(TIỂU LUẬN) bài THẢO LUẬN dân sự THỨ tư bảo đảm THỰC HIỆN NGHĨA vụ những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản

được dùng để bảo đảm thực Không giới hạn mà ghi nhậnhiện nghĩa vụ dân sự mọi quyền tài sản đều được dùng để bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ dân sự - Có thể thấy BLDS 2015 vượt trội hơn BLDS 20

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BÀI THẢO LUẬN DÂN SỰ THỨ TƯ

BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ

TP.HCM (T10/2022)

cơ sở văn bản khi trả lời? 8Câu 8: Trong Quyết định trên, Toà án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất

để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời? 9Câu 9: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định số 02 9TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 27/2021/DS-GĐT NGÀY 02/6/2021 CỦA TÒA ÁNNHÂN DÂN CẤP CAO TẠI TP HỒ CHÍ MINH 9Câu 10: Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ nào? Vìsao? 10Câu 11: Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Tòa án xác định hợp đồng thế chấp

đã chấm dứt? 10Câu 12: Vì sao Tòa án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt? 11Câu 13: Việc Tòa án xác nhận hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phụckhông? Vì sao? 11Câu 14: Khi xác nhận hợp đồng chấm dứt, Tòa án theo hướng bên nhận thế chấp (Ngânhàng) có trách nhiệm hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng

đất có thuyết phục không? Vì sao? 12

VẤN ĐỀ 2: ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM 13

Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm 13 Câu 2: Vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm trong một hệ thống pháp luật nước ngoài 14

Câu 3: Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp phải đăng ký không? Vì sao? 15

Câu 4: Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định không? Đoạn nào của bán án cho câu trả lời? 15

Câu 5: Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vô hiệu không? Vì sao? 16

Câu 6: Hướng giải quyết của Tòa án trong câu trên có thuyết phục không? Vì sao? 16

TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH GĐT SỐ 41/2021/KDTM-GĐT 16

Câu 7: Hợp đồng thế chấp trong Quyết định số 41 có hiệu lực đối kháng với người thứ ba không? Vì sao? 17

Câu 8: Theo quy định về đòi tài sản (Điều 166 và tiếp theo BLDS năm 2015), Ngân hàng có quyền yêu cầu ông Tân (người thứ ba so với hợp đồng thế chấp) trả lại tài sản thế chấp (xe ô tô) không? Vì sao? 17

Câu 9: Cho biết kinh nghiệm của nước ngoài đối với hoàn cảnh tương tự như hoàn cảnh trong vụ việc này (truy đòi tài sản thế chấp bị bán cho người thứ ba) 18

Câu 10: Việc Tòa án buộc ông Tân trả lại tài sản thế chấp (xe ô tô) cho Ngân hàng có thuyết phục không? Vì sao? 18

VẤN ĐỀ 3: ĐẶT CỌC 18

Câu 1: Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp 18

Câu 2: Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về đặt cọc 22

Câu 3: Theo BLDS, khi nào bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc bị phạt cọc? 23

Câu 4: Nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì lý do khách quan, bên nhận cọc có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc không? Vì sao? 23

TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 49/2018/KDTM-GĐT NGÀY 18/10/2018 CỦA TAND CẤP CAO TẠI TP.HCM 24

Câu 5: Theo Quyết định được bình luận, bên đặt cọc đã chuyển tài sản đặt cọc cho bên nhận cọc như thế nào? 25

Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên quan đến quyền sở hữu tài sản đặt cọc 25

TÓM TẮT BẢN ÁN SỐ 26/2019/DS-PT NGÀY 11/6/2019 CỦA TÒA ÁN NHÂN

DÂN TỈNH QUẢNG NINH VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 26

Câu 8: Đoạn nào cho thấy Tòa án đã áp dụng Án lệ số 25/2018/AL? 26

Câu 9: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 25/2018/AL vào hoàn cảnh trong vụ việc này có thuyết phục không? Vì sao? 27

Câu 10: Việc Toà án “không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P, về việc yêu cầu ông I phải trả số tiền phạt cọc là 450.000.000đ” có phù hợp với Án lệ số 25/2018/AL không? Vì sao? 27

VẤN ĐỀ 4: BẢO LÃNH 27

Câu 1: Những đặc trưng của bảo lãnh 27

Câu 2: Những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về bảo lãnh 28

TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 02/2013/KDTM-GĐT NGÀY 08/1/2013 CỦA HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 30

Câu 3: Đoạn nào cho thấy Tòa án xác định quan hệ giữa ông Miễn, bà Cà với Quỹ tín dụng là quan hệ bảo lãnh? 31

Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về việc xác định trên của Hội đồng thẩm phán 31

Câu 5: Theo Tòa án, quyền sử dụng đất của ông Miễn, bà Cà được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào? Vì sao? 31

TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 968/2011/DS-GĐT NGÀY 27/12/2011 32

Câu 6: Đoạn nào cho thấy Tòa án địa phương đã theo hướng người bảo lãnh và người được bảo lãnh liên đới thực hiện nghĩa vụ cho người có quyền? 32

Câu 7: Hướng liên đới trên có được Tòa giám đốc thẩm chấp nhận không? 32

Câu 8: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên quan đến vấn đề liên đới nêu trên 33

Câu 9: Phân biệt thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh và thời điểm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh 33

Câu 10: Theo BLDS, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh? 33

Câu 11: Theo Quyết định, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh? 34 Câu 12: Có bản án, quyết định nào theo hướng giải quyết trên về thời điểm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh chưa? Nêu rõ bản án, quyết định mà anh/chị biết? 34

Câu 13: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm 34

Danh mục từ viết tắt

VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH CHẤT PHỤ

CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM

Câu 1: Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Cơ sở pháp lý Điều 320-322 BLDS 2005 Điều 295 BLDS 2015

Tài sản bắt buộc phải Chỉ yêu cầu đối với vật Cũng Yêu cầu đối với mọi loại tài

thuộc quyền sở hữu của có yêu cầu đối với quyền sử sản

bên bảo đảm và được dụng đất nhưng phải dẫn

phép giao dịch chiều về Luật Đất đai

Tài sản hình hình thành Chỉ ghi nhận đối với vật. Ghi nhận đối với mọi loại tài

trong tương Giới hạn các quyền tài sản sản

được dùng để bảo đảm thực Không giới hạn mà ghi nhậnhiện nghĩa vụ dân sự mọi quyền tài sản đều được

dùng để bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ dân sự

- Có thể thấy BLDS 2015 vượt trội hơn BLDS 2005 về những điểm như sau:

BLDS 2015 tiếp cận theo hướng đồng bộ với Điều 105 của Bộ Luật này tạo nên sựchặt chẽ và thống nhất cho việc sử dụng cũng như áp dụng Pháp luật Dân sự

Xuất phát từ việc quy định đồng bộ với Điều 105 cho phép BLDS 2015 lược bỏ điphần “phải được phép giao dịch” vì điều này đã được quy định tại điểm c Khoản 1Điều 117 BLDS 2015 : “ nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của Luật…” đã bao gồm yêu cầu giao dịch dân sự liên quan đến tài sản phải được phép giao dịch rồi

Quy định tại K2 Đ295: “Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phảixác định được.” xuất phát từ thực tiễn có đa dạng đối tượng tài sản được giao dịchbảo đảm cả về số lượng, chủng loại hay giá trị Việc quy định như vậy nhằm mụcđích xác định rõ tài sản bảo đảm khi có tranh chấp phát sinh Ví dụ như một ngườiđem 30% cổ phần một công ty ra thế chấp Lúc này, trong hợp đồng hoặc khi phátsinh tranh chấp thì đối tượng này phải được xác định thành tiền hoặc thành tỷ lệcông ty chứ không mô tả chung là 30% cổ phần công ty được

Ngoài ra, BLDS 2015 còn quy định thêm : “Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớnhơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.” Xuất phát từ thực tiễn giá trị tàisản luôn biến động và cũng từ đây phát sinh nhiều tranh chấp Việc quy định như vậygiúp giảm áp lực cho tòa cũng như thống nhất việc áp dụng pháp luật thống nhất trên cảnước

TÓM TẮT BẢN ÁN SỐ 208/2010/DS-PT NGÀY: 09/03/2010 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Nguyên đơn: Ông Phạm Bá Minh, ủy quyền cho ông Lý Gia Đạt

Bị đơn: Bà Bùi Thị Khen, Ông Nguyễn Khắc Thảo

Nội dung: Ngày 14/9/2007, bà Khen và ông Thảo thế chấp sạp D2-9 tại chợ TânHương để vay 60 triệu đồng trong 6 tháng, lãi suất 3%/tháng Đến hạn, bà Khen ôngThảo không trả được nợ Đến thời điểm 7/2009, cả hai bên xác nhận, ông Khen bà Thảo

đã trả tổng số tiền 29.600.000 đồng Tuy nhiên, theo nhận định của Tòa, mức lãi suất 3%/tháng là vượt quá quy định của pháp luật Như vậy, Tòa tuyên ông Thảo bà Khen cónghĩa vụ trả lại cho ông Minh tổng số tiền 38.914.800 đồng (đúng với mức lãi suất theoquy định của pháp luật), ông Minh có trách nhiệm trả lại bản chính Giấy chứng nhận sạpD2-9 cho bà Khen ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật

Câu 2: Đoạn nào của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?

Đoạn của bán án cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thựchiện nghĩa vụ trả tiền vay : “Bị đơn bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo xác nhận

có thế chấp một giấy tờ sạp D2- 9 tại chợ Tân Hương để vay 60 triệu đồng cho ông Phạm

Bá Minh là chủ dịch vụ cầm đồ Lãi suất 3%/tháng.”

Câu 3: Giấy chứng nhận sạp có là tài sản không? Vì sao?

Việc giấy chứng nhận sạp có là tài sản hay không thì hiện nay Pháp luật Dân sựchưa có ghi nhận nhưng nhóm em căn cứ vào cơ sở áp dụng tương tự pháp luật tại K1 Đ6

BLDS 2015: “Trường hợp phát sinh quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân

sự mà các bên không có thỏa thuận, pháp luật không có quy định và không có tập quán được áp dụng thì áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự.”

để áp dụng Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Mà chứng thư pháp lý về nguyên tắc không thể giao dịch được Dựa vào

những luận cứ trên thì có thể kết luận rằng giấy chứng nhận sạp không phải là tài sản

Câu 4: Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được Tòa án chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?

Việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự không đượctòa án chấp nhận Cụ thể là là ở phần Xét thấy của bản án:

“Xét sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố, nhưng giấy chứng nhận sạp

D2-9 tại chợ Tân Hương là giấy đăng ký sử dụng sạp, không phải quyền sở hữu, nên giấychứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh.”

Câu 5: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ.

Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa án là không hợp lý Có 2 lý do cho điềunày:

- Thứ nhất, trong lời khai của cả nguyên đơn và bị đơn thì giao dịch bảo đảm ở đây

là thế chấp chứ không phải là cầm cố như trong phần Xét thấy của tòa án

- Từ việc nhầm lẫn trong việc xác định giao dịch bảo đảm nên Tòa cũng đã nhầmlẫn trong đối tượng được đem ra bảo đảm Cụ thể là đối tượng được hai bên thỏa

thuận dùng để bảo đảm nghĩa vụ là quyền sử dụng sạp D2 - 9 chứ không phải giấy

Bị đơn: Nguyễn Văn Rành

Năm 1995, vợ chồng ông Ôn, bà Xanh cùng ông Rành thoả thuận việc thục đất,xác lập bằng giấy với nội dung như việc cầm cố tài sản, ông Ôn, bà Xanh là người cóquyền sử dụng đất hợp pháp (3000m2) và ông Rành có 30 chỉ vàng 24k, hai bên đã thoảthuận nếu quá 03 năm bên nguyên đơn không chuộc lại đất bằng số vàng trên thì bên bịđơn có quyền canh tác số ruộng đất này vĩnh viễn Trong thời hạn 3 năm bên nguyên đơn

có chuộc đất nhưng bên bị đơn không cho, nay yêu cầu bên bị đơn trả lại 3000m2 đất vàbên nguyên sẽ trả lại 30 chỉ vàng 24k

Tại bản án dân sự sơ thẩm Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu

Tại Quyết định này Toà tuyên chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểmsát nhân dân tỉnh Tiền Giang, hủy bỏ Bản án sơ thẩm

Câu 6: Đoạn nào của Quyết định số 02 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất

để cầm cố?

Tại phần xét thấy của Quyết định có nêu rằng: “Ngày 30/8/1995 vợ chồng ông VõVăn Ôn và Lê Thị Xanh cùng ông Nguyễn Văn Rành thỏa thuận việc thục đất Hai bên

có lập “Giấy thục đất làm ruộng” với nội dung giống như việc cầm cố tài sản”

Câu 7: Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ sở văn bản khi trả lời?

Căn cứ Điều 309 BLDS 2015 có quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sauđây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi

là bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Điều này cũng có nghĩa tài sản cầm

cố là động sản và cũng có khả năng là bất động sản BLDS 2015 vẫn ghi nhận khả năng

cầm cố của bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất tại khoản 2 Điều 310 như sau:

“Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cốbất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng kí” Quy địnhnày được hiểu là được xác lập quan hệ cầm cố bất động sản trong trường hợp luật có quyđịnh, mà theo quy định hiện hành của Luật Đất Đai 2013 thì “người sử dụng đất đượcthực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặngcho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Trong trường hợp này có sự khác nhau giữaBLDS và LĐĐ, LĐĐ đã có hạn chế thì theo đó quyền sử dụng đất chỉ có thể là đối tượngcủa “ thế chấp tài sản” và “không được phép cầm cố”

Câu 8: Trong Quyết định trên, Toà án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Tại phần xét thấy của Quyết định có đề cập: “Xét việc giao dịch thục đất nêu trên

là tương tự với giao dịch cầm cố tài sản, do đó phải áp dụng nguyên tắc tương tự để giảiquyết Về nội dung thì giao dịch thục đất nêu trên là phù hợp với quy định về cầm cố tàisản của Bộ luật dân sự (tại Điều 326, 327), do đó cần áp dụng các quy định về cầm cố tàisản của Bộ luật dân sự để giải quyết mới bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp các bên giaodịch

Câu 9: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định số 02.

Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý khi áp dụng nguyên tắc tương tự với giao dịchcầm cố tài sản để giải quyết vì về mặt nguyên tắc công dân được làm những gì phápluật không cấm, LĐĐ 2003 lẫn 2013 đều quy định có thể sử dụng quyền sử dụng đất đểthế chấp chứ không nói “chỉ được thế chấp” và BLDS 2005 cũng quy định mở về tài sảnđược cầm cố không quy định cụ thể như BLDS 1995 rằng tài sản cầm cố phải là độngsản, tuy không được diễn đạt minh thị nhưng xét thấy xem hợp đồng cầm cố quyền sửdụng đất như một hợp đồng cầm cố tài sản đã diễn ra nhiều lần trong thực tiễn xét xử

TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 27/2021/DS-GĐT NGÀY 02/6/2021 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI TP HỒ CHÍ MINH.

Nguyên đơn: Ngân hàng Liên doanh V;

Bị đơn: Công ty PT

Tranh chấp: tranh chấp hợp đồng tín dụng

Nội dung: Ngân hàng V và Công ty PT đã ký kết các hợp đồng tín dụng Để đảmbảo cho nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng, các bên bảo lãnh đã ký kết các hợp đồng thếchấp, trong đó có Hợp đồng thế chấp bất động sản 63/2014/HĐTD được ký kết với ôngTrần T, bà Trần Thị H là bên bảo lãnh Tuy nhiên công ty PT đã thanh toán tất cả cáckhoản nợ của hợp đồng nêu trên và phía ngân hàng cũng đã tất toán hợp đồng này vàongày cuối cùng 25/11/2014 Do vậy, hợp đồng thế chấp 63/2014/HĐTD trên đã chấm dứtnhưng ngân hàng V đã không thanh lý hợp đồng và trả lại bản chính Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho ông T, Bà H và muốn xử lý tài sản thếchấp cho khoản vay khác

Hướng giải quyết của Tòa án:

- Hủy Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm về tuyên hợp đồng thế chấp số63/2014/HĐTC ngày 06/6/2014 đã ký giữa ông Trần T, bà Trần Thị H; Ngân hàng Liêndoanh V – Chi nhánh Thành phố H và Công ty PT có hiệu lực pháp luật; chấp nhận yêucầu khởi kiện của Ngân hàng Liên doanh V về việc xử lý tài sản thế chấp của ông Trần T,

bà Trần Thị H

- Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm: tuyên hợp hợp đồng thế chấp

số 63/2014/HĐTC ngày 06/6/2014 đã ký giữa ông Trần T, bà Trần Thị H; Ngân hàngLiên doanh V - Chi nhánh Thành phố H và Công ty PT chấm dứt hiệu lực Ngân hàngLiên doanh V phải trả lại cho ông T, bà H bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Vì trong hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC, tại phần “Cơ sở kết

lập hợp đồng” đã thống nhất thỏa thuận: “Bên thế chấp đồng ý dùng toàn bộ tài sản thế chấp được mô tả tại Điều 2 Hợp đồng này để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ phát sinh trong tương lai theo toàn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ ký giữa Ngân hàng với Bên vay trong giới hạn số tiền tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 3 Hợp đồng này, bao gồm nhưng không giới hạn các nghĩa vụ sau: Nợ gốc; nợ lãi; lãi phạt quá hạn; phí; khoản phạt; khoản bồi thường thiệt hại (nếu có) theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng cấp bảo lãnh” Hợp đồng thế chấp nhằm đảm bảo

quyền lợi của Ngân hàng V, đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay củacông ty PT; hạn chế rủi ro trong trường hợp công ty PT không có khả năng thanh toáncác khoản nợ của mình thì sẽ dùng đến tài sản thế chấp để thanh toán

Câu 11: Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Tòa án xác định hợp đồng thế chấp đã chấm dứt?

Đoạn Quyết định số 27 cho thấy Tòa án xác định hợp đồng thế chấp đã chấm dứt:

“Tuy nhiên, theo sự xác nhận của phía Ngân hàng thì Công ty PT đã thanh toán tất cả các khoản nợ theo các hợp đồng tín dụng cụ thể nêu trên và phía Ngân hàng cũng

đã tất toán các hợp đồng này vào ngày cuối cùng là 25/11/2014 Do vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005 về việc thế chấp tài sản chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt thì Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 06/6/2014 đã chấm dứt, hết hiệu lực từ ngày 25/11/2014.”

“Vì vậy, việc thế chấp tài sản của ông T, bà H đã chấm dứt theo quy định tại khoản 1 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 1 Điều 327 Bộ luật dân sự năm

2015 Do đó, việc Ngân hàng yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp của ông T, bà H để thu hồi nợ là không có cơ sở Do hợp đồng thế chấp đã chấm dứt nên Ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

cho ông T, bà H Tòa án cấp sơ thẩm tuyên Hợp đồng thế chấp số 63/2014/HĐTC ngày 06/6/2014 đã ký giữa ông Trần T, bà Trần Thị H; Ngân hàng V và Công ty PT chấm dứt hiệu lực Ngân hàng phải trả lại cho ông T, bà H bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số 40, đường Đ, Phường 13, quận T, Thành phố H

số hồ sơ gốc: 3859/2002 do Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp ngày 05/02/2002 mang tên ông Trần T, bà Trần Thị H là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.”

Câu 12: Vì sao Tòa án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt?

Để đảm bảo khoản vay 1.500.000.000 đồng của công ty PT theo Hợp đồng tíndụng số 60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014, ông Trần T, bà Trần Thị H đã ký hợp đồng thếchấp số 63/2014/HĐTC ngày 05/6/2014 với Ngân hàng V Trong thỏa thuận tại cơ sở kếtlập hợp đồng và khoản 2 Điều 1 của Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC

có ghi: “ Hợp đồng này để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ hình thành trong tương lai theo toàn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ ký giữa Ngân hàng với Bên vay trong giới hạn số tiền tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp ”, mà các hợp

đồng tín dụng đó chịu sự điều chỉnh và cho phép bởi Hợp đồng tín dụng hạn mức số60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014 cụ thể là các hợp đồng tín dụng cụ thể số106/2014/HĐTDCT ngay 11/6/2014; số 65/2014/HĐTDCT ngày 15/4/2014 và số73/2014/HĐTDCT ngày 25/4/2014 Theo sự xác nhận của phía Ngân hàng thì Công ty

PT đã tất toán các khoản vay từ Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014lần lượt vào các ngày 15/10/2014; ngày 25/10/2014 và ngày 12/11/2014; các khoản nợtheo các hợp đồng tín dụng cụ thể nêu trên đã được Công ty thanh toán và phía Ngânhàng cũng đã tất toán các hợp đồng này vào ngày cuối cùng là 25/11/2014 Vì vậy,căn cứtheo quy định tại khoản 1 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 1 Điều 327 Bộluật dân sự năm 2015 thì Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC đã chấmdứt, hết hiệu lực từ ngày 25/11/2014

Câu 13: Việc Tòa án xác nhận hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phục không? Vì sao?

Việc Tòa án xác nhận hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt là có thuyết phụcvì:

Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 05/6/2014 được ký kếtvới bên bảo lãnh của công ty PT là ông Trần T, bà Trần Thị H để bảo đảm nghĩa vụ trả

nợ của công ty PT với ngân hàng với đảm bảo khoảng vay 1.500.000.000 đồng Trongthỏa thuận tại cơ sở kết lập hợp đồng và khoản 2 Điều 1 của Hợp đồng thế chấp bất động

sản số 63/2014/HĐTC có ghi: “ Hợp đồng này để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ

đã, đang và sẽ hình thành trong tương lai theo toàn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ

ký giữa Ngân hàng với Bên vay trong giới hạn số tiền tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp ” Như vậy, hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 05/6/2014

chỉ đảm bảo khoản vay 1.500.000.000 đồng cụ thể là các hợp đồng tín dụng cụ thể số106/2014/HĐTDCT ngay 11/6/2014; số 65/2014/HĐTDCT ngày 15/4/2014 và số73/2014/HĐTDCT ngày 25/4/2014 Theo sự xác nhận phía Ngân hàng V thì Công ty PT

đã tất toán các khoản vay từ Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014 lần

lượt vào các ngày 15/10/2014; ngày 25/10/2014 và ngày 12/11/2014.

Đối với việc nâng hạng mức tín dụng lên 5 tỷ đồng của Ngân hàng V và Công ty PTtại phụ lục 01 không có ý kiến của người thế chấp cũng như không hề ký Phụ lục hợp đồngthế chấp nào để sửa đổi, bổ sung cho hợp đồng thế chấp số 63/2014/HĐTC về phạm

vi bảo đảm của ông T, bà H Ngân hàng V đã cung cấp “Bản cam kết thế chấp” để chứng minh ông T, bà H cam kết dùng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thay cho Công ty PT được kết luận giám định là không phải chữ ký, chữ viết thật của ông T, bà H Do vậy, phạm vị bảo đảm của ông T, bà H vẫn là khoản nợ được giải ngân trên cơ sở điều chỉnh

và cho phép bởi Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014 chứ không bảo đảm cho các khoản nợ được giải ngân theo Phụ lục 01

Tương tượng với Phụ lục 02 để nâng hạn mức tín dụng từ 1,5 tỷ đồng lên 10 tỷđồng của Ngân hàng và Công ty PT Phía Ngân hàng cũng không có tài liệu, chứng cứ đểchứng minh ông T, bà H đồng ý ký nâng hạn mức vay tín dụng này Mặt khác, việc Ngânhàng ký nâng hạn mức vay từ 1.500.000.000 đồng lên 10.000.000.000 đồng đã vượt quágiá trị tài sản thế chấp là điều bất hợp lý

Như vậy, hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 05/6/2014 chỉđảm bảo khoản vay 1 tỷ 5 đồng; và theo sự xác nhận của Ngân hàng V đối với công ty

PT cho việc đã tất toán các khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD ngày14/4/2014 thì hợp đồng thế chấp của Ông T, bà H đã chấm dứt theo quy định tại khoản 1Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 1 Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015

Câu 14: Khi xác nhận hợp đồng chấm dứt, Tòa án theo hướng bên nhận thế chấp (Ngân hàng) có trách nhiệm hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền

sử dụng đất có thuyết phục không? Vì sao?

Khi xác nhận hợp đồng chấm dứt, Tòa án theo hướng bên nhận thế chấp (Ngânhàng) có trách nhiệm hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

là có thuyết phục

Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 05/6/2014 được ký kếtvới ông Trần T, bà Trần Thị H (giá trị tài sản 5.400.000.000 đồng), tài sản bảo đảm làQuyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số 40, đường Đ, Phường 13, quận T,Thành phố H

Hiện nay Ngân hàng V đang khởi kiện Công ty PT, yêu cầu Công ty PT phải trả sổtiền nợ gốc gồm: Tiền Việt Nam đồng là 3.220.429.361 đồng nợ gốc, tiền lãi là1.921.228.611 đồng; tiền ngoại tệ USD là 55.100 USD nợ gốc, lãi là 13.637,40 USD Màcác nghĩa vụ trả nợ này đều phát sinh theo các hợp đồng tín dụng cụ thể được ký kết chịu

sự điều chỉnh và cho phép bởi Phụ lục 02 của Hợp đồng tín dụng hạn mức số60/2014/HDTD ngày 23/9/2014 và Hợp đồng tín dụng hạn mức số 091/2015/HĐTD ngày23/4/2015 Các hợp đồng tín dụng nêu trên không thuộc phạm vi bảo đảm trong hợp đồngthế chấp của ông T, bà H Do đó, nghĩa vụ trả nợ gốc, nợ lãi mà Ngân hàng đang khởikiện Công ty PT nêu trên không liên quan đến nghĩa vụ bảo đảm của ông T, bà H Khixác nhận hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC đã chấm dứt, hết hiệu lực từngày 25/11/2014, nhưng Ngân hàng đã không thanh lý hợp đồng thế chấp này, trả lại bảnchính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số 40, đường Đ,

Phường 13, quận T, Thành phố H cho ông T, bà H và yêu cầu Tòa án cho xử lý tài sảnthế chấp của của ông T, bà H để thu hồi số nợ gốc, nợ lãi nêu trên là không phù hợp NayTòa yêu cầu Ngân hàng phải trả lại cho ông T, bà H bản chính Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số 40, đường Đ, Phường 13, quận T, Thành phố H

số hồ sơ gốc: 3859/2002 do Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp ngày 05/02/2002 mangtên ông Trần T, bà Trần Thị H là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật

VẤN ĐỀ 2: ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Điều 323 BLDS 2005 về “Đăng ký giao dịch Điều 298 BLDS 2015 về “Đăng ký

Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên Biện pháp bảo đảm được đăng kýthỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực theo thỏa thuận hoặc theo quy địnhhiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản của luật

1 Điều 318 của Bộ luật này

Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có

hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy

định

(Khoản 2 Điều 323).

Việc đăng ký là điều kiện để giaodịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trongtrường hợp luật có quy định

(Khoản 1 Điều 298).

BLDS 2015 đã thay đổi từ “pháp luật” ở BLDS 2005 thành từ “luật” Theo đó, phạm vi điều chỉnh của luật sẽ hẹp hơn phạm vi điều chỉnh của pháp luật vì luật chỉđiều chỉnh một ngành, một lĩnh vực cụ thể; còn pháp luật là cả một hệ thống quy tắc gắn liền với nhà nước, giúp nhà nước điều hành, quản lý bộ máy của mình Vì vậy, điều đó cũng đồng nghĩa với việc BLDS 2015 đã hạn chế về các chủ thể có thẩm quyền quy định về giao dịch bảo đảm và các điều kiện để giao dịch bảo đảm

có hiệu lực

Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo

quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm có

giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời

điểm đăng ký

(Khoản 3 Điều 323).

Trường hợp được đăng ký thì biệnpháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đốikháng với người thứ ba kể từ thờiđiểm đăng ký

(Khoản 2 Điều 298).

BLDS 2015 đã thay đổi cụm từ “giá trị pháp lý” ở BLDS 2005 thành cụm từ “hiệu lực đối kháng” Việc thay đổi từ ngữ như vậy có thể hạn chế các ràng buộc pháp lý đối với bên thứ ba trong giao dịch bảo đảm tài sản, khi mà “hiệu lực đối kháng” chỉ

có thể phát sinh trong 4 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Bảo lưu quyền sở hữu; Cầm giữ tài sản Sự thay đổi này cũng cụ

thể hóa hơn quy định của luật, giúp cho việc sử dụng và áp dụng pháp luật trong thực tiễn đời sống trở nên thuận lợi hơn

Câu 2: Vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm trong một hệ thống pháp luật nước ngoài.

Điều 2 (ar) Luật về bảo đảm của bang Nova Scotia - Canada quy định như sau:

“Lợi ích bảo đảm được hiểu là:

(i) lợi ích gắn với động sản nhằm bảo đảm cho một khoản nợ hoặc cho việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng không bao gồm lợi ích của người bán hàng trong việc chuyển hàng đến cho người mua hàng theo vận đơn hoặc các văn bản tương tự của người bán, hoặc của người đại diện của người bán, trừ trường hợp các bên có những bằng chứng chứng minh rằng đã có ý định xác lập hoặc cung cấp một lợi ích bảo đảm trên/gắn với hàng hóa đó…”1

Câu 3: Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp phải đăng ký không? Vì sao?

Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 thuộc trường hợp phải đăng

ký vì đây là hợp đồng thế chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất tài sản gắn liền vớiđất

Căn cứ tại điểm a, b, c khoản 1 Điều 4 Thông tư số 07/2019/TT-BTP quy định:

“ 1 Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:

a) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;

c) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;”

Câu 4: Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định không? Đoạn nào của bán án cho câu trả lời?

Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định của phápluật

Đoạn của bản án cho câu trả lời :”Xem xét việc thế chấp này HĐXX thấy: Đối với hợpđồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba ngày 07/9/2009.Sau khi các bên ký kết hợp đồng thì công chứng viên thực hiện việc công chứng theo trìnhtự: lập lời chứng của công chứng viên ghi nhận rõ các bên tham gia ký kết hợp đồng thế chấpgồm: Bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên vay ghi nhận rõ việc bên thế chấp và bên vay

ký tên và Hợp đồng trước mặt công chứng viên tại địa chỉ số60V, phường T, quận H, HàNội Sau đó công chứng viên đóng dấu và trả hồ sơ cho phía Ngân hàng Công chứng viên,ông Khúc Mạnh C khẳng định khi ký kết hợp đồng, ông Q và bà V đã xuất trình đầy đủchứng minh thư nhân dân, hộ khẩu và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất Bên ngân hàng đã có Giấy đề nghị Công Chứng và Biên bản định giá tài sản, hợpđồng thế chấp đều ghi ngày 07/9/2009 được ký và đóng dấu bởi người có thẩm quyền cNgân hàng Ngoài ra Biên bản định giá có đầy đủ chữ ký của bên thế chấp là vợ chồng ông

Q và bà V; bên khách hàng vay là Công Ty V do ông Nguyễn Tử D làm đại diện ký tên vàđóng dấu Văn phòng công chức đã thực hiện đúng pháp luật công chứng, nội dung văn bảncông chứng không trái với quy định của

1 Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia về pháp luật về giao dịch bảo

đảm, http://vibonline.com.vn/bao_cao/baocaotonghopkinhnghiemcuamotsoquocgiavephapluatve

-giao-dich-bao-dam?fbclid=IwAR0Y5lsmZV-p4fnCkuIUVRBufZaJE0kfsVjGwt0KSvqvAlfqvk0J2nv-RLM , 06/10/2022

pháp luật, không vi phạm Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 nên không thể tự vô hiệu”

Và đoạn: “Tại thời điểm ngày 30/9/2009 chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bênnhận thế chấp, bảo lãnh ký là được Mà theo yêu cầu đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009thì bên nhận thế chấp là Ngân hàng có ký đóng dấu vào đơn này nên Đơn đăng ký vẫnđúng quy định và phát sinh hiệu lực”

Câu 5: Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vô hiệu không? Vì sao?

Nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 không bị vô hiệu

Theo Tòa án: “Vì tại thời điểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thìThông tư số 05/TTLB- BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại Điều 4 vềngười yêu cầu đăng ký có quy định “người yêu cầu đăng ký là một bên trong các bênhoặc các bên ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” chỉ đến ngày 01/3/20/10 thì mới có Thông

tư số 06/2010/TTLT- BTP-BTNMT và tại Điều 1 mà Thông tư số 06 mới có quy định làkhi đăng ký thế chấp mới (lần đầu) thì các bên phải ký còn đăng ký thay đổi, bổ sung thìchỉ cần một bên Như vậy, tại thời điểm ngày 30/9/2009 chỉ cần một bên là bên thế chấphoặc bên nhận thế chấp, bảo lãnh ký là được Mà theo đơn yêu cầu đăng ký thế chấp ngày30/9/2009 thì bên nhận thế chấp là Ngân hàng có ký đóng dấu vào đơn này nên Đơn đăng

ký vẫn đúng quy định và phát sinh hiệu lực.”

Câu 6: Hướng giải quyết của Tòa án trong câu trên có thuyết phục không? Vì sao?

Theo em, hướng giải quyết của Tòa án trong câu trên là không thuyết phục

- Căn cứ khoản 2 Điều 323 BLDS 2005 quy định về Đăng ký giao dịch bảo

đảm:”2 Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Theo đó, việc đăng ký giao giao dịch là điều kiện để hợp đồng có thể phátsinh hiệu lực, có thể hiểu rằng, việc đăng ký các biện pháp bảo đảm nếukhông bị pháp luật bắt buộc phải đăng ký, thì việc không đăng ký sẽ là mộtcăn cứ cụ thể cho việc xác lập hợp đồng bị vô hiệu

- Xét hợp đồng giao dịch trên, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất của bên thứ ba Quyền sử dụng đất thuộc một trong những biện phápbảo đảm mà luật quy định phải đăng ký Tài sản thế chấp ở đây là quyền sử dụng đất vàtài sản gắn liền với đất đã được đăng ký biện pháp bảo đảm, hợp đồng đã phát sinh hiệulực, nhưng Tòa án lại nhận định rằng “việc đăng ký hợp lệ chỉ để phát sinh quyền ưu tiên

xử lý tài sản thế chấp chứ không vô hiệu hợp đồng thế chấp do chưa đăng ký giao dịchđảm bảo” là không phù hợp với quy định của pháp luật

- Tuy nhiên, việc quy định xử lý giao dịch hợp đồng vô hiệu khi chưa đăng

ký biện pháp bảo đảm nhưng lại phát sinh hiệu lực và tiếp tục được giao dịch là chưa cóđiều luật cụ thể nào quy định trong BLDS 2005 nên việc Tòa án cho rằng không có cơ sở

để tuyên hợp đồng thế chấp là có thể hiểu phần nào