Đề tài nghiên cứu khoa học ngành luật kinh tế một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản việt nam

Tình hình nghiên cứu đề tài: Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở không chỉ là mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng cơ quan lập pháp hay những người t

8 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM

Họ tên SV: Lê Hoàng Đức - 18DH380095

TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở THEO QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Họ tên SV: Lê Hoàng Đức

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM

KHOA LUẬT

Lê Hoàng Đức - 18DH380095 Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038

MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT

LỜI CAM ĐOAN

Nhóm tác giả xin cam đoan công trình của bản thân Các nội dung nghiên cứu trong quá trình làm bài đề tài đều trung thực, chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào Nếu có sự gian dối trong quá trình cũng như bài đề tài, nhóm xin chịu trách nhiệm trước hội đồng

Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022

Nhóm tác giả thực hiện

Lê Hoàng Đức Nguyễn Hoàng Đạt

LỜI CẢM ƠN

Đề tài nghiên cứu khoa học chuyên ngành Luật kinh tế với Đề tài “MỘT

SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN

THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” là kết quả của

quá trình cố gắng không ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp đỡ tận tình,

động viên khích lệ của thầy cô, bạn bè và người thân Qua đây, Nhóm tác giả xin

gửi lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ nhóm trong thời gian học

tập - nghiên cứu khoa học vừa qua

Nhóm tác giả xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu - Người đã trực tiếp

tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu, thông tin khoa học cần thiết cho

đề tài này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất

Xin cảm ơn lãnh đạo, ban giám hiện cùng toàn thể các thầy cô giáo Trường

Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật kinh tế đã tạo

điều kiện cho nhóm hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa học của mình

Cuối cùng, Nhóm tác giả xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

 Tính cấp thiết của đề tài 1

 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

 Mục đích nghiên cứu đề tài 6

 Phạm vi và nội dung của đề tài 6

 Phương pháp nghiên cứu đề tài 7

 Dự kiến kết quà nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu 8

 Kết cấu của đề tài 9

CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở 10

1.1 Xác định các vấn đề cần lưu ý khi xác lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở 11

1.1.1 Qui định của pháp luật Việt Nam 11

1.1.2 Căn cứ phát sinh hiệu lực .13

1.2 Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam 16

1.2.1 Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên 16

1.2.2 Nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở 27

1.2.3 Các loại thuế, phí có liên quan 29

1.3 Xác định tranh chấp, bất cập trong thực hiện hợp đồng 30

1.3.1 Một số dạng tranh chấp phổ biến 30

1.3.2 Một số bất cập tồn tại 30

1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện 30

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 31

CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 35

2.1 Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng 36

2.1.1 Qui định của pháp luật Việt Nam 36

2.1.2 Căn cứ phát sinh hiệu lực 37

2.1.3 Trình tự nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ 38

2.2 Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai 39

2.2.1 Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên 39

2.2.2 Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng 40

2.2.3 Các loại thuế, phí có liên quan 41

2.3 Tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng .42

2.3.1 Một số dạng tranh chấp phổ biến 42

2.3.2 Một số bất cập tồn tại 42

2.3.3 Kiến nghị hoàn thiện 42

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 43

KẾT LUẬN 45

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 47

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với vị thế là một nước đang phát triển nhanh và mạnh trên khu vực Đông Nam Á nhờ vào chủ trương kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Đảng và Nhà nước Nền kinh tế Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát triển ở các ngành công nghiệp siêu lợi nhuận Điển hình trong số đó là ngành công nghiệp kinh doanh bất động sản Đất đai và nhà ở đang là những tài sản có giá trị bậc nhất ở thị trường Việt Nam Chủ yếu là do tư tưởng “an cư lạc nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy nghĩ và lối sống của người dân Việt Nam từ ngàn đời nay Tuy nhiên, mức giá đất đai và nhà ở Việt Nam hiện nay là khá cao so với người lao động phổ thông Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” vẫn còn đó nên họ buộc phải chuyển sang phương án khác khả thi hơn Đó là thuê nhà để ở Ngoài việc đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở của những người lao động phổ thông, cho thuê nhà ở còn đáp ứng được nhu cầu mặt bằng kinh doanh của các ngành công nghiệp khác như kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ ăn uống… Hay đối với chính cho thuê nhà ở qua việc cho thuê lại vì mục đích lợi nhuận Những giao dịch dân sự

về cho thuê nhà ở trên thường được thể hiện qua hình thức phổ biến nhất là hợp đồng Chính vì tầm quan trọng được thể hiện như trên, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ở ổn định cho người dân thể hiện qua các chính sách xã hội và quyền hiến định có nhà ở hợp pháp của công dân thể hiện qua Hiến pháp 2013 Chỗ ở ổn định sẽ đảm bảo khả năng tài tạo sức lao động cũng như sự phát triển của thế hệ sau Đây là nguồn lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội cũng như phục vụ cho sự nghiệp phát triển và xây đựng đất nước Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở Một hình

thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam nhằm đáp ứng các nhu cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà đang vô cùng lớn và cần phải được đáp ứng.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài:

Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở không chỉ là mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng cơ quan lập pháp hay những người trực tiếp soạn thảo nhũng qui định pháp luật mà còn đề tài nóng bỏng được đề cập trong các môn học được giảng dạy trên giảng đường pháp luật thậm chí còn được bàn luận sôi nổi trong giới nghiên cứu pháp luật có thể kể đến những tài liệu, bài nghiên cứu có giá trị nghiên cứu sâu sắc và tính tham khảo cao như:

- Luận văn thạc sỹ luật học: “Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật kinh doanh bất động sản 2014” của tác giả Nguyễn Văn Túy thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thị Nga Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Học viện xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam nêu lên thực trạng pháp luật của các qui định về hợp đồng cho thuê nhà ở trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm một số vướng mắc, tranh chấp phát sinh trong thực tiễn trong quá trình thực hiện và ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở và 1 số giải pháp cũng như phương hướng hoàn thiện các qui định pháp luật

- Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh ” của tác giả Dương Thanh Hải thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS Trần Quang Huy Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Học viện xã hội thuộc Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đã làm bật lên bức tranh toàn cảnh về hợp

đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam từ nhu cầu và việc phát triển các dự án, tình hình và thực tiễn thực hiện cho tới các khó khăn và nguyên nhân phát sinh khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội Qua đó, đưa ra những yêu cầu, kiến nghị, phương hướng tổ chức – hoàn thiện và một số giải pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

- Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam – Qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam ” mã số 8380107 của tác giả Nguyễn Thị Phương Thảo thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS Lê Thị Phúc Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế có tính chất ứng dụng cao vừa nêu lên khái quát lý luận về hợp đồng cho thuê nhà

ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam cũng như các yếu tố tác động: chính trị, pháp lý, thể chế chính trị về chế độ sở hữu… Cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản tại tỉnh Quảng Nam Qua đó, đưa

ra giải pháp, định hướng hoàn thiện pháp luật cũng như rút gọn thủ tục, cải cách

bộ máy của tỉnh Quảng Nam nói riêng cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam nói riêng

- Luận văn thạc sỹ luật học: “ Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam ” của tác giả Nguyễn Thị Xuân, Khoa Luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội năm 2014 Bài luận tập trung nghiên cứu, phân tích và trình bày lý luận chung cũng như thủ tục, quy định thực tiễn về hợp đồng kinh doanh bất động sản nhằm chỉ ra những bất cập, hạn chế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

về hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào các quy định tại

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Về vấn đề ứng dụng thực tiễn xây dựng điều khoản của hợp đồng kinh doanh bất động sản dựa vào quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các nội dung cơ bản của hợp đồng kinh doanh bất động sản Nhóm Tác giả có đề cập nhưng chưa thực sự giải quyết dứt điểm vấn đề bằng cách phân tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí

có thể xảy ra cũng như phương pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro pháp lí

- Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai ” của tác giả Phạm Hoàng Anh, Khoa Luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội năm 2019 Tác giả tập trung trình bày chi tiết lí luận chung cũng như phân tích cụ thể tình hình thực tế nhằm cung cấp cho người đọc cái nhìn khái quát cũng như chỉ ra bất cập, hạn chế Từ đó, nêu kiến nghị hoàn thiện cũng như giải pháp thực tế chuẩn hoá khuôn khổ pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu còn có một số bài viết về hợp đồng cho thuê nhà ở như:

- Đề tài nghiên cứu khoa học: “Hợp đồng cho thuê nhà ở” của Nguyễn Thị Kim Chung, trường Đại học Sài Gòn năm 2018 Đề tài cung cấp lí luận khái quát

về hợp đồng cho thuê nhà ở như: khái niệm, đặc điểm pháp lí, chủ thể, hình thức,… Cung cấp cho người đọc cái nhìn học thuật khái quát cũng như thực trạng áp dụng hợp đồng cho thuê nhà ở tại Việt Nam về quyền và nghĩa vụ của các bên Qua đó, kiến nghị hoàn thiện các QPPL về quyền và nghĩa vụ nhằm mục đích hoàn thiện pháp luật và bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho thuê nhà ở

- Đề tài nghiên cứu khoa học: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê nhà ở” của Vĩ Thị Hồng Duyên, trường Đại học Luật Thành phố

Hồ Chí Minh năm 2017 Về mặt nội dung, đề tài cũng cấp cái nhìn học thuật tương tự như đề tài trên Tuy nhiên, sự khác biệt khiến tính thực tiễn của đề tài được nhóm tác giả đánh giá là cao hơn đề tài trên ở chỗ đề tài nêu lên từng trường hợp cụ thể trong thực tiễn VD: Chủ thể chia ra hai trường hợp sở hữu chung, sở hữu của nhà nước Bên cho thuê chia thành các trường hợp tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…

- Bài viết: “Những vấn đề pháp lí mà người cho thuê nhà phải biết” của Hoàng Triều đăng trên blog.rever.vn ngày 04/7/2020 Trong bài viết này, tác giả nêu lên và giải đáp những thắc mắc phổ biến của những người cho thuê nhà về vấn đề cho thuê nhà có phải đăng kí kinh doanh không? Có phải công chứng không? Phải nộp những loại phí gì? Thời hạn thuê cũng như có cần lập hợp đồng thuê? Điều này khiến bài viết có tính ứng dụng thực tiễn cao đối với các bên trong quan hệ cho thuê nhà ở

- Bài viết: “Cho thuê nhà ở – những vấn đề pháp lý cần lưu ý” tự đăng tải trên HILAW.VN ngày 18/3/2022 Bài viết này thì lại mang thiên hướng nghiên

về học thuật, dành cho những người có nhu cầu nghiên cứu đào sâu về lí luận xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở Tuy cũng có mang tính thực tiễn nhưng không cao bằng bài viết trước Bài viết chủ yếu xoay quanh vấn đề các lưu ý về nội dung, hình thức, trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung, chấm dứt hợp đồng…

Trong quá trình thu thập tài liệu phục vụ cho công trình nghiên cứu, nhóm tác giả nhận thấy hầu hết các bài viết chỉ tập trung phân tích những vấn đề lí luận xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở như: khái niệm, đặc điểm,… Chưa đi sâu

vào vấn đề ứng dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời sống Những lí luận về hợp đồng cho thuê nhà ở tất nhiên là rất cần thiết cho các bên để có được hiểu biết cơ bản về bản chất cũng như các quyền, lợi ích hợp pháp của mình trước khi bước vào quan hệ cho thuê nhà ở Bên cạnh đó, những vấn đề ứng dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời sống như: những nội dung cơ bản cần lưu ý, những quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên cũng như hậu quả pháp lí có thể xảy ra trong thực tiễn khi không quy định chi tiết trong hợp đồng hoặc do một trong các bên không thực hiện, trì hoãn thực hiện… cũng rất cần được lưu tâm Tuy nhiên, số lượng và quy mô nghiên cứu sâu sắc về vấn đề này là còn hạn chế.

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở Một hình thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam Nhu cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở là vô cùng lớn và cần phải được đáp ứng

4 Phạm vi và nội dung của đề tài

Phạm vi không gian: Theo như tên của đề tài, đề chỉ chủ yếu nghiên cứu

về các nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở trong lãnh thổ và được điều chỉnh bởi pháp luật Việt Nam

Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu chỉ sử dụng quy định pháp luật hiện hành thuộc các VBQPPL có liên quan trực tiếp đến đề tài như: BLDS 2015, Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,

bổ sung 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn hiệu lực của ba VBQPPL trên để phục vụ cho nghiên cứu

Phạm vi nội dung: Do đề tài bao quát rất nhiều vấn đề mà nguồn lực của nhóm tác giả là hữu hạn Có những vấn đề đã được các tác giả đi trước giải quyết

và đã được đề cập trong tình hình nghiên cứu của đề tài Vì những lẽ trên, nghiên cứu này chỉ tập trung xoay quanh hai vấn đề chính Đó là hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai

5 Phương pháp nghiên cứu

Công trình nghiên cứu khoá luận dựa trên quy định của pháp luật hiện hành cũng như tình hình thực tế được đúc kết qua tổng hợp bản án, tài liệu tham khảo về hợp đồng cho thuê nhà ở

Kết cấu của khoá luận được chia làm hai chương tương ứng với hai nội dung chính của đề tài là hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, từng chương sẽ làm rõ những vấn đề cần lưu ý khi xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cũng như chỉ ra những tranh chấp, bất cập còn tồn đọng và đưa ra kiến nghị giải quyết vấn đề Vì lẽ trên, nhóm tác giả sẽ kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ thể:

Tại Mục 1.1 và 2.1, để chỉ ra những vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai Khoá luận đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp tổng hợp

và phương pháp phân tích nhằm làm rõ qui định của pháp luật Việt Nam về hai loại hợp đồng nêu trên cũng như căn cứ, điều kiện về chủ thể, hình thức,… để chúng trở nên có hiệu lực pháp luật

Tại Mục 1.2 và 2.2, nhóm tác giả sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên trong hợp đồng, phương pháp phân tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như phương pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro pháp lí Và

cuối cùng là phương pháp liệt kê xác định các nội dung cơ bản cần có và các loại thuế, phí có liên quan Tất cả kết quả sử dụng phương pháp nghiên cứu trên được dùng làm cơ sở soạn thảo điều khoản phục vụ cho quá trình xây dựng hợp đồng.

Tại Mục 1.3 và 2.3, khoá luận sử dụng phương pháp tổng hợp, phương pháp bình luận án cũng như phân tích án, quy định pháp luật nhằm chỉ ra những tranh chấp phổ biến cũng như những bất cập còn tồn tại trong quá trình thực hiện hợp đồng Từ đó, xây dựng kiến nghị hoàn thiện

6 Dự kiến kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu

Đề tài sẽ là tư liệu có giá trị về mặt chuyên môn và thực tiễn cho những cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở cũng như những người quan tâm

và có nhu cầu nghiên cứu về hợp đồng cho thuê nhà ở loại hình cho thuê khoán

và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai Trong công trình nghiên cứu nhóm tác giả sẽ phân tích quy định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực, quyền và nghĩa

vụ của các bên cũng như những tranh chấp, bất cập tồn tại và phổ biến từ thực tiễn áp dụng pháp luật thể hiện trong những bản án tại Toà án Từ đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật tạo giá trị tham khảo trong quá trình thực thi pháp luật góp phần hoàn thiện việc xây dựng các quy định pháp luật trong tương lai

7 Kết cấu đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của khoá luận gồm hai chương như sau:

CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở

CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở

Quan hệ cho thuê khoán nhà ở không phải là một quan hệ xã hội mới xuất hiện Quan hệ xã hội này từ lâu đã phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam và đã được các nhà làm luật dự đoán trước về mẫu hợp đồng chuyên dụng đặc thù cho quan hệ xã hội phổ biến thông qua chế định chung ở Chương XVI: Một số hợp đồng thông dụng, Mục 5: Hợp đồng thuê tài sản, Tiểu mục 2: Hợp đồng cho thuê khoán tài sản Bình luận dưới góc độ pháp luật, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở chưa được quy định một cách cụ thể và chi tiết trong

hệ thống pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, ta có thể suy ra quy định về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ việc kết hợp một số quy định pháp luật lại với nhau.Trên thực tế, hợp đồng cho thuê khoán thường xuyên được áp dụng, kí kết giữa các bên như một kết quả của sự phổ biến của quan hệ cho thuê khoán nhà ở trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam Theo đó, nhu cầu xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cho thuê khoán là rất lớn và tất nhiên không thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và những bất cập tồn tại trong các QPPL

về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở bắt đầu xuất hiện Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở để hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho thuê khoán nhà ở đang là vấn đề cần phải được lưu tâm

Bên cạnh những vấn đề thực tiễn, vấn đề về lí luận chung xoay hợp đồng cho thuê khoán nhà ở như: qui định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực … Cũng

là rất cần thiết cho các bên để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình cũng như tránh các trường hợp hiểu sai, hiểu không đúng dẫn đến việc không thực hiện đúng và đủ những gì cần làm trong quá trình thực hiện hợp đồng cho

thuê khoán nhà ở cũng như vướng vào những tình huống, rủi ro pháp lí do hợp đồng kí kết giữa các bên chưa đủ chặt chẽ.

1.1 Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở

1.1.1 Qui định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở

Theo pháp luật Việt Nam, chưa có qui định cụ thể về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở Tuy nhiên, ta có thể tổng hợp các qui định pháp luật về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ các chuyên ngành luật khác nhau Cụ thể như sau:

Đầu tiên, vì bản chất tất cả mọi hợp đồng đều là 1 loại giao dịch dân sự và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng không ngoại lệ Ta sẽ bắt đầu giải quyết quy định chung của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ BLDS 2015 ( luật mẹ của tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng hay còn gọi là giao dịch dân sự ) Ta có quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 483 BLDS 2015: “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê”, quy định về lợi tức tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2015: “Lợi tức là khoản lợi thu được

từ việc khai thác tài sản” và quy định về tài sản, bất động sản tại Khoản 2 Điều

105 và Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015: “Tài sản bao gồm bất động sản

và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” và “Bất động sản bao gồm: b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;” Từ các quy định trên, ta có thể kết luận hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản vì các lẽ sau: Thứ nhất, nhà ở là bất động sản (1 loại tài sản) Thứ hai, tiền thuê nhà của bên thứ 3

thuê lại nhà ở là đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán chính là lợi tức thu được từ việc khai thác quyền sử dụng của nhà ở thông qua hợp đồng thuê khoán của bên thuê khoán Thứ 3, sau khi nhận tiền thuê nhà từ bên thứ 3 (hay còn gọi

là bên thuê lại nhà ở), bên thuê khoán vẫn có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo hợp đồng thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán

Tiếp theo đối với Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, ta có quy định

về nhà ở theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Tuy nhiên, nhà ở lại chia làm 5 loại chính là nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tài định cư và nhà ở xã hội theo các Khoản 2,4,5,6,7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Vì bản chất của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là hợp đồng thương mại cho thuê lại nhà ở nhằm mục đích sinh lời Cho nên, đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở

là nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020

Cuối cùng là đối với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung

2020 Như đã phân tích ở trên, nhà ở là bất động sản và căn cứ vào BLDS 2015 hợp đồng thuê khoán là 1 dạng của hợp đồng thuê Như vậy, căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020: “1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản: b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;” và Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,

bổ sung 2020: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;

dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” Kết hợp hai qui định trên, ta có thể kết luận hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời.

Từ những quy định và phân tích trên, ta rút ra được qui định tổng quát về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở theo pháp luật Việt Nam như sau: “Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản cũng như hợp đồng kinh doanh bất động sản với mục đích chủ yếu là sinh lời trong đó hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao đối tượng hợp đồng là nhà ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và cho bên thứ 3 ( hay còn gọi lại bên thuê lại ) thuê lại nhà ở Tuy nhiên, bên thuê khoán vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán Chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền thuê khoán chính là lợi ích mà bên thuê khoán được hưởng”

1.1.2 Căn cứ phát sinh hiệu lực của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở:

Do bản chất của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là 1 dạng của giao dịch dân sự như đã phân tích ở trên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng phải có các điều kiện có hiệu lực cơ bản của một giao dịch dân sự qui định tại Điều 117 BLDS 2015 như sau:

“ 1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân

sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo đó, để hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có hiệu lực Về chủ thể, các bên tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự ví dụ như quyền tham gia quan hệ cho thuê khoán nhà ở và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này, quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà ở , năng lực hành vi dân sự đầy đủ vì hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là giao dịch dân sự có liên quan đến bất động sản, vậy có thể hiểu các chủ thể tham gia phải là người thành niên tức từ đủ 18 tuổi và có nhận thức đầy đủ theo Khoản 2 Điều 20 BLDS 2015 Ngoài ra, các chủ thể tham gia phải hoàn toàn tự nguyện tham gia hợp đồng cho thuê khoán nhà ở mà không

bị cưỡng ép, đe dọa, lừa dối… Về mục đích và nội dung, không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Luật ở đây không chỉ riêng BLDS

2015 mà cả chỉ chung tất cả các luật có liên quan như: BLDS 2015, Luật nhà ở

2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014… Về hình thức, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có đối tượng hợp đồng đặc biệt là nhà ở thì áp dụng qui định về hình thức của luật chuyên ngành là Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 cụ thể qui định tại Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020

Về hình thức của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở qui định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:

“ 2 Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”

Đối với hợp đồng cho thuê khoán nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng Tuy nhiên, vẫn có thể yêu cầu công chứng, chứng thực khi các bên có nhu cầu Hợp đồng cho thê khoán nhà ở có hiệu lực từ khi kí kết hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, do đối tượng của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là nhà ở thương mại như đã phân tích Để hợp đồng cho thuê khoán nhà ở có hiệu lực, đối tượng của hợp đồng ( nhà ở ) cũng phải đáp ứng điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh qui định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:

“ 1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”

1.2 Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam:

1.2.1 Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên:

Vì hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng là 1 dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp đồng cho thuê Cho nên các qui định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ căn cứ vào qui định của luật chuyên ngành là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Hợp

đồng cho thuê khoán và hợp đồng cho thuê lại đều là hợp đồng song vụ Tức là quyền của bên này là nghĩa vụ bên kia và ngược lại Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của hợp đồng này, ta có thể hiểu hợp đồng cho thuê khoán là hợp đồng chính còn hợp đồng cho thuê lại là hợp đồng phụ theo Khoản 3,4 Điều 402 BLDS 2015 Vì vậy, sẽ có 1 số quyền, nghĩa vụ của trùng nhau giữa các bên:

Theo quy định tại Điều 26,29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,

bổ sung 2020, bên cho thuê khoán/bên thuê khoán có các quyền tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê khoán/thuê lại như sau như sau:

Quyền yêu cầu bên thuê khoán, bên thuê lại nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng Đây là quyền của bên cho thuê khoán, bên thuê khoán để đảm bảo lợi ích cho bản thân và hạn chế tranh chấp xảy ra Thực tế, có rất nhiều trường hợp kí kết hợp đồng thuê và trì trệ nhận nhà Sau đó, lại lấy dí do là không sử dụng nhà trong thời gian chậm trễ và bên cho thuê cũng không có yêu cầu nhận nhà Nên không đồng ý thanh toán tiền nhà trong khoảng thời gian chậm trễ Nếu không sử dụng quyền yêu cầu này, với vị thế bên cho thuê khoán có thể bị mất khoản lợi tức ( tiền thuê nhà ) do tài sản của mình mang lại ( nhà ở ) Với vị thế bên thuê khoán cho bên thứ 3 thuê lại, có thể vừa bị thiệt hại khoản tiền nhà phải đóng hằng tháng cho bên cho thuê khoán cũng như khoản lợi ích chênh lệch giữa tiền thuê khoán và tiền thuê lại của bên thuê lại Tuy nhiên, rủi ro này thiên về mặt tranh chấp giữa các bên nhiều hơn là mặt tài chính Bởi lẽ, bên cho thuê khoán và bên thuê khoán khi kí kết hợp đồng đều có nắm giữ số tiền cọc của bên thuê khoán, bên thuê lại Giả sử trường hợp trên có xảy ra, bên cho thuê khoán/ bên thuê khoán hoàn toàn có thể khấu trừ số tiền thuê trong khoảng thời gian chậm trễ vào tiền cọc hoặc có thể từ chối trả lại tiền cọc do bên thuê khoán/ bên thứ 3 vi phạm nghĩa vụ được nêu trong hợp

đồng Cách xử lí này hoàn toàn đúng pháp luật tuy nhiên rất dễ dẫn đến tranh chấp giữa các bên dẫn đến khởi kiện tại Tòa án, trọng tài thương mại… Tùy thuộc theo hợp đồng của các bên.

Quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng Quyền này tương ứng với nghĩa vụ thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê khoán/thuê khoán cũng như nghĩa vụ cơ bản của bên thuê khoán/ thuê lại vì việc đảm bảo thực hiện các quyền, nghĩa vụ này có tính chất quyết định đến việc đạt được mục đích của hợp đồng nên đây là quyền/ nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng Theo như bản chất hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, mục đích cơ bản của bên cho thuê khoán/ thuê khoán là lợi ích mang lại từ tiền thuê/chênh lệch tiền thuê Nếu bên thuê khoán/thuê lại không thanh toán tiền thuê thì mục đích cơ bản trên sẽ không đạt được Vì việc đảm bảo thực hiện các quyền, nghĩa vụ này có tính chất quyết định đến việc đạt được mục đích của hợp đồng nên đây là quyền/ nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng

Quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với nghĩa vụ bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng Về phần bảo quản, trong hợp đồng cho thuê lại giữa bên thuê khoán và bên cho thuê lại, nghĩa vụ này thuộc về bên thuê khoán Tuy nhiên, bên thuê khoán cũng chỉ là bên thuê chứ không phải chủ sở hữu nhà ở và trong hợp đồng cho thuê khoán giữa bên thuê khoán và bên cho thuê khoán cũng qui định rõ đây là nghĩa vụ của bên cho thuê khoán Mặc dù, căn cứ theo hợp đồng cho thuê khoán

và Khoản 3 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020,

nghĩa vụ này hiển nhiên thuộc về bên cho thuê khoán Tuy nhiên, khi thương lượng hợp đồng giữa các bên, bên cho thuê khoán hoàn toàn có thể thương lượng nghĩa vụ này sẽ được chuyển giao cho bên thuê khoán/thuê lại Và căn cứ vào điều này phát sinh quyền yêu cầu Và tất nhiên do đây là hợp đồng song vụ, phát sinh quyền của 1 bên đồng nghĩa với phát sinh nghĩa vụ đối với bên còn lại Về phần sử dụng nhà ở tức mục đích thuê, đặc biệt đối với hợp đồng cho thuê khoán nhà ở vì bản chất hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là bên cho thuê khoán giao nhà

ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và cho bên thứ 3 ( hay còn gọi lại bên thuê lại ) thuê lại nhà ở nhằm hưởng phần lợi ích chênh lệch Cho nên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở sẽ có mục đích sử dụng là cho thuê lại đặc biệt khác với các hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường hay chính hợp đồng cho thuê lại giữa bên thuê khoán với bên thuê lại có mục đích sử dụng là để ở, kinh doanh…

Quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng

do lỗi của bên thuê gây ra Đây là quyền để đảm bảo quyền lợi của bên cho thuê khoán nhằm duy trì sự ổn định trong sử dụng, khai thác của nhà ở hạn chế tối đa các rủi ro hư hại về nhà ở mà không phải do lỗi của bên cho thuê khoán hay hao mòn tự nhiên Tương ứng với nghĩa vụsửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra và nghĩa vụbồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây

ra của bên thuê khoán/thuê lại Đối với bên thuê khoán đây là quyền/nghĩa vụ để hạn chế rủi ro bị bên cho thuê khoán yêu cầu bồi thường thiệt hại của nhà ở do lỗi của bên thuê lại Trong trường hợp bên thuê lại có làm thiệt hại tới nhà ở, bên thuê khoán có thể yêu cầu bên thuê lại bồi thường thiệt hại này Sau đó, chuyển giao khoản bồi thường này cho bên cho thuê khoán Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp bên thuê lại gây ra thiệt hại nhưng không bồi thường và cắt

đứt liên lạc Bên thuê khoán cũng tương tự cũng tương tự như vậy hoặc từ chối bồi thường do không phải lỗi của mình Trong các trường hợp này, đa số bên cho thuê khoán phải gánh chịu khoản thiệt hại này có thể do trình tự giải quyết tranh chấp quá lâu của Tòa án hoặc bên thuê khoán từ chối thanh toán… Vì vậy, để hạn chế tối đa rủi ro này, trong các hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, bên cho thuê khoán/thuê khoán thường yêu cầu 1 khoản tiền cọc khá lớn tương ứng với nó là 1 hợp đồng thuê dài hạn theo qui tắc 1 năm hợp đồng thuê tương ứng với 1 tháng tiền cọc trên thị trường Khoản tiền này có thể đảm bảo cho bên cho thuê khoán chi phí để khắc phục thiệt hại trong các trường hợp như trên.

Quyền cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê Đây là 1 quyền khá đặc biệt của bên cho thuê khoán do quyền này liên quan đến quyền định đoạt tài sản cụ thể ở đây là nhà ở cho thuê khoán chứ không gắn liền với nghĩa vụ của các bên còn lại mà trái lại gắn liền với quyền của các bên còn lại Bởi lẽ, cải tạo nâng cấp mặc dù là quyền định đoạt tài sản của bên cho thuê khoán tuy nhiên việc cải tạo, nâng cấp trong thời gian thuê rất có khả năng làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng của bên thuê khoán/thuê lại Vì vậy, bên thuê khoán/thuê lại hoàn toàn có quyền không đồng ý để bên cho thuê khoán sử dụng quyền này Nói cách khác, việc cải tạo nâng cấp trong thời gian thuê cần phải đảm bảo không gây thiệt hại và được sự đồng ý của bên thuê khoán/thuê lại thì mới có thể tiến hành

Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản

1 Điều 30 của Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

“a) Thanh toán tiền thuê nhà chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê.

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê

c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà

d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng

Quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại giao lại nhà khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng Tương ứng với nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê khoán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê khoán

Khi hợp đồng cho thuê khoán hết hạn và các bên không có nhu cầu tiếp tục hợp đồng Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại bàn giao lại nhà cho thuê theo hợp đồng cho thuê khoán Trường hợp hợp đồng cho thuê khoán không xác định thhời điểm đáo hạn hợp đồng, bên cho thuê khoán có nghĩa vụ phải thông báo trước cho bên thuê khoán/thuê lại 06 tháng trước khi tiến hành lấy lại nhà.

Các quyền khác của bên cho thuê khoán/thuê khoán tương ứng với các nghĩa vụ tượng đương được thỏa thuận trong hợp đồng của bên thuê khoán/thuê lại do bản chất hợp đồng cho thuê khoán là hợp đồng song vụ Đây là điều khoản

mở của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 nhằm tôn trọng, khuyến khích sự tự do thỏa thuận của các bên trên cơ sở tôn trộng quyền lợi ích hợp pháp của các bên và không trái quy định pháp luật thể hiện nguyên tắc ở Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là cũng là 1 dạng của giao dịch dân sự nên điều khoản trên cũng thể hiện nguyên tắc cơ bản nhất của BLDS 2015 là nguyên tắc

tự do – thỏa thuận theo Khoản 2 Điều 3 BLDS 2015

Theo qui định tại Điều 27,28 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi,

bổ sung 2020, bên thuê khoán/bên thuê lại có các quyền tương ứng với nghĩa vụ của bên cho thuê khoán/thuê khoán như sau như sau:

Quyền yêu cầu bên cho thuê khoán giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng Nếu như bên cho thuê khoán/thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê khoán/thuê lại nhận nhà theo hợp đồng thì bên thuê khoán/thuê lại cũng có quyền yêu cầu bên cho thuê khoán/thuê khoán giao nhà theo hợp đồng Điều này thể hiện nguyên tắc tự do – bình đẳng về quyền lợi, nghĩa vụ cũng như địa vị pháp lí cả trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 lẫn

BLDS 2015 Quyền này tương ứng với nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà theo đúng công năng, thiết kế Đối với bên thuê khoán, mục đích thuê khoán nhà ở để cho thuê lại kiếm lời Nếu bên cho thuê khoán không giao nhà, có nguy cơ sẽ mất đi khoản lợi nhuận có thể thu được từ việc cho thuê lại Hoặc bị bên thuê lại yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh do không thể giao nhà theo hạn trong hợp đồng đã kí kết giữa 2 bên,…Còn đối với bên thuê lại, bất kể mục đích thuê lại là để ở, để kinh doanh… Đều không thể đạt được nếu bên cho thuê khoán/thuê khoán không bàn giao đối tượng hợp đồng ( nhà ở ) Ngoài ra, còn có thể dẫn tới các thiệt hại khác về vật chất – tinh thần như: mất doanh thu kinh doanh trong những ngày chưa được bàn giao, không có chỗ để ở…

Quyền yêu cầu bên cho thuê khoán/thuê khoán cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở Đây là quyền của bên thuê khoán/thuê lại để đảm bảo thực hiện mục đích sử dụng của nhà ở và không bị thiệt hại Đối với bên thuê khoán, việc nắm được thông tin về nhà ở ( đối tượng hợp đồng ) là rất cần thiết Điều này cho phép bên cho thuê khoán dễ dàng đăng tải thông tin nhằm tìm kiếm, khoang vùng đối tượng khách hàng tiềm năng trở thành bên cho thuê lại và thu

về lợi nhuận khi thỏa thuận của các bên được xác lập Đối với bên cho thuê lại, tương tự như bên thuê khoán Việc nắm đầy đủ thông tin về nhà ở cho phép bên cho thuê lại dễ dàng tính toán quy mô kinh doanh, cách bố trí vận hành kinh doanh ( hàng quán, đại lý, kho bãi… ) Ngoài ra, gắn liền với quyền này là nghĩa

vụ phải cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở của bên cho thuê khoán

để tránh việc gây thiệt hại cho bên thuê lại VD: nhà ở đang tranh chấp, bị kê biên thi hành án, bị trưng dụng thu hồi nợ…

Quyền được đổi nhà đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê khoán/thuê khoán đồng ý bằng văn bản Đây là quyền của bên thuê khoán/thuê lại Thể hiện nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận giữa các bên Tuy là quyền trong hợp đồng song vụ nhưng lại gắn liền quyền chứ không phải nghĩa vụ của bên cho thuê khoán/thuê khoán Cụ thể ở đây là quyền chấp thuận để bên thuê khoán/thuê lại sử dụng quyền này Với vị thế bên thuê khoán cần sự chấp thuận của bên cho thuê khoán Còn với bên thuê lại là sự chấp thuận của bên thuê khoán.

Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản Đây là đặc trưng của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở Trong các hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường, quyền cho thuê lại tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên Bên thuê chỉ có thể được cho thuê lại 1 phần hoặc toàn bộ diện tích khi có sự chấp thuận bằng văn bản của bên cho thuê Riêng với hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, có mục đích sử dụng là cho thuê lại ngay từ đầu Quyền này lập tức phát sinh ngay thời điểm kí kết hợp đồng cho thuê khoán Thông thường, quyền này thuộc về bên thuê khoán Bên thuê lại cũng có thể có quyền này trong 1 số trường hợp tùy thuộc vào hợp đồng cho thuê lại của bên thuê khoán và bên thuê lại Nếu hợp đồng cho thuê lại cũng lại là 1 hợp đồng cho thuê khoán khác thì quyền này sẽ tiếp tục phát sinh với bên thuê lại

Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu Quyền và chế tài nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp bên thuê khoán/thuê lại Trên thực tế, trong rất nhiều trường hợp đang trong thời hạn thực hiện hợp đồng thuê, bên cho thuê chuyển nhượng, tặng cho đối tượng hợp đồng ( nhà ở ) cho 1 bên khác Lúc này, chủ sở hữu đối tượng hợp đồng (

nhà ở ) đã là 1 bên khác Những thỏa thuận trước dăy giữa bên thuê khoán/thuê lại với bên cho thuê khoán trước đây hoàn toàn không có liên quan hay ràng buộc gì đối với chủ sở hữu mới Trong trường hợp mục đích sử dụng dù là cho thuê lại, kinh doanh… Việc thay đổi bên cho thuê phát sinh rất nhiều rắc rối như

là phải kí kết, thỏa thuận lại hợp đồng…Trong trường hợp không thể đạt được thỏa thuận hay chủ sở hữu mới có nhu cầu khác với nhà ở, bên thuê khoán/thuê lại buộc phải bàn giao nhà ở và có thể gây thiệt hại nặng nề cho hoạt động kinh doanh của bên thuê khoán/thuê lại Để tránh trường hợp tranh chấp phát sinh và quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê khoán/thuê lại bị tổn hại Nhà làm luật đã thêm quyền này cho bên thuê nói chung và bên thuê khoán/thuê lại nói riêng nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp cho bên thuê

Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà trong trường hợp nhà bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra Không phải lỗi của bên thuê tức là bao gồm

cả lỗi bên cho thuê, sửa chữa định kìvà hao mòn tự nhiên Quyền này tương ứng nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê Và nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận của bên cho thuê khoán Quyền này của bên thuê khoán/thuê lại nhằm đảm bảo sử dụng nhà ở ổn định, lâu dài phục vụ cho mục đích thuê: cho thuê lại, kinh doanh…

Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra Thiệt hại nói chung tức là bao gồm tất cả các loại thiệt hại mà được chứng minh

cụ thể do bên cho thuê khoán gây ra.VD: Thiệt hại do bên cho thuê chậm trễ bàn giao nhà ở, thiệt hại do bên cho thuê khoán không thực hiện sửa chữa, bảo trì định kì hoặc theo thỏa thuận, cung cấp thông tin sai sự thật…

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều

30 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

“a) Không sửa chữa nhà khi nhà không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;

b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;

c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.”

Bên thuê khoán/thuê lại chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê khoán trong 1 số trường hợp nhất định Cụ thể bên cho thuê khoán/thuê khoán vi phạm nghĩa vụ tại Khoản 2,3 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 sửa đổi, bổ sung 2020 hoặc tăng giá thuê nhà đối với nhà thuê khoán bất hợp lí, quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba Thì lúc này bên thuê khoán/thuê lại được đơn phương chấm dứt hợp đồng và việc đơn phương này là hoàn toàn hợp pháp Đồng nghĩa với việc bên cho thuê khoán/thuê khoán buộc phải hoàn trả lại số tiền cọc và phải bồi thường bất cứ thiệt hại nào cho bên thuê khoán/thuê lại mà việc đơn phương chấm dứt gây ra theo Khoản 5 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020

Các quyền khác trong hợp đồng tương ứng với các nghĩa vụ tương đương được thỏa thuận trong hợp đồng tương tự như các quyền khác của bên cho thuê khoán/thuê khoán Thể hiện các nguyên tắc cơ bản về tự do, thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê khoán nhà ở

1.2.2 Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở:

Theo pháp luật hiện hành của Việt Nam, nội dung của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở nói riêng và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung Được qui định tại 2 VBQPPL là: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung

2 Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm

có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47

và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung

2020 Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.”

Hợp đồng cho thuê khoán nhà ở phải có các nội dung chính theo quy định tại Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:

“ 1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Các thông tin về bất động sản;

3 Giá cho thuê;

4 Phương thức và thời hạn thanh toán;

5 Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

6 Bảo hành;

7 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

9 Phạt vi phạm hợp đồng;

10.Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;11.Giải quyết tranh chấp;

12.Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.”

Ngoài những điều khoản được nêu ở 2 VBQPPL trên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở phải lưu ý 1 vài nội dung sau:

Thứ nhất, thời hạn thuê Cũng như hợp đồng thuê khoán tài sản, hợp đồng thuê khoán nhà ở là bên cho thuê khoán giao nhà cho bên thuê khoán sử dụng nhà vào mục đích cho thuê lại trong một thời gian nhất định gọi là thời hạn thuê nhà Khi hết thời hạn này mà các bên không tiếp tục kí kết thì hợp đồng mặc nhiên chấm dứt Thông thường, thời hạn thuê sẽ là 03-05 năm tùy theo thỏa thuận của các bên Trên thực tế, các bên thường sử dụng thời hạn thuê để xác định số tiền cọc theo nguyên tắc thuê 1 năm thì cọc 1 tháng So sánh với các quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 về thời hạn thuê nhà ở cho phép, khuyến khích sự thỏa thuận của các bên Thông lệ trên là hoàn toàn được cho phép Trên thực tế các bên thỏa thuận khi hết hạn hợp đồng

sẽ tiếp tục kí kết và thực hiện theo như hợp đồng cũ hoặc có 1 số sự thay đổi nhỏ

về giá thuê, phạt vi phạm,… Tuy nhiên, hầu như các bên không ký lại hợp đồng

và tiếp tục thực hiện dựa trên hợp đồng cũ Điều này có thể đem lại rủi ro khi phát sinh tranh chấp Các bên sẽ không thể sử dụng hợp đồng cũ đã hết hạn làm căn cứ pháp lí để yêu cầu Tòa án, Trong tài can thiệp

Thứ hai, trượt giá thuê hằng năm Vì pháp luật hiện hành chưa có qui định

cụ thể và những vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà thường là do các bên thỏa thuận chứ không có 1 khuôn mẫu nhất định nào Cho nên câu hỏi giá thuê

nhà nên tăng bao nhiêu sau bao lâu đang là câu hỏi phổ biến của rất nhiều bên cho thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà nói chung và hợp đồng thuê khoán nhà nói riêng Thông thường, đa số mọi người vẫn hay đơn giản nghĩ rằng giá thuê nhà (hay giá cả nói chung) sẽ “tất nhiên” tăng theo thời gian do lạm phát, trượt giá

Ví dụ như, nếu năm 2012 giá một tô phở là 30.000 đồng, thì có thể qua năm

2013 giá sẽ là 32.000 đồng Tăng khoảng 10% Theo lẽ đó, các bên thường áp dụng mức trượt giá 5-15%/năm vào các hợp đồng cho thuê nhà Và tất nhiên, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng không phải ngoại lệ

1.2.3 Các loại thuế, phí có liên quan

Tuy có ba bên trong hợp đồng cho thuê khoán nhà ở nhưng chỉ có bên cho thuê khoán, bên thuê khoán có nghĩa vụ nộp lệ phí môn bài, thuế GTGT , thuế TNCN (hoặc thuế TNDN) Cụ thể như sau:

Đối với thuế TNCN (hoặc thuế TNDN):

- Trong trường hợp bên cho thuê khoán, bên thuê khoán là cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ tiền thuê khoán, khoản lợi ích đến từ chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền thuê khoán thuộc thu nhập chịu thuế TNCN căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2009 sửa đổi, bổ sung 2012 thì bên cho thuê khoán, bên thuê khoán có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN Căn cứ Điểm

b Khoản 3 Điều 10 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2009 sửa đổi, bổ sung 2012, mức thuế suất cho bên cho thuê khoán, bên thuê khoán trong trường hợp này sẽ

là 5% Tuy nhiên, theo Khoản 3 Điều 8 Thông tư 40/2021/TT-BTC cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ dưới 100 triệu/năm hoặc 8,4 triệu/tháng thì rơi vào đối tượng không phải nộp thuế TNCN theo hướng dẫn của Điểm c Điều 9 Thông tư Trong trường hợp này, cá nhân, hộ kinh doanh không phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân Ngoài ra, trên thực tế cũng có trường hợp các bên thoả thuận

trong hợp đồng cho thuê khoán, bên thuê khoán hoặc bên thuê lại có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thay cho bên cho thuê khoán, bên thuê khoán trong trường hợp bên cho thuê khoán, bên thuê khoán có thu nhập cao hơn mức miễn trừ nêu trên Phương pháp tính thuế trong trường hợp trên cũng được qui định cụ thể tại Điều

8 Thông tư 40/2021/TT-BTC

- Đối với trường hợp bên cho thuê khoán, bên thuê khoán là doanh nghiệp,

tổ chức, thu nhập từ tiền thuê khoán, khoản lợi ích đến từ chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền thuê khoán là thu nhập chịu thuế TNDN căn cứ Khoản 2 Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2009 sửa đổi, bổ sung 2013 Thuế suất phụ thuộc vào tổng doanh thu của doanh nghiệp theo Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2009 sửa đổi, bổ sung 2013

Đối với thuế giá trị gia tăng:

- Tương tự như thuế thu nhập cá nhân, căn cứ Khoản 3 Điều 8 Thông tư 40/2021/TT-BTC cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ dưới 100 triệu/năm hoặc 8,4 triệu/tháng thì rơi vào đối tượng không phải nộp thuế GTGT dù căn cứ theo Khoản 3 Điều 8 và Điều 3 Luật Thuế giá trị gia tăng 2009 sửa đổi, bổ sung

2013 hoạt động cho thuê khoán nhà ở cũng rơi vào đối tượng chịu thuế GTGT với mức thuế suất 10% Và trường hợp kê khai hộ cũng tương tự thuế TNCN

- Nhưng riêng đối với tổ chức, doanh nghiệp, bất kể thu nhập chịu thuế GTGT thu được từ hoạt động cho thuê khoán nhà ở là bao nhiêu thì đều phải chịu thuế GTGT với mức thuế suất là 10% căn cứ Khoản 3 Điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng 2009 sửa đổi, bổ sung 2013

Đối với lệ phí môn bài:

- Đối với cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập từ trên 100 triệu/năm hoặc 8,4 triệu/tháng được miễn lệ phí môn bài căn cứ Khoản 1 Điều 3 Nghị định 139/2016/NĐ-CP.

- Đối với cá nhân, hộ kinh doanh có thu nhập trên mức nêu trên thì mức lệ phí môn bài sẽ phụ thuộc vào doanh thu Mức lệ phí cụ thể được qui định chi tiết

ở Khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP

- Đối với tổ chức, doanh nghiệp mức lệ phí môn bài sẽ phụ thuộc vào quy

mô vốn điều lệ, vốn đầu tư hoặc chức năng của nhà ở Mức cụ thể được qui định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP

1.3 Xác định tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng:

1.3.1 Một số dạng tranh chấp phổ biến

Thông qua 1 số bản án được khảo sát1, chọn lọc cho thấy một số dạng tranh chấp điển hình trong hợp đồng cho thuê trong kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở nói riêng như sau:

i Dạng tranh chấp không bàn giao, trả lại nhà ở đã thuê và không thanh toán tiền thuê nhà ở theo hợp đồng cho thuê khoán nhà ở

ii Dạng tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán phát sinh từ hợp đồng cho thuê khoán nhà ở

iii Dạng tranh chấp về chấm dứt hợp đồng cho thuê khoán nhà ở

iv Dạng tranh chấp về đình chỉ thực hiện hợp đồng cho thuê khoán nhà

ở và xử lý biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

Thứ hai, về vấn đề trượt giá hằng năm phụ thuộc quá nhiều vào sự thỏa thuận cũng như ý chí của các bên dẫn đến tình trạng bất hợp lí cao hơn mức thường được áp dụng làm quy chuẩn cho trượt giá là lạm phát hằng năm thậm chí có một

số trường hợp mức trượt giá hằng năm cao hơn lãi suất cho phép của BLDS.Thứ ba, về quy tình tố tụng tại Tòa khi giải quyết tranh chấp Thủ tục còn rườm rà, tốn thời gian Tòa chưa “mạnh dạn áp dụng” thủ tục tố tụng rút gọn, xem xét một cách khách quan, đầy đủ, và toàn diện các tình tiết của vụ án dẫn đến tình trạng “hủy án” khi bản án cấp sơ thẩm bị kháng cáo hoặc kháng nghị lên cấp phúc thẩm hay các thủ tục tố tụng đặc biệt khác dẫn đến tình trạng giải quyết

vụ án kéo dài, trì trệ

1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện

Để giải quyết các tranh chấp, bất cập nêu trên, nhóm tác giả kiến nghị hoàn thiện pháp luật chặt chẽ hơn, tối ưu hơn như sau:

Sửa đổi, bổ sung các QPPL một cách chặt chẽ, cụ thể nhằm tạo một khuôn khổ pháp lí tiêu chuẩn cho các bên về các vấn đề có liên quan đến hợp đồng cho thuê khoán nhà ở như: trượt giá tiền thuê, phát sinh lãi chậm trả,… Nhằm hạn chế việc quá phụ thuộc vào thỏa thuận, ý chí giữa các bên làm phát sinh các trường hợp trượt giá cao hơn mức lãi suất qui định tại BLDS, xung đột quyền và lợi ích giữa hợp đồng chính và phụ lục hợp đồng…

Bổ sung những trường hợp áp dụng thủ tục rút gọn, án lệ Qui định cụ thể những trường hợp cần áp dụng giải quyết nhanh chóng nhằm tinh giảm qui trình

tố tụng cũng như trả lại quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên một cách nhanh chóng

Cải thiện chất lượng cũng như năng suất làm việc của đội ngũ Tòa án nhằm đảm bảo tính khách quan, đầy đủ và toàn diện trong nhận định của Tòa án Tránh

các trường hợp bị kháng cáo, kháng nghị lên cấp phúc thẩm hay các qui trình tố tụng đặc biệt như tái thẩm, giám đốc thẩm làm kéo dài qui trình tố tụng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn trong áp dụng hợp đồng cho thuê khoán nhà

ở, nhóm tác giả đã xử lí các vấn đề xoay quanh việc áp dụng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở theo ba giai đoạn: xác lập, xây dựng và thực hiện

Đầu tiên trong giai đoạn xác lập hợp đồng, các bên cần nắm rõ các vấn đề

cơ bản cần biết về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở trước khi bước vào quan hệ cho thuê khoán nhà ở bằng cách phân tích, tổng hợp các qui định cụ thể của pháp luật Việt Nam về khái niệm, đối tượng và căn cứ phát sinh hiệu lực hợp đồng cho thuê khoán nhà ở đã được cụ thể hoá ở BLDS 2015, Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020

Cụ thể, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê khoán tài sản cũng như hợp đồng kinh doanh bất động sản với mục đích chủ yếu là sinh lời trong đó hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao đối tượng hợp đồng là nhà ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và cho bên thứ 3 (hay còn gọi lại bên thuê lại) thuê lại nhà ở Tuy nhiên, bên thuê khoán vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán Chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền thuê khoán chính là lợi ích mà bên thuê khoán được hưởng Thêm vào đó, để hợp đồng phát sinh cần đáp ứng các điều kiện về chủ thể, hình thức, mục đích của hợp đồng cũng như điều kiện về đối tượng hợp đồng (nhà ở)

Tiếp theo là giai đoạn xây dựng hợp đồng, để xây dựng một hợp đồng có giá trị ứng dụng cao phải bắt đầu từ việc xây dựng các điều khoản chặt chẽ, đúng pháp luật và mang tính bảo hộ quyền lợi hợp pháp cao Muốn hiện thực hoá điều

này, các bên cần phải nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình cũng như những tình huống hay rủi ro pháp lí có thể xảy ra trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ và hướng giải quyết các tình huống, rủi ro này Ngoài ra còn có các nội dung cơ bản mà một hợp đồng kinh doanh bất động sản cần có và các loại thuế, phí có liên quan Thông qua so sánh, đối chiếu, phân tích và tổng hợp các qui định pháp luật từ các văn bản QPPL có liên quan, bài luận đã giải quyết dứt điểm các vấn đề nêu trên bằng các đưa ra dự đoán các tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra khi các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ cũng như hướng giải quyết thực

tế, liệt kê các nội dung cơ bản cần phải có cũng như các nội dung cần đặc biệt chú ý và các loại thuế, phí như thuế TNCN, TNDN, GTGT, lệ phí môn bài trong từng trường hợp cụ thể làm tiền đề, cơ sở cho việc xây dựng các điều khoản phục

vụ giai đoạn xây dựng hợp đồng hoàn chỉnh

Trong thực tế thực hiện hợp đồng, xuất hiện một số dạng tranh chấp phổ biến cũng như bất cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam chủ yếu là do xung đột quyền và lợi ích của các bên Và Toà án tỏ ra khá nhập nhằng, chưa thống nhất trong việc xác định tiền lãi chậm trả phát sinh Toà án vẫn chưa mạnh dạn áp dụng thủ tục rút gọn cũng như thật sự xem xét toàn diện và khách quan các bản

án dẫn đến tình trạng “huỷ án” làm kéo dài trì trệ quá trình xét xử Về vấn đề trượt giá tiền thuê hằng năm cũng chưa có quy định cụ thể phụ thuộc quá nhiều vào ý chí chủ quan của các bên dẫn đến nhiều mức trượt giá chưa thật sự hợp lí

so với mức lạm phát hằng năm nhiều trường hợp thậm chí cao hơn mức lãi suất cho phép quy định tại BLDS 2015

CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI

Bất động sản hình thành trong tương lai không phải là một khái niệm lạ lẫm mà rất đỗi quen thuộc đối với thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam nói riêng hay xã hội Việt Nam nói chung Thậm chí Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 còn dành hẳn một điều khoản2 để định nghĩa khái niệm này và Chương III để quy định chi tiết về vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Chương II của bài luận này sẽ đi sâu vào tìm hiểu mẫu hợp đồng chuyên dụng đặc thù cho của quan hệ cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, một hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Về bản chất, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng gần giống như hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường xác định thời điểm phát sinh hiệu lực là một mốc thời gian nhất định sau khi kí kết Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất nằm ở đối tượng của hợp đồng Nếu như đối với hợp đồng cho thuê nhà

ở thông thường đối tượng của hợp đồng là nhà ở có sẵn3 thì đối với hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai đối tượng của hợp đồng là nhà ở hình thành trong tương lai tức nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng4

Sự phổ biến của quan hệ cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam nói riêng hay xã hội Việt Nam nói chung dẫn tới nhu cầu xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng một cách chuẩn

2 Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020

3 Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020

4 Điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất