Phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Dầu khí Đà Nẵng

Phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Dầu khí Đà Nẵng Trình bày khái niệm về dự án đầu tư; Phân tích hiệu quả dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Dầu Khí Đà Nẵng; Một số biện pháp đảm bảo hiệu quả dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Dầu khí Đà Nẵng.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: Phân tích hi u qu d ệ ả ự án Đầu tư Xây

d ng D ự ự án Trung tâm Thương mại và D ch v D u khí ị ụ ầ Đà Nẵng là k t qu ( ế ả

của quá trình học tập, nghiên c u khoa hứ ọc độc lập, nghiêm túc)

Tôi xin cam đoan các số ệ li u trong luận văn là trung thực, có ngu n g c rõ ồ ốràng, được trích d n và có tính k th a, phát tri n t các tài li u, t p chí, các công ẫ ế ừ ể ừ ệ ạtrình nghiên cứu đã được công bố, các trang web, …

Tôi xin cam đoan các giải pháp nêu trong luận văn được rút ra t ừ cơ sở lý lu n ậ

và quá trình nghiên c u thứ ực tiễn

Hà Nội, ngày 24 tháng 09 năm 2013

Đinh Văn Nam

Học viên cao họcLớp QTKD khóa 2010 – 2012 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội

LỜI CAM ĐOAN 1

MỤ C LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU ……… ……… ………… …

Chương I: CƠ SỞ LÝ LU N V PHÂN TÍCH HI U QU D ÁN Đ Ậ Ề Ệ Ả Ự ẦU TƯ 11 1.1 Những khái niệ m cơ bản về đầu tư: 11

1.1.1 Khái niệm v ề đầu tư: 11

1.1.2 Các đặc đ ểi m chính của hoạ ộng đầu tưt đ 11

1.1.3 Chi phí và kết quả đầu tư: 12

1.2 T ng quan v d ổ ề ự án đầu tư 13

1.2.1 Khái niệm v d ề ự án đầu tư 13

1.2.2 Đặc trưng của dự án đầu tư 14

1.2.3 Phân loại dự án đầu tư 14

1.2.4 Chu kỳ ủ ự án đầu tư c a d 15

1.3 Cơ sở lý thuyết phân tích hi u qu d ệ ả ự án đầu tư 19

1.3.1 Mục đích và tác dụng của nghiên cứu tài chính 19

1.3.2 N dung nghiên c u tài chính d ội ứ ự án đầu tư 19

1.3.3 L p b ng thông s ậ ả ố cơ bản của dự án 24

1.3.4 L p các báo cáo tài chính d ki n cho tậ ự ế ừng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án 24

1.3.5 Tính các chỉ tiêu đánh giá hiệu qu ảtài chính của dự án 32

1.4 Phân tích hiệu qu d ả ự án trong điều kiệ n rủi ro. 37

1.4.1 Khái niệm và đặc trưng của rủi ro: 37

1.4.2 Nguyên nhân của rủi ro, phân loại rủi ro: 37

1.4.3 Các phương pháp phân tích r i ro d ủ ự án đầu tư: 38

1.4.4 Phương pháp phân tích độ nhạy: 39

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu qu d ả ự án đầ u tư 41

1.5.1 Y u t bên ngoài 41ế ố 1.5.2 Y u t bên trong 44ế ố 1.6 Các yế u tố ảnh hưởng đế hiện u qu ả kinh tế xã h 45ội 1.6.1 Lợi ích kinh tế - xã hội và môi trường 45

1.6.2 Chi phí kinh tế - xã h i (gộ ọi tắt là chi phí kinh t ) 46ế 1.6.3 Mục tiêu và tác dụng của nghiên cứu kinh t xã hế – ội và môi trường 47

Chương 2 PHÂN TÍCH HI U QU D Ệ Ả Ự ÁN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ DỊ CH V D U KHÍ ĐÀ N Ụ Ầ ẴNG 49

2.1 S c n thi t phự ầ ế ải đầu tư 49

2.1.1 Giới thiệu v T ng Công ty c ph n D ch v K ề ổ ổ ầ ị ụ ỹthuật Dầu khí Việt Nam (PTSC) 49

2.1.2 Nhu cầ ử ụng văn phòng làm việc của Tổu s d ng Công ty c phổ ần Dịch vụ ỹ thuậ K t D u khí Vi t Nam 51ầ ệ 2.1.3 Nhu cầu văn phòng làm việc cho các đối tác nhà th u hoầ ạ ột đ ng dầu khí tại Vũng Tàu thuê 51

2.1.4 Phân tích th ị trường văn phòng cho thuê: 51

2.2 Quy mô đầu tư xây dựng 60

2.2.1 Quy mô đầu tư xây dựng 60

2.2.2 Các yêu c u v ầ ề công năng công trình 61

2.2.3 Các h ng m c công trình 61ạ ụ 2.3 T ng mổ ức đầu tư và nguồ n vốn 64

2.3.1 Những căn cứ ậ ổ l p t ng mức đầu tư 64 2.3.2 T ng mổ ức đầu tư: 65 2.3.3 Nguồn v n 65ố 2.3.4 Cơ sở tính giá bán căn hộ 66 2.4 Phân tích kinh tế tài chính 71 2.4.1 Các d u phân tích, tính toán 71ữliệ 2.5 Phân tích hiệu qu kinh t c a d án 82ả ế ủ ự

2.5.1 Hiệu qu kinh t 82ả ế 2.5.2 Hiệu qu xã h 83ả ội

Chương 3: ỘM T S BIỐ ỆN PHÁP ĐẢM B O HI U QU D ÁN TRUNG Ả Ệ Ả Ự TÂM THƯƠNG MẠI VÀ D CH V DỊ Ụ ẦU KHÍ ĐÀ NẴ NG 85

3.1 Phân tich hiệu qu d ả ự án trong điều ki n có rệ ủi ro 85 3.1.1 Các y u t ế ố ảnh hưởng đến hi u qu d 85ệ ả ựán 3.1.2 Áp dụng tính toán độ nhạy theo các y u t ế ố ảnh hưởng 87 3.2 Mố t số ải pháp đảm bả gi o hi u qu d án 89ệ ả ự

DANH M C CÁC T Ụ ỪVIẾ T T T, THU T NGỮ Ắ Ậ

PTSC T ng Công ty C ph n Dổ ổ ầ ịch vụ ầ D u khí Vi t Nam ệ

DIC T ng Công ty C phổ ổ ần Đầu tư phát triển xây d ng ự

HODECO Công ty phát tri n nhà Bà Rể ịa – Vũng Tàu

FSO/FPSO Dịch vụ kho chứa nỗi và xuất dầu thô

ROV Dịch ụv kháo sát công trình ng m ầ

O&M Dịch vụ ậ v n hành bảo dưỡng

FDI Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)

ODA Official Development Assistance (H phát tri n chính thỗtrợ ể ức)

WB World bank (Ngân hàng th gi ế ới)

NCKT Nghiên cứu kh ảthi

NCTKT Nghiên cứu ti n kh thi ề ả

TKKT Thiết kế ỹ k thuật

B ng 1.5: ả B ng k hoả ế ạch trả lãi n g c và lãi vay ợ ố

B ng 1.6: ả B ng d tính sả ự ản lượng và doanh thu

B ng 1.7: ả B ng d ki n chi phí cả ự ế ủa dự án

B ng 1.8: ả B ng k hoả ế ạch lỗ lãi của dự án

B ng 2.1: ả K t qu s n xu t kinh doanh c a Tế ả ả ấ ủ ổng Cty PTSC năm

2012

B ng 2.2: ả Tiêu chí đề xuất cho tòa nhà văn phòng hạng A và B

B ng 2.3: ả Giá bán căn hộ trung bình từ tầng 7 đến tầng 25

B ng 2.4: ả H s giá c a các loệ ố ủ ại căn hộ trong m t t ng t t ng 7 ộ ầ ừ ầ

đế ần t ng 24

B ng 2.5: ả H s ệ ố giá căn hộ ầ t ng 25

B ng 2.6: ả Giá bán căn hộ ừ ầng 7 đế ầ t t n t ng 24

B ng 2.7: ả T ng mổ ức đầu tư

B ng 2.8: ả D ựtrù kết quả ả s n xu t kinh doanh ấ

B ng 2.9: ả Thời gian hoàn v n ố

B ng 2.10: ả Luồng ti n ề

B ng 3.1: ả B ng t ng hả ổ ợp phân tích độ nh y ạ

Danh m c Biụ ểu đồ

Biể đồu 3.1: Biến động của chỉ tiêu IRR theo giá bán sản phẩm

Biểu đồ 3.2: Biến động của chỉ tiêu hiệu quả IRR theo giá

nguyên vật liệuBiểu đồ 3.3: Biến động của chỉ tiêu hiệu quả IRR theo tỷ giá

USD

Danh mục Sơ đồ

Sơ đồ 1.1: Các phương pháp phân tích rủi ro d án đự ầu tư

Sơ đồ 1.2: Phân tích độ nh y b ng mô hình tài chính ạ ằ

 o Ban Qu n lý D    - PTSC, lãn  o T ng Cty c ph n D ch    

v K   thu t D      u ki n và th i gian cho tôi trong su t quá trình    nghiên c u 

Cu i cùng, tôi xin c  ng nghi p c  

và  ng h tôi trong su t th i gian h      c t p và nghiên c u 

T rân tr ng kính chào

Tác gi 



M Ở ĐẦU Trong b i c nh kinh t ố ả ếthế ớ gi i nói chung, kinh t ế Việt Nam nói riêng đang trong th i k suy thoái, vì v y ờ ỳ ậ thị trường bất động s n t i thả ạ ời điểm này gần nhưđóng băng, tuy nhiên theo đánh giá củ ổ chuyên gia liên quan đếa t n th trư ng b t ị ờ ấ

động s n, nhu c u v nhà vả ầ ề ở ẫn đứng m c cao Hi n v n còn có t i 1,6 tri u ch ở ứ ệ ẫ ớ ệ ổ ở

t m b , 0,5 triạ ợ ệu căn hộ nh ỏ hơn 15m2 tại đô thị, 1,5 triệu căn nhà đơn sơ tại nông thôn Còn theo báo cáo c a B Xây Dủ ộ ựng đến năm 2015, dân số Việt Nam kho ng ả91,5 triệu người và nhu c u v nhà là 1.966,6 tri u m2ầ ề ở ệ , trong đó khu vực đô thị là 891,8 tri u m2ệ , đáp ứng ch cho 34,3 triổ ở ệu người dân Như vậy nhu c u hi n nay ầ ệthị trư ng nhà ờ ở cho thuê chưa phát triển tương xứng,

Nhưng tại sao nhu c u lầ ớn như vậy mà th trư ng bị ờ ất động s n v n không kh i ả ẫ ở

sắc lên được, lý do là lâu nay nhà đầu tư dự án b giị ới đầu cơ cuốn hút, h lao vào ọkhu vực nhà ở cao cấ , văn phòng cao cấ để có siêu lợp p i nhu n t ậ ừ “sốt giá”

Chính điều này làm cho giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so v i thu nh p ớ ậtrung bình năm của người lao động, lớn hơn gấp 5 l n so vầ ới các nước phát tri n và ể

g p 10 l n so vấ ầ ới các nước ch m phát tri n Nậ ể hư vậy những người có nhu c u thầ ực

s khó mà ti p cự ế ận được các dự án vì giá luôn rất cao so với thu nh p ậ

Để gi i quy t vả ế ấn đề nhà ở, văn phòng cho thuê đến tay được nh ng ng i ữ ườ

thự ực s có nhu c uầ , đưa giá bán nhà ở, giá thuê văn phòng về ớ v i giá tr ự ủịth c c a nó tôi nghiên cứu đềtài: “Phân tích hiệu qu d ả ự án Đầu tư Xây dựng D án Trung tâm ựThương mại và D ch v Dị ụ ầu khí Đà Nẵng”

Mục đích của luận văn là trên cơ sở lý thuyết đểtiến hành phân tích đánh giá

hi u qu c a m t d t ệ ả ủ ộ ựán ừ đó phát hiện các y u t ế ố ảnh hưởng đến hi u qu d ệ ả ự án đểtham mưu cho người có th m quy n ra quyẩ ề ết định đầu tư

V i mớ ục đích luận văn như trên luận văn đã thực hiện các n i dung ộ

- H ng hóa nh ng vệthố ữ ấn đềlý luận cơ bản v d ề ự án đầu tư

- Phân tích,đánh giá ệhi u qu d ả ự án đầu tư và đưa ra các y u t ế ố ảnh hưởng đến

d ự án để ớ s m có bi n pháp ki m soát và gi m thiệ ể ả ểu các tác động x u cấ ủa rủi ro

Phương pháp nghiên cứu: Đề tài nghiên c u dứ ựa vào các phương pháp duy v t ậ

bi n ch ng k t h p v i nh ng ki n thệ ứ ế ợ ớ ữ ế ức đã học để phân tích hi u qu d án Trung ệ ả ựtâm Thương mại và D ch v Dị ụ ầu khí Đà Nẵng

Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬ N VỀ PHÂN TÍCH HIỆ U QUẢ Ự ÁN ĐẦU TƯ D

1.1 Những khái niệm cơ bả n về ự án đầu tư d :

1.1.1 K hái niệm về đầu tư:

Hoạt động đầu tư ọ ắt là đầu tư) là quá trình sử ụ (g i t d ng các ngu n l c v tài ồ ự ềchính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài s n v t ch t khác nh m tr c ti p ả ậ ấ ằ ự ế

ho c gián ti p tái s n xu t giặ ế ả ấ ản đơn và tái sản xu t m rấ ở ộng các cơ sở ậ v t ch t k ấ ỹthuậ ủt c a n n kinh t Xu t phát t ph m vi phát huy tác d ng c a các k t qu u ề ế ấ ừ ạ ụ ủ ế ả đầ

tư, có thể có nh ng cách hi u khác nhau v ữ ể ề đầu tư

Đầu tư theo nghĩa rộng: là hoạt động s d ng tài nguyên trong m t th i gian ữ ụ ộ ờtương đối dài nh m thu l i nhu n và l i ích kinh t xã h i, là s hy sinh các ngu n ằ ợ ậ ợ ế ộ ự ồ

lực ở ệ ại để tiế hi n t n hành các hoạt động nhằm thu được các k t qu , th c hiế ả ự ện được

nh ng m c tiêu nhữ ụ ấ ịnh trong tương lait đ

Các ngu n lồ ực sử ụ d ng có th ểlà tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động

và trí tuệ Nh ng k t qu ữ ế ả đạt được có th là s ể ự gia tăng tài sản v t ch t, tài s n chính ậ ấ ả

ho c tài s n trí tu và các ngu n nhân lặ ả ệ ồ ực có đủ điều kiện để làm vi c vệ ới năng suất cao hơn cho nền kinh t và cho toàn xã h i ế ộ

Đố ới v i các doanh nghi p: hiệ ểu đơn giả đầu tư là viện c b vỏ ốn kinh doanh đểmong thu đượ ợc l i nhuận trong tương lai

Trên quan điểm xã hội: đầu tư là hoạt động b v n và phát tri n t ỏ ố ể ừ đó thu được các hi u qu kinh t xã h i vì m c tiêu phát tri n qu c gia ệ ả ế ộ ụ ể ố

1.1.2 Các đặ c đi m chính c a ho ể ủ ạt độ ng đ ầu tư

Trước h t ph i có v n V n có th b ng ti n, b ng các lo i tài sế ả ố ố ể ằ ề ằ ạ ản khác như máy móc thi t bế ị, nhà xưởng, công trình xây d ng khác, giá tr quy n s h u công ự ị ề ở ữnghi p, bí quy t k thu t, quy trình công ngh , d ch v k thu t, giá tr quy n s ệ ế ỹ ậ ệ ị ụ ỹ ậ ị ề ử

dụng đất, mặt nước, m t bi n, các ngu n tài nguyên khác V n có th là ngu n vặ ể ồ ố ể ồ ốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, v n c ph n, v n vay dài h n, trung h n, ng n ố ổ ầ ố ạ ạ ắ

h n ạ

Mộ ặc điểt đ m khác của đầu tư là thời gian tương đối dài, thường t ừ 2 năm trởlên, có th ể đến 50 năm, nhưng tối đa cũng không quá 70 năm Những hoạt động

ng n h n trong vòng mắ ạ ột năm tài chính không được gọi là đầu tư Thờ ạn đầu tư i hđược ghi rõ trong quyết định đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư và còn được coi là đời

s ng cố ủa dự án

Hoạt động đầu tƣ là hoạt động mang n ng r i ro ặ ủ vì vậy người phân tích đánh giá đầu tư chẳng nh ng ph i quan tâm v mặ ộữ ả ề t n i dung xem xét mà còn tìm các phương pháp, cách thức đo lường, đánh giá để có nh ng k t lu n giúp cho vi c ữ ế ậ ệ

l a chự ọn và đưa ra quyết định đầu tư một cách có căn cứ Vì vậy để đả m b o cho ả

m i d ọ ự án đầu tư đem lại hi u qu kinh t xã hệ ả ế ội cao đòi hỏi ph i có công tác chuả ẩn

b t t S ị ố ự chuẩn b ị này được th hi n trong vi c l p d ể ệ ệ ậ ự án đầu tư, có nghĩa là thực

hiện đầu tư theo dự án đã được soạn th o v i chả ớ ất lượng t ốt

L i ícợ h do đầu tƣ mang lại đƣợc bi u hi n trên hai m tể ệ ặ : l i ích tài chính ợ(biểu hi n qua l i nhu n) và l i ích kinh t xã h i (bi u hi n qua ch tiêu kinh t xã ệ ợ ậ ợ ế ộ ể ệ ỉ ế

h i) L i ích kinh t xã hộ ợ ế ội thường được g i t t là l i ích kinh t L i ích tài chính ọ ắ ợ ế ợảnh hưởng tr c tiự ếp đến quy n l i c a ch ề ợ ủ ủ đầu tư, còn gọ ợi l i ích kinh t ế ảnh hưởng

đến quy n l i c a xã h i, c a cề ợ ủ ộ ủ ộng đồng

1.1.3 Chi phí và kết qu ả đầu tƣ:

1.1.3.1 Chi phí đầu t ƣ:

Theo tính chất của các loại chi phí có thể chia ra hai loại chính:

Chi phí đầu tư cố định: Đất đai, nhà xưởng, máy móc, thiết bị, các cơ sở phụ trợ, tiện ích khác và các chi phí trước vận hành (preoperating cost)

Phần chi phí trước vận hành tuy không trực tiếp tạo ra tài sản, phương tiện phục vụ cho hoạt động đầu tư nhưng là các chi phí gián tiếp hoặc liên quan đến việc tạo ra và vận hành khai thác các tài sản đó để đạt được mục tiêu đầu tư Thông thường chi phí này phụ thuộc vào công suất lắp đặt của công trình

Vốn lưu động ban đầu: là các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu, các điều kiện để dự án có thể đi vào hoạt động bình thường theo các điều kiện kinh

tế kỹ thuật dự tính Thông thường chi phí này phụ thuộc vào quy mô vận hành công trình

1.1.3.2 K t ế quả đầu tƣ :

Kết quả đầu tư là những biểu hiện của mục tiêu đầu tư dưới dạng các lợi ích cụ thể Kết quả đầu tư có thể biểu hiện ở các dạng: Kết quả tài chính; Kết quả kinh tế; Kết quả xã hội Có những kết quả có thể dễ dàng lượng hóa được chính xác nhưng cũng có những kết quả rất khó lượng hóa hoặc thậm chí không thể lượng hóa được Việc đo lường các kết quả và chi phí của dự án đầu tư gặp rất nhiều khó khăn vì đây

là những con số dự kiến trước một khoảng thời gian dài (trước khi thực hiện dự án xảy ra) Hơn nữa việc này càng trở nên đặc biệt khó khăn trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động

1.2 T ng quan v d ổ ề ự án đầu tƣ

1.2.1 K hái niệm về ự án đầu tƣ d

Có nhiều cách định nghĩa dự án đầu tư: tùy theo mục đích mà nhấn m nh mạ ột khía cạnh nào đó:

Theo ngân hàng th gi i (Word bank): D án là t ng th nh ng chính sách, ể ớ ự ổ ể ữ

hoạt động v chi phí có liên quan v i nhaề ớ u được th t k nhế ế ằm đạt được nh ng mữ ục tiêu nhấ ịt đnh trong một thời gian nh t đ nh” ấ ị

Theo Quy ch qu ế ả lý đầu tư, xây dựng và đấu th u: D án là t p h p nhầ ự ậ ợ ững đề

xu t v vi c b vấ ề ệ ỏ ốn để ạ t o m i, m r ng hay c i t o nhớ ở ộ ả ạ ững đối tượng nhất định

nhằm đạt được s ự tăng trưởng v s ề ố lượng, c i ti n ho c nâng cao chả ế ặ ất lượng của

s n ph m hay d ch v ả ẩ ị ụ nào đó trong một kho ng thả ời gian xác định

Theo luật đầu tư: Dự án là t p hậ ợp các đề xu t b v n trung và dài hấ ỏ ố ạn để n tiếhành đầu tư trên địa bàn c th , trong kho ng th i gian c th ụ ể ả ờ ụ ể

Khái ni m khác: D án là n l c l n và ph c tệ ự ổ ự ớ ứ ạp đượ ạc t o thành b i nhiở ều công vi c có liên quan l n nhau, nh m hoàn thành trong m t th i gian xác nh mệ ẫ ằ ộ ờ đị ột

t p h p các mậ ợ ục tiêu đã định trước, với kế hoạch và nguồ ựn l c đã đư c xác đợ ịnh r ỏTóm l i, d ạ ự án đầu tư là mộ ật t p h p các hoợ ạt động kinh t c thù nhế đặ ằm đạt được các m c tiêu mong mu n bụ ố ằng phương pháp và phương tiện c th trong m t ụ ể ộkho ng thả ời gian xác định

1.2.3 P hân loạ ự án đầu tƣi d

Có nhi u cách phân lo i d ề ạ ự án đầu tư tuỳ theo mục đích và phạm vi xem xét

Ở đây chỉ nêu cách phân lo i liên quan t i yêu c u công tác l p, thạ ớ ầ ậ ẩm định và qu n ả

lý dự án đầu tư trong hệ ống văn bảth n pháp quy, các tài li u qu n lý hi n hành: ệ ả ệ

- Theo ngu n v n: Theo ngu n v n có th chia d án thành d ồ ố ồ ố ể ự ự án đầu tư bằng

v n ngân số ách Nhà nước; v n tín dố ụng đầu tư phát triển của Nhà nước; v n tín d ng ố ụ

do nhà nước b o lãnh; vả ốn huy động c a doanh nghi p và các ngu n v n khác; d ủ ệ ồ ố ự

án đư c đợ ầu tư bằng các ngu n v n h n hồ ố ổ ợp …

- Theo lu t chi ph D ậ ối: ự án được chia ra thành d ự án đầu tư theo Luật Đầ ư; u ttheo Luậ ầu tư trựt đ c tiếp nước ngoài tại Việt Nam (FDI) …

- Theo hình thức đầu tư: T ự đầu tư, Liên doanh, Hợp đồng h p tác kinh doanh, ợBOT, …

- Theo các hình thức thực hiện đầu tư: Xây d ng, Mua sự ắm, Thuê …

- Theo lĩnh vực đầu tư: D án s n xu t kinh doanh, d ch v , phát triự ả ấ ị ụ ển cơ sở ạ h

tầng, văn hoá xã hội …

- Phân lo i theo th m quy n quyạ ẩ ề ết định hoặc cấp giấy phép đầu tư

+ Đối với đầu tư trong nước chia làm 4 lo i: D án quan trong c p qu c ạ ự ấ ố

gia do Qu c h i thông qua ch ố ộ ủ trương và cho phép đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C theo quy định v quề ản lý đầu tư và xây dựng

cho các địa phương

1.2.4 Chu kỳ ủ c a d ự án đầu tƣ

Chu kỳ ủ c a dự án đầu tư là các bước hoặc các giai đoạn mà m t dộ ự án phải trải qua bắt đầ ừu t khi d án m i ch ự ớ ỉ là ý đồ đế n khi d ự án được hoàn thành ch m dấ ứt

hoạ ột đ ng Quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu tư trải qua 3 giai đoạn:

- Chuẩn b ị đầu tư

- Thực hiện đầu tư

- V n hành các kậ ết quả đầu tư

Nội dung các bước công vi c c a mệ ủ ỗi giai đoạn c a các d án không giủ ự ống nhau, tu ỳthuộc vào lĩnh vực đầu tư (sản xu t kinh doanh hay k t c u h t ng, sấ ế ấ ạ ầ ản

xu t công nghi p hay nông nghiấ ệ ệp …), vào tính chất tái s n xuả ất (đầu tư chiều r ng ộhay chiều sâu), đầu tư dài hạn hay ng n hắ ạn, …

1.2.4.1 G iai đoạn chuẩ n bị đầu tƣ

Còn được gọi là giai đoạn ti n d ề ự án, nhằm xác định chính xác các k t qu ế ảmong đợ ừ ự án, đượi t d c th hi n trong b n hể ệ ả ợp đồng Đây là cơ sở để ự th c hi n ệcam k t gi a ch d án và ế ữ ủ ự giám đốc d án K t qu cự ế ả ủa giai đoạn này là quyết định nên bắ ầt đ u thực hiện d ự án Giai đoạn chu n b bao gẩ ị ồm:

Nghiên cứu cơ hộ ầu tư (nhậi đ n d ng d ạ ự án, xác định d ựán):

Đây là những ý tưởng ban đầu được hình thành trên cơ sở ả c m tính tr c quan ự

của nhà đầu tư trên cơ sở quy hoạch định hướng c a vùng, c a khu v c hay củ ủ ự ủa

qu c gia, quy ho ch t ng th phát triố ạ ổ ể ển ngành…Thường giai đoạn này k t thúc b ng ế ằ

m t k ho ch mang tính ch t ch o v ộ ế ạ ấ ỉ đạ ề hướng đầu tư hình thành tổ chức nghiên

c u ứ

Đây là giai đoạn nghiên cứu sơ ộ ề b v các y u t ế ố cơ bản c a d án Trong giai ủ ựđoạn này, người ta cũng xác định các ch ỉ tiêu cơ bản đánh giá hiệu qu d án đ làm ả ự ể

cơ sở cho vi c xem xét, l a ch n d ệ ự ọ ựán

Nghiên cứu ti n kh thi bao g m nh ng n i dung ch yêu sau: ề ả ồ ữ ộ ủ

- Nghiên c u v s c n thi t phứ ề ự ầ ế ải đầu tư, các điều ki n thu n lệ ậ ợi và khó khăn Điều ki n t ệ ự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, lao động, th trư ng tiêu th , chính sách ị ờ ụđầu tư của v ng lãnh th , ngành kinh doanh ữ ổ

- D ki n quy mô và l a ch n hình thự ế ự ọ ức đầu tư

- Chọn khu vực, địa điểm và nghiên c u nhu c u, di n tích s d ng, giứ ầ ệ ữ ụ ảm đến

mức tối đa những ảnh hưởng v ề môi trường, xã hội và tái định cư

- Phân tích sơ bộ công ngh , k thu t và xây dệ ỹ ậ ựng, các điều ki n cung c p v t ệ ấ ậ

tư, thiế ịt b , nguyên liệu, năng lượng, d ch v h t ng ị ụ ạ ầ

- Phân tích tài chính nhằm xác định sơ bộ ổ t ng mức đầu tư và các nguồn v n, ốphương án huy động và kh ả năng hoàn vốn, tr n , tr lãi ả ợ ả

- Tính toán sơ bộ ệ hi u qu ả đầu tư trên quản điểm c a ch ủ ủ đầu tư, của xã h i và ộ

của nhà nước

- Nghiên c u l i ích kinh t xã h i c a d án: d tính khứ ợ ế ộ ủ ự ự ối lượng đóng góp vào GDP, nộp ngân sách nhà nước thông qua thu thu nh p doanh nghi p, s ế ậ ệ ố lượng ngo i t ạ ệ thu đượ ừ ực t d án, tọa công ăn việc làm cho người lao động địa phương nơi

đặ ựt d án

 Nghiên cứu kh thi (NCKT) ả

Nghiên c u kh ứ ả thi là bước nghiên c u m t cách toàn di n và chi ti t các yứ ộ ệ ế ếu

t c a d ố ủ ự án NCKT được th c hiự ện trên cơ sở các thông tin chi tiết và có độ chính xác cao hơn giai đoạn NCTKT Đây là cơ sở để quyết định đầu tư và là căn cứ để triển khai th c hiự ện d ựán th c tự ế

Nghiên cứu kh thi bao g m nh ng n i dung ch y u sau: ả ồ ữ ộ ủ ế

- Những căn cứ xác định s c n thi t phả ầu tư.ự ầ ế i đ

- Lựa chọn hình thức đầu tư

- Lập chương trình sản xuất và chương trình đáp ứng nhu c u ầ

- Các phương án địa điểm c th ụ ể (Trong đó có đề xu t gi i pháp hanh ch t i ấ ả ế ớ

mức tối thiể ảnh hưởng đến môi trườu ng và xã h ội)

- Phương án quản lý khai thác d án, s dự ử ụng lao động

- Phân tích hi u qu ệ ả đầu tư

- Các m c th i gian th c hi n d án: M c thố ờ ự ệ ự ố ời gian đầu th u, ầ thời gian khởi công, thời gian hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử ụ d ng

Th c hi n d án là ự ệ ự giai đoạn h t s c quan tr ng, có liên quan ch t ch v i viế ứ ọ ặ ẽ ớ ệc

đảm b o ch t lư ng và tiả ấ ợ ến độ ự th c hi n d án và sau đó là hi u qu ệ ự ệ ả đầu tư

Công tác của chủ đầu tư:

- Xin giao đật hoặc thuê đất theo quy định của nhà nước

- Xin giấy phép xây d ng hoự ặc giấy phép khai thác tài nguyên

- T ổchức đầu th u thi công xây l p, mua s m thiầ ắ ắ ết bị công trình

Công tác của tổ chức xây l p ắ

- Chuẩn b ị các điều ki n cho thi công xây l p, san l p m t b ng xây dệ ắ ấ ặ ằ ựng điện nước, công xưởng, kho tàng, b n cế ảng đường xá, lán tr i và công trình t m ph c v ạ ạ ụ ụthi công, chuẩn b vị ật liệu xây d ng ự

- Chuẩn b xây d ng các công trình v t liệị ự ậ u liên quan tr c tiếp ự

Các công tác tiếp theo:

Tiến hành thi công xây l p công trắ ình theo đúng thiết kế ự, d án và t ng tiổ ến độđược duyệt Trong bước công việc này các cơ quan, các bên đối tác có liên quan đ n ế

vi c xây l p công trình phệ ắ ải thực hiện đầy đủ trách nhi m c a mình c ệ ủ ụthể là:

- Chủ đầu tư có trách nhiệm theo dõi, ki m tra vi c th c hiể ệ ự ện các hợp đồng

- Các nhà tư vấn có trách nhiệm giám định k thu t và chỹ ậ ất lượng công trình theo đúng chức năng và hợp đồng kinh t ế đã ký kết

- Các nhà th u ph i th c hiầ ả ự ện đúng tiến độ và chất lượng xây d ng công trình ựnhư đã ký kết trong hợp đồng

- Yêu c u qua tr ng nhầ ọ ất đối v i công tác thi công xây lớ ắp là đưa công trình vào khai thác, s dữ ụng đồng b , hoàn chộ ỉnh, đúng thờ ạn quy địi h nh theo t ng n ổ tiế

độ, đảm b o ch t lư ng và h giá thành xây l p ả ấ ợ ạ ắ

1.2.4.3 G iai đoạn cu i d án ố ự

Giai đoạn này được xác định t khi chính thừ ức đưa dự án vào khai thác cho

đến khi k t thúc d ế ự án Đây là giai đoạn th c hi n các ho t đ ng theo ch c năng c a ự ệ ạ ộ ứ ủ

d ựán và quản lý các hoạ ộng đó theo các kết đ hoạch đã dự tính

Đánh giá sau khi thực hiện d ự án (Đánh giá sau dựán)

Thực chất đây là việc phân tích, đánh giá các chỉ tiêu kinh t - k th t c a d ế ỹ ậ ủ ự

án trong giai đoạn vận hành khai thác Phân tích, đánh giá dự án trong giai đoạn này

nhằm:

- Hi u ch nh các thông s kinh t - k ệ ỉ ố ế ỹthuật để đả m b o mả ức đã được d kiự ến trong nghiên cứu kh thi ả

- Tìm kiếm cơ hội phát tri n, m r ng d án hoể ở ộ ự ặc điều ch nh các y u t c a d ỉ ế ố ủ ự

án cho phù h p v i tình hình th c t m b o hi u qu d án D a vào các kợ ớ ự ế để đả ả ệ ả ự ự ết

qu ả phân tích, đánh giá quá trình ậ v n hành, khai thác d ự án để có quyết định đúng

đắn v s c n thi t kéo dài ho c ch m d t th i h n ho t đ ng c a d ề ự ầ ế ặ ấ ứ ờ ạ ạ ộ ủ ựán

- Phân tích nh ng k t qu hữ ế ả ạch toán kinh tế ủ ự án c a d

Để đạt đượ c mục đích trên, trong quá trình phân tích tài chính c n áp ầ

d ng nhụ ững phương pháp phân tích phù hợp và s d ng h ử ụ ệthống các ch tiêu kinh ỉ

- Nghiên cứu tài chính là cơ sở để ế ti n hành nghiên c u kinh t - xã h i ứ ế ộ

- Phân tích tài chính liên quan tr c tiự ếp đến ngân qu cỹ ủa nhà đầu tư nên được nhà đầu tư đặc bi t quan tâm ệ

1.3.2 N dung nghiên c u tài chính d ội ứ ự án đầu tƣ

1.3.2.1 Xác đị nh ổ t ng m c vứ ốn đầu tƣ và cơ cấu ngu n v n c a d ồ ố ủ ự

án

- Xác định vốn đầu tư cần th c hi n tự ệ ừng năm và toàn bộ ự án trên cơ sở ế d k

ho ch tiạ ến độthực hiện đầu tư dự ki n Trong t ng s vế ổ ố ốn đầu tư trên cần tách riêng các nhóm:

- Theo ngu n v n: v n góp, v n vay (ng n h n, trung h n, dài h n v i lãi xuồ ố ố ố ắ ạ ạ ạ ớ ất theo từng ngu n) ồ

- Theo hình th c v n: b ng ti n (Vi t Nam, ngo i t ), b ng hi n v t, b ng tài ứ ố ằ ề ệ ạ ệ ằ ệ ậ ằ

s n khác ả

T ng m c vổ ứ ốn đầu tư dự tính c a d án củ ự ần được xem xét theo từng giai đoạn

c a quá trình th c hiủ ự ện đầu tư và được xác định b ng ti n Vi t Nam, ngo i t , b ng ằ ề ệ ạ ệ ằ

hi n v t ho c b ng tài s n khác T ng m c vệ ậ ặ ằ ả ổ ứ ốn đầu tư của d án bao g m toàn b ự ồ ộ

s v n c n thiố ố ầ ết đểthiết ập và đưa dựl án vào hoạt động T ng m c vổ ứ ốn này được chia ra thành hai loại: V n c nh và vố ố đị ốn lưu động

- V n c nh là nh ng kho n chi phí chu n b ố ố đị ữ ả ẩ ị và chi phí ban đầu đầu tư vào tài s n c nh Các khoả ố đị ản chi phí này được phân b vào giá thành s n ph m hàng ổ ả ẩnăm thông qua hình thức kh u hao ấ

+ Chi phí chu n b là nh ng khoẩ ị ữ ản chi phí phát sinh trước khi d án th c hiự ự ện đầu tư Chi phí chuẩn b bao g m: chi phí thành l p, nghiên c u d án, l p h ị ồ ậ ứ ự ậ ồ sơ, trình duy t, chi phí quệ ản lý ban đầu (h i h p, th t cộ ọ ủ ụ …), quan hệ dàn x p cung ng, ế ứtiếp thị… Chi phí chuẩn b là m t kho n khó có th ị ộ ả ể tính chính xác được Ch y u ta ủ ếkhông b sót các h ng m c chi ti t và d trù kinh phí cho các h ng mỏ ạ ụ ế ự ạ ục đó Những chi phí này cần có s nh t trí thông qua thỏự ấ a thu n c a các bêậ ủ n tham gia đầu tư.+ Chi phí ban đầu đầu tư vào tài sản c nh g m các khoố đị ồ ản chi phí ban đầu v ề

đất, chi phí v máy móc thi t bề ế ị, phương tiện v n t i, chi phí chuy n giao công ậ ả ểnghệ… cần ph i có xác nh n cả ậ ủa cơ quan có thẩm quy n và phù h p v i các quy ề ợ ớ

định c a B Tài chính ủ ộ

- Vốn lưu động là s v n c n thiố ố ầ ết được chi cho nh ng khoữ ản đầu tư nhất định vào m t s h ng mộ ố ạ ục để ạ t o s ựthuậ ợn l i cho công vi c kinh doanh c a d án Nhu ệ ủ ự

c u vầ ốn lưu động được xác định cho từng năm và theo từng thành ph n c ầ ụthể

Vốn lưu động của dự án thường được xác định theo công thức:

- Xem xét các ngu n tài tr cho d án, kh ồ ợ ự ả năng đảm b o v n t m i ngu n v ả ố ừ ỗ ồ ề

m t s ặ ố lượng và tiến độ Các ngu n tài tr cho d án có th là ngân sách c p phát, ồ ợ ự ể ấngân hàng cho vay, v n góp c ph n, v n liên doanh do các bên liên doanh góp, ố ổ ầ ố

v n t ố ựcó hoặ ốn huy độc v ng t các ngu n khác ừ ồ

- Vì vốn đầu tư phải được th c hi n theo tiự ệ ến độ ghi trong d ự án, để đả m bảo

tiến độ ựth c hi n các công vi c chung c a d ệ ệ ủ ự án và để tránh ng v n, nên các ứ đọ ốngu n tài tr ồ ợ được xem xét không ch v m t s ỉ ề ặ ố lượng mà c ảthời điểm nhận được tài tr S m b o này phợ ự đả ả ải có cơ sở pháp lý và cơ sởthự ếc t Tiếp đó phải so sánh nhu c u v i kh ầ ớ ả năng đảm b o v n cho d án t các v n v s ả ố ự ừ ố ề ố lượng và tiến độ

N u kh ế ả năng lớn hơn hoặc b ng nhu c u thì d ằ ầ ự án được ch p nh n N u kh ấ ậ ế ả năng

nh ỏ hơn nhu cầu thì ph i gi m quy mô c a d án, xem xét l i khía c nh k ả ả ủ ự ạ ạ ỹthuật lao động để đả m bảo tính đồng b trong vi c gi m quy mô cộ ệ ả ủa dự án

1.3.2.2 D ự kiến doanh thu hàng năm của d ựán

D kiự ến doanh thu hàng năm của d ự án giúp ước tính được m t ph n k t qu ộ ầ ế ả

hoạt động c a d án, là tiủ ự ền đề quan trọng để ự đoán lợ d i ích và xác định quy mô dòng ti n vào c a d ề ủ ự án trong tương lai Doanh thu của d án ch y u là doanh thu ự ủ ế

t khừ ối lượng s n ph m ho c d ch v mà d án t o ra và d ki n cung ng cho th ả ẩ ặ ị ụ ự ạ ự ế ứ ịtrường tương ứng v i từớ ng th i kì trong suờ ốt vòng đời dự án

Để ướ c tính doanh thu hàng năm của d án c n ph i d tính các thông s ự ầ ả ự ố cơ

b n v công su t thi t k , công suả ề ấ ế ế ất huy động hàng năm, sản lượng t n kho hàng ồnăm, giá bán đơn vị ả s n phẩm cũng như sự thay đổ ủi c a mức giá này trong tương lai

Doanh thu = Sản lƣợng tiêu th * Giá ụ bán đơn vị ả s n phẩm

Trong đó, sản lượng tiêu th trong tụ ừng năm được xác định theo công th c: ứ

Sản lƣợng tiêu th ụ

trong kì

=

Sản lƣợng

s n xuả ất trong kì

1.3.2.3 D tính các lo ự ại chi phí hàng năm của d án ự

Để đáp ứng cho nhu c u hoầ ạt động kinh doanh c a d án và t o ra doanh thu ủ ự ạtương ứng, d án ph i tiêu hao nh ng kho n chi phí nhự ả ữ ả ất định Các kho n chi phí có ảliên quan đến quá trình hoạt động s n xu t kinh doanh c a d án bao g m các chi ả ấ – ủ ự ồphí trực tiếp, chi phí qu n lý và chi phí bán hàng ả

Chi phítrực ti pế là cơ sở tính giá thành s n xu t s n ph m và giá v n hàng ả ấ ả ẩ ốbán, và là căn cứ xác định k t qu l ế ả ỗ lãi trong các năm hoạt động c a d án Chi phí ủ ự

s n xu t tr c ti p bao g m: chi phí nguyên v t li u tr c ti p, chi phí nhân công trả ấ ự ế ồ ậ ệ ự ế ực tiếp và chi phí s n xu t chung ả ấ

Chi phíquản lý bao g m các chi phí qu n lý kinh doanh, qu n lý hành chính ồ ả ả

và các chi phí chung khác có liên quan t i toàn b hoớ ộ ạt động c a d ủ ự án như tiền lương và các khoản ph cụ ấp cho ban giám đốc và nhân viên qu n lý d án, kh u hao ả ự ấtài s n thi t b ả ế ị văn phòng dự án, ti p khách, và m t ph n chi phí qu n lý doanh ế ộ ầ ảnghi p phân b cho d ệ ổ ựán theo tỷ ệ thích hợp… l

Chi phí bán hàng bao g m các kho n chi phí d ồ ả ự kiến phát sinh trong quá trình tiêu th s n ph m hàng hóa ho c d ch v c a d án bào g m tiụ ả ẩ ặ ị ụ ủ ự ồ ền lương, các kho n ph c p tr cho nhân viên bán hàng, chi phí ti p th , quả ụ ấ ả ế ị ảng cáo, bao bì đóng gói… Thường khoản chi phí này được d tính m t t l thích h p theo doanh thu ự ộ ỷ ệ ợ

hoặc chi phí của dự án

Dựa vào thông s ố tài chính cơ bản, k hoế ạch đầu tư và kế ho ch hoạ ạt động của

d án, vi c xây d ng các b ng k hoự ệ ự ả ế ạch tài chính được ti n hành nh m ph c v cho ế ằ ụ ụ

vi ệ xác định giá tr ị ngân lưu tương lai của dự án

1.3.4 L p các báo cáo tài chính d ậ ự kiến cho từng năm hoặ ừng giai đoạc t n

của đờ i dự án

C n l p b ng chi phí s n xu t ho c d ch v , doanh thu, b ng d tính m c l ầ ậ ả ả ấ ặ ị ụ ả ự ứ ỗlãi, b ng d ả ự trù cân đố ếi k toán, b ng d ả ự tính cân đối thu chi Các báo cáo tài chính giúp cho ch ủ đầu tư thấy được tình hình hoạt động tài chính c a d án và nó là ủ ựngu n s u giúp cho vi c tính toán phân tích các ch tiêu ph n ánh m t tài chính ồ ốliệ ệ ỉ ả ặ

của dự án

1.3.4.1 Các công c ụ tài chính dùng phân tích ngân lưu dự án

Việc nghiên c u các thông s ứ ố cơ bản c a d ủ ự án đượ ử ục s d ng trong lúc nghiên

c u nh n d ng d ứ ậ ạ ựán, tức là trong lúc hình thành hay soạn th o d án, khi mà còn có ả ựthể mong mu n s a ch a nhố ử ữ ững đặc điểm chính v kinh t - k thu t dự án Đây chỉề ế ỹ ậ

m i là ti n hành phân tích tài chính tớ ế ổng quát Bước k p là thếtiế ực ệhi n phân tích tài chính chi ti t Công viế ệc này thường được th c hi n vào cuự ệ ối giai đoạn nghiên

c u kh thi hay trong khi nghiên cứ ả ứu đánh giá hiệu qu d ả ự án Như vậy, trong mọi

trường h p, th c hi n phân tích tài chính t ng quát cho phép ti t ki m th i gian ợ ự ệ ổ ế ệ ờđáng kể khi chu n b phân tích tài chính chi ti t ẩ ị ế

Để chuy n t phân tích tài chính t ng quát sang phân tích tài chính chi ti t, ể ừ ổ ế

c n s d ng các công c ầ ử ụ ụ tài chính Đó là các bảng k ho ch tài chính cho d ế ạ ựán

1.3.4.2 B ng k ả ế hoạch đầu tƣ

B ng k ả ếhoạch đầu tư th hi n t ng vể ệ ổ ốn đầu tư và cơ cấu ngu n v n T ng vồ ố ổ ốn đầu tư bao gồm v n c nh, vố ố đị ốn lưu động và lãi vay trong th i k xây d ng (n u ờ ỳ ự ếcó) D a vào b ng này s ự ả ẽthấy được tiến độ phân b vổ ốn đầu tư, danh mục các loại tài s n là bao nhiêu T ả ừ đó làm cơ sở để tính khấu hao hàng năm cho dựán Để tính toán chúng ta có thể ậ l p b ng theo m u sau: ả ẫ

B ng k ả ế hoạch khấu hao được căn cứ vào nguyên giá và th i gian h u d ng ờ ữ ụ

c a tài s n c nh Nguyên giá tài s n c ủ ả ố đị ả ố định được xác định d a vào giá mà ự trịchúng ta đã xác định trong b ng k hoả ế ạch đầu tư Thời gian h u d ng c a tài s n ữ ụ ủ ảthường đượ ấn địc nh bởi các điều ki n v thuệ ề ế Đố ới v i nh ng d ữ ự án đầu tư ở Vi t ệ

Nam, xác định th i gian h u dờ ữ ụng để tính kh u hao tài s n c nh d a theo khung ấ ả ố đị ự

th i gờ ian khất hao pháp định theo quy định hi n hành c a B tài chính ệ ủ ộ

Có nhiều phương pháp xác định giá tr khị ấu hao nhưng khi phân tích giá trị

khấu hao hàng năm đố ới v i nh ng tài s n c ữ ả ố định được đầu tư vào dự án, người ta thường áp dụng phương pháp khấu hao đường th ng Giá tr còn lắ ị ại hàng năm trong

b ng k ho ch kh u hao s ả ế ạ ấ ẽ được tính b ng cách l y nguyên giá tr ằ ấ ừ đi khấu hao lũy

k và c ng giá tr ế ộ ị đầu tư mới (n u có) ế

Khấu hao trong kì

Khấu hao lũy kế

Đầu tư mới

Giá trị còn l i cuối kì ạ

K ế hoạch tr n ả ợ

Đố ớ ự án đầu tư, ngân lưu tài chính chỉ đề ập đếi v i d c n các kho n vay và tr ả ả

n và l qua các khoợ ờ ản huy động v n c ph n và tr l i t c c ố ổ ầ ả ợ ứ ổ đông Do đó, việc phân tích ngân lưu tài chính dự án là m t cách hộ ợp lý giúp các nhà đầu tư xác định được ngày tháng cần huy động các kho n vay, tính toán chi phí tài chính theo lãi ảsuất và ph n hoàn tr n g c T c nhầ ả ợ ố ấ ả ững điều này được ph n ánh thông qua b ng ả ả

k hoế ạch trả ợ ủ n c a d ựán

Bảng 1.5 B ng k ả ế hoạch tr n g c và lãi vay ả ợ ố

N ợ vay tăng thêm

Các kho n m trong b ng k ho ch tr n gả ục ả ế ạ ả ợ ốc và lãi vay được tính như sau:(1) Kho n n ả ợ vay tăng thêm phản ánh thời điểm c a các kho n n ủ ả ợ được cung

c p ấ

(2)

Dư nợ cuối

kì

=

giá tr ị

dư nợ đầu kì

+

tiền lãi phát sinh trong kì

-

s ố tiền trả n ợtrong

kì

+

n vay ợtăng thêm

(3) Lãi phát sinh trong kì được xác định căn cứ vào dư nợ đầu kì tương ứng

với từng thời đoạn

(4) Dư nợ đầ u kì này bằng dư nợ cu i kì trư c ố ớ

(5) S n tr n trong kì ph ốtiề ả ợ ụthuộc vào phương án trả ợ ự ến mà nhà đàu n d ki

tư thỏa thu n v i các t ch c tín d ng ậ ớ ổ ứ ụ

Trên th c t , có r t nhiự ế ấ ều phương thức vay và thanh toán n ợ vay được áp dụng tuỳ vào đặc thù c a t ng d án Có th vay ng n h n, trung h n hay dài h n Có th ủ ừ ự ể ắ ạ ạ ạ ể

trả lãi và v n gố ốc đều hàng k , ho c có th ch ảỳ ặ ể ỉtr lãi hàng k ỳ và đến th i k ờ ỳ đáo

h n s ạ ẽtrả toàn bộ ợ ốc Dự n g án có th ể được ân hạn cho vay hay không được ân hạn

cho vay Các phương pháp thường được s dử ụng là phương pháp kì khoản c ốđịnh, phương pháp kì khoản gi m d n ả ầ

1.3.4.4 B ng d tính doanh thu ả ự

B ng d tính doanh thu ph n ánh thu nh p d ki n t kh ả ự ả ậ ự ế ừ ả năng tiêu thụ ản s

phẩm ở các năm hoạ ộng trong tương lai củt đ a d ựán

Bảng 1.6 B ng d tính sả ự ả n lƣ ợng và doanh thu

Khoản mục

Giai đoạn sản xuất

B ng d ki n chi phí ph n ánh toàn b ả ự ế ả ộcác ỏkh an chi phí phát sinh trong suốt thời gian hoạt động c a d án Các kho n mủ ự ả ục chi phí được xác định căn cứ vào

m c tiêu dùng các y u t ứ ế ố đầu vào để ả s n xu t m c sấ ứ ản lượng tương ứng v i công ớsuất huy động hàng năm của d án và giá c d tính c a các nh p l ng này trên th ự ả ự ủ ậ ượ ịtrường

- Chi phí nguyên vật liệu

- Chi phí nhân công trực tiếp

- Chi phí nhiên liệu

- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

v ) Trong khụ i đó, chi phí cho thấy m c n lứ ỗ ực đã được tiêu hao (s tiêu dùng tài ự

s n, chi phí các y u t ả ế ố đầu vào và chi phí tài chính) để ạ t o ra mức doanh thu tương

ứng cu i cùng, hai k t qu quan tr ng phố ế ả ọ ải được xác định trong b ng k ho ch lãi ả ế ạ

l d ỗ ự án đó là lợi nhu n (EBIT và l i nhuậ ợ ận ròng) và nghĩa vụ ộ n p thu thu nhế ập doanh nghiệp hàng năm Trong đó mức thu thu nh p doanh nghi p d ki n là mế ậ ệ ự ế ột trong nh ng kho n m c c n phữ ả ụ ầ ải xác định khi ti n hành xây d ng k ho ch ngân ế ự ế ạlưu dự án

Thu nhập trước thuế (EBT)

Thuếthu n p doanh nghi p (tr ) hậ ệ ừ

Lợi nhận sau thu ế

Các kho n chi phí hả ợp lý được trừ ra để tính thu nh p ch u thu : ậ ị ế

- Chi phí khấu hao c a tài s n c nh ủ ả ố đị

- Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, hàng hóa

- Tiền lương, tiền công, ph c p ụ ấ

- Chi phí nghiên c u khoa h c, công ngh , sáng ki n, c i ti n, y tứ ọ ệ ế ả ế ế, đào tạo lao động

- Chi phí dịch vụ mua ngoài

- Chi trả lãi ti n vay v n s n xu t kinh doanh ề ố ả ấ

- Trích các khoản d phòng ự

- Chi phí về tiêu thụ hàng hóa, d ch v ị ụ

- Chi phí quảng cáo, p th , khuy n m tiế ị ế ại

- Các kho n thu , phí, l phí, tiả ế ệ ền thuê đất

Các kho n l ả ệ phí được tr ra khi tính thu nh p ch u thu thu nh p doanh ừ ậ ị ế ậnghi p: ệ

- Thuế xu t kh u ấ ẩ

- Thuế giá tr ị gia tăng đầu vào c a hàng hóa dủ ịch vụ xu t kh u ấ ẩ

- Thuế tiêu th c biụ đặ ệt đố ới v i hàng hóa d ch v ị ụ trong nước thu c di n chộ ệ ịu thu tiêu thế ụ đặ c biệ t

- Thuế môn bài

- Thuế tài nguyên

- Thuế ử ụng đấ s d t nông nghi p, thu nhà, thu ệ ế ế đất

K t chuy n l : khi tính thu nh p ch u thu trong k ho ch lãi l , n u nh ng ế ể ỗ ậ ị ế ế ạ ỗ ế ữnăm đầu d án b l thì nh ng kho n l ự ị ỗ ữ ả ỗ này được k t chuy n l và kh u tr vào thu ế ể ỗ ấ ừ

nh p ch u thu ậ ị ế năm sau Theo quy định c a b tài chính Vi t Nam thì th i gian ủ ộ ệ ờchuy n l ể ỗ không được quá 5 năm

1.3.5 Tính các ch tiêu ỉ đánh giá hiệ u quả tài chính c a d án ủ ự

1.3.5.1 Chỉ tiêu đánh giá tiềm l c tài chính c a doanh nghi p ự ủ ệ

1 H s v n t có so v i v n vay: H s này ph i lệ ố ố ự ớ ố ệ ố ả ớn hơn hoặc bằng 1 Đối

v i d án có tri n v ng, hi u qu ớ ự ể ọ ệ ả thu được là rõ ràng thì h s này có th nh ệ ố ể ỏ hơn 1, vào kho ng 2/3 thì d ả ựán thuậ ợi.n l

2 T ng v n t có trong vỷtrọ ố ự ốn đầu tư phả ớn hơn hoặi l c bằng 50% Đố ới i vcác d án có tri n v ng, hi u qu rõ ràng thì t ng này có th là 40%, thì d ự ể ọ ệ ả ỷtrọ ể ự án thuậ ợn l i

3 T l gi a tài sỷ ệ ữ ản lưu động có so v i tài sớ ản lưu động n ợ

3 ch tiêu sau nói lên kh ỉ ả năng đảm bảo thanh toán các nghĩa vụ tài chính

1.3.5.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu qu tài chính c a dả ủ ự án

Chỉ tiêu giá tr hi n t i thu n (Net Present Value NPV) ị ệ ạ ầ –

 Khái niệm: Giá tr hi n t i thu n là t ng lãi ròng c a c i d ị ệ ạ ầ ổ ủ ả đờ ự án được chiết khấu v năm hiệ ạề n t i theo t l chi t kh u nh t đ nh ỷ ệ ế ấ ấ ị

 Công th c tính: ứ

- N u d án có NPV lế ự ớn hơn 0 thì dự án đó đáng giá về ặ m t tài chính

- N u d án có nhiế ự ều phương án loạ ỏ nhau thì phương ái b n có NPV l n nhớ ất

là phương án đáng giá nhấ ề ặt v m t tài chính

- Nếu các phương án của d án có lự ợi ích như nhau thì phương án có giá trị

hi n tệ ại của chi phí nh nhỏ ất thì phương án đó đáng giá nhất về tài chính

 Ƣu và nhƣợc điểm c a ch tiêu NPV ủ ỉ

- Ưu điểm: Cho bi t quy mô tiế ền lãi thu được c a c i d án ủ ả đờ ự

- Nhược điểm:

 NPV ph ụthuộc nhi u vào t ề ỷsuất chi t khế ấu dùng để tính toán Vi c xác ệ

định t l chi t kh u là r t khó khăn trong th ỷ ệ ế ấ ấ ị trường vốn đầy biến động

 S d ng ch ử ụ ỉ tiêu này đòi hỏi xác định rõ ràng dòng thu và dòng chi của

c i d ả đờ ự án Đây là một công việc khó khăn, không phải lúc nào cũng dự ki n ếđược

 Chỉ tiêu này chưa nói lên hiệu qu s d ng m t đ ng v n ả ử ụ ộ ồ ố

 Chỉ tiêu này ch s dỉ ử ụng để ự l a ch n các d án lo i b ọ ự ạ ỏ nhau trong trường

h p tu i th ợ ổ ọ như nhau N u tu i th khác nhau, vi c l a chế ổ ọ ệ ự ọn căn cứ vào ch tiêu ỉnày s ẽ không có ý nghĩa

Bi C

x p h ng theo nguyên tế ạ ắc xếp v ị trí cao hơn cho dự có B/C lán ớn hơn

Ƣu nhƣợc điể m của ch tiêu B/C ỉ

- Ưu điểm: n i b t là cho bi t hi u qu c a mổ ậ ế ệ ả ủ ột đồng v n b ra ố ỏ

- Nhượ điểc m:

 Phụ thu c vào t l chi t kh u l a chộ ỷ ệ ế ấ ự ọn để tính toán

 Đây là chỉ tiêu đánh giá tương đối nên d dễ ẫn đến sai l m khi l a ch n các ầ ự ọ

d án lo i b nhau, có th b qua d án có NPV lự ạ ỏ ể ỏ ự ớn (vì thông thường phương án có NPV l n thì có B/C nh ) Chính vì v y khi s d ng ch tiêu B/C ph i k t h p vớ ỏ ậ ử ụ ỉ ả ế ợ ới

chỉ tiêu NPV và các ch tiêu khác nỉ ữa

 B/C l n hay nh còn tu thu c vào quan ni m v l i ích và chi phí cớ ỏ ỳ ộ ệ ề ợ ủa người đánh giá Cho nên khi sử ụ d ng ch ỉ tiêu B/C để ự l a ch n d án ph i bi t rõ ọ ự ả ếquan ni m cệ ủa người đánh giá về l i ích và chi phí tài chính ợ

T ỷ suất hoàn vố n nộ ội b (Internal Rate of Returns IRR) –

Khái niệm: ỷ l T ệ này được bi u hi n b ng m c lãi su t mà nể ệ ằ ứ ấ ếu dùng nó đểquy đổi dòng ti n t c a d án thì giá tr hi n t i th c thu nh p b ng giá tr hi n t i ề ệ ủ ự ị ệ ạ ự ậ ằ ị ệ ạthực chi phí

 Công th c tính ứ

Hay

Trong đó:

Bi - Giá trị thu nhập (Benefits) năm i

Ci - Giá trị chi phí (Cost) năm i n thờ- i gian hoạ ột đ ng của dự án

Có 2 phương pháp chính để tính toán ch tiêu IRR c a d ỉ ủ ựán

Phương pháp nội suy: ch c n l a ch n hai su t chi t kh u cao và thỉ ầ ự ọ ấ ế ấ ấp, để cho hai giá tr ị NPV tương ứng: m t có giá tr âm và m t có giá tr ộ ị ộ ị dương Rồi sau đó áp

d ng công thụ ức:

2 1

1 1

2

NPV NPV

NPV r

r r

Trong đó: r1 là suất chiết khấu cho giá tr NPVị 1 > 0

r2 là suất chiết khấu cho giá tr NPVị 2 < 0

Ƣu nhƣợc điể m của ch tiêu IRR: ỉ

- Ưu điểm: Nó cho bi t lãi su t tế ấ ối đa mà dự án có th ch p nhể ấ ận được, nh ờ

v y có th ậ ể xác định và lựa chọn lãi suất tính toán cho dự án

- Nhược điểm:

 Tính IRR tốn nhi u th i gian ề ờ

 Trường h p có các d án lo i b nhau, vi c s dợ ự ạ ỏ ệ ử ụng IRR để ch n s d ọ ẽ ễdàng đưa đến b qua d án có quy mô lãi ròng lỏ ự ớn (thông thường d án có NPV l n ự ớthì IRR nhỏ)

 D ự án có đầ ư bổu t sung lớn làm cho NPV thay đổ ấi d u nhi u lề ần, khi đó khó xác định được IRR

Chỉ tiêu điểm hòa v n ố

 Khái niệm: Điểm hoà vốn là điểm có m c sứ ản lượng ho c m c doanh thu ặ ứ

đảm b o cho d án đả ự ầu tư không bị thua l ỗ trong năm hoạ ộng bình thườt đ ng Điểm hoà v n có th đư c th hi n b ng m c số ể ợ ể ệ ằ ứ ản lượng ho c m c doanh thu ặ ứ

p v

F v

p F

p p Q

0

0

Công th c trên ứ tính cho trường h p s n xu t cung c p m t lo i s n ph m dợ ả ấ ấ ộ ạ ả ẩ ịch

v N u s n xu t cung c p nhi u lo i s n ph m d ch v c n tính thêm tr ng s cụ ế ả ấ ấ ề ạ ả ẩ ị ụ ầ ọ ố ủa

t ng loừ ại sản phẩm d ch v ị ụ

 Đánh giá

- D ự án có điểm hoà v n càng nh càng t t, kh ố ỏ ố ả năng thua lỗ càng nh ỏ

- N u d án có nhiế ự ều phương án thì phương án nào có điểm hoà v n nh ố ỏ hơn được đánh giá cao hơn

Trong th c t , d án thuự ế ự ộc các ngành khác nhau có cơ cấu đầu tư vốn khác nhau nên điểm hoà v n rố ất khác nhau Do đó, điểm hoà v n ch xét riêng cho t ng ố ỉ ừ

d ựán cụ thể

 Ƣu nhƣợc điểm c a ch ủ ỉtiêu

- Ưu điểm: Cho bi t sế ản lượng hoà v n, t ố ừ đó có các biện pháp rút ng n th i ắ ờgian để đạt đượ ản lược s ng hoà vốn Điều này rất có ý nghĩa khi thị trường có nhi u ề

R ủ i ro là kh n ả ăng mộ t d án không th c hi ự ự ện đúng như dự ki n v ế ề thời

h n, v chi phí ho c v các tiêu chu n k thu t và s sai l ạ ề ặ ề ẩ ỹ ậ ự ệch này vượ t quá m ứ c

ch ấ p nh n đư ậ ợ c.

 Các đặc trưng củ ủa r i ro:

- T n xuầ ất xuất hiện: kh ả năng xuất hi n ệ

- Biên độ: mức độ thi t h i, ệ ạ ảnh hưởng c a r i ro ủ ủ

1.4.2 Nguyên nhân c a r i ro, phân lo ủ ủ ạ i rủi ro:

 Nguyên nhân r i ro: ủ

- Rủi ro thuộc sự ố c ng u nhiên: thiên tai, h a hoẫ ỏ ạn, lũ lụt, kh ng b ủ ố

- Rủi ro cơ hội (rủi ro trong quá trình ra quyế ịt đnh):

 R i ro ủ ở giai đoạn trước khi ra quyết định: chất lượng và hi u su t thông ệ ấtin, xử lý, mô hình

 Rủi ro liên quan đến b n thân vi c ra quyả ệ ết định (rủi ro cơ hội)

 R i ro ủ ở giai đoạn sau khi ra quyết định: r i ro v s ủ ề ự không tương hợp với

d kiự ến ban đầu

 Phân loại rủi ro:

- Theo các pha, giai đoạ ủ ựn c a d án:

 R i ro pha l p d án: công viủ ở ậ ự ệc chưa được xác định chính xác, m c tiêu ụ

và phương tiện không tương hợp, r i ro k thu t và công nghiủ ỹ ậ ệp hóa, chưa nắm

v ng quá trình phát tri n và theo dõi d ữ ể ựán

 R i ro pha tri n khai d án: phát hi n muủ ở ể ự ệ ộn, đoán nhận sai, gi i phả áp đề

xu t không phù h p ấ ợ

- Theo ngành, chức năng chuyên môn:

 R i ro theo ngành d c, theo các chủ ọ ức năng chuyên môn như: nghiên cứu, thi t kế ế, cung ng, s n xu t, tài chính, thương m i, nhân s , ứ ả ấ ạ ự

- R i ro chung hay r i ro theo chiủ ủ ều ngang: liên quan đến nhi u b ph n ề ộ ậchuyên môn như pháp lý, môi trường, giao ti p, t ch c Rế ổ ứ ủi ro chung thường khó xác định rõ ràng, ít được ch ng , n trong r i ro chuyên môn ế ự ẩ ủ

- Ngoài ra còn có m t s cách phân lo i rộ ố ạ ủi ro khác như: theo bản ch t r i ro, ấ ủtheo y u t ế ốchủ quan, khách quan, theo nơi phát sinh, theo m c đứ ộkhống ch ế

1.4.3 Các phương pháp phân tích rủi ro d ự án đầu tư:

Có hai nhóm phương pháp được sử dụng để phân tích rủi ro dự án đầu tư:

 Phương pháp phân tích rủi ro gián tiếp, bao gồm:

- Phương pháp phân tích độ nhạy (kiểm tra ảnh hưởng khi thay đổi các biến số, nhận diện các nhân tố rủi ro nhạy cảm)

- Phương pháp phân tích chuỗi sự kiện tương lai

 Phương pháp phân tích rủi ro trực tiếp, bao gồm:

- Phương pháp phân tích quyết định (cây quyết định, ma trận thưởng phạt)

- Phương pháp Monte Carlo, tạo hoàn cảnh – tình huống

Sơ đồ 1.1 – Các phương pháp phân tích rủi ro dự án đầu tư

 Phân tích độ nhạy một điểm:

Phân tích độ nhạy một điểm bao gồm:

- Giảm tuổi thọ dự án: Tuổi thọ dự án là thì khi tính đến rủi ro, thì tuổi thọ dự n

án giảm năm, rủi ro càng lớn thì càng lớn.a a

t t

B NPV

t t

B NPV

t t

 Phân tích độ nhạy nhiều điểm:

Còn đượ gọi là phương pháp điều chỉnh: xem xét nhiều mức thay đổi của 1 c hoặc 2 yếu tố đồng thời tác động đến các chỉ tiêu hiệu quả của dự án

Các bước phân tích độ nhạy:

- Giải thích k t quế ả thu được và ý nghĩa của chúng

Các yếu tố rủi ro thường là:

- Tăng tổng mức đầu tư

- Mức lãi suất tính toán trong d ự án tăng

- Giảm sản lượng s n ph m d ch vụả ẩ ị tiêu th ụ

- Giá cả đơn vị ả s n ph m dịch vụ ảẩ gi m