Slide thuyết trình kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất PSG TS GVCC Doãn Hồng Nhung Nội du.

Kỹ năng giải quyết

tranh chấp đất đai với

dụng đấtPSG TS GVCC Doãn Hồng

Nhung

Nội dung

I Một số khái niệm và đặc điểm của kỹ năng GQTT đất đai và hợp đồng chuyển nhượng

Mộ t số khái

đặc điểmNỘI

(Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp 2013)

của Đ ất đai

1 Khái niệm và đặc điể m

a Khái niệm

“ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”

trí, " Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị

tươ diện tích cụ thể và có các thuộc tính

tín ng đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có

h h chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh

t ưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và

ương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế

-xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật,

động

vật cư trú và hoạt động sản xuất của

con người"

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan

hệ pháp luật đất đai về quyền

và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất”

Chủ thể của tranh chấp đất

đai là chủ thể của quyền quản

lý và sử dụng đất, họ không

phải là chủ thể của quyền sở

hữu Quyền sử dụng đất của

các chủ thể được phát sinh

trên cơ sở quyết định giao

đất, cho thuê đất

Khách thể của tranh chấp đất đai là quyền

sử dụng đất

Nội dung tranh chấp quyền sử dụng đất rất phức tạp

b Đặc điểm Tranh c hấp Đất đai

Tranh chấp đất đai xảy ra gây hậu quả xấu về nhiều mặt trong đời sống xã hội

4

bỏ mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, nhân dân

tranh chấp Đất

đai

a Khái niệm

Giải quyết tranh chấp về

quyền quản lý và sử dụng đất

đai vì hiện nay không còn

tranh chấp về quyền sở hữu

đất đai

1

2

b Đặc điểm

Giải quyết tranh chấp quyền

sử dụng đất đai không chỉ đơn thuần là giải quyết tranh chấp dân sự mà nó phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất nên bị chi phối bởi chủ thể và đối tượng của tranh chấp

c Ngu yên tắc giải

quyết

1 Nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện vai trò

đại diện chủ sở hữu

Nguyên tắc đảm bảo lợi ích của ngườisử dụng đất, nhất là lợi ích kinh

tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội

Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ

là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định

Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng

Các bên tham gia quan hệ

Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập

cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân

Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử

dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ

luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định

"H ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất l à sự thỏa thuận gi ữa các

bên nhằm chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có

quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy

đị nh, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có

nghĩ a vụ chuyển giaođất và quyền sử dụng đất cho người

được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh

toán tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển

nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,

người nhận chuyển nhượng có nghĩ a vụ nộp lệ phí trướcbạ và lệ phí địa

chính theo quy định của pháp luật"

"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật Dân

sự và pháp luật về đất đai"

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 40, Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản

điểm

Chuyển nhượng quyền sử dụng

đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Giống Là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm

dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia

Khác (đối tượng)

“đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng

(quan hệ một chiều)

“đổi đất lấy đất”

Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Giống: Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp

quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp

Khác: Bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà

vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sở hữu đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ

có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận

Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng

vào ý chí của người khác

Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

với hình thức hợp đồng mua bán tài sản

Khác Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng mua bán tài sản

và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản

Trách nhiệm, nghĩa vụ trước

Nhà nước

Tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình

tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước

bạ, lệ phí địa chính theo quy định

Thông phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí

trước bạ

Giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản

5 Kh ái niệm và đặc điểm

sử dụng đất nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng”

nhượng quyền s ử dụng

đ ất

a Khái niệm

Bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn cơ chế tự giải quyết, tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất đồng mâu thuẫn

Giải quyết thông qua một tổ chức thứ ba có thể là tổ hòa giải hay trọng tài Tố giác để khởi tố, truy tố, xét xử vụ án hình sự giải quyết theo thủ tục tố

tụng hình sự nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu của tội phạm như có hành vi lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản

Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết

1

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Nguyên tắc bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa

Nguyên tắc nắm vững quan điểm lấy dân làm gốc, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất

Nguyên tắc khuyến khích thương lượng, tự hòa giải trong nội

a) Hòa giải

Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành hòa giải để giải

quyết mâu thuẫn, có thể tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở

Trường hợp mà các bên không tự hòa giải được thì gửi đơn đến

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

b) Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của L uật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền

với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết

Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UB ND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật

về tố tụng hành chính;

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015

3 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao cơ quan tham mưu giải quyết

Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ

B TRÌNH TỰ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TẠI TAND

Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền (căn

cứ vào Điều 35,37,39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

T hẩmphán dựtính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo

và giao cho người khởi kiện để nộp tiền ứng án phí

Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

3

4 5

III Một số bất cập của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và kiến nghị hoàn thiện

Thứ nhất, pháp luật V iệt Nam chưa có quy định cụ thể về khái niệm

hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai, quy định của pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu

cụ

thể, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụngđất

Thứ ba, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về điều kiện đối

2 Kiến nghị hoàn thiện

Thứ nhất, bổ sung quy định khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Thứ hai, xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp

đất đai tránh làm cản trở thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ ba, hoàn thiện các quy định về hình thức và thủ tục xác lập hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt có thể rút gọn, giảm những chi phí thủ tục rườm rà trong việc công chứng chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thứ tư, có những quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng đối với từng

phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

IV Các kỹ năng giải quyết tranh chấp

1 Kỹ năng cập nhật và áp dụng pháp luật

Nguyên tắc cập nhật: thường xuyên, thường trực tiếp nhận pháp luật, luôn vận động cùng các quá trình xã hội và sự thay đổi của pháp luật Kịp thời tiếp nhận các quy định mới, loại trừ những yếu tố đã lỗi thời, hết hiệu lực, tránh việc áp dụng pháp luật không phù hợp

Nguyên tắc áp dụng: Pháp chế: tính tối cao của Hiến pháp phải được tôn trọng, pháp luật phải được nhận thức và thực hiện thống nhất trên thực tế Công bằng: không được phân biệt giữa các đối tượng hoặc bị áp dụng pháp luật, bất cứ chủ thể nào cũng được tạo điều kiện tối đa để thực hiện các quyền, nghĩa vụ

Định giá đất hàng loạt công bố vào một ngày cụ thể và ổn định trong thời kỳ nhất định

Định giá đất cá biệt theo thời điểm phục vụ cho các mục đích tính tiền

sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất nộp tiền một lần cho cả thời gian

Các phương pháp định giá đất:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp thu nhậpPhương pháp thặng dư

Phương pháp chiết trừ

2 Kỹ năng định giá đất

Khi nói phải rõ ràng, dùng từ chính xác, trong sáng dễ hiểu, sắc thái nói nên điềm tĩnh, lịch sự và tự tin.

thuyết phục Cần viết rõ ràng, ngắn gọn, súc tích, truyền tải đúng trọng tâm nội dung, quan điểm của mình muốn đề cập

Kỹ năng nghe một cách chính xác và đúng trọng tâm để có thể tổng hợp và nắm đúng thông tin pháp lý cần thiết của vụ việc Hỗ trợ cho việc lắng nghe là ghi lại nhanh chóng, ngắn gọn các thông tin quan trọng nhất để tránh bị quên

1

2

3

5 KỸ NĂNG ĐẶT CÂU HỎI

Đặt câu hỏi để hiểu được sự việc, bản chất của tranh chấp đang diễn ra

Để đưa quá trình giải quyết tranh chấp theo hướng có lợi cho khách

hàng Đối tượng hỏi:

Người xét hỏi là ai?

Đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án hoặc người đại diện hợp pháp của những người này

Thứ tự xét hỏi

Phương pháp đặt câu hỏi

Mở: thu thập thêm thông tin về vụ việc

Đóng: khẳng định tính chính xác, xác thực của thông tin

6 KỸ NĂNG NGHE

Nghe chủ động, tích cực

Kết hợp việc nghe với việc ghi chép

Xâu chuỗi các thông tin mà khách hàng cung cấp để tìm ra yếu tố mấu chốt

T ránh đối thoại với thái độ nghe thụ động, hoặc nói quá nhiều

7 Kỹ năng hòa giải

Kỹ năng gặp gỡ đối tượng và nghe đối tượng trình bày: Quan tâm, sẵn lòng giúp đỡ

Tôn trọng đối tượng, không phán xét xử Nhiệt tình chân thành, cở mở, lựa chọn thời điểm hòa giải hợp lý, đưa ra câu hỏi

Kỹ năng giải thích thuyết phục, cảm hóa, hướng dẫn các bên tự

nguyện giải quyết tranh chấp: đưa ra lời giải đáp, lời khuyên, giải pháp,

phương án Nêu rõ hậu quả pháp lý, định hướng giải quyết

Kỹ năng xem xét, xác minh vụ việc: thu thập tài liệu, chứng cứ

Gặp gỡ, tiếp xúc với các cơ quan, tổ chức