TẮC DỘNG CÚA VIỆC MỞ RỘNG ĐỊA GIÓI HÀNH CHÍNH ĐÔ THỊ DẾN GIÁ DẤT ở TẠI khu Vực MỞ RỘNG CÙA THÁNH PHÚ HUẾ, TÌNH THỪA THIÊN HUÊ Dương Quốc Nõn1, Nguyễn Hữu Ngữ1, Lê Hữu Ngọc Thanh1, Trịnh
Trang 1TẮC DỘNG CÚA VIỆC MỞ RỘNG ĐỊA GIÓI HÀNH CHÍNH ĐÔ THỊ DẾN GIÁ DẤT ở TẠI khu Vực MỞ RỘNG CÙA THÁNH PHÚ HUẾ, TÌNH THỪA THIÊN HUÊ
Dương Quốc Nõn1, Nguyễn Hữu Ngữ1,
Lê Hữu Ngọc Thanh1, Trịnh Ngân Hà1, Phạm Thị Thảo Hiền1, Nguyễn Thành Nam1,
Lê Thị Thúy Hằng1, Nguyễn Khánh Đạt1
1 Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Trường
Đại học Nông Lâm, Đại học Huế
* Email: duongquocnon@huaf.edu.vn
TÓM TÂT
Mờ rộng địa giới hành chính đô thị thường tạo lực đấy cho thị trường bất động sản vùng ven đô phát triển Bài báo này nhằm làm rõ biến động giá đất ờ tại một sõ vùng ven nằm trong phạm vi mở rộng địa giới hành chính thành phố Huế từ ngày 01/7/2021 Kết quả nghiên cứu cho thấy, mức giá đất tại các khu vực trước khi được sáp nhập vào thành phố Huế phân bố trong khoảng từ 3 - 10 triệu đồng/m2, sau khi chính thức được sáp nhập vào thành phố Huế, giá đất
đã tăng lên và biẽn động trong khoảng từ 6 - 25 triệu đồng/m2 Giá đất tại khu vực mở rộng địa giới hành chính thành phố Huế ngày càng có xu hướng phân hóa rõ rệt, đặc biệt là trong năm 2020 và năm 2021 Trong giai đoạn 2018 -
2020, mức tăng trưởng cùa giá đất duy tri trong khoáng 41,6 - 44,0%/năm Sang giai đoạn 2020 - 2021, dưới tác động cùa dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ này giám xuống còn khoảng 27,6%/năm.
Từ khóa: Bất động sản, đô thị, giá đất, mở rộng địa giới hành chính, thành phố Huẽ.
1 MỞ ĐẦU
Đô thị là một hệ thống phức hợp không
gian năng động điển hình và quá trình phát
triển không gian cùa đô thị rất phức tạp Mờ
rộng đô thị chủ yếu là tăng trưởng các khu vực
đô thị Sự thay đổi cấu trúc không gian đô thị
do mở rộng quy mô đô thị là biểu hiện trực
quan nhất của quá trình đô thị hóa theo không
gian (Han Yang và cộng sự, 2020) Sự phát
triển của kinh tế, dân số và đô thị hóa đều có
thể làm gia tăng cầu bất động sàn Ngoài tác
động của yếu tố dân số, đô thị hóa, sự gia
tăng của mức thu nhập bình quân đầu người
là động lực chính làm tăng nhu cầu bất động
sàn Đô thị hóa theo không gian thể hiện bằng
sự tích tụ các nguồn lực đô thị và cải thiện cơ
sở hạ tầng có tác động tích cực đến nhu cầu
bất động sản (Meng J., 2020) ở Việt Nam, thị
trường bất động sản là một trong 05 loại thị
trường cơ bản (Võ Thị Hoa, 2012) Đối với thị
trường bất động sản, giá đất đóng một vai trò
rất quan trọng, là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất (Chu Văn Thỉnh, 2000) Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản có những biến động mạnh mẽ, đặc biệt là dưới tác động của dịch Covid-19 Giá đất ở tại đô thị ờ thành phố
Đà Nắng có xu hướng tăng liên tục từ năm
2017 đến năm 2019 với mức tăng từ 50% - 80% nhưng giảm xuống đáng kể vào năm
2020, khi dịch Covid-19 xuất hiện (giảm 11%) (Dương Quốc Nõn và cs., 2021) Để xây dựng
và phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm
2030, tầm nhìn đến năm 2045 trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua Nghị quyết số 1264/NQ- UBTVQH14 ngày 27/4/2021 điều chỉnh địa giới để mở rộng thành phố Huế và sắp xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế (UBTVQH, 2021) Việc mở rộng địa giới hành chính thành phố đã có tác động sâu sắc đến các yếu tố hình thành và ảnh hưởng đến giá đất ở Bài báo này cung cấp dữ liệu và góp phần làm rõ sự biến động của giá đất ở tại các khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành chính của thành phố Huế
Trang 22 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN cứu
2.1 Phương pháp thu thập số liệu
2.1.1 Phương pháp thu thập só liệu thứ cấp
Số liệu về phát triển kinh tế - xã hội của
thành phố Huế, bản đồ, các văn bản có liên
quan được thu thập, chọn lọc và kế thừa từ
các cơ quan quản lý nhà nước như ủy ban
nhân dân (UBND) thành phố Huế, Cục Thống
kê thành phố Huế, website của UBND thành
phố Huế
2.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Để thu thập dữ liệu về giá đất ở nhằm đánh giá sự biến động của giá đất tại khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành chính của thành phố Huế, nghiên cứu này đã tiến hành theo dôi các giao dịch đất về đất ở thông qua 20 chuyên viên môi giới bất động sản đang hoạt động trên địa bàn thành phố Huế, trong đó có 85% chuyên viên môi giới tự do và 15% chuyên viên môi giới đang làm việc tại các doanh nghiệp Kết quả có
86 thửa đất ở đã được giao dịch nhiều lần từ năm 2018 đến năm 2021 tại khu vực nghiên cứu
đã được chọn lọc và đưa vào phân tích trong bài báo này (Hình 1)
■ Diện tích (1112)
250
ĩ
•
t
■ Đọ rộng ỔưỗỊig (111)
30
25 ( ĩ
10
5-Ị
0-Hình 1 Sơ đồ vị trí và đặc điểm các thửa đất khảo sát giá tại khu vực nghiên cứu
Nguồn: Tác già, 2022.
2.2. Phương pháp xử lý số liệu
Các số liệu về giá, về kinh tế, xã hội trong
nghiên cứu này được biên tập và xử lý thống
kê trên phần mềm Excel 2016, Minitab 18
2.3 Phương pháp bản đồ
VỊ trí của các thửa đất được định vị tọa độ
vị trí để đưa vào xử lý, trình bày bản đồ trên
các phần mềm như ArcGIS 10.6, Mapinfo 12.0,
Microstation V8i
3 KẾT QUẢ NGHIÊN cúu VÀ THẢO LUẬN 3.1 Khái quát quá trình mở rộng địa giới hành chính của thành phố Huế
Trước khi mở rộng địa giới hành chính, thành phố Huế có 27 phường với tổng diện tích
là 70,67 km2 và tồng dân số là 355.789 người, mật độ dân số là 5.034 người/km2 Từ ngày 01/7/2021, thành phố Huế chính thức được mở rộng địa giới hành chính với phạm vi mở rộng được thể hiện như trong Bảng 1
Trang 3Bảng 1. Phạm vi mở rộng thành phố Huế
Huyện/
Huyện/
Huyện
Phú
Vang
Xã Phú Dương
Xã Phú Mậu
Xã Phú Thanh
Xã Phú Dương
Xã Phú Mậu
Xã Phú Thanh
Thị xã Hương Trà
Phường Hương An
Xã Hương Thọ
Xã Hương Phong
Phường Hương An
Xã Hương Thọ
Xã Hương Phong
Thị xã
Hương
Thủy
Xã Thủy Vân
Xã Thủy Bằng
Phường Thủy Vân
Xã Thủy Bằng
Nguồn: UBTVQH14, 2021.
CÓ thể thấy ở Bảng 1, thành phố Huế mở
rộng thông qua việc sáp nhập toàn bộ diện tích
tự nhiên và dân số của xã Thủy Vân, xã Thủy
Bằng thuộc thị xã Hương Thủy; phường Hương
Hồ, phường Hương An, xã Hương Thọ, xã
Hương Phong, xã Hương Vinh, xã Hải Dương
thuộc thị xã Hương Trà; xã Phú Thượng, xã
Phú Dương, xã Phú Mậu, xã Phú Thanh và thị
trấn Thuận An thuộc huyện Phú Vang vào
thành phố Huế Bên cạnh việc mở rộng địa giới
hành chính ra các vùng lân cận, địa giới hành
chính các phường cũ của thành phố Huế cũng
được điều chỉnh như sau: Điều chỉnh 0,46 km2
và 7.548 người của phường Phú Thuận vào
phường Tây Lộc; Điều chỉnh 0,80km2 và 4.926
người còn lại của phường Phú Thuận vào phường Thuận Hòa; Sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của hai phường Phú Cát và phường Phú Hiệp để thành lập phường Gia Hội; Sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của hai phường Phú Bình và phường Thuận Lộc để thành lập phường Thuận Lộc; Sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của hai phường Phú Hòa và Thuận Thành để thành lập phường Đông Ba Như vậy, sau khi điều chỉnh địa giới hành chính và sắp xếp, thành lập các phường, thành phố Huế có diện tích tự nhiên là 265,99km2 và quy mô dân số là 652.572 người; có 36 đơn vị hành chính cấp
xã, gồm 29 phường và 7 xã (Bảng 2)
Bảng 2. Một số đặc điểm thay đổi khi điều chỉnh địa giới hành chính của thành phố Huế
Nguồn: UBND thành phố Huế, năm 2020 và năm 2021.
3.2 Diễn biến giá đất tại khu vực thuộc
phạm vi mở rộng thành phố Huế
3.2.1 Khái quát về các thửa đất ở đã được
giao dịch tại khu vực nghiên cứu
Các thửa đất ở được khảo sát trong nghiên cứu này có diện tích chủ yếu từ 65 - 250m2 về
độ rộng đường phố nơi thửa đất tọa lạc, phần lớn có bề rộng từ 3,5m đến 11,5m Bên cạnh
đó, có một số thửa tọa lạc tại các trục đường
Trang 4có chiều rộng lớn hơn 15m như các trục đường
cao tốc Bắc - Nam (đoạn đi qua các xã phường
như: Thủy Bằng, Hương Thọ, Hương An), trục
đường Tự Đức - Thuận An (tại Thủy Vân, Thuận An), trục đường trong khu đô thị mới An Vân Dương (tại Phú Thượng) (Hình 1)
3.2.2 Biến động giá đất ở tại vùng thuộc phạm vi mở rộng địa giới thành phố Huế
Hình 2 Đơn giá đất tại khu vực nghiên cứu trong năm 2018 và năm 2021
Nguồn: Tác giả, 2022.
25
20
15
10
2018 2019 2020 2021
Hình 3. Diễn biến giá đất tại khu vực nghiên cứu trong giai đoạn 2018 - 2021
Nguồn: Tác già, 2022.
Trang 5Kết quả khảo sát ở Hình 2 cho thấy, trước
khi được sáp nhập vào thành phố Huế, mức giá
đất phân bố trong khoảng từ 3 - 10 triệu
đồng/m2 Tại thời điểm năm 2021, sau khi chính
thức được sáp nhập vào thành phố Huế, giá
đất đã tăng lên đáng kể và biến động trong
khoảng từ 6 - 25 triệu đồng/m2 Mức giá cao
trên 20 triệu đồng/m2 chủ yếu tập trung tại
phường Thủy Vân và Phú Thượng, khu vực
tiếp giáp phường Xuân Phú của thành phố Huế
trước khi sáp nhập
Nhìn chung, bình quân giá đất tại khu vực
mở rộng địa giới hành chính thành phố Huế
tăng lên qua các năm và ngày càng có xu
hướng phân hóa rõ rệt hơn, đặc biệt là trong 2 năm 2020 và năm 2021, khi chủ trương mở rộng địa giới hành chính thành phố được phổ biến rộng rãi và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/2021 (Hình 3)
Kết quả thể hiện ở Hình 4 cho thấy, tỷ lệ tăng giá đất ở bình quân tại khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành chính thành phố Huế dao động từ 27,6 - 44,0%/năm Cụ thể, trong giai đoạn 2018 - 2020, mức tăng trưởng duy trì trong khoảng 41,6 - 44,0%/năm Trong
đó, có một số khu vực tăng trưởng trên 50,0%/năm như Thủy Vân, Thủy Bằng, Thuận
An, Phú Thượng
Hình 4. Tỷ lệ tăng giá đất qua các năm tại khu vực thuộc phạm vi mờ rộng địa giới hành chính
của thành phố Huế
Nguồn: Tác giả, 2022.
Sang giai đoạn 2020 - 2021, dưới tác động
của dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ tăng trưởng giá
đất ở tại khu vực nghiên cứu giảm xuống còn
27,6%/năm Mức tăng này khá vượt trội so với
các địa phương khác trong bối cảnh dịch bệnh
Chẳng hạn như tại thành phố Đà Nằng, giá đất
đã giảm bình quân khoảng 11,0% trong thời
điểm dịch bệnh Covid-19 bùng phát (Dương
Quốc Nõn và cs., 2021)
Kết quả phân tích tại Hình 5 cho thấy,
trong cả giai đoạn 2018 - 2021, giá đất tăng
trưởng bình quân khoảng 161%, tương đương
với mức tăng 40,25%/năm Mức tăng trưởng
này khá tương đương với mức tăng của giá đất tại thành phố Đà Nắng theo nghiên cứu cùa Dương Quốc Nõn và cộng sự (2021) Đáng chú
ý, tại một số khu vực như Thủy Vân, Thủy Bằng, Thuận An, Phú Thượng, mức giá đất ở
đã tăng trưởng cao hơn mức trung bình chung của khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành chính thành phố Huế Trong đó, cao nhất
là tại phường Thủy Vân (235% cho cả giai đoạn, tương đương 54,7%/năm), mức tăng tại các khu vực gồm Thủy Bằng, Thuận An, Phú Thượng lần lượt là 189,2%, 185,3%, và 178,8% tương đương với mức tăng 47,3%/năm, 46,3%/năm và 44,7%/năm
Trang 6Hình 5 Tỳ lệ tăng giá đất trong cả giai đoạn tại khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành chính thành phố Huế
Nguồn: Tác giả, 2022.
li. KẾT LUẬN
Sau khi mở rộng địa giới hành chính, thành
phố Huế có diện tích là 265,99km2 và quy mô
dân số 652.572 người; có 36 đơn vị hành chính
cấp xã, gồm 29 phường và 7 xã Tại khu vực
thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành chính,
mức giá đất trước khi được sáp nhập phân bố
trong khoảng từ 3 - 10 triệu đồng/m2 Sau khi
được sáp nhập vào thành phố Huế, giá đất đã
tăng lên đáng kể và biến động trong khoảng từ
6 - 25 triệu đồng/m2 Giá đất tại khu vực này
ngày càng có xu hướng phân hóa rõ rệt, đặc biệt là trong 2 năm 2020 và năm 2021, khi chủ trương mở rộng địa giới hành chính thành phố được phổ biến rộng rãi và bắt đầu có hiệu lực
từ ngày 01/7/2021 Trong giai đoạn 2018 -
2020, mức tàng trưởng duy trì trong khoảng 41,6 - 44%/năm Sang giai đoạn 2020 - 2021, dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ này giảm xuống còn khoảng 27,6%/năm Trong
cả giai đoạn 2018 - 2021, giá đất tăng trưởng bình quân khoảng 161%, tương đương 40,25%/nám
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Han Yang, Guo Xiao, Wang Yaqi (2020),
Analysis on the characteristics of urban
expansion in Urumqi 2020 The Third 2
International Workshop on Environment and
Geoscience OP Conf Series: Earth and
Environmental Science 569 (2020) 012043
doi:10.1088/1755 - 1315/569/1/012043.
4
2 Meng J (2020), How Does Urbanization Affect
the Real Estate Demand? In: Li M., Dresner M.,
Zhang R., Hua G., Shang X (eds) IEIS2019 Springer, Singapore.
Võ Thi Hoa (2012), Vai trò của Nhà nước đối với việc thực hiện công bằng xã hội trong điều kiện kinh tế thị trường ờ nước ta hiện nay, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Chu Văn Thỉnh (2000), Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước:
Trang 7Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính
sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Tổng cục
Địa chính - Viện nghiên cứu địa chính, Hà Nội,
tr.168.
5 ủy ban Thường vụ Quốc hội (2021), Nghị quyết
so 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021 cùa
UBTVQH về việc điều chỉnh địa giới hành chính
các đơn vị hành chính cắp huyện và sắp xép,
thành lập các phường thuộc thành phố Huế, tỉnh
Thừa Thiên Huế.
6 Dương Quốc Nõn, Nguyễn Hữu Ngữ, Lê Hữu Ngọc Thanh, Trịnh Ngân Hà, Ngô Thị Tuyết Nhung (2021), Biến động giá đất đô thị trong giai đoạn 2017 - 2020: trường hợp nghiên cứu tại thành phố Đà Nắng Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Kinh tế và phát triển, 2021 Tập 30, số 5C, Trang 123 - 140 https://doi.org/10.26459/ hueunijed.v130i5C.
SUMMARY Impacts of urban administrative boundary expansion on residential land prices
in the expanded areas of Hue city, Thua Thien province
Duong Quoc Non1, Nguyen Huu Ngu1 ,
Le Huu Ngoc Thanh1, Trinh Ngan Ha 1, Pham Thi Thao Hien1 , Nguyen Thanh Nam 1,
Le Thi Thuy Hang1, Nguyen Khanh Dat 1
1 Faculty of Land resource and Agricultural Environment, University of Agriculture and Forestry, Hue University
The expansion of urban administrative boundaries promotes the development of the real estate market in sub urban areas This article aims to clarify the fluctuation of residential land prices in the area within the expanded administrative boundaries of Hue city Research results showed that, before the expansion of the administrative boundaries of Hue city, land prices ranged from 3 to 10 million VND/m2 Under the effect of the expansion of urbanism, residential land prices witnessed significant rise from - 25 million VND/m2 Residential land prices in this area also tended to differ markedly, especially in the year of 2020 and 2021 In the period of 2018 - 2020, the growth rate of residential land prices fluctuated between 41,6 - 44%/year before dropping to 27,6%/year during the period of 2020 -
2021 with the appearance of Covid-19.
Keywords: expansion of urbanism, Hue city, real estate, residential land prices, urban.
Người phản biện: TS. Nguyễn Thị Hải
Email: nguyenthihai@huaf.edu.vn
Ngày nhận bài: 29/3/2022
Ngày thông qua phản biện: 10/5/2022
Ngày duyệt bài: 14/6/2022