CHỦ ĐỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC, HỒ SƠ CẦN THIẾT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ THƯƠNG MẠI

NỌI DUNG TÌNH HUỐNG:Doanh nghiệp Hùng Phát được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, có quy mô sử dụ

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ



CHỦ ĐỀ: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC, HỒ SƠ CẦN THIẾT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU

TƯ NHÀ THƯƠNG MẠI GVHD: TRƯƠNG THỊ ÁNH NGUYỆT

HỌC PHẦN: LUẬT ĐẦU TƯ

NHÓM 1:

Đà Nẵng, 10/2022.

1 Tưởng Thị Như Quỳnh

2 Phạm Thị Kim Ngân

3 Nguyễn Thị Thu Huyền

4 Trần Thị Cẩm Tiên

5 Lâm Thảo Nhi

6 Đặng Thị Quyên

MỤC LỤC

I Khái quát chung dự án nhà ở thương mại: 3

1 Khái niệm dự án nhà ở thương mại: 3

2 Phân loại nhà ở thương mại: 3

2.1 Nhà chung cư 3

2.2 Nhà riêng lẻ 3

2.3 Nhà ở thương mại kết hợp 3

3 Các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại 4

3.1 Điều kiện về chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại 4

3.2 Điều kiện về khu đất thực hiện dự án: 5

3.3 Điều kiện về xây dựng: 6

II Trình tự thực hiện dự án nhà ở thương mại: 6

1 Khái quát quy trình chung thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại: 6

2 Tiến trình thực hiện các thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại: 7

2.1 Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ thực hiện dự án 7

2.2 Bước 2: Thực hiện việc đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 8

2.3 Bước 3: Cấp giấy chứng nhận và điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư 9

2.4 Bước 4: Thực hiện việc đăng ký cấp Giấy phép xây dựng 11

III DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13

NỌI DUNG TÌNH HUỐNG:

Doanh nghiệp Hùng Phát (được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam) được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, có quy mô sử dụng đất là 50ha tại khu đô thị X, Đà Nẵng Dự kiến vốn đầu tư của dự án là khoảng 3,000 tỷ đồng

Giả sử anh (chị) là chuyên viên tư vấn pháp lý Hãy tư vấn cho nhà đầu tư về trình tự, thủ tục và hồ sơ cần thiết để triển khai thực hiện dự án đầu tư này

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

1.1 Khái niệm dự án nhà ở thương mại

Dự án đầu tư nhà ở thương mại là việc chủ đầu tư bỏ vốn trong thời gian dài hạn hoặc trung hạn để tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo

cơ chế thị trường Dự án này sẽ được thực hiện trên một địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định

CSPL: khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 và khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

1.2 Phân loại nhà ở thương mại

Với mục đích thực hiện dự án trên cùng với nhu cầu sử dụng đa dạng của xã hội nên nhà ở thương mại thường tồn tại dưới các hình thức sau: nhà chung cư, nhà riêng lẻ hay một loại hình nhà ở kết hợp

Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang

chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp

Nhà riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền

kề và nhà ở độc lập

Nhà ở thương mại kết hợp là công trình được xây dựng với nhiều mục đích khác nhau “Kết hợp” ở đây có nghĩa là không phải chỉ riêng, chỉ duy nhất một mục đích sử dụng, mà có thể xây dựng phức hợp nhiều mục đích khác như: nhà cao tầng, văn phòng kết hợp kinh doanh dịch vụ, văn phòng có nhân viên lưu trú hoặc sử dụng cho các loại hình kinh doanh khác như: trung tâm mua sắm, rạp chiếu phim, quán ăn nhanh…Ta có thể hình dung nhiều toà nhà như: Tòa nhà Pearl- Plaza, Tòa nhà Sunny ở Gò Vấp…Tuỳ từng hình thức sử dụng mà nhà đầu

tư phải có những thiết kế, xây dựng phù hợp được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thực hiện theo pháp luật về xây dựng và các văn bản khác có liên quan

1.3 Các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại

1.3.1 Điều kiện về chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại

Theo quy định của pháp luật, muốn đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở thương mại thì

cá nhân, tổ chức đó cần phải thỏa mãn đủ 4 điều kiện như sau:

Thứ nhất, chủ thể tham gia có thể là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và

hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam Tùy vào hoạt động kinh doanh hay hoạt động khác mà chủ thể phải thành lập theo các điều kiện mà pháp luật quy định cho hoạt động đó Việc này giúp sàng lọc ra những chủ đầu tư có khả năng, có kinh nghiệm có thể thực hiện dự án hiệu quả và an toàn

Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã đó phải có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng

về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu

tư

Mức ký quỹ đảm bảo được quy định như sau:

Căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư, cụ thể:

- Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%;

- Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%;

- Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%

Trong đó, vốn đầu tư của dự án không bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho Nhà nước cũng như chi phí xây dựng các công trình thuộc dự án đầu tư mà nhà đầu

tư có nghĩa vụ bàn giao cho Nhà nước quản lý sau khi hoàn thành (nếu có)

Thứ ba, doanh nghiệp, hợp tác xã nêu trên phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Theo đó, chức năng kinh doanh bất động sản được quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sửa đổi, bổ sung 2020

là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

Thứ tư, về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án

đầu tư được quy định như sau:

Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác

CSPL: Theo quy định tại:

- Điều 21 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020;

- Khoản 2 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 và khoản 2 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP;

- Khoản 1 Điều 3 và Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020;

- Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

KẾT LUẬN:

Như vậy, để đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở để bán, doanh nghiệp Hùng Phát phải thỏa mãn 4 điều kiện nêu trên

Điều kiện 1: Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam

Doanh nghiệp Hùng Phát được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam Điều kiện 2: Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư

Doanh nghiệp Hùng Phát có vốn là 3,000 tỷ đồng nên có mức ký quỹ là 1% = 30 tỷ đồng

Điều kiện 3: Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Doanh nghiệp Hùng Phát cần đăng ký mã nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng

đủ các điều kiện để được hoạt động kinh doanh bất động sản

Điều kiện 4: Về năng lực tài chính

Vì quy mô sử dụng đất là 50ha nên Doanh nghiệp Hùng Phát phải đảm bảo vốn sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án Ngoài ra, cần đảm bảo về yếu tố huy động vốn để để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác

1.3.2 Điều kiện về khu đất thực hiện dự án

Căn cứ theo quy định tại điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh:

“1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

2 Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

KẾT LUẬN:

Doanh nghiệp Hùng Phát đã được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, không đề cập đến việc tranh tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án nên hoàn toàn thỏa mãn điều kiện

1.3.3 Điều kiện về xây dựng

Căn cứ theo quy định tại điều 24 Luật Nhà ở 2014 về Nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại:

“1 Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư

dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu

tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

2 Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng

3 Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”

CHƯƠNG 2 TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

2.1 Khái quát quy trình chung thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Chấp thuận chủ trương đầu tư

Bước 3: Cấp giấy chứng nhận và điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Bước 4: Thực hiện việc đăng ký cấp Giấy phép xây dựng cho dự án

2.2 Tiến trình thực hiện các thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

2.2.1 Chuẩn bị hồ sơ thực hiện dự án

Đây là quy trình quan trọng nhất trong quá trình thực hiện dự án đầu tư vì nếu có sai sót ngay từ bước này thì các bước còn lại chắc chắn sẽ không được thực hiện hoặc có thể gây chậm tiến độ thực hiện dự án Vì vậy, để thực hiện hiệu quả việc đề nghị chấp thuận đầu tư thì nhà đầu tư cần phải chuẩn bị các hồ sau:

2.2.1.1 Chuẩn bị hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án

Theo quy định tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP Theo đó, hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bao gồm:

- Văn bản đề nghị của nhà đầu tư (trong đó ghi rõ tên, địa chỉ nhà đầu tư, các đề xuất, dự kiến tiến độ thực hiện dự án); bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm xuất trình bản chính các giấy tờ sau để đối chiếu: văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản 3 Điều này

- Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai

- Giấy tờ chứng minh có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư

2.2.1.2 Chuẩn bị hồ sơ quy hoạch, xây dựng dự án nhà ở thương mại

Để thực hiện thủ tục này, chủ đầu tư phải đảm bảo điều kiện đối với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại được quy định tại Điều 38 Nghị định 37/2010/NĐ-CP

Hồ sơ xin cấp phép bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép quy hoạch;

- Sơ đồ vị trí địa điểm đề nghị cấp giấy phép quy hoạch;

- Dự kiến phạm vi, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị;

- Dự kiến nội dung đầu tư, quy mô dự án và tổng mức đầu tư;

- Báo cáo về pháp nhân và năng lực tài chính để triển khai dự án.

2.2.1.3 Chuẩn bị lập hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi dự án

Để lập báo cáo này, chủ đầu tư phải căn cứ vào các hồ sơ sau:

- Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở;

- Quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc Quy hoạch tổng mặt bằng, Phương án Kiến trúc được duyệt;

- Văn bản xác nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp chủ đầu tư là chủ sử dụng khu đất thực hiện dự án và các văn bản pháp lý có liên quan;

Nội dung hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi dự án phải bảo đảm các thông tin theo quy định tại Điều 12, Nghị định 99/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP

2.2.1.4 Chuẩn bị hồ sơ lập báo cáo đánh giá tác động tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường

Phụ thuộc vào quy mô của dự án đầu tư nhà ở thương mại, phụ thuộc vào tầm ảnh hưởng đến môi trường theo quy định mà nhà đầu tư phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường ĐTM hoặc đánh giá môi trường chiến lược ĐMC hoặc kế hoạch bảo vệ môi trường theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường năm 2020

2.2.2 Thực hiện việc đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư

Khi hoàn thành xong khâu chuẩn bị ở bước thứ nhất, để đảm bảo việc bảo hộ cũng như quản lý của cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư cần phải tiến hành bước thứ hai: “Đề xuất chủ trương đầu tư nhà ở thương mại lên cơ quan có thẩm quyền.”

Trường hợp 1: Giả sử dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán của doanh nghiệp Hùng Phát có quy mô dân số từ 50.000 người trở lên.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công,

Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thu đặc biệt và Luật Thi hành án Dân

sự thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán của doanh nghiệp Hùng Phát thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng chính phủ

Trường hợp, chủ đầu tư uỷ quyền cho người khác nộp hồ sơ và nhận kết quả thủ tục hành chính thì người được uỷ quyền phải mang theo Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu hoặc giấy tờ chứng thực cá nhân hợp pháp khác và các loại giấy tờ sau: Hợp đồng cung cấp dịch vụ làm hồ sơ giữa chủ đầu tư với tổ chức làm dịch vụ hồ sơ và giấy giới thiệu cho cá nhân đó thực hiện nộp hồ sơ theo quy định pháp luật hoặc Văn bản uỷ quyền

cho cá nhân thực hiện việc bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư trên cơ sở các nội

dung đã có ở khâu chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư theo quy định tại

điểm a khoản 5 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP

Căn cứ Điều 33 Luật Đầu tư 2020, Điều 33 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị chấp thuận bao gồm:

- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi

ro nếu dự án không được chấp thuận;

- Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư, gồm: bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức;

- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

- Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự

án đầu tư;

Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Điểm a khoản 2 Điều 52 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ theo quy định của Luật Đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng;

- Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có)

Trường hợp 2: Giả sử dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán của doanh nghiệp Hùng Phát có quy mô sử dụng đất dưới 300 ha (dự án đầu tư của doanh nghiệp Hùng Phát có quy mô sử dụng đất là 50h) và quy mô dân số dưới 50.000 người

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thu đặc biệt và Luật Thi hành án Dân

sự thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán của Doanh nghiệp Hùng Phát thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, trường hợp này thì thẩm quyền chấp thuận của UBND TP Đà Nẵng

Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư trên cơ sở các nội dung đã có ở khâu chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP

Căn cứ Điều 33 Luật Đầu tư 2020, Điều 33 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị chấp thuận bao gồm:

- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;

- Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;

- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;