VAI TRÒ CỦA ĐẦ̀U TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN Đầu tư xây dựng là một hoạt động có liên quan đến bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công trình xây dựng để sau đó tiến hàn
Trang 1KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
-
-`
ĐỒ ÁN KINH TÊ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH TAI CHÍNH KINH TÊ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ̣, NHÀ Ở CHO
THUÊ “SUNRISE CITY”
Trang 2PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ̀ Á́N KINH TẾ ĐẦ̀U TƯ
Họ và tên sinh viên : ĐỖ HOÀI ANH
ĐÁ́NH GIÁ́ THỰC HIỆN NHIỆM VỤ ĐỒ̀ Á́N
Trang 3MỞ ĐẦ̀U
***
1 VAI TRÒ CỦA ĐẦ̀U TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN
Đầu tư xây dựng là một hoạt động có liên quan đến bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng
tài sản là công trình xây dựng để sau đó tiến hành khai thác công trình, sinh lợi vớimột khoảng thơi gian nhất định nào đó trong tương lai ĐTXD có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân
- Là hoạt động đi trước để trực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất (quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghành kinh tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai khác để sinh lời
- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới gắn liền vớichuyên môn hóa và phân công lao động mới, làm cho nền kinh tế phát triển năngđộng và hiệu quả hơn
- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội
- Góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc dân: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp, quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hóa, giáo dục và các mối quan hệ khác
- Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và Nhà nước đã đề ra Cụ thể là:
ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục
vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, cácthành phần kinh tế và phát triển xã hội
ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các côngtrình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinhthái
ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng cáccông trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia
Trang 42 VAI TRÒ CỦA DỰ Á́N TRONG QUẢN LÝ ĐẦ̀U TƯ VÀ XÂY DỰNG
- Dự án kinh tế đầu tư cung cấp những luận cứ có tính chất khoa học nhằm đảm bảo cho việc đầu tư vốn đúng mục đích và đạt hiệu quả cao, thỏa mãn mục tiêu đầu tư đặt ra
- Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó
- Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước cóthể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng
- Dự án đầu tư là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hộichuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất ( về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xãhội) trở thành hiện thực
- Nội dung của dự án đầu tư quyết dịnh chất lượng và kết quả của hoạt động đầu tư
- Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn
3 NỘI DUNG CỦA DỰ Á́N ĐẦ̀U TƯ XÂY DỰNG – DỰ Á́N KHẢ THI
3.1 Phần thuyết minh của dự án
- Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng
- Khả năng đảm bảo các yếu tố để thực hiện dự án: sử dụng tài nguyên, lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kĩ thuật, tiêu thụ sản phẩm, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường ;
- Đánh giá các tác động của dự án đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, táiđịnh cư, bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn xây dựng, phòng chốngcháy nổ;
- Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án
3.2 Phần thiết kế cơ sở của dự án
Trang 5- Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn.
- Bảo đảm thể hiện được các thông số kĩ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng
- Là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo
- Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm :
Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được
Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ
- Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09bộ
4 NỘI DUNG PHÂN TÍ́CH TÀI CHÍ́NH, PHÂN TÍ́CH KINH TẾ XÃ HỘI
4.1 Nội dung phân tích tài chính
- Phân tích tài chính Dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư và các bên góp vốn đầu tư cho dự án
- Dựa trên 2quan điểm: quan điểm vốn chung và quan điểm vốn chủ sở hữu :
• Quan điểm vốn chung (tổng đầu tư):
o Chủ sở hữu với nhà cho vay là 1 chủ thể duy nhất để phân tích
o Phản ảnh lợi ích của tổng thể dự án sinh ra
o Không kể đến 1 cách trực tiếp phần vốn đi vay, chi phí trả nợ gốc và lãi vay trong dòng tiền dự án
Trang 6• Quan điểm vốn chủ sở hữu:
o Chủ sở hữu là chủ thể lợi ích để phân tích
o Phản ánh hiệu quả tài chính mang lại cho chủ sở hữu sau khi hoàn thành xong các nghĩa vụ trả nợ
o Khoản vay nợ gốc được đưa vào dòng tiền vào, khoản trả nợ gốc và lãi đượcđưa vào dòng tiền ra
- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:
a Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là dòng tiền):
- Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư
- Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành
- Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của DA
- Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm của dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có vàtiền trả lãi vốn vay (chi phí động)
- Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành
- Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng
- Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án
- Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án
- Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án
- Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước
b Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số
thu chi (NPV) và xác định suất thu lời nội tại (IRR).
- Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)
- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:
c Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
Trang 7• Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:
Chỉ tiêu tính cho 1 thời đoạn cụ thể của dự án và không tính đến giá trị
của tiền tệ theo thời gian
Giá trị hiện tại dòng tiền hiệu số thu chi – NPV
Giá trị tương lai dòng tiền hiệu số thu chi – NFV
Giá trị san đều hàng năm dòng tiền hiệu số thu chi – NAV
Tỷ số lợi ích chi phí (tỷ số thu chi) – BCR
d Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.
e Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án.
Là tính toán xem xét các chỉ tiêu hiệu quả của dự án thay đổi như nào, khi các nhân tố đầu vào của dự án bị thay đổi theo chiều hướng bất lợi
Xem xét ảnh hưởng riêng rẽ của từng yếu tố đầu vào với hiệu quả của
từng dự án
Thiết lập các kịch bản của dự án: cho các nhân tố đầu vào thay đổi theo
chiều hướng bất lợi với một tỷ lệ % nào đó
4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội
- Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự ánđứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộngđồng Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là dodoanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanhnghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù
Trang 8hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu
để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận
dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu
để Nhà nước xét duyệt và cấp giấy phép đầu tư
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏvốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến
và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế -
xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng
Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thựchiện như nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:
Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho
cả đời dự án
Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự
án Mức thu hút lao động vào làm việc:
dự án
Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời dự án
Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án
Thu nhập của người lao động làm việc trong dự
án Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …
Trang 95 GIỚI THIỆU DỰ Á́N: TÊN DỰ Á́N, CHỦ ĐẦ̀U TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG, QUY MÔ DỰ Á́N, MỤC ĐÍ́CH ĐẦ̀U TƯ, GIẢI PHÁ́P XÂY DỰNG,
TRANG THIẾT BỊ
Tên dự án: Khu biệt thự cao cấp cho thuê Sunrise City
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco
Địa điểm xây dựng: Q Hà Đông TP Hà Nội
2 Sân bãi đỗ xe & Đường giao thông 6633.5 21.7
Trang 107 Bể bơi, hồ nước 1372.5 4.5
Thời gian tính toán, đánh giá dự án:
- Thời gian vận hành dự án và khấu hao tài sản cố định: 15 năm
- Thời gian phân tích dự án: 16.75 năm ( gồm cả thời gian xây dựng )
- Kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt
- Đối tượng cho thuê: các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước
Giải pháp xây dựng và trang thiết bị:
- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng ) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ kỹ thuật thi công
- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch
- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương với khách sạn quốc tế loại 3 sao
Trang 11CHƯƠNG I PHÂN TÍ́CH TÀI CHÍ́NH DỰ Á́N ĐẦ̀U TƯ
***
1.XÁ́C ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦ̀U TƯ CỦA DỰ Á́N (G TMĐT )
Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1.1) sau:
Do khu đất của dự án là đất trồng lúa nên không có chi phí tái định cư
→ Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản:
- Chi phí bồi thường cây trồng trên đất
- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống
- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây
dựng
1.1.1 Chi phí bồi thường :
Chi phí bồi thường đất :
Trang 12Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức:
GBTĐ = Gđ x S
Trong đó:
- Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruộng, lấy theo Bảng 1 của
quyết định Số: 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội ( quận Hà Đông )
G đ = 162000 đồng / m 2
- S : Tổng diện tích đất ( S = 30500 m 2 )
G BTĐ = 0.162 * 30500 = 4941 ( triệu đồng ) Chi phí bồi thường lúa:
Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:
Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm : Theo Điều 20 Nghị định 47/2014/
NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất
nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được “hỗ trợ
bằng tiền không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi” Lấy hệ số 2.
G CĐVL = 2*0.162* 30500 = 9882 (triệu đồng)
Trang 13Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống : Theo khoản 3 điều 19 Quyết Định
47/2014/QĐ-UBND ban hành 15/05/2014 “Thu hồi trên 70% diện
tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong 12 tháng
nếu không phải di chuyển chỗ ở và 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ
ở”, “Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại điều này được
tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá
trung bình tại thời điểm hỗ trợ địa phương” Lấy giá tham khảo
14.500đ/kg gạo Giả thiết 80 nhân khẩu, hỗ trợ trong 12 tháng
G ĐS = 0.0145*30*80*12 = 417.6 (triệu đồng)
1.1.3 Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ : Theo khoản 1 điều 3 Thông Tư
số 74/2015/TT- BTC về hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh
quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà Nước thu hồi đất: “Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trích không quá 2%
tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án”
- Giá thuê đất - Căn cứ vào mục 5, điều 10 của Quyết định số
15/2012/QĐ-UBND: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê
đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Mục đích sử dụng đất thuê là sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp Theo QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đường Biên Giang Quận Hà Đông là: 6.109 triệu đồng/m2
- Giá thuê đất 1m2 trong 1 năm là:
G TĐ = 1.5% * 6.109 = 0.091635 (triệu đồng/m2)
- Chi phí thuê đất cho 1.5 năm xây dựng là:
G CPTĐXD = 0.091635*30500*1.5 = 4192.30 (triệu đồng)
Trang 14Bảng 1.1 Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng,
- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2)
- Quyết định số 1291/QĐ- BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình
và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình 2017
- Điều 11 thông tư số 16/VBHN- BTC ngày 17/06/2015 hướng dẫn thi
hành luật thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013
của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuếgiá trị gia tăng Lấy thuế suất 10%
b Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án:
- Chi phí xây dựng được xác định theo công thức:
Trong đó:
: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT của công trình, hạng mục thứ i
+ n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
: Thuế suất thuế GTGT đối với sản phẩm xây lắp
Trang 15- Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau:
g i XD = S i * P i
Trang 16Trong đó:
Pi : Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay
1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i
Si : diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i ( có n hạng mục )
1 2*2.575*5.5-2*3.6*5.875- 246.659
2*6*3.725 20*24-2*3.725*5.875-
2*2.475*5.1-2.075*24-B 2 2*5.875*5.5-3.6*5.875- 230.061 687.817 2063.451
2.475*5.1-2.075*24-2*6*3.725-1*3.350*2 20*24-2*3.725*5.875-
3 2*5.5*5.875-2*3.6*5.875- 211.097
2*6*3.725
Trang 17Trệt 161.5
Tổng diện tích xây dựng 30176.06
Trang 18Xác định suất chi phí xây dựng công trình:
Dự án bắt đầu thực hiện vào Quý II năm 2020 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành tập suất vốn đầu tư năm 2018 theo QĐ Số: 44/QĐ-BXD 14/01/2020 với suất vốn đầu tư xây dựng năm 2018 có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 7.305 triệu đồng nên phải quy đổi về suất vốn năm 2018 (dự kiến), thông qua chỉ số giáxây dựng bình quân, việc tính toán thông qua công thức
XD2020Quý II
Trong đó:
•PXD2020 quý II: Suất vốn đầu tư quý II năm 2020
•PXD2018: Suất vốn đầu tư năm 2018
•k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư Ở đây k = 6 (từ quý IV năm 2018 – quý II năm 2020)
: Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất Ta lấy 3 năm kề gần với năm công bố gồm những năm 2017, 2018, 2019
•i được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá phần xây dựng lấy theocác số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xây dựng thành phố HàNội
*Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:
Quyết định số 55/QĐ – SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 24/01/2017
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2016
Quyết định số 304/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
26/04/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3, Quý I năm 2017
Quyết định số 736/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
23/07/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2017
Quyết định số 1112/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
13/10/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2017
Trang 19Quyết định số 24/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 22/01/2018 về
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2017
Quyết định số 196/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
13/04/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 Quý I năm 2018
Quyết định số 443/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
20/07/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2018
Quyết định số 732/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
12/10/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2018
Quyết định số 159/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
04/02/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 Quý IV năm 2018
Quyết định số 301/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
10/04/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 01, 02, 03 Quý I năm 2019
Quyết định số 747/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
12/07/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 Quý II năm 2019
Quyết định số 1188/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
30/09/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 Quý III năm 2019
Trang 2010 Quý I năm 2019 100.19 99.81
13 Quý IV năm 2019
Trang 21Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là:
ixdbq quý = (100.13 + 100.01 + 100.06 + 100.07 + 100.39 + 100.1 + 100.06
+ 100.06 + 99.81 + 100.18 + 99.97) / 11 = 100.08 (%)
Theo quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/1/2020 về suất vốn đầu tư xây
dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2018, có
suất chi phí xây dựng tính cho 1 sàn là 7.305 triệu đồng => P 2018 = 7.305
Từ phương trình (1) tính được suất chi phí xây dựng quý II năm 2019 là:
PXD2020 (Quý II) = 7.305 * (1.0008)6 = 7.34 (triệu đồng)
Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT là:
Tính toán suất chi phí cho các hạng mục phụ khác
Tính toán chi phí xây dựng nhà điều hành và nhà bảo vệ
Nhà điều hành khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu
lực, mái BTCT đổ tại chỗ Theo quyết định Số: 44/QĐ-BXD 14/1/2020 của Bộ
Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 3.918 triệu đồng/m2
Suất chi phí xây dựng nhà điều hành dự kiến ( đã gồm thuế VAT)
là: P XD2020 = 3.918 * ( 100.08%)6 = 3.937 (triệu đồng)
Suất chi phí xây dựng nhà điều hành dự kiến (chưa bao gồm thuế
VAT) là: P XD2020 ( trước thuế) = 3.937/(1 + 0.1) = 3.579 (triệu đồng)
Nhà bảo vệ khu biệt thự: Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn Theo quyết
định Số: 44/QĐ-BXD 14/1/2020 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại
nhà trên là 1.495 triệu đồng /m2
Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến ( đã gồm thuế VAT) là:
P XD2020 = 1.495*(100.08%)6 = 1.502 ( triệu đồng)
là: P XD2020 (trước thuế) = 1.502/ (1 + 0.1) = 1.37 (triệu đồng).
Tính toán chi phí xây dựng nhà hàng, café
Nhà đa năng có số tầng 7-10 tầng Theo quyết định Số: 44/QĐ- BXD 14/1/2020
của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 6.496 triệu đồng/m2
Trang 22 Suất chi phí xây dựng nhà hàng- cafe dự kiến ( đã gồm thuế VAT)
là: P XD2020 = 6.496*(100.08%)6 = 6.53(triệu đồng)
Suất chi phí xây dựng nhà hàng- cafe dự kiến (chưa bao gồm thuế
VAT) là: P XD2020 (trước thuế) = 6.53/ (1 + 0.1) = 5.93 (triệu đồng).
Tính toán chi phí xây dựng nhà thi đấu, tập luyện thể thao
Sân tập luyện ngoài trời, không có khán đài (Sân tennis, kích thước sân 40x20m).Theo quyết định Số: 44/QĐ-BXD 14/1/2020 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 3.654 triệu đồng/m2
Suất chi phí xây dựng nhà thi đấu, tập luyện thể thao( đã gồm thuế
VAT) là: P XD2020 = 3.654*(100.08%)6 = 3.67 (triệu đồng)
Suất chi phí xây dựng nhà thể thao (chưa bao gồm thuế VAT) là:
P XD2020 (trước thuế) = 3.67/ (1 + 0.1) = 3.33 (triệu đồng)
Sân bãi đỗ xe
Lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1.5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT)
Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông:
Theo Quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/1/2020 của Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng thìđối với đường cấp V, Nền đường rộng 7,5m, mặt đường rộng 5,5m, lề rộng 2x1m (trong đó lề gia cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường láng nhựatiêu chuẩn 4,5Kg/m 2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêu chuẩn suất chi phí xây dựng là : 9.433 triệu đồng/ km (đã bao gồm VAT)
Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là: P XD = 9433 x (100.08% )6 = 9478.37 (triệu đồng )
Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là: P XD2020 (trước thuế) = 9478.37/ (1 + 0.1) = 8616.699 (triệu đồng).
Vậy giá 1km đường trước thuế là 8616.699 (triệu đồng) nên giá xây dựng
1m2 đường trước thuế là 1.146 (triệu đồng)
Tính toán chi phí xây dựng bể bơi
Theo quyết định Số 44/QĐ-BXD 14/1/2020 của Bộ Xây dựng, thì đối với bểbơi không có khán đài, kích thước 50m x 26m, suất chi phí xây dựng là 10.235triệu đồng/ 1m2 ( có 3 bể bơi trong khu biệt thự )
Trang 23 Suất chi phí xây dựng sân bể bơi (dự kiến) là :
P XD2020 = 10.235*(100.08%)6 = 10.28 (triệu đồng)
Suất xây dựng bể bơi trước thuế VAT dự kiến là: P XD2020 (trước thuế) =
10.28/ (1+0.1) = 9.35(triệu đồng)
Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuật ngoài nhà
Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)
Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoátnước ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồmthuế VAT)
Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng.
Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao1,2m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự
là 1,5 triệu đồng/m2 ( chưa bao gồm thuế VAT)
Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 100 triệu đồng (bao gồmtrụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 60 triệu đồng (chưa bao gồmthuế VAT)
Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh
Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy môtương tự là 150 nghìn đồng /1m2 (chưa bao gồm thuế VAT)
Dự kiến mỗi nhà đặt 8 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho cácnhà là 8x65 = 520 cây Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 300 nghìn đồng /1 cây cảnh (chưa bao gồm thuế VAT)
Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè Dự kiến khoảng
12 m / 1 cây, dự kiến khoảng 400 cây Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 200 nghìnđồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT)
Tính toán xây dựng vỉa hè
Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0.8 triệu đồng /m2 (chưa baogồm thuế VAT)
Tính toán chi phí san lấp mặt bằng :
Trang 24San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến san lấp mặt bằng lấy theo
các công trình tương tự là 85 nghìn đồng /1m2 (chưa bao gồm thuế VAT)
Chi phí cho các hạng mục khác:
Trong dự án lấy dự kiến bằng 1 % chi phí xây dựng hạng mục chính
Tính toán chi phí xây dựng dự án
Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên, ta lập bảng tính suất
chi phí xây dựng của dự án
Thuế suất thuế giá trị gia tăng: 10 %
Đơn vị tính: triệu đồng
Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự:
BẢNG 1.2 : TÍ́NH CHI PHÍ́ XÂY DỰNG CÁ́C HẠNG MỤC
( Đơn giá : Triệu đồng )
STT Tên hạng mục Đơn vị Si Pi CP trước thuế Thuế VAT CP sau thuế
Trang 251.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ
dùng không thuộc tài sản cố định)
1.3.1 Chi phí mua sắm thiết bị
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (3) sau:
Qi: Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;
Mi: Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:
Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
mi: giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc cảng VN;
ni: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i;
Ki: Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container
Vi: Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường;
Trang 26 hi : Thuế và phí bảo hiểm…
Bảng 1.3 Chi phí mua sắm thiết bị ( Đơn vị: triệu đồng )
STT Loại thiết bị Đơn vị Số lượng Đơn giá Chi phí trước VAT Chi phí sau
Trang 28- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc) giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc) tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt
Bảng 1.4: Chi phí lắp đặt thiết bị
Đơn vị tính : triệu VNĐ
Giá trị Tỷ lệ chi Chi phí
Thuế Chi phí sau STT Loại thiết bị thiết bị phí lắp đặt trước
Trang 29- G QLMSTB: chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;
- G MS: chi phí mua sắm thiết bị;
- t ql: định mức tỷ lệ phần trăm (%) được xác định trên chi phí mua sắm thiết bị (chưa có thuế
VAT) được quy định tại Bảng 2.2 của Phụ lục 2 Thông tư 09/2019/TT-BXD Là 1%* Chi
phí mua sắm thiết bị
Bảng 1.5: Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính : 1 triệu VNĐ
3 Chi phí quản lý mua sắm thiết bị 501.93 50.193 552.123
1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí
khác (chưa kể lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng và vốn lưu động ban
đầu)
Nội dung chi phí:
Trang 30- Chi phí quản lý dự án.
- Chi phí lập dự án
- Chi phí thẩm định dự án
- Chi phí thiết kế
- Chi phí khảo sát thiết kế
- Chi phí thẩm tra thiết kế
- Chi phí thẩm tra dự toán công trình
- Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và tư vấn cung cấp lắp đặt thiết bị
- Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị
Trang 31- Chi phí kiểm tra an toàn chịu lực và kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình.
- Chi phí kiểm toán
A Các căn cứ
- Căn cứ theo Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 về hướng dẫn
xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng
- Nghị định 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình
- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá,
- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tang (TGTGT = 10%), bảo hiểm theo quy định
- NQLDA: định mức chi phí quản lý dự án tính theo tỷ lệ % Tra theo
Bảng số 1.1: Định mức chi phí quản lý dự án Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 ta có:
Trang 32Trong đó:
- NLDA: định mức chi phí lập dự án tính theo tỷ lệ % Tra theo Bảng số
2.2: Định mức chi phí quản lý dự án Thông tư BXD ngày 26/12/2019 ta có:
- NTTHQ: định mức chi phí thẩm định dự án tính hiệu quả và khả thi của
dự án, tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng số 2.15 Thông tư 16/2019/TT-BXD:
- Cxd: Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức đầu tư được duyệt
- k: hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế
Trang 33o Công trình thứ hai: điều chỉnh với hệ số k = 0,36.
Tra bảng số 2.5 : Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân
dụng có yêu cầu thiết kế 2 bước – Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày
26/12/2019 (công trình cấp III)
Tra bảng số 2.9: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình giao
thông có yêu cầu thiết kế 2 bước – Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày
26/12/2019 (công trình cấp III)
Tra bảng số 2.13: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình hạ tầng
kỹ thuật có yêu cầu thiết kế 2 bước – Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày
26/12/2019 (công trình cấp III)
Chi phí thiết kế (C tk = C xd *N t *(0,9k + 0,1) )
Đơn vị tính: triệu VNĐ
Trang 35b) Các hạng mục phụ:
Chi phí thiết kế xác định như sau: (theo mục II.3 Thông tư
16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019)
GTKHTP= GXDHTP * NTKHTP * k
Chi phí thiết kế các hạng mục cơ sở hạ tầng như: sân bãi đỗ xe, bể bơi,
sân tennis, hệ thống cấp điện ngoài nhà, hệ thống cấp thoát nước,
cổng, hàng rào, vỉa hè, vườn hoa
- GXDHTP: Chi phí xây dựng hạng mục phụ; GXDHTP = 45146.27 (triệu đồng)
- NTKHTP: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 2.13 Thông tư
16/2019/TT-BXD); NTKHTP = 1.77 %
- k : hệ số điều chỉnh giảm mức chi phí thiết kế k=1
G TKHTP = 45146.27 * 1.77% *1 = 799.089 (triệu đồng)
Chi phí thiết kế đường giao thông
- GGT: Chi phi xây dựng đường giao thông GGT = 6341.39 (triệu đồng)
- NTKGT: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 2.9 Thông tư
16/2019/TT-BXD); NTKHTP = 1,48%
G GT = 6341.39 * 1.48% * 1 = 93.85 (triệu đồng)
Chi phí thiết kế san lấp mặt bằng được tính bằng 40% chi phí thiết kế
của công trình giao thông cấp IV (theo mục II.7 Thông tư
Trang 365 Chi phí khảo sát thiết kế
Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế:
GKSTK = 30% * 3176.25 = 952.875 (triệu đồng)
6 Chi phí thẩm tra thiết kế
GTTTK = NTTTK* GXD*k
Trong đó:
- GXD: chi phí xây dựng chưa kể thuế GXD = 252761.98
- NTTTK: Định mức chi phí thẩm tra thiết kế theo tỉ lệ %
Tra theo bảng 2.16 Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
- GXD: chi phí xây dựng chưa kể thuế GXD = 252761.98
- NTTDT: định mức chi phí thẩm tra dự toán tính theo tỷ lệ %
Tra theo bảng số 2.17: Định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
NTTDT = 0.1%
8 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu.
8.1 Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây
Trang 37 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây
- NTVTB: định mức chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu
cung cấp, lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ % Tra bảng 2.20 Thông tư
16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
NTVTB = 0.18%
- GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTB = 50598.6 (triệu đồng )
Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:
G TVTB = 0.18% * 50598.6 = 91.08 (triệu đồng)
Vậy chi phí tư vấn lập hồ sơ mời thầu:
G TVĐT = G TVXD + G TVTB = 187.044 + 91.08 = 278.124 (triệu đồng)
9 Chi phí giám sát thi công
9.1 Chi phí giám sát xây dựng:
GGSXD = NGSXD * GXD
Trong đó:
- NGSXD: định mức chi phí giám sát xây dựng tính theo tỷ lệ % Tra theo
bảng 2.21 Thông tư 16/TT-BXD ngày 26/12/2019
NGSXD = 1.477%
- GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 252761.98 (triệu đồng)
G GSXD = 1.477% * 252761.98 = 3733.29 (triệu đồng)
9.2 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:
GGSTB = NGSTB * GTB
Trong đó:
- NGSTB: định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ % Tra
theo bảng 2.22 Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 NGSTB = 0.594%
- GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 50598.6 (triệu đồng)
Trang 38 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT: GGSTB = 0.594% * 50598.6 = 300.56 (triệu đồng)
Vậy chi phí giám sát thi công:
1 Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 5078.263 0.0 5078.263
2 Chi phí lập dự án khả thi Theo ĐMTL 991.99 99.20 1091.189
3 Chi phí thẩm tra tính hiệu Theo ĐMTL 163.81 16.38 180.191 quả và khả thi của dự án
4 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 3176.25 317.625 3493.875
5 Chi phí khảo sát thiết kế 30% chi phí thiết 952.875 95.288 1048.1625
kế
6 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 262.872 26.287 289.159
7 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 252.762 25.276 278.038
8 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, Theo ĐMTL 278.124 27.812 305.936 đánh giá hồ sơ dự thầu
9 Chi phí giám sát thi công Theo ĐMTL 4033.85 403.385 4437.235
10 Chi phí kiểm định về sự phù 30% chi phí giám 1210.16 121.016 1331.176 hợp chất lượng công trình sát thi công
Trang 39Xác định các chi phí khác
Trang 40- Khối lượng và đơn giá.
- Căn cứ vào thông tư 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 Chi phí khác theo định mức:
1 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
T MDTDA = (G XD + G TB ) + (10%÷15%)*(G XD + G TB ) = (252761.98+
50598.6) + 12.5% (252761.98+50598.6) = 341280.65 (triệu đồng)
- Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán:
G PDQT = N PDQT * T TMĐTDA (Theo điều 20, Thông tư số 10/2020/TT-BTC ban hành ngày 20/02/2020)
- Thông tư 10/2020/TT-BTC ban hành ngày 20/02/2020); NPDQT = 0.171% Tổng mức đầu tư của dự án TMĐTDA= 341280.65 (triệu đồng)
G PDQT = 0.171% * 341280.65 = 583.59 (triệu đồng)
2 Chi phí kiểm toán quyết toán
GKT = NKT * TTMĐT
- NKT: Định mức chi phí kiểm toán quyết toán tính theo tỉ lệ (Tra điều 20,
Thông tư số 10/2020/TT-BTC ban hành ngày 20/02/2020); NKT=0.255%
- TMĐTDA: Tổng mức đầu tư của dự án; TMĐTDA= 341280.65 (triệu đồng)
toán quyết toán