Giáo trình Định giá tài sản

Untitled GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Trường Đại học Thương mại Chủ biên PGS TS LÊ THỊ KIM NHUNG TS VŨ XUÂN DŨNG GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÀ XUẤT BẢN HÀ NỘI 2017 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ng[.]

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Trường Đại học Thương mại

Chủ biên: PGS.TS LÊ THỊ KIM NHUNG

TS VŨ XUÂN DŨNG

GIÁO TRÌNH

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

NHÀ XUẤT BẢN HÀ NỘI - 2017

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa của từ viết tắt

Asean Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam ÁBĐS Bất động sản

LỜI NÓI ĐẦUTrong nền kinh tế thị trường, giá trị của tài sản là một trong những căn cứ cốt yếu của mọi hoạt động kinh tế Việc xác định giá trị tài sản hay định giá tài sản luôn là nhu cầu cần thiết và quan trọng đối với mọi chủ thể để có thể đưa ra các quyết định của mình Mặc dù, hoạt động định giá được xem là có tính nghệ thuật song luôn gắn những cơ sở và nguyên lý khoa học đã được thừa nhận rộng rãi Nếu hoạt động định giá tài sản được tiến hành một cách khoa học và hợp lý thì sẽ giúp cho các tổ chức và cá nhân có thể đưa ra các quyết định đầu tư, mua bán, xử lý tài sản,… phù hợp với mục tiêu và nhu cầu của mình Ngược lại, nếu việc định giá tài sản không hợp lý, sẽ cung cấp những thông tin thiếu chính xác cho việc

ra các quyết định của các tổ chức và cá nhân, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện các mục tiêu của họ Do đó, việc nghiên cứu các nguyên lý căn bản về định giá tài sản đã và đang trở thành nhu cầu cần thiết và không có giới hạn đối với các nhà nghiên cứu, các nhà quản trị doanh nghiệp và đối với mọi chủ thể quan tâm

Học phần Định giá tài sản là một học phần có vị trí quan trọng trong chương trình đào tạo Cử nhân kinh tế ngành Tài chính - Ngân hàng, là học phần thuộc khối kiến thức ngành; đồng thời cũng là học phần bổ trợ cho kiến thức ngành và chuyên ngành của các chuyên ngành đào tạo khác của Trường đại học Thương Mại như chuyên ngành Kế toán doanh nghiệp, Kinh tế, …

Học phần trang bị cho người học những kiến thức cơ bản về lý thuyết định giá tài sản và các phương pháp định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường theo các thông lệ và tiêu chuẩn định giá trong nước và quốc tế; trang bị cho người học phương pháp và kỹ năng cần thiết để có thể triển khai và thực hiện toàn bộ quá trình nghiệp

vụ định giá tài sản, có thể xây dựng và thực hiện có hiệu quả công tác định giá tài sản Với mục tiêu như vậy, giáo trình được thiết kế gồm 5 chương, gồm:

- Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản

- Chương 2: Định giá bất động sản

- Chương 3: Định giá máy móc thiết bị

- Chương 4: Định giá tài sản vô hình

- Chương 5: Định giá doanh nghiệp

Giáo trình Định giá tài sản là một tài liệu cần thiết phục vụ cho nghiên cứu, giảng dạy của giảng viên và việc học tập của sinh viên thuộc các chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kế toán doanh nghiệp, Kinh tế, … và là tài liệu tham khảo hữu ích cho các độc giả quan tâm đến lĩnh vực này.

Tham gia biên soạn giáo trình, gồm các tác giả:

* PGS.TS Lê Thị Kim Nhung, đồng chủ biên và biên soạn các chương 1,4

* TS Vũ Xuân Dũng, đồng chủ biên và biên soạn các chương 3,5

* ThS Vũ Xuân Thủy, biên soạn chương 2

Trong quá trình biên soạn, tập thể tác giả đã tham khảo một số tài liệu trong nước và nước ngoài, các chuẩn mực, các văn bản pháp quy của nhà nước, tiếp thu ý kiến đóng góp của Hội đồng khoa học nghiệm thu giáo trình như: GS,TS Đinh Văn Sơn, TS Nguyễn Hồ Phi Hà, TS Nguyễn Phúc Hiền, TS Nguyễn Thu Thủy, PGS, TS Nguyễn Viết Thái Tập thể tác giả đã kế thừa có chọn lọc các sách, tài liệu tham khảo, đồng thời cập nhật, bổ sung những kiến thức mới theo yêu cầu của sự hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay ở Việt Nam Chúng tôi xin chân thành cảm ơn các tác giả của những tài liệu mà chúng tôi đã sử dụng, cảm ơn sự góp ý của các nhà khoa học đã giúp chúng tôi hoàn thiện và nâng cao chất lượng giáo trình Mặc dù tập thể tác giả đã có nhiều cố gắng, nhưng do hạn chế về điều kiện nghiên cứu và trình độ có hạn nên giáo trình không thể tránh khỏi những khiếm khuyết, hạn chế nhất định Tập thể tác giả rất mong nhận được các ý kiến phê bình, góp ý quý báu của độc giả

để lần tái bản sau giáo trình sẽ được hoàn thiện hơn

TẬP THỂ TÁC GIẢ

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Mục tiêu: Chương này cung cấp cho người học những kiến thức

cơ bản về lý thuyết định giá tài sản như: Các khái niệm liên quan đến tài sản và định giá tài sản, các nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản, làm tiền đề cho việc nghiên cứu các chương tiếp sau Ngoài ra, còn giới thiệu cho người học về hoạt động định giá chuyên nghiệp (nghề thẩm định giá) - một dịch vụ tài chính mới xuất hiện

và có nhu cầu ngày càng cao trong nền kinh tế thị trường hiện đại, qua đó giúp hình thành động cơ học tập và rèn luyện để lập nghiệp

1.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1.1 Khái niệm định giá tài sản

Định giá tài sản tức là việc xác định giá trị của một tài sản cụ thể bằng một hoặc nhiều phương pháp phù hợp Định giá là một hoạt động diễn ra thường xuyên của các chủ thể tham gia thị trường theo các cấp độ khác nhau Trong thực tế, thuật ngữ “định giá tài sản” hay

“thẩm định giá” - valuation, đều mang cùng một bản chất là xác định giá trị của tài sản do các chủ thể khác nhau thực hiện Thẩm định giá

là một dịch vụ định giá tài sản mang tính chuyên nghiệp, được thực hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện Do vậy, trong giáo trình này thuật ngữ “định giá tài sản” được hiểu là một hoạt động mang tính chuyên môn tương tự như “thẩm định giá”

Có nhiều khái niệm khác nhau về định giá:

- Theo từ điển Oxfort: Định giá (Valuation) là sự ước tính giá trị

của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị của

hiện hành của tài sản trong kinh doanh

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương

quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản

cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ

Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị bằng tiền về quyền sở hữu tài sản cho một mục đích đã được xác định

- Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO (Hiệp

hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định giá trị của bất

động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đich thẩm định giá Do vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được định giá để hình thành giá trị của chúng Khái niệm này

cho thấy, thuật ngữ “Định giá – valuation” chỉ tập trung vào xác định giá trị của bất động sản theo một mục đích đã xác định dựa trên các

dữ kiện thị trường so sánh được Như vậy, định giá thường được mô tả như một “khoa học không chính xác”, bởi nó phụ thuộc vào việc thu thập và phân tích các dữ kiện thị trường của người thẩm định viên

- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học quốc gia Singapore: Định

giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục

đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét đến tất cả các yếu

tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Khái niệm này tuy không đề cập đến một loại tài sản cụ thể là bất động sản, nhưng có nhiều nét tương đồng với khái niệm của Hiệp hội thẩm định giá Austraylia Theo đó, định giá vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật, khi ước tính giá trị của một tài sản bao giờ cũng phải xác định rõ mục đích của việc định giá, xem xét tất cả đặc điểm của tài sản và yếu tố tác động của thị trường

- Theo điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13 chính thức được Quốc hội nước ta thông qua vào ngày 20/6/2012 thay thế cho Pháp lệnh

Giá năm 2002: Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau, nhưng những nét đặc trưng

cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:

• Định giá là công việc ước tính

• Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

• Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản

• Xác định tại một thời điểm cụ thể

• Xác định cho một mục đích nhất định

• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Từ những đặc trưng nêu trên có thể kết luận như sau: Định giá

là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

1.1.2 Đối tượng của định giá tài sản

Đối tượng định giá là những tài sản thuộc quyền sở hữu (quyền kiểm soát) của các chủ thể trong xã hội, là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật

Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích định giá căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do các cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế Theo đó, tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm:

+ Bất động sản: Là các tài sản không thể di dời, gắn với một vị

trí địa lý nhất định, một không gian nhất định như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất,…

+ Động sản: Là những tài sản có đặc điểm là không gắn cố định

với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được như: Các loại máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, hàng hóa, nguyên liệu, nhiên liệu, kim loại quý, đá quý, các loại tiền, các giấy tờ có giá,…

+ Doanh nghiệp: Được coi là một tài sản đặc thù trong nền kinh

tế thị trường, bởi doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được thừa nhận về mặt pháp luật trên một số tiêu chuẩn nhất định; doanh nghiệp gắn với các chủ sở hữu nhất định và là đối tượng được giao dịch trên thị trường thông qua các hoạt động mua, bán, sáp nhập, chia tách doanh nghiệp,…

+ Các quyền tài sản: Là các quyền có thể xác định giá trị bằng

tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự Quyền tài sản

là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều quyền lợi khi làm chủ tài sản đó Quyền sở hữu tài sản bao gồm một nhóm quyền năng mà mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Quyền tài sản là một loại tài sản vô hình, là đối tượng của thẩm định giá, tuy nhiên việc xác định giá trị của nó rất phức tạp và khó khăn

1.1.3 Mục đích của định giá tài sản

Mục đích của định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định Chính vì vậy, mục đích của định giá

là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên Có rất nhiều mục

đích định giá tài sản khác nhau, có thể chỉ ra một số trường hợp sau:

- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu : Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, để giúp cho người mua có thể xác định giá mua, để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác

- Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng:

Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp, để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản

- Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê

- Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư: Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác, để quyết định khả năng thực hiện đầu tư

- Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp: Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư; để xác định giá trị doanh nghiệp; để mua bán hợp nhất, thanh lý tài sản của công ty; để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp nhà nước

- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý: Để xác định giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản; để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản; để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc thừa kế; để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án; để xác định giá sản phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công; để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu giá các tài sản bị phát mãi, tịch thu sung công quỹ

1.2 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ TÀI SẢN

1.2.1 Tài sản

* Khái niệm

Theo Viện Ngôn ngữ học (Từ điển Tiếng Việt): Tài sản là của cải

vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu

Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ,

mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là nguồn

lực: (a) doanh nghiệp kiểm soát được; và (b) dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp

* Phân loại tài sản

- Theo hình thái biểu hiện: TS hữu hình và TS vô hình

- Theo tính chất sở hữu: TS công cộng và TS cá nhân

- Theo khả năng trao đổi: Hàng hóa và phi hàng hóa

- Theo khả năng di dời: Động sản và bất động sản

- Theo đặc điểm luân chuyển giá trị: TS cố định và TS lưu động

* Chú ý: Theo quan niệm về tài sản trong công tác kế toán không hẳn đồng nhất với quan điểm của thẩm định viên Một nguồn lực vô hình có thể được coi là tài sản theo quan niệm của thẩm định viên, nhưng đối với kế toán viên thì không hẳn như vậy Để xác định một nguồn lực vô hình có phải là TSCĐ vô hình hay không, có được ghi vào bảng cân đối kế toán, có được trích khấu hao hay không cần phải xem xét đến các yếu tố: Tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai Nếu một nguồn lực vô hình không thỏa mãn định nghĩa TSCĐ vô hình thì chi phí phát sinh để tạo ra nguồn lực vô hình đó phải ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ hoặc chi phí trả trước Riêng nguồn lực vô hình doanh nghiệp có được thông qua việc sát nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại, được ghi nhận là lợi thế thương mại vào ngày phát sinh nghiệp vụ mua Quan niệm về tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:

Tính có thể xác định được:

+ TSCĐ vô hình phải là tài sản có thể xác định được để có thể phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại Lợi thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại, được thể hiện bằng một khoản thanh toán do bên mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.+ Một TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp

có thể đem TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản đó trong tương lai Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếu doanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó đem lại

Khả năng kiểm soát:

+ Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó Khả năng kiểm soát của doanh nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vô hình thông thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý

+ Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai Doanh nghiệp có thể kiểm soát lợi ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: Bản quyền, giấy phép khai thác thủy sản,…

+ Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề, và thông qua việc đào tạo doanh nghiệp có thể xác định được sự nâng cao kiến thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai, nhưng doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soát lợi ích kinh tế đó, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình Tài năng lãnh đạo và

kỹ thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận là TSCĐ vô hình trừ khi tài sản này được đảm bảo bằng quyền pháp lý để sử dụng nó

và để thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, đồng thời thỏa mãn các quy định về định nghĩa TSCĐ vô hình và tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình

+ Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do không có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ hoặc kiểm soát các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ với khách hàng và sự trung thành của họ, vì vậy không được ghi nhận là TSCĐ vô hình

Lợi ích kinh tế trong tương lai mà TSCĐ vô hình đem lại cho

doanh nghiệp có thể bao gồm: Tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng TSCĐ vô hình

Tóm lại, nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được là: (i) Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình - gọi chung là nguồn lực; (ii) Tài sản xác định cho một chủ thể nhất định - đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào

đó, không có khái niệm tài sản chung chung; (iii) Khái niệm tài sản hàm chứa những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không nhất thiết dành riêng cho doanh nghiệp Với ý nghĩa như vậy, để phán ánh rõ đối tượng của ngành định giá có thể đưa ra một định

nghĩa đơn giản: Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ

thể nhất định.

* Quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép

chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản Quyền sở hữu gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (i) Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản (ii) Quyền sử dụng là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản đó có thể đem lại (iii) Quyền định đoạt là quyền được chuyển giao quyền sở hữu, trao đổi, biếu tặng, cho, cho vay, thừa kế,… hoặc không thực hiện các quyền đó

1.2.2 Giá trị tài sản

* Khái niệm giá trị

- Theo quan điểm của C.Mác:

Hàng hóa có 2 thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hóa để thỏa mãn một nhu cầu nào đó của con người Giá trị của hàng hóa được xác định ở mặt chất và lượng: Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hóa, nói một cách cụ thể hơn là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa; Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động Mỗi hàng hóa có thời gian lao động cá biệt khác nhau, khi trao đổi trên thị trường, giá trị của hàng hóa được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết

- Theo quan điểm định giá tài sản

Có nhiều loại giá trị khác nhau theo nhiều cách sử dụng khác nhau: giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi (value in exchange), giá trị công bằng (fair value), giá trị trong sử dụng (value in use),… Có thể đưa ra một định nghĩa chung: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Khái niệm này cho thấy: (i) Giá trị tài sản được đo bằng tiền; (ii) Giá trị tài sản có tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể không còn như vậy; (iii) Cùng

là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau; (iv) Giá trị tài sản cao hay thấp do hai nhóm yếu tố quyết định là công dụng hữu ích vốn có của tài sản

và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó; (v)

Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản

đó mang lại cho mỗi chủ thể trong từng bối cảnh giao dịch nhất định

* Ý nghĩa và đặc tính của giá trị

- Ý nghĩa: Giá trị tài sản phải được xem xét trên cả hai góc độ: tính chủ quan và tính khách quan

+ Tính chủ quan của giá trị: Ý nghĩa chủ quan của giá trị là sự

đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản Cùng một tài sản nhưng với các cá nhân khác nhau, tùy thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản có thể được dùng cho các mục đích khác nhau, có thể được sử dụng, khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau Vì vậy, giá trị của cùng một tài sản có thể khác nhau theo sự đánh giá chủ quan của mỗi người Phản ánh dưới góc độ này có các khái niệm: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với cá nhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cấm cố

+ Tính khách quan của giá trị: Ý nghĩa khách quan của giá trị

là sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản Giá trị của tài sản

là cơ sở của giá cả, là cơ sơ của sự trao đổi cũng như mọi hoạt động và giao dịch kinh tế trong nền kinh tế thị trường Giá trị tài sản phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại một thời điểm nào đó Khi giao dịch diễn ra - giá trị được thực hiện, giá trị giao dịch trở thành một thực

tế khách quan - một chứng cớ thị trường về giá trị tài sản, là sự thừa nhận của các chủ thể hay của thị trường về sự tồn tại của giá trị trong hoạt động kinh tế Phản ánh dưới góc độ này có các khái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng

- Đặc tính của giá trị: Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ bốn đặc trưng pháp lý và kinh tế, đó là tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu và tính có thể chuyển giao được

+ Tính hữu ích: Thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm

thỏa mãn nhu cầu của con người Tính hữu ích là một đặc tính cơ bản làm cho hàng hóa hoặc dịch vụ trở nên có giá trị Tuy nhiên, tính hữu ích chỉ là một trong các đặc tính tạo ra giá trị, nếu hàng hóa

có tính hữu ích nhưng không có yêu cầu hoặc không khan hiếm thì giá trị thị trường cũng không tồn tại

+ Tính khan hiếm: Là một khái niệm có tính tương đối Nói

chung, mọi hàng hóa đều có tính khan hiếm Tính khan hiếm có

thể hiểu như tác động của yếu tố cung đối với thị trường ở hiện tại

và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lai Giá trị của hàng hóa sẽ thay đổi theo sự thay đổi mức khan hiếm của hàng hóa đó trên thị trường

+ Tính có yêu cầu: Yêu cầu hay đòi hỏi thực ra được hình thành

bởi tính hữu ích của tài sản Tuy nhiên, ngoài tính hữu ích và nhu cầu thông thường, thuật ngữ có yêu cầu ở đây còn là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng về tiền tệ để thỏa mãn yêu cầu đó - đồng nghĩa với nhu cầu có khả năng thanh toán hay cầu của thị trường

+ Tính có thể chuyển giao được: Là một khái niệm pháp lý phản

ánh một đặc tính quan trọng của giá trị, nhất là đối với bất động sản Ngay cả trong trường hợp tài sản có các đặc tính hữu ích, khan hiếm và có yêu cầu, nhưng không thể chuyển giao được toàn bộ hay từng phần thì giá trị thị trường của hàng hóa đó cũng không tồn tại Khả năng chuyển giao được được hiểu là sự chuyển giao quyền

sở hữu và kiểm soát tài sản đó từ chủ thể này sang chủ thể khác

* Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí

- Giá trị: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền - nhận được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán

Theo Ủy ban thẩm định giá quốc tế (IVSC): Giá trị là số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định Thuật ngữ giá trị mang tính chất giả thiết, không có trên thực tế mà là mức giá

dự tính của người mua, người bán hàng hóa dịch vụ tại một thời điểm nhất định Giá trị thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch Giá trị thị trường thể hiện mức giá

cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch bình đẳng

- Giá cả: Giá cả (price) là một thuật ngữ được sử dụng cho một

khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một hàng hóa hoặc dịch

vụ Trong thực tế, có thể hiểu giá cả theo một số nghĩa sau đây: (i) Giá cả là số tiền thực tế người mua trả cho người bán để được quyền sở hữu sản phẩm hoặc dịch vụ; (ii) Giá cả là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán về một sản phẩm hoặc dịch vụ Giá cả tiêu biểu cho sự ước tính bằng tiền của giá trị Giá cả có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị của tài sản

Theo kinh tế chính trị học: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị.

Theo kinh tế học: Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ Giá cả phản ánh chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà người bán nhận được

Theo IVSC: Giá cả là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định

và được gọi là giá gốc Mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch

vụ đó trở thành chi phí đối với người mua

Như vậy, có thể chỉ ra những điểm giống nhau và khác nhau giữa giá trị, giá cả và chi phí Điểm giống nhau là chúng đều thể hiện bằng một số tiền nhất định, đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể Điểm khác nhau giữa chúng, đó là:

+ Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa

+ Khái niệm giá trị không nhất thiết được hình thành và được dùng trong quan hệ trao đổi mua bán Trong nhiều trường hợp, khái niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính, số tiền mang tính giả thiết Giá trị ước tính có thể cách xa so với giá cả thực tế giao dịch Giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả

+ Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả Chi phí là cách gọi khác của giá cả, được người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của

họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ

1.2.3 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên

là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai,

mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

Giá trị thị trường là mức giá được thị trường thừa nhận Giá trị thị trường đôi khi được gọi là giá trị công bằng, là một tiêu chuẩn

cơ bản của giá trị Giá trị thị trường là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản Cơ sở của việc ước tính giá trị thị trường của một loại tài sản nào đó được dựa trên một thực

tế là nó có khả năng trao đổi mua bán một cách phổ biến trên thị trường, được thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan

Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng chúng rất ít khi được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng (ví dụ như: Nhà ga, công viên, nhà thờ, bệnh viện,…)

Để đánh giá giá trị của những tài sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường

- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường cũng xuất phát từ khái niệm giá trị tài sản: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ thể đánh giá rất khác nhau, nó phụ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đó với mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản Đó là cơ sở của việc ước tính giá trị tài sản đối với mỗi người, là lý do dẫn đến

sự phong phú của các khái niệm giá trị

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Định giá tài sản thực chất là ước tính giá trị của tài sản, vì vậy, để nâng cao tính chính xác của kết quả định giá, cần thiết phải xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Việc nhận diện một cách

rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng giúp thẩm định viên đánh giá mức

độ quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng, để từ đó có thể lựa chọn phương pháp định giá thích hợp Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm:

* Các yếu tố mang tính vật chất

Yếu tố vật chất là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng

tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như:

Đối với đất đai nhà cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa cải tạo,… đối với máy móc thiết bị là các tính năng công dụng, độ bền vật liệu…

Thông thường, thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, tài sản có được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác sử dụng tài sản đó Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành

tư vấn, lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp

* Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Hai tài sản có các yếu tố về vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khách nhau Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là bất động sản Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại Tất nhiên các quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp luật Đó là các quyền: Được hay không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi bán…

Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các quy định mang tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định Để có được những thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy

tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm toán cung cấp

* Các yếu tố mang tính kinh tế

Yếu tố mang tính kinh tế ảnh hưởng đến giá trị tài sản là cung và cầu của tài sản đó trên thị trường Tại một thời điểm, khi các yếu

tố khác không thay đổi, giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, phụ thuộc vào độ co dãn của cung, cầu trên thị trường Trên thực tế, tài sản được định giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại

Do vậy, việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và sự thay đổi của chúng trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch và có cơ sở dự báo ước lượng một cách sát thực hơn giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.

* Các yếu tố khác

Tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng có ảnh hưởng đến giá trị tài sản, ví dụ: Tâm lý xem tuổi, xem phong thủy để mua đất, chọn hướng làm nhà của người Việt có thể dẫn đến tình trạng một mảnh đất rất đắt với người này nhưng lại không mấy giá trị với người khác Yếu tố này đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân cư, đồng thời phải phân tích yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của các giao dịch chứng

cứ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Quan hệ lịch sử của tài sản cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, ví dụ: Khi tìm mua một ngôi nhà để ở hay tìm mua một chiếc xe ô tô đã qua sử dụng thì những thông tin về lịch sử của ngôi nhà hay chiếc xe đó có tác động khá mạnh đến tâm lý của người mua, dẫn đến việc định giá cho giao dịch này có thể cao hơn hoặc thấp hơn

1.3 CÁC NGUYÊN TẮC VÀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1.3.1 Các nguyên tắc định giá tài sản

* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use)

Ví dụ: (i) Một mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây khách sạn… đem lại các khoản thu nhập lần lượt là

50, 70, 80 trđ vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng (ii) Một ngôi nhà có 2 người hỏi mua, mức trả giá của hai người lần lượt là 1 tỷ và 1,2 tỷ thì cách bán - cách sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất giá trị của ngôi nhà là 1,2 tỷ

IVSC giải thích nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản; có

nghĩa là, một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trước hết phải thỏa mãn điều kiện tối thiểu:

+ Tài sản được sử dụng trong điền kiện tự nhiên: Tài sản được

sử dụng hoặc giả định sử dụng trong điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài sản; không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức

về khả năng sử dụng tài sản

+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý, ví dụ: tại vị trí này, nhà có thể xây 20 tầng thì sẽ đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, nhưng Nhà nước chỉ cho phép xây 4 tầng thì sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là nhà 4 tầng Ngoài ra, những quy ước có tính thông

lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng Ví dụ: Xác định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một mảnh đất ở giữa thủ đô (nơi mà một mét vuông đất có giá hàng chục cây vàng),

mà trên đó đã xây một ngôi nhà thờ, một trường học hay một tượng đài, chúng ta phải thừa nhận việc sử dụng hiện hành là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bởi lẽ không được sử dụng mảnh đất này theo cách khác

+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: Mỗi người hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản dựa theo chi phí cơ hội của riêng mình Tuy nhiên, nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính Ví dụ: Không thể biện hộ rằng chi phí

cơ hội mất đi của mảnh đất bị thu hồi là số tiền dự kiến thu được là

10 tỷ đồng nếu xây một khách sạn 5 sao chứ không phải là 3 triệu đồng cho thuê nhà hàng tháng hiện đang thu được, nếu dự án đầu

tư xây khách sạn 5 sao là thiếu hiệu quả

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại

Vì vậy, giá trị của tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật

và không khả thi về mặt tài chính Tức là chỉ ra các khả năng thực tế

về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cũng không đơn giản Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất còn tùy thuộc vào ý nghĩa chủ quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư.

* Nguyên tắc thay thế

- Nội dung: Nguyên tắc thay thế được tóm gọn trong một câu giới hạn cao nhất về mặt giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có được một tài sản tương đương

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm rất đơn giản và rõ ràng: một người mua thận trọng

sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự như vậy để thay thế Tài sản tương tự

để thay thế có thể có được bằng cách mua trên thị trường hoặc bỏ tiền để xây dựng mới

- Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá Nó là cơ sở lý luận cơ bản

để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp - một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin

về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất

về giá trị của các tài sản cần định giá

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định

Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá trị BĐS mà còn được sử dụng trong họat động tư vấn về các

cơ hội đầu tư Chẳng hạn, nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc

bỏ ra 100.000USD để mua BĐS hay mua chứng khoán trên thị trường, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2 tài sản này là: Tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro

và khả năng thanh khoản của chúng

* Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi nhưng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư

Ví dụ: Mua một ngôi nhà để ở và một ngôi nhà để cho thuê Đối với ngôi nhà để ở, thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân, lợi ích tương lai của việc sở hữu ngôi nhà để ở

là yếu tố rất định tính, tức là rất khó so sánh về mặt chủ quan của giá trị, song có thể dựa vào giá thị trường để ước tính, tước là dựa trên nguyên tắc thay thế Còn đối với nhà cho thuê thì hoàn toàn

có thể dựa vào thu nhập bằng tiền trong tương lai để định lượng

về giá trị

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điềm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích

mà tài sản có thể mang lại trong tương lai

- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản Theo nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả các loại tài sản, bất kể đó là tài sản có thể tạo ra thu nhập hay không Tuy nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các loại tài sản mang lại thu nhập bằng tiền Đối với những tài sản này, tùy thuộc vào mục định giá, việc thẩm định có thể dựa trên giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường - yếu tố chủ quan của giá trị Song nhìn chung tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở hữu và đi thuê… đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai như: Các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi

ro cho người nắm giữ tài sản Vai trò của thẩm định viên chủ yếu

là ở chổ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để

tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.

Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tương lai là một sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế, là cơ sở trực tiếp để xây dựng phương pháp thu thập - một trong những phương pháp chủ yếu hiện nay

Ví dụ: Một ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn luôn bị lỗ vốn Theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bán ngay là cách tốt nhất và có thể bán được với giá ước tính là 10 tỷ đồng Tất nhiên, đây cũng chỉ mới là sự ước tính, là có thể và 10 tỷ đồng chưa phải là sự chắc chắn có thể tin cậy được hay không Trong điều kiện đó, theo nguyên tắc thay thế, người ta tìm thấy một ngôi nhà tương tự nằm trên một mảnh đất có vị trí tốt hơn đã được bán gần đây với giá 8 tỷ Nó cho thấy việc định giá 10 tỷ đồng có thể là một

sự lạc quan quá mức Dựa theo nguyên tắc lợi ích tương lai - tính toán về các lợi ích tương lai, ngôi nhà được định giá theo dòng tiền, ước tính đạt 15 tỷ đồng Kết quả này vẫn có thể coi là hợp lý, nếu những dự báo về môi trường trong tương lai được coi là có thể tin tưởng được

Ví dụ trên cho thấy là các nguyên tắc đã nêu trên không có sự trùng lặp, chúng độc lập với nhau và được dùng để kiểm tra, hỗ trợ những khiếm khuyết, làm nổi rõ những vấn đề cốt yếu có liên quan đến việc cấu thành các yếu tố giá trị tài sản

Ví dụ: Một ngôi nhà không có ga ra ở tầng một bán với giá là 5

tỷ đồng, nhưng nếu có ga ra ở tầng 1 thì có thể bán với giá là 6 tỷ đồng, khi đó giá trị của ga ra được thừa nhận là 1 tỷ đồng, trong khi chi phí xây ga ra thực tế chỉ hết 100 triệu đồng

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại

cho chủ thể Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp, như ví dụ trên.

- Tuân thủ nguyên tắc: (i) Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị của toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các

bộ phận tài sản còn lại (ii) Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm

cả giá trị của yếu tố vô hình Chúng ta không có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại Do đó cần phải làm phép tính ngược khi xác định giá trị của yếu tố vị trí - chi phí cơ hội hay mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của mảnh đất, nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì nó sẽ có nguy cơ tính sai giá trị của BĐS Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí Đây cũng là cơ sở

để người ta xây dựng nên phương pháp thặng dư

* Nguyên tắc cung cầu

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị của tài sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định

- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thẩm định viên là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

- Tuân thủ nguyên tắc: (i) Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác định một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn

để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không – nguyên tắc thay

thế Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật đánh giá dựa vào dòng thu nhập – lợi ích tương lai (ii) Theo nguyên tắc đóng góp, bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánh giá rất cao, nhưng trên thị trường, bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá rất rẻ Khi đó việc đánh giá chủ yếu phải dựa trên nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc thay thế Như vậy, có thể thấy rằng, nguyên tắc cung cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một cách cụ thể hơn cho nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, lợi ích tương lai và nguyên tắc đóng góp Trên thực tế, nó là nguyên tắc ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau.

Ngoài các nguyên tắc đã nêu, một số học giả còn đưa ra các nguyên tắc khác Song 5 nguyên tắc trên đây, có thể nói là các nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp định giá một cách hợp lý và có khoa học ngày nay

1.3.2 Quy trình định giá tài sản

Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấp cho thẩm định viên sự hướng dẫn hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá

Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có

cơ sở và có thể đảm bảo được

Quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước: Xác định vấn đề, lên

kế hoạch thẩm định giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu và ước tính giá trị của tài sản cần định giá, chuẩn bị báo cáo thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá

- Bước 1: Xác định vấn đề

Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán

và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách

cụ thể và rõ ràng Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên

kế hoạch định giá một cách chi tiết

Để đạt mục tiêu trên, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề

+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính…

+ Xác định loại giá trị sẽ ước tính: Qua các thông tin ban đầu

và mục đích của khách hàng, thẩm định viên cần phải khẳng định ngay loại giá trị sẽ được sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: Giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường…

+ Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá

+ Xác định ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá

+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau:+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá

+ Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm: Các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường

+ Nhận biết các cơ quan, các tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được

+ Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: (i) Lập danh mục và thứ tự các công việc: Thu thập và phân tích số liệu (ii) Xác định thời hạn cho phép của từng công việc (iii) Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm

+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá

- Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

Để có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trước hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu

và thứ yếu Các loại tài liệu cần thu thập, bao gồm:

+ Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu Các thông tin này có thể do khách hàng cung cấp hoặc có thể qua khảo sát thực tế tài sản Thời gian thu thập loại thông tin này sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản định giá

+ Các tài liệu làm căn cứ để só sánh, phân tích, đánh giá và điểu chỉnh như: Các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, thu tiền về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…

+ Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương

có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê… Nói chung, thẩm định viên phải thu thập được một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, như: Chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm phán của Chính Phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch…

Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các viện nghiên cứu, các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính Phủ Nó giúp thẩm định viên xem xét và phân tích các động thái thị trường và chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả định giá

+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

- Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

* Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại phân tích:

+ Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần định giá

+ Phân tích tài sản: Mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ

những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó.

+ Phân tích so sánh: Mục đích của việc phân tích này là lựa chọn

để đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp với từng giao dịch chứng cớ.+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá

- Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xẩy ra Để đạt mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả

và kết luận

- Bước 6: Báo cáo thẩm định giá

* Yêu cầu đối với báo cáo thẩm định giá:

+ Giá trị của tài sản là mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá Song thực ra nó chỉ là sự ước tính một cách trực tiếp hoặc gián tiếp trên cơ sở phân tích các dữ liệu thị trường Do vậy, để giúp khách hàng có thể sử dụng thông tin có hiệu quả, có một cái nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc và máy móc chỉ dựa vào con số tính toán, yêu cầu đối với việc báo cáo là không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá

+ Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để

bảo vệ quyền lợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng

Vì vậy, các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

* Nội dung của báo cáo định giá:

Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giá Mức độ cụ thể hay chi tiết còn tùy thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồng với khách hàng Song, để đáp ứng được các yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ các nội dung sau:

1 Trình bày chính xác mục tiêu của việc thẩm định giá

2 Mô tả chính xác tài sản được thảm định giá

3 Thời hạn ước tính giá trị

4 Công bố rõ nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng, số liệu minh họa và phân tích

5 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

6 Tuyên bố rõ ràng về giá trị ước tính của tài sản

7 Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính:+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận

+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế

+ Các nghi vấn có thể có và các kiến nghị điều tra rõ hơn nữa, hoặc trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng

8 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá:

+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng

+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi

và trách nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá

+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản

+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định

1.4 HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1.4.1 Vai trò của hoạt động định giá tài sản

Hoạt động định giá tài sản là một công việc tất yếu tồn tại trong nền kinh tế và trong nền kinh tế thị trường nó được chuyên môn hóa

và phát triển thành một phân nhánh của ngành dịch vụ tài chính Vai trò quan trọng của hoạt động định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường được thể hiện qua các điểm như sau:

- Định giá tài sản là một hoạt động cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc định giá là

để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường, là cơ sở cho việc đưa ra các quyết định

- Định giá tài sản giúp các chủ thể tham gia thị trường có thể đưa

ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao dịch về tài sản (mua, bán, đầu tư, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố,….) Dịch vụ thẩm định giá giúp cho người bán xác định giá bán tài sản của mình, giúp người

đi thuê xác định số tiền thuê phải trả hàng năm, giúp cho người cho vay nhận đồ thế chấp xác định đúng giá trị của vật đảm bảo và số tiền cho vay phù hợp,…

- Hoạt động định giá tài sản không chỉ có vai trò quan trọng đối với các chủ thể tham gia thị trường, mà còn có vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện chức năng quản lý nền kinh tế của nhà nước Hoạt động định giá, thẩm định giá của nhà nước là một công cụ quan trọng để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý của nhà nước đối với các ngành, các lĩnh vực, các vùng thị trường của nền kinh tế, ví dụ: Việc định giá bất động sản sát với giá thị trường giúp cho việc đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất,… được thực hiện một cách trôi chảy; hoặc khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nếu giá trị đất đai và tài sản của nhà nước được xác định một cách chính xác sát với giá thị trường thì sẽ tránh được tình trạng thất thoát ngân sách nhà nước,…

Ngày nay, trong nền kinh tế hiện đại, nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá ngày càng gia tăng cả ở khu vực Nhà nước và tư nhân, điều

đó khẳng định vai trò của hoạt động định giá và thẩm định giá càng phát triển

1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản

Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc và kết quả tất yếu của nó là sự xuất hiện các nghề nghiệp mới Định giá tài sản một cách chuyên nghiệp cũng trở thành một ngành dịch vụ, làm phong phú thêm các dịch vụ tài chính trên thị trường và gọi là nghề thẩm định giá

Thực tế đã chứng minh rằng, một công việc trở thành một nghề nghiệp khi nó đáp ứng ba điều kiện sau:

(i) Công việc đó được mọi người cần, nhưng mọi người lại không thể tự làm được hoặc có thể làm được nhưng không hiệu quả, hoặc không đủ thời gian để làm, vì vậy người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó;

(ii) Công việc đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, không có chuyên môn thì không thể làm tốt được, và người ta chỉ trả tiền cho những người đã được xã hội thừa nhận là có năng lực chuyên môn (có phương pháp, bí quyết hoàn thành công việc một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất) – năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp;

(iii) Có sự xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó, các tổ chức này vừa mang tính chất của một tổ chức ngành nghề, vừa mang tính chất của một tổ chức có nghĩa vụ

về mặt pháp lý đảm bảo uy tín hành nghề

Hoạt động định giá tài sản đã xuất hiện từ rất lâu trong lịch sử, khi xuất hiện nền sản xuất hàng hóa, tuy nhiên nghề thẩm định giá chỉ mới bắt đầu vào những năm 1970s với sự ra đời của các tổ chức định giá chuyên nghiệp Hoạt động định giá tài sản diễn ra

ở khắp mọi nơi trong nền kinh tế với các cấp độ khác nhau, được thực hiện bởi nhiều chủ thể khác nhau và phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, có thể chia thành ba cấp độ:

- Cấp độ đầu tiên - tự định giá: Việc xác định giá trị của những hàng hóa thông thường không cần thiết phải sử dụng dịch vụ định giá chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia thị trường (người sở hữu,

sử dụng, đầu tư tài sản) trước sự cần thiết và đòi hỏi của công việc tự xác định giá trị tài sản để đưa ra quyết định của mình Tuy nhiên việc tự định giá sẽ không có lợi thế nếu những người này không có đủ những thông tin cần thiết (tình trạng thông tin bất

cân xứng trên thị trường), hoặc kỹ năng và năng lực bị hạn chế Trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi liên quan đến bên thứ 3 thì cần thiết đến hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp.

- Cấp độ thứ 2 - những người trong nghề bất động sản: Những người bán BĐS, nhà đầu tư, nhà phân phối, nhà xây dựng, nhà quản lý tài sản, những người này không phải là những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp nhưng họ phải giải quyết những vấn đề liên quan đến bất động sản như là 1 phần công việc của họ Họ thường được hỏi ý kiến về giá trị của BĐS và họ đưa ra ý kiến phụ thuộc vào trình độ của họ Do vậy, họ phải hiểu rõ về những hạn chế của mình để nhận biết trong trường hợp nào họ nên yêu cầu

sự giúp đỡ của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp

- Cấp độ thứ 3 - những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: Ở hầu hết các nước, các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp là những người có đủ năng lực và phẩm chất cần thiết, được đào tạo bài bản (có chứng chỉ hành nghề), được bổ nhiệm và thuộc các tổ chức định giá chuyên nghiệp, họ là nhà thẩm định giá đã đăng ký, nhà thẩm định giá đã tuyên thệ, nhà thẩm định giá đã được phê duyệt

Có thể chia hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp thành hai khu vực:

+ Nhà thẩm định giá khu vực công cộng: Định giá bồi thường, thuế đất, thuế thu nhập, vay nợ chính phủ, những việc thẩm định giá theo luật khác

+ Nhà thẩm định giá khu vực tư: Định giá cho mua và bán, cho vay thế chấp, những phân tích khả thi, phát triển đất đai, báo cáo tài chính, và các thẩm định giá khác

Những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp có đủ tư cách và năng lực để hành nghề thẩm định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản, cho tất cả các mục đích Các dịch vụ đó cũng được thực hiện theo yêu cầu như là chuyên gia làm chứng trong các tòa án

Những nhà thẩm định giá cũng hoạt động kết hợp với các cố vấn pháp luật, thanh tra, những nhà hoạch định và phát triển thành phố, đưa ra lời khuyên về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế

về dự án xây dựng công ty, thành lập công ty…

Những nhà thẩm định giá cũng được các cấp chính quyền thuê thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế…

1.4.3 Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản

Kiểm toán và thẩm định giá là hai công việc chuyên môn khác nhau, là hai loại dịch vụ tài chính được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, tuy vậy giữa chúng có mối quan hệ với nhau

* Sự giống nhau

- Cả hai loại ý kiến đều được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập được quy định ở mỗi nước Các tổ chức này thường

có mối liên hệ mang tính quốc tế

- Cả hai phương pháp luận đều được thừa nhận trên trường quốc tế

- Cả hai đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các mục đích khác

- Cả hai chấp nhận một số cách tiếp cận chung như: Sự phê chuẩn của bên thứ 3, sự kiểm tra cụ thể các tài sản,…

- Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chi phí thay thế

và giá trị thị trường đều được sử dụng trong cả cam kết về kiểm toán lẫn thẩm định giá

* Sự khác nhau

- Kiểm toán cho ý kiến khách quan hợp lý đối với việc trình bày các báo cáo tài chính một cách tổng thể như: Lỗ/lãi, bảng cân đối kế toán, các luồng tiền; thẩm định giá cho ý kiến về một phần xác định của doanh nghiệp, thường là các TSCĐ (tòa nhà, nhà xưởng, máy móc thiết bị) đôi khi về giá trị của bản thân doanh nghiệp

- Kiểm toán cho ý kiến đối với những người sử dụng chung các báo cáo tài chính, họ thường là những cổ đông của doanh nghiệp, các nhà cung cấp, khách hàng, ngân hàng và các nhà cho vay nói chung, cơ quan quản lý nhà nước,… Thẩm định giá được thực hiện nhằm mục đích xác định như để lựa chọn các phương án đầu tư, cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm, để thiết lập giá trị cho hợp nhất, mua lại doanh nghiệp, thiết lập giá trị của số tiền cho vay hoặc thế chấp,…

- Kiểm toán viên dựa vào mức giá công bố trên các hóa đơn hoặc hợp đồng được duyệt (chi phí lịch sử) Trong khi đó thẩm định viên cân nhắc giá trị tại mức giá thị trường hoặc chi phí thay thế mà không đề cập đến giá trị được viết trên hóa đơn

- Một cách tiếp cận của kiểm toán là phân tích và kiểm tra nội

bộ liên quan đến luồng thông tin dẫn đến các tài khoản của công ty

Cách tiếp cận này không được sử dụng trong công việc của thẩm định giá.

* Sự bổ sung lẫn nhau

Trên những phạm vi nhất định, thẩm định giá của một doanh nghiệp chú ý đến các thông tin chính của quá khứ có thể coi là tin cậy được, đó là thông tin kiểm toán Nếu những thông tin này không được kiểm toán thì thẩm định viên phải xác minh rõ trong báo cáo của mình

Đôi khi thẩm định giá của một doanh nghiệp cũng cân nhắc xem xét dựa trên hệ thống thông tin quản lý mà kiểm toán viên cũng đang dựa vào với một mức độ nhất định Nếu việc kiểm toán được thực hiện trước thẩm định giá thì ý kiến của kiểm toán viên sẽ được xem xét cân nhắc

Sự thực hiện kiểm soát nội bộ tốt về các TSCĐ sẽ giúp thẩm định viên nhận dược các thông tin chi tiết về TSCĐ đó; ngược lại, báo cáo thẩm định giá TSCĐ sẽ giúp cho kiểm toán viên đánh giá

sự tồn tại các TSCĐ của công ty

* Kết luận: Tuy mục tiêu của kiểm toán và thẩm định giá là rất

khác nhau, nhưng chúng đều là những yêu cầu cần thiết của một doanh nghiệp Kiểm toán sẽ cung cấp sự đảm bảo về độ tin cậy của các báo cáo tài chính của doanh nghiệp, trong khi đó, thẩm định giá cung cấp sự đảm bảo và tư vấn về khả năng chấp nhận giá trị của các hạng mục được định giá

1.4.4 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản chuyên nghiệp

* Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá: Những đặc trưng tiêu biểu

công việc của nhà thẩm định giá là:

- Xác định giá trị thị trường của tài sản

- Là người cố vấn cho các nhà đầu tư

- Thẩm định giá nhằm cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản, vì vậy, mối công việc thẩm định là một dự án nghiên cứu cần sự thận trọng và kỹ năng chuyên nghiệp

* Những phẩm chất cần thiết của một nhà thẩm định giá

Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề thẩm định giá, đòi hỏi họ phải có đạo đức và có tinh thần

trách nhiệm pháp lý chuyên nghiệp cao, và chứng minh được rằng:

- Đã có bằng đại học thích hợp hoặc bằng chuyên môn sau đại học, và có ít nhất 2 năm kinh nghiệm công tác Đồng thời phải chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn thông qua việc thường xuyên theo các chương trình đào tạo

- Có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản ở địa phương và phân loại tài sản,

- Họ phải đáp ứng tất cả những yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giao kèo hợp đồng có liên quan đến công việc

- Họ có khả năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách nhiệm phải gánh chịu liên quan trong mỗi sự việc

Nhà thẩm định giá phải có các phẩm chất sau: (i) công bằng và

nỗ lực làm việc hết mình; (ii) tinh thông nghiệp vụ; (iii) có năng lực, theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới; (iv) có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng

Ở Việt Nam, điều 17 Pháp lệnh giá 2002 quy định tiêu chuẩn thẩm định viên về giá như sau: (i) là công dân Việt Nam, (ii) có bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá, (iii) có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp, (iv) có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đao tạo

CÂU HỎI ÔN TẬP

1 Hiểu và làm rõ các khái niệm: Tài sản, quyền về tài sản, giá trị tài sản, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường; định giá tài sản, thẩm định giá tài sản?

2 Phân biệt các thuật ngữ: Giá trị, giá cả, chi phí?

3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản?

4 Trình bày nội dung các nguyên tắc định giá? Tuân thủ nguyên tắc đó thẩm định viên cần phải làm gì?

5 Trình bày nội dung quy trình định giá tài sản?

6 Trình bày các tiêu chuẩn hành nghề của một thẩm định viên?

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 TS Nguyễn Minh Hoàng, (2006), Nguyên lý chung định giá

tài sản và giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê.

2 TS Nguyễn Minh Hoàng và ThS Phạm Văn Bình, (2011),

Giáo trình định giá tài sản, Học viện Tài chính, Nhà xuất bản Tài

chính

3 Nguyễn Minh Điện, (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh

nghiệp (Lý thuyết và bài tập), Nhà xuất bản Thống kê.

4 Bộ Tài chính, Thông tư 158/2014/TT-BTC (ngày 27/10/2014),

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TC số 1,2,3,4)

5 Bộ Tài chính, Thông tư 28/2015/TT-BTC (ngày 6/3/2015),

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TC số 5,6,7)

6 Bộ Tài chính, Thông tư 126/2015/TT-BTC (ngày 20/08/2015),

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TC số 8,9,10)