(TIỂU LUẬN) mua bán nhà ở trả chậm ,trả dần,mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung,mua bán nhà ở đang cho thuê,mua trước nhà ở,thuê mua nhà ở xã hội

- Tuân thủ các NV của bên bán nhà, CTXD Điều 22,Luật KDBĐS 2014, NV của bên mua nhà, CTXD Điều 24,Luật KDBĐS 2014 II.MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU CHUNG 1.Khái niệm Nhà ở thuộc sở hữu chu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

LỚP: CHIỀU THỨ 4

Môn Học: Giao dịch dân sự về bất động sản

Chủ đề 1: Mua bán nhà ở trả chậm ,trả dần,mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung,mua bán

nhà ở đang cho thuê,mua trước nhà ở,thuê mua nhà ở xã hội ,Giao dịch nhà ở có người

VN định cư ở nước ngoài,tổ chức,cá nhân người nước ngoài tham gia

LỚP: CHIỀU THỨ 5

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Châu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

LỚP: CHIỀU THỨ 4

Môn học: Giao dịch dân sự về bất động sản

NHÓM 7

Danh sách thành viên nhóm thực hiện

ST T

1 Mang Thị Mai Anh 1821002475

2 Vũ Ngọc Kiều Oanh 1821002611

3 Nguyễn Thị Tú Uyên 1821002694

4 Võ Thị Minh Trang 1821002671

5 Nguyễn Anh Thư 1821002656

6 Vương Thị Diểm Trang 1821000806

7 Nguyễn Thị Thu Thảo 1921004084

8 Dương Thúy Anh 1821002472

I.MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM,TRẢ DẦN

1 Khái niệm:

- Mua nhà ở trả chậm: là việc bên mua thanh toán một lần nhưng không phải thanh toán ngay mà bên mua sẽ trả toàn bộ tiền cho bên bán vào một thời gian nhất

định sau khi giao kết hợp đồng và nhận tài sản.

- Mua nhà ở trả dần: là việc bên mua sẽ thanh toán nhiều lần, tức bên mua không trả toàn bộ số tiền mua tài sản một lần mà trả thành nhiều lần với số lần trả

và số tiền trả trong một lần theo sự thỏa thuận của các bên

2 Phương thức thanh toán:

- Mua nhà ở trả chậm: Thanh toán một lần sau khi giao kết hợp đồng và nhận tài

sản

- Mua nhà ở trả dần: Thanh toán nhiều lần sau khi giao kết hợp đồng và nhận tài sản với số lần trả và số tiền trả trong một lần theo sự thỏa thuận của các bên (số tiền trả mỗi lần không nhất thiết phải cố định bằng nhau - tiêu chí giúp phân biệt

với thuê mua)

3 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở:

Sau khi bên mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền cho bên bán nhà ở và làm thủ tục cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

4 Trình tự, thủ tục thực hiện:

- Tuân thủ theo các trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở

- Đảm bảo các khoản mục theo quy định về hợp đồng về nhà ở: tên địa chỉ các bên,

mô tả đặc điểm của nhà ở , giá ,phương thức thanhtoán,quyền và nghĩa vụ các bên , các cam kết thỏa thuận về trả chậm, trả dần,…Điều 121 (luật nhà ở 2014)

- Hợp đồng phải có công chứng, chứng thực của UBND cấp huyện(dv nhà ở đô thị), UBND cấp xã (đv nhà ở nông thôn),… Điều 122 (luật nhờ ở 2014)

5 Quyền của các bên:

- Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

- Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua có quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thỏa thuận khác Và có quyền sở hữu nhà ở kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên bán

6 Nghĩa vụ của các bên : …

- Bên mua: và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thỏa thuận khác

- Tuân thủ các NV của bên bán nhà, CTXD (Điều 22,Luật KDBĐS 2014), NV của bên mua nhà, CTXD (Điều 24,Luật KDBĐS 2014)

II.MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU CHUNG

1.Khái niệm

Nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người, và thông tin của các chủ sở hữu cùng được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) Sổ hồng chung được cấp cho ít nhất 2 người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau

Theo quy định tại khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ, sổ hồng phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền; cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

2.Trình tự thủ tục thực hiện

Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau: Điều 126 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1 Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác

có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ

sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật

2 Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không

có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự

2.a,Trường hợp các chủ sỏ hữu đều có mặt

>Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua

-Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung

-Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa

án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

-Để có thể tiến hành thủ tục mua bán nhà ở hợp pháp cũng như thủ tục sang tên sổ hồng nhà ở khi mua bán nhà thì bắt buộc sẽ phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người bán (sổ hồng của người bán ) và trên sổ hồng này sẽ phải có tên của chủ sở hữu của ngôi nhà đó

=> Các thủ tục thực hiện:

Thứ nhất: Bạn phải làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền với đất tại Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Khi đi công chứng cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần đem theo bản chính các giấy tờ sau: chứng minh thư, hộ khẩu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa đăng ký kết hôn - đối với bên chuyển nhượng)

Thứ hai: Sau khi hoàn thành việc ký công chứng các bên sẽ ra văn phòng đăng ký

nhà đất tại quận để làm thủ tục sang tên Thủ tục theo quy định tại Điều 23 thông

tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thủ tục bao gồm: tờ khai theo mẫu; 02 chứng minh thư, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân( nếu chưa đăng ký kết hôn) bản sao; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( sổ đỏ)01 bản chính + 02 bản sao; 02 Hợp đồng chuyển nhượng bản chính

Thời hạn giải quyết và trả kết quả không quá mười lăm (15) ngày kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất, thời hạn giải quyết không quá ba mươi (30) ngày (không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

2.b,Trường hợp chủ sở hữu vắng mặt

Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau: “1 Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà

ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật 2 Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở

và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, trường hợp bán nhà ở có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó thì các chủ sở hữu còn lại phải có đơn yêu cầu toà án tuyên bố người đó bị mất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán nhà Do đó, trong trường hợp có dồng

sở hữu vắng mặt hoặc mất tích phải có đơn yêu cầu tòa án tuyên bố anh trai của anh (chị) mất tích trước khi thực hiện việc bán nhà Phần giá trị quyền sở hữu nhà của anh trai anh (chị) được xử lý theo quy định của pháp luật

Điều 57 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung nhưng có chủ sở hữu chung vắng mặt (Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết Luật nhà ở)

1 Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải tuân thủ các quy định tại Điều 96 của Luật Nhà ở

2 Trường hợp mua bán nhà ở có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu tòa án tuyên bố người đó bị mất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện bán nhà ở đó

3 Trường hợp người bị tuyên bố mất tích chết hoặc bị tòa án tuyên bố là đã chết thì phần tiền đã gửi vào ngân hàng nêu tại khoản 2 điều này được chia cho những người thừa kế hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật về dân sự

3.Thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở đối với giao dịch về mua bán (Điều 64 Luật dân sự 2015)

-Thời điểm chuyển quyền ở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính

từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản

thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng

4.Quyền và nghĩa vụ các bên

4.a,Chủ sở hữu

Cụ thể, khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “2 Nhóm người sử dụng đất

mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau”:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ

như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

+Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

+.Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

4.b, Bên người mua

1 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sở dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất Cụ thể:

- Theo quy định tại điều 218 khoản 1Bộ luật dân sự năm 2015quy định về quyền định đoạt của chủ sở chung theo phần (trường hợp của bạn ) thì bạn sẽ hoàn toàn có quyền định đoạt đối với tài sản của mình (căn nhà đã mua) trong đó có

quyền làm riêng sổ đỏ căn nhà đó sau khi tiến hành thỏa thuận với người cùng

sở hữu chung sổ đỏ trước đó

- Điều 218 Định đoạt tài sản chung :

Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật

2 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng:

- Về thủ tục tách sổ đỏ riêng bạn sẽ phải tuân thủ quy định về diện tích nhà tối thiểu để được tách thửa tại TP.HCM tại Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND:

- Tùy nhu cầu và từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất trên địa bàn Thành phố có thể chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở để tách thửa thay vì việc phải chuyển đổi toàn bộ thửa đất để tách thửa như quy định trước đây

- Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng và tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 45 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 03m tại đường phố có lộ giới từ 20m trở lên; 36 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 03m tại đường phố có lộ giới dưới 20m (đối với đất có nhà hiện hữu) hoặc 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04m (đối với đất chưa có nhà).ở Quận Gò Vấp; Bình Thạnh; Phú Nhuận; Tân Bình, Tân Phú và các Quận 1,

3, 4, 5, 6

- Ở khu vực 2, gồm các Quận Bình Tân, Thủ Đức, Quận 1, 7, 9, 12, diện tích thửa đất sau khi tách phải đảm bảo tối thiểu 50 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 04m (đối với đất có nhà hiện hữu) và 80 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 05m (đối với đất chưa có nhà) Riêng đối với đất thừa

kế của những hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo trên địa bàn Thành phố, diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành có thể nhỏ hơn, nhưng tối thiểu là 25 m2

- Đối với thửa đất nằm trong Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và đã

có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất không được xây mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật

- Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì diện tích nhà của bạn đã đáp ứng đủ điều kiện để được tách thửa (tách riêng sổ hồng) vì diện tích tối thiểu theo quy định là 50m2 còn nhà bạn diện tích 52m2

3 Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

III.MUA BÁN NHÀ Ở ĐANG CHO THUÊ 1.Khái niệm

Là việc mua bán , chuyển nhượng nhà ở mà nhà ở này của chủ sở hữu đang trong thời gian cho người khác thuê

2.Quyền và nghĩa vụ các bên

Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Đồng thời, theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở 2014 thì chủ sở hữu cũng có trách nhiệm phải thông báo với người cho thuê, cụ thể:

Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở