Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, gắn liền với sự tồn tại và phát triển của con người cũng như các sinh vật trên trai đất. Chính vì tầm quan trọng của đất đai nên mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình hệ thống pháp luật riêng về đất đai để điều chỉnh phù hợp với điều kiện quốc gia đó. Vấn đề giá đất là một trong những vấn đề cơ sở, nên tảng cho việc thực hiện quản lý đất đai. Tuy nhiên, giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm và liên quan đến quyền lợi của đại đa số chủ thể sử dụng đất.
Trang 1MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, gắn liền với
sự tồn tại và phát triển của con người cũng như các sinh vật trên trai đất Chính vì tầm quan trọng của đất đai nên mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình hệ thống pháp luật riêng về đất đai để điều chỉnh phù hợp với điều kiện quốc gia đó Vấn đề giá đất là một trong những vấn đề cơ sở, nên tảng cho việc thực hiện quản lý đất đai Tuy nhiên, giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm và liên quan đến quyền lợi của đại đa số chủ thể sử dụng đất Vì
vậy, em đã chọn đề 18 “Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá đất trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?” Để làm chủ đề chính cho
bài tập lớn học kỳ của mình Do kiến thức cùng sự hiểu biết còn hạn hẹp nên bài viết sẽ còn nhiều sai sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô để hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn
NỘI DUNG
I MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT.
1 Khái niệm.
Có nhiều quan điểm khác nhau về giá đất, mỗi quan điểm đưa ra khái niệm giá đất dưới những khía cạnh khác nhau Theo Từ điển Luật học của
Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp: “Giá đất: số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch
về quyền sử dụng đất”1 Theo khái niệm này thì giá đất là khoản tiền do Nhà nước quy định nhằm thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 cũng đưa ra khái niệm về giá đất một cách đầy
đủ và thống nhất hơn, Điều 3 quy định “Giá đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
1 Viện khoa học pháp lý (Bộ tư pháp), Từ điển luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội,
2006, tr.238.
Trang 2dụng đất xác định” Như vậy, có thể hiểu giá đất là khoản tiền xác định
tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất xác định2
2 Các loại giá đất do Nhà nước xác định.
Pháp luật hiện hành quy định hai loại giá đất, đó là: Giá đất Nhà nước quy định trong khung giá, bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và giá đất
cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định trong một số trường hợp cụ thể3
a Khung giá đất và bảng giá đất
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp
Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất của Chính phủ, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất của tỉnh Bảng giá đất của tỉnh xây dựng 05 năm một lần Luật Đất đai năm 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 01/01 hàng năm Theo đó,
“Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ” 4, đây là quy định tạo ra tính
ổn định của giá đất
b Giá đất cụ thể.
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để
tư vấn giá đất cụ thể Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản
lý đất đai cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định
2 Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội, 2016, tr 148.
3 Cách phân loại dựa theo: Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân,
Hà Nội, 2016, tr 150.
4 Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.
Trang 3Hội đồng thẩm định giá đất gồm có chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất Thành viên hội đồng thẩm định giá làm việc theo chế
độ kiêm nhiệm, cụ thể: Chủ tịch hội đồng; thường trực hội đồng là sở tài chính; ủy viên hội đồng là đại diện sở tài nguyên và môi trường; đại diện cục thuế tỉnh; đại diện sở tư pháp; đại diện UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức tư vấn giá đất; tổ chuyên viên giúp việc
II CƠ CHẾ ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT TRONG CÁC TRƯỜNG HỢP
CỤ THỂ.
Trong điều kiện tồn tại của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay, việc thiết lập giá đất phù hợp và ổn định luôn là vấn đề có ý nghĩa rất quan trọng Để đạt được điều đó, cơ chế áp dụng giá đất cần phải hoàn thiện theo yêu cầu của các quy luật cơ bản của thị trường Nghĩa là, ngoài việc áp dụng giá đất do Nhà nước xác định, thì còn những loại giá đất khác được áp dụng theo giá đất giao dịch
1 Các trường hợp áp dụng giá đất do Nhà nước xác định
a Các trường hợp áp dụng giá đất theo bảng giá đất.
Bảng giá đất là bảng tập hợp các mức giá cho mỗi loại đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố trên cơ sở quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và
sử dụng đất đai;
Trang 4- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
b Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.
Giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân5 Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp:
- Tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuế đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
2 Các trường hợp áp dụng giá đất theo giá đất giao dịch.
Giá đất giao dịch là do các bên tự do thỏa thuận bình đẳng và không áp dụng giá đất nhà nước quy định, bao gồm:
5 Phạm Thị Hương Lan, Bình luận khoa học Luật Đất đai (năm 2013), Nxb Lao động, Hà Nội, 2018, tr 212.
Trang 5- Giá đất do các tổ chức tư vấn giá đất cung cấp;
- Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất, tức là các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà không áp dụng giá đất Nhà nước quy định;
- Giá đất thị trường là loại giá đất hình thành do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
III NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP CỦA VIỆC ÁP DỤNG CƠ
CHẾ HAI GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI HIỆN NAY.
Trên thực tế, nước ta còn tồn tại song song hai loại giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất giao dịch Hai loại giá đất này có biên độ dao động rất lớn, gây khó khăn cho việc quản lý Theo đó, còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá đất trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay, cụ thể:
Thứ nhất, trong trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất thì người dân ủng hộ việc căn cứ vào giá đất do Nhà nước xác định Điều này sẽ giúp hị không phải nộp một khoản tiền thuế lớn vào Ngân sách nhà nước Tuy nhiên, khi áp dụng giá đất do Nhà nước xác định
để bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất không đồng thuận; vì người bị thu hồi đất cho rằng nếu Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo mức giá này thì họ bị thiệt hại về lợi ích vật chất Căn
cứ vào các thống kê thì có đến trên 90% trả lời rằng số tiền được bồi thường quá ít để mua thửa đất tương tự; 80% cho biết họ không hài lòng
về giá đất bồi thường; 81% cho rằng giá đất tính bồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá trên thị trường
Thứ hai, giá đất do Nhà nước quy định không phù hợp với giá thị
trường Theo đó, việc bồi thường theo giá đất không phù hợp thị trường là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu kiện kéo dài của người bị thu hồi đất Khối lượng khiếu kiện nhiều làm tăng chi phí của Nhà nước cho
Trang 6việc giải quyết khiếu nại, tố cáo Không những vậy, việc Nhà nước giải quyết không thỏa đáng trong vấn đề xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn khiến người dân mất lòng tin với lãnh đạo địa phương các cấp
Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn so với thị trường ở mọi
thời điểm Trên thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ, nhưng giá đất hai bên đường đã khác nhau xa Theo Tổng cục Quản
lý đất đai, chỉ nói riêng đất đô thị đặc biệt thì biên độ giữa tối thiểu và tối
đa đã cách xa nhau tới 50 - 60 lần (theo thời giá khi đó tối thiểu là 1,5 triệu đồng 1m2, tối đa là 81 triệu đồng 1m2) Toàn bộ quy trình định giá đất đều
do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình; mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt” Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm
KẾT LUẬN
Như vậy, vấn đề giá đất luôn được coi là một trong những công cụ không thể thiếu và quan trong hàng đầu trong việc thực hiện quản lý kinh
tế đối với đất đai của Nhà nước Tuy nhiên, như đã phân tích, pháp luật về giá đất còn bộc lộ nhiều thiếu sót, hạn chế, khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường vẫn khá xa Chính vì vậy, trong mục tiêu chính cũng như các nhiệm vụ cụ thể trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai thì vấn đề đổi mới hệ thống tài chính đất đai vẫn đóng vai trò then chốt
Trang 7DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Luật Đất đai năm 2013
2 Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội, 2016
3 Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai 2013:
đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường, Trường Đại học Luật Hà Nội ,
Hà Nội, 2015
4 Viện khoa học pháp lý (Bộ tư pháp), Từ điển luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2006
5 Phạm Thị Hương Lan, Bình luận khoa học Luật Đất đai (năm 2013), Nxb Lao động, Hà Nội, 2018
6 Nguyễn Thị Dung, Về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Số Đặc san Luật Đất đai năm 2013/2014, tr 12 - 20
7 Đỗ Xuân Trọng, Quá trình hình thành, phát triển và nội dung quản lí nhà nước về định giá đất theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Luật học,Trường Đại học Luật Hà Nội, Số Đặc san Luật Đất đai năm 2013/2014, tr 62 - 71
8 Mai Thị Thanh Mai Pháp luật về giá đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang: luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội, 2017