ột số điểm mới trong quy định về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

Đe tránh xảy ra tình trạng CĐT chiếm dụng quỳ bảo trì, không đưa khoản tiền kinh phí bảo trì đã thu của khách hàng vào một tài khoản riêng biệt, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi quy đị

MỘT SỐ ĐIỂM MỚI TRONG QUY ĐỊNH VỀ BÀN GIAO

Ngô Gia Hoàng*

Tóm tắt: Ngày 26/3/2021, Chinh phủ đã ban hành Nghị định sổ 30/202Ỉ/NĐ-CP sửa đỏi, bố sung một số nội dung của Nghị định sổ 99/2015/NĐ-CP hướng dần Luật Nhà ở Một trong những sửa đối đảng chủ ỷ là các quy định về bàn giao và thủ tục cưỡng chê bàn giao kinh phỉ bảo trì phản sở hữu chung của nhà chung cư Bài viết này

sẽ chỉ ra các diêm mới, đổng thời phân tích, bình luận về các quy định sửa đoi trên.

Abstract: On 26th March 2021, the Government issued Decree No 30/2021/ND-CP amending and supplementing a number of contents of Decree No 99/2015/ND-CP guiding the Housing Law One of the notable amendments is the hand-over regulations and procedures for mandatory hand-over offunds for maintenance of shared areas of an apartment building This article presents new points, analyzes and comments on the revised regulations.

1 Một số điểm mói trong quy định về

bàn giao và thủ tục cưỡng chế bàn giao

kỉnh phí bảo trì phần sở hữu chung của

nhà chung cư

1.1 Quy định về thu, nộp kinh phí bảo trì

Nghị định sổ 30/2021/NĐ-CP sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định số

99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng

dẫnthi hành một số điều của Luật Nhà ở đã

có nhiềusửa đổi, bổ sungliên quan đến việc

thu, nộp số tiền kinh phí bảo trì do người

mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác

trong nhà chung cư (gọi chung là “chủ sở

hữu nhà chung cư”) và do chủ đầu tư (CĐT)

đóng góp Cụ thể:

- Đôi với số tiền kinh phí bảo trì do các

chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp: Luật

Nhà ở năm 2014 quy định các chủ sở hữu

nhà chung cư phải đóng 2% giá trị căn hộ

hoặc diện tích khác vào quỹ bảotrì phần sở

hữu chung của nhà chung cư khi nhận bàn

giao nhà và được quy định rõ trong hợp

đồng mua bản, hợp đồng thuê mua*1, về

ThS., NCS., Khoa Luật Thương mại, Trường Đại

học Luật Tp Hồ Chí Minh.

1 Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014.

2 Theo điểm a khoản 1 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, sừa đồi, bổ sựng bởi Thông tư số 28/2016/TT-BXD và Thông tư số 06/2019/TT-BXD),

cách nộp kinh phí bảo trì,theo khoản 2 Điều

36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, các chủ

sở hữu nhà chung cư có thể lựa chọn một

trong hai cách: (i) Nộp trực tiếp vào tài

khoản do CĐT mở tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại ViệtNam vàđược ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hoặc (ii) Nộp cho

CĐT đê CĐT chuyên vào tài khoản này

Trong thực tiễn, CĐT thường dùng chung một tài khoản ngân hàng để thu tiền mua, thuê mua căn hộ và thu 2%kinh phí bảo trì

từ các chủ sở hữu nhà chung cư khi gửi thông báo bàn giao căn hộ Điều này khiến việc quản lý quỹ bảotrì khó có sựtách bạch

và dần đến tình trạng CĐT chiếmdụng quỳ bảo trì đế sử dụngvào mục đích khác, hoặc

cố tình không bàn giao quỹ bảo trì cho ban

quản trị (BQT)

Mặt khác, do thời điểm tổ chức Hội

nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra BQT

thường làsau 01 năm kể từ ngày nhà chung

cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng2 nên

MỘT SÓ ĐIỂM MỞI

CĐT sẽ cómột khoảng thời gian khá dài để

chiếm dụng số tiền kinh phí bảo trì khổng

lồ, có thể lên đến hàng chục, thậm chí là

hàng trăm tỷ đồng Đe tránh xảy ra tình

trạng CĐT chiếm dụng quỳ bảo trì, không

đưa khoản tiền kinh phí bảo trì đã thu của

khách hàng vào một tài khoản riêng biệt,

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi quy

định về cách thức nộp tiền kinh phí bảo trì

theo hướng yêu cầu các chủ sở hữu nhà

chung cư không nộp thông qua CĐT mà

đóng trực tiếp vào tài khoản ghi trong hợp

đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng

kinh phíbảo trì theo quyđịnhcho CĐT biết

- Đổi với số tiền kinh phí bảo trì mà

CĐT phải đóng cho phần diện tích căn hộ

hoặc phần diện tích khác trong nhà chung

cư mà CĐT giữ lại không bán, không cho

thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê

mua: Nghị định số 30/2021/NĐ-CP khẳng

định rõ nguồn kinh phí bảo trì phải nộp vào

tài khoản quỹ bảo trì bao gồm cả phần kinh

phí bảo trì của chủ đầu tư phải nộptheo quy

định Nghị định số 99/2015/NĐ-CP chỉ quy

định CĐT phải mở tài khoản để nhận tiền

bảo trìdo người mua, thuê muacănhộ hoặc

diện tích khác trong nhà chung cư nộp mà

I không đề cập đến khoản tiền bảo trì thuộc

I trách nhiệm CĐT phải nộp Từ đó, dẫn đến

tình trạng CĐT có thể không đóng khoản *

I Hội nghị lần đầu của tòa nhà chung cư phải được tổ

Ị chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư

đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50%

số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê

mua Mặc dù thời hạn 12 tháng là thời gian tối đa

mà CĐT phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu

(nếu CĐT bàn giao đủ 50% số căn hộ sớm hơn thì có

thể tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà không

cần đợi đủ 12 tháng), nhưng thực tế sau 12 tháng tính

từ ngày chung cư được bàn giao thì CĐT mới thực

hiện các bước chuẩn bị cho Hội nghị nhà chung cư lần

đầu, chưa kể việc tổ hội nghị có thể bị trì hoãn do

không có đủ ứng viên BQT, hoặc sau 12 tháng chưa

Có đủ 50% số căn hộ được bàn giao, hoặc do Hội nghị

được tổ chức nhưng không thành công,

3 Điểm b khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở cũng quy định đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà CĐT giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến

thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử

dụng,trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn

hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

tiền này vào tài khoản quỹ bảo trì tại thời điểm thutiền bảo trì của các chủ sở hữu nhà chung cư Đồng thời, Nghị định số

30/2021/NĐ-CP cũng sửa đổi thời điểm tính

số tiền kinh phí bảo trì mà CĐT phải đóng

là đến “ thời điểm bàn giao đưa nhà chung

cư vào sử dụng'"' thay vì “thời điếm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng ”

như quy địnhtạikhoản 3 Điều 36Nghịđịnh

số 99/2015/NĐ-CP Đây là hai thời điểm

khác nhau, vì công tác bàn giao cănhộ cho các chủ sở hữu nhà chung cư diễn ra sau thời điểm nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng Dođó, phần diện tíchmà CĐT chưa bán, chưa cho thuê mua tại hai

thời điểm này có thể khác nhau, dẫn đến thay đổi số tiền kinh phí bảo trì CĐT phải

nộp Sự sửa đổi này hoàn toàn thống nhất với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014

Ngoài các quy định sửa đổi vềviệc thu, nộp kinh phí bảo trì, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP còn tăng cường cơ chế

giám sát của Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh

đối với việc mở tài khoản thu kinh phí bảo

trì của CĐT thông qua quy định CĐT phải

có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi

có dự án biết vềtên tài khoản, số tài khoản

đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài

khoản và kỳ hạn gửi tiền Đồng thời, bổ sung chế tài trong trường hợp CĐT không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định, cụ thể là

CĐT có thể bị xử phạt vi phạmhành chính,

bị cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì

NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 1/2022

Ngoài ra, tùy từngtrường hợp, CĐT còn bị

truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định

của pháp luật Theo quy định hiện hành,

mức phạt tiền đối với hành vi không bàn

giao, bàn giao chậm,bàn giaokhông đầy đủ

hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận

kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà

chung cư là từ 100.000.000 đồng đến

150.000.000 đồng4 Mức phạt này là quá

nhẹ so với lợi ích mà CĐT có được từviệc

chiếm dụng quỹ bảo trì, thậm chí CĐT sẵn

sàngchấp nhận nộp phạt để trìhoãn, kéodài

thời gian phải bàn giao nhằm chiếm dụng

khoản kinh phí bảo trì Việc khẳng định

CĐT vi phạm cóthể bị truy cứu tráchnhiệm

hình sự là cần thiết, góp phần tạo sự răn đe

đối với các CĐT cốtình chây ì Tuy nhiên,

cần bổ sung cụ thể các quy định hướng dẫn

về công tác phối hợp giữa các bộ, ngành

liên quan, ủy ban nhân dân (UBND) cấp

tỉnh và Bộ Công an trong điều tra, khởi tố,

truy cứutráchnhiệmđốivới hành vinày

4 Điếm b khoản 7 Điều 66 Nghị định số

139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành

chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế

biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng,

sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công

trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát

triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở 5 Khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014.

1.2 Quy định về quản lý, sử dụng kinh

phi bảo trì trước khi chủ đầu tư bàn giao

cho ban quản trị

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã sửa

đổi, bo sung nhiều nội dung liên quan đến

việc mở và quản lý tài khoản quỳ bảo trì mà

CĐT mở để nhận tiền bảo trì do các chủ sở

hữu nhà chung cư nộp Cụ thể: (i) Quy định

rõ thời điểmCĐT phải mởtài khoảnđể thu

tiền bảo trì là “trước khỉ ký hợp đồng mua

bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích

khác trong nhà chung cứ" (quy định hiện

hành không nói rõ CĐT phải mở thời điểm

nào); (ii) Bổ sung thêm quy định cho phép

CĐT lựa chọn mở tài khoản tại “chi nhánh ngân hàng nước ngoài” (quy định hiện hành

chỉ quy định CĐT phải mở một tài khoản thanh toán tại “ một tổ chức tín dụng ”); (iii)

Thu hẹp nơi CĐT phải mở tài khoản là tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài “đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua” (quy địnhhiện hành quy định “ tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam ” ); (iv) Quy định rõ loại tài khoản CĐT phải mở để

nhận tiền bảo trì là “tài khoản thanh toán”

và “trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT nhà chung cư theo quy định, CĐT có

trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn” (quy định hiện

hành quy định là“tài khoản thanh toán” và

“ tên tài khoản là tiền gửi kính phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức cỏ kỳ hạn” ).

Liên quan đến vấn đề sử dụng kinh phí bảo trì trong thời gian CĐT chưa bàn giao

cho BQT, về nguyên tắc, CĐT chỉ thu và

tạm quản lýsố tiền kinh phí bảo trì phần sở hữuchung của nhà chung cư từ khi bàngiao

căn hộ đến khi BQT được thành lập Đồng thời, BQT cũng chỉ được sử dụng kinh phí bảotrì để bảotrì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sừ dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục

đích khác5 Tuy nhiên, Nghị định số

99/2015/NĐ-CP và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo

Thông tư số 02/2016/TT-BXD, sửa đổi bởi

Thông tư số 28/2016/TT-BXD và Thông tư

số 06/2019/TT-BXD) có quyđịnh cho phép

CĐTđược khấu trừphần kinh phí màCĐT

đã sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có) trước khi bàn giao quỹ bảo trì cho

BQT mà không nói rõ khoản kinh phí này được lấy từ đâu, từ nguồn tiền khác của

MỘT SÔ ĐIẾM MỚI

CĐT hay từ chính quỹ bảo trì mà CĐT đã

tạm thu và đang quản lý6 Trên thực tế, có

nhiều CĐT đã tự ý sử dụng tài khoản này

trước khi bàn giao cho BQT, từ đó dẫn đến

khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi

kinh phí này Vì vậy, Nghị định số

30/2021/NĐ-CP đà sửa đổi, bổ sung việc

quản lý tài khoản kinh phí bảo trì theo

hướng đây phải là tài khoản “đóng” CĐT

không được yêu câu tô chức tín dụng trích

kinh phí bảo trì mà các bên đã nộp vào tài

khoản đã lập để sử dụng vào bất kỳ mục

đích nàokháckhi chưabàn giao cho BQT

8 Thời hạn bảo hành đối với nhà chung cư theo quy định tại Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014 tối thiểu là 60 tháng, các thiết bị khác (ví dụ hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp điện, cấp - thoát nước, thông gió, chống sét, thang máy ) thực hiện bảo hành sừa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sàn xuất, thường là 12 tháng.

9 Theo khoản 1, 2 Điều 22 Quy che quản lý, sử dụng nhà chung cư thì BQT có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận BQT trong thời hạn 10 ngày làm việc, ke từ ngày được Hội nghị nhà chung cư bầu; và UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và ban hành Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho UBND cấp xã nơi có nhà chung cư kiêm tra hô sơ và ban hành Quyết định công nhận BQT nhà chung cư trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy

đù hồ sơ đề nghị của BQT nhà chung cư.

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP cũng dự

trù đến trường hợp phát sinh việc bảo trì các

hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung

của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành

trong thời gian CĐT chưa bàn giao kinh phí

bảo trì cho BQT7 Theo đó, CĐT có trách

nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục,

thiết bị này, nhưng phải tuân thủ kế hoạch,

quy trình bảo trì công trình được lập theo

quy định của pháp luật về xây dựng Khi

bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT, CĐT

được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử

dụng cho việc bao trì này, nhưng phải có

văn bản báo cáo cụ thê kèm theo kê hoạch,

1 quytrình bảo trì đã lập và phải có hóa đon,

I chứng từ chứngminh việc chi kinh phi bảo

I

Ị

Ị

-I 6 Theo điểm c khoan 1 Điều 37 Nghị định số

1 99/2015/NĐ-CP, trong quyết định cường chế, UBND

I cấp tình phải ghi rõ số kinh phi CĐT phải bàn giao

sau khi trừ kinh phí mà chù đầu tư phái sử dụng đê

ị hào trì phần sở hữu chung (nếu có); điêm c khoản 6

1 Điều 36 Quy chê quản lý, sừ dụng nhà chung cư quy

định, tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu

chung bao gồm: Bàng kê các công việc bảo trì phẩn

sở hữu chung mà CĐT đã thực hiện kèm theo hỏa

đom, chứng từ chúng minh số tiền bảo trì đã thanh

toán cho đơn vị bảo trì và số liệu kinh phí bảo trì còn

lại sau khi trừ so kinh phí mà chủ đầu tư đã thực

hiện các công việc bảo trì (nếu có).

7 Khoản 4 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

được sửa đổi, bổ sung bời khoản 6 Điều 1 Nghị định

số 30/2021/NĐ-CP.

trì này Quy định trên đã giải quyết được những vướng mắc phát sinh trên thực tế, vì mặc dù trong khoảng thời gian nhà chung

cư mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng

cho đến khi bầu ra BQT thì các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung

thường vẫn trong thời gian bảo hành nên

chưa phải sử dụng đến quỹ bảo trì8 Tuy

nhiên, không phải lúc nào Hội nghị nhà chung cư lần đầu cũng được tổ chức đúng

thời gian quy định Nhiều trường hợp CĐT

muốn chiếm dụngquỳbảo trì nên đãcố tình

không tổ chức hoặc tìm cách tri hoãn tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, hoặc không hiếm trường hợp Hội nghị nhà chung

cư lần đầu được tổ chức, nhưng không

thành công do số lượng chủ căn hộ đến tham dự không đáp ứng tỷ lệ theo quy định Bên cạnh đó, sau khi tổ chức Hội nghị nhà

chung cư lần đầu, bầu được BQT thì thời gianthực hiệnthủ tục đề nghịcông nhận và ban hànhQuyết định công nhận BQTcó thể kéo dài đến 17 ngày làm việc9, chưa kể sau

đó CĐT và BQTphải làm các thủ tục quyết toán số liệu kinh phíbảo trì, kiểm đếmtrang thiết bị, phân định thực tế phần diện tích thuộc sở hữu chung - sở hữu riêng của nhà

chung cư trước khi tiến hành việcbàn giao

NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 1/2022

Các thủ tục này chiếm khá nhiều thời gian

nên trước khi BQT nhận được kinh phí bảo

tri từ CĐT thì nhiều hạng mục tại nhà chung

cư, ví dụ phần cơ điện (MEP), thường hết

thời hạn bào hành Do đó, việc CĐT phải

thực hiện bảo trì đốivới cáchạng mục đã hết

hạn bảo hành trong trường hợp xảy ra sự cố,

hư hỏng khi chưa bàn giao quỹ bảo tri cho

BQT hoàn toàn cóthể xảy ra Có thể nói, đây

là một sự bổsung hết sứccần thiết của Nghị

định số 30/2021/NĐ-CP, vừa đảm bao tính

toàn vẹn của quỳ bảo trì, hạn chế việc CĐT

sừ dụng vào mục đích khác, vừa đảm bảo

cho CĐT có cơ sởpháp lý để bảo trì kịp thời

các hạng mục đã hếthạnbảohành

1.3 Quy định về thủ tục bàn giao kinh

phí bảo trì từ chủ đầu tư sang ban quản trị

về thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì từ

CĐT sang BQT, Nghị định số 30/2021/NĐ-

CP đã có một số sửa đồi, bổ sungnhư sau:

Thứ nhất, hướng dẫn cụ thể hơn thủ tục

chuyển khoản kinh phí bảo trìtừ CĐT sang

BQT theo hướng tăng cường vai trò của tổ

chức tín dụng nơi tài khoản này được mở

Thay vì quy định “CĐT có trách nhiệm

chuyên kinh phí bảo trì thuộc diện phải

chuyên giao theo quy định của pháp luật về

nhà ở sang cho BQT quàn lý thông qua hình

thức chuyển khoản ” như quy định tại khoản

4 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP,

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định cãn

cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống

nhất, CĐT có văn bản đề nghị kèm theo

biên bàn quyết toán số liệu gửi tổ chức tín

dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì

đề nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản

do BQT lập thông qua hình thức chuyển

khoản và hoàn trả kinh phí bảo trì do CĐT

đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có) Căn

cứ vào văn bản đề nghị và số liệu do các

bên quyết toán, tổ chức tín dụng đang quản

lý tài khoản kinh phíbảo trì có trách nhiệm

chuyển kinh phí bảo trì này sang tài khoản

do BQT lập; đồng thời chuyển hoàn trả kinh

phí cho CĐT (nếu có)

Thứ hai, bổ sung quy định về xử lý các khoản chi phí phát sinh khi làm thủ tục chuyển giao kinh phí bảo trì Theo đó, các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh

phíbảo trì sangcho BQT được khấu trừ vào

kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà

chung cư Trên thực tế, việc bàn giao kinh phí bảo trì không tốn quá nhiều chi phí, bởi

lẽ hoạt động này chỉ tốn chi phí in ấn các loại giấy tờ, phí chuyển khoản ngân hàng (nếu có) thường có giá trị nhở, trong khi

việc mở tài khoản tại các tổ chức tín dụng thường là miễn phí Tuy nhiên, để việc quyết toán kinh phí bảo trì đảm bảo chính xác, các bên có thể thỏa thuận thuê kiểm

toán độc lập đểkiểm toánquỳbảo trì chung

cư, và chi phí thuê kiểm toán trong trường

họpnày khá lớn

Thứ ba, bổ sung thêm trách nhiệm của CĐT sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì Theo khoản 4 Điều 36 Nghị định số

99/2015/NĐ-CP, sau khi bàn giao kinh phí bảo tri cho BQT nhà chung cư, CĐT phải có

văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có

nhà chung cư biết để theo dõi Nghị định số

30/2021/NĐ-CP bổ sung thêm trách nhiệm

“đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật” Điều này là họp lý, bởi lẽ, mục đích tạo tài khoản của CĐT chỉ làđể thu hộ

và tạm quản lý kinh phí bảo trì để sau đó bàn giao lại cho BQT, khi việc bàn giao hoàn tất thì không cần thiết phải duy trì tài

khoản trên Trên thực tế, nhiều CĐT không

thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ mở một tài khoản riêng đê quản lý quỳ bảo trì, thayvào

đó, người mua nhà vẫn nộp 2% tiền phí bảo trì vào chung với tài khoản thanh toán tiền

muanhà, không có sự tách bạch

1.4 Quy định về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phỉ bảo trì

MỘTSÓ ĐIẺMMỚI

Khi quy định về thủ tục cưỡng chế bàn

giao kinh phí bảo trì, Nghị định số

30/2021/NĐ-CP đã dự trù nhiều tình huống

có thể xảy ra, tùy theo tình trạng tài chính

của CĐT để có các biện pháp cưỡng chế

cho phù hợp Cụ thế, sau khi nhận đượcvăn

bản của BQT, trong thời hạn 10 ngày,

UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có văn

bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi CĐT mở

tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp

thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài

khoản Tổ chức tín dụng có trách nhiệm

cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh

trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận

được văn bản của UBND cấp tỉnh Căn cứ

vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp,

tùytrường hợp, UBND cấp tỉnh sẽ áp dụng

các biện pháp cưỡng chế khác nhau:

Trường hợp thứ nhất, trong tài khoản

I tiền gửi kinh phí bảo trì còn đủ tiền, nhưng

chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì

đã thu: UBND cấp tỉnh ban hành Quyết

định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì gửi

đến Sở Xây dựng, CĐT, BQT và tổ chức tín

dụng nơi CĐT mở tài khoản để thực hiện

chuyển giao kinh phí bảo trì cho BQT

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận

được Quyết định cưỡng chế của UBND cấp

tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài

khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách

nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản

do BQT lậpđể quản lý, sử dụng Sau đó, tổ

chức tín dụng phải có văn bản thông báo

cho UBND cấp tỉnh, SởXâydựng, CĐT và

BQT biết

Trường hợp thứ hai, trong tài khoản

tiền gửi kinh phỉ bảo trì không còn đủ hoặc

không còn kinh phỉ đế bàn giao: UBNDcấp

tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng

cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh

của CĐT (tức là tài khoản khác của CĐT,

không phải tài khoản thu quỳ bảo trì) và số

tiền trong tài khoản này Trongthời hạn 07

ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho UBND cấp tỉnh Căn cứ vào thông tin do tổ

chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh áp dụng mộttrong02biệnpháp sau:

- Một là, ban hành Quyết định cưỡng chế thu hổi kinh phi từ tài khoản kinh doanh của chủ đâu tư đê chuyên giao cho BQT

Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, CĐT, BQT và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận

được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín

dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài

khoản của BQT theo đúng số tiền ghi trong Quyếtđịnh cưỡng chế Sau khi hoàn tất việc

chuyển tiền, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo đến UBND cấp tỉnh, Sở Xây

dựng, CĐTvà BQT nhà chung cư biết

- Hai là, kê biên tài sản của CĐT đổi với trường hợp CĐT có tài khoản kinh doanh, nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền đê khấu trừ. UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với cơ

quan công an và cơquan liên quan kiểmtra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của CĐT

tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án

khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thuhồi kinh phí bảo trì Trường

hợpCĐTkhông códiện tíchnhà,đấthoặc có

diện tích nhà, đất để kê biên, nhưng không

đủ giátrị để bán thu hồi kinh phí bảo trìthì thực hiện xác định tài sản khác của CĐT đê

bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho BQT UBND cấp tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có

giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thuhồi để bàn giao cho BQT vàchiphí cho việc tổ chứcthihành cưỡng chế, bán đấu

NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 1/2022

giá tài sản này Trên cơ sở diện tích nhà, đất

hoặc tài sản khác của CĐT đã đượcxác định,

trong thời hạn 10ngày, SởXây dựng phải có

văn bản báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành

Quyết định cưỡngchế kê biên tài sản của chủ

đầu tưđêbánđấugiáthu hồikinhphí bảo trì

nhàchung cư

Trong Quyết định cưỡng chế kêbiên tài

sản phải nêu rõ căncứ ban hành Quyết định,

tên, trụ sở của CĐT thực hiện kê biên tài

sản, số kinh phí bảo tri phải thu hồi, chùng

loại, số lượng tài sản phải kê biên và địa

điểm kê biên tài sản Trình tự, thủ tục thực

hiệnkê biên tài sản, định giá tài sản kê biên,

bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi kinh

phí bảo trì được thực hiện theo quyđịnh của

pháp luật về cưỡng che thi hành quyết định

xửphạt vi phạm hành chính, pháp luật vềkê

biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác

có liên quan Việc bàn giao kinh phí bảo trì

sau khi bán đấu giá tài sản phải lập thành

biên bản có chữ ký xác nhận của các bên có

liên quan Trường hợp số tiền bán đấu giá

tài sản nhiều hơn số kinh phi bảo trì phai

bàn giao và chi phí cho việc thực hiện

cường chế bán đấu giá tài sản thì trong thời

hạn30 ngày,kêtừ ngày bán đấu giátài sản,

Sở Xây dựng có trách nhiệm phối họp với

tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả

lại phần giá trị chênh lệch cho CĐT có tài

sản bị kê biên bán đấu giá

Nhìn chung, các sửa đổi, bổ sung về

cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP thể hiện sự

quyết liệt trong việc thu hồi khoản tiền này

từ CĐT, góp phần tháo gỡ những vướng

mắc pháp lý phát sinh trên thực tế, nhất là

khi có nhiều CĐT không còn tiền để cưởng

chế, đơn cử như ở chung cư Westa (quận Hà

Đông, Hà Nội), CĐT làCông tycổ phần Cơ

khí xây dựng số 18 - COMA 18 đã sử dụng

kinh phí bảo trì vào mục đích kinh doanh,

song làm ăn thua lồ, dự án đang thế chấp tại

ngân hàng10 Mặt khác, tuy pháp luật có quy định, nhưng nhiều địa phương chưa thực

hiện cưỡng chế bất kỳ trường họp nào do

trình tự, thù tục cưỡng chế chưa được quy

định cụ thể Việc Nghị địnhsố

30/2021/NĐ-CP dẫn chiếu đến các quyđịnh của pháp luật

về cưỡng chế thi hành quyết địnhxử phạt vi

phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan hy vọng sẽ làm rõ hơn trình tự, thủtục cường chethuhồi kinh phíbảotrì

10 Dạ Khánh, Cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì chung cư: Khó do vướng mắc pháp lý, http://hanoi

moi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/966207/cuong-che- thu-hoi-kinh-phi-bao-tri-chung-cu-kho-do-vuong-ma c-phap-ly, truy cập ngày 29/3/2020.

2 Một số đánh giá, bình luận

Những điểm cần tiếp tục làm rõ

Nhìn chung, những sửa đổi, bồ sung của

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã giải quyết được một số khó khăn, vướng mắc trong công tác bàn giao quỹ bảo trì giữa CĐT và

BQT Tuy nhiên, vẫn còn một số nội dung Nghị định này vẫn chưa quyđịnh cụ thể, rõ

ràng,cần đượchướng dẫn chi tiết:

Thứ nhất, chưa quy định rõ ràng trách nhiệm của CĐT trong giai đoạn quyết toán

số liệu kinh phí bảo trì Nghị định số 99/2015/NĐ-CP vàNghị định số 30/202

1/NĐ-CP đều quy định số liệu quyết toán kinh phí bao trì dohai bên thống nhất là căn cứ quan trọng để CĐT chuyển tiền quỳ bảo trì cho

BQT Bên cạnh đó, khoản Điều 36 Quy chê quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng

hướng dần chi tiết thành phần các tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu

chung Tuy nhiên, các quy định hiện hành không nêu rõ thời gian tối đa để thực hiện

thủtục này cũng như trách nhiệm của CĐT trong việc cung cấp các số liệu, hồ sơ,

chứng từ cần thiết cho việc quyết toán Trên thực tế, BQT phải kiểm tra các số liệu

mà CĐT đưa ra có đảm bảo chính xác hay

MỘT SÔ ĐIỂM MỚI

không bằng cách yêu cầu CĐT cung cấp các

số liệu tổng hợp và chi tiết về tổng giá trị

trước thuế của các căn hộ đế tính toán số

tiền bảo trì 2% mà cư dân đã nộp; yêu cầu

CĐT cung cấp các quyết định, bản vẽ, tài

liệu thể hiện phần diện tích chung - riêng

của nhà chung cư để tính 2% quỳ bảo trì

cho phần diện tích mà CĐT chưa bán hoặc

giữ lại; yêu cầu CĐT cung cấp thông tintài

khoản (kỳ hạn, lãi suất ) màCĐT đã mở để

thu quỳ bảo trì Tất cả những tài liệu trên

CĐT phải cung cấpđầy đủ, nhanh chóng thì

BQT mới có cơ sở đối soát, kiểm tra tính

chính xác của các số liệu trước khi ký vào

các biên bản quyết toán Việc pháp luật

không quyđịnh rõ quyền của BQTvà trách

nhiệm của CĐT trong việc cung cấp thông

tin, tài liệu, không quy định rõ thời gian tối

đa để thực hiện quyết toán dẫn đến tình

trạngtranh chấp, kéo dài thời gian thực hiện

thủtục bàn giao

Thứ hai, không quy định rõthờigian tối

đa mà CĐT phải bàn giao kinh phí bảo trì

cho BQT kể từ thời điểm BQT có văn bản

yêu cầu bàn giaokinhphí bảo trì, hoặc kể từ

thời điểm các bên thống nhất lập biên bản

quyết toán số liệu kinh phí bảo trì Đây

Ị chính là căn cứ quan trọng đểxác định việc

Ị CĐT có bàn giao kinhphí bảo trì đúng hạn

hay không, cũngnhưxác định thời điểmmà

BQT được quyền gửi văn bản đề nghị

UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực

hiện thủ tục cưỡng chế, yêu cầu CĐT phải

bàn giao kinhphí bảo trì theo quy định

Thứ ba, không quy định rõ thời gian tối

đa để UBND cấp tỉnh phải xem xét các

thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp để

ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi

kinh phí bảo trì từCĐT bàn giao cho BQT

Việc bỏ ngỏ quy định về khoảng thời gian

trên có thể làm cho quá trình bàn giao kéo

dài nếu những người có thẩm quyền thiếu

tráchnhiệm,chậmgiải quyết côngviệc

Thứ tư, không giải thích rõ “các chiphí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì” để “được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư” là

những khoản chi phí cụ thể nào? Như đã

trình bày, để đảm bảo tính chính xác, CĐT

và BQT có thể thỏa thuận thuê các công ty

kiểm toán độc lập để kiểm toán báo cáo

kinh phí bảo trì và chờ có ý kiến của côngty

kiểm toánmới xác nhận các số liệu màCĐT bàn giao Như vậy, chi phí thuê kiểm toán trong trường hợp này liệu có được xem là

“các chi phí” đểđượckhấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trước khi BQT nhận bàn giao?

Theo tác gìả, những quy định nói trên

cần tiếp tục được làm rõ trong Thông tư

hướng dẫn của Bộ Xây dựng Cụ thể, cần bổ sung, làm rõ trách nhiệm của CĐT trong việc quyết toán số liệu kinh phí bảo trì cũng như thời hạn tối đa mà CĐT phải bàn giao choBQT, nếu không bàn giao đúng thờihạn thì BQT có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp Mặt khác, thời hạn xemxét

giải quyết yêu cầu của BQT cần quy định theo hướng rút gọn, minh bạch hơn để tăng

cường trách nhiệm của cơ quan quản lý, giảm bớt thời gian chờ đợi Đặc biệt, cần quy định cụ thể các khoản chi phí nào phát sinh khi làm thủ tục chuyển giao kinh phí bảo trì sẽ được khấu trừ vào kinhphíbảo trì

phần sở hữu chung của nhà chung cư để tránh xảy ra tranh chấp cũng như sựtùy tiện

trong áp dụng phápluật

Những điểm chưa tương thích

Ngoài những điểm chưa rõ ràng nói

trên, các quy định của Nghị định 30/2021/NĐ-CP cũng chưa có sự tương thích với LuậtNhà ở năm 2014 Cụ thể:

Thứ nhẩt,chưa có sự thống nhất về quy

định mở tài khoản thu kinh phí bảo trì nhà chung cư: Theo khoản 1 Điều 109 Luật Nhà

ở năm 2014, CĐT có trách nhiệm gửi tiền

bảo trì2% đãthu của ngườimua nhà vào tài

NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 1/2022

khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín

dụng đang hoạt động tại Việt Nam đê quản

lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan

quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư

biết Như vậy, theo Luật Nhà ở, tài khoản

mà CĐTphái mở tại tổ chức tín dụng để thu

tiền bảo trì là “tài khoản tiền gửi tiết kiệm”

chứ không phải “tài khoản thanh toán”

Đồng thời, Luật Nhà ở chỉ quyđịnh “mở tại

tồ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt

Nam” mà không đề cập đến “chi nhánh

ngân hàng nước ngoài” và cũng không giới

hạn chỉ mở tại các tô chức tín dụng “đang

hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua

bán, thuê mua” như cách quy định trong

Nghị địnhsố 30/2021/NĐ-CP

Theo tác giả, các quy định cùa Nghị

định số 30/2021/NĐ-CP cóphần hợp lý hơn

Luật Nhà ở năm 2014 Bởi lẽ, CĐT không

thể mờ và gửi tiền bảo trì vào “tài khoản

tiền gửi tiết kiệm” như quy định của Luật

Nhà ở, vì pháp luật ngân hàng quy định

người gửi tiền tiết kiệm chỉ có thể là công

dân Việt Nam (cá nhân)11, không bao gồm

tổ chức Vì vậy, CĐT chỉ có thể mở tài

khoản thanh toán hoặc tài khoảntiền gửi có

kỳ hạn để nhận tiền bào trì Mặt khác, việc

thu tiền bào trì của các chù sở hữu căn hộ

không được thực hiện một lần mà tùy theo

tiến độ bàn giao của dự án, mở tài khoản

thanh toán sẽ thuận tiện hơn cho CĐT trong

việc thực hiện thu tiền bảo trì Chi khi việc

thu tiền bảo trì cơ bản hoàn thành cho toàn

dự án thì mới chuyển sang loại tài khoản

tiền gửi có kì hạn Ngoài ra, tổ chức tín

dụng nhận tiền gửi có kỳ hạnhoặc cung ứng

dịch vụ thanh toán theo quy định của pháp

luật ngân hàng có thê bao gồm chi nhánh

ngân hàng nước ngoài1112

11 Điều 3 Thông tư số 48/2018/TT-NHNN quy định

về tiền gửi tiết kiệm.

12 Điểm c khoản 1 Điều 2 Thông tư số 23/2014/TT-

NHNN hướng dẫn việc mở và sử dụng tài khoản

thanh toán tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán,

Thứ hai, chưa có sự thống nhất về thủ tục bàn giao: Luật Nhà ở năm 2014 quy

định: “Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày

BQT nhà chung cư được thành lập, CĐT phải chuyên giao kinh phí bao trì bao gồm

cả lãi suất tiền gửi cho BQT để thực hiện

quàn lý, sử dụng” Trong khi đó, theo Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, việc chuyển giao kinh phí bảo trì được thực hiện tuần tựtheo các bước sau: (i) BQT có văn bàn yêu cầu bàn giao kinh phí bào trì, (ii) CĐT và BQT thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, và (iii) CĐT cỏ văn bảngửi

tồ chức tín dụng đang quản lý tài khoản

kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản do BQT

Trong thực tế, nếu quy định trong thời

hạn 07 ngày kể từ ngày BQT được thành

lập, CĐT phải chuyển tiền bảo trì cho BQT như cách quy định của Luật Nhà ơ năm

2014 thì hoàn toàn khôngkhả thi Bởi lẽ, số

tiền bảo trì tại một dự án nhà chung cư thường rất lớn, có the lên đến hàng chục,

hàng trăm tỷ đồng, cần phải có thời gian đế các bên quyết toán, đối soát số liệu nhằm đi đến thống nhất về con số chính xác, BQT cũng khó có thể nhận ngay số tiền do CĐT đưara

Tóm lại,việc sửa đổi, bổ sung như Nghị định số 30/2021/NĐ-CP là phù hợp, nhưng xét về kỳ thuật lập pháp, điều này chưa tạo

được sự thống nhất,đồng bộ với LuậtNhà ở

năm 2014 Thiết nghĩ, cần thiết phải sửa đổi các quy định về bàn giao kinh phí bảo trì

nhà chung cư từ chính các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thayvì chỉ sửa đổi ở cấp độ nghịđịnh hoặc thôngtư

khoản 6 Điều 2 Thông tư số 49/2018/TT-NHNN quy định về tiền gửi có kỳ hạn.