NGHIÊN cút - TiDiO ĐÓ íMỘT SÒ' VẤN ĐÉ PHÁP LUẬT Tố TỤNG DÂN sự PHÁT SINH TỪ THựC TIÊN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỂN sử DỤNG ĐẤT BÙI THỊ HUYỂN * * Phó Giáo sư, Tiến sĩ, Trường Đ
Trang 1NGHIÊN cút - TiDiO ĐÓ í
MỘT SÒ' VẤN ĐÉ PHÁP LUẬT Tố TỤNG DÂN sự PHÁT SINH TỪ THựC TIÊN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỂN sử DỤNG ĐẤT
BÙI THỊ HUYỂN *
* Phó Giáo sư, Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội
£-mail: huyenttd@hlu.edu.vn
Tóm tắt: Bài viết này tập trung phân tích, đánh giá một so vẩn đề pháp luật tố tụng dãn sự phát sinh từ thực tiền giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại toà án, trên cơ sở đó đưa
ra quan điểm áp dụng pháp luật đối với các vấn đề: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyên sử dụng đăt; xác định người cỏ quyền khởi kiện, người có quyền và nghĩa vụ liên quan khi giải quyêt tranh châp hợp đông vê quyên sử dụng đất; thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Từ khoá: Thủ tục giải quyết tranh chấp; hợp đồng về quyền sử dụng đất; Bộ luật Tổ tụng dãn sự; thâm quyền
Nhận bài: 30/10/2021 Hoàn thành biên tập: 28/3/2022 Duyệt đăng: 28/3/2022
SEVERAL ISSUES OF CIVIL PROCEDURES LAW ARISING OUT OF THE PRACTICE ON RESOLUTION OF DISPUTES OVER LAND USE RIGHTS CONTRACT
Abstract: This article focuses on analyzing and assessing several civil procedurual issues arising out of contractual dispute resolution practices over land use rights in courts, therefrom proposing the application of the law in issues including: Competence to resolve contractual disputes over land use rights; determination of the subject who has the right to initiate a lawsuit and the subject whose rights and obligations are related to the resolution of contractual disputes over land use rights; the statute of limitation to initiate a lawsuit over land use rights contract.
Keywords: The procedures to resolve disputes; land use rights contract; Civil Procedures Code; competence
Received: Oct 3ơh, 2021; Editing completed: Mar 28th, 2022; Accepted for publication: Mar 28th, 2022
1 Xác định thẩm quyền giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
Xác định đúng thẩm quyền là một trong
những nội dung quan trọng khi giải quyết
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất,
bao gồm thẩm quyền theo loại việc, thẩm
quyền theo cấp vàthẩmquyềntheo lãnh thổ
- về thẩm quyền theo loại việc: Tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là một
trong các loại tranh chấp thuộc thẩm quyền
theo loại việc của toà án theo khoản 3 Điều
26 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm
2015 Cầnphân biệt tranh chấp hợp đồng về
nhà ở và tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, bởi tuy cùng là tranh chấp về hợp
đồng songpháp luật về nội dung để đánh giá hiệu lực củahợp đồng, thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các
bên trong quan hệ hợp đồng là khác nhau
Trang 2NGHIÊN cứư - TRA o ĐÕI
Việc phân biệthai loại hợp đồng này cần căn
cứ vào bản chất pháp lí của quan hệ hợp
đồng mà không phải hình thức hay tên gọi
củahợp đồng Tuynhiên, trên thựctế vẫn có
trường hợp toà án đã nhẩm lẫn trong việc
xác định quan hệ tranh chấp hợp đồng về
nhà ở và tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất Chẳng hạn, vụ tranh chấp hợp
đồng giữa nguyên đon bà N.T.Th, Quận
Thành phố Hồ Chí Minh và ông T.V.L,
Quận 3 Thành phố HCM về “Hợp đồng bán
nhàxây mới”, đối tượng là một căn nhà xây
thôtrên nền đất số 1756, khu c thuộc Dự án
Khu đô thị An Phú - An Khánh, Quận 2,
Thành phố Hồ Chí Minh1 Nội dung vụ án
như sau: Ngày 12/11/2003, Công ti cổ phần
Phát triển và kinh doanh nhà (viết tắt là
Công ti HDTC - Bên A) kí Hợp đồng bán
nhà xây mới số 1797/2003/HĐAPC-KD với
ông N.T.D (Bên B) Điều 1 Hợp đồng quy
định: “Bên A đồng ý bán, bên B đồng ý mua
một căn nhà xây thô và giả trị xây lắp sẽ
được quy định cụ thế bằng phụ lục hợp đồng
xây lắp Căn nhà được tọa lạc trên nền đất
sổ 1756, khu c thuộc Dự án Khu đô thị An
Phủ - An Khánh, Quận 2, Thành phố
HCM Ngày 08/9/2009, ông D chuyển
nhượng lại hợp đồng cho bà B.X.Ng Tiếp
đến, ngày 27/6/2011 bà Ng chuyển nhượng
hợp đồng cho bà Th, ngày 09/9/2014 bà Th
kí hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán
nhà nêu trên cho ông T.V.L tại Văn phòng
công chứng Thủ Thiêm
1 Quyết định số 63/2020/DS-GĐT về tranh chấp hợp
đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền và
nghĩa vụ thực hiện giao dịch ve bất động sàn ngày
11/12/2020 của Toà án nhân dân tối cao.
2 Tham khảo Điều 7 Nghị quyết số 03/2012/NQ- HĐTPTANDTC ngày 03/12/2012 hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ nhất “Những quy định chung” của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Khi thụ lí giải quyếttranh chấp trên, toà
án cấp sơ thẩm và toà án cấp phúc thẩm đều
xác địnhquan hệ pháp luậttranhchấp là hợp đồng mua bán nhà và áp dụng pháp luật về
nhà ở để giảiquyết tranh chấplà khôngđúng với bản chất pháp lí của vụ việc Sau khi kí hợp đồng bánnhà xây mới nêutrên, các bên
chưa kíPhụ lục họpđồng về việc xây nhà và chưa xác định giá trị căn nhà sẽ xây mới, ông D, bà Ng, bà Th hay ông L chưa thanh toán tiền mua căn nhà cho Công ti HDTC
Do đó, Họp đồng bán nhàxây mới giữa các bên thực chất là Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng và
áp dụng Điều 78c Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998), Điều 194 Luật
Đất đai năm 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Đất đai năm 2013 để giải quyết mới chính xác
- về thẩm quyền theo cấp: Đa số các
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
đều thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án nhân dân cấp huyện, trừ tranh chấp có liên quan đến đương sự ở nước ngoài2 hoặc vụ án
thuộc thẩm quyền của toà án nhân dân cấp huyện nhưng do tính chất phức tạp nên toà
án nhân dân cấp tỉnh lấy lên để giải quyết
hoặc vụ án theo quy định tại Điều 34
BLTTDS năm 2015
Trang 3NGHIÊN cúv - TRA o ĐÔI
Theo Điều 34 BLTTDS năm 2015 và
hướng dẫntại Giải đáp nghiệp vụ số 02 ngày
19/9/2016 cùa Toà án nhân dân tối cao thì
khi giải quyết vụ án tranh chấp đất đai nói
chung và tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụngđất nói riêng, toà án có quyềnhuỷ giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có căn
cứ theo quy định của pháp luật Thẩm quyền
của cấp toà ántrong trường hợpyêu cầu huỷ
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của uỷ
ban nhân dân được xác định theo quy định
tại khoản 4 Điều 32 Luật Tốtụng hành chính
năm 2015 Như vậy, theo quy định này thì
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
mà đương sự có yêu cầu huỷ giấy chứng
nhận quyền sử dụngđất của uỷ ban nhândân
sẽ thuộc thẩm quyền xétxử sơ thẩm củatoà
án nhân dân cấp tỉnh, không phụ thuộc vào
yêu cầu của đương sự có được chấp nhận
hay không3 Trong trường hợp này toàn bộ
vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu huỷ
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của uỷ
ban nhân dân sẽ thuộc thẩm quyềnxét xử sơ
thẩm của toà ánnhândân cấp tỉnh theoĐiều
34BLTTDS năm2015
3 Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2021/PT-DS của
Toà án nhân dân tối cao số 17/2021/DS-PT ngày
27/01/2021 về tranh chấp hợp đồng chuyển đổi
quyền sử dụng đất và yêu cầu huỷ quyết định hành
chính liên quan đến thu hồi đất, phê duyệt phương
án bồi thường, https://congbobanan.toaan.gov.vn,
truy cập 10/9/2021.
4 Tòa án nhân dân tối cao, Giải đáp nghiệp vụ số 02/GĐ-TANDTC của Tòa án nhân dân tối cao ngày 19/9/2016 (điểm 4 Mục II).
Tuy nhiên, theo hướng dẫn của Toà án
nhân dântối cao thì: “Khi giải quyết vụ việc
dân sự có liên quan đến quyết định cả biệt
của cơ quan, tổ chức thì toà án phải xem xét,
đánh giá về tính hợp pháp của quyết định cá
biệt đó Trường hợp quyết định cá biệt rõ
ràng trải pháp luật xâm phạm quyền, lợi ích
hợp pháp của đirơng sự và phải huỷ quyết định đó mới bảo đảm giải quyết đủng đắn vụ
việc dân sự mà việc huỷ quyết định đó không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự thì toà án đang giải quyết vụ việc dân
sự tiếp tục giải quyết và xem xét huỷ quyết định đó Trường hợp việc xem xét huỷ quyết định đó dẫn đến thay đổi thẩm quyền giải
quyết vụ việc dân sự xác định theo quy định
tương ứng của Luật Tố tụng hành chỉnh về thẩm quyền của toà án nhân dân cấp tỉnh thì toà án nhân dân cấp huyện đang thụ lí giải quyết vụ việc dãn sự phải chuyển vụ việc cho toà án nhân dân cấp tỉnh giải quyết và xem
xét huỷ quyết định đó Trường họp khi giải
quyết vụ việc dân sự có liên quan đến quyết định cả biệt nhưng không cần thiết phải huỷ
quyết định cả biệt đó và việc không huỷ
quyết định đó vẫn đảm bảo giải quyết đủng
đắn vụ việc dân sự thì toà án đang giải quyết
vụ việc dân sự tiếp tục giải quyết” 4 Nhưvậy,
theo hướng dẫn này thì khi có yêu cầu huỷ
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của uỷ ban nhân dân, toà án nhân dân cấp huyện vẫn tiếp tục xem xét, thụ lí và chỉ khi nào
xác định rõ có căn cứ huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của uỷ ban nhân dân thì toà án nhân dân cấp huyện mớichuyển hồ sơ
vụ án chotoàán nhân dân cấp tỉnh giảiquyết Hướng dẫn này là để giải quyết tình trạng
Trang 4NGHIÊN (ít - TRA o DÒỈ
quá tải của toà án nhân dân cấp tỉnh (đối với
các địa phương có số lượng án lớn) nhưng
lại không đúng với tinh thần của Điều 34
BLTTDSnăm 2015
- về thẩm quyền của toà án theo lãnhthổ:
Việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đối
với tranh chấp dân sự nói chung căn cứ vào
khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 40 BLTTDS
năm 2015 và cần lưuýhai trường hợp:
Một là trường hợp đối tượng tranh chấp
là bất động sản thì sẽ do toà án nơi có bất
động sản có thẩm quyền giải quyết, nếu bất
động sản có ở nhiều địa phương khác nhau
thì nguyên đơn có thể yêu cầu toà án nơi có
một trong các bất động sản giải quyết5;
5 Điểm c khoản 1 Điều 39, điểm i khoản 1 Điều 40
BLTTDS năm 2015.
6 Bản án số 31/2020/KDTM-ST ngày 27/10/2020 của Toà án nhân dân quận c, Thành phố H, về tranh chấp Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp giữa nguyên đơn là Ngân hàng s, trụ sở chính
số 25 Đ, phường p, quận Hoàn Kiếm, thành phổ Hà Nội và bị đơn là Công ty N, trụ sở số 10, ngõ 387
V, phường N, quận cầu Giấy, thành phố Hà Nội, tài sản thế chấp số 01 là toàn bộ quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 4, tờ bản
đồ số 01, có diện tích 395m2, tại địa chỉ thôn N6,
xã KI, huyện Đ, thành phố Hà Nội và tài sản số 02
là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 4, tờ bản đồ số 25, có diện tích 796m2 tại địa chỉ thôn Ql, xã B, huyện Đ, thành phố Hà Nội Vụ án trên do Toà án nhân dân nơi bị đơn có trụ sở - Toà án nhân dân quận CG, thành phố Hà Nội giải quyết, https://congbobanan.toaan gov.vn, truy cập 10/9/2021.
7 Quyết định số 63/2020/DS-GĐT về tranh chấp hợp
Hai là trường hợp đối tượng tranh chấp
không phải là bất động sản thì việc xácđịnh
thẩm quyền dânsự của toà án theothửtự sau:
1) Toà án nơi cư trú, làm việc của nguyên
đơn, nếu nguyênđơn là cánhân hoặc nơi có
trụ sở của nguyên đơn,nếu nguyên đơn là cơ
quan, tổ chức giải quyết (nếu các đương sự
có thỏa thuận với nhau bằng văn bản);
2) Toà án theo sự lựa chọn của nguyên đơn
theo khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015;
3) Toà án nơi bị đơn người bị yêu cầu là cá
nhân cư trú, làm việc hoặc toà án nơi bị đơn,
người bị yêucầu có trụ sở nếu họ là cơ quan,
tổ chức (điểm a khoản 1 Điều39 BLTTDS)
Trong trường hợp nơi cư trú của bị đơn
và nơi có bất động sản (đất) trùng nhau thì
việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sừ dụng đất không
có vướng mắc Tuy nhiên, trên thực tếtrong
trường hợp nơi cư trú của bị đơn và nơi có bất động sản ở hai quận, huyện hoặc tỉnh
khác nhau, có các quan điểm khác nhau về việc xác định thẩm quyền theo lãnh thố đối với tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất Quan điểm thứ nhất cho rằng6, tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về hợp đồng tín dụng và hợp
đồng thế chấp liên quan đến hợp đồng tín
dụng không phải là tranh chấp về bất động sản nên việc xác định thẩm quyền của toàán được xác định theo thứtự: 1) Toàán nơi cư trú, làm việc hoặc có trụ sở của nguyên đơn (nếu có thỏa thuận); 2) Toà án nơi hợp đồng
được thực hiện giải quyết; 3) Toà án nơi cư trú, làm việc hoặc có trụ sở của bị đơn Quan điểm thứ hai cho rằng, việc xác định thẩm
quyền theo lãnh thổ đối VỚI tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất cần căn cứ vào đối tượng cụ thể của tranh chấp và hậu quả
pháp lí của hợp đồngvề quyền sử dụng đất7
Trang 5NGHIÊN CỨU - TRA o ĐÔI
Quan điềm thứ hai là phù hợp với điểm c
khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015 Việc
xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đối với
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
cần linh hoạt và phụ thuộc vào đối tượng
tranh chấp của hợp đồng, giải quyết hài hòa
yêu cầu bảođảm cho toà áncó điềukiện giải
quyếttranh chấp tốtnhất và yêu cầu tạo điều
kiện thuận lợi cho bị đon tham gia tổ tụng
Khi đối tượng tranh chấp của hợp đồng về
quyền sử dụng đất là ranh giới, vị trí, diện
tích, tình trạng pháp lí của thửa đất hay dần
đến việc phải đo đạc, xem xét tại chỗ, định
giá thửa đất, bàn giaođất thì toà án nơi có
đất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ
thuận lợi cho toà án khi xác minh, thu thập
chứng cứ cũng như bảo đảm hiệu quả của
việc thi hành án dân sự Trong trường hợp
đối tượngtranh chấp của hợp đồngvềquyền
đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền và
nghĩa vụ thực hiện giao dịch về bất động sản ngày
11/12/2020 Trong vụ án này bị đơn là ông T.V.L
cỏ nơi cư trú ờ Quận 3, đối tượng cùa hợp đồng
chuyển nhượng là quyền sử dụng đất ở Quận 2 và
tòa án có thẩm quyền giải quyết là Toà án nhân dân
Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh Quyết định giám
đốc thẩm dân sự số 03/2020/DS-GĐT ngày
16/01/2020 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân
dân tối cao về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và yêu cầu huỷ giấy chứng nhận
quyền sử đụng đất Nội dung vụ án như sau:
Nguyên đơn là ông Hồ Văn H, có nơi cư trú tại
huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh ưanh
chấp với bị đơn là ông N.T.Nh và và L.T.K.L, có
nơi cư trú tại Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất tại xã
Long Thới, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí
Minh Vụ án này do Toà án nhân dân huyện Nhà
Bè (nơi có đối tượng tranh chấp là bất động sản)
giải quyết (Bản án dân sự sơ thẩm số 224/2016/DS-
ST ngày 03/11/2020).
sừ dụng đất là các nghĩa vụ khác trong hợp
đồng thì toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ là toà án nơi cư trú, làm việc hoặc có trụ sở của nguyên đơn (nếu có thỏa thuận) hoặc toà án nơi hợp đồng được thực
hiện giải quyết (theo sự lựa chọn của nguyên đơn)hoặc tòaánnơi cư trú, làm việchoặc có trụ sở của bị đơn
2 Xác định người có quyền khởi kiện
và người có quyền và nghĩa vụ liên quan khi quyết tranh chấp hợp đồng về quyền
sử dụng đất
- về ngườicó quyền khởi kiện trong giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất: về nguyên tắc, chủ thể có quyền khởi kiện vụ án dân sự là người có quyền và lợi
ích họp pháp bị xâm phạm hoặc tranhchấp8 nên các bên trong quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất là người có quyền khởi
kiện vụ án dân sự Theo nguyên lí chung,
quyền lợi gắn với quan hệ pháp luật dân sự chính là đối tượng của quyền khởi kiện Đối với các tố quyền đối nhân, do tính cách đối
nhân của nghĩa vụ thì ngoài trái chủ ra không người nào có thể có yêu cầu đó đối với người có nghĩa vụ Cơ sở của tố quyền
đối nhân chính là quan hệ về nghĩa vụ, mà
trong đó bên có nghĩa vụ đã không thực hiện nghĩa vụcủa mìnhdẫn tớibên có quyền phải
“cầu viện’’ tới sự can thiệp của công để buộc bên có nghĩa vụ phải thi hành nghĩa vụ của họ9 Tuy nhiên, đối với trường họp một
8 Nguyễn Thị Hương, Khởi kiện vụ án dân sự - Những vấn đề lí luận và thực tiễn, Luận án tiến sĩ
luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2019, tr 35.
9 Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật học Việt Nam -
Những vẩn đề đương đại, Nxb Tư pháp, Hà Nội,
2019, tr 483.
Trang 6NGHIÊN CỨU - TRA o ĐÔI
người không trực tiếp tham gia quan hệ hợp
đồng nhưng họlại là ngườibị ảnh hưởng bởi
quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất thì
có quyền khởi kiện vụán dân sự hay không
là vấn đề phát sinh trên thực tế và có các
quan điểm khác nhau Chẳng hạn, Bản án
dân sự phúc thẩm số 18/DS-PT ngày
20/7/2016 của Toà án nhân dân tỉnh X tuyên
ông E phải trả cho bà F số tiền400.000.000
đồng Ngày 10/9/2016, ôngE chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của mình cho bà G, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất giữa
ông E và bà G đã được công chứng Tuy
nhiên,sau khi nhận được tiềntừbà G, ông E
không trả tiền chobà F nên bà F đã làm đơn
yêu cầu thi hành án Sau khi cơ quan thi
hànhán dân sự có thẩm quyền xác minh ông
E không có tài sản nào khác để thi hành án,
bà F đã gửi đơn khởi kiện yêu cầu huỷ hợp
đồng chuyển nhượng quyền sửdụngđất giữa
ông E và bà G về tình huống này, căn cứ
Điều 186, 187 BLTTDS năm 2015 có thể
dẫn đến cách hiểu ,rằng do bà F không phải
là chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán
nhà nên bà F không có quyền khởi kiện yêu
cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đấtgiữa ông E vàbàG
Nếu hiểuchỉ những chủthể tham giavào
quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là người có quyền và lợi ích hợp
pháp liên quan đến quan hệ hợp đồng nên
mới có quyền khởi kiện là hạn chế quyền
khởi kiện của các chủ thể Dưới góc độ bảo
vệ quyền dân sự, bất kì người nào bị ảnh
hưởng bởi quan hệ dân sự do chủ thể khác
xác lập đều phải có quyền khởi kiện10 * 11 Do
10 Trần Anh Tuấn, “Người tham gia tố tụng dân sự
trong mối liên hệ giữa pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật dãn sự”, trong: Sự tương thích và mâu thuẫn giữa pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật dân sự, Đề tài khoa học cấp cơ sở, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2018.
11 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phù quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành
án dân sự năm 2014.
đó, Cần giải thích quy định tại Điều 186 BLTTDS năm 2015 theo hướng tất cả các chù thể cho rằng bị ảnh hưởngbởi quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa ông E và bà c đều có quyền khởi
kiện Bên cạnh đó, theo Điều 24 Nghị định
số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án
dân sự năm 2014 thì kểtừ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu bà E (người phải thi hành án) chuyển đổi, tặng
cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố
tài sản cho ngườikhác (bà G) mà không sử
dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án
thì quyền sử dụng đấttrong trường hợp này vẫn bị kê biên, xử lí để thi hành án, trừ
trường hợp pháp luật cóquy định khác theo
quy định tại khoản 1 Điều75 Luật Thi hành
án dân sự Bà F cóquyền khởi kiện yêu cầu
toà án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng
giữa ông E và bà G là vô hiệu1' Hướng dẫn
này là phù hợp với khoản 2 Điều 125 BLDS
năm 2015, theo đó trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa
vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó
vô hiệu Vì vậy, theo quy định này, nếu
Trang 7NGHIÊN CỨU - THA o ĐÔI
người phải thi hành án dân sự chuyển dịch
tài sản của mình cho người thứ ba thông
qua giao dịch dân sự và người thứ ba đã
được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản
đó thì giao dịch dân sự của người phải thi
hành án dân sự với người thứ ba vẫn có thể
bị tuyên vô hiệu
- về xác định người có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quantrong giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất: Đối với tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất mà
đang do người khác trực tiếp quản lí, sử
dụng hoặc đang cho thuê, thế chấp tại ngân
hàng thì khi giải quyết vụ án, người đang
quản lí, sử dụng, đangthuê, ngân hàng đang
nhận thế chấp nhà, đất được xác định là
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
Trường hợp đối tượng tranh chấp là quyền
sử dụng đất mà đất tranh chấp có một phần
diện tích nằm trong giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của bên thứ ba, ngoài giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho
nguyên đơn hoặc bị đơn thì phải xác định
bên thứ ba là người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan Trường hợp đất tranh chấp mà
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
cho nguyên đơn hoặc bị đơn nhưng theo hồ
sơđịachính trước đó do người khác kê khai,
đăng kí trên sổ mục kê hoặc sổ địa chính
thì ngườikê khai, người đăng kí trên sổ mục
kê, sổ địa chính được xác định là người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trường họp
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
mà có yêu cầu toà án huỷ giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cấp thì uỷ ban nhân
dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được xác định là người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan12
12 Khoản 3 Điều 34 BLTTDS năm 2015.
13 Hướng dẫn số 32/HD-VKSTC ngày 26/8/2021 của Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn một số nội dung trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà.
14 Công văn số Ól/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ (điểm 4 mục III).
Trường họp tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất
được cấp chochohộ gia đình thì việc đưa ai
vào thamgia tốtụng với tư cách là người có
quyền và nghĩa vụ liên quan còn có các quan điểm khác nhau Quan điểm thứ nhất cho rằng, phải căn cứ vào hộ khẩu tại thời
điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sừ
dụng đất để xác định các thành viên trong
hộ có tên trong hộ khẩu là người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan13 Quan điểm khác lại cho rằng, việc xác định ai là thành viên
hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất14 Trường
hợp cần thiết, toà án có thể yêu cầu uỷ ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên
hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải
quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với
tư cách làngười có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, toà án phải đưa người
đang trực tiếp quản lí, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm
tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản
Trang 8NGHIÊN CỨU- TRAO ĐÔI
trên đất tham gia tố tụng với tư cách là
người có quyền lợi, nghĩa vụliên quan15
15 Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày
07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp
một số vấn đề nghiệp vụ (điểm 4 mục III).
Quan điểm thứ hai hợp lí hơn bởi sổ hộ
khẩu chỉ là hình thức quản lí nhân khau
trong các hộ gia đình, có chức năng xác
định nơi thường trúhợp pháp của công dân
Trong khi đó, hồ sơ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, người đang trực tiếp
quản lí, sử dụng đất của hộ gia đình, người
có công sức đóng góp làm tăng giá trị
quyền sử dụng đất hoặc tài sản trênđất mới
là cơ sở để xác định ai là người có quyền và
nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất
đang tranh chấp
3 Thời hiệu khỏi kiện tranh chấp họp
đồng về quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất là một trường hợp cụ thể của tranh chấp
về họp đồng nên thời hiệu khởi kiệnđược áp
dụng theo thời hiệu khởi kiện tranh chấp về
hợp đồng Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 688
Bộ luậtDân sự (BLDS) năm 2015 thì không
phụ thuộc vàothờiđiểm xác lập quan hệ hợp
đồng, kể cả các hợp đồng xác lập trướcngày
01/01/2017 thời hiệu khởi kiện tranh chấp
hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác
định như sau:
- Đối với trường hợp tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thì thời
hiệu khởi kiện được áp dụng căn cứ Điều
429 BLDS năm 2015 và Điều 184 BLTTDS
năm 2015, theo đó thời hiệu khởi kiện để
yêu cầu toà án giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sửdụng đất là 03 năm kể từ
ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm Tuy nhiên, khi giải quyết tranh
chấp trong trường hợp này, toà án chỉ áp
dụng thời hiệu khởi kiện khi đương sự có
yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện Chẳng
hạn, vụ tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng
quyền sừ dụng đất ngày 24/9/2020 của Toà
án nhân dân huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc Theo nội dung vụ án này thì ngày 07/9/2016 bên chuyển nhượng (anh N.v c, chị B.T.K) và bên nhận chuyểnnhượng (anh
Đ.V.B và chị N.T.T) giao kết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó
bên chuyển nhượng chuyển nhượng cho bên
nhận chuyển nhượng đất vỡ hoang, địa chỉ
thửa đất ở thôn PC, xã Hướng Đạo, huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc, đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, giao dịch trên không có công chứng hoặc chứng thực Cuối tháng 5/2019, anh B, chị T xây tường bao quanh để giữ đất thì gia đình anh c ngăn cản không cho xây và
cho rằng không chuyển nhượng đất cho anh chị nên hai bên đã xảy ra tranh chấp Anh B,
chị T khởi kiện đề nghị toà án công nhận
giao dịchchuyểnnhượng quyền sửdụng đất ngày 07/9/2016 giữa anh Đ.V.B, chị N.T.T
và anh N.v.c, chị B.T.K có hiệu lực, yêu
cầuanh c, chịKthực hiện hợpđồng là giao đất đã chuyển nhượng Khi giải quyết vụ án
này, Toà án nhândân huyện Tam Dương đã
nhậnđịnh: “ Trong vụ án này các đương sự
đều không đưa ra yêu cầu áp dụng thời hiệu theo quy định tại Điều 184 BLTTDS
Trang 9NGHIÊN CỨU - TRA o ĐÓI
năm 2015 nên đây là vụ án không áp dụng
thời hiệu”ỉ(>'.
- Đối với tranhchấp về yêu cầu tuyênbố
hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu thì
thời hiệu khởi kiện được áp dụng theo Điều
132BLDS năm 2015
- TheoĐiều 155 BLDS năm 2015 thìđối
với các tranh chấp về quyền sở hữu, đòi lại
tài sản, toà án không áp dụng thời hiệu,
không phụ thuộc vào việc một bên hoặc các
bên có hay không có yêu cầu áp dụng thời
hiệu Do đó, trường hợp các đương sựkiện
đòi quyền sừ dụng đất theohợp đồng về cho
thuê, cho mượn, cho ở nhờ, chuyến đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
không áp dụng thời hiệu khởi kiện Thực tế
hiện nay, nhiều trường hợp, về bản chất là
các đương sự có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ theo hợp đồng về quyền sử dụng
đất nhưngdo thời hiệu khởi kiệntranh chấp
đã hết nênđương sự đã căn cứvào quy định
về thời hiệu kiện đòi tài sản, thay đổi yêu
cầu thành kiện đòi tài sản để khởi kiện vụ
án dânsự
16
17
18
16 Bàn án số 12/2020/DSST ngày 24/9/2020 về tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của Toà án nhân dân huyện Tam Dương, tinh Vĩnh
Phúc https://congbobanan.toaan.gov.vn, truy cập
10/9/2020.
17 Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 cùa
Toà án nhân dân tối cao về giải đáp một số vướng
mắc trong xét xử (điểm 3 mục III).
18 Bàn án số 02/2020/DS-ST ngày 27/02/2020 của
Toà án nhân dân huyện TL, tỉnh Hưng Yên về
“Kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất cho ở nhờ”.
Chẳng hạn, vụ án “kiện đòi tài sản là
quyền sử dụng đất cho ở nhờ” của Toà án
nhân dân huyện TL, tỉnh Hưng Yên Theo
đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, nguyên
đơn bà L.T.M.Đ trình bày thì tài sản tranh
chấp là do các cụ ngoại của bà để lại, đã chia
cho bố mẹ bà Sau đó, bố mẹ bà đãchia cho
bà và bà quản lí, sử dụng toàn bộ diện tích thửa đất Ông Tr cũng là cháu của các cụ, năm 1981 ông Tr đi bộ độivề, bà cho ông Tr
ở nhờ nhà đất nêu trên (không lập biên bản)
Tháng 3/2003, ông Tr tự ý bán toàn bộ thửa
đất cho gia đình bà N.T.X và ông P.V.H là
hàng xóm với giá 30.000.000 đồng, có giấy
tờ viết tay Bà đã có đơn đề nghị các cấp
chính quyền giải quyết buộc ông Trphải trả
lạiđất cho bà nhưng ông Tr không chấp nhận nên bà khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết
buộc ông Tr phải trả lại bà nhà đất bà đãcho
ở nhờ Vụ án này đã qua các cấp xét xử: Bản
án dân sự sơ thẩm số 04/2013/DSST ngày 24/12/2013 do Toà án nhân dân huyện TLxét
xử; Bản án phúc thẩm số 38/2014/DSPT ngày 21/7/2014 của Toà án nhân dân tỉnh
Hưng Yên; Quyết định giám đốc thẩm số 89/2017/DS-GĐT ngày 15/9/2017, Uỷ ban
thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao đã tuyên
huỷtoàn bộ bảnándân sự phúc thẩmvà bản
án dân sự sơthẩm, giao hồ sơ vụ án cho Toà
án nhân dân huyện TL xét xử lại sơ thẩm theo đúng quy định pháp luật Ngày 27/02/2020, Toà án nhân dân huyện TL đã
xétxửsơ thẩm lần 2 vụ án trên
Có thể thấy, bản chất pháp lí của vụ án trên là tranh chấp về hợp đồng cho mượn
đất giữa bà Đ và ông Tr, huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất giữaông
Tr và bà X, ông H Tuy nhiên, nếu các đương sự khởi kiện tranh chấp về hai hợp
Trang 10NGHIÊN cúv - TRA o ĐỚI
đồng nêu trên thì thời hiệu khởi kiện theo
Điều 429 BLTTDS năm 2015 đã hết (nếu
đương sự yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi
kiện trước khi toà án ra bản án, quyết định
sơ thẩm) Do đó, nếu đương sự thay đổi yêu
cầukhởi kiện là kiện đòi tài sản làquyền sử
dụng đất cho ở nhờ thì toà án sẽ không áp
dụng thờihiệu khởi kiện./
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Nguyễn Thị Hương, Khởi kiện vụ án dân
sự - Những vẩn đề lí luận và thực tiễn,
Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học
Luật Hà Nội, 2019
2 Trần Anh Tuấn, ‘ ‘ Người tham gia tổ tụng
dân sự trong mối liên hệ giữa pháp luật
tổ tụng dân sự và pháp luật dân sự ” ,
trong: Sự tương thích và mâu thuẫn giữa pháp luật tổ tụng dân sự và pháp luật dân
sự, Đề tài khoa học cấp cơ sở, Trường
Đạihọc Luật Hà Nội, 2018
3 Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật học Việt Nam - Những vấn đề đương đại, Nxb
Tư pháp, Hà Nội, 2019
MỘT SỐ VÁN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN cứu ĐẺ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÈ BẢO LƯU QUYỀN SỞ HỮU (tiếp theo trang 40)
- Bên nhận bảo lưu (bên bán) có quyền
kiểm soát việc lưu thông tài sản của bên
muađối vớitài sản đãnhận trong thời gian
bên mua chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
thanh toán;
- Bên bảolưu (bên mua)không được xác
lập quyền sở hữu đối với tài sản mua khi
chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanhtoán;
- Bên bảo lưu (bên mua) khôngđược bán
tài sản mua, dùng tài sản mua để bảo đảm
thực hiệnnghĩa vụ khi chưa thực hiện đầy đủ
nghĩavụthanhtoán./
TÀILIỆU THAM KHẢO
1 Đoàn Thị Phương Diệp, “Bản chất pháp lí
của hợp đồng mua bán tài sản với các
thỏa thuận đặc biệt”, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp, số 02+03 (258+259), tháng
2/2014
2 Đỗ Văn Đại, “Vật quyền bảo đảm: Kinh
nghiệm của nước ngoài cho Việt Nam”,
Tạp chí Khoa học pháp lí Việt Nam, số
01(86)72015
3 Hồ Quang Huy, “Nhận diện khía cạnh pháp lí về bảo lưu quyền sở hữu và cầm
giữ tài sản”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử,
phap-luat/nhan-dien-khia-canh-phap-ly-
cua-bien-phap-bao-luu-quyen-so-huu-cam-giu-tai-san-trong-blds-nam-2015
https://tapchitoaan.vn/bai-viet/
4 Nguyễn Văn Hợi, “Tính chất bảo đảm
trong biện pháp bảo lưu quyền sở hữu”,
Kỉ yếu Hội thảo khoa học: Chế định các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Trường
Đại học Luật Hà Nội,ngày 26/12/2017
5 Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (Chủ biên), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự, Nxb Dân trí, Hà Nội, 2015