TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Chung cư Riverside Garden THIẾT KẾ MÔN HỌC TỔ CHỨC ĐIỀU HÀNH SẢN XUẤT Giáo viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện MSSV Lớp TP HCM, ngày tháng năm Lời nói đầu Kính gửi quý thầy cô, Lời đầu tiên cho phép em.

THIẾT KẾ MÔN HỌC

TỔ CHỨC ĐIỀU HÀNH SẢN XUẤT

Giáo viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện : MSSV:

Lớp :

TP.HCM, ngày … tháng … năm …

Lời nói đầu

Kính gửi quý thầy cô,

Lời đầu tiên cho phép em gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến quý thầy cô, người đã hướng

dẫn cho em những kiến thức quan trọng trong suốt thời gian học tập tại trường Để có thể

hoàn thành tốt bài thiết kế môn học lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng, không chỉ dựa

trên sự hiểu biết của bản thân em mà còn cần đến sự hỗ trợ và hướng dẫn từ quý thầy cô Em

xin bày tỏ lòng biết ơn của mình đến các thầy cô của trường Đại Học Giao Thông Vận Tải

Thành phố Hồ Chí Minh đã trang bị cho em những kiến thức vững chắc về chuyên nghành

kinh tế xây dựng và lĩnh vực liên quan khác Đặc biệt em xin cảm ơn cô đã hướng dẫn, giúp

đỡ em rất nhiều trong quá trình làm bài thiết kế môn học này

Bài thiết kế môn học này đã giúp đỡ em rất nhiều trong việc hệ thống lại kiến thức đã học,

tìm hiểu và tiếp cận những kiến thức mới cũng như được rèn luyện, áp dựng chính những

kiến thức đã học tại trường vào thực tế, thực hiện phương châm học đi đôi với hành Tuy đã

cố gắng hết sức tìm tòi, học hỏi để hoàn thành tốt bài thiết kế môn học nhưng cũng không

tránh khỏi những thiếu sót Kính mong quý thầy cô góp ý để em rút kinh nghiệm hoàn thành

tốt hơn những bài thiết kế môn học sau này

Kính chúc quý thầy cô sức khỏe và công tác tốt

Em xin chân thành cảm ơn

TP.Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 5 năm 2019

Sinh viên thực hiện

2

LỜI NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm…

Giáo viên hướng dẫn

3

LỜI NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm 2019 Giáo viên phản biện ………

4

Chương 1: Giới thiệu khái quát dự án 6 Phần 1: Thông tin khái quát về dự án

3 4.Mảnh đất vàng dễ dàng kết nối đến các quận khác: 11

Phần 4: Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình

1.1.Mục đích lập tổng mức đầu tư 17

1.2.Cơ sở lập tổng mức đầu tư 17

1.3.Phương pháp xác định TMĐT: 18

1 4.Nội dung tổng mức đầu tư 18

Phần 2: Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình

23

2.1 Tiến độ dự án: .23

2.2 Phân kỳ đầu tư cho dự án: 23

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN 25 Phần 1: Dự kiến doanh thu hàng năm

25

1.1 Doanh thu từ việc bán căn hộ 251.2.Doanh thu giữ xe 28

1.3.Doanh thu của dự án 29

Phần 2: kế hoạch vay và trả nợ vay

30

2.1:kế hoạch vay .30

2.2 Kế hoạch trả lãi vay

hao 32

Phần 4: Các bảng chi phí sản xuất kinh doanh

33 Phần 5: Lập bảng dự trù lợi nhuận hằng năm cho dự

6

1.2.Diện tích căn hộ .

39 Phần 2: Cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụngvốn 39 Phần 3: Xác định suất chiết khấu dựán: 40 Phần 4: Bảng ngân lưu dựán: 40

Phần 5: Xác định các chỉ tiêu NPV, ThV, IRR và B/C

43

5 1.Hiện giá dòng tiền ròng PV(CFt) 45

5.2 Thời gian thu hồi vốn

IRR 45

5 4.Tỷ số lợi ích và chi phí B/C 45

Phần 6: Bảng đánh giá khả năng trả nợ vay và phân tích độ nhạy của dựa án:

7.2.Kiến nghị .51

7

Chương 1: Giới thiệu khái quát dự án

Phần 1: Thông tin khái quát về dự án

- Tên dự án: Dự án Chung cư Riverside Garden

- Địa điểm: Đường Tôn Thất Thuyết, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh

- Diện tích: 6875m2

- Mục tiêu đầu tư: Xây dựng chung cư hạng 2

- Quy mô dự án: Chung cư cao 22 tầng, có quy mô 408 căn

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới - Tổng mức đầu tư: 968,261,692 nghìn đồng - Mụctiêu của dự án:

•Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng khách hàng có thu nhập ổn định với mức lươngtrung bình

•Phục vụ một phần cho nhu cầu tái định cư của người dân để góp phần ổn định xã hội, cải tạocảnh quan, tạo ra quỹ nhà ở đồng bộ phục vụ nhu cầu và lợi ích chung cho xã hội

•Giải quyết tình trạng kẹt xe, ùn tắt giao thông của khu vực quận 1, quận 4, quận 7 và quận 8vào giờ cao điểm

•Tạo việc làm ổn định cho nhiều người dân thành phố

•Tạo ra lợi nhuận chính đáng cho các nhà đầu tư, tạo điều kiện để xây dựng các công trìnhtiếp theo đồng thời làm giàu ngân sách thành phố thông qua việc đóng thuế doanh nghiệp

Phần 2: Căn cứ pháp lý của dự án

1 Căn cứ quyết định số 1291/QĐ-BXD ngày12 tháng10năm 2018 về công

bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phậnkết cấu công trình năm 2017

2 Số: 79/QĐ-BXD, CÔNG BỐ ĐỊNH MỨC CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN

VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

3 Số: 209/2016/TT-BTC, QUY ĐỊNH MỨC THU, CHẾ ĐỘ THU, NỘP, QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG PHÍ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂYDỰNG, PHÍ THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ CƠ SỞ

4 Số: 09/2016/TT-BTC, QUY ĐỊNH VỀ QUYẾT TOÁN DỰ ÁN HOÀNTHÀNH THUỘC NGUỒN VỐN NHÀ NƯỚC

8

5 Số: 33/2004/QĐ-BTC, VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY TẮC, BIỂU PHÍBẢO HIỂM XÂY DỰNG, LẮP ĐẶT

6 Số: 45/2013/TT-BTC, HƯỚNG DẪN CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG

VÀ TRÍCH KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH

7 QĐ 09/2018 ngày 15 tháng 3 năm 2018 của UBND TP.HCM, (Hệ số sửdụng giá đất )

8 Tiền sử dụng đất áp dụng theo QĐ 51/2014 ngày 31/12/2014 về giá đất tạiTp.HCM

9 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ

về thuế thu nhập doanh nghiệp

10 Số: 06/2016/TT-BXD, HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ CHIPHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

11 Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 của Bộ Xâydựng), CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI TỪNG HẠNG NHÀCHUNG CƯ

12 Bảng giá đất ở quận 4 (Ban hành kèm theo Quyết định số51/2014/QĐUBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dânThành phố Hồ Chí Minh)

13 Theo quyết định 1111/QĐ-BHXH và nghị định 191/2013/NĐ-CP về chiphí bảo hiểm , công đoàn hông tư 124/2011/TT-BTC, thuế trước bạ

14 TT 33/2004 QUYẾT ĐỊNH VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY TẮC, BIỂU PHÍ BẢO HIỂM XÂY DỰNG, LẮP ĐẶT

15 Các tài liệu liên quan đến khu vực đầu tư

Phần 3: Sự cần thiết đầu tư dự án

3.1.Nhu cầu vế bất động sản tại Việt Nam trong tương lai

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, trung bình hàng năm số lượng hộ gia đình mới có nhucầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 81.000 và 63.000 Nếu xét đến nhu cầu đến từthâm hụt nhà ở xuống cấp thì con số này là 130.000 và 134.000, tạo ra một nền tảng vữngchắc cho thị trường nhà ở tại 2 thành phố lớn của Việt Nam trong dài hạn

Nhiều nhận định đều cho thấy năm 2019, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển trên đàcủa năm 2018 với những chuyển động tích cực, trong đó tập trung phát triển đồng đều cácdòng sản phẩm

Do đó, động lực tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam tiếp tục được thúc đẩy bởi cơ cấudân số vàng, triển vọng kinh tế tích cực và các dự án cơ sở hạ tầng mới TP.HCM và Hà Nộiđang đi vào giai đoạn chuyển mình và sánh ngang với những thành phố khác trong khu vực

9

Thị trường căn hộ được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phân khúc caocấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực

Việt Nam có quy mô dân số khá lớn với 94 triệu người Tốc độ và tỷ lệ đô thị hóa của ViệtNam so với các nước trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines, Trung Quốc v.v.cho thấy nước ta còn rất nhiều dư địa cho việc mở rộng đô thị Với tốc độ tăng trưởng nhưhiện nay 2,6%, đến năm 2030 69% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại khu vực đô thị

Thị trường căn hộ TP.HCM được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phânkhúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực Trongbối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ môphù hợp, thị trường nhà ở có triển vọng tăng trưởng đầy lạc quan

Chính quyền TP.HCM đã công bố sự giới hạn về việc cấp phép phát triển dự án đăng ký mớitrong "Chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020", tuy nhiên chỉ giới hạn cho những dự án xincấp phép mới Những dự án phát triển đã được phê duyệt và trong quy hoạch vẫn sẽ tiếp tụcđược triển khai Với nguồn cung tương lai đã xác định từ dữ liệu hiện tại của chúng tôi, có thể

kỳ vọng rằng nguồn cung nhà ở tương lai sẽ đáp ứng

được nhu cầu nếu quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư được tiến hành thuận lợi

10

Thị trường căn hộ TP.HCM được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phânkhúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực Trongbối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ môphù hợp, thị trường nhà ở có triển vọng tăng trưởng đầy lạc quan

Chính quyền TP.HCM đã công bố sự giới hạn về việc cấp phép phát triển dự án đăng ký mới trong "Chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020", tuy nhiên chỉ giới hạn cho những dự án xin cấp phép mới Những dự án phát triển đã được phê duyệt và trong quy hoạch vẫn sẽ tiếp tục được triển khai Với nguồn cung tương lai đã xác định từ dữ liệu hiện tại của chúng tôi, có thể

kỳ vọng rằng nguồn cung nhà ở tương lai sẽ đáp ứng được nhu cầu nếu quá trình triển khai dự

án của các chủ đầu tư được tiến hành thuận lợi

Thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài ở Việt Nam có thể là một rào cản đối với các chủ đầu tưnước ngoài Tuy nhiên sự tham gia của họ tại thị trường Việt Nam đã gia tăng đáng kể trong 2năm qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong tương lai Sự gia tăng này sẽ mang đến tiêu chuẩn quốc

tế cao hơn và gia tăng nguồn cung cạnh tranh chất lượng cho thị trường

Savills Việt Nam đúc kết rằng các yếu tố này dẫn đến trung bình hàng năm số lượng hộ giađình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 81.000 và 63.000 Nếu xét đếnnhu cầu đến từ thâm hụt nhà ở xuống cấp thì con số này là 130.000 và 134.000, tạo ra mộtnền tảng vững chắc cho thị trường nhà ở tại 2 thành phố

11

3.2.Đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập trung bình:

TP.HCM đang có dân số đông nhất cả nước và lượng người nhập cư tăng nhanh hơn cácđịa phương khác Trong khi nhà ở xã hội là giải pháp giải quyết nhu cầu an cư của ngườidân chưa đủ đáp ứng thì nhà ở thương mại cho người thu nhập trung bình cũng đang khanhiếm nguồn cung trầm trọng Có thể thấy rằng, TP.HCM đang đứng trước tình trạng quátải dân số, tạo áp lực lớn đến nền kinh tế của khu vực cũng như đời sống của dân Hơnnữa, sự phân bố dân cư dân cư không đồng đều dẫn đến tình trạng giá nhà đất, chi phísinh hoạt đời sống tăng cao không kiểm soát được Mức độ gia tăng dân số, trong khi tỷ

lệ tăng tự nhiên khoảng 1.07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 2.5%

Trong nhiều năm qua, việc giải quyết nhà ở cho người dân là một trong những vấn đềkinh tế – xã hội quan trọng của nước ta Đặc biệt nhu cầu về nhà ở tại Tp Hồ Chí Minhđang là vấn đề rất bức thiết Theo số liệu của Tổng cục thống kê Việt Nam năm 2016, dân

số tại TP.HCM đạt 8.441.902 người chiếm gần 9% dân số Việt Nam với mật độ 4.025người/km² (gấp 13 lần so với mật độ dân số trung bình của Việt Nam)

Thị trường 2019: lạc quan

12

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2019, một số doanh nghiệp tại Tp HCM như ĐạiPhúc Land, Thiên Minh Group đánh giá thị trường chung cư năm tới sẽ vẫn tiếp tục phát triểntốt, phân khúc bình dân dành cho đại đa số người thu nhập thấp sẽ dẫn dắt thị trường

Nguồn cung sẽ được tung ra theo kế hoạch, chiến lược của các doanh nghiệp nên không dưcung và giá cả tiếp tục ổn định Tình trạng đầu cơ đã giảm rõ rệt, chủ yếu là khách hàng cónhu cầu thực

Tỷ lệ bán vẫn tốt, đặc biệc ở phân khúc bình dân và trung cấp:

– Phân khúc nhà ở giá rẻ tập trung vào nhu cầu ở thực kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trườngtrong thời gian tới, với yếu tố kích cầu chính đến từ việc hệ thống hạ tầng ngày càng hoànthiện trên khắp địa bàn TP.HCM

– Tỷ lệ bán dự báo tiếp tục xu hướng tăng đến cuối năm 2018, đặc biệt ở thị trường biệtthự/nhà phố

3.3 Phục vụ một phần cho nhu cầu tái định cư của người dân TP.HCM, đặc biệt là người dân quận 4

Căn cứ theo Quyết định 114/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2006 của UBND Thành phố về ban hành kế hoạch triển khai Chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở giai đoạn năm 2006-2010, chung cư Riverside Garden được xây dựng nhằm mục đích phục vụcho các đối tượng có mức thu nhập trung bình và một phần phục vụ tái định cư

RIVERSIDE GARDEN nằm trong khu vực quy hoạch lõi trung tâm TP HCM, là khu vựcđược quy hoạch kết hợp với Quận 1 thành khu CBD (Central Business District)

3.4 Mảnh đất vàng dễ dàng kết nối đến các quận khác:

Trong 4 năm trở lại đây, chúng ta rất dễ dàng nhận ra sự thay đổi của Quận 4 với các côngtrình dự án cao cấp, hay các tuyến đường giao thông được mở rộng hướng kết nối về trungtâm Quận

1

Hiện nay, rất nhiều khách hàng và nhà đầu tư đã lựa chọn Quận 4 để mua căn hộ cao cấp thay cho Quận 7 như xu thế vài năm trước đây Khi mà việc kết nối giao thông từ Quận 7 vào trungtâm ngày càng khó khăn thì Quận 4 đang nổi lên là điểm đến đáng được lựa chọn

Ngoài các tuyến đường thấy rõ sự phát triển như Bến Vân Đồn, đường Hoàng Diệu, hayđường Nguyễn Tất Thành giải tỏa cảng Khánh Hội thì tuyến đường thứ 4 được tập trung pháttriển chính là Tôn Thất Thuyết

13

Kết nối với Quận 1: Cầu Calmette, Cầu Ông Lãnh, Cầu Khánh Hội

Kết nối với Quận 5-8-10-6-11: Cầu Nguyễn Văn Cừ

Kết nối với Quận 7, Nhà Bè: Cầu Kênh Tẻ và Cầu Tân Thuận 1,2

Kết nối với Quận 2: Hầm Thủ Thiêm

Từ những đặt điểm trên, Riverside Garden là giải pháp thích hợp cho các khách hàng có nhucầu được sống ở khu vực gần trung tâm thành phố, hạn chế di chuyển xa khi đi làm cũng nhưgiải quyết tình trạng kẹt xe, ùn tắt giao thông vào giờ cao điểm

Phần 4: Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình

4.1.Nội dung thực hiện dự án gồm:

Thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư, lập dự án đầu tư, thiết kế công trình, PCCC, vệ sinhmôi trường… theo quy định của UBND Quận 4, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Quận 4 và các

Sở ban ngành chức năng

San lấp mặt bằng và ổn định cao độ toàn khu

Xây dựng hệ thống giao thông, vỉa hè, công viên cây xanh và công trình công cộng

Xây dựng chung cư đảm bảo kỹ mỹ thuật và chất lượng công trình Nộp

thuế theo quy định và làm nghĩa vụ đối với Nhà nước

4.2.Quy mô dự án:

Chung cư được xây dựng với diện tích 6875m2

Tầng cao xây dựng (không kể tầng hầm) cao 22 tầng, có quy mô 408 căn

Diện tích các căn hộ:

16

4.3 Giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình:

+Hệ thống cấp thoát nước:

 Cấp nước được dẫn vào bể nước ở tầng hầm, nước từ bể sẽ được bơm lên bể nước đặttrên tầng mái, sau đó được cung cấp đến các vị trí dùng nước ở các tầng qua hệ thốngống dẫn

 Nước thải thu gom từ các tầng sẽ được đưa vào khu xử lý nước thải, sau đó được đưavào hệ thống thoát nước của thành phố

+Hệ thống điện:

 Điện được cung cấp bởi hệ thống điện chính của thành phố

 Nguồn dự phòng: Được sử dụng khi có sự cố mất nguồn điện chính và được cung cấpnguồn từ máy phát điện dự phòng Máy phát điện dự phòng 1000KVA được đặt ở tầnghầm

 Toàn bộ hệ thống cơ và điện đều được quản lý tập trung tại phòng quản lý ở tầng hầm đểđiều khiển mọi nơi và giám sát toàn bộ thiết bị

 Tầng nhà ở: Bố trí 4 thang máy dùng cho căn hộ, sử dụng thang dạng 1 cổng Chiều dàytường ngoài 200 mm, vách ngăn 100 mm Mặt ngoài nhà sơn nước có chống thấm Mặttrong nhà sơn nước màu trang nhã, hài hòa với cảnh quan khu vực

 Vỉa hè lát gạch xi măng Cửa sổ ngoài nhà căn hộ dùng nhôm kính Cửa vào căn hộ cửapano sắt Các cửa phòng ngủ, phòng WC: cửa pano gỗ Nền lát gạch Ceramic

 Khu cây xanh, sân chơi tạo cảnh quan xanh tươi cho công trình

4.4.Giải pháp kiến trúc công trình

 Tận dụng tối đa hệ số sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả đầu tư cho công trình

 Hệ thống thang thoát hiểm được bố trí hợp lý, đảm bảo điều kiện an toàn và thoát ngườikhi có sự cố

 Hệ thống thang máy đảm bảo giao thông trục đứng thông suốt và phù hợp với từng chứcnăng sử dụng, trong đó phải xét đến độ an toàn và riêng tư cho các chung cư

 Các chung cư phải được thiết kế đảm bảo độ thông thoáng tự nhiên và hợp lý về côngnăng sử dụng, đi kèm với việc tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuận thuận tiện, phù hợp vàkinh tế đối với nhà đầu tư

 Các chung cư có diện tích trung bình phù hợp với định hướng đầu tư xây dựng chung cưcho người có thu nhập trung bình và một phần phục vụ công tác tái định cư

 Phong cách kiến trúc hiện đại và các chi tiết kiến trúc phù hợp với điều kiện khí hậu môitrường của Tp Hồ Chí Minh

 Màu sắc và vật liệu phải được cân nhắc để đảm bảo tính thẩm mỹ, hài hòa với không gianxung quanh, đặc biệt có xét đến các góc nhìn trên toàn trục đường và các con kênh, tạođược dấu ấn riêng cho công trình

Phần 5: Tiến độ thực hiện dự án:

Phần 6: Bộ máy quản lý, nhân lực của dự án

Mô hình bộ máy nhân sự gồm có:

1) Trường ban quản lý dự án

2) Trưởng phòng dự án

3) Nhân viên phòng dự án

4) Kế toán trưởng

5) Kế toán viên

6) Trưởng phòng kinh doanh

7) Nhân viên kinh doanh

8) Bảo vệ

NHÂN SỰ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

Đơn vị: nghìn đồng

Trung bình 7,934.783 Tăng lương10%/năm

Phần 7: Sản phẩm và thị trường của dự án:

Kinh tế phát triển, đời sống không ngừng được nâng cao ngày càng văn minh hiện đại,nhu cầu nhà ở tại thành thị đông đúc, trung tâm thành phố luôn là nhu cầu của đại đa số

người dân Tuy nhiên ngày nay bên cạnh việc muốn sở hữu một căn hộ tiện nghi, toạ lạctại khu vực trung tâm thành phố thì người tiêu dùng còn mong muốn tìm kiếm cho mìnhmột ngôi nhà có giao thông thuận lợi, không khí trong lành, tiện nghi hiện đại kết hợptruyền thống, gần gũi với thiên nhiên

Sản phẩm chính của dự án này là những căn hộ khang trang, tiện nghi với đầy đủ cơ sở hạtầng đảm bảo đáp ứng đạt tiêu chuẩn quốc tế Với ưu điểm này sản phẩm của dự án dựkiến sẽ đạt được mức độ thoả mãn của khách hàng với những căn hộ hội tụ đầy đủ cácđiều kiện về chất lượng cao, vị trí thuận lợi…

Giá bán các căn hộ trên cơ sở giá thị trường vào thời điểm bán, phù hợp với khả năng củacác đối tượng khách hàng mà dự án nhắm tới Mức giá bán trung bình 27838 ngànđồng/m2 Dự kiến giá bán tăng 200,000 đồng mỗi quý

Chương 2: Lập tổng mức đầu tư và Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình Phần 1: Lập tổng mức đầu tư

1.1.Mục đích lập tổng mức đầu tư

Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án Chung cưRiverside Garden, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tưcủa dự án

1.2.Cơ sở lập tổng mức đầu tư

 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số

 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tưxây dựng công trình;

 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hànhLuật thuế giá trị gia tăng;

 Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7 Nghịđịnh số 158/2003/NĐ-CP;

 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn việclập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình;

 Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số

123/2008/NĐ-CP;

 Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật

Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp

 Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn một số nội dung về: lập, thẩm

định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức

quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

 Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn

quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;

 Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế

độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số

957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

 Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự

toán công trình

1.3.Phương pháp xác định TMĐT:

Theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình:

- Chi phí xây dựng của dự án:

GXD được xác định theo công thức: GXDCT = SXD x N Trong

đó:

SXD: Suất CPXD tính cho một đơn vị diện tích của HMCT thuộc dự án

N: diện tích sử dụng của công trình thuộc dự án

- Chi phí thiết bị của dự án:

GTB được xác định theo công thức: GTBCT = STB x N Trong

đó:

STB: Suất CPTB tính cho một đơn vị diện tích của HMCT thuộc dự án

N: diện tích sử dụng của công trình thuộc dự án

- Các chi phí khác của dự án: Được xác định theo định mức chi phí tỷ lệ theo QĐ 79/BXD - Chi phí dự phòng xác định bằng tổng chi phí dự phòng do yếu tố khôi lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá

1.4.Nội dung tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây lắp; Chi phí máy móc thiết bị, Chi phí quản lý dự án,

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, Chi phí khác và Chi phí dự phòng; Chi phí mua đất được ưu

đãi trả sau và trả hàng năm

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

STT Khoản mục Chi phí trước thuế Thuế GTGT Giá trị sau thuế

Các khoản mục chi phí được tính như sau: a)Xác

định suất vốn đầu tư:

Suất vốn đầu tư là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính cho một đơn

vị diện tích hoặc công suất, năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình Căn cứ quyết định

số 1291/QĐ-BXD ngày12 tháng10 năm 2018 về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình

và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2018

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở bao gồm các chi phí cần thiết để xây dựng công

trình nhà ở tính trên 1m2 diện tích sàn xây dựng Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở

chưa bao gồm chi phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật và tầng hầm Nên ta nhân với hệ

số điều chỉnh (1.025) đối với công trình có 20 < số tầng ≤ 25 và 1 tầng hầm Nghìn đồng

mã hiệu loại công trình đơn vị

suất vốn đầu tư trong đó

chi phí xây dựng

chi phí thiết bị

chi phí xây dựng tầng hầm

Sân đường GT nội bộ, công trình phụ trợ

11110.07

Nhà chung cư

cao tầng kết cấu bê tông cốt

thép; tường bao xây gạch,

sàn mái BTCT

1000đ/m 2

sàn 11,050 8,070 1,160 13,010 1,105

chỉnh 1.064 1.064 1.025 1.064

Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị được lấy ở bảng I.1 Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà

ở (634/QĐ-BXD), Chi phí xây dựng sân vườn giao thông, đường nội bộ được tính bằng

10% Suất vốn đầu tư Nghìn đồng

STT khoản mục suất vốn đầu tư

(gồm VAT)

suất vốn đầu tư ( đã trừ VAT)

hệ số điều chỉnh Chi phí

Trong đó phần chi phí thiết bị đã bao gồm các chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy, trạm biến áp

và các thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm cấp nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy

Chi phí tư vấn và quản lý dự án:

STT KHOẢN MỤC

diện tích xây dựng

chi phí/m 2 Giá trị trước thuế thuế GTGT

Giá trị sau thuế

CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ TƯ VẤN Các

chi phí tư vấn được xác định theo quyết định 79/QĐ-BXD

STT khoản mục cách tính

chi phí trước thuế

thuế GTGT

Chi phí sau thuế

Chi phí thẩm tra báo cáo

nghiên cứu khả thi

6 Chi phí lập hồ sơ mời thầu &đánh giá (phần xây dựng) Gxdtt*tỷ lệ 286,541 28,654 315,196

7 Chi phí giám sát thi công xâydựng Gxdtt*tỷ lệ 5,970,697 597,070 6,567,767

4 Chi phí bảo hiểmcông trình (Gxdtt+Gtbtt)*Tỷlệ 569,006,107

Tỷ lệ chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán được xác định theo thông tư 09/2016/TT-BTC

Tỷ lệ chi phí kiểm toán được xác định theo thông tư 09/2016/TT-BTC

CHI PHÍ DỰ PHÒNG DO TRƯỢT GIÁ

Chỉ số giá xây dựng năm 2019 là dự kiến

CHI PHÍ DỰ PHÒNG DO TRƯỢT GIÁ

Hệ số điều chỉnh giá đất khu vực I là 2.1

Áp dụng theo QĐ 09/2018 ngày 15 tháng 3 năm 2018 của UBND TP.HCM

*Tiền sử dụng đất áp dụng theo QĐ 51/2014 ngày 31/12/2014 về giá đất tại Tp.HCM

ĐVT: 1000 đồng

khối lương đơn giá

CP trướcthuế GTGT thuế CP sau thuế giá đất tại đường tôn

Phần 2: Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình

2.1 Tiến độ dự án:

2.2 Phân kỳ đầu tư cho dự án:

Căn cứ vào tiến độ dự kiến thực hiện dự án, ta sẽ xác định được chi phí tương ứng Dự

kiến dự án sẽ đi vào khai thác, kinh doanh vào cuối năm 2018 hoặc đầu năm 2019

a) Cơ cấu vốn được sử dụng từ năm 2019-2021 (trước thuế)

CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CP SỬ DỤNG VỐN

Đơn vị: nghìn đồng

PHÂN BỔ NGUỒN VỐN (GIAI ĐOẠN 2019-2021)

9 TMĐT có chi phí dựphòng 852,134,935 101,235,723 99,232,190 71,681,226 98,253,102 126,703,408 132,842,015 131,551,239 90,636,032

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN

Phần 1: Dự kiến doanh thu hàng năm

1.1.Doanh thu từ việc bán căn hộ Đơn vị: nghìn đồng

GIÁ BÁN CĂN HỘ Đơn vị: nghìn đồng

STT Loại căn hộ Tổng số căn/tầng Tổng số căn từ tầng 4-20 1 căn (m2) Diện tích Tổng DT căn hộ (m2) căn hộ (nghìn Đơn giá TB 1