu Trí Tuệ, và ngày 4/12/2006, công ty đã nhận được thông báo số54295/NH1 của Cục Sở Hữu Trí Tuệ về việc chấp nhận của SUDICO là đơn

hợp lệ Theo hồ sơ đăng ký, Logo và nhãn hiệu mà công ty sử dụng sau khi

được công nhận là :

 Theo dữ liệu từ trang www.cophieu68.com và www.vndirect.com.vn, mãchứng khoán của công ty SJS được xếp vào nhóm ngành BẤT ĐỘNG SẢN

(Nguồn : www.cophieu68.com)

(Nguồn : VNDirect.com.vn)

II Phân tích kinh tế vĩ mô

2.1Thực trạng nền kinh tế vĩ mô nước ta

2.1.1 Tăng trưởng kinh tế

Năm 2010, kinh tế của Việt Nam có sự phục hồi nhanh chóng sau tác động củakhủng hoảng kinh tế toàn cầu Hình 1 cho thấy có cải thiện tốc độ tăng GDP theocác quý trong năm 2010 Tốc độ tăng GDP quý I đạt 5,83%, quý II là 6,4%, quý IIItăng lên 7,14% và qúy IV 7,34% Uớc tính GDP cả năm 2010 đạt 6,78%, cao hơnnhiệm vụ kế hoạch (6,5%) Trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn phục hồi chậmchạp và trong nước gặp phải nhiều khó khăn, kinh tế VN đạt được tốc độ tăngtrưởng tương đối cao như trên là một thành công

Các chỉ số tăng trưởng cho các ngành cũng thể hiện một xu hướng phục hồi rõrệt,tất cả các lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ nămtrước Giá trị gia tăng ngành công nghiệp & xây dựng đạt cao I trong các ngànhkinh tế cấp 1, tăng 7,7%; tiếp đến là dịch vụ tăng 7,52%; khu vực nông, lâm vàthủy sản tăng năm nay tăng 2,78%

Bước vào năm 2011, tình hình trong nước và quốc tế đã xuất hiện những khókhăn, thách thức mới Kinh tế thế giới có những diễn biến phức tạp: Tăng trưởngkinh tế chậm lại; giá lương thực, thực phẩm, dầu thô và nguyên vật liệu cơ bảntrên thị trường quốc tế tiếp tục tăng cao; thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh;

nợ công châu Âu lan rộng; kinh tế Nhật Bản trì trệ sau thảm hoạ kép; lạm pháttoàn cầu và các nước trong khu vực tăng cao; bất ổn chính trị ở Trung Đông, châuPhi, tình hình căng thẳng ở Biển Đông tăng lên Trong nước, nền kinh tế tiếp tụcphải đối mặt với những khó khăn, thách thức lớn hơn so với dự báo cuối năm

2010 Tăng trưởng kinh tế (GDP) có xu hướng chậm lại

Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) 6 tháng đầu năm 2011 ước đạt 5,57%, mặcdù thấp hơn tốc độ tăng 6 tháng đầu năm 2010 và thấp hơn chỉ tiêu cả năm 2011 đãđược Quốc hội thông qua nhưng đây là một nỗ lực rất lớn của cả nước trong bốicảnh còn nhiều khó khăn Các ngành kinh tế công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, dulịch tiếp tục đà tăng trưởng ; trong đó sản xuất công nghiệp đạt tốc độ tăng trưởng

cao hơn chỉ tiêu kế hoạch năm 2011; tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịchvụ tiêu dùng tăng khoảng 22,6% so với cùng kỳ năm 2010.

2.1.2 Đầu tư

Kinh tế phục hồi là một nguyên nhân quan trọng trong việc thúc đẩy đầu tư pháttriển Nguồn vốn đầu tư toàn xã hội năm 2010 đã đạt được những kết quả tích cực.Ước tính tổng đầu tư toàn xã hội năm 2010 đạt 800 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% sovới năm 2009 và bằng 41% GDP Trong đó, nguồn vốn đầu tư của tư nhân và củadân cư dẫn đầu bằng 31,2% vốn đầu tư toàn xã hội, nguồn vốn đầu tư nhà nước(gồm đầu tư từ ngân sách nhà nước, nguồn trái phiếu Chính phủ, nguồn tín dụngđầu tư theo kế hoạch nhà nước và nguồn đầu tư của các doanh nghiệp nhà nước)bằng 22,5%, tăng 4,7% so với năm 2009 Những kết quả này cho thấy các nguồnlực trong nước được huy động tích cực hơn

Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), cả nước thu hút được hơn 833 dự ánmới với tổng số vốn đăng ký đạt trên 13,3 tỷ USD, bằng 60% so với cùng kỳ năm

2009, trong đó vốn FDI thực hiện năm 2010 là 11 tỷ USD, tăng 11% so với năm

2009 Mặc dù vốn FDI đăng ký có thấp hơn nhiều so với năm 2009 nhưng tỷ lệvốn thực hiện trên vốn đăng ký lại cao hơn nhiều Đây có thể được coi là điểmsáng trong thu hút FDI năm 2010 Điều này cũng cho thấy sự cam kết lâu dài cácnhà đầu tư nước ngoài ở thị trường Việt Nam Sáu tháng đầu năm 2011, cả nước có 313 dự án FDI mới được cấp giấy chứngnhận đầu tư với tổng vốn đăng ký 3,52 tỷ USD, bằng 42,7% so cùng kỳ năm 2010

Có 101 lượt dự án FDI đăng ký tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là1,16 tỷ USD, tăng 49,5% so cùng kỳ năm 2010 Tính chung cả cấp mới và tăngvốn, trong năm tháng đầu năm, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vàoViệt Nam 4,68 tỷ USD, bằng 51,9% so cùng kỳ năm 2010 Lĩnh vực công nghiệpchế biến, chế tạo dẫn đầu về thu hút FDI với 151 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng

số vốn cấp mới và tăng thêm là 2,73 tỷ USD, chiếm 58,4% tổng vốn đầu tư đăngký từ đầu năm đến nay

Đầu tư phát triển toàn xã hội tiếp tục được duy trì, nhất là đầu tư cho giảmnghèo, nông nghiệp, nông dân, nông thôn Ước 6 tháng đầu năm 2011, tổng vốnđầu tư phát triển đạt 409,7 nghìn tỷ đồng, bằng 38,3% GDP Đây là kết quả của sự

nỗ lực, cố gắng lớn trong bối cảnh diễn biến tình hình kinh tế vĩ mô thế giới vàtrong nước không thuận

2.1.3 Lạm phát và giá cả

Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp Từ đầu năm đến cuối tháng 8chỉ số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừhai tháng đầu năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết Tuy nhiên,lạm phát đã thực sự trở thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu xu hướngtăng cao Đến hết tháng 12, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng tới gần 12% (11,75%) vàmục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc hội đề ra đã không thựchiện được

Diễn biến giá tiêu dùng trong năm 2010 Số liệu: Tổng cục Thống kê

Tính chung trong cả năm 2010, giáo dục là nhóm tăng giá mạnh nhất trong rổhàng hóa tính CPI (gần 20%) Tiếp đó là hàng ăn (16,18%) và nhà ở - vật liệu xâydựng (15,74%) Bưu chính viễn thông là nhóm duy nhất giảm giá với mức giảmgần 6% trong năm 2010

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng6.2011 tăng 1,09% so với tháng 5, nâng tổng mức lạm phát nửa đầu năm 2011 lên13,29%

Đây được xem là mức tăng CPI thấp nhất trong 6 tháng đầu năm 2011 Tuynhiên, nếu so bình quân cùng kỳ CPI 6 tháng đầu năm 2010, chỉ số này đã tăng đến16,03% và tăng đến 20,82% so với tháng 6.2010

Trong nhóm rổ hàng hóa để tính CPI, có đến 10/11 nhóm tăng nhẹ từ 1,79%, trừ nhóm bưu chính viễn thông giảm 0,01%

0,25-Tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa tính CPI của tháng 6 là nhóm hàng ăn vàdịch vụ ăn uống với mức tăng 1,79% Trong nhóm hàng nói trên, các mặt hàngthực phẩm đạt mức tăng cao nhất 2,47%, xếp kế tiếp là các loại ăn uống ngoài giađình với mức tăng 1,16% Các nhóm còn lại như: thiết bị và đồ dùng gia đình, maymặc, vật liệu xây dựng, giáo dục, giao thông có mức tăng dao động từ 0,33 đến0,86%

2.1.4 Lãi suất

Năm 2010, lãi suất ngân hàng thị trường tiền tệ chứng kiến cuộc đua lãi suấtcông khai và lãi suất đã được đẩy lên cao kỷ lục,vào những tháng cuối năm lãi suấthuy động tiền gửi ở mức 14-16%, Lãi suất cho vay ở mức 19-20%.Cuộc chiến lãisuất đã gây không ít trở ngại cho sản xuất kinh doanh của các doan nghiệp.Sau sự

cố Techcombank với mức lãi suất huy động đến 18%,NHNN đã quy định mức trần

lãi suất huy động không được vượt quá 14% bao gồm cả các khoản khuyếnmãi.Tuy nhiên đây chỉ là biện pháp can thiệp hành chính và không chắc các ngânhàng tuân thủ nghiệm ngặt quy định này

Trong 6 tháng đầu năm 2011, thị trường tiền tệ có nhiều biến động Bên cạnh lãisuất huy động thì lãi suất cho vay cũng diễn biến phức tạp Mức trần theo qui địnhcủa NHNN là 14% /năm đối với VNĐ nhưng các nhà băng vẫn “đi đêm” huy độngvới mức trượt từ +-2- +-5% để đảm bảo thanh khoản Lãi suất cao nhất 6 tháng đầunăm 2010 là 9.11%, trong khi đó cao nhất năm 2011 so với cùng kỳ là 13,34% Lãisuất cao năm 2011 tập trung vào khu vực ngắn hạn, gửi qua đêm, gửi tuần, gửikhông kỳ hạn Dưới đây là lãi suất huy động đồng nội tệ của Việt Nam và các quốcgia khác trong 6 tháng đầu năm 2011

NHNN đã 4 lần nâng lãi suất tái cấp vốn từ 9 lên đến 14%/ năm, 3 lần nâng lãisuất tái chiết khấu từ 7% lên 13%/năm trong 6 tháng đầu năm 2011, 7 lần điềuchỉnh lãi suất thị trường mở OMO từ 10% hồi đầu năm lên khoảng 15% trong 5tháng nhằm rút bớt lượng tiền trong lưu thông

Hàng loạt động thái trên và các ngân hàng cải thiện thanh khoản cùng với sự hạnhiệt của CPI đã giúp cho lãi suất trong đầu tháng 7 giảm xuống Tuy nhiên theocác chuyên gia kinh tế thì trong bối cảnh từ nay đến cuối năm lãi suất huy độngkhó có thể giảm sâu

2.1.5 Tỷ giá hối đoái

Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì chính sáchổn định đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ Diễn biến tỷ giá trong năm

2010 là khá phức tạp Mặc dù NHNN đã điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hailần vào tháng 2 và tháng 10, khoảng cách giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá trên thị

trường tự do luôn ở mức cao Tỷ giá chính thức có thời điểm thấp hơn tỷ giá trênthị trường tự do tới 10% Đến cuối tháng 11 năm 2010, tỷ giá trên thị trường tự dođã đạt mức 21.500 đồng/USD

Sau các hành động quyết liệt của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), áp lực tỷ giáhối đoái đã giảm mạnh sau giai đoạn căng thẳng 2 tháng đầu năm 2011 Cụ thể, tỷgiá thị trường tự do sau khi lập đỉnh 22.500 VND/USD vào ngày 21/2 đã liên tụcgiảm và xoay quanh tỷ giá chính thức với mức chênh lệch rất nhỏ (± 0,5%)

Những ngày cuối tháng 6/2011,diễn biến trên thị trường ngoại tệ càng phức tạp.Mặc dù tỷ giá chính thức thấp, nhưng tỷ giá thực mua và thực bán tại các NHTM ởmức kịch trần, cao nhất trong gần hai tháng qua

Cụ thể, giá USD bán ra của Vietcombank là 20.800 VND/USD, mức cao nhất kể

từ ngày 22/4/2011 (thời điểm bắt đầu có sự sụt giảm mạnh); mức giá mua vào cũngđã lên tới 20.700 VND/USD

Tại các NHTM khác, giá USD mua vào - bán ra phổ biến là 20.700 - 20.800VND/USD Đây cũng là lần đầu tiên sau khoảng một tháng qua, tỷ giá của cácNHTM cao hơn tỷ giá bình quân liên ngân hàng

Trong khi đó, tỷ giá USD/VND liên ngân hàng do NHNN công bố tiếp tục đứngyên ở mức 20.618 VND/USD; tỷ giá của Sở giao dịch NHNN cũng đứng yên ở20.600 VND/USD mua vào và 20.824 VND/USD giá bán ra,sau đó tỷ giá lại giảmtrở lại vào ngày 21/6.Tuy nhiên, theo các chuyên gia ngân hàng, tỷ giá hối đoái ổnđịnh hiện nay không mang tính bền vững và có nhiều nguy cơ bùng phát căngthẳng vào cuối năm

2.1.6 Cán cân thanh toán

Nếu như năm 2009, cán cân thanh toán tổng thể thâm hụt 8,8 tỷ USD, thì năm

2010 đã có sự cải thiện đáng kể Phần thâm hụt cán cân tài khoản vãng lai năm

2010 trên thực tế có thể được bù đắp hoàn toàn bởi thặng dư trong cán cân tàikhoản vốn Tuy nhiên, cán cân thanh toán tổng thể năm 2010 thâm hụt 3,07 tỉ đô

la, trong đó lỗi và sai sót 4,36 tỉ đô la, được các tổ chức tài chính đánh giá chủ yếu

do nhập lậu vàng dẫn đến việc không kiểm soát được dòng tiền qua các kênh chínhthức

NHNN dự báo cán cân thanh toán tổng thể năm 2011 có khả năng thặng dư từ2,5 tỉ đô la đến 4,5 tỉ đô la, do cán cân thương mại đã bớt thâm hụt, dự trữ ngoạihối tăng lên và giá trị của đồng Việt Nam được củng cố

Theo NHNN, các tín hiệu đáng chú ý dẫn đến nhận định này là thời gian qua cáncân thương mại được cải thiện đáng kể, từ chỗ nhập siêu khoảng 16% xuất khẩunay chỉ còn trên 10% Xuất khẩu, dịch vụ, du lịch, kiều hối tăng mạnh và tiếp tụcduy trì chiều hướng tăng trong những tháng cuối năm

2.2Dự báo

 Kinh tế thế giới

Theo dự báo của các tổ chức tài chính uy tín trên thế giới công bố trong quý 2 năm

2011 thì tình hình kinh tế thế giới đã bị đánh giá xấu đi so với dự báo của các tổchức này hồi đầu năm Cụ thể thì quỹ tiền tệ thế giới (IMF) đầu năm đã dự báo nềnkinh tế thế giới sẽ tăng trưởng 4,3% trong năm nay nhưng đến tháng 8 thì IMF đã

hạ tỉ lệ này xuống còn 4,2% Tương tự ngân hàng thế giới (WB) cũng đã hạ dự báotăng trưởng kinh tế thế giới từ 3,3% xuống 3,2% trong năm nay do nguyên nhâncủa thảm họa kép xảy ra ở Nhật Bản và bất ổn chính trị ở Trung Đông Nền kinh tếthế giới năm 2011 gặp nhiều khó khăn và sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro vềlạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng nợ công cũng như bất ổn chính trị trong nhữngtháng cuối năm

- Lạm phát: đây vẫn là mối quan ngại nhiều nhất của thế giới, nguyên nhânchủ yếu do giá dầu mỏ leo thang đẩy theo giá lương thực gia tăng

- Tăng trưởng kinh tế: Những bất ổn tài chính tại Mỹ, tăng trưởng chậm lại tạiTrung Quốc và Ấn Độ, khủng hoảng nợ công tại châu Âu, kinh tế chững lạitại Nhật Bản và bất ổn chính trị tại Trung Đông-Bắc Phi sẽ tiếp tục đe dọađà phục hồi của nền kinh tế toàn cầu Tuy nhiên theo dự báo của IMF và

WB thì tốc độ tăng trưởng của kinh tế thế giới năm 2012 vẫn sẽ tăng caohơn so với năm 2011 (WB dự báo tăng 3,6%)

- Vốn FDI: Triển vọng dòng vốn FDI toàn cầu theo đà hồi phục của kinh tếthế giới tiếp tục được cải thiện đáng kể trong năm 2012 Theo WB, giá trịtính theo USD của dòng vốn FDI vào các nước đang phát triển dự báo tăngđến năm 2012 sẽ đạt 604 tỉ USD, gần bằng mức cao trước khủng hoảng tàichính (615 tỉ USD năm 2008)

 Kinh tế Việt Nam

- Tăng trưởng kinh tế: Theo dự báo của ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)thì tăng trưởng Việt Nam sẽ đạt 6,1% năm 2010 và đạt 6,7% trong năm

2012

- Lạm phát: Giá điện, năng lượng tăng, giá hàng hóa toàn cầu tăng do nhu cầutăng từ sự hồi phục của kinh tế thế giới và các cú sốc cung do những điềukiện thời tiết khó lường, hơn thế nữa áp lực lên tiền đồng và chính sách bảohộ của các nước… sẽ có thể khiến lạm phát tăng trong ngắn hạn Do đó saukhi mức lạm phát trong 8 tháng đầu năm lên mức 15,68% - vượt ngưỡngthấp (15%) trong mục tiêu kiềm chế lạm phát năm nay của Chính phủ - BộKế hoạch và Đầu tư dự báo lạm phát cả năm 2011 sẽ vào khoảng 17% -18%.Lạm phát năm nay khó giảm xuống do tác động từ việc tăng giá điện lên15,3% và tăng giá xăng dầu lên khoảng 30% trong tháng 3 Nhưng theo dựbáo của ADB thì trong năm 2012 lạm phát sẽ giảm xuống mức 6,8%

- Tỷ giá hối đoái: Việc nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc USD và hạn chế trần lãi suấthuy động USD đã mang lại sự ổn định nhất định cho tiền đồng Việt Nam.Tuy nhiên, đây chỉ là sự ổn định tạm thời, Economist dự báo tiền đồng sẽ hạ4,3% trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015

- Vốn FDI: Sự hồi phục của dòng vốn FDI toàn cầu sẽ là yếu tố tác động tíchcực tới dòng vốn FDI vào Việt Nam Theo đó dòng vốn FDI đổ vào ViệtNam sẽ tăng lên mức 8,3 tỉ USD trong năm nay và 8,5 tỉ USD năm 2012.Trong đó sẽ có một lượng vốn FDI tăng thêm đầu tư vào lĩnh vực bất độngsản.

Tuy nhiên việc thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, tăng lãi suất liên ngân hàngnhằm kiềm chế lạm phát trong năm 2011 cũng gây khó khăn nhất định cho cácdoanh nghiệp Trong năm 2012 mục tiêu kiềm chế lạm phát vẫn được Chính phủđặt lên hàng đầu do đó chính sách tiền tệ chặt chẽ sẽ tiếp tục được thực hiện có thểảnh hưởng làm gia tăng lãi suất gây tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinhdoanh của doanh nghiệp

3 Phân tích ngành

3.1Tác động của các yếu tố vĩ mô đến ngành

3.1.1 Lãi suất

Hiện nay, lãi suất cơ bản ở các ngân hàng tại Việt Nam là 9%, tiền gửi ngắn hạnvào khoảng 14% / năm, lãi suất cho vay cao nhất là khoảng 19%/ năm Tuy nhiên,các ngân hàng làm mọi cách để lãi suất thực lên rất cao, tiền gửi thì lên khoảng18%, có ngân hàng lên tới 19%, cho vay thì lên tới 22%

Lãi suất ở Việt Nam hiện tại cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới, như ở Mỹlãi suất cơ bản chỉ 0%- 0,25%, Trung Quốc lãi suất cho vay hiện nay là 6,56% /năm, Thái Lan lãi suất cơ bản 3,5% / năm ….

- Lãi suất cao làm giảm dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản

Lãi suất ngân hàng cao thì các nhà đầu tư sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng đểkiếm lợi nhuận, ngân hàng cũng là nơi trú ẩn an toàn của các nhà đầu tư Mặtkhác, lãi suất cao như hiện nay thì những khách hàng mượn tiền để mua nhà sẽkhông có khả năng trả nợ Hiện thị trường có đến 60-70% dự án bị đình trệ, rơivào trạng thái chờ hoặc kéo giãn tiến độ, lãi suất lại cao Điều này làm cho việctiêu thụ sản phẩm bị ách tắc, dòng vốn của doanh nghiệp bị đình trệ, khả năngcác doanh nghiệp bất động sản thoái vốn là rất lớn

Dấu hiêu rõ nhất là trong những ngày qua, lãi suất cho vay có phần hạ nhiệt,Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) hôm 5-9, và ngày 12-9,Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam công bố hạ lãi suấtcho vay xuống 17-19%, một trong các tín hiệu lạc quan từ chính sách vĩ mô đãngay lập tức làm cho thị trường nhà đất dần hồi sinh, theo một số sàn giao dịchBĐS, lượng giao dịch thành công đã tăng 20% ở một số phân khúc so với thángtrước

Từ đầu quý 2/2011, do thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó

có bất động sản, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này lên tới 26%/năm, trongkhi lãi suất huy động đối với các khoản tiền lớn đạt 18-19%/năm Nếu như CPIkhông nhanh chóng hạ nhiệt, khả năng tăng dự trữ bắt buộc của NHNN sẽ là rấtlớn Khi đó, lĩnh vực bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng sâu rộng hơn

- Lãi suất tác động tới lạm phát, lạm phát tác động tới bất động sản

Lãi suất cao có khả năng tạo ra lạm phát chi phí đẩy Trong các doanh nghiệpnguồn vốn chủ yếu là từ việc đi vay, nên khi lãi suất tăng cao chi phí sản xuất

sẽ tăng theo, thiếu hàng hóa dẫn tới giá thành sản phẩm tăng → tác động, tạolạm phát và lạm phát ảnh hưởng của lạm phát tới bất động sản đã được trìnhbày ở phần sau

3.1.2 Vốn đầu tư nước ngoài

Thị trường bất động sản Việt Nam được hầu hết các chuyên gia nhận định làmột thị trường tiềm năng để phát triển.Sau một thời gian dài đóng băng kể từ năm

2008 đến nay,thị trường này này đang chờ một làn gió mới để bừng tỉnh và có khảnăng hứa hẹn nhiều bất ngờ mới

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, ở các nước phát triển, nếuđầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan củanền kinh tế phát triển từ 1,5-2 USD, nếu xây dựng 1m2 nhà ở cần từ 17-25 công laođộng, chưa kể lao động sản xuất các loại vật liệu xây dựng Rồi mỗi một khối nhàchung cư khi đưa vào sử dụng sẽ tạo thêm trung bình 10 chỗ làm việc mới chocông tác quản lý vận hành… (theo nguồn www.dantri.com.vn )

Điều đó cho thấy những biến động của thị trường BĐS đóng vai trò khá quantrọng và sẽ tác động lên nhiều thị trường khác.Đặc biệt đối với thị trường tài chínhtiền tệ,có quan hệ tương hỗ khá mạnh đối với thị trường này

Nhìn lại lịch sử dòng vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam trong thời gian qua

Theo con số thống kê của Quỹ đầu tư VinaCapital từ năm 2000 – 2010, tổng vốnFDI đăng ký vào Việt Nam là 170 tỷ USD, vốn giải ngân được 61 tỷ USD, vớitổng số dự án 10.591 dự án FDI vào bất động sản luôn là lĩnh vực quan trọng vàchiếm tỷ lệ lớn trong một vài năm gần đây, đứng thứ 2 sau ngành công nghiệp chếbiến chiếm khoảng 25% tổng vốn FDI

Theo thống kê,đỉnh điểm vốn FDI vào lĩnh vực BĐS(vào năm 2008) lên tới 23,6

tỷ USD Năm 2010, BĐS cũng trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất vớigiá trị 6,84 tỷ USD.Nhưng theo báo cáo của Cục đầu tư nước ngoài (Bộ KHĐT), 6tháng đầu năm 2011, dòng vốn FDI vào BĐS đã suy giảm mạnh và chỉ còn 305triệu USD Đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua Dấu hiệu suy giảm FDI đãgây lo ngại về triển vọng kinh tế của Việt nam nói chung và thị trường bất độngsản nói riêng vì hiện nay, kinh tế Việt Nam vẫn đang phụ thuộc khá nhiều vàoluồng vốn đầu tư từ bên ngoài khi tỷ lệ tiết kiệm nội địa luôn thấp hơn đầu tư trongnhiều năm

Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến sự phụ thuộc lớn của thị trường BĐS vàonhững động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng Việc huy động vốn cho thị trườngBĐS đang tồn tại những bất cập, đó là lãi suất cho vay ở nước ta vào loại cao nhấtthế giới hiện nay Một khía cạnh khác cũng đang phản ánh những tác động khi thịtrường BĐS bị siết chặt tín dụng Một trong những kênh huy động vốn được cácdoanh nghiệp BĐS trông chờ là cổ phiếu thì hiện thị trường này đang phải chịu tácđộng trực tiếp của nhiều chính sách vĩ mô Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổnđịnh, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo

dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững Mặc dù được đánh giá cónhiều tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn đangrất thận trọng đầu tư và ở thời điểm hiện tại thì các nhà đầu tư ngoại mới chỉ dừng

lại ở mức thăm dò và để ý

3.1.3 Lạm phát :

Lạm phát tăng cao sẽ tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lĩnh vực Bấtđộng sản

Lạm phát làm tăng chi phí đầu vào

Tính tới thời điểm này, chỉ số giá tiêu dùng CPI tháng 8 tăng 0,93% so với thángtrước và tăng 15,68% so với tháng 12/2010

Các số liệu được công bố trước đó cũng chỉ ra rằng CPI của Việt Nam hiện đangdẫn đầu châu Á, khiến nguồn vốn vào thị trường cũng bị hạn chế

Giá xăng dầu và điện tăng (giá xăng dầu tăng 61,8%, sắt thép tăng 29,8%) sẽ tácđộng trực tiếp đến các mặt hàng thiết yếu của nền kinh tế và tác động trực tiếp đếncác chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là nguyên vật liệu xâydựng phải nhập khẩu từ nước ngoài

Nếu giá cả đầu vào còn tiếp tục tăng lên nữa (dự kiến tăng 15% trong năm 2011)thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ lỗ, mà giá bán bất động sản vẫn giữ nguyên thì maymắn lắm mới có thể hòa vốn Với những nhà thầu trọn gói bắt buộc phải khéo thuvén và có những kế hoạch cụ thể thì mới hy vọng vượt qua được khó khăn và có lãitrong các dự án đầu tư

Lạm phát làm chậm tiến độ các dự án bất động sản và vì vậy làm giảm lượng cung bất động sản ra thị trường

Khi giá vật tư chênh lệch lên khoảng 10% thì bắt buộc nhà thầu và chủ đầu tưphải đàm phán lại với một đơn giá thi công mới, thời gian đàm phán kéo dài có thểdẫn đến chậm tiến độ của dự án Khi đầu tư sản phẩm nhà trung bình, chủ đầu tư

hy vọng có thể lãi từ 15 - 20% nhưng với tình hình vật liệu tăng đến 10% như hiệnnay thì nhà đầu tư sẽ chỉ còn lãi khoảng 10% (bởi hàng bán còn chậm và khôngbán được với giá cao nên không thể tăng giá bán)

Lạm phát làm lượng vốn đổ vào thị trường giảm sút, mà một trong những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản là cần vốn lớn

Lạm phát tăng cao gây áp lực buộc Nhà nước phải thực hiện chính sách tín dụngthắt chặt (giảm hạn mức tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản và lãisuất chiết khấu…) khiến các nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tíndụng, hoặc chịu lãi suất vay cao hơn Đầu tư vào bất động sản sẽ giảm Điều nàythể hiện rõ khi hiện nay chỉ số giá tiêu dùng tháng 7 đã tăng 1,17% so với thángtrước và tăng 14,61% so với tháng 12 năm ngoái, tăng 22,16% so với cùng kỳ

2010 Với những diễn biến giá cả mới nhất này cho thấy sức ép lạm phát vẫn còngia tăng, những dấu hiệu chiều hướng giá cả vẫn chưa được xác định Để kiểmkiềm chế lạm phát hơn nữa, và tránh rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng thươngmại, Ngân hàng nhà nước đã kiểm soát tín dụng đối với bất động sản, Ngân hàng

Nhà nước vẫn đang kiểm soát các khoản cho vay với lĩnh vực “phi sản xuất” ởmức 22% trong tháng 6 và dự kiến giảm xuống 16% trong cuối năm".

Lạm phát tăng, các ngân hàng thương mại buộc phải tăng lãi suất huy động vốn,khiến việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn hơn, thúc đẩy dòng tiền đi vào các ngânhàng, làm giảm tổng lượng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản

Hơn nữa, trong điều kiện lạm phát tăng cao, người dân có xu hướng đầu tư vàovàng và ngoại tệ để bảo toàn vốn đầu tư, và điều này cũng khiến thu hẹp dòng đầu

tư trên thị trường bất động sản.Nếu thị trường vàng, ngoại tệ, chứng khoán lênxuống thất thường, rủi ro lớn thì dòng vốn sẽ dồn vào bất động sản, nơi được coi làkênh đầu tư an toàn Nhưng giao dịch trên thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng do tíndụng bị thắt chặt và tâm lí kì vọng giá nhà đất tiếp tục sụt giảm nên người muacũng không mặn mà với thị trường mà vẫn chờ đợi giá nhà xuống thấp hơn

Trên thế giới

Thị trường bất động sản của hai nền kinh tế lớn nhất thế giới là Mỹ và TrungQuốc chưa có dấu hiệu tích cực và đang ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống ngânhàng Tại Mỹ, thị trường nhà đất chưa phục hồi, giá nhà đất đã giảm tháng thứ 6liên tiếp và chỉ cao hơn 1% so với mức đáy trong thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất năm

2009, khiến cho hơn 800 ngân hàng nước này tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn.Còn tại Trung Quốc, kế hoạch làm dịu cơn sốt giá nhà đất của Chính phủ nước nàychưa có kết quả (giá bất động sản tăng bình quân hơn 6%/tháng) trong khi giá trịcác khoản vay dành cho bất động sản trong hai năm qua đã lên tới 2,7 nghìn tỷUSD

3.2 Mối quan hệ của ngành với chu kỳ kinh doanh

Đầu tư xây dựng – bất động sản là ngành có tính chu kỳ, nghĩa là ngành có biếnđộng cùng chiều với ngành kinh tế

- Năm 2011 : Thị trường Bất Động Sản đóng băng

Kinh tế thế giới và Việt Nam đang bước vào thời kỳ khó khăn nghiêm trọng,khủng hoang tài chính và kinh tế đang diễn ra Cùng lúc thị trường vàng đanglên cơn sốt khiến các nhà đầu tư tập trung vào mảng này Bất động sản Việtnam cũng rơi vào tình trạng đóng băng Mặt khác, chính sách kiềm chế lạmphát của chính phủ cũng làm cho ngành bất động sản thiếu vốn, gây khó khăntrong vệc đầu tư và mở rộng Hiện tượng đầu cơ, găm hàng theo tâm lý đámđông đã tác động lớn đến thị trường, đẩy thị trường hoạt động không ổn định vàméo mó, làm tình trạn bong bong bất động sản càng lúc càng lớn

Dự báo cuối năm 2011, Theo các chuyên gia bất động sản, tình trạng thiếuvốn của cả nền kinh tế do chính phủ kiềm chế lạm phát vẫn sẽ tiếp tục, đang lànguyên nhân chính dẫn đến việc thị trường bất động sản tiếp tục khó khởi sắctrong những tháng cuối năm 2011 Việc siết chặt tín dụng việc đương nhiênphải làm trong bối cảnh lạm phát tăng cao, các chỉ số tiêu dùng tăng mạnh.Nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang bị siết lại dẫn đến nguy cơ các

ngành nghề liên quan đến bất động sản cũng bị ảnh hưởng.Thị trường BĐS cảnước trong những tháng tới đây thậm chí còn bi quan hơn so với những gi đangdiễn ra.

- Dự báo năm 2012 :

Xu hướng phát triển kinh tế thế giới trong 10 năm trở lại đây cho thấy: Giaiđoạn phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 – 2009 kéo dài hơn dựđoán Nhiều yếu tố rủi ro còn tiềm ẩn khiến nền kinh tế thế giới mặc dù tăngtrưởng cao hơn mức kỳ vọng trong năm 2010 nhưng dự báo tốc độ tăng trưởng

sẽ chỉ phục hồi trở lại vào năm 2012.

(Nguồn : IMF) Theo đó, ta thấy Cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ nửa cuối năm 2008kéo dài sang năm 2009 lan rộng trên toàn thế giới đã khiến GDP toàn cầu năm

2009 giảm 5.826 tỷ USD so với năm 2008 (đây là lần đầu tiên GDP toàn cầutăng trưởng âm trong vòng 20 năm trở lại đây), kéo tốc độ phát triển trung bìnhcủa toàn giai đoạn đi xuống, từ 4,04%/năm cho giai đoạn 2001 đến 2007, xuốngcòn 3,2% cho cả giai đoạn 2001-2010 Trong năm 2010, ước tính kinh tế thếgiới đã bước đầu phục hồi với tốc độ tăng trưởng là 4,8% tuy nhiên tốc độ tăngtrưởng này được dự báo sẽ giảm xuống 4,2% trong năm 2011 và tăng trở lại vàonăm 2012 (IMF)

Theo dự đoán của nhiều nhà chuyên gia, nền kinh tế Việt Nam dự báo trongnăm 2012 cũng sẽ dễn biến ổn định và tăng nhẹ, làm tiền đề để ngành bất độngsản sẽ ấm dần lên

Nền kinh tế Việt Nam sẽ ổn định vào quý 4/2011 khi lạm phát giảm, chínhsách tiền tệ sẽ được nới lỏng, kinh tế tăng trưởng khả quan hơn thì đầu tư bấtđộng sản được xem là có hiệu quả cao hơn và ít rủi ro hơn so với các thị trườngkhác như vàng, chứng khoán…, Dự kiến, đầu quý I/2012, sức tiêu thụ của thịtrường sẽ tốt hơn Tuy nhiên, thị trường sẽ không quá náo nhiệt mà chỉ được cảithiện dần trong những năm tới, dự báo một kỳ tăng trưởng mới khi nền kinh tếthực sự hồi phục.

Tuy nhiên, vẫn có một số chuyên gia khác lại cho rằng nền kinh tế vẫn sẽ tiếptục không kiềm chế nổi lạm phát, chính sách tiền tệ vẫn thắt chặt, nguồn cungvốn cho nền kinh tế bị hạn chế, ngành bất động sản tiếp tục đóng băng và ảmđạm các dự án bị đình trệ, các doanh nghiệp gặp khó khăn trầm trọng, kéo dài,

có thể dẫn đến phá sản.Điều đó tùy thuộc vào góc nhìn và đánh giá của từngnhà kinh tế

3.3 Chu kỳ ngành

3.3.1 Doanh thu và lợi nhuận

Thị trường bất động sản khó khăn, tín dụng bị thắt chặt, lạm phát và lãi suất cao,khiến thị trường bất động sản đóng băng nên các doanh nghiệp trong lĩnh vực nàybuộc phải hạ mục tiêu kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2011 Dẫn tới theođó,trong 6 tháng đầu năm, hầu hết các công ty bất động sản có kết quả kinh doanhđều tăng trưởng âm so với cùng kỳ, một số doanh nghiệp còn lỗ trong kỳ này

a Tình hình một hoạt động và xu hướng hạ mục tiêu kế hoạch sản xuất củamột số doanh nghiệp bds trong năm 2011

Các chỉ tiêu đạt CTCP tập đoàn Hà Đô(HDG) CTCP Xây lắp và địa ốc

Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 27,5 tỷ đồng, giảm 81% so

với 6 tháng đầu năm 2010

15,4 tỷ đồng và hoànthành 19% kế hoạch lợinhuận

Điều chỉnh giảm kế

hoạch

công ty đã điều chỉnh kế hoạchdoanh thu năm 2011 từ 1200 tỷđồng xuống 730 tỷ đồng, giảm39% so với trước đó Đồng thời,lợi nhuận sau thuế cũng được điềuchỉnh giảm xuống 136 tỷ đồng,giảm 159 tỷ đồng (tương đươnggiảm 54%)

điều chỉnh giảm kế hoạchkinh doanh năm 2011 còndoanh thu đạt 153 tỷ đồng,lợi nhuận sau thuế đạt trên33,7 tỷ đồng, giảm lầnlượt 46% và 59%

Ngoài ra,CTCP đầu tư và xây dựng HUD3 (HU3) còn thông qua điều chỉnh giảmchỉ tiêu tổng giá trị sản xuất kinh doanh tư 1.163 tỷ đồng xuống 755 tỷ đồng, vốnđầu tư chỉ còn 221 tỷ đồng, giảm 64% so với chỉ tiêu đầu năm Theo đó, doanh thugiảm 275 tỷ đồng ( 20%) xuống còn 725 tỷ đồng Lợi nhuận trước thuế giảm 30%

so với kế hoạch cũ và mục tiêu đạt 70 tỷ đồng

CTCP phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (HDC) cũng điều chỉnh giảm một số chỉtiêu như tổng giá trị sản lượng điều chỉnh đạt 650 tỷ đồng, thay vì 750 tỷ đồng nhưkế hoạch cũ, giảm 13%

b Nhiều doanh nghiệp giảm lợi nhuận mạnh

Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư địa ốc Khang An (KAC) thông báo kết quả kinhdoanh quý 1/2011 với lợi nhuận sau thuế đạt 508,9 triệu đồng, giảm đến 95% sovới cùng kỳ năm trước

Đây không phải là trường hợp cá biệt, CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) cũng báo cáoquý 1/2011 đạt doanh thu tương đương quý 1/2010 nhưng lợi nhuận sau thuế chỉđạt 2,8 tỉ đồng, giảm 86%

Danh sách các công ty bất động sản có lợi nhuận giảm mạnh còn khá dài nhưCTCP đầu tư Căn nhà Mơ ước (DRH), CTCP địa ốc Sài Gòn Thương tín (SCR),…-> Thị trường bất động sản vẫn đang tiếp tục trong trạng thái “ngủ đông” khiếnnhiều doanh nghiệp bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận

3.3.2 Chi phí

Chi phí đầu vào tăng do lạm phát cao, Doanh nghiệp bds lại thiếu vốn do cácchính sách vĩ mô không mang tinh hỗ trợ cho ngành này Ngoài ra, đặc điểm riêngcủa ngành BĐS thường có chỉ tiêu hàng tồn kho lớn vì chủ yếu là chi phí sản phẩmxây dựng dở dang, trong đó bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất, chi phí thiết kếxây dựng.Trong điều kiện thị trường kém thanh khoản hiện nay thì hầu hết các

doanh nghiệp bất động sản chọn cách bán đến đâu xây đến đó được hầu hết cáccông ty bds lựa chọn để giảm bớt chi phí và không bị động về nguồn vốn

Công ty Vạn Phát Hưng đang áp dụng chính sách giảm giá 2% cho khách hàngmua căn hộ B1 tại dự án La Casa theo hình thức nhóm mua như các website bánhàng theo hình thức mua chung mới xuất hiện tại Việt Nam

Từ giữa tháng 6, Công ty Phát Đạt đã đưa ra chương trình thanh toán cho kháchhàng mua căn hộ EverRich 2 lên đến 48 tháng với số tiền thanh toán từ tháng thứ 2trở đi chỉ khoảng 40 triệu đồng Việc này nhằm làm giảm gánh nặng thanh toáncho khách hàng so với trước đây

Tuy nhiên, tâm lý nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn chờ giá BĐS giảm tiếp mớimua vào,do đó lại càng gây khó khăn nhiều hơn cho các doanh nghiệp này đặc biệtlà khả năng luân chuyển nguồn vốn bị hạn chế trong điều kiện nguồn vốn đầu vàotiếp cận với bất động sản lại hết sức hạn chế bởi các chính sách tiền tệ,vĩ mô

-> Tuy rằng tất cả những yếu tố trên, không hỗ trợ tốt cho những doanh nghiệpbất động sản với doanh thu và lợi nhuận thấp, mức độ cạnh tranh cao, nhưng bấtđộng sản được các nhà chuyên gia kỳ vọng tỷ lệ lợi nhuận 30 - 40% trên vốn sau 2

- 3 năm nữa nên có thể thấy, bất động sản vẫn còn có khả năng phát triển -> ngànhbất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao từ 3 sang 4

3.4 Mô hình 5 nhân tố (5-Forces) (trong file dàn bài mô hình 5-force) 3.4.1 Áp lực cạnh tranh tiềm tàng

Tính kinh tế theo quy mô:

Đối với công ty bất động sản, thì khi xây dựng, thực hiện dự án càng lớn thì càngtiết kiệm được nhiều chi phí như:

- Mua nguyên vật liệu và phụ tùng ( xi măng, sắt thép, gạch…) với khối lượnglớn nhờ thì sẽ được hưởng chiết khấu cao hơn

- Hiệu quả của công suất lớn đối với nhiều loại thiết bị đầu tư ( các loại máy móc

sử dụng trong lúc thi công ( máy trộn nguyên vật liệu, ròng rọc, dàn giáo…) cảchi phí khởi động và vận hành máy móc đều giảm khi thực hiện với quy môlớn

- Hiệu quả tài chính : công ty lớn có điều kiện huy động vốn với điều kiện thuậnlợi (lãi suất, chi phí đi vay thấp hơn, có khả năng thỏa thuận với ngân hàng vàđược sự giúp đỡ của nhà nước)

- Hiệu quả marketing thu được từ việc sử dụng phương tiện quảng cáo đại chúngvì khi quy mô tăng lên cao thì chi phí dành cho marketing phân bổ cũng sẽgiảm xuống

- Mật độ sử dụng lực lượng nhân công ( kiến trúc sư, thợ xây….) lớn hơn, do đótiết kiệm chi phí thuê nhân công do công việc của công ty nhiều nên sẽ tránhđược thực trạng là vẫn phải trả lương cho nhân viên nhưng nhân viên không cóviệc làm

→ Quy mô càng lớn thì tính kinh tế và hiệu quả kinh doanh của công ty tronglĩnh vực bất động sản càng cao

Tính khác biệt của sản phẩm công ty so với công ty khác

Trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường và tìm hiểu nhu cầu khách hàng thì mỗi công ty sẽ tiến hành nghiên cứu, phát triển những mô hình thiết kế phù hợpvới đặc trưng của từng khu đô thị, từng nhu cầu từng thị phần Mỗi dự án khu

đô thị khác nhau sẽ hướng đến những đối tượng khách hàng mục tiêu khác nhau Vì vậy kiến trúc của các căn hộ, biệt thự, mỗi khu đô thị sẽ mang những dáng vẻ khác biệt

→ Mỗi công ty bất động sản khác nhau sẽ có các đội ngũ kiến trúc sư trong nước cũng như hợp tác với nước ngoài là khác nhau Cho nên, sản phẩm của các công ty khác nhau tạo ra là hoàn toàn khác nhau, về ý tưởng kiến trúc,sản phẩm nội thất, giá thành…

Lợi thế nhờ phí tổn tuyệt đối

- Lợi thế về việc thực hiện chuẩn chất lượng: bất cứ sản phẩm nào thì đều được khách hàng chú ý tới chất lượng hàng đầu Vì vậy, công ty nào có tiêu chuẩn chất lượng rõ ràng, phù hợp với tiêu chuẩn trong nước và tiêu chuẩn quốc tế sẽ được khách hàng tin cậy sử dụng hơn

- Lợi thế do kiểm soát được các yếu đầu vào

Chi phí của nguồn đầu vào của công ty bất động sản chủ yếu là tiền đền bù,

hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho người dân, giá trị các hợp đồng ký kết với nhà thầu, với đối tác về tư vấn và thi công các công trình xây dựng trong dự án Cáckhoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên khung giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân địa phương nơi có các dự án, tuỳ theo từng khu vực của mỗi dự án đầu tư mà chi phí đền bù là khác nhau Nhìn chung chi phí đền bù khá ổn định và không có ảnh hưởng đến các khoản đầu tư.Chi phí xây dựng chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả vật liệu xâydựng như sắt, thép, đá, ximăng, cát, sỏi Khi giá cả vật liệu xây dựng tăng đột biến sẽ tác động đến giá các yếu tố đầu vào của Công ty, đẩy chi phí lên cao đốivới những hợp đồng thi công dài hạn đã ký, điều này có thể gây ảnh hưởng đến lợi nhuận của Công ty Tuy nhiên, để hạn chế ảnh hưởng này, các công ty bất động sản có thể phát triển mạng lưới các đối tác cung ứng truyền thống Đồng thời, chủ động trong việc xác định sớm thời điểm phát sinh nhu cầu nguyên vật

liệu để xây dựng dự toán khối lượng công trình chính xác; dự phòng các khoản phát sinh (bao gồm cả giá) để đảm bảo hiệu quả của dự án đầu tư.

→ Đối với công ty bất động sản thì vật liệu xây dựng và tiêu chuẩn chất lượng là rất quan trọng Khi công ty luôn biết chắc được nguyên vật liệu mình lấy ở đâu, giá cả như thế nào, khi tăng giá sẽ được báo trước thì lượng vốn lưu động của họ sẽ ổn định, không sợ bất ngờ thiếu vốn vì giá nguyên vật liệu tăng hoặc không có nguồn cung nguyên vật liệu khi cần

Vốn lưu động

Lượng vốn lưu động = tài sản ngắn hạn – nợ ngắn hạn = Các khoản phải thungắn hạn (mã 130)+ Hàng tồn kho (mã 140) + Tài sản ngắn hạn khác (mã 150)– (Nợ ngắn hạn (mã 310) - Vay và nợ ngắn hạn (mã 311)

- Công ty SUDICO – JSJ, vốn thị trường 3,170 tỷ VND

Lượng vốn lưu động của công ty SUDICO năm 2010 = 31,303,880,193

- Vốn lưu động của một số công ty cùng ngành, tương đồng điều kiện vốn.+ Công ty cổ phần Cường Quốc Gia Lai - QCQ , vốn thị trường 2,977 tỷ VNDLượng vốn lưu động năm 2010 của công ty = 2,249,628,444,305

+ Công ty Phát triển hạ tầng kỹ thuật – IJC, vốn thị trường 2,742 tỷ VND

Lượng vốn lưu động của công ty năm 2010 = 2,047,281,117,204

+ Công ty phát triển bất động sản Phát Đạt – PDR, vốn thị trường 3,268 tỷVND

Lượng vốn lưu động của công ty năm 2010 = 2,849,124,113,843

Vốn lưu động trung bình ngành = (31,303,880,193 + 2,249,628,444,305 +2,047,281,117,204 + 2,047,281,117,204) /5 = 1,275,000,000,000

→ Dựa vào các số liệu trên, nhóm định lượng, đối với công ty bất động sản thìvốn lưu động trên 2000 tỷ VND là cao Sở dĩ, vốn lưu động của công tySUDICO trong năm 2010 thấp hơn các công ty khác là do các dự án mà công tyđầu tư thì năm 2010 là thời gian chủ yếu để hoàn công

Thương hiệu

Theo thông tin lấy từ tài liệu về công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khucông nghiệp Sông Đà của công ty chứng khoán Thăng Long công bố ( số hiệu tàiliệu JSJ-10/2010.VN.pdf-TLS) thì chi phí bán hàng của các công ty bất động sảnchủ yếu là chi phí quảng cáo và chi phí khuyến mại, nên nhóm sử dụng chi phíMarketing là chi phí bán hàng

- Công ty STUDICO trong 5 năm như sau: đơn vị tính 1.000.000đ

Kết quả

chỉ tiêu

0.15173649%

0.132042191%

0.396945399%

0.066105532%

0.335382346%

Ta thấy chi phí bán hàng của công ty trong 5 năm luôn giữ ổn định ở mứcnhỏ khoảng 0.3% Doanh thu

- Các công ty trong ngành và có điều kiện vốn tương đương

+ Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai – QCQ

Từ biểu dồ trên ta thấy, công ty Sudico thành lập năm 2001 thì có chi phí vềthương hiệu trong năm 2010 là thấp nhất, công ty Becamex Bình Dương thànhlập năm 2006 có chi phí về thương hiệu là cao nhất Điều này có nghĩa là ngaykhi thành lập công ty đã phải bỏ chi phí lớn hơn trong việc quảng bá thương hiệucủa mình, cho đến khi chiếm được lòng tin của người tiêu dùng thì chi phí nàybắt đầu giảm, chi phí Marketing của các công ty có xu hướng giảm qua cácnăm Cũng có năm sau tăng so với năm trước là do công ty có các công trìnhhoàn công hoặc công trình mới nhận đầu tư, họ muốn được người tiêu dùng biếttới sự xuất hiện của những công trình đó

Kết luận : Từ các yếu tố được nêu ra và tính toán ở trên thì áp lực cạnh tranh

tiềm tàng trong lĩnh vực bất động sản là thấp vì rào cản cho các doanh nghiệp mới gia nhâp lớn như vốn lưu động cao, các yếu tố đầu vào phải có nguồn và ổnđịnh, đội ngũ nhân lực phải có chuyên môn cao, cần có sự học hỏi và liên kết vớicác nước phát triển về bất động sản, kiến trúc, phải tuân theo tiêu chuẩn chất lượng trong ngành do nhà nước ban hành Mặt khác thương hiệu cũng đóng vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực này, đây là một thách thức lớn cho các doanh nghiệp mới thành lập

3.4.2 Nhà cung cấp

Hoạt động chủ yếu của Công ty là Xây dựng và kinh doanh hạ tầng, nhà ở, do vậy các yếu tố đầu vào chính của Công ty là các quỹ đất nằm trong dự án được quyhoạch, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và công trình xây dựng trên đất (các căn hộ, biệt thự, nhà vườn ) và vật liệu xây dựng như: xi măng, cát, đá, sắt, thép

Sự tập trung của nhà cung cấp

 Thị trường xi măng :

Tính đến thời điểm hiện nay có 230 nhà cung cấp, cơ bản chia thành hainhóm, các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường và các nhà cung cấp theo thị trường.Chỉ nhóm đầu là có khả năng đưa ra giá bán cho xi măng Hầu hết các nhà cungcấp đều gián tiếp hoặc trực tiếp liên kết với nhau và ngoài ra còn tăng cường mối

liên kết dọc với nhau Do vậy, độ trong suốt của thị trường trên thị trường xi măngthực sự là cao.

Việc định giá bán của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường

Tại một thời điểm nhất định, đường cong nhu cầu từng phần là đường congnhu cầu ngắn hạn của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường Điều này cho phép cácnhà cung cấp dẫn đầu thị trường, trong một chừng mực nào đó, có thể định ra giábán ở bất kỳ mức giá nào, nhưng không làm thay đổi số lượng cung cấp (thườngcho thấy là giá bán được các nhà cung cấp khác chấp nhận) Tuy nhiên, việc địnhgiá bán chưa điều chỉnh có những hệ quả tất yếu Mức lợi nhuận cao dẫn đếnnguồn cung không đều từ các thị trường khác trong vùng và về lâu dài sẽ thu hútcác nhà cung cấp mới gia nhập vào thị trường, thường với công suất cao Nhu cầuổn định đạt được trên thị trường dẫn đến việc giảm thị phần của mỗi thành viêntham gia thị trường Đường cong nhu cầu do đó có dạng xoắn Hình 1 cho thấysách lược giá bán mang lại lợi nhuận tối đa thông thường dựa trên doanh thu biênvà các phí tổn biên tế không thể đạt được trong ngành công nghiệp xi măng vìkhông tồn tại đường cong doanh thu biên (marginal revenue curve) do tính tự chủcủa đường cong nhu cầu theo giá bán (tuy nhiên vẫn tồn tại đường cong phí tổnbiên tế (marginal cost curve)!) Điều này có nghĩa là các nhà cung cấp dẫn đầu thịtrường bị buộc phải định hướng sách lược giá bán của mình trên các phí tổn trungbình (Average costs - ATC), thường tăng lên theo mức biên lợi mà đủ để làm thỏamãn các cổ đông Việc định giá theo mục tiêu này bị ảnh hưởng bởi: (1) mối đedọa của các nhà cung cấp mới do biên lợi cao, (2) sự gia tăng tiềm tàng về côngsuất của các đối thủ cạnh tranh vì họ tái đầu tư để sinh lời cao, (3) mối đe dọa củacác đối thủ cạnh tranh nhằm giảm mức giá bán đã ấn định và (4) mối đe doạ từ sựnghi ngờ khả năng cạnh tranh đối với việc lạm dụng ưu thế và vị trí trên thị trường

Hình 1: Việc định giá bán của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường.

Việc định giá bán của các nhà cung cấp theo thị trường

Các nhà cung cấp theo thị trường sẽ tối đa hóa các lợi nhuận của họ ở mứcgiá bán ấn định bằng cách giảm tối đa các chi phí sản xuất Việc giảm giá bán dẫn

đến sự gia tăng nguồn cung cho nhà cung cấp theo thị trường Mặt khác, việc tănggiá đến mức giá bán ấn định sẽ ngay lập tức đánh mất các khách hàng của nhàcung cấp đó Điều này có nghĩa là hàm số nhu cầu đối với nhà cung cấp theo thịtrường sẽ được hiển thị bằng đường cong phẳng và không song song với trục giábán Việc định hướng cho hàm số nhu cầu này, theo đường cong phí tổn trung bìnhtiêu biểu, nhà cung cấp theo thị trường có khả năng phải giảm giá bán của mìnhcho đến khi đạt được mức tận dụng công suất tối đa.

Hình 2: Việc định giá bán của các nhà cung cấp theo thị trường.

Hình 2 cho thấy sự gia tăng về lợi nhuận nhờ giảm giá bán so với giá bán ấnđịnh [L] tới giá bán [F]

Tuy nhiên, do phản ứng chậm đối với tổng mức nhu cầu, một nhà cung cấpchỉ có thể tăng nguồn cung của mình ở mức chi phí của các đối thủ cạnh tranhkhác Do tính trong suốt cao của thị trường, các thành viên khác của thị trường sẽngay lập tức biết được giá bán mới của nhà cung cấp đó Các nhà cung cấp màđang phải đối mặt với tình trạng nhu cầu giảm sẽ chấp nhận mức giá bán mới thấphơn để thu hút trở lại các khách hàng Vì vậy, nhà cung cấp theo thị trường sẽ lạiđánh mất thêm nhu cầu trước các đối thủ cạnh tranh của mình và nhà cung cấp này

sẽ bị giảm đi nhu cầu ban đầu của mình Tuy nhiên, nhà cung cấp này hiện đã trởnên yếu kém hơn nhiều, vì anh ta không thể tăng giá của chính mình đưa ra.Trường hợp anh ta tăng giá của chính mình lên, anh ta sẽ đánh mất các khách hàngcủa mình trước các đối thủ cạnh tranh Chỉ có hành động phối hợp mới làm cho giábán tăng lên và điều này chỉ có thể thực hiện được với sự trợ giúp của nhà cungcấp dẫn đầu thị trường

Nhu cầu suy giảm

Nếu thị trường cho thấy sự sụt giảm nhu cầu đáng kể do các nguyên nhânmang tính chu kỳ và mang tính cơ cấu, đường cong nhu cầu từng phần (partialdemand curve) và đường cong nhu cầu sẽ chuyển dịch Nhà cung cấp sẽ có màu

đỏ Khả năng duy nhất để thoát ra khỏi khu vực thua lỗ là phải giảm giá bán Trong