Báo cáo tốt nghiệp luật kinh tế – hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Xuất phát từ những lý do trên, tôi đã chọn và nghiên cứu đề tài: "Góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh bằng hợpđồng hợp tác kinh doanh" để hoàn thiện các quy

“GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH BẰNG HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH DOANH”

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

CHƯƠNG 1: 4

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH BẰNG HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH DOANH 4

1.1 Khái quát về hợp đồng, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của hợp đồng 4

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất 8

CHƯƠNG 2: 19

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH 19

2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật vê hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh 19

2.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh 19

2.1.2 Hạn chế, bất cập còn tồn động của việc áp dụng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất bằng hình thức hợp tác kinh doanh theo hợp đồng hợp tác kinh doanh 20

2.2 Kiến nghị hoàn thiện, nâng cao hiệu quả việc áp dụng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất bằng hình thức hợp tác kinh doanh theo hợp đống hợp tác kinh doanh 21

2.3 Tuyên truyền, phổ biến sâu, rộng pháp luật đất đai 21 KẾT LUẬN 22

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong bối cảnh nền kinh quốc gia phát triển như hiện nay, các doanh nghiệp luôn tìm cơ hội kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải chuẩn bị tốt, đầy đủ về mọi mặt Mặt khác, dân số ngày càng tăng nhanh, quỹ đất dành cho đầu tư ngành bất động sản ngày càng eo hẹp do quy hoạch thiếu hiệu quả, thêm vào đó nhiều doanh nghiệp có vị trí đất đẹp, tiềm năng cao nhưng chưa biết cách phát triển bền vững nên phải giữ đất trống nhiều năm gây lãng phí Từ thực trạng trên, ý tưởng hợp tác dưới hình thức hợp đồnghợp tác kinh doanh dưới dạng góp vốn bằng quyền sử dụng đất được

sử dụng ngày càng rộng rãi và trở nên khá phổ biến, tạo điều kiện cho những nhà đầu tư

có vốn nhưng không có quỹ đất cùng triển khai thực hiện xây dựng dự án

Hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh dưới dạng góp vốn bằng quyền sử dụng đất giúp các doanh nghiệp có quỹ đất sử dụng nhưng không có vốn đầu tư có thể hợp tác với các đơn vị có năng lực tài chính mạnh mẽ nhưng thiếu quỹ đất xây dựng để cùng chia sẻ lợi nhuận, cùng phát triển

Trên thực tế, các nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam thường tìm kiếm hợp tác với các doanh nghiệp có sẵn lợi thế như vị trí đắc địa ngã ba, ngã tư, ngãnăm hay ngã sáu để hợp tác, liên doanh Bởi vì, khi tính tới chiến lược kinh doanh dài hạn

thì chi phí sẽ giảm đáng kể và lợi nhuận gia tăng là rất cao Khi các doanh nghiệp có quỹ đất đắc địa tại những vị trí vàng mà khả năng tài chính lại khó khăn dẫn tới bị chèn ép khithương lượng và buộc phải chấp nhận những điều kiện bất lợi hơn khi ký hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Ngày nay, có nhiều khu đất có diện tich rộng, nằm ở những khu vực có nền kinh tế phát triển mạnh nhưng bị bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả Vì vậy, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất trở thành một cách thức hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển cho khu vực, vùng, thành phố Vấn đề này thực sự cấp bách và đặt ra cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với các nhà làm luật một sự quan tâm đặc biệt khi ban hành các văn bản pháp luật vàcác quy định hướng dẫn thi hành Xuất phát từ những lý do trên, tôi đã chọn và nghiên cứu đề tài: "Góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh bằng hợpđồng hợp tác kinh doanh" để hoàn thiện các quy định của pháp luật về góp vốn bằng hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh nhằm đem lại lợi ích cho các bên tham gia, tạo sự bình đẳng, công bằng trong quyền và nghĩa vụ Đồng thời, góp phần thúc đẩy nền kinh tế khu vực phát triển, kinh tế quốc gia phát triển, thu hút nguồn đầu tư nước ngoài

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Mục đích của bài báo cáo này là giới thiệu một cách khái quát các quy định pháp luật ViệtNam về vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh Làm rõ các quy định về điều kiện góp vốnđúng pháp luật, trình tự, thủ tục cũng như thẩm quyền giải quyết của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong thời gian hợp tác

kinh doanh Từ đó, Đánh giá đúng đắn thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện các quyđịnh của pháp luật về văn bản, trinh tự, thủ tục để chỉ ra được các vướng mắc Đưa ra quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật tại Việt Nam.

3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài

* Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: tịa đơn vị thực tập – Tập doàn đâuè tư AN Tín

- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu trong thời gian 04 năm gần đây (từ năm

2016 đến năm 2019)

* Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của tiều luận là nội dung HĐGV bằng quyền sử dụng đất Trong đó, tập trung nghiên cứu các nghĩa vụ và lợi ích phát sinh trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh khi đất có tranh chấp, khi có mâu thuẫn trong quá trình thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh Tranh chấp không liên quan đến các quyền, nghĩa vụ và lợi ích phát sinh từ quan hệ hợp tác kinhdoanh trong hợp đồng này thì không phải là tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh

4 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện báo cáo tốt nghiệp, tôi đã sử dụng các phương pháp dưới đây:

Phương pháp so sánh, đối chiếu: so sánh những điểm giống và khác nhau của các quy định pháp luật và thực tiễn về hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn bằng quyền sử dụng đất để từ đó đưa ra quan điểm làm sáng tỏ vấn đề.

Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này nghiên cứu các tài liệu, các nguồn thông tin được chọn lọc trên Internet nhằm làm rõ hơn những quy định của pháp luật về quy trình giao kết hợp đồng và giải quyết tranh chấp hơp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn bằng quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra quan điểm làm sáng tỏ, hoàn thiện vấn đề.Phương pháp quan sát: Học hỏi và quan sát các anh chị tại công ty trong quá trình giao kết hợp đồng và đề ra các giải pháp của vấn đề trong quá trình giao kết hợp đồng

Ngoài ra, báo cáo thực tập còn sử dụng các phương pháp: Quy nạp, diễn dịch để làm rõ các quy định của pháp luật và các số liệu thực tế về hoạt động góp vốn bằng quyền

sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh, để đưa ra kết luận về các vấn đề trong hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh hiện nay

Chương II: Thực trạng áp dụng pháp luật và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh.

CHƯƠNG 1:

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC HỢP TÁC KINH DOANH BẰNG HỢP ĐỒNG HỢP

TÁC KINH DOANH 1.1 Khái quát về hợp đồng, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của hợp đồng

Từ điển luật học đưa ra khái niệm về hợp đồng 1 như sau: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữa những người có đầy đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên Theo quy định thì có nhiều loại hợp đồng Hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản,hợp đồng phải có chữ ký đầy đủ của những người có thẩm quyền của các bên Nhưng

về mặt pháp lý thì khái niệm trên chưa đầy đủ, vì vậy, tại Điều 388 BLDS 2005 quy định

về vấn đề này một cách rõ ràng hơn2 Tuy nhiên, nhằm đáp ứng với những thay đổi về

hợp đồng trong tình mới, Quốc Hội đã ban hành BLDS 2015, khái niệm “hợp đồng dân sự” mà thay bằng khái niệm “hợp đồng” nhằm mở rộng phạm vi đối tượng áp dụng, được

thể hiện tại Điều 3853

Đề nghị giao kết hợp đồng thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràngbuộc về sự đề nghị này giữa hai bên đề nghị và được đề nghị 4.Văn bản này sẽ có thể bị

thay đổi, rút lại, hủy bỏ, chấm dứt hoặc được chấp nhận

Hợp đồng có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế của một quốc gia Đây là vănbản thể hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia Là cơ sở giải quyết các tranhchấp dựa trên thỏa thuận của các bên chủ thể được thể hiện trên hợp đồng Hợp đồng gópvốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức hợp tác kinh doanh là hợp đồng song vụ, mỗi

1 Nhà xuất bản từ điển bách khoa (2010), Từ điển luật học

2 BLDS 2005, điều 388 quy định: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc

chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

3 BLDS 2015, điều 385 quy định: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt

quyền, nghĩa vụ dân sự.

4 Điều 386 Bộ luật dân sự 2015: Đề nghị giao kết hợp đồng

bên đều có nghĩa vụ đối với nhau5 Như vậy, HĐGV bằng quyền sử dụng đất đã thể hiện

rõ theo quy định nhằm đảm bảo cho quá trình áp dụng trong thực tế Hợp đồng phải thểhiện được rõ sự thống nhất ý chí của các bên tham gia giao kết hợp đồng.Bên có nghĩa vụphải thực hiện hoặc không thực hiện một hay nhiều công việc nhất định theo thỏa thuận,theo lợi ích của bên có quyền6.

Trên cơ sở khái niệm về hợp đồng thì hợp đồng có những đặc điểm cụ thể như sau:Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng dân sự bao gồmnhững đặc điểm sau:

Một là, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự thỏathuận thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước Đây là đặc trưng

cơ bản của các giao dịch dân sự nói chung Sự thỏa thuận và thống nhất ý chí dựa trêntính tự nguyện của các bên trong giao kết hợp đồng Chỉ khi thống nhất ý chí thì quyền vànghĩa vụ dân sự mới phát sinh Đồng thời, sự thỏa thuận thống nhất ý chí còn phải phùhợp với ý chí của Nhà nước để Nhà nước kiểm soát và cho phép Hợp đồng dân sự phátsinh trên thực tế

Thứ hai, hợp đồng dân sự là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý: Xáclập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể Sự kiện pháp lý là

sự biến hoặc hành vi mà pháp luật quy định khi xuất hiện thì sẽ xác lập, thay đổi haychấm dứt quan hệ pháp luật Hợp đồng dân sự là một sự kiện pháp lý, theo đó các bên khi

có nhu cầu tham gia giao lưu dân sự nhằm thỏa mãn mục đích của mình sẽ tiến hành thựchiện

Thứ ba, nội dung của hợp đồng dân sự là quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thể quyđịnh cho nhau Hợp đồng là sự thống nhất của ý chí các chủ thể tham gia giao kết, nộidung của hợp đồng thể hiện rõ ý chỉ đó của các bên trong phần quyền và nghĩa vụ cụ thể

Vì vậy, hợp đồng ít nhất phải có hai bên chủ động cùng nhau tạo lập một quan hệ nghĩa

vụ pháp lý cụ thể

5 Khoản 1 Điều 402 Bộ luật dân sự 2015 Hợp đồng song vụ

6 theo Điều 274 Bộ Luật Dân Sự 2015

Thứ tư, mục đích của hợp đồng dân sự là lợi ích hợp pháp, không trái đạo đức xã hội

mà các bên cùng hướng tới: Chỉ khi mục đích của hợp đồng dân sự được chứng minhhoặc được thừa nhận là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng dân sự mới phátsinh hiệu lực, qua đó quyền và nghĩa vụ của các bên mới có thể thực hiện được trên thực

tế Điều này được ghi nhận tại Đièu 402 BLDS7 gồm các HĐDS chủ yếu Hợp đồng cóthể có phụ lục kèm theo để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hiện nay chưa có một khái niệm về HĐGV bằng QSDĐ hình thức hợp tác kinhdoanh Tuy nhiên, ta có thể thông qua phân tích các nội dung có liên quan Theo đó thìhoạt động góp vốn được Từ điển Luật học đưa ra khái niệm sau: Việc nhà đầu tư đưa tàisản dưới các hình thức khác nhau vào doanh nghiệp để trở thành chủ sở hữu hoặc đồngchủ sở hữu doanh nghiệp Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyểnđổi, vàng, kim loại quý, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ,

bí quyết kỹ thuật hoặc tài sản khác được pháp luật cho phép Tài sản góp vốn bằng hiệnvật hoặc quyền tài sản phải được định giá thành tiền Đối với tài sản có đăng ký quyền sởhữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sửdụng đất cho doanh nghiệp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền8 Bên cạnh đó, thì Luậtdoanh nghiệp đã đưa ra khái niệm: Góp vốn là việc đưa tài sản của một bên chủ thể để tạothành vốn điều lệ của công ty Có thể góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốnvào một doanh nghiệp đã được thành lập9 Ngoài việc phải tuân thủ các quy định trongLuật Doanh nghiệp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải tuân thủ các quy địnhtrong Luật Đất đai Bên cạnh đó, đất được giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án thì việcgóp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đảm bảo phù hợp với các quy định về đầu tư Trên phương diện lý luận, khái niệm góp vốn bằng QSDĐ đã được đề cập trong một

số công trình nghiên cứu Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp,góp vốn bằng QSDĐ là: Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình

7 Xem 402 BLDS 2015

8 Từ điển Luật học (2010) Nhà Xuất bản Bách Khoa – Viện khoa học pháp lý

9 theo Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh Nghiệp 2014

thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai quy định,theo đó, người sử dụng đất được quyền góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất

để hợp tác sản xuất, kinh doanh Góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên được quyđịnh tại Luật Đất đai năm 1993 và tiếp đó Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấtđai năm 1998 và Luật Đất đai năm 2003 Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lýcho phép người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinhdoanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất … 10

Ngoài ra, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, TS Trần QuangHuy cho rằng: Góp vốn bằng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó hộgia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụngđất để hợp tác, sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặcngười Việt Nam định cư ở nước ngoài 11 Như vậy, khái niệm góp vốn bằng QSDĐ đãđược đề cập trong một số công trình nghiên cứu Tuy nhiên, các định nghĩa góp vốn bằngQSDĐ trên mới chỉ đề cập đến những khía cạnh cụ thể của góp vốn bằng QSDĐ như chủthể, đối tượng, hình thức mang tính liệt kê dựa trên pháp luật thực định Cũng như cáchình thức góp vốn khác, góp vốn bằng QSDĐ làm chấm dứt QSDĐ của bên góp vốn,đồng thời xác lập QSDĐ đối với bên nhận góp vốn thông qua hợp đồng góp vốn Trướcđây, Điều 728 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cụ thể các nội dung của hợp đồng gópvốn bằng quyền sử dụng đất , tuy nhiên, hiện nay Bộ luật dân sự năm 2015 không còn cóquy định cụ thể mà nội dung của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất tương tự nhưcác hợp đồng thông dụng của Bộ luật dân sự này

Trên phương diện kinh tế, góp vốn bằng QSDĐ là hành vi của chủ sử dụng đất (bêngóp vốn) tự nguyện chuyển giao QSDĐ và các lợi ích từ đất đai cho bên nhận góp vốn đểđổi lấy quyền lợi đối với doanh nghiệp (góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốnvào doanh nghiệp đã được thành lập) hay quyền lợi đối với bên nhận góp vốn (góp vốnbằng hình thức hợp tác kinh doanh) Từ những phân tích ở trên, có thể đưa ra khái niệm:

“Góp vốn bằng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình

10 Xem Luật học (2010) Nhà Xuất bản Bách Khoa – Viện khoa học pháp lý

11 Giáo trình Luật đất đai (2015) Trường đại học Luật Hà Nội

thức do pháp luật quy định, theo đó NSDĐ góp phần vốn của mình bằng QSDĐ để sảnxuất, kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác ở trong nước hoặc ngoài nước”.Như vậy, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một văn bản có nội dungchuyển giao quyền sử dụng đất từ bên góp vốn là quyền sử dụng đất cho bên nhận vốngóp là quyền sử dụng đất, bên nhận vốn góp được quyền khai thác và sử dụng đất đóđúng mục đích và nhu cầu đã thỏa thuận giữa hai bên thể hiện bằng hợp đồng.

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, phải côngchứng, chứng thực

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó có góp vốnbằng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của Luật đất đai và người sử dụng đấtphải thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với bên nhận vốn góp là quyền sử dụng đất

-Theo Điều 500 Hợp đồng về quyền sử dụng đất Bộ Luật Dân sự 2015.

1.2 Khái quát về quyền sử dụng đất và hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một quyền hạn chế rất nhiều so với quyền sở hữu các loại tài sản khác, đất đai là loại tài sản bị hạn chế trong lưu thông dân sự, kinh tế do Nhà nước không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai Nhưng Nhà nước lại công nhận người sử dụng đất có quyền chủ sở hữu, đó là quyền tài sản, quyền này trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự12

Trên cơ sở đó Nhà nước ta ban hành văn bản luật đất đai đầu tiên đó là: Luật Đất đai năm

1987 Văn bản này ra đời đánh dấu cho một thời kỳ mới của Nhà nước ta bằng việc quy

định quản lý đất đai về quyền sử dụng đất Đây là văn bản đầu tiên trong xác lập mối

quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1987 đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống về quyền lợi

và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể tại Điều 49 – Luật Đất đai 1987 Mặc dù Luật Đất đai năm 1987 ra đời sớm, tuy nhiên có những vấn đề quy định về quyền sử dụng đất vẫn chưa phù hợp với sự phát triển tất yếu khách quan của các quan hệ xã hội Vì vậy, vàongày 14/07/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 thay thế cho Luật Đất đai 1987 góp phần điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế thị trường của nước

12 Điều 1 Luật Đất đai năm 2013

ta trong thời kỳ này, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất, đồng thời xác lập các quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất Đặc biệt là tăng cường sự quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai một cách có hiệu quả nhất Việc quy định như trên đã khẳng định đất đai có vai trò quan trọng trong hoạt động quản lý của Nhà nước Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cho thấy, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, với sự thay đổi đó thì Luật Đất đai 1993 đã tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất 13

Do sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai đã làm cho các quy định trong Luật đất đai 1993 không còn phù hợp nữa Cho nên, ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội khóa X, kỳ họpthứ 4 thông qua Xét một cách tổng thể về cơ bản Luật đất đai 1993 đã phù hợp với thực tiễn cuộc sống ở thời kỳ này, nhưng chưa thể giải quyết các vấn đề bất cập trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất của các chủ thể Tiếp tục ban hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và có hiệu lực chính thức từ ngày 01/10/2001 góp phần to lớn trong quá trình Nhà nước quản lý về quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng Việc sửa đổi, bổ sung tập trung chủ yếu vào hoàn thiện cơ chết quản lý nhà nước về đất đai, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, chothuê đất, phân công, phân cấp quản lý đất đai Nhằm pháp điển hóa hệ thống các văn bản pháp luật đất đai đồng thời trên nền tảng những quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đã ban hành trước đây Luật đất đai 2003 (đã được Quốc hội thông qua vào ngày 26/11/2003) với 7 chương 146 điều (trong đó quy định một cách cụ thể nội dung về quyền

sử dụng đất) góp phần quan trọng trong việc hình thành một chính sách pháp luật về vấn

đề quyền sử dụng đất ở nước ta Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất Ví dụ: chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với

hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền góp vốn,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111) 14

Và hiện nay, trước nhu cầu đổi mới của nền kinh tế thì Luật Đất đai 2013 ra đời đã và đang đưa những quy định về quyền sử dụng đất nhằm áp dụng một cách phù hợp với các quan hệ xã hội phát sinh ở nước ta trong giai đoạn hiện nay Quyền của người sử dụng đấtđược quy định tại Chương XI về Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó phải

13 Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam” Tạp chí Nhà nước và pháp

luật, số 10, tr.71-74

14 Luật đất đai năm 2003