BÀI THẢO LUẬN lần THỨ NHẤT NGHĨA vụ vấn đề 1 thực hiện công việc không có ủy quyền

...9 Nội dung bản án: ...9 Nhận định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:...10 - Quan hệ mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Thanh Xuân với bà Bùi Thị

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT DÂN SỰ

BÀI THẢO LUẬN LẦN THỨ NHẤT

NGHĨA VỤ

NHÓM 5 – DS46A1

2

3

4

5

6

7

8

9

Rah Lan H’ Cúc Đinh Công Chương

Bo Prong Ka Duyên Bùi Quang Dưỡng

Lê Xuân Đạo

2153801012031 2153801012038 2153801012044 2153801012052

2153801012056 2153801012058 2153801012062 2153801012075

Võ Tấn Đạt Nguyễn Đoàn Hồng Gấm Quảng Nhật Hào

Mục lục

Vấn đề 1: Thực hiện công việc không có ủy quyền 3

1.1 Thế nào là thực hiện công việc không có ủy quyền? 3

1.2 Vì sao thực hiện công việc không có ủy quyền là căn cứ phát sinh nghĩa vụ? 3

1.3 Cho biết điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền" 4

1.4 Các điều kiện để áp dụng chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền" theo BLDS 2015? Phân tích từng điều kiện .4

1.5 Trong tình huống trên, sau khi xây dựng xong công trình, nhà thầu C có thể yêu cầu chủ đầu tư A thực hiện những nghĩa vụ trên cơ sở các quy định của chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền” trong BLDS 2015 không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lí khi trả lời? 5

Vấn đề 2: Thực hiện nghĩa vụ (thanh toán một khoản tiền) 5

2.1 Thông tư trên cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán như thế nào? Qua trung gian tài sản là gì? 8

2.2 Đối với tình huống thứ nhất, thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà Cô khoản tiền

cụ thể là bao nhiêu? Nêu rõ cơ sở pháp lí khi trả lời 8

2.3Thông tư trên có điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản như trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT không? Vì sao? 8

2.4 Đối với tình huống trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT, nếu giá trị nhà đất được xác định là 1.697.760.000đ như Tòa án cấp sơ thẩm đã làm thì, theo Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, khoản tiền bà Hường phải thanh toán cho cụ Bảng cụ thể là bao nhiêu? Vì sao? 9

2.5 Hướng như trên của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội có tiền lệ chưa? Nêu một tiền lệ (nếu có)? 9

Nội dung bản án: 9 Nhận định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: 10

- Quan hệ mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Thanh Xuân với bà Bùi Thị Lai xuất phát từ quan hệ vay nợ với lãi suất cao (khoảng 6%/tháng) khi bên vay không có tiền trả nợ thì hai bên có thỏa thuận việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất .10

- Vụ tranh chấp phải giải quyết cả hai quan hệ vay nợ và quan hệ mua bán nhà đất 10

- Xác minh, thu thập các chứng cứ chứng minh rằng liệu thủ tục làm giấy tờ mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có theo quy trình pháp luật quy định hay không 10

Trong trường hợp có đủ căn cứ xác định việc mua bán chuyển nhượng nhà và quyền

-sử dụng đất là hợp pháp và công nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa các bên thì phải lấy giá nhà, đất thoả thuận trong hợp đồng trừ đi số tiền nợ gốc và lãi; trường hợp còn thiếu bên mua chưa trả đủ thì phần còn thiếu (tính theo tỷ lệ % giá trị nhà đất) bên mua phải thanh toán cho bên bán theo giá thị trường tại địa phương ở thời điểm xét xử sơ thẩm 10

3.1 Điểm giống và khác nhau cơ bản giữ chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ theo thỏa thuận? 10

3.2 Thông tin nào của bản án cho thấy bà Phượng có nghĩa vụ thanh toán cho bà Tú? 12

3.3 Đoạn nào của bản án cho thấy nghĩa vụ trả nợ của bà Phượng đã được chuyển sang cho bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh 12

3

3

.4 Suy nghĩ của anh chị về đánh giá trên của Tòa án .12 5 Nhìn từ góc độ văn bản, người có nghĩa vụ ban đầu có còn trách nhiệm đối với người có quyền không khi người thế nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ được chuyển

giao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời .12

3.6 Nhìn từ góc độ quan điểm các tác giả, người có nghĩa vụ ban đầu có còn trách nhiệm đối với người có quyền không khi người thế nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ được chuyển giao? Nêu rõ quan điểm của các tác giả mà anh/chị biết 13

3.7 Đoạn nào của bản án cho thấy Tòa án theo hướng người có nghĩa vụ ban đầu không còn có trách nhiệm đối với người có quyền? 13

3

3

.8 Suy nghĩ của anh chị về hướng giải quyết trên của Tòa án .14 9 Trong trường hợp nghĩa vụ của bà Phượng đối với bà Tú có biện pháp bảo lãnh của người thứ ba thì khi nghĩa vụ được chuyển giao, biện pháp bảo lãnh có chấm dứt

không? Nêu rõ cơ sở pháp lý khi trả lời 14

Vấn đề 1: Thực hiện công việc không có ủy quyền

1.1 Thế nào là thực hiện công việc không có ủy quyền?

Căn cứ vào Điều 574 BLDS 2015: Thực hiện công việc không có ủy quyền là việc một người không có nghĩa vụ thực hiện công việc nhưng đã tự nguyện thực hiện công việc đó vì lợi ích của người có công việc được thực hiện khi người này không biết hoặc biết mà không phản đối

1.2 Vì sao thực hiện công việc không có ủy quyền là căn cứ phát sinh nghĩa vụ?

Thực hiện công việc không có ủy quyền là một trong 6 căn cứ phát sinh nghĩa vụ được quy định tại khoản 3 Điều 275 BLDS 2015

- Trên thực tế người thực hiện công việc không ủy quyền phù hợp với nội dung, điều kiện, nghĩa vụ do luật định mang lại lợi ích cho bên có công việc được thực hiện bởi lẽ người thực hiện công việc không ủy quyền trên tinh thần nghĩa hiệp, tương trợ giữa người với người nên theo lẽ công bằng cho xã hội việc người chủ công việc được thực hiện có thể thanh toán chi phí và trẻ thù lao cho bên thực hiện công việc không ủy quyền trên tinh thần vui vẻ và tự nguyện đó cũng là cơ sở để phát sinh nhiệm vụ của các bên, ngoài ra pháp luật cũng đã có quy định về căn cứ phát sinh nghĩa vụ của các bên khi thực hiện công việc không

ủy quyền

-Căn cứ phát sinh quan hệ nghĩa vụ dân sự là những sự kiện xảy ra trong thực tế, được pháp luật dân sự quy định, thừa nhận có giá trị pháp lý làm cơ sở phát sinh quan hệ nghĩa vụ dân sự

Việc thực hiện công việc không ủy quyền là căn cứ phát sinh nghĩa vụ dân sự vì khi thực hiện công việc không có ủy quyền theo Điều 574 sẽ phát sinh một trong các nghĩa vụ được chỉ ra tại Điều 274 BLDS 2015 của chủ thể thực hiện đối với các bên được thực hiện ngoài

ra, người được thực hiện còn có thể có nghĩa vụ thanh toán, người thực hiện có thể có nghĩa

vụ bồi thường thiệt hại theo Điều 576, Điều 577 BLDS 2015

- Do đó, trông thực tế có các trường hợp thực hiện công việc không có ủy quyền tạo nên sự ràng buộc phát lý giữa người thực hiện công việc và người có công việc được thực hiện, nâng cao tinh thần trách nhiện, đảm bảo quyền lợi của người thực hiện công việc

1.3 Cho biết điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền".

Mục đích thực hiện:

-Điều 594 BLDS 2005 có quy định: “hoàn toàn vì lợi ích của người có công việc được thực hiện” Nhĩa là người thực hiện công việc không có bất kỳ lợi ích nào từ việc thực hiện công việc của người khác, tất cả phải vì lợi ích của người có công việc được thực hiện

Điều 574 BLDS 2015 quy định: “thực hiện công việc đó vì lợi ích của người có công việc được thực hiện” Nghĩa là vì lợi ích của người có công việc được thực hiện nhưng cũng có thể vì mục đích khác tuy nhiên không được là trái với lợi ích của người có công việc được thực hiện và các chủ thể khác

- BLDS 2015 đã bỏ đi yếu tố “hoàn toàn” như là một điều kiện để xem xét việc thực hiện công việc không có ủy quyền chỗ sửa đổi này rất phù hợp với thực tiễn cuộc sống bởi vì trong thực tế có rất nhiều trường hợp người thực hiện công việc có lợi ích từ việc thực hiện Chủ thể

-Điều 595, -Điều 598 BLDS 2005 quy định chủ thể người có công việc được thực hiện chỉ có

cá nhân

Điều 575, Điều 578 BLDS 2015 quy định chủ thể người có công việc được thực hiện bao gồm cả cá nhân và pháp nhân (mở rộng phạm vi chủ thể)

Việc thêm chủ thể là pháp nhân và chế định này là hoàn toan hợp lý Do trong đời sống xã hội có không ích mối quan hệ phát sinh giữa cá nhân và pháp nhân

1.4 Các điều kiện để áp dụng chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền" theo BLDS

015? Phân tích từng điều kiện.

2

Các điều kiện để áp dụng chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền” theo BLDS 2015:

- Người thực hiện là người không có nghĩa vụ thực hiện công việc đó Nghĩa vụ ở đây là nghĩa vụ pháp lý do luật định hoặc do các bên thỏa thuận điều kiện “không có nghĩa vụ thực hiện công việc”dường như chỉ được xem xét trong quan hệ giữa người thực hiện công việc và người có công việc được thực hiện nhưng trên thực tế nấu công việc này được thực hiện theo yêu cầu của người thứ ba hay theo thỏa thuận với người thứ ba thì vẫn có thể vận dụng chế định thực hiện công việc không có ủy quyền

- Thực hiện công việc vì lợi ích người có công việc được thực hiện trên cơ sở yêu cầu này chúng ta chỉ được áp dụng chế định khi người thực hiện công việc tiến hành công việc này

vì lợi ích của người có công việc được thực hiện điều này có thể hiểu theo hai nghĩa sau Nghĩa thứ nhất là người thực hiện công việc hoàn toàn không có lợi ích gì trong công việc của họ thực hiện và tất cả chỉ vì lợi ích của người có công việc được thực hiện

Nghĩa thứ hai, việc thực hiện công việc vì lợi ích của người có công việc được thực hiện không ngoài trừ khả năng người tiến hành công việc cũng có lợi ích từ việc thực hiện như vậy, chế định này có thể áp dụng khi người thực hiện có lợi trong việc thực hiện

Người có công việc được thực hiện không biết hoặc biết mà không có phản đối nếu người

có công việc phản đối mà bên kia vẫn tiếp tục thực hiện thì không thuộc trường hợp thực hiện công việc không có ủy quyền

-Người thực hiện công việc đã tự nguyện thực hiện công việc dù pháp luật không quy định

và chủ công việc không yêu cầu: bởi việc thực hiện công việc này mang tính trợ nghĩa hiệp giữa người với người không cần đền đáp Nhưng chiếu theo lẽ công bằng thì người chủ có

lẽ sẽ đền đáp trên tinh thân vui vẻ hàng xóm, con người với con người

Thực hiện công việc gây ra hao tốn công sức, tốn kém chi phí: khi thực hiện công việc gây

ra tốn kém chi phí và công sức mang lại lợi ích cho người có công việc được thực hiện, thì bên chủ công việc nên thanh toán chi phí và công sức mà người thực hiện công việc không

ủy quyền đã bỏ ra trên tinh thân dân sự hoặc đúng theo quy định pháp luật

1.5 Trong tình huống trên, sau khi xây dựng xong công trình, nhà thầu C có thể yêu cầu chủ đầu tư A thực hiện những nghĩa vụ trên cơ sở các quy định của chế định “thực hiện công việc không có ủy quyền” trong BLDS 2015 không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lí khi trả lời?

Căn cứ theo điều 574 BLDS 2015 thì sau khi xây dựng xong công trình, nhà thầu C có thể yêu cầu chủ đầu tư A thực hiện nghĩa vụ thanh toán, vì tuy B đã ký hợp đồng với nhà thầu C mà không nêu rõ trong hợp đồng B là đại diện A và cũng không có ủy quyền của A Nhưng B đã thực hiện công việc đó vì lợi ích của A khi A không biết, hoặc biết mà không phản đối Nên A thanh toán cho C là hợp lý

Vấn đề 2: Thực hiện nghĩa vụ (thanh toán một khoản tiền)

Quyết định số 15

Nội dung vụ án

Tại đơn khởi kiện đề ngày 27/08/2014 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là bà Ngô Thị Q trình bày:

Bố mẹ chồng bà để lại cho vợ chồng bà thửa đất 279, Tờ bản đồ số 14, diện tích 483m2 tại Thôn A xã H, huyện H, tỉnh Thanh Hóa Năm 1978, bà cho gia đình ông bà S, D mượn một phần đất để làm nhà ở Sau khi mua được đất, ông bà S, D đã trả lại cho gia đình bà phần đất mượn, còn gia đình cụ Phạm Văn Q (là bố đẻ của ông Phạm Văn S) đã chuyển nhượng thửa đất tại Thôn A xã

H cho ông Nguyễn Hồng V chuyển vào huyện Tĩnh Gia ở cùng con gái Năm 1983 gia đình cụ Q quay về không có đất ở nên đã mượn bà phần đất trước đây ông bà S, D mượn có diện tích khoảng 60m2 làmhai gian nhà bằng tre để ở, việc cho mượn không lập văn bản Sau khi vợ chồng cụ Q, cụ

H chết (năm 1987, 1997), vợ chồng ông Phạm Văn S, bà Trịnh Thị Th (là con của cụ Q) vẫn tiếp tục ở trên thửa đất đó Bà có đòi đất nhưng ông S xin ở thêm một thời gian, sau đó không chịu trả Ngày 19/3/2004, gia đình bà được cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất (gồm cả phần diện tích cho mượn) Cũng trong năm 2004, vợ chồng ông S làm nhà cấp 4, gia đình bà ngăn cản, không đồng ý thì ông S xin cho vợ chồng ông làm nhà tạm trên đất nhưng khi xây lại đổ mái bằng kiên cố với mục đích chiếm đất Bà yêu cầu vợ chồng ông S phải trả lại diện tích đất đang chiếm giữ bất hợp pháp của gia đình bà

Bị đơn ông Phạm Văn S trình bày: Ông sống cùng bố mẹ là cụ Phạm Văn Q và cụ Ngô Thị

H từ nhỏ trên diện tích 70m2 đất tại Thôn A, xã H Phần đất này do bố mẹ ông tạo lập, xây dựng nhà để ở từ năm 1960 Năm 1986, ông kết hôn với bà Th và ở trên thửa đất này Sauk hi bố mẹ ông chết, vợ chồng ông tiếp tục sống trên nhà, đất bố mẹ ông để lại Vợ chồng, ông Đ, bà Q là hộ liền

kề và cùng chung thửa đất 279, Tờ bản đồ số 14 với tổng diện tích hai hộ là 483m2 Trong sổ mục

kê của xã ghi thửa đất 279 hộ ông Phạm Văn Đ + S Năm 2003, do nhà cũ dột nát nên vợ chồng ông xây dựng lại, gia đình ông Đ không ý kiến Tháng 9 năm 2014, vợ chồng ông Đ Ủy ban nhân dân xã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được biết diện tích đất chung vào thửa đất của hộ ông Đ, bà Q và chỉ đứng tên ông Đ, bà Q Ông khẳng định diện tích khoảng 70m2

vợ chồng ông đang ở thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông Ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ịch hợp pháp cho gia đình ông

Bà Tịnh Thị Th thống nhất với toàn bộ ý kiến của ông S

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2015/DSST ngày 25/03/2015, Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Thanh Hóa quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn Đ, bà Ngô Thị Q Xác định 58,25m2 đất

mà ông Phạm Văn S, bà Trịnh Thị Th đang ở là một phần diện tích trong tổng diện tích 483m2 của thửa đất 279, Tờ bản đồ số 14 hồ sơ 299/TTg xã H là của hộ ông Đ, bà Q

Chấp nhận sự tự nguyện của ông Đ, bà Q hỗ trợ về thiệt hại tài sản cho ông S, bà Th là 50.000.000 đồng để ông S, bà Th tháo dỡ công trình

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự Ngày 06/04/2015, bà Th có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 40/2015/DS-PT ngày 24/06/2015, Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa quyết định:

Không chấp nhận kháng cáo của bà Trịnh Thị Th về phần diện tích đất ở, sửa án sơ thẩm về phần tài sản trên đất

Xác định 58,25m2 đất mà ông Phạm Văn S, bà Trịnh Thị Th đang ở là một phần diện tích trong tổng diện tích 483m2 của thửa đất 279, Tờ bản đồ số 14 hồ sơ 299/TTg xã H là của hộ ông Phạm Văn Đ, bà Ngô Thị Quý

Buộc ông S, bà Th phải giao lại toàn bộ nhà, đất cho ông Đ, bà Q BUộc ông Đ, bà Q thanh toán tài sản phần nổi xây dựng (gồm nhà ở 58,25m2, công trình phụ…) và công tôn tạo cho ông S,

bà Th là 93.322.900 đồng

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí sơ thẩm, phúc thẩm

Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Trịnh Thị Th có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên

Tại Quyết định số 66/2017/KN-DS ngày 15/11/2017, Chánh án Toà án nhân dân cấp cao tại

Hà Nội đã kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số40/2015/DS-PT ngày 24/6/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa; đề nghị Uỷ ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số

06/2015/DSST

ngày 25/3/2015 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Thanh Hóa; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Thanh Hóa xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm

Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội đề nghị

Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa

án nhân dân cấp cao tại Hà Nội

Nhận định của tòa án

[1] Diện tích 58,25m2 đất gia đình ông Phạm Văn S và bà Trịnh Thị Th đang quản lý, sử dụng và có tranh chấp là một phần trong tổng diện tích 483m2 thuộc thửa đất số 279, Tờ bản đồ số

4 tại Thôn A, xã H, huyện H, tỉnh Thanh Hóa đã được Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Thanh Hóa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Phạm Văn Đ và bà Ngô Thị Q ngày 9/3/2004

1

1

[2] Ông Phạm Văn Đ, bà Ngô Thị Q cho rằng năm 1983 vợ chồng ông, bà cho bố mẹ của ông Phạm Văn S là cụ Phạm Văn Q và cụ Ngô Thị H mượn diện tích đất mà vợ chồng ông S đang

sử dụng; còn vợ chồng ông S khẳng định diện tích đất vợ chồng ông đang sử dụng là do bố mẹ ông

tạo lập từ năm 1960, nhưng các bên đều không đưa ra được các căn cứ chứng minh Trong khi đó, tại Biên bản hòa giải của Ủy ban nhân dân xã H ngày 17/9/2014, ông Đ thừa nhận đất gia đình ông

S, bà Th đang ở có một phần đất ở của cụ Q (bố ông S) và đất của gia đình ông Đ

Đồng thời, căn cứ Biên bản kiểm tra hồ sơ địa chính về nguồn gốc sử dụng đất ở đối với hộ ông Phạm Văn Đ và hộ ông Phạm Văn S ngày 03/11/2014; Báo cáo số 69/BC-UBND ngày 17/11/2014 của Ủy ban nhân dân xã H có nội dung thể hiện: Tại Bản đồ, sổ mục kê 299/TTg xã H (lập năm 1985) hộ ông Đ (bà Q) và hộ ông S (bà Th) đang quản lý sử dụng một phần diện tích tại thửa số 116, Tờ bản đồ số 2, tổng diện tích 3.878m2 mang tên chung là Hợp tác xã Đại Lợi; tại bản đồ và sổ mục kê địa chính xã H (lập năm 1996) thì thửa số 279, Tờ bản đồ số 14, diện tích 483m2 cũng mang tên ông Đ và ông S do hai hộ sử dụng chung một thửa trên bản đồ Ngoài ra, tại Báo cáo số 69/BC-UBND ngày 17/11/2014 nêu trên còn thể hiện có sổ tổng hợp đất ở ngày 1/10/1996 của cán bộ địa chính trước đây bàn giao lại ghi Phạm Văn S diện tích 72m2 và ông Đ

0

diện tích 359m2 thuộc thửa số 116, Tờ số 2 Bản đồ 299/TTg xã H, hộ ông S thực hiện nộp thuế đất

ở theo quy định cho Nhà nước từ trước đến nay và xác định 72m2 đất ông S đang quản lý, sử dụng trước ngày 18/12/1980 là đất của cha mẹ để lại nên có cơsở xác định gia đình ông Đ và gia đình ông S đều có đất ở trên thửa đất tranh chấp và đều có nhà ở riêng biệt

[3] Tại Biên bản làm việc ngày 16/6/2015 với Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Thanh Hóa,

Ủy ban nhân dân xã H, huyện H, tỉnh Thanh Hóa thừa nhận có sai sót trong quá trình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Đ, bà Q với lý do có hộ ông Đ và hộ ông S cùng ở trên thửa đất đó nên đã mời bà Q (vợ ông Đ) đến Ủy ban nhân dân xã viết giấy chuyển nhượng một phần diện tích đất tại thửa 279, Tờ bản đồ số 14 cho gia đình ông S sau đó mới giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Q Như vậy, gia đình ông S, bà Th đã sử dụng một phần diện tích đất thuộc thửa đất số 279, Tờ bản đồ 14 xã H từ những năm 1980 và đã đứng tên trong sổ mục kê, bản đồ địa chính qua các thời kỳ, nhưng Ủy ban nhân dân huyện H lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng toàn bộ thửa đất số 279 nêu trên cho gia đình ông Đ, bà Q, bao gồm cả phần diện tích đất gia đình ông S, bà Th đang sử dụng là không đúng quy định của Luật Đất đai

[4] Mặt khác, trong hồ sơ có Bản cam kết (không ghi ngày, tháng, năm2004) của vợ chồng ông Đ, bà Q có nội dung ông Đ, bà Q chuyển nhượng đất cho gia đình ông S năm 1982 (không ghi diện tích) để tách nộp thuế đất và lời khai của ông Vũ Bá T là cán bộ địa chính xã H cũng xác định

có việc chuyển nhượng một phần diện tích đất giữa hộ ông Đ và hộ ông S nhưng cũng chưa được xem xét làm rõ để xác định người sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất tranh chấp

[5] Trong trường hợp này, khi giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cần tiến hành thu thập các tài liệu chứng cứ làm rõ nguồn gốc đất tranh chấp; trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ, bà Q có đúng quy định của pháp luật Đồng thời, làm rõ có hay không việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên theo bản cam kết của vợ chồng ông Đ, bà Q để giải quyết vụ án đúng pháp luật

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ các vấn đề trên mà chỉ căn cứ vào việc Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Thanh Hóa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Văn Đ và bà Ngô Thị Q để xác định diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Đ, bà Q, từ đó buộc ông S, bà Th phải giao lại toàn bộ nhà, đất cho ông Đ, bà Q và vợ chồng ông Đ, bà Q thanh toán giá trị tài sản trên đất, công sức tôn tạo cho ông S, bà Th là chưa đủ

cơ sở vững chắc Do đó, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội là có căn

cứ chấp nhận

Vì các lẽ trên

Quyết định

Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343 và Điều 345 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

1 Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 40/2015/DSPT ngày 24/6/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa và Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2015/DSST ngày 25/3/2015 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Thanh Hóa, về vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Ngô Thị Q, ông Phạm Văn Đ với bị đơn là ông Phạm Văn S, bà Trịnh Thị Th

2 Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Thanh Hóa để xét xử lại theo thủ tục

sơ thẩm./

2.1 Thông tư trên cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán như thế nào? Qua trung gian tài sản là gì?

Thông tư trên cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán bằng cách sẽ quy đổi khoản tiền từ lúc phát sinh nghĩa vụ tại thời điểm đấy ra số lượng gạo tại địa phương cùng thời điểm, đến khi thực hiện nghĩa vụ thì sẽ lấy số lượng gạo đấy nhân với giá gạo tại thời điểm thực hiện nghĩa

vụ (áp dụng cho trường hợp từ khi phát sinh nghĩa vụ đến khi thực hiện nghĩa vụ giá gạo tăng từ 20% trở lên)

ð Thông tư trên cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán qua trung gian tài sản là giá gạo

2.2 Đối với tình huống thứ nhất, thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà Cô khoản tiền cụ thể

là bao nhiêu? Nêu rõ cơ sở pháp lí khi trả lời

Căn cứ thông tư 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính hướng dẫn việc xét xử và thì hành án về tài sản thì đối với tình huống trên, thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà Cô khoản tiền là: giá gạo vào năm 1973 là 137 đ/1kg, thì số gạo được quy đổi là 365 kg (50.000 đ) :137 đ/1kg =365 kg) Giá gạo trung bình hiện nay theo Sở tài chính Tp.HCM là 18.000 đ/kg thì số tiền tương ứng mà ông Quới phải trả cho bà

Cô là 365*18.000= 6.750.000 đ

2.3 Thông tư trên có điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản như trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT không? Vì sao?

Thông tư 01/TTLT ngày 19/06/1997 không có điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản như trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT Vì thông tư 01/TTLT chỉ điều chỉnh việc thanh toán tiền trong 2 trường hợp:

+

+

Đối tượng của nghĩa vụ về tài sản là các khoản tiền, vàng

Đối tượng của nghĩa vụ về tài sản là hiện vật

Thông tư trên đã liệt kê nhiều đối tượng là những nghĩa vụ thanh toán tiền như các khoản tiền bồi thường, tiền hoàn trả, tiền công, tiền lương, tiền chia tài sản, tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng, tiền vay không có lãi, tiền truy thu thuế, tiền truy thu do thu lợi bất chính Tuy nhiên,

“danh sách này chỉ đưa ra một số nghĩa vụ trả tiền, một số nghĩa vụ trả tiền khác có thể bị ảnh hưởng về trượt giá nhưng lại không được quy định” Tiền thanh toán trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT cũng thuộc trường hợp này Do đó, Tòa án đi theo hướng xác định lại nội dung nghĩa vụ thanh toán của bị đơn thông qua giá trị của tài sản được giao dịch tại thị trường địa phương

2.4 Đối với tình huống trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT, nếu giá trị nhà đất được xác định là 1.697.760.000đ như Tòa án cấp sơ thẩm đã làm thì, theo Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, khoản tiền bà Hường phải thanh toán cho cụ Bảng cụ thể là bao nhiêu?

Vì sao?

Theo Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, khoản tiền bà Hường phải thanh toán cho cụ Bảng cụ thể là 1/5 giá trị nhà, đất theo định giá tại thời điểm xét xử sơ thẩm

1.697.760.000*1/5= 339.552.000 (đồng)

Căn cứ theo điểm b2, tiểu mục 2.1, mục 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 0/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Theo Tòa án nhân dân cấp cao tại

1

Hà Nội, bà Hương mới thanh toán được cho cụ Bảng 4.000.000 đồng trong tổng số 5.000.000 đồng giá trị chuyển nhượng nhà, đất; còn nợ 1.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất Như vậy,

bà Hương mới thanh toán được 4/5 giá trị chuyển nhượng đất cho cụ Bảng, tiền còn nợ tương đương 1/5 giá trị nhà, đất

2.5 Hướng như trên của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội có tiền lệ chưa? Nêu một tiền

lệ (nếu có)?

Hướng như trên của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội đã có tiền lệ Quyết định số 09/HĐTP-DS ngày 24/02/2005 về vụ án “tranh chấp nhà đất và đòi nợ”

Nội dung bản án:

-Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Lai

Bị đơn: Ông Phạm Thanh Xuân

Năm 1994, bà Lai cho ông Xuân vay 11.500.000đ (giấy ghi nợ không ghi rõ ngày tháng năm nhưng hai bên đều thống nhất thời gian cho vay là năm 1994

- Ngày 12/02/1996, bà Lai cho ông Xuân vay tiếp 128.954.000đ

Ngày 08/8/1996, hai bên thống nhất số tiền nợ (lẫn lãi) là 188.600.000đ, đồng thời thỏa

-thuận chuyển nhượng căn nhà số 19 Chu Văn An cho bà Lai với giá 188.600.000đ Do vợ chồng ông Xuân không thanh toán nợ và không giao nhà mà vẫn quản lý ngôi nhà nên bà Lai vẫn tính lãi của số tiền 188.600.000đ

- Ngày 05/8/1997, vợ chồng ông Xuân và vợ chồng bà Lai tiếp tục chốt nợ gốc và lãi từ 1

2

88.600.000đ lên 250.000.000đ; hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 50.000.000đ

- Theo ông Phạm Thanh Xuân thì tuy làm giấy tờ mua bán nhưng thực chất không có việc mua bán vì giá trị nhà là 500.000.000đ Do chồng bà Bùi Thị Lai đang bị bắt ở Trung Quốc nên ông bà buộc phải làm thủ tục mua bán để bà Bùi Thị Lai đem nhà này thế chấp ngân hàng để vay tiền chuộc chồng bà Bùi Thị Lai về

- Theo bà Bùi Thị Lai việc mua bán nhà là có thật, tự nguyện Sau khi lập hợp đồng, bà Lai vẫn tính lãi số tiền 250.000.000đ trong thời gian 02 tháng thành 6.000.000đ để cộng dồn vào số tiền 44.000.000đ bà Lai đã cho ông Xuân vay vào ngày 6/11/1997 thành 50.000.000đ

Nhận định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:

Quan hệ mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Thanh Xuân với

-bà Bùi Thị Lai xuất phát từ quan hệ vay nợ với lãi suất cao (khoảng 6%/tháng) khi bên vay không có tiền trả nợ thì hai bên có thỏa thuận việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Vụ tranh chấp phải giải quyết cả hai quan hệ vay nợ và quan hệ mua bán nhà đất.

- Xác minh, thu thập các chứng cứ chứng minh rằng liệu thủ tục làm giấy tờ mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có theo quy trình pháp luật quy định hay không

- Trong trường hợp có đủ căn cứ xác định việc mua bán chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất là hợp pháp và công nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa các bên thì phải lấy giá nhà, đất thoả thuận trong hợp đồng trừ đi số tiền nợ gốc và lãi; trường hợp còn thiếu bên mua chưa trả

đủ thì phần còn thiếu (tính theo tỷ lệ % giá trị nhà đất) bên mua phải thanh toán cho bên bán theo giá thị trường tại địa phương ở thời điểm xét xử sơ thẩm

Vấn đề 3: Chuyển giao nghĩa vụ theo thỏa thuận

3.1 Điểm giống và khác nhau cơ bản giữ chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa

vụ theo thỏa thuận?

Giống nhau: Nghị quyết số 15/2018 DS – GĐT ngày 15/3/2018 của Toà án nhân dân cấp cao Hà Nội

-Có ít nhất ba chủ thể

Không được chuyển giao khi quyền yêu cầu/ nghĩa vụ gắn liền với nhân thân

Hai hành vi này đều dẫn tới hậu quả pháp lý là làm thay đổi chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ theo đó chấm dứt tư cách chủ thể của chủ thể đã chuyển giao, xác lập tư cách chủ thể cho người nhận chuyển giao

- Về hình thức chuyển giao, thì việc chuyển giao quyền yêu cầu hay chuyển giao giao nghĩa

vụ đều được thể hiện bằng văn bản hay lời nói (Điều 310,316 BLDS 2015)

Khác nhau:

Nội dung Chuyển giao quyền yêu cầu Chuyển giao nghĩa vụ

Chủ thể - Bên có quyền là bên có quyền

chuyển giao nghĩa vụ dân sự

- Bên có nghĩa vụ là bên có thể chuyển giao nghĩa vụ

- Việc chuyển giao không cần sự - Việc chuyển giao nghĩa vụ

này

đồng ý của bên có nghĩa vụ

phải được sự đồng ý của bên có quyền đồng ý

Trường

hợp không

được

chuyển

giao

Quy định tại khoản 1 Điều 365 BLDS Quy định tại khoản 1 Điều 370

BLDS 2015:

2

-015:

Quyền yêu cầu cấp dưỡng, bồi thường - Nghĩa vụ gắn liền với nhân thân

hoặc pháp luật quy định thiệt hại do xâm phạm đến tính mạng,

sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín

- Thỏa thuận của bên có quyền yêu cầu

và bên có nghĩa vụ hoặc