Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2012

Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Mã ngành:

Khoa: Sau đại học Lớp: Cao học K19 - QLĐĐ Người hướng dẫn: TS Nguyễn Thanh Hải

THÁI NGUYÊN - 2012

Mục lục Trang MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích của đề tài 1

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Yêu cầu của đề tài 2

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 4

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 4

1.1.1 Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển 4

1.1.2 Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư 5

1.1.3 Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 7

1.1.3.1 Khái niệm 7

1.1.3.2 Tầm quan trọng của công tác giao đất và cho thuê đất đối với các 8

dự án đầu tư 8

1.1.3.3 Nguyên tắc sử dụng đất 8

1.1.4 Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 9

1.1.4.1 Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 9

1.1.4.2 Cơ chế và hình thức giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án 9

1.1.4.3 Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 11 1.1.4.4 Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư12

1.2 Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên

thế 12

giới và Việt Nam 12

1.2.1 Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới 12

1.2.2 Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 17

1.2.2.1 Thực trạng công tác giao, cho thuê đất đối với các dự án hiện nay trên cả nước 18

1.2.2.3 Nguyên nhân chính của những tồn tại 20

1.2.3 Tổng quan về công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 20

1.2.3.1 Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai 21

1.2.3.2 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật 21

1.2.3.3 Công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 21

1.2.3.4 Công tác đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 22

1.2.3.5 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 23

1.2.3.6 Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai 23

1.2.4 Tổng quan về tình hình giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 24

1.2.4.1 Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 24

1.2.4.2 Tình hình sử dụng đất của các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 24

Chương 2 26

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

2.1.1.Đối tượng nghiên cứu 26

2.1.2.Phạm vi và thời gian nghiên cứu 26

2.1.2.1.Phạm vi nghiên cứu 26

2.1.2.2 Thời gian nghiên cứu 26

2.2 Nội dung nghiên cứu 26

2.2.1.Các câu hỏi đạt ra mà đề tài cần nghiên cứu 27

2.3 Phương pháp nghiên cứu 27

2.3.1 Phương pháp điều tra và thu thập số liệu 27

2.3.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu 28

2.3.3.Phương pháp so sánh, đánh giá 28

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 29

2.3.5 Các chỉ tiêu phân tích 29

2.3.5.1 Chỉ tiêu phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên 29

2.3.5.2 Các chỉ tiêu đánh giá tình hình sử dụng đất của các dự án đầu tư .29

Chương 3 32

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Đặc điểm địa bàn tỉnh Thái Nguyên 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của tỉnh Thái Nguyên 32

3.1.1.1 Vị trí địa lý 32

3.1.1.2 Địa hình 33

3.1.1.3 Khí hậu 34

3.1.1.4 Thuỷ văn 35

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 36

3.1.2 Dân số và lao động của tỉnh Thái Nguyên 41

3.1.3 Hệ thống cơ sở hạ tầng 43

3.1.3.1 Mạng lưới giao thông 43

3.1.3.2 Hệ thống thuỷ lợi 43

3.1.3.3 Mạng lưới y tế, giáo dục, văn hoá 44

3.1.4 Điều kiện kinh tế của tỉnh Thái Nguyên 45

3.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội , môi trường 46

3.1.4.1 Lợi thế và kết quả đạt được 46

3.1.4.2 Khó khăn, hạn chế 48

3.2 Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 48

3.2.1 Tình hình phân bổ quỹ đất cho các đơn vị hành chính trong tỉnh Thái Nguyên 48

3.2.2 Cơ chế, chính sách trong việc thu hút đầu tư 54

3.2.3 Các văn bản chỉ đạo của tỉnh trong việc giao đất, cho thuê 54

3.2.4 Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư 54

3.2.5 Đánh giá tình hình giao đất đối với các dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư 57

3.2.6 Đánh giá tình hình cho thuê đất đối với các dự án trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp………

3.2.7 Đánh giá kết quả đạt được trong công tác giao đất, cho thuê đất 65

3.2.7.1 Về trình tự, thủ tục 66

3.2.7.3 Thực hiện chính sách pháp luật 67

3.2.7.4 Về quản lý sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả 67

3.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 68

3.3.1 Đánh giá tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các tổ chức 69 3.3.2 Đánh giá tình hình sử dụng đất đối với các dự án thuê đất ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp 71 3.3.4 Đánh giá kết quả thanh tra, kiểm tra sử dụng đất của các tổ chức

vi phạm pháp luật về đất đai từ 2010-2012 73 3.3.5 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức qua kết quả điều tra (50 tổ chức được Nhà nước cho thuê đất) 77

3.4 Tồn tại và nguyên nhân các tồn tại trong công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án 80

Chương 4 83

GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN 83

CỦA TỈNH THÁI NGUYÊN 83

4.1 Công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật 83

4.2 Xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật 83

4.3 Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai 83

4.4 Công tác quy hoạch sử dụng đất 84

4.5 Tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư 84

4.6 Tiếp tục đổi mới và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra 84

KẾT LUẬN 85

1.Kết luận 85

2 Kiến nghị 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đầu tư pháttriển kinh tế được xem là một trong những trụ cột góp phần vào tăng trưởngkinh tế của Việt Nam Tuy nhiên, trong lĩnh vực này, bên cạnh những thànhtựu đã đạt được, cũng còn không ít hạn chế Vì vậy, làm thế nào để thu hút tối

đa nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này làvấn đề cần được quan tâm hiện nay

Hơn 20 năm đổi mới, Việt Nam đã đạt được những thành tựu hết sức ấntượng trên tất cả các lĩnh vực, đặc biệt là về kinh tế Từ một nước có tốc độphát triển kinh tế chậm, đến nay Việt Nam đã trở thành một trong những nước

có tốc độ phát triển cao và ổn định nhất trong khu vực và trên thế giới Các dự

án đầu tư góp phần thúc đẩy Việt Nam tham gia hội nhập sâu rộng hơn vàonền kinh tế thế giới Bên cạnh những đóng góp tích cực, Các dự án đầu tưcũng đã và đang tạo ra những tác động tiêu cực, ảnh hưởng đến mục tiêu pháttriển bền vững của đất nước

Qua đây có thể thấy được vai trò của các dự án đầu tư đối với mục tiêuphát triển bền vững của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Đểgóp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả trong sử dụng đất vì vậy tôi chọn

đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự

án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2012”.

- Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong sử dụng đấtcủa các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnhThái Nguyên.

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện các dự

án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010

- Công tác thanh tra, kiểm tra và quản lý tình hình sử dụng đất của các

tổ chức sau khi được giao đất, cho thuê đất

- Các chính sách pháp luật có liên quan đến giao đất, cho thuê đất đểthực hiện dự án đầu tư

4 Yêu cầu của đề tài

- Nghiên cứu các văn bản pháp luật; tài liệu liên quan

- Các chỉ tiêu đánh giá sát thực với tình hình thực tế

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy;

- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan, chính xác

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

- Đưa ra được những giải pháp có tính khả thi

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực

về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của Tỉnh

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

1.1.1 Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển

Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ vớithuật ngữ dự án đầu tư Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản

8 điều 3 Luật Đầu tư giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốntrung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trongkhoảng thời gian xác định” Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ

nhiều góc độ khác nhau, Giáo trình Lập dự án đầu tư (PGS TS Nguyễn

Bạch Nguyệt, NXB Thống kê, 2005) đưa ra các cách hiểu khác nhau về dự ánđầu tư dưới từng góc độ như sau:

Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày mộtcách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằmđạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trongtương lai

Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sửdụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hộitrong một thời gian dài

Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chitiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội,làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ

Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phícần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địađiểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhấtđịnh nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Thứ nhất, dự án đầu tư là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụcủa chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một các có hiệuquả nhất.

Thứ hai, dự án đầu tư là phương tiện để gắn kết giữa kế hoạch và thịtrường, nâng cao tính khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điềutiết thị trường theo định hướng xác định của kế hoạch

Thứ ba, dự án đầu tư góp phần giải quyết quan hệ cung - cầu về vốntrong phát triển kinh tế -xã hội và giải quyết quan hệ cung – cầu về sản phẩm,dịch vụ trên thị trường

Thứ tư, dự án đầu tư góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải biến bộmặt kinh tế - xã hội của từng vùng, của cả nước

Do có các vai trò trên nên dự án đầu tư còn gọi là các dự án phát triểnrất được coi trọng trong hệ thống kế hoạch hóa hiện nay ở nước ta Nó là công

cụ để triển khai thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh

tế - xã hội cao nhất

1.1.2 Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư

Khác với các ngành và lĩnh vực khác, đất đai trong các dự án đầu tư được

quan tâm dưới góc độ là địa điểm Xác định đất đai, nói đúng hơn là xác định

địa điểm bố trí dự án là một trong những chìa khóa để thực hiện thành công

các dự án đầu tư Trừ các dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, các dự ánđầu tư ít quan tâm đến các tính chất vật lý, hóa học, sinh học, độ màu mỡ củađất đai, mà quan tâm nhiều đến vị trí của đất đai, địa điểm Địa điểm bố trí dự

án được đánh giá thông qua các khía cạnh sau:

- Vấn đề cung – tiêu: địa điểm bố trí dự án gây khó khăn hay thuận lợi choviệc cung cấp các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào và tiêu thụ sản phẩm của dựán

- Kết cấu hạ tầng (điện, cấp và thoát nước, nhà ở, thông tin liên lạc, giaothông,…) có đáp ứng được yêu cầu của dự án hay không? Có thuận lợi và khókhăn gì?

- Môi trường tự nhiên, kinh tế - xã hội của vùng: điều kiện mặt bằng, laođộng của địa phương, luật lệ và an ninh ở địa phương

Như vậy, đất đai với các dự án đầu tư được quan tâm ở góc độ khônggiống các lĩnh vực khác

Đất đai từ lâu đã gắn liền với đời sống và sản xuất của con người, nó gắnliền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Vì vậy, đấtđai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng Đất đai được Hiến pháp nước ta

khẳng định với vai trò là một tài nguyên quốc gia, Giáo trình đăng ký – thống kê đất đai đã viết về vai trò quan trọng của đất đai như sau: “Đất đai là

tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thànhphần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khudân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”.Nói như vậy để thấy được rằng đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với tất

cả các ngành, lĩnh vực trong cả đời sống và sản xuất của con người

Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sửphát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động Sự tồn tại

và phát triển của đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người,không có đất đai thì không thể có sự sống và không có sự tồn tại và phát triểncủa bất cứ một xã hội loài người nào Vì vậy, đất đai không chỉ là tài nguyên

vô cùng quý giá mà còn là điều kiện sống của muôn loài

Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống và sản xuất Rõ ràng lànếu như không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào, mộtquá trình lao động nào Vai trò của đất đai về mặt này được thể hiện:

+ Thứ nhất, đất đai là địa điểm cho mọi hoạt động sản xuất và đời sốngdiễn ra

+ Thứ hai, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xãhội Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai có

vị trí khác nhau Đối với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đất đai làđịa điểm để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, bến bãi,… đất đaicung cấp nguồn nguyên liệu cho một số ngành sản xuất như ngành côngnghiệp sản xuất gạch ngói, xi măng, gốm sứ, Đối với các hoạt động sản xuấtnông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt và vai trò hết sức quan trọng, là tưliệu sản xuất chủ yếu và không thể thay thế được Nó không những là chỗđứng, chỗ tựa để lao động, mà còn cung cấp thức ăn cho cây trồng, là nơichuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng Đất đai sử dụngtrong nông nghiệp được gọi là ruộng đất, nó có ý nghĩa vừa là đối tượng laođộng, vừa là tư liệu lao động Thông qua đất đai và sản xuất nông nghiệp đểtạo ra các thực phẩm nuôi sống con người

Vì vậy có thể khẳng định đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối vớisản xuất và đời sống của con người Dưới bất cứ một thời đại nào, một chế độ

xã hội nào, đất đai cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máyNhà nước Giao và cho thuê đất là một trong những công tác quan trọng củaquản lý Nhà nước về đất đai Vì vậy công tác này có ảnh hưởng đến sản xuất

và đời sống của toàn xã hội Vậy đối với các dự án đầu tư, công tác giao vàcho thuê đất có vai trò và tầm quan trọng như thế nào?

1.1.3 Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu

tư

1.1.3.1 Khái niệm

Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao

và cho thuê đất Điều 4 của Luật giải thích:

- “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằngquyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [8]

- “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằnghợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[8]

1.1.3.2 Tầm quan trọng của công tác giao đất và cho thuê đất đối với các

dự án đầu tư

Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn Bất kì một dự ánđầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằngnguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ cácnguồn khác Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng Tuy nhiên tiếpcận được nguồn vốn này là không dễ Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất

là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốnngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất Nguồn vốn này cùng vớicác nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiếnhành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án

1.1.3.3 Nguyên tắc sử dụng đất

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2003 quy định việc sử dụng đất phải đảnbảo các nguyên tắc sau:

- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất

- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đếnlợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh

hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của phápluật có liên quan [8]

1.1.4 Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự

án đầu tư

1.1.4.1 Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chínhphủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồithường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đấtgồm:

- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đấtđược duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạchxây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền xét duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:

Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứngnhận đầu tư;

Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyềnxét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhucầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tàinguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất [5]

1.1.4.2 Cơ chế và hình thức giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án

Sơ đồ 1.1 Cơ chế, hình thức giao đất, cho thuê đất

Luật đất đai 2003 đưa ra 2 cơ chế để tạo quỹ đất cho dự án đầu tư: Nhànước thu hồi đất và nhà đầu tư tự thoả thuận với người đang sử dụng đất; đưa

ra 3 cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư: đấu giá đất, đấuthầu dự án có sử dụng đất và giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư Trong 3 cơ chếgiao đất, cho thuê đất thì hiện nay các dự án đầu tư chủ yếu thực hiện theo cơchế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao trực tiếp chonhà đầu tư

1.1.4.3 Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn sử dụng củacác loại đất Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan,

Nhà nước thu hồi đất

của người đang sử

3.trực tiếp cho thuê đất hoặc giao đất cho nhà đầu tư

2 Giao đất có thu tiền sử

1 Giao đất không thu tiền

những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài Thời hạn giao đất, cho thuêđất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyếtđịnh trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quánăm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự

án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cầnthời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươinăm [8]

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thểyên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thểthu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đíchkhác Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủdài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích màmình đã đầu tư trên đất

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuêđất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xingia hạn thời hạn sử dụng đất Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điềukiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồngthời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất

1.1.4.4 Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đấtđai 2003 Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trongnước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoàithực hiện các dự án đầu tư

1.2 Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam

1.2.1 Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới

Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng đều có cơ

chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệuquả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tìnhtrạng thất thoát tài sản đất trong quá trình quản lý nền kinh tế - xã hội theohướng hội nhập kinh tế quốc tế.

a Hungary:

Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn

hợp Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích côngcộng, xã hội và những vùng quan trọng Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sởhữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp

* Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng Hoà Hungary:

- Quyền sử dụng đất được quy định thống nhất, không phân biệt giữa tổchức, cá nhân mua hay thuê đất của Nhà nước Nhà nước quản lý, giám sátchặt chẽ mục đích sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân và hạn chế quyền sởhữu đất đối với cá nhân và tổ chức nước ngoài, việc quản lý đất được phâncấp từ Trung ương đến địa phương;

- Không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị của doanh nghiệp màchỉ tính giá trị của tài sản trên đất;

- Giá mua và giá cho thuê đất được xác định theo giá thị trường

* Thời hạn sử dụng đất: được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu

- Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn

- Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm và tối thiếu

là 1 năm

* Các phương thức sử dụng đất:

- Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấugiá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông quamua cổ phiếu

- Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường, đối tượng

cho thuê là các doanh nghiệp, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân và tổchức nước ngoài [7]

b Cộng hoà Ba Lan

* Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng Hoà Ba Lan:

- Quyền sử dụng đất được thống nhất, giống nhau không phân biệt giữa

tổ chức, cá nhân mua đất và thuê đất của Nhà nước

- Nhà nước quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất của các tổ chức, cánhân

- Thực hiện chế độ cho thuê đất đối với doanh nghiệp

- Giá cho thuê đất của Nhà nước thực hiện theo giá thị trường thôngqua mức giá thuê đất bằng 1/30 đơn giá bán đất

* Thời hạn sử dụng đất: được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu

- Đất thuộc sơ hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn

- Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm

* Phương thức sử dụng đất:

- Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấugiá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá Một số trườnghợp được ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối với chủ cũ trước đây đã sửdụng và bị quốc hữu hoá nay có nhu cầu mua lại, hoặc mua để sử dụng vàocác hoat động phục vụ phúc lợi xã hội………

- Phương thức cho thuê đất: Thuê với thời hạn từ 3 năm trở lên phảiđấu giá Trong đó một số trường hợp không phải đấu giá như sử dụng vào cáchoạt động từ thiện……… Đối tượng áp dụng cho thuê đất là doanh nghiệp,đất thuộc hành lang lưới điện quốc gia [7]

b Trung Quốc:

Theo Hiến pháp của nước CHND Trung Hoa và Luật quản lý Nhà nước về

đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý Làngười đại diện cho toàn dân, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của mộtchủ sở hữu Để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền

sở hữu đất và ngăn trặn tình trạng thất thoát tài sản đã có những quy định hạnchế việc lựa chọn phương thức xử lý đất đai theo pháp luật

- Phương thức giao đất: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đô thị saukhi được Nhà nước giao đất Trước khi tiến hành cổ phần hoá, doanh nghiệpphải thông qua việc giao đất và phải làm thêm các thủ tục, nộp tiền giao đất(nộp 1 lần) để có được quyền sử dụng đất, hoặc doanh nghiệp phải làm thủtục đăng ký liên quan để có được quyền sử dụng đất Trung Quốc thực hiện 3phương thức: đấu thầu, niêm yết giá và đấu giá trong giao đất

Đất đai trong thời hạn được giao sẽ thuộc tài sản của doanh nghiệp, vìvậy doanh nghiệp không chỉ được sử dụng và thu lợi từ đất mà còn có thể tiến

hành các hoạt động kinh doanh như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Nhà nước Trung Quốc quy định kỳ hạn cao nhất đối với việc giaoquyền sử dụng đất: đất nông nghiệp 50 năm, đất ở 70 năm, đất dùng chothương mại, du lịch, giải trí có kỳ hạn 40 năm, đất dùng cho giáo dục, khoahọc kỹ thuật văn hoá, y tế, thể dục, thể thao có kỳ hạn giao 50 năm, đất sửdụng tổng hợp hoặc mục đích khác là 50 năm

- Phương thức cho thuê đất của Nhà nước: Nhà nước cho doanh nghiệpthuê quyền sử dụng đất theo phương thức cho thuê, ký hợp đồng thuê đấttrong một giai đoạn nhất định và tiến hành thu tiền thuê đất hàng năm Vớiphương thức này, đất thuê không được tính vào giá trị tài sản của doanhnghiệp, tuy nhiên trong điều kiện nhất định có thể cho thuê lại, chuyểnnhượng, thế chấp quyền sử dụng đất [7]

d Liên Bang Nga:

Hiện nay việc quản lý đất đai ở Nga được thực hiện thông qua việc

quản lý các nguồn lực đất đai, điều tiết các quan hệ pháp luật đất đai và cácđối tượng bất động sản khác trên cơ sở xoá bỏ độc quyền của nhà nước đốivới đất đai, nhằm đảm bảo chuyển phần lớn các bất động sản vào tay các phápnhân, thể nhân, cho phép các chủ thể sử dụng đất sử dụng theo cơ chế thịtrường dựa trên những đặc tính, đặc trưng của đất đai, tính đa dạng của sở hữucũng như các điều kiện kinh tế thị trường và thị trường bất động sản Vì vậy,Nhà nước Nga đã thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai thông qua:

- Chuyển quyền sở hữu đất đai có các công trình cho chủ sở hữu cáccông trình đó

- Phân định đất đai theo mức độ sở hữu

- Tư nhân hoá các mảnh đất, thửa đất và các công trình bất động sản

* Phương thức sử dụng đất:

phương thức bán đất của Nhà nước thực hiện theo phương thức đấu

giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá Một số trườnghợp được ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối với chủ cũ trước đây đã sửdụng và bị quốc hữu hoá nay có nhu cầu mua lại, hoặc mua để sử dụng vàocác hoat động phục vụ phúc lợi xã hội……… [7].

1.2.2 Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam

Việc khai thác và sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử pháttriển của Việt Nam Điều này cũng đúng cả với những nước khác trên thếgiới Những phương cách trong đó đất đai được sử dụng, được xác lập quyền

sở hữu hay chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến các mặtkinh tế, xã hội và chính trị của mỗi nước Điều này đặc biệt đúng với ViệtNam nơi đã có những thay đổi lớn về chính sách sử dụng đất đai trong thờigian qua Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiềuthành tựu quan trọng góp phần đẩy mạnh sự nghiệp phát triển và hội nhậpkinh tế quốc tế, từng bước “nắm chắc, quản chặt, khai thác có hiệu quả”nguồn tài nguyên đất đai

Theo đánh giá tổng quan, công tác quản lý đất đai theo quy hoạch ngàycàng đi vào thực chất, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất đã bám sát và tuân thủ quy hoạch, góp phần tích cực vào việc sử dụng đấthợp lý và có hiệu quả Tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ởcác địa phương đã giảm đáng kể Vai trò giám sát của người dân được tăngcường, phát huy tính dân chủ, minh bạch và hạn chế tiêu cực trong quản lýđất đai Đặc biệt, đã khoanh định quỹ đất sản xuất nông nghiệp hợp lý, bảo vệquỹ đất trồng lúa, đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia Đất dànhcho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển đôthị cũng được mở rộng, đáp ứng nhu cầu đô thị hóa và công nghiệp hóa, hiệnđại hóa đất nước

Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý đất đai hiệnnay Đó là, chất lượng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển của các ngành,lĩnh vực, các dự án đầu tư và kế hoạch sử dụng đất ở nhiều địa phương cònchưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội vànhu cầu của thị trường bất động sản dẫn tới tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹđất, phải liên tục điều chỉnh quy hoạch Quy hoạch đất chủ yếu thiên về các

mục tiêu quản lý hành chính mà chưa tính tới hiệu quả kinh tế - xã hội - môitrường, đảm bảo sự phát triển bền vững nên chưa phát huy tối đa tiềm năngđất đai Nhiều địa phương chưa thực hiện đúng chủ trương sử dụng tiết kiệmđất nông nghiệp Thêm vào đó là tình trạng sử dụng không hiệu quả của đấtxây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, sân bay, cảng nước sâu, sân golf vàkhu nghỉ dưỡng [7].

1.2.2.1 Thực trạng công tác giao, cho thuê đất đối với các dự án hiện nay trên cả nước

Công tác giao và cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phục vụcho các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng vàphát triển kinh tế trong thời gian qua đã đạt được triển khai khá đồng bộ, đúngquy định pháp luật, đã thu hút nhiều dự án đầu tư trong nước và quốc tế vớiquy mô lớn cả về đất đai và vốn đầu tư

Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã từng bước được hoànthiện, góp phần rút ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án So với trước đây,thủ tục giao và cho thuê đất đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “mộtcửa”

Theo số liệu báo cáo trong dự thảo Chiến lược phát triển ngành đất đai

ở Việt Nam do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo, hiện diện tích đất đãgiao, cho thuê chiếm trên 76% diện tích tự nhiên của cả nước Trong đó, gần50% cho hộ gia đình cá nhân, trên 20% cho các tổ chức kinh tế trong nước[17]

Theo Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), thống

kê trên địa bàn cả nước cho thấy, diện tích đất của các tổ chức được giao đất,cho thuê nhưng chưa đưa vào sử dụng lên tới 299.719ha Trong đó, diện tích

để hoang hóa trên 250.000ha, thuộc quyền quản lý của hơn 2.400 tổ chức

Riêng diện tích chưa đầu tư hoặc xây dựng chậm là gần 49.000ha, tậptrung nhiều tại khu vực Bắc Trung bộ Với các dự án bất động sản, cả nước có

khoảng 2.500 dự án, trong đó có 1.200 dự án thuộc diện được Nhà nước giao,cho thuê đất, nhưng chưa đưa vào sử dụng, với diện tích trên 130.000ha, tậptrung nhiều ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Long An, Bình Dương, Đồng Nai,Quảng Nam, Nam Định [19].

Hiện nay trên địa bàn toàn quốc có 260 khu công nghiệp hiện có, chiếmkhoảng 71.000 ha đất với tỷ lệ lấp đầy là 46%, cộng với gần 300 khu côngnghiệp dự kiến sẽ được thành lập từ nay tới năm 2020 theo phê duyệt của Thủtướng Chính phủ và diện tích tăng thêm là 128.000 ha đất mà tỷ lệ lấp đầy đạtthấp Chỉ tiêu Quốc hội chỉ cho phép giao đất 44.000 ha vào năm 2010, nhưngtrên thực tế, các địa phương đã giao mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp cho các doanh nghiệp lên tới 93.000 ha, vượt 211,26% Điều này cũngxảy ra tương tự tại các khu kinh tế, khu công nghệ cao trên địa bàn cả nước,dẫn tới tình trạng giữ nhiều đất nhưng triển khai chậm vì không thu hút đượcđầu tư, hoạt động xuất nhập khẩu yếu kém nên không tạo được động lực pháttriển [19]

- Về công tác quy hoạch sử dụng đất, nhìn chung chất lượng còn hạnchế chưa có dự báo chính xác về nhu cầu sử dụng đất, các ngành, các địaphương khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa sát với địnhhướng phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các địa phương dẫn đến

tình trạng liên tục phải điều chính bổ sung.

- Hệ thống hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, không đồng bộ, thống nhất,thiếu thông tin so với nhu cầu, gây không ít khó khăn cho công tác giao đất,cho thuê đất để thực hiện dự án

- Công tác giải phóng mặt bằng còn rất khó khăn, thời gian của nhiều

dự án còn kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ thi công và làm tăng chi phí đầu tư

- Công tác kiểm tra việc sử dụng đất dau khi được giao đất, cho thuêđất còn gặp nhiều khó khăn, việc triển khai công tác thanh tra, kiểm tra và banhành các kết luận thanh tra còn chậm; việc xử lý vi phạm chưa triệt để, hiệuquả chưa cao, các chế tài sử lý chưa đủ mạnh để ngăn chặn các vi phạm phápluật đất đai, thiếu sự phối hợp thường xuyên với các cấp chính quyền địaphương dẫn đến hiệu lực của công tác thanh tra, kiểm tra còn hạn chế

- Vấn đề phân cấp, phân quyền trong giao đất, cho thuê đất, đã bộc lộnhiều hạn chế, dẫn đến tình trạng dự án "treo" xuất hiện ngày càng nhiều, gâylãng phí tài nguyên đất, làm ảnh hưởng đến đời sống người dân trong vùng dự

án Đây là nội dung cần sớm được sửa đổi nhằm phát huy hiệu quả quỹ đất

1.2.2.3 Nguyên nhân chính của những tồn tại

- Nguyên nhân khách quan: Những năm qua chính sách pháp luật về đất đai có nhiều thay đổi, hàng trăm, văn bản dưới Luật theo đó cũng được

ban hành, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện, nhưng cũng còn không ít những vấn đềchưa rõ, chưa cụ thể, thậm trí còn trồng chéo, mâu thuận, chưa nhất quan khóthực hiện; nhiệu vấn đề phát sinh trong quản lý và sử dụng đất đai chưa đượcđiều chỉnh và sử lý kịp thời

- Nguyên nhân chủ quan: Công tác chỉ đạo, điều hành, tham mưu của

các cơ quan chuyên môn còn nhiều bất cập Chất lượng nguồn nhân lực chocông tác quản lý Nhà nước về đất đai đặc biêt là cấp cơ sở còn yếu, năng lựcgiải quyết công việc về đất đai còn nhiều thiếu sót, có những mặt còn yếukém; sự phối hợp giữa các cấp, các ngành chưa chặt chẽ

1.2.3 Tổng quan về công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Thời gian qua công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh đã

có những chuyển biến tích cực, các văn bản pháp luật và các cơ chế, chínhsách về đất đai được triển khai đồng bộ giúp công tác quản lý đất đai đi vào

nề nếp, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, tạo nguồn nội lực quan trọngthúc đẩy sản xuất phát triển, thu hút nguồn vốn đầu tư Những chủ trương, cơchế đúng đắn góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế, phát triển nôngnghiệp nông thôn, phát triển kết cấu hạ tầng, công nghiệp và dịch vụ, thúc đẩy

sự ra đời nhanh chóng của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần tích cựctrong việc ổn định chính trị, kiềm chế lạm phát, bảo đảm an sinh xã hội

1.2.3.1 Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai tỉnh TháiNguyên đã có những chuyển biến tích cực, được dư luận đánh giá cao, nhất làtrong công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Trình tự,nội dung và các mẫu đơn, tờ khai được niêm yết công khai, thời gian thựchiện thủ tục hành chính được giảm thiểu thông qua việc lồng ghép các thủ tục,xây dựng, đất đai, môi trường ngay từ khâu chấp thuận dự án đầu tư đến khâubồi thường, giải phóng mặt bằng, triển khai dự án được thực hiện quan cơ chế

“ một cửa liên thông” của tỉnh [16]

1.2.3.2 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật

Căn cứ các quy định của Luật đất đai năm 2003, tỉnh Thái Nguyên đãxây dựng và ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật vềđất đai phù hợp với yêu cầu thực tiến của địa phương, trong đó có các Nghịquyết về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nghị quyết về cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, Nghị quyết về công tác bồi thường giải phóng mặtbằng, Nghị quyết về giá đất hàng năm Chủ động triển khai có hiệu quả cácvăn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là các văn bản liên quan

đến công tác giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng……được dư luận đánh giá tích cự, tháo gỡ được nhiều khó khăn, giải phóng ràocản để huy động nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển [16].

1.2.3.3 Công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh đã được triểnkhai rất sớm và đồng bộ ở cả 3 cấp: tỉnh, huyện và xã, được Chính phủ xétduyệt tại Nghị quyết số 20/2006/NQ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 Hiện nayUBND tỉnh đang chỉ đạo cơ quan chuyên môn lập và trình cấp có thẩm quyềnphê duyệt Quy hoạch sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2020 và

kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011 – 2015 theo chỉ đạo tại văn bản số KTN ngày 23/2/2012 của Chính Phủ Việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đấttrong thời gian quan về cơ bản phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu sảnxuất, cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động, đã góp phần phát triển đồng bộ kết cấu

23/CP-hạ tầng, công nghiệp, nông nghiệp nông thôn, đô thị và dịch vụ, tạo bước đihợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu của tỉnh [16]

1.2.3.4 Công tác đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Công tác đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đượcchú trọng Đến nay toàn tỉnh đã hoàn thành đo đạc và lập bản đồ địa chính ở162/181 phường, xã với diện tích trên 338 nghìn ha đạt 95,82% diện tích tựnhiên Hệ thống bản đồ địa chính được lập bằng công nghệ số, có độ chínhxác cao và chi tiết đến từng thửa đất đáp ứng yêu cầu về cả số lượng và chấtlượng

Toàn tỉnh đã cấp trên 437 ngàn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cácloại với diện tích trên 163 nghìn ha đạt 60% diện tích cần cấp, trong đó có 04đơn vị cấp huyện đạt diện tích cấp trên 80% bao gồm huyện Phú Bình, huyện

Phổ Yên, thị xã Sông Công, thành phố Thái Nguyên Nhiều loại đất đạt tỷ lệcấp giấy khá cao như: đất xây dựng trụ sở, công trình sự nghiệp Nhà nước đạttrên 99,07%; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đạt 100%; đất an ninhđạt 97,77%; đất quốc phòng đạt gần 91,88%; đất ở đô thị đạt 90,75%; đất sảnxuất nông nghiệp đạt gần 73% Đã cơ bản hoàn thành việc cấp đổi giấy chứngnhận theo Quyết định 1597/2007/QĐ-UB ngày 10/8/2007 của UBND tỉnh, đạt

tỷ lệ trên 97% số giấy chứng nhận cần cấp đổi [16]

1.2.3.5 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thờigian quan đã có nhiều tiến bộ, việc tổ chức triển khai các quy định về công bốcông khai quy hoạch xây dưng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phưwng ánbồi thường, hỗ trợ và tái định cư gắn với việc vận dụng phù hợp các cơ chếchính sách về đất đai đã góp phần từng bước ổn định chỗ ở, đời sống, chuyểnđổi ngành nghề, tạo được nhiều việc làm cho người có đất bị thu hồi, đặc biệt

là đối với những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, từng bước giải quyếthài hoà lợi ích của Nhà nước, của người có đất bị thu hồi, của nhà đầu tư, gópphần giữ vững ổn định chính trị - xã hội Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư luôn đi liền với việc giải quyết các vấn đề xã hội và tạo việc làm cho ngườilao động Giai đoạn 2006 – 2010 toàn tỉnh đã tạo được việc làm mới cho gần

82 ngàn lao động, bình quân hàng năm giải quyết được việc cho 17 ngàn laođộng Chỉ tính riêng một số ít doanh nghiệp trong khu công nghiệp SôngCông, KCN Nam Phổ Yên và các doanh nghiệp khác như Nhà máy Xi măngQuang Sơn; nhà máy Shinwon Hàn Quốc; TNG Phú Bình đã thu hút trên 15ngàn lao động Nhiều dự án trọng điểm của tỉnh đã được đẩy nhanh tiến độnhư: dự án nhà máy Xi măng Quang Sơn; dự án đường Quốc lộ 37; dự ánđường Quốc lộ 3 mới; dự án khai thác khoáng sản đa kim Núi Pháo; dự ánNhà máy may công nghiệp Shinwon; dự án nhà máy may TNG Phú Bình, cáccông trình dự án phục vụ Liên hoan Trà Quốc tế 2011…….[16]

1.2.3.6 Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai

Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai đãđặc biệt được quan tâm Công tác thanh tra, kiểm tra thời gian quan được tiếnhành đồng bộ, tập trung, dứt điểm Kết quả thanh tra đã chỉ ra nhiều sai phạm,hạn chế trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, kiến nghị sử lý kịp thời,nghiêm minh đối với những cá nhân, tập thể có sai phạm, góp phần khắc phụctồn tại, hạn chế, tiêu cực, thất thoát, lãng phí xẩy ra trong quá trình thực hiệncác dự án đầu tư, chống thất thu ngân sách, nhiều vấn đề xã hội liên quan đếnđất đai đã phần nào được giải quyết [16]

1.2.4 Tổng quan về tình hình giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

1.2.4.1 Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Một thực trạng rất đáng quan tâm hiện nay đối với công tác giao và chothuê đất là tình trạng giao và cho thuê đất tràn lan để thực hiện các dự án đầu

tư Thực trạng này đang diễn ra ở khắp các địa phương trong cả nước Điềunày thể hiện ở việc các khâu thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư và nănglực tài chính của các chủ đầu tư chưa chặt chẽ, đây là một trong nhữngnguyên nhân chủ yếu dẫn đến các “dự án treo” Việc giao và cho thuê đất trànlan cũng dẫn đến một hệ quả là chúng ta không thể quản lý tốt việc sử dụngđất của các dự án đầu tư, dẫn đến việc nhiều dự án sử dụng đất sai mục đích,chuyển mục đích sử dụng đất ngoài quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.2.4.2 Tình hình sử dụng đất của các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Việc giao và cho thuê đất tràn lan hiện nay góp phần tạo điều kiện chocác chủ đầu tư lợi dụng để đầu cơ đất đai, không đầu tư vào đất để chờchuyển nhượng cho các nhà đầu tư để ăn chênh lệch Theo như đánh giá của

một số nhà chuyên môn thì nếu chúng ta cứ giao và cho thuê đất như hiệnnay mà không có tính toán thì chẳng mấy chốc quỹ đất đai sẽ hết Rất nhiềuđịa phương với chủ trương phát triển kinh tế đã tiến hành giao và cho thuê đấtcàng nhiều càng tốt mà hoàn toàn không tính đến đất dự trữ cho tương lai.Đây là điều đáng phải bàn vì nếu đã sử dụng ở hiện tại chúng ta sẽ phải hysinh cho tương lai Việc giao và cho thuê tràn lan và thiếu tính toán cũng cóthể làm mất cân đối ngành, lĩnh vực của địa phương, ví dụ như có nhiều dự áncùng đầu tư vào một lĩnh vực, hoặc khả năng sinh lời của dự án thấp,… Đây

là những nguyên nhân trực tiếp làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả

Tuy nhiên, công tác giao và cho thuê đất thời gian qua cũng đã đạtđược rất nhiều kết quả tích cực Các chính sách ưu đãi về giao và cho thuê đấtđối với các dự án đầu tư của Nhà nước ta cũng như của các địa phương đã tạođiều kiện cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn Các chủđầu tư có thể tiếp cận thông tin và lựa chọn địa điểm xây dựng phù hợp nhấtvới dự án của mình Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo cho cácchủ dự án thực hiện tốt dự án qua đó có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã được cải tiến, góp phần rútngắn thời gian giao đất cho chủ dự án So với trước đây, thủ tục giao và cho thuê đất đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “một cửa”, các STN &

MT làm đầu mối tiếp nhận và trả hồ sơ, các chủ dự án xin giao đất, cho thuê đất không cần phải ôm hồ sơ chạy đi chạy lại giữa các sở ngành như trước đây Điều này góp phần tiết kiệm thời gian cho cơ quan quản lý cũng như cho chủ dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư, do đó cũng làm cho đất đai được đưa vào sử dụng sớm hơn, tránh được hiện tượng đất đai bỏ hoang, gây lãng phí đất Vì vậy có thể nói đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1.Đối tượng nghiên cứu

Các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnhThái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012

2.1.2.Phạm vi và thời gian nghiên cứu

2.1.2.1.Phạm vi nghiên cứu

- Đề tài nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Đánh giá thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với các dự án của tỉnhThái Nguyên

- Đánh giá hiệu quả của các dự án

2.1.2.2 Thời gian nghiên cứu

- Thời gian thực tập từ tháng 6/2012 đến tháng 6/2013

- Tài liệu nghiên cứu từ năm 2010-2012

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của tỉnh Thái Nguyên

+ Điều kiện tự nhiên

+ Điều kiện kinh tế - xã hội

- Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất của dự án đầu tư trên địa bàntỉnh Thái Nguyên

- Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnhThái Nguyên

- Những giải pháp và kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác giaođất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.2.1.Các câu hỏi đạt ra mà đề tài cần nghiên cứu

- Trong những năm qua tình hình giao đất, cho thuê đất của dự án đầu

tư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên như thế nào?

- Yếu tố nào ảnh hưởng tới việc giao đất, cho thuê đất của dự án đầu tưtrên địa bàn tỉnh Thái Nguyên?

- Hiệu quả của việc giao đất, cho thuê đất của dự án đầu tư trên địa bàntỉnh Thái Nguyên như thế nào?

- Giải pháp giúp việc giao đất, cho thuê đất của dự án đầu tư trên địabàn tỉnh Thái Nguyên đạt kết quả tối ưu?

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra và thu thập số liệu

Điều tra, thu thập các số liệu có liên quan đến nội dung nghiên cứu của

Đề tài đã chọn 30 tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địabàn tỉnh Thái Nguyên để điều tra theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên.Việc điều tra được thực hiện như sau:

- Đối tượng điều tra: Là các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuêđất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Phát phiếu điều tra: Theo bộ câu hỏi đã được soạn thảo trước, có câu

hỏi đóng và câu hỏi mở Nội dung các câu hỏi nhằm phục vụ cho đề tàinghiên cứu, gồm:

+ Thông tin tình hình quản lý, sử dụng đất đai của tổ chức

+ Thông tin về hiệu quả sử dụng đất của tổ chức

+ Thông tin về các hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước trong côngtác giao đất, cho thuê đất (giải quyết thủ tục, thanh tra, kiểm tra việc sử dụngđất)

+ Những nhu cầu và kiến nghị của tổ chức đối với công tác giao đất,cho thuê đất

- Phỏng vấn trực tiếp: Là những câu hỏi phỏng vấn không có trongphiếu điều tra nhằm mục đích lấy thông tin rộng hơn, gợi mở hơn khi thấy cầnthiết

2.3.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu

- Xử lý các số liệu thông qua quá trình điều tra thu thập

- Tổng hợp và phân tích số liệu bằng các phần mềm máy tính

- Phân tích tổng hợp số liệu kết hợp các yếu tố định tính với địnhlượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giácông tác giao đất, cho thuê đất

phương

2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý trong lĩnh vực đấtđai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, môi trường

2.3.5 Các chỉ tiêu phân tích

2.3.5.1 Chỉ tiêu phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên

- Đất đai, dân số, lao động

- Chỉ tiêu SX, KD, cơ cấu kinh tế

- Giáo dục, y tế,

- Cơ sở hạ tầng

2.3.5.2 Các chỉ tiêu đánh giá tình hình sử dụng đất của các dự án đầu tư

a Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư

* Khái niệm về hiệu quả sử dụng đất

Hiệu quả sử dụng đất là những kết quả thu được từ việc khai thác, sửdụng đất đai Kết quả từ việc khai thác và sử dụng đất đai được lượng hoábằng số sản phẩm thu được từ việc sử dụng đất, có thể là sản lượng thóc hayhoa màu trên một đơn vị sử dụng đất hay lợi nhuận trên một đơn vị sử dụngđất Tuy nhiên còn rất nhiều những hiệu quả khác do việc sử dụng đất manglại không thể lượng hoá được như những lợi ích mang lại cho xã hội và môitrường Vì vậy, đánh giá hiệu quả sử dụng đất là phải đánh giá tổng hợp trêntất cả các mặt không chỉ căn cứ vào hiệu quả kinh tế

* Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư

- Hiệu quả kinh tế:

Hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất là hiệu quả có khả năng lượng hoá,được tính toán tương đối chính xác và biểu hiện bằng hệ thống các chỉ tiêu

+ Hiệu quả sử dụng vốn, máy móc thiết bị

+ Mức tăng tổng thu nhập hoặc thu nhập thuần trên một đơn vị diệntích đất sử dụng.

+ Lợi nhuận bình quân/ m2 đất sử dụng

+ Tổng vốn đầu tư/ m2 đất sử dụng

+ Suất đầu tư/ m2 đất sử dụng

- Hiệu quả xã hội:

Hiệu quả xã hội của việc sử dụng đất cũng chính là hiệu quả xã hội mà

dự án tạo ra Các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả xã hội của dự án bao gồm:

+ Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm NVA: chỉ tiêu này xác định quy

mô đóng góp của dự án vào nền kinh tế quốc dân

+ Các chỉ tiêu về sử dụng lao động như: số việc làm tạo ra từ dự án, sốviệc làm/ đơn vị chi phí, số lao động trực tiếp và số lao động gián tiếp cũngnhư số lao động thực tế (tổng lao động gián tiếp và lao động trực tiếp),…

+ Mức thu nhập gia tăng cho mỗi nhóm dân cư: chỉ tiêu này sẽ giúp xácđịnh có những nhóm dân cư nào được hưởng lợi từ dự án, lượng giá trị sảnphẩm tăng thêm của mỗi nhóm từ đó so sánh tỷ lệ này giữa các nhóm dân cư

để thấy được tình hình phân phối thu nhập

+ Chỉ tiêu tiết kiệm ngoại tệ của dự án

-Hiệu quả môi trường:

Hiệu quả môi trường của việc sử dụng đất có thể đánh giá thông quacác hoạt động bảo vệ các yếu tố của môi trường

Đối với các dự án đầu tư vào sản xuất kinh doanh công nghiệp, đánhgiá các tác động tiêu đến môi trường thông qua các chỉ tiêu về:

+ Nước thải

+ Chất độc hại

+ Khói bụi

Các dự án đầu tư cần phải đưa ra được các phương án khắc phục cácảnh hưởng tiêu cực đến môi trường.

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Đặc điểm địa bàn tỉnh Thái Nguyên

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của tỉnh Thái Nguyên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thái Nguyên là tỉnh miền núi, nằm ở vùng Trung du miền núi Bắc Bộ, cótọa độ địa lý từ 20020’-22025’ Vĩ độ Bắc đến 105025’ đến 106016’ Kinh độ Đông

Hình 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh Thái Nguyên

- Phía Bắc tiếp giáp với tỉnh Bắc Kạn;

- Phía Tây giáp với các tỉnh Vĩnh Phúc và Tuyên Quang;

- Phía Đông giáp với các tỉnh Lạng Sơn và Bắc Giang;

- Phía Nam giáp với thủ đô Hà Nội

Thái Nguyên có diện tích đất tự nhiên 353.472,41 ha (là tỉnh có diện tíchđứng thứ 38/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và chiếm 1,07% diện tích

cả nước); bao gồm 7 đơn vị hành chính cấp huyện (7 huyện, 1 thành phố và 1 thịxã) với tổng số 181 đơn vị hành chính cấp xã (143 xã, 25 phường và 13 thị trấn).Với vị trí địa lý là một trong những trung tâm chính trị, kinh tế, giáo dục của khuViệt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi Đông Bắc nói chung, TháiNguyên là cửa ngõ giao lưu kinh tế - xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùngđồng bằng Bắc Bộ Việc giao lưu được thực hiện thông qua hệ thống đường bộ,đường sắt, đường sông hình dẻ quạt mà thành phố Thái Nguyên là đầu nút

3.1.1.2 Địa hình

Là tỉnh miền núi, nhưng địa hình ít bị chia cắt hơn so với các tỉnh miềnnúi khác trong vùng Trung du miền núi Bắc bộ Độ cao trung bình (so với mặtnước biển) khoảng 200 - 300m, thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sangĐông Các dãy núi cao gồm dãy núi Bắc Sơn và Tam Đảo Đỉnh cao nhất thuộcdãy Tam Đảo có độ cao 1.592m và điểm thấp nhất là xã Lương Phú thuộchuyện Phú Bình độ cao so với mặt nước biển khoảng 20m