Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập Tự do Hạnh phúc Hà Nội, ngày 21 th[.]

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

định chi tiết thi hành Luật đất đai

Phần I

SỰ CẦN THIẾT VÀ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG NGHỊ ĐỊNH

- Giải quyết các khó khăn, vướng mắc;

- Thống nhất, đồng bộ giữa các pháp luật khác có liên quan

- Chuẩn bị công phu, 02 năm

Phần II NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH 01/2017/NĐ-CP

I NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

1 Phạm vi điều chỉnh

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành 10 Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai(không tính Nghị định 118/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 12 năm 2014 về sắp xếp, đổi mới và pháttriển, nâng cao hiệu quả hoạt động của các công ty nông nghiệp, công ty lâm nghiệp); trong đó có

02 Nghị định quy định sửa đổi, bổ sung (Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016

và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017)

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung 03/08 Nghị định quan trọngquy định chi tiết thi hành Luật đất đai sau đây:

(1) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật đất đai;

(2) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất;

(3) Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗtrợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Cụ thể:

- Nghị định 43: sửa đổi, bổ sung 62 điểm;

- Nghị định 44: sửa đổi, bổ sung 06 điểm;

- Nghị định số 47: sửa đổi, bổ sung 07 điểm và có 01 nội dung xử lý chuyển tiếp

2 Về việc xác định loại đất (Khoản 1 Điều 2)

Quy định chi tiết khoản 4 Điều 11 Luật đất đai, Điều 3 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP củaChính phủ đã quy định việc xác định loại đất đối với trường hợp không có giấy, tờ theo quy định.Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa điều chỉnh cụ thể việc xác định loại đất đối với trường hợp Nhà

nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Do đó, Nghị định số 01 đã sửađổi, bổ sung thay thế Điều 3 mới để quy định Cụ thể:

(1) Đối với trường hợp không có: (i) Giấy chứng nhận; (ii) giấy tờ về quyền sử dụng đất theoĐiều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43 nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận; (iii) Quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấychứng nhận thì:

+ Đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đấttrái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

+ Đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vàonguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất

(2) Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đấtthì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phê duyệt (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân

cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) và dự án đầu tư.

(3) Trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích (trừ đất ở có vường, ao trong cùngthửa đất) thì nguyên tắc xác định loại đất như đã quy định tại Điều 3 Nghị định 43 trước đây ápdụng cho cả trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Ví dụ: trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án dự án nhà ở, văn phòng, trung tâmthương mại dịch vụ

+ Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích ở, thương mại, dịch vụthì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;

+ Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sửdụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành

Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhàchung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chínhcủa phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở

(4) Về thẩm quyền xác định loại đất:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ởnước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư;

- Ủy ban nhân dân cấp huyện xác định đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định củapháp luật về nhà ở

Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩmquyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Trường hợp thửa đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền xác định loại đất của Ủy ban nhândân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì cơ quan xác định loại đất là Ủy ban nhân dâncấp tỉnh.”

Lưu ý: Không quy định thủ tục riêng để xác định loại đất mà được thực hiện trong quá

trình thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

nông nghiệp” để áp dụng trong các trường hợp như:

(1) Thực hiện thủ tục giao đất nông nghiệp trong hạn mức (ở nơi còn đất nông nghiệp đểgiao);

(2) Thực hiện thủ tục đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (cóthuộc đối tượng được nhận quyền sử dụng đất trồng lúa tại Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai);(3) Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất (Khoản 1 Điều 101 Luât đất đai);(4) Xác định đối tượng để thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo quyđịnh

Nghị định 01 quy định bổ sung Điều 3a của Nghị định 43 giao trách nhiệm cho Ủy bannhân dân cấp xã xác nhận, cụ thể:

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhântrực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thườngtrú (xâm canh sang xã khác) thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xácnhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuấtnông nghiệp sau khi có văn bản xác nhận về việc sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dâncấp xã nơi có đất

4 Về vị trí và chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai (Khoản 3, Khoản 4 Điều 2)

Để có cơ sở thực hiện phân cấp việc cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan tài nguyên và môitrường trong các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận lần đầu quy định tại khoản 3 Điều

105 Luật đất đai, Nghị định 01 có quy định bổ sung 02 điểm mới:

(1) Cơ quan tài nguyên và môi trường quy định tại Điều 4 của Nghị định 43 bao gồm cảVăn phòng đăng ký đất đai mà văn phòng đó được giao thực hiện một số nhiệm vụ quản lý nhànước về đất đai (ví dụ như cấp Giấy chứng nhận)

(2) Bổ sung thêm chức năng được “thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng,nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật”

5 Điều kiện năng lực của tổ chưc, cá nhân thực hiện điều tra, đánh giá đất đai; điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Nghị định hóa quy định tại Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT và Thông tư số BTNMT để đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đầu tư

35/2014/TT-II QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT (Sửa đổi, bổ sung 03 điểm)

1 Điều chỉnh KH sử dụng đất hàng năm cấp huyện (khoản 8, khoản 10 Điều 2):

Pháp luật về đất đai chưa có quy định cụ thể về việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàngnăm cấp huyện, do đó các địa phương còn khó khăn và lúng túng trong việc giải quyết đối vớicác trường hợp có thay đổi quy mô, địa điểm, thời gian, tiến độ thực hiện các dự án, công trình

so với kế hoạch được duyệt và các trường hợp phát sinh, chưa có trong kế hoạch để thu hồi đất,giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định 01 quy định bổ sung việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyệnnhằm tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn triển khai, đồng thời phục vụ kịp thời cho nhu cầu pháttriển kinh tế - xã hội của các địa phương

Đối với trường hợp này, Phòng Tài nguyên và Môi trường tổng hợp nhu cầu sử dụng đấtcủa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trình Ủy ban nhân dân cấp huyện, báo cáo Sở Tài nguyên vàMôi trường

Sở Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho

phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo.

Nghị định 01 cũng quy định cụ thể ttrình tự, thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xemxét, chấp thuận (khoản 10 Điều 2)

Trường hợp có bổ sung dự án, công trình mà phải thu hồi đất theo quy định tại khoản 3Điều 62 của Luật đất đai thì phải được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi Uỷ bannhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận

2 Về QH sử dụng đất trong QH xây dựng xã nông thôn mới (khoản 9 Điều 2):

Luật Đất đai năm 2013 quy định không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã màlồng vào nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện Nhiều địa phương còn lúngtúng, chưa hiểu thống nhất về mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới với quyhoạch sử dụng đất

Để khắc phục tình trạng này, Nghị định 01 đã bổ sung Điều 7a quy định về quy hoạch sửdụng đất trong quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới theo hướng:

(1) Nội dung quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới phảiđảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện

(2) Quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt trước ngày 03 tháng 3 năm 2017 thì phải rà soát, điều chỉnh cho phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất của cấp huyện

(3) Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hàngnăm để thực hiện quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đấthàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

3 Xử lý chuyển tiếp một số nội dung liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (khoản 61 Điều 2)

Khoản 61 Điều 2 bổ sung Điều 100a, trong đó tại khoản 8 điều này quy định: khi kết thúc

kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện mà các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất chưa thực hiện

hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi kế hoạch sử dụng đất của năm tiếp theo được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

III THU HỒI ĐẤT (06 điểm)

1 Quy định chi tiết việc thu hồi đất do chậm tiến độ (Khoản 12 Điều 2 - bổ sung các điểm c, d và đ vào khoản 2 Điều 15 Nghị định số 43)

Nghị định số 01 đã quy định bổ sung các nội dung sau đây:

(1) Quy định thời điểm tính gia hạn 24 tháng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64Luật đất đai đối trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sửdụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng: Thời điểm đểtính gia hạn được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn.Nghị định cũng quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quảkiểm tra hoặc kết luận thanh tra, nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị thì cơ quan có thẩmquyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất

(2) Quy định người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ

sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng thì phải có văn bản đềnghị gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét, quyết định

Sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm chậm tiến

độ mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì Nhà nước quyết định thuhồi đất theo quy định

(3) Quy định giao trách nhiệm cho Bộ Tài chính quy định cụ thể việc xác định tiền sửdụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất quy định tạiđiểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai

2 Thu hồi đất đối với trường hợp không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất (Khoản 13 Điều 2 - Bổ sung Điều 15a của Nghị định 43)

Tại điểm g Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai quy định Nhà nước thu hồi đất đối với trườnghợp “người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạmhành chính mà không chấp hành” Tại khoản 3 Điều 64 Luật đất đai, Quốc hội giao Chính phủquy định chi tiết thi hành

Theo quy định tại Điều 170 Luật đất đai có 07 nhóm nghĩa vụ chung của người sử dụngđất Tuy nhiên, Nghị định 01 chỉ quy định Nhà nước thu hồi đất khi người sử dụng đất vi phạmquy định về thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định

Cụ thể: trường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụnộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành thì Nhà nước thuhồi đất

3 Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (Khoản 14 Điều 2 – Bổ sung Điều 15b)

Điều 64 và Điều 65 Luật đất đai quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do viphạm và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất do pháp luật chưa có quy định việc thu hồi

đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.Trên thực tế, nhiều trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã quyết định chấm dứt hoạt động dự ánđầu tư nhưng chủ đầu tư vẫn tiếp tục nắm giữ đất đã được giao, cho thuê để thực hiện dự án đó,

có trường hợp để hoang, gây lãng phí

Khoản 14 Điều 2 Nghị định 01 đã quy định cụ thể việc thu hồi đất đối với trường hợp này

Cụ thể việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy địnhcủa pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64

và khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai được thực hiện như sau:

(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền mộtlần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau:

- Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạtđộng theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định,chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất chonhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật

Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiệnđược việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhàđầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất

(2) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì xử lý thu hồiđất theo quy định sau đây:

- Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạtđộng theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định,chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quyđịnh của pháp luật

Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sảnthuê;

- Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thựchiện được việc bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nướcthu hồi đất

4 Quy định chi tiết việc nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh (Khoản 15 Điều 2 - Bổ sung các khoản 5, 6, 7, 8 và 9 vào Điều 16)

Nghị định 01 đã bổ sung quy định để xử lý đối với các trường hợp sau đây:

- Quy định xử lý thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê đối với các trường hợp:

+ Phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc cóphần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, gópvốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liềnvới đất

- Diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước

giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật đất đai.

- Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắnliền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụngđất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thờihạn của dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai; trường hợp không thuộcdiện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do

Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá

5 Sửa đổi thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất do chấm dứt sử dụng theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất (Khoản 42 và

43 Điều 2)

Điều chỉnh từ thẩm quyền chung của Ủy ban nhân dân sang thẩm quyền riêng của chủ tịch

Ủy ban nhân dân cấp huyện

6 Bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp về việc thu hồi đất (Khoản 60 Điều 2 Nghị định

số 01 - Bổ sung khoản 3 và khoản 4 Điều 99 Nghị định số 43; Khoản 61 Điều 2 Nghị định

số 01 - Khoản 7 Điều

Nghị định số 01 đã bổ sung quy định để xử lý đối với 3 trường hợp:

(1) Đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luậtđất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng không thuộc trường hợp Nhà nướcthu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mà đã lựa chọn chủ đầu tư theo quy địnhcủa pháp luật về đầu tư trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, phù hợp với kế hoạch sử dụng đấthàng năm của cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổng hợp vào danh mục dự án cần thu hồiđất để trình Hội đồng nhân dân thông qua trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết địnhthu hồi đất

Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại khoản này thực hiện theo quyđịnh tại Điều 69 của Luật đất đai (trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc giá, công cộng

(2) Đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luậtđất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng không thuộc trường hợp Nhà nướcthu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền cho phép thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trướcngày 01 tháng 7 năm 2014 mà chủ đầu tư chưa thỏa thuận hết được toàn bộ diện tích đất củangười sử dụng đất trong phạm vi dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổng hợp vào danh mục dự

án cần thu hồi đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi cơ quan nhà nước cóthẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất chưa thỏa thuận được để giao đất, cho

thuê đất đối với chủ đầu tư.

(3) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nguồn gốc là được giao, cho thuêkhông đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã nộp tiềncho Nhà nước để được sử dụng đất hoặc được giao đất nhưng không phải thực hiện nghĩa vụ tàichính mà nay việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy

hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới thì Nhà nước không thu hồi đất.

IV GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT (02 nhóm vấn đề)

1 Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư (Khoản 11 Điều 2)

- Điều kiện chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư của hộ gia đình, cá nhân:

Khoản 1 Điều 58 Luật đất đai quy định đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừngđặc dụng, đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư, tùy theo quy mô sử dụng đất thì phải cóvăn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.Quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai, nhiều địa phương đã có văn bản đề nghị giải đáp việc

hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng

hộ để thực hiện dự án đầu tư thì có phải tuân theo các quy định tai Khoản 1 Điều 58 của Luậtđất đai không?

Nghị định 01 quy định đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụngđất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu

tư thì phải có văn bản chấp thuận chủ trương của Thủ tướng Chính phủ hoặc Hội đồng nhân dâncấp tỉnh theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật đất đai

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng

phòng hộ trong trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì không phải tuân thủ theo quy địnhtại Khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai

- Về thời hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ của Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồnglúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ thì tùy theo quy mô diện tích của từng loại đất màphải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận hoặc trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông quachủ trương Do chưa có quy định để xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp đã có văn bản chấpthuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nên các địaphương còn lúng túng trong tổ chức thực hiện

Nghị định 01 đã bổ sung quy định theo hướng đối với khu vực đất trồng lúa, đất rừngphòng hộ, đất rừng đặc dụng đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghịquyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua để sử dụng cho mục đích khác nhưng chưa cóquyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thựchiện dự án thì được chuyển sang thực hiện trong các năm tiếp theo nhưng không được quá thời

03 năm và không phải làm lại thủ tục xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc trìnhHội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua

- Việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa:

Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đất trồng lúa đã quy định vềviệc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa

Để phát huy hiệu quả sử dụng đất, đồng thời vẫn giữ được diện tích đất trồng lúa theo chỉtiêu quốc hội đã phê duyệt, Nghị định 01 đã quy định bổ sung về việc chuyển đổi cơ cấu câytrồng trên đất trồng lúa sang cây lâu năm theo hướng:

- Hộ gia đình, cá nhân phải đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa với Ủyban nhân dân cấp xã nơi có đất

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xem xét quyết định loại cây trồng lâu năm đượcchuyển đổi

Điều kiện là việc chuyển đổi sang trồng cây lâu năm đó không làm mất đi các điều kiệnphù hợp để trồng lúa trở lại như không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóađất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa

và phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm củaxã;

- Đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng đáp ứng các quy định tại điểm b khoảnnày vẫn được thống kê là đất trồng lúa;

- Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định cụ thể việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa

2 Xử lý việc áp dụng điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Khoản 61 Điều 2)

- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộctrường hợp do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà được cấp Giấychứng nhận đầu tư trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nhưng chưa có quyết định giao đất, chothuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì phảithực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 58 của Luật đất đai và Điều 13 của Nghị định này

- Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với ngườiđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật đất đai và Điều 14 của Nghị định này không ápdụng đối với các trường hợp sau đây:

+ Dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đầu tư, cấp Giấychứng nhận đầu tư hoặc dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuậnchủ trương đầu tư trước ngày 01 tháng 7 năm 2014;

+ Dự án đầu tư không phải trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc dự án không phảicấp Giấy chứng nhận đầu tư nhưng đã được cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định nhucầu sử dụng đất và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư trước 01 tháng 7 năm2014

- Khi công nhận quyền sử dụng đất đối với đất do tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư đang

sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền

đã trả cho việc sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc sử dụng đất không cógiấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo hìnhthức giao đất không thu tiền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tạiĐiều 126 của Luật đất đai và được tính từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp đã được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặcnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc sử dụng đất không có nguồngốc từ ngân sách nhà nước thì được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức sử dụng đất đã đượcNhà nước giao, cho thuê trong thời hạn sử dụng đất còn lại

- Trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cónguồn gốc là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà tiền đã trả choviệc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thìđược tiếp tục sử dụng đất theo hình thức sử dụng đã được giao, cho thuê trong thời hạn sử dụngđất còn lại

- Trường hợp hợp tác xã đang sử dụng đất do thành viên góp quyền sử dụng đất vào hợptác xã thì được Nhà nước công nhận theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà khôngphải chuyển sang thuê đất; thời hạn sử dụng đất là 50 năm tính từ ngày được công nhận quyền

sử dụng đất Trường hợp đất đang sử dụng có nguồn gốc là đất được sử dụng ổn định lâu dài thìthời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài

- Đối với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư bằngvăn bản hoặc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trước ngày 01 tháng 7năm 2014 nhưng chưa giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư mà nay phù hợp với quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc giao đất, cho thuê đấtcho chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

V ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (08 điểm)

1 Quy định bổ sung giấy tờ khác về quyền sử dụng đất lập trước 15 tháng 10 năm

1993 để làm cơ sở xem xét cấp GCN (Khoản 16 Điều 2 – Sửa đổi, bổ sung điểm c, bổ sung các điểm d, đ và e vào khoản 2 Điều 18 Nghị định 43)

(1) Sửa đổi điểm c khoản 2 Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

“c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại điểm a và điểm b khoản này

Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm

nhất ghi trong đơn;”

Nội dung bổ sung vào điểm c khoản 2 Điều 18 đã giải quyết được việc xác định thời điểmxác lập đơn đăng ký ruộng đất khi nội dung đơn ghi thông tin khác nhau giữa thời điểm làm đơn

và thời điểm xác nhận

(2) Nghị định quy định bổ sung thêm 03 loại giấy tờ được lập trong quá trình thực hiệnđăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ

về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhànước đang quản lý sau đây:

- Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã,cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;

- Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặccấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;

- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng BộQuốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ,chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Việc bổ sung quy định nêu trên là phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền lợi cho người sửdụng đất, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện nay trong thực hiện cấp GCN tạicác địa phương

2 Bổ sung quy định về trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 của Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường (Khoản 17 Điều 2):

Nghị định 01 quy định trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên

và Môi trường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

3 Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 5 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Khoản 18 Điều 2)

Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhậnđất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; diện tích đất

ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định từ ngày

15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

4 Về quy định không yêu cầu điều kiện phải có nhà ở khi cấp GCN đối với trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền (Khoản 19 Điều 2 – bổ sung Khoản 6 Điều 23 Nghị định số 43- cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất trái thẩm quyền):

Trên thực tế, nhiều trường hợp đang sử dụng đất có nguồn gốc giao không đúng thẩmquyền, người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho Nhà nước nhưng do trên đấtchưa có nhà ở nên không làm thủ tục cấp GCN được Để bảo đảm quyền lợi cho người dân,Nghị định 01 quy định đối với trường hợp nêu trên nếu đất đó không tranh chấp, phù hợp vớiquy hoạch, có hay không có nhà ở đều được xem xét cấp GCN

5 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất (Khoản 20 Điều 2 – Bổ sung Điều 24a Nghị định 43):

Nghị định bổ sung quy định trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơndiện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều

100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định 43 và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so vớiranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất đối vớicác trường hợp:

(1) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận;

(2) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền

sử dụng đất;

(3) Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

6 Quy định việc cấp GCN cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư (Khoản 21 Điều 2 - Bổ sung điểm c vào Khoản 1 Điều 26 Nghị định số 43)

Nghị định bổ sung quy định: trường hợp chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở dịch vụ,thương mại, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho một hoặc nhiều căn hộ, vănphòng, cơ sở dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư

7 Quy định việc cấp GCN các hạng mục công trình (Khoản 22 Điều 2 – Bổ sung khoản 4 Điều 32 Nghị định số 43

Ngoài việc cấp GCN cho toàn bộ diện tích đất dự án, công trình, để thuận tiện cho việcthực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu công trình, đặc biệt là việc thực hiệnquyền đối với từng phần của dự án, công trình (kiến nghị của các doanh nghiệp), Nghị định đãquy định theo hướng đối với dự án có nhiều hạng mục công trình, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thìđược cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạngmục công trình đó

Tuy nhiên, các hạng mục cấp GCN thì phải được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự

án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhậnđăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chitiết, giấy phép xây dựng

8 Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký trên thửa đã được chứng nhận quyền sử dụng (Khoản 23 Điều 2 – Bổ sung 02 khoản mới vào Điều 37 Nghị định 43):

Hiện nay, nhiều địa phương còn lúng túng khi thực hiện thẩm quyền chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký trên đất đã được cơ quan có thẩm quyềnchứng nhận quyền sử dụng, đặc biệt là đối với trường hợp vừa đề nghị chứng nhận quyền sởhữu tài sản vừa đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận Nghị định quy định cụ thể nội dung này theohướng giao cho Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiệntheo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Nghị định quy định giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương

về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép SởTài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đãđược ấp GCN lần đầu mà thực hiện các quyền hoặc xin cấp đổi, cấp lại GCN.

Nghị định 01 cũng quy định đối với các trường hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được sử dụng dấu của Sở Tàinguyên và Môi trường

VI VỀ QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG CÁC LOẠI ĐẤT (14 điểm)

1 Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại (Khoản 24 Điều 2 - Bổ sung Điều 38a):

Pháp luật về đất đai chưa có quy định về quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuêlại trả tiền thuê đất hàng năm Tuy nhiên, theo quy định của các pháp luật khác có liên quan như BộLuật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở lại có quy định về vấn đề này Để đảm bảo

sự thống nhất với các pháp luật khác có liên quan, Nghị định quy định về quyền cho thuê tài sảngắn liền với đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê hàng năm; đất thuê, thuê lại trả tiền thuê, thuê lạiđất hàng năm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề, cụ thể như sau:

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đấttrong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất hàng năm và đãđược cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp theoquy định của pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bấtđộng sản Người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trongquyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lạiđất đã ký

- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê hàng năm;thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuêđất, thuê lại đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền vớiđất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý và sử dụng tài sản nhà nước.Người thuê tài sản gắn liền với đất phải sử dụng đất đúng mục đích

2 Quy định quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 2 – Bổ sung Khoản 3 Điều 39 của Nghị định số 43)

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng vốn đầu tư làgiá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 của Luật đất đai có quyền

và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật đất đai

3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở,

dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Khoản 25 Điều 2 – Bổ sung Điều 42a Nghị định 43)

Nghị định quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyểnnhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanhnhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo hướng:

- Phải đảm bảo các điều kiện như quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diệntích đất đối với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư; phải hoàn thànhnghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng đối với trường hợpchủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư;

- Người nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 58 của Luật Đấtđai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và phải sử dụng đất đúng mục đích.Quy định như trên, một mặt sẽ sàng lọc được nhà đầu tư có năng lực để triển khai dự án,một mặt cũng tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tổ chức thực hiện dự án phù hợp với khảnăng đầu tư của mình

4 Việc sử dụng đất đối với trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (Khoản 27 Điều 2 – Sửa đổi, bổ sung Điều 43 của Nghị định 43):

(1) Bổ sung quy định để xử lý đối với trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp,

cổ phần trong doanh nghiệp, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

- Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, trong đó cógiá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhưng không thay đổi về người sử dụng đất, chủ sởhữu tài sản gắn liền với đất thì không phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền vớiđất

- Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, trong

đó có giá trị quyền sử dụng đất mà thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liềnvới đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày kể từ ngày mua, bán, chuyển nhượng phần vốngóp, cổ phần trong doanh nghiệp, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụngđất, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền vàthực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thìthời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án đầu tư nhưng không vượt quá thời hạn quy định tạikhoản 3 Điều 126 của Luật đất đai

- Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần của Nhà nước tại doanhnghiệp thì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất vào vốn hoặc cổ phần của Nhà nước đượcthực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nướcđầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp và pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp nhànước

Các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần của Nhà nước theoquy định tại điểm này phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thờiđiểm chuyển nhượng Việc mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần thực hiệntheo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tưvào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp

(2) Quy định cụ thể hơn việc quản lý, sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệpnhà nước:

- Khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm ràsoát toàn bộ quỹ đất đang quản lý, sử dụng để lập phương án sử dụng đất theo quy định củapháp luật về đất đai và pháp luật về sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước và trình cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi tổ chức xác định giá trị doanh nghiệp cổphần hóa

Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa là thành phần hồ sơ khi trình cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án cổ phần hóa và được thực hiện công khaitheo quy định của pháp luật

- Quy định yêu cầu trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng kýkinh doanh lần đầu, doanh nghiệp cổ phần có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để được Nhànước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Đối với đất Nhà nước đã giao không thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp nhà nước thìdoanh nghiệp cổ phần phải chuyển sang thuê đất nếu thuộc trường hợp được nhà nước cho thuêđất theo quy định của Luật đất đai; doanh nghiệp cổ phần được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất nếu thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Giá đất Nhà nướccho thuê đất, giao đất được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định cho thuê đất,giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày có quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp cổ phần Doanh nghiệp cổ phần có trách nhiệmnộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật

Đối với đất đã được Nhà nước cho doanh nghiệp nhà nước thuê đất trả tiền thuê đất hàngnăm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đất do doanh nghiệp nhà nước nhậnchuyển nhượng có nguồn gốc là đất thuê đã trả tiền thuê một lần cho Nhà nước thì doanhnghiệp cổ phần được tiếp tục thuê đất trong thời hạn thuê đất còn lại Doanh nghiệp cổ phần cótrách nhiệm thực hiện thủ tục thuê đất và ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước cóthẩm quyền trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanhlần đầu Việc xử lý số tiền doanh nghiệp nhà nước đã nộp hoặc đã trả để nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa.Đối với đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất do doanh nghiệp nhànước nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mànay thuộc trường hợp được thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì khi cổ phầnhóa, doanh nghiệp cổ phần phải chuyển sang thuê đất Việc xử lý số tiền doanh nghiệp nhànước đã nộp khi Nhà nước giao đất hoặc đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thựchiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa

Đối với đất đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất do doanh nghiệp nhànước nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mànay thuộc trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm

2013 thì khi cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức đã

- Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đượcthực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp nhànước nhưng phải đảm bảo nguyên tắc giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất cụthể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều

114 của Luật đất đai

Cơ quan có trách nhiệm xác định giá đất cụ thể để tính giá trị quyền sử dụng đất, tính giáthuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đăng công khai giá đất đã xác định trên Trangthông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên vàMôi trường và Bộ Tài chính ít nhất là 15 ngày trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyếtđịnh

(3) Bổ sung quy định để xử lý tồn tại đối với các trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóađang sử dụng đất trước ngày 03/3/2017 nhưng chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về quyền sửdụng đất theo quy định, cụ thể:

- Quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong chỉ đạo thực hiện kiểm tra, ràsoát việc quản lý, sử dụng đất đai theo phương án cổ phần hóa đã được phê duyệt để hoàn thànhthủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất cho doanh nghiệp cổ phần theo quy định

Trường hợp phát hiện có vi phạm trong quản lý, sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

có trách nhiệm tổ chức thanh tra, kiểm tra để xử lý dứt điểm trước khi thực hiện thủ tục giaođất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận cho doanh nghiệp cổ phần

- Quy định trách nhiệm của doanh nghiệp cổ phần trong việc thực hiện các thủ tục để đượcgiao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Việc xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếucó) thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và phápluật về cổ phần hóa

Đồng thời quy định yêu cầu các thủ tục đất đai phải được hoàn thành sau 180 ngày kể từngày 03/3/2017

(4) Quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hóatrước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đã xử lý quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật đất đai khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì được tiếp tục sử dụng đất theo hìnhthức đã được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trong thời hạn sử dụng đấtcòn lại

5 Bổ sung quy định về việc xử lý quyền sử dụng đất cho thuê, đang thế chấp, góp vốn khi Nhà nước thu hồi đất (Khoản 28 Điều 2 – Bổ sung Điều 43a)

Pháp luật về đất đai chưa có quy định cụ thể về việc xử lý quyền sử dụng đất đang chothuê, đang thế chấp, đang góp vốn khi Nhà nước thu hồi đất; đặc biệt là đối với trường hợp thuhồi đất do vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai và thu hồi đất do chấm dứt

sử dụng theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 65của Luật Đất đai